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不動產規章制度范文1
關鍵詞 不動產估價 課程 思考
中圖分類號：G424 文獻標識碼：A
0 引言
不動產估價是高等院校土地資源管理、房地產經營等專業開設的主干課之一，該課程理論性、實踐性較強。①通過該課程的學習要求學生掌握不動產估價的基本理論和方法，并熟練運用常用方法進行不動產價格的評估，初步具備不動產價格評估的操作能力。②不動產估價在我國發展的歷史不長，如果在教學中只注重理論知識的學習而不聯系實際，這樣培養出來的學生就很難適應行業發展的需要。③本文作者在中國地質大學（北京）土地科學技術學院進修該門課程后，從現有的問題著手，提出自己的幾點看法，為提高課程的教學質量和教學效果獻計獻策。
1 不動產估價課程的基本情況
（1）課程體系復雜，基礎知識要求較全面。不動產估價是一門以土地經濟學、會計學等相關學科的知識為支撐的綜合課程，內容涵蓋了商業用地、住宅用地、工業用地、農用地和各類房產的價格評估，評估方法涉及了市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、路線價估價法等，以及估價報告的撰寫要求，方法復雜、內容全面。
（2）課程理論和現實結合密切，實踐動手能力要求較高。實踐過程中相關資料的收集整理，課程中各種估價對象，操作程序以及各類修正參數的選擇都具有非常強的專業性和實踐性，對于這些知識的掌握，光是在課堂上的理論學習是遠遠不夠的，必須加強實踐練習，讓學生參與其中，親身體會，這樣才能增強理解和記憶，提高學生運用理論知識解決實際估價問題的能力。
（3）各類規章制度學習重要，實時性較強。該行業有各類規章制度，且偶有變動。課程教學中往往都是按照這些規范的內容向學生傳授知識，讓學生學習和了解當今最新的行業動態和行業標準，這與其它課程明顯不同。④并且我國也實行了執業資格制度，要求從業人員不僅要深入地學習該類課程，還要求在具體的工作當中獲取必備的執業資格證書才可以從事該行業。
2 存在的一些問題及建議
（1）實踐教學課時相對較少，練習內容相對簡單。目前的課程實踐環節普遍存在的問題就是在排課的過程中往往實踐學時較少且不合理，導致教師在授課的過程中只能降低難度才能完成課程的學習。而對于這們課程除了基本的理論的學習，對不同類型的項目評估，往往也有更高的要求。因此，增加不動產估價課程學時，尤其是實踐課學時顯得尤為重要，⑤在課程安排上應大于64學時，實踐學時也應有32學時左右，這樣才能更有效地提高學生的實踐能力。
（2）教學內容落后，案例時效性差。該課程是一門與社會市場發展情況密切相關的學科，市場千變萬化，教學內容也應隨之進行調整。學好這門課程要求學生了解不動產市場的動態變化，尤其是在案例教學的過程中，教師選取的案例應緊隨時代的發展，通過對這類實時典型案例的比較分析，教師才能引導學生如何正視和分析變幻莫測的不動產市場，判斷市場發展狀況，較為全面地認識真實的不動產市場，并引導學生在今后的工作中加強延伸服務，提高評估質量。⑥
（3）時事解讀環節薄弱。近幾年我國的不動產市場時有波動，土地、金融等相關政策也時有變化。這就要求教師要通過各種途經來搜集相關的新評論和新觀點，并加以甄別和篩選，通過專業解讀和點評，與學生在課堂上共同探討、共同研究，使學生既能了解專業相關的最新動態信息，又能將其與理論內容進行結合。⑦通過這樣的學習方式，學生不僅了解了最新的土地政策、不動產市場價格等信息，又強化了對課堂知識的理解。
3 對課程的幾點思考
（1）教師方面：努力提高自身專業水平?！耙o學生一杯水，自己得有一桶水”。要想教好這門課程，教師首先應該廣泛學習相關理論知識，努力提高自己的業務能力和水平。熟練掌握不動產評估理論與方法，并獲取國家注冊房地產估價師和土地估價師資格。同時加強自身的實踐經驗，積極參與實際的房地產估價和土地估價工作，提高實踐技能，并將這些經驗在課堂上傳授給學生。
（2）學生方面：激發學習主動性和自覺性。努力提高學生對課程的學習的興趣，以通過房地產估價師和土地估價師兩個資格考試為目的，理論密切結合實際，讓他們知道注冊房地產估價師和土地估價師資格是未來從事該業行業的前提，如果有了估價師資格證可以獲得較高的經濟收入，讓學生認識到該課的重要性后，學習的主觀能動性和積極性就會充分地發揮出來。
（3）教學手段方面：進行有效的教學改革。采用多媒體教學，把大量的信息放到教學課件中，這樣既能豐富課程內容，也節約了課堂學生記筆記的時間。同時可以采用經典的案例教學法，通過案例來講解評估過程中方法的選擇、公式的選用、評估步驟、有關費用的計算和有關參數的確定等。⑧還要加強學生的自主練習，課后留習題給學生，提高學生的實際動手操作能力。
4 小結
不動產估價課程教學一貫是理論與實踐并重，重視在實踐教學中培養學生的實踐能力和創新能力。⑨按照學生培養目標，該課程的不斷改進需要持續的探索。本文僅就不動產估價課程教學中的一些普遍問題進行了總結，有很多深層次的問題并未涉及，需要在今后在教學中進一步探索，逐步形成更加合理的課程教學體系。
注釋
①⑨莫海明，楊小雄.關于不動產估價課程教學存在問題及改革思考[J].廣西科學院學報，2009（2）.
②⑧王璦玲.不動產評估教學探索與實踐[J].學理論，2011（1）.
③ 趙華平，張所地.不動產評估課程教學方法探討[J].中國城市經濟，2011（29）.
④ 王建興，韓申山.《不動產估價》課程實踐教學改革研究[J].新西部（理論版），2012（5）.
⑤ 張建軍，付梅臣，胡業翠等.基于工程師培養模式的《不動產估價》課程改革與實踐探索[J].教育理論與實踐，2013（18）.
不動產規章制度范文2
新的營商環境條件下高效做好不動產登記工作
自2015年以來，全國統一實行不動產登記工作，這對于政治體制改革、行政體制改革以及經濟體制改革來說，都具有十分重要的意義。實行不動產登記工作，達到“四統一”的目標，是國家從根源上改變以往的不從產管理模式，全面貫徹落實《物權法》的規定的重大舉措。同事，也是切實保障權利人合法權益，明晰不動產權關系，明確責任主體，規范房地產市場的具體表現，必將對我國經濟社會產生十分深遠的影響，在經濟發展的歷史過程中，留下濃彩重抹的一筆。
在實際工作中，按照國家的要求，各地都相繼開展不動產登記工作，并有的地方取得了十分明顯的成效。完成了人員、機構、職能等劃轉工作，業務工作順利實施。但在新的條件下，國家大力優化營商環境，打造親商助企、優質服務的營商環境，不動產作為服企助企、為民服務的窗口和橋頭堡，落實優化營商環境要求，打造“金牌店小二”的義務和責任尤為明顯。因此，在新的營商環境條件下，如何做好不動產登記工作，值得我們去探討和探索，更值得我們為之去努力去奮斗。以下是筆者的幾點拙見，望各位讀者予以包涵，提出真知灼見，以便筆者加以完善改進。
不動產工作面臨的現實問題
（一）責任主體不同。按照改革前的行政管理權限，土地、房屋、水域、林地、草地等不動產分屬于國土、住建、水務、農林等不同的部門管理，所依據的法律也屬于不同性質的法律條文，在日常管理中，部門與部門之間未形成統一、協調、共享的技術標準，導致產生的不同的登記結果之間也存在十分明顯，甚至相悖的結論，法律效力明顯降低，合法權益在某種程度上有保障風險。
（二）技術要求不同。在改革前，不同類別的不動產，依據部門所執行的標準不同，登記結果所具備的技術要素不同，例如數據精度、登記的結果表現形式、數據采集的方式和途徑、圖件處理的技術規范以及辦理的流程和方式等方面，都存在一定的差距。改革后，實行統一的不動產登記，必須建立一套完整的流程、體系，形成統一規范的標準模式，這也是提高工作效率，保證登記權威性的基礎。
（三）基礎數據不全。各部門因管理要求及工作條件的不同，在對土地、房屋、林地、草地、水利灘涂等不動產管理中，對是否實行數據化管理沒有明確的要求，例如我區土地實現了全數據化管理，電子化程度較高，相比之下，其他部門的不動產管理數據電子化存在差距，個別甚至未實現電子化，屬常規紙質管理。對于這種情況，在實行不動產統一登記工作后，是急需解決的問題，直接影響到不動產統一登記工作成效。
（四）機構人員分散。做好不動產登記工作的前提就是整合機構人員，明確工作職責，將不同部門不動產登記職責統一到不動產機構，對人員進行劃轉，將分散的職能優化整合。改革前，各部門從事不同類別不動產管理的人員素質、能力不一，而且流動性較大，個別部門對此職能存在缺編、兼職的情況。有的部門人員冗大，超編，人浮于事的現象比較嚴重，工作效率低，辦理時間長。
讓不動產“動”起來
優化營商環境是政府向社會做出的鄭重承諾，也是轉變政府職能，改進工作作風的重要舉措，勢在必行。優化營商環境的核心就是服務，不動產作為政府服務企業群眾的窗口，應該勇于擔當，時刻把落實好優化營商環境的各項要求，為企業群眾提供便捷、高效、優質服務作為今后工作的出發點和落腳點，努力打造不動產金牌服務的金字招牌。
清：即職能清。以政府牽頭，編辦按照不動產統一登記的要求，對農林、土地、住建、房屋、水務等部門的登記職能進行整合，按照“人隨事走、編隨人走”的原則，積極對機構進行整合，對人員進行劃轉，建立不動產登記機構。充分考慮不動產登記的復雜性和重要性，在機構設立和人員劃轉時，要嚴格標準，防止借機突擊解決人員編制現象。
簡：即流程簡。按照便民高效的原則，對不動產登記流程進行梳理再造，制定《不動產登記交易窗口工作指引》，科學窗口協同，壓縮合并辦事環節、辦理時間，按照優化營商環境工作要求，借鑒杭州、成都、徐州等地區先進經驗，力爭在5個工作日內完成不動產登記。對原來的辦事流程進行梳理，優化辦事流程，方便企業和群眾辦理不動產登記。
全：即功能全。設立不動產登記服務大廳，科學設置設置辦事窗口，落實最多跑一次的優化營商環境要求，房產交易、不動產登記、稅費征繳等業務一律進駐大廳，實行一次排號、一廳辦理。開辟快遞送證、延時服務、短信通知、電話預約、主動上門等服務方式，滿足不同人群的服務需求，提高服務質量。落實“互聯網＋”，積極推行線上申報辦證，充分利用大數據，建設微信公眾平臺，實現與登記平臺無縫對接，提高辦事效率。
精：即數據精。精確的基礎數據是做好不動產登記工作的保障。對建成房、林地、草地等進行測量，采集坐標，結合土地測量數據，全覆蓋數據整合，建立建立了完備詳實的不動產數據庫，切實做到數據多跑路，群眾少跑路。建立不動產登記信息平臺，達到統一標準、統一要求。
嚴：即制度嚴。鐵的紀律造就鐵的作風。制定了《首問負責制》、《服務承諾制》、《不動產工作人員行為規范》、《限時辦結制》、《廉潔工作制》、《崗位負責制》等規章制度，充分發揮制度剛性作用，約束工作行為，規范服務用語，明確要求在工作中實行一次性告知，一切從“全心全意做好服務”出發，堅決杜絕“推、拖、扯”現象。在服務大廳設置投訴箱、意見簿、投訴窗口、投訴電話。
不動產規章制度范文3
關鍵詞：3S技術；不動產信息登記；準確性
前言：
我們已經逐漸進入到數字信息化的時代，信息庫整合的結果直接影響到人們生產生活的效率。然而不動產信息登記庫卻存在著零散性、信息交流閉塞性、登記信息規則多樣性等弊端。利用3S技術（遙感技術、全球定位系統、地理信息系統）結合不動產數據庫和計算機技術搭建一個面向公眾、登記便利、信息完整、查詢快捷、安全性高的不動產信息登記平臺，有利于加強對不動產信息登記庫的管理，提高不動產信息的完整度，使信息庫的信息種類更加齊全、內容更加豐富多樣。
1 目前不動產信息登記的情況
1.1 不動產信息登記庫的零散性
不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的財產，如土地、房屋建筑、礦產資源、草原、林地、海域等。由于我國建國時期較短，法律體系不夠健全，而土地，房屋建筑，林地等不動產資源分別在不同時期被列入財產范圍內，因其所屬范圍不同而劃分到不同部門管理，導致目前我國不動產信息登記庫的零散性。如國有建設用地使用權、構筑物所有權、農用土地所有權、宅基地使用權和地役權等經國土資源部門登記管理。房屋所有權和抵押權由住房和城鄉建設部門登記。
國有林地使用權，集體林地所有權以及依法取得該林地上林木所有權等經林業部門登記管理。耕地承包權和經營權等經農業部門登記管理。水面和灘涂的養殖使用權由漁業部門登記管理。這種分部門管理的方式在我國社會主義市場經濟發展的初期曾起到了一定的積極作用，然而隨著產權制度的完善，產權的逐漸增多，這樣的管理模式不僅造成了信息登記的混亂性，更大大影響了人們生產工作的效率和便捷性。形成了“事情沒辦完，證書滿天飛”的尷尬局面。
1.2 登記信息交流的閉塞性
我國的不動產登記信息交流十分閉塞，各不動產信息登記部門大有自成一脈，各自為政的趨勢。其一：各地區沒有形成一致的，全面的不動產信息交流面。各地區所有的管理部門不盡相同，而各地區不動產信息登記部門在管理信息方面遵循的原則，采取的管理措施也不盡相同，即使是同一部門也可能會因其所屬區域不同而采取不同登記管理方式。城鄉和農村對信息登記的要求也不相同，這為搭建一個全國性的、全面性的、公開性的不動產信息登記平臺設置了巨大的阻礙。其二：不動產信息登記的閉塞性還體現在與其它部門信息交流不流通。如與銀行，稅務，審計等部門間信息交流的延遲，信息傳遞渠道不便捷，信息準確性程度低等。這樣不僅會降低行業的效率，還會對人們的生活造成不良影響，影響不動產交易市場的正常運行。這就需要我們建立統一的不動產信息登記平臺，按照類別和同一規則整合錄入所有的不動產信息，做到統一管理。與各聯系部門以相同的信息交流方式相連，實現不動產信息登記的流通化和公開化。
1.3 登記規則的多樣性
不動產信息登記的規則多樣性主要由于各類不動產信息所依據的法律不同，城鄉登記的要求不同。如林業部門依據《森林法》對林地登記、農業部門依據《草原法》對草原登記、住房和城鄉建設部門依據《城市房地產管理法》對房屋登記、漁業部門依據《漁業法》對水面、灘涂的養殖權登記等。各法律對不動產信息登記的要求也大不相同，有些關于不動產登記信息的法律設定十分粗糙，只簡單的記敘了有關部門的規章制度，沒有考慮到實際情況，常常會導致一件信息卻被劃分為不同類別管理，使登記規則出現反復，矛盾交叉處，令人無從下手。城鄉登記的管理方法也不統一，相對于城市，農村的登記體系比較薄弱，如在房屋登記方面，城市房屋登記有《城市私有房屋管理條例》和《城市房屋權屬登記管理方法》作為依據，而農村由于不動產登記普及不夠廣泛，農民對不動產信息的登記意識比較淡漠再加上農村的相關部門較少且登記體系不完善，導致房產登記率很低。這為我們建立完備的信息登記庫造成了一定程度的障礙。
2 應用3S技術管理不動產信息的優勢
2.1 應用遙感技術的優勢
遙感技術即RS技術，是指從高空或外層空間接受來自地球表面各類地理的電磁波信息，并通過對這些信息進行掃描、攝影、傳輸和處理，從而對地表各類地物和現象進行遠距離控測和識別的現代綜合技術。利用遙感技術可以從空間上測定土地、礦產資源、江河、海域等不動產的范圍，并將其地理特點，地勢地貌，主要特征通過攝影，圖像的處理和描繪充分展現。根據遙感技術所傳達的信息，可以得到某一區域的房屋，耕地，森林，礦產的現狀和利用程度，可快速劃分已有的不動產信息和未被開發利用的資源。將已有的不動產所屬權，種類，范圍登記在在相應的圖像位置處，劃分具體界限，使不動產信息一目了然。利用遙感技術對地表數據密切監測，及時更新，有助于我們隨時掌握地表的動態信息，整合利用資源。不但可以減少實地勘探的任務量，而且大大的節約了時間和經費，且有利于不動產信息庫的更新。利用遙感影像的圖像融合，將同一地區的不同空間分辨率的圖像信息加以融合，從不同的角度對該地的地勢地貌，構成成分，主要資源進行分析和判斷，從而獲得更精準的，更全面的統計和判斷。
2.2 應用地理信息系統的優勢
地理信息系統又被叫做GIS。它是一種特定的十分重要的空間信息系統。它在計算機硬、軟件系統的支持下，對整個或部分地球表層（包括大氣層）空間中的有關地理分布數據進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示和描述的技術系統。利用地理信息系統結合地理學和地圖學以及遙感和計算機科學，通過對不動產數據的收集，整理，存儲，處理分析來生成各種地理信息，從而整合成不動產信息登記庫。通過地理信息系統技術可實現三維立體畫，結合遙感技術的圖像和地理信息數據庫，利用三維立體設計，虛擬現實，動畫技術，效果圖等手段建立三維地理信息系統。將不同的物體、地勢地貌特征立體的展示出來，實現不動產登記數據庫的全面和完整。地理信息系統技術可實現數據庫的統一管理，將數據庫以村屯，鄉鎮，城市進行區域劃分設置為不同類別的信息進行管理，可提高公眾查詢信息的便捷度。
2.3 應用全球定位系統的優勢
全球定位系統又稱GPS技術。是美國國防部研制的一種全天候的，空間基準的導航系統，可滿足位于地球或近地空間的軍事用戶連續地精準地確定三位位置和三位運動及時間的需要。隨著其技術領域的逐漸擴展，全球定位系統逐漸被應用于民用部門。利用GPS技術可高速精準的確定地界范圍、地形處、地物點地理位置，每個點都可精確到具置。在不動產信息登記中可提高不動產信息登記的準確性，使地理位置更加詳細，數據庫更加完善，有助于信息的統計。
3 結語：
3S技術對于搭建信息平臺，保證信息的準確性有著不可磨滅的功績。它對于信息庫的管理提供了廣大的數據，完善了不動產信息。但是安全性問題也是我們不可忽視的。以3S技術為基礎，結合不動產信息的大數據庫和電腦技術，可實現各類信息的管理、登記、儲存，保證與各部門的信息交流渠道的通暢，使信息記錄可以及時更新，不動產數據的整合更加高效和準確。更能夠提高相關部門的辦事效率，裁減不必要的部門，方便人們的生產生活。
參考文獻：
不動產規章制度范文4
我國自1980年恢復國內保險業務以來,保險資金運用,大致經歷了三個階段:第一階段從1980-1987年,為無投資或忽視投資階段,保險公司的資金基本上進入了銀行,形成銀行存款;第二階段從1987-1995年,為無序投資階段,由于經濟增長過熱,同時又無法可循,導致盲目投資,房地產、證券、信托、甚至借貸,無所不及,從而形成大量不良資產;第三階段始于1995年10月,為逐步規范階段,1995年以來先后頒布了《中華人民共和國保險法》(簡稱《保險法》,下同)、《保險業管理暫行規定》等有關保險法律法規,但由于限制過緊,加之1996年5月1日以來的7次利率調整,使保險業發展帶來新的問題,尤其使壽險業的利差損進一步擴大,因而,政府曾多次調整保險投資方式,1998年先后允許同業拆借、購買中央企業AA+公司債券,但仍解決利率下調對保險公司帶來的壓力,尤其難于解決壽險公司日益擴大的利差損?；诖?1999年10月28日,國務院批準保險基金通過證券投資基金間接進入證券市場,這是完善我國保險投資監管的一項重大舉措,也是進一步發展我國保險業的重要步驟。
我國目前面臨著加入WTO,這要求我國保險業參照國際準則;同時,已進入21世紀,由于各國的金融改革,金融自由化的浪潮,也給我國保險業帶來了新的機會與挑戰,這也迫使我國的保險監管應與國際大趨勢相接軌。本文擬在比較海外保險投資監管法律規定之特點的基礎上,對完善我國保險投資監管法律制度提出了若干拙見。
一、海外保險投資監管法律規定的一般特點
縱觀海外許多國家或地區保險法及細則對保險投資的規定,盡管早期工業國或后起工業國和地區的投資方式及演進的階段不同,但仍然存在以下幾點帶有共性的特點值得我們思索:
首先是確認和保證保險資金運用方式的多元性。在美國、日本、法國、德國、意大利、瑞士以及我國的臺灣和香港的法律規定中,均規定了多種保險投資方式。這些方式具體包括:債券、股票、抵押貸款、不動產投資等。英國則通過司法實務確認保險投資方式的多元性。由于投資方式多樣且較靈活,使得不同的保險公司根據自身的特點選擇投資方式,將盈利性大、流動性強和安全性高的不同投資方式進行有效的投資組合,從而穩定了保險公司的經營,并進一步為保險業的發展提供了廣闊空間。
其次是保險投資比例的限定性。不少國家和地區的法律在注重投資方式多樣化的同時,也規定了投資比例。如美國紐約州、日本、德國、我國臺灣等均有這方面的規定。這些法律規定不僅涉及了風險比較大的投資方式所占總投資的比例,而且規定了某一投資方式投資與有關每一籌資主體的比例,這樣,前者有效控制了有關投資方式所帶來的投資風險;后者有效控制了有關籌資主體帶來的投資風險,從而為控制投資風險提供了條件。值得注意的是,保險投資比例隨著保險業的發展階段而調整。如日本,在保險投資方式比例方面:存款從1947年的1/3,調整為1956年的35%,1969年則廢除了該規定,1998年則改為無限制;拆借貸款從1947年1/20降為1956年的5%、1958年的29%,1969年則廢除了該規定,1998年則改為無限制;地方債券,從1947年的20%至1969年則廢除了該規定,1998年則改為無限制;公司債券,從1947年的2/3,1987年則廢除了該規定,1998年則改為無限制;股票則自1947年至1998年始終規定為30%;不動產則自1947年至1998年始終規定為20%。
第三是關注壽險投資結構的不同性。保險投資的結構因產壽險不同而不同,產險業投資要求的流動性優于壽險,而壽險的盈利性和安全性優于產險業。法律的規定顯然要有所體現。比如,美國紐約州的保險法律在規定保險公司投資的形式和數額的同時,對人壽保險公司與財產和責任保險公司的投資結構確定了不同的原則。在紐約州保險法中,適用于壽險公司的投資法以謹慎標準為原則,而適用于財產和責任保險公司的投資法則主要以“鴿籠式”方法為原則。
第四是加強證券投資的管理。在保險投資的發展過程中,證券投資隨著經濟的發展而上升,總的趨勢是投資的證券化,但不同類型的國家或地區有所不同。早期工業國的保險投資已基本證券化,并且,在債券投資中股票和公司債券所占的比重呈上升趨勢,股票的比重則快于公司債券上升的比例;而后起工業國則還有一個過程。如在美國壽險資產中,貸款所占的比重,1917年為47.6%、1930年為55.1%、1940年為29.4%、1950年為28.9%、1985年為27.4%、1990年為23.6%、1995年為14.4%、1997年為12.2%;不動產從1917年的3%降為1997年的1.8%;有價證券則從1917年的44.2%上升為1997年的73.1,其中,股票投資的比重從1917年的1.4%上升到1980年的9.9%,在穩定10年后,1991年上升為10.6%,1997年為23.2%;公司債券的比重從1917年的33.2%上升到1980年的37.5%,其后1990年上升為41.4%,其后直到1997年為41%左右波動1。這種保險投資的證券化是同美國資產的金融化相聯系的,而這種資產的金融化,同保險業(尤其壽險業)發展到一定階段所要求的流動性和盈利性是密切聯系的。
后起工業國和地區經濟發展的共同特點在于:在二戰后才開始發展,起點低、發展速度快。國家為了加速經濟發展,在強調盈利性、安全性和流動性的同時,也強調社會性,保險投資對推動經濟的高速增長,起了重大作用。其中,日本保險投資在促進經濟高速增長,使日本的經濟跨入經濟強國后,其保險投資由貸款為主逐步轉向證券投資;而韓國的保險投資結構的現狀與日本八十年代初期相似,正處于轉化中,我國臺灣壽險業貸款比重也較高,但不動產的比例較高,這與臺灣不動產穩定增值有關,同時,從動態看,有價證券所占比例呈上升趨勢。這說明,后起工業國或地區的保險投資結構演進為由直接投資向證券投資的演進是與其經濟發展密切聯系的。
日本作為后起工業國,80年代以前其投資比例依次為:貸款、有價證券、不動產、存款;而80年代以后,有價證券和存款的比例呈上升趨勢,貸款和不動產投資的比例呈下降趨勢。1986年證券投資占第一位,貸款退居第二位,1984-1986年存款上升至第三位,不動產退居第四位。其中,從1975年至1996年間,壽險業的投資中,貸款從67.9%下降到34.6%,有價證券從21.7%上升到50.7%,不動產從7.9%降為5.2%,其他資產從1.4%上升為6%。在此期間,1986年是個重要的轉折點,有價證券的比例首次超過貸款的比例。日本保險投資是同該國經濟發展的過程相聯系的。就其過程的特點看,主要有:首先,注重保險投資的經濟效益。20世紀50-60年代,日本側重發展重工業,重工業經濟效益較好,于是保險公司投資于機械制造和化工工業;70年代末80年代初,轉向以輕工中小企業為主,同期壽險公司短期貸款占61.7%,后來證券投資效益好,又轉向證券投資,1975年為21.7%,1984、1986、1996年分別為35.1%、41%、50.7%;貸款投資占總資產的比率由1975年的67.9%,下降為1986、1988、1996年的39.2%、30%、34.6%。其次,關心投資的社會效益和社會影響,包括向新型產業投資、投向社會公用事業、社會開發性投資、為擴大生活消費投資;同時還注意擴大海外投資。
韓國的保險法所規定的保險投資方式有:有價債券投資、不動產投資、貸款或匯票貼現、對金融機構的存款、對信托公司的金錢或有價證券的信托、財政經濟部令制定的類似前述第1-5項的方法。并于第15條規定各類投資比例為:對股票的投資不得超過總資產的40%;不動產投資不得超過總資產的15%;保險公司購買同一公司債權及股票或以此為擔保的貸款不得超過總資產的5%;對同一人的貸款不得超過總資產的3%,對同一物件為但保的貸款不得超過總資產的5%,對同一企業集團的貸款不得超過總資產的5%;對同一企業集團發行的證券及股票持有量不得超過總資產的5%,外匯、國外不動產及外匯證券的持有量不得超過總資產的10%,中小企業(風險企業除外)發行的股票持有量不得超過總資產的1%。保險公司持有或作為貸款擔保的同一公司的股票不得超過該公司總發行股票的10%,但持有國外法人的股票時,可以例外。對增強保險財產運用的健全性和效率性有必要時,金融監督委員會可按保險業務的種類和保險公司的財產規模,在第一款規定的各種財產利用比例的十分之五范圍內下調其比例。
韓國壽險業自1950年以來,隨著經濟形勢的變遷,其保險投資中,不動產投資從50%以上降到了1997年的8.5%,其中,配合政府經濟發展計劃,以及鼓勵出口發展重工業,壽險業資金運用轉向投放資本市場及放款。目前韓國保險業法及保險資金運用管理規則規定各項資金運用投資對總資產比率為:股票不得超過30%;不動產投資為15%或以下(10%為營業用,5%為投資用);現金及存款為10%或以下。上述規定韓國政府鼓勵保險公司多放款給房屋專項貸款,以及中小企業貸款2。韓國保險投資結構的變化為:韓國壽險業投資中,其結構的順序依次由1981年的貸款、有價證券、不動產、現金及存款轉變為1997年的貸款、有價證券、現金及存款、不動產。盡管有價證券的比重從18.5%上升到27.2%,貸款從62.8%下除為48.5%3,但仍然以貸款為主。
我國臺灣地區保險投資結構的演變過程因產壽險而不同。從1991年至1997年,在財產保險業的投資中,其投資的結構順序依次為:銀行存款、有價證券、抵押貸款、貸款。其中,銀行存款57.58%降為54.04%、有價證券從17.36%上升為31.74%、不動產從21.11%降為11.2%、抵押貸款從3.96%降為3%,其中股票從7%上升到19.45%,這說明產險業保險投資仍然以銀行存款為主,這同財產保險主要屬于短期業務要求投資流動性較強有關。壽險業投資中,投資的順序依次為:貸款、有價證券、存款、不動產、國外投資和專案運用及公共投資,從1986年至1997年,其投資比重分別變化為:貸款從31.29%上升為35.05%、銀行存款從23.77%上升為28.03%、有價證券從17.36%上升為28.03%、不動產從27.19%降為10.61%、國外投資從1989年的0.02%升為2.22%、專案運用及公共投資從1994年開始的1.95%上升為2.67%。其位次的變化為:有價證券由第三位上升為第二位、銀行存款由第二位下降為第三位。這說明壽險業保險投資中有價證券的比重上升,但仍然以銀行貸款為主。
由此可知,后起工業國和地區的保險投資與其經濟發展密切聯系,在經濟發展初期,保險投資中,貸款的比重較高,一方面對國民經濟發展提供了資金,帶動了經濟增長;另一方面,這些投資項目的高回報,帶來了保險投資的高盈利。當經濟發展到一定階段,保險投資由貸款或不動產轉向有價證券投資為主,日本的情況,說明了這一點。韓國的現狀與日本發展的過程相似,韓國經濟仍然處于日本當年起飛階段,貸款比例很高;臺灣壽險投資貸款、房地產比例也較高,這是由于這一階段這些項目投資盈利性高。但隨著經濟發展到一定階段,金融市場的完善,也將逐步向證券化投資過渡。
第五,細化保險資金運用的規范。不少國家和地區就保險資金運用的問題,注意從法律規范上較為詳細地加以規定。如日本不僅在《保險業法》中規定保險資金運用的基本范圍,同時在《保險業法施行規則》對其作出具體規定;我國臺灣在《保險法》有關保險投資規定的基礎上,相繼制訂了《保險業資金之專案運用與公共投資》、《保險業資金之專案運用與公共投資審核要點》、《保險業資金辦理國外投資限制》、《保險業資金辦理外投資內容及范圍》。它構成了由保險法規定保險資金運用的基本輪廓,由特別法作出具體規定的立法模式。這樣便于根據不同時期的情況及時進行調整,既保持法律的持續性,同時又具有靈活性。
二、完善我國保險投資監管法律制度的幾點思考
基于我國目前經濟發展所處的起飛階段,同時處于經濟體制轉軌過程中投資工具有限、規范交易的制度及組織有待完善,對投資市場的監控和引導乏力。因而一方面基于我國實際,另一方面借鑒海外保險投資監管法律規定的考察,本文認為欲完善我國保險投資監管法律制度,應當考慮以下幾點:
第一,應當確立在安全性的前提下保護保險公司實現盡可能多的盈利的指導思想。也就是說,保險公司的投資應在遵循安全性原則的前提下達到盡可能多的益利。因為保險公司也是企業,在確保其資金運用安全的條件下,要以盈利為目標,從而保證資產的保值增值。這樣不僅有利于保險公司經營規模的擴大,而且有利于其償付能力的增強。
第二,完善投資環境。一個完善的投資環境,應包括有效的投資工具、公平交易規則以及保證這種制度有效貫徹的組織,即投資工具的多樣化、交易規則的規范化、交易方式的靈活化、投資監管的有效化,以保證保險資金運用的安全、有效和暢通。
(1)完善投資工具。由于保險投資涉及不動產投資及金融市場的投資,因而,投資工具包括不動產投資和金融市場的金融工具,其中,金融市場的投資是保險投資的主體,因而,金融工具的完善,至關重要。其投資工具包括:債券、股票、票據、貸款、存款、外匯。其中:票據屬于短期金融工具,分為匯票、支票和本票;債券和股票屬于中長期金融工具,債券分為政府債券、金融債券和公司證券,政府債券分為公債券、國庫券和地方證券;股票,含普通股和優先股。
金融市場的投資工具應該是長期、短期和不定期的結合體,安全性、盈利性和流動性不同層次的匹配,以便不同投資者選擇,可利用靈活多樣的投資工具,有利于保險投資者的選擇,進行投資組合,也有利于提高其變現能力。就總體而言,保險公司應金融市場的成熟程度以及自身業務的特點選擇投資工具。如在金融市場尚不成熟時,應選擇流動性強、安全性高的投資工具。但壽險投資則宜選擇安全性和盈利性均較高的投資工具,而不十分要求其流動性。同時,應建立與投資工具相配套的避險工具,如期權交易、期貨交易,以防范和分散投資風險。
(2)完善涉及保險投資的法規。投資法規的完善,在于建立保證投資市場公平、有效交易的法律法規和制度,如不動產交易法、證券交易法、票據法、但保法等,從而保證市場交易有據可依。
(3)理順投資監管機構及相關部門的關系。法律的真正價值在于它的實施。為保證有關投資法律法規的有效實施,必須建立相應的組織來保證。這些組織包括保險投資的行政主管部門以及配合行政主管部門實施的司法機構,如投資主管部門、工商行政管理局、法院、仲裁機構,并且保證這些組織的合理分工協作,嚴格按照法律法規或規章辦事,切實保證投資法律法規和規章制度的有效實施,嚴禁任何組織或個人凌駕于法律規章之上。
第三,確認和保護保險投資主體在保險投資方式上有一定的選擇權?；谖覈洕l展處于騰飛階段,金融市場發育不全,基礎產業和基礎設施的建設資金缺乏,而這些產業投資回報率較高,應允許保險投資主體有權實施抵押貸款或有區域選擇的不動產投資;無限度的政府證券投資、有一定限度的金融債券投資和限制較嚴的股票與公司證券投資。當然,銀行存款在目前及未來依然是必要的。從長期來看,待我國經濟發展到較發達國家行列、金融市場發育完善,則可轉向證券投資為主,那是比較長遠的事。
第四,在立法上,放松投資方式的同時,控制投資比例。從法律監管的角度看,在放松投資方式規定的同時,如允許投資于有價證券、不動產、抵押貸款、銀行存款等,同時應規定投資比例4。前者是為了提高保險投資的盈利能力,多種投資方式,為保險公司提供了可供選擇的靈活的投資工具,從而,為保險公司提高投資回報率創造了條件,當然,也為理智的保險公司投資者提高投資組合來控制風險提供了選擇機會;后者則為控制投資風險提供了條件。這一比例分為方式比例和主體比例,方式比例規定了風險比較大的投資方式所占總投資的比例,這就有效控制了有關高風險的投資方式所帶來的投資風險;主體比例有效控制了有關籌資主體所帶來的投資風險,從而為控制投資風險提供了條件。主體比例,也應按投資方式的風險情況分別對待,對于高風險的籌資主體、高風險的投資方式,其比例應低一些,如購買同一公司股票不得超過投資的5%;購買同一公司債券不得超過投資的5%;購買同一公司的不動產不得超過投資的3%;對每一公司的抵押貸款不得超過投資的3%;對于較安全的投資方式但存在一定風險的籌資主體,其比例便可高一些,如存款于每一銀行不得超過投資的10%。保險投資必須強調盈利,因為能夠提高保險公司的償付能力。但由于某項投資報酬是該項投資所具風險的函數,如對保險資金運用不加以限制,勢必趨向風險較大的投資,以期獲得較大的報酬,而危及保險企業財務的穩健。因為每一種投資方式的風險大小不同,一般而言,高盈利的投資方式伴隨著高風險,低風險的投資方式則伴隨著低盈利,顯然,全部用于盈利性高的投資方式,必將使保險公司面臨著全面的高風險,使被保險人有可能得不到應有的保險保障,也不利于保險公司的生存和發展,因而,為了保證保險投資的盈利性,同時控制高風險,應規定有關高風險投資方式所占的比例。同時,在市場經濟條件下,任何工商或金融企業均有破產的可能性,無論采用風險大的亦或風險小投資方式,保險公司都會面臨著籌資主體對保險投資所帶來的風險,因而,為了控制每一籌資主體給保險公司所帶來的風險,必須規定投資于有關每一籌資主體的比例5。
第五,法律應當對壽險和非壽險的保險投資作出區別性規定。由于壽險是長期保險,許多壽險帶著儲蓄性,更強調安全性,因而,一般可用于安全性和盈利性高、但流動性較低的投資方式,如不動產、貸款;非壽險是短期保險,要求流動性強,不宜過多投資于不動產投資,而應投資于股票、存款。同時,從風險控制看,壽險公司投資的比例在主體比例方面,應嚴于非壽險,因為壽險期限長、帶有儲蓄性,控制主體比例,便于保證保險公司的償付能力,從而保護被保險人的合法權益。
不動產規章制度范文5
第一階段從1980－1987年，為無投資或忽視投資階段。保險公司的資金基本上進入了銀行，形成銀行存款；
第二階段從1987－1995年，為無序投資階段。由于經濟增長過熱，同時又無法可循，導致盲目投資，房地產、有價證券、信托、甚至借貸，無所不及，從而形成大量不良資產；
第三階段始于1995年10月，為逐步規范階段。1995年以來，《保險法》、《中華人民共和國銀行法》等有關金融法律法規先后頒布，但由于限制過緊，加之1996年5月1日以來的七次利率調整，給保險業發展帶來了新的問題，因而，政府曾多次調整保險投資方式，1998年以來先后允許同業拆借、購買中央企業AA十公司債券、保險資金間接入市，并不斷調整入市比例，尤其是近期保監會公布的把投資連接保險的投資比例放寬至100％，為拓寬保險投資渠道奠定了基礎。
基于我國目前經濟發展處于起飛階段，在經濟體制轉軌過程中投資工具有限、規范交易的制度及組織有待完善，對投資市場的監控和引導乏力，保險投資應注意以下幾點：
首先，保險公司的投資應在遵循安全性原則的前提下達到盡可能多的盈利。因為保險公司是企業，在確保其資金運用安全的條件下，要以盈利為目標，從而保證資產的保值增值。這樣不僅有利于保險公司經營規模的擴大，而且有利于其賠償能力的增強。
其次，完善投資環境。一個完善的投資環境，應包括有效的投資工具、公平的交易規則以及保證這種制度有效貫徹的組織，即投資工具的多樣化、交易規則的規范化、交易方式的靈活化、投資監管的有效化，以保證保險資金運用的安全、有效和暢通。
完善投資工具。由于保險投資涉及不動產投資及金融市場的投資，因而投資工具包括不動產投資和金融市場的金融工具。其中，金融市場的投資是保險投資的主體，因而金融工具的完善至關重要。其投資工具包括：債券、股票、票據、貸款、存款、外匯。其中；票據屬于短期金融工具，分為匯票、支票和本票；債券和股票屬于中長期金融工具，債券分為政府債券、金融債券和公司債券，政府債券分為公債券、國庫券和地方政府債券；股票，含普通股和優先股。
金融市場的投資工具應該是長期、短期和不定期的結合體，安全性、盈利性和流動性不同層次的匹配，以便不同投資者根據自身業務特點選擇，可利用靈活多樣的投資工具，有利于保險投資者的選擇，進行投資組合，也有利于提高其變現能力。就總體而言，保險公司應根據金融市場的成熟程度以及自身業務的特點選擇投資工具。如在金融市場尚不成熟時，應選擇流動性強、安全性高的投資工具。但壽險投資則宜選擇安全性和盈利性均較高的投資工具，而不十分要求其流動性。同時，應建立與投資工具相配套的避險工具，如期權交易、期貨交易，以防范和分散投資風險。
完善涉及保險投資的法規。投資法規的完善，在于建立保證投資市場公平、有效交易的法律法規和制度，如不動產交易法、證券交易法、票據法、保險法、擔保法等，保證市場交易有據可依。
理順投資監管機構的關系。法律的真正價值在于它的實施。為保證有關投資法律法規的有效實施，必須建立相應的組織來保證。這些組織包括投資的行政主管部門以及配合行政主管部門實施的司法機構，如投資主管部門、工商行政管理局、法院、仲裁機構，并且保證這些組織的合理分工與協作，嚴格按照法律法規或規章辦事，切實保證投資法律法規和規章制度的有效實施，嚴禁任何組織或個人凌駕于祛律規章之上。
再次，保險投資方式多樣化。在保險投資方式的選擇方面，基于我國經濟發展處于騰飛階段，金融市場發育不全，基礎產業和基礎設施的建設資金缺乏，而這些產業投資回報率較高，應允許抵押貸款或有區域選擇的不動產投資；無限度的政府債券投資、有一定限度的金融債券投資和限制較嚴的股票與公司債券投資；長期銀行存款在目前是必要的。從長遠看，待我國金融市場發育完善，則可轉向證券投資。
第四，在放松投資方式的同時控制投資的比例。從政府監管的角度看，在放松投資方式規定的同時，如允許投資于有價證券、不動產、抵押貸款、銀行存款等，同時應規定投資比例、前者是為了提高保險投資的盈利能力，多種投資方式，為保險公司提供可供選擇的靈活的投資工具，從而，為保險公司提高投資回報率創造條件，當然，也為理智的保險公司投資者提高投資組合來控制風險提供選擇機會；后者則為控制投資風險提供條件。這一比例分為方式比例和主體比例，方式比例規定風險比較大的投資方式所占總投資的比例，可有效控制有關高風險投資方式所帶來的投資風險主體比例可有效控制有關籌資主體所帶來的投資風險，從而為控制投資風險提供條件。主體比例也應按投資方式的風險情況分別對待，對于高風險的籌資主體、高風險的投資方式，其比例應低一些，如購買同一公司股票不得超過投資的5％；購買同一公司債券不得超過投資的5％；購買同一公司的不動產不得超過投資的3％；對每一公司的抵押貸款不得超過投資的3％；對于較安全的投資方式但存在一定風險的籌資主體，其比例便可高一些，如存款于每一銀行不得超過投資的10％。保險投資必須強調盈利，提高保險公司的償付能力。但由于某項投資報酬是該項投資所具風險的函數，如對保險資金運用不加以限制，勢必趨向風險較大的投資，以期獲得較大的報酬，而危及保險企業財務的穩健。因為每一種技資方式的風險大小不同，一般而言，高盈利的投資方式伴隨著高風險，低風險的投資方式則伴隨著低盈利，顯然，全部用于盈利性高的投資方式，必將使保險公司面臨著全面的高風險，使被保險人有可能得不到應有的保險保障，也不利于保險公司的生存和發展，因而，為了保證保險投資的盈利性，同時控制高風險，應規定有關高風險投資方式所占的比例。同時，在市場經濟條件下，任何工商或金融企業均有破產的可能性，無論采用風險大的亦或風險小的投資方式，保險公司都會面臨著籌資主體對保險投資所帶來的風險，因此為了控制每一籌資主體給保險公司所帶來的風險，必須規定投資于每一籌資主體的比例。
第五，壽險和非壽險的保險投資應有所區別。由于壽險是長期保險，許多壽險帶有儲蓄性，更強調安全性，因而，一般可用于安全性和盈利性高、但流動性較低的投資方式，如不動產、貸款；非壽險是短期保險，要求流動性強，不宜過多投資于不動產投資，而應投資于股票、存款。同時，從風險控制看，壽險公司投資的比例在主體比例方面，應嚴于非壽險，因為壽險期限長、帶有儲蓄性，控制主體比例，便于保證保險公司的償付能力，從而保護被保險人的合法權益。
不動產規章制度范文6
明確職責加強工會資產的基礎管理
加強工會資產管理要從基礎做起，明確職責，熟悉內涵，摸清現狀，完善制度。
1.明確職責。按照全總的要求，各級工會要建立健全工會資產監督管理機構，成立工會資產監督管理委員會。負責對所轄工會及其企事業資產進行宏觀管理和監督;制訂工會資產監管的有關規章制度;加強對工會資產管理人員的培訓;健全工會資產出資人制度，力爭做到管人、管事、管資產的統一，把工會資產監督管理工作落到實處。要明確工會資產管理部門的職責。不能單獨設立資產管理部門的工會，要明確專人(可兼職)負責工會資產工作。確保工會資產日常管理工作有人抓，增減變化有人問，保值增值有人核。
2.熟悉內涵。工會資產內涵豐富，既包括實物的資產形態，又包括貨幣形式的資產，還包括能帶來經濟利益的無形資產等。由工會經費(包括會員繳納的會費、行政方面按法律規定撥繳的工會經費、政府及行政方面的各種補助、工會所屬企事業收入、社會捐贈、外國援助等收入)形成的資產，屬于工會資產。
3.摸清現狀。各級工會首先是開展工會資產清查。要堅持組織一年一次的清產核資工作，做到賬物相符、賬卡相符、賬賬相符，客觀真實地反映工會資產的全貌。其次是及時進行工會不動產產權登記。再次是認真做好工會資產統計工作，運用資產統計成果指導監督實踐。
4.完善制度。一是堅持分類管理。按照工會資產的存在形態，分別制訂工會流動資產、固定資產、無形資產、對外投資和其他資產管理制度。二是堅持程序管理。加強會計核算，按照《會計基礎工作規范》、《工會會計制度》等要求，對工會資產的增減變化及時進行賬務處理;完善工會經費收繳、管理、使用制度;健全工會財產(包括固定資產、材料和低值易耗品等)的采購、驗收、保管、使用、調撥等制度;規范工會資產處置、評估、投資、報廢等審批制度。三是堅持民主管理。逐步建立工會資產使用、清查及評價制度，完善內控制度，接受職工群眾和上、下級工會的監督，保持工會資產完整。
多方爭取增加工會資產存量規模
我國法律規定工會資產的形成主要有五個方面，黨和政府撥付工會的房產、地產和其他固定資產;政府對工會的各種專項撥款形成的工會資產;社會各界的捐贈形成的工會資產;工會經費和會費形成的工會資產;依照有關法律法規認定的應屬于工會的資產。
1.積極爭取政府和行政方面的支持。縣以上工會主要落實各級政府應當為工會組織辦公和開展活動提供必要的設施和辦公場所，以及對工會開展活動或購置設備、維修房屋等給予補助;縣以上工會及所屬事業單位離、退休人員經費由財政負擔的規定，爭取縣以上工會干部的住房公積金、醫療保險由財政負擔等。
2.努力提高工會經費收繳率。建立工會組織的企業、事業單位、機關按每月全部職工工資總額的2%向工會撥繳的經費，是工會資產形成的重要來源。各級工會要把該收的經費都收上來，進一步做實各級工會的賬戶。推進工會經費上繳和分成辦法的改革。
3.增強向社會籌集資金的本領。各級工會要學會積極宣傳工會組織的作用，發揮組織優勢，爭取國內外企事業單位、各種公益基金組織和個人的捐助、贊助款，用社會資金辦社會之事，增加工會資產總量，把蛋糕做大，提高服務職工、服務基層的物質能力。
開拓創新實現工會資產保值增值
工會資產管理要符合我國社會主義市場經濟建設的實際，尊重市場經濟規律，堅持依法按章辦事，通過市場盤活工會資產，優化工會資產配置，壯大工會組織經濟實力。
1.依法維護工會資產的完整。各級工會要增強物權觀念和產權意識，運用《物權法》和《工會法》等法律武器，切實維護工會資產的安全與完整。一要依法爭取征收補償。因城市改造等原因，對工會不動產進行拆遷的要爭取按現行市場標準進行補償;對挪用、侵占、工會資產的行為，請求返還原物，恢復原狀，進行損害賠償;二是嚴格把握好工會資產變動審批關。認真落實工會資產購入、領用、處置等管理制度，嚴格辦理有關手續，加強原始記錄復核、登記、審批管理，工會及所屬事業單位的非經營性資產轉為經營性資產，要經過上級主管工會的批準，防止資產流失;三是努力減少交易風險。在工會企業股份制改革、工會資產重組過程中，重視工會資產評估工作，充分運用公示公信規則，消除市場交易中的風險，減少交易中的權利糾紛，實現資源最佳配置;四是保障工會經費足額撥付到位。督促行政部門及時足額地把工會經費撥付到工會賬戶上;對拒不撥付的，上級工會或基層工會可以申請支付令，申請由人民法院強制執行;五是加強對工會企事業單位的監管，防止工會企事業單位工會資產的流失和被侵占。
2.盤活存量資產。一是加強對工會經營性資產的管理。工會經營性企業在管理體制上，實行會企分開，
