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不動產測繪與管理范文1
【摘要】房產測繪是一項基礎性測繪工作，是不動產測繪的重要組成部分，房產測繪的工作主要包括房產平面控制測量、房產要素測量、房產圖測繪、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，在房產測繪中，房產平面控制測量是房產測繪的第一步，也是關鍵一步，房產面積的測算主要包括建筑面積、a權面積、房屋用地面積、公攤面積等；房產變更測量是由于房屋產權等信息不斷發生變化而需要不斷進行的一項經常性測量工作；成果資料的檢查與驗收是房產測繪的關鍵一步，是保證房產測量的質量，為日后產權登記、轉移以及解決房產糾紛提供準確依據的重要工作。
【關鍵詞】不動產統一登記；房產測繪
一、不動產登記改革
不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產權及其變動事項記錄于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生司法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。2013年3月，國務院辦公廳下發關于不動產登記改革的通知，要求在2014年6月底之前出臺并且實行不動產統一登記制度。不動產登記目前處于分散狀態，分為登記機關、登記內容和登記依據三部分。不動產登記這種分散狀態也使得不動產測繪難以有效統一。當前不動產測繪主要有房產測繪、地籍測繪、林業測繪等方面，可以預見，隨著不動產統一登記改革的逐步實施，不動產測繪也將隨之發生變化，各部分測繪工作將能得到統一，不同類型的不動產測繪將有機結合，標準更加明確，有效減少重復測量。
二、房產測繪簡介
房產測繪較早提出并實現了數字化測繪系統，充分利用了GPS、RS、GIS以及攝影測量等現代測繪技術，為政府以及房產相關行業提供了及時、準確的房產信息。房產測繪是不動產登記的重要組成部分，不動產統一登記為不動產測繪提出了更高的要求，房產測繪因其數字化、信息化、網絡化的特別點，更能適應不動產統一登記的需求而變得尤為重要。
房產權利人在申請登記之前，到房產測繪窗口申請房產測繪。經過測繪人員的現場測量勘察，獲得房產測量信息，并經過審核人員的審核，獲得房產登記。在審核階段，審核人員無需到實地勘察，直接在房產信息系統中打開GIS圖形，觀察房屋坐落、權屬、位置關系、周邊道路等，方便有效的確定房屋樓盤表，進而確定該房屋的現狀信息?？梢?，房產測量的精度和準確性，直接影響房產登記結果。房產管理中的房產測繪工作，由主管房地產的行政部門委托具有房產測量資質的測繪單位進行。房產測繪單位與委托人不應有任何利害關系，且是獨立的經濟實體。房產測繪的技術標準，在國家層面上主要有《測繪法》、《國家標準房產測量規范》、《房產測繪管理辦法》等，在地方上也有房產測繪管理辦法的細則，在測量的過程中需要嚴格執行。
三、房產測繪在不動產統一登記中的應用與前景
不動產統一登記是指全國房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不動產統一登記在冊，基本做到登記機關、登記內容、登記依據、信息管理平臺一體化。其中，建立全國統一的不動產信息管理平臺，使得不動產的登記、審批、交易信息在各個部門之間統一共享，提高不動產信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動產測繪的重復率，是不動產統一登記改革的重點。隨著現代測繪技術的發展，以GNSS、GIS、RS以及攝影測量技術為核心的數字化測繪，其數據采集、存儲、管理、傳輸方式，非常好的適應了現代電子信息系統的快速發展，為構建不動產統一登記信息平臺提供了技術基礎。在幾個不動產測繪細分領域中，房產測繪最早在2002就提出“數字化房產測繪”的概念。數字化房產測繪是以房產為對象，建立信息化、智能化、網絡化的房產數字信息系統。數字化房產測繪是充分利用GPS、RS、GIS、攝影測量等現代測繪技術進行房產信息的采集、存儲和管理，并利用工作流、辦公自動化、云技術等實現數據格式統一、快速查詢、平臺共享等目標?，F代中國城市建設速度非?？?，房產信息變化頻繁，需要房產測繪人員快速、高效、準確的采集房產信息，并實時更新。數字化房產測繪能夠保證房產信息的準確、有效，為政府部門的房產辦公提供堅實的技術保障。因此，在構建數字化信息平臺領域，房產測繪相對于地籍測繪、林地測繪更能滿足不動產統一登記的需要。
隨著經濟的快速發展，房價也在不斷攀升。人民群眾對于房屋面積等房產信息越來越重視。房產測繪作為房產信息的數據來源，其準確性、及時性變為尤為重要，房產測繪在不動產登記中的作用非常重大。在不動產統一登記的大背景下，房產測繪主要有以下幾個重要作用。
（一）房產測繪為房產以及相關權益提供技術保障，為解決房產糾紛等問題提供數據依據。權利人或者利害關系人通過申請房產測繪獲得房產數據信息，為不動產登記提供依據，保障權利人的權益不受損害。
（二）房產測繪能夠為房地產管理部門提供詳細、專業的信息。房地產測繪根據當前房地產開發的基礎圖紙繪制房地產控制圖，使得房地產信息清楚、詳盡的存儲在房地產信息管理系統中，為房產使用者以及登記管理者提供參考信息。
（三）房產測繪能夠為房地產市場提供準確的數據資料。房產測繪通過對城市房產建筑的測量和繪制，為房地產開發商提供該城市的住房面積、位置分布等信息，使其能夠做出更加科學合理的商業決策。同時，房產測繪也為住房購買者提供準確、及時的住房數據，保障消費者的合法權益。
（四）房產測繪能夠為政府規劃部門提供數據參考。目前我國城市建設以及城鎮化建設依舊很快，房產信息變更更加頻繁，而政府決策部門在制定發展計劃，進行拆遷改造、道路擴建、地鐵、輕軌開發時則需要準確的數據依據。房產測繪的數字化、信息化、網絡化、一體化的特點能夠很好的滿足這一要求。
四、結論
房產測繪與人房產權益息息相關，在不動產各個領域中經濟價值最高，因此，房產測繪在不動產統一登記后將變得更為重要。不動產統一登記也為不動產測繪提出了更高的要求。房產測繪作為不動產測繪中重要部分，其市場準入方面發展較為成熟，信息化、現代化的房產測繪系統也較為完善，將能夠更加適應不動產統一登記中信息化平臺的發展要求，為不動產統一登記工作的順利開展提供有力的技術支持。
參考文獻：
[1]何歡樂，姜棟，張鵬.切實推進中國不動產統一登記的新思路DD解決分散登記問題的過渡期方案[J].中國土地科學，2013（7）
不動產測繪與管理范文2
1.房產測繪單位對相關技術規范理解、掌握差異性帶來的登記風險
根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪應由房屋權利申請人、房屋權利人或者其他利害關系人自行委托具有測繪資質的測繪單位進行。房產測繪行業面臨著由集中統一測繪逐步向市場放開轉變或在已經市場化的前提下結合登記職能的調整重新洗牌。這一轉變，將會打破政府集中統一測繪時，對相關技術規范理解、建筑部位面積計算、共有面積分攤掌握的一致性。必然會出現不同測繪單位對同樣建筑部位測繪方法不同、面積不同、共有面積分攤不同的局面。這種情況相對不動產登記職能分工，由于測繪項目所在區域不同、同一項目不同樓測繪單位、登記時間不同，加之登記人員對建筑部位具體的面積計算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強，登記過程中極難發現，從而給登記帶來風險。這種亂象影響登記機關形象、侵害購房人權益，同時會引訟、，并且因為房產測繪共有面積分攤的特點，“面積一戶錯、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。
2.建成房屋與規劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風險
探討這個問題之前，有必要先對目前的房產測繪方法進行介紹。根據《房產測量規范》（GBT17986-2000），房產測繪要實地逐戶量取邊長尺寸。根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪成果資料應當與房產自然狀況保持一致。但在目前的實際操作中，大量存在著建成房屋與規劃批準圖紙不完全一致的情況，考慮到不動產登記機構仍要以房屋的規劃批準文件對合法建造的房屋進行登記，在政府集中統一測繪條件下，測繪單位往往會要求建設單位補充提供與房屋現狀一致的規劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時，符合規范、規章對于房產測繪現場實測的要求。當然，這種后補規劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設單位申請辦理房產測繪、登記的難度大、購房群眾不能及時取得所有權證書的尷尬。
登記職能下放、房產測繪依法走向市場后，測繪單位要求建設單位提供規劃變更圖紙的局面將不復存在，房產測繪成果資料將在法規和實際操作層面真正意義上實現“與自然現狀保持一致”。盡管《不動產登記暫行條例》中提出“不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。但是鑒于逐戶查驗難度巨大、登記從業人員對房產測繪專業技術不甚了解、登記機構對測繪單位技術“把關”的思維意識短期內尚不能完全消除。按現狀測繪導致的與規劃批準不一致或未經審批的房屋建筑部位被誤登記、設定他項權的風險將給不動產登記帶來新的考驗。
3.規劃審批房屋面積與房產測繪面積計算依據差異給不動產登記帶來的登記實質風險和行政不作為風險
目前，用于建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積數據各地多數依據《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動產登記、房地產開發利用、交易的房屋面積數據均依據《房產測量規范》（17986-2000）。兩規范在房屋面積計算的相關規定上存在諸多不同之處。規范的差異和不同人員對技術條款理解的差異，造成規劃許可面積與房屋預測算面積不同、規劃驗收面積與房屋登記測量面積不同。
但是，在新形勢下，因不同管理行為所需的房屋面積時常是不同測繪單位、甚至是建筑設計單位進行計算，對復雜的技術規范理解和掌握程度不同，不動產登記機構實際操作中很難核實哪些面積差異是由規范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實際超規模建設房屋，甚至是規劃未批準的房屋部位被正常登記的實質風險 。而對于核實出不屬于規范不同造成的差異，在部門間協調配合、數據共享、政策支持尚在改革進程中的當下，解決處理存在一定難度。一頭是購房群眾急于辦證、一頭是開發企業絞盡腦汁東撞西碰，不動產登記機構也忙于部門間左右研究協調，給產生行政不作為風險埋下了隱患。
4.房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果差異性給不動產登記帶來的風險
房屋面積預測算成果是用于商品房銷售的重要屬性數據，因其作為房屋價值、各種稅費等的衡量載體，關乎購房人切身利益。房屋登記測繪成果作為不動產登記的重要屬性數據，是對預測算成果的確認和修正，在房屋銷售、登記信息系統中起到不動產登記單元前后銜接、建立關聯、數據匹配的關鍵作用。房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購房群眾因涉及補繳房屋差價仍對此十分關注。在政府集中統一測繪條件下，房屋面積預測算和登記測繪均由一家測繪單位完成，登記測繪是基于預測算成果結合變更圖紙和房屋現狀的修正，面積計算方法、共有建筑面積分攤方法前后基本能夠取得一致。因設計變更產生的前后面積差異也有依據可循。測繪單位基本能夠應對購房人關于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測繪單位介入房產測繪情況下，房屋面積預測算、登記測繪不可避免地出現不同測繪單位對面積計算方法、根據服務范圍確定的共有面積分攤，甚至是影響分攤的功能區劃分均存在不同認知、更不可能去對比分析預測算和登記測繪戶室面積差異大的原因，這將會給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預測算還是登記測繪面積錯誤，或是都不違反規范的前后做法差異造成的面積差異一律都會變成購房人對不動產登記數據的不認可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機構。
二、規避風險的措施
1.政策層面
根據《建設部辦公廳關于建筑面積計算標準問題的復函》（建辦標函〔2001〕403號），“房屋產權登記面積測算應當依據GB/T17986-2000《房產測量規范》。該規范適用于房產測量，主要為房地產產權、產籍管理服務。關于規劃管理中有關面積計算問題，應由各地規劃主管部門負責確定。1995年12月頒布的《建筑面積計算規則》是編制工程預算、確定工程造價的依據”。目前，建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積計算普遍依據的《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013），是對《建筑面積計算規則》的修訂。
因此，筆者認為政策層面可統一商品房銷售許可、不動產登記、建設工程規劃許可審批和規劃驗收關于房屋面積計算的依據為《房產測量規范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應房地產發展的需求、避免規范條款的認知差異，應對《房產測量規范》（GB/T17986-2000）進行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進一步明確共有面積分攤規則。
2.房產測繪成果監管層面
根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。根據《房產測繪管理辦法》“用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理”。不動產登記機構可設立房產測繪成果審核機構，負責結合上述風險點，研究制定房產測繪成果審核內容；負責結合房產測繪項目實際，不斷歸納總結和統一新建筑形式面積計算方法；負責結合經驗做法修訂當地的《房產測量規范》實施細則；負責制定和統一房產測繪成果樣式。只有將不動產登記審核工作做實，強化測繪成果的監督管理，方能更好的規避不動產登記風險。
3.操作層面
不動產測繪與管理范文3
關鍵詞：不動產測繪；RTK；無人機技術
從法律的角度出發不動產是指自然存在或由法律規定的不可移動的財產，例如土地、山林、水域、草原、建筑物及附著于上述物體上的定著物，其既可以是自然存在的，又可以是人工創造的。對各類不動產開展測繪工作不僅能夠為不動產的所有者提供充分的所有權證明，而且對于自然資源部門而言更是指導產業開發、國土空間利用的基礎。
1.不動產測繪概述
1.1 不動產測繪
不動產測繪是指為了提取不動產的信息，對陸域、水域等國土空間內以及附著于各類型國土空間上的房屋、林木等不動產的地理位置、空間大小、用途等自然狀態以及各類不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬信息開展各項要素測繪工作[1]。針對不同類型的不動產特征，其大致可分為地籍測繪、房產測繪、海籍測繪、林籍測繪、草原測繪等[2]，針對不同類型不動產測繪工作各自的特征，在對其開展測繪工作時所使用的測繪方法也略有不同。
1.2 地籍測繪
地籍測繪是較為注重宗地之間的水平位置關系，而對于高程數據一般不做測量要求，由于地籍測繪時所涉及的測繪面積較大，因而所需解析的界址點數量極其龐大。在地籍測繪中所使用的的比例尺從1 ∶500 到1 ∶20000 ，成果圖的比例尺越大則表示其中所繪制的各類要素越齊全，而繪圖的成本也相應提高。為了起到節約測繪成本的目的，因此針對不同使用價值的土地采用了不同比例尺進行地籍測繪。
1.3 房產測繪
房產測繪作為不動產測繪中最為常見的工作內容，其主要是為了明確各類房產與周邊房產之間的水平位置關系，而相關房產測繪成果―房產圖是證明房產所有人的最終依據。在所有類型的不動產測繪成果中，房產測繪成果圖所采用的測繪比例尺最大，即1 ∶500 或1 ∶1000 兩種，尤其是在繪制房產分宗圖和分戶圖時，為了提高圖紙的精確性，其所采用的比例尺甚至可以達到1 ∶100 或1 ∶200 ，從而避免在界址點的點位中出現誤差[3]。
1.4 林權和草原測繪
林地和草原的測繪工作具有相同的測繪要求，其較為注重對林地和草原中生長的植被種類進行核查，從而獲取森林和草原的消長，同時對于林地和草原的邊界測定也作為相關測繪工作的具體要求。在開展林地和草原測繪工作時，通常采用衛星遙感資料、航拍影像資料等技術成果。
1.5 水籍測繪
在對包含河道、湖泊、海域等水體測繪時，所采取的測繪技術與陸域上的測繪技術有著明顯的區別，主要是由于水體會隨著水位的變化而造成空間位置的變化。在進行測繪時除了各類不動產的位置等屬性外，還包括了水域內灘地、沙洲、無人島嶼、碼頭等信息，同時還需對每一片水域的所有權、使用權、使用功能等信息進行調查。
2.無人機傾斜攝影測量技術在不動產測繪中的應用
傳統的不動產測繪成果往往停留在平面圖紙上，圖像缺乏立體感，通過無人機傾斜攝影測量技術所得出的相關成果能夠對建筑物進行全方位、多角度的測不動產測繪中測繪工程技術的實踐應用研究肖建紅（江西省吉安市自然資源局吉州分局，江西吉安343000 ）摘要測繪技術對于不動產領域的發展，起到了重要的影響作用。本文以不動產及不動產測繪工作的概念和分類介紹為量，從而使得測繪成果更具有直觀性，尤其適合城區中對建筑物進行房產測繪工作。
2.1 技術原理和優勢
無人機傾斜攝影測量技術集無人機技術、航空攝影技術、GPS定位技術等多種測繪技術于一體，通過在同一無人機平臺上設置多個圖像傳感器，通過對測量物體不同角度的影像成果共同構建出物體三維模型的新型測繪技術。無人機傾斜攝影測量技術主要分為外業測量和內業數據處理等兩大部分，其中外業測量包括了航線規劃、像控點布測、航拍影像采集等環節；內業數據處理則包括了空三加密、三維模型構建、數據質檢等環節。通過無人機傾斜攝影測量技術所獲得測繪成果克服了傳統測繪技術二維化的束縛，使得測繪成果能夠更加直觀地表現測繪對象的狀況、相對位置、界址、用途等屬性信息，尤其是每層建筑的詳細信息均可在三維模型上予以體現。同時利用無人機平臺進行圖像采集，大大提高了測繪工作效率，對于降低作業風險和成本也有著積極的作用。
2.2 技術應用
航線規劃對于無人機傾斜攝影測量技術所獲取的圖像質量有著直接的影響，而航線規劃的關鍵在行高度設置與影像重疊度控制等兩項內容。飛行高度關系主要關系到影像資料的清晰度，通常情況下在進行無人機飛行高度控制時可參照以下計算模型H=FxGSD/B，其中H為設置高度；F為無人機平臺所搭載的攝像頭焦距；GSD為影像成果的地面分辨率；B為像素元大小[4]，但在實際操作中還應考慮到測量區域建筑和植物的高度以及氣候條件對于無人機飛行穩定性的影響等因素。在進行影響重疊度控制時，既應注意正射影像圖的質量，也應注意傾斜影像資料的質量，通過大量實踐案例驗證航向重疊度通常為50%至80%、旁向重疊度通常為15%至55%。在最終進行航拍線路時除了結合已經確定的飛行高度與影像重疊度外，還考慮測量對象面積以及飛行器持續作業時間、風力大小等客觀因素。為了提高飛行器定位數據的準確性，還需要在航拍前在測量區域進行攝像控制點（以下簡稱像控點）的布測。在進行像控點布設時應根據測量對象面積、區域內構筑物分布密度，區域高程差等因素，但像控點布設完成后，還需依靠對其空間坐標進行測量和校核，以免像控點的精度影響空三成果質量。每次進行航拍攝影前應對無人機進行仔細檢測，確保飛行器及其搭載的傳感器、定位設備均處于正常工作狀態，鑒于目前的無人機可按照預先設定的飛行線路進行自主飛行，在航拍期間除了遭遇降雨、間歇性強風等特殊情況外，無需過多地人工干預飛行線路。通過前期布設的像控點，無人機可利用三角定位原理進行準確飛行。當飛行結束后需填寫相關飛行信息記錄，如測量時間、光照強度、太陽高度等，以便后期可參照相關飛行記錄進行補測。無人機傾斜影像處理中必須使用空三測量應用的原始數據，首先利用相應的計算方法處理空中三角網，隨后導入前期布設的像控點空間數據，從而保證POS數據的準確性，接著運用數字模型對整體范圍進行平差處理得到外方位元素，便可獲得傾斜測量模型的三維坐標數據。目前，影像匹配與三維模型構建環節已基本實現軟件自動化，例如Smart3DCapture可在導入影像資料、POS數據以及傳感器尺寸與焦距等信息后自動進行影像匹配，而在完成空三精度和空三模型的完整性后，便可開始三維模型搭建，其所生成的三維模型數據依次為高密度點云數據模型、不規則三角網數據模型、白模型，最后通過對白模型進行紋理處理便可得到測繪對象的三維模型[5]。
2.3 應用建議
由于在城市區域進行房產測繪時，測繪對象周邊的建筑物會對無人機的GPS定位信號產生干擾，為提高測繪精度可在無人機升空前利用GPS-RTK等技術對飛控點的空間坐標數據進行校核，以此來提高測繪成果的空間精度。同時，在城區建筑群中飛行，尤其是部分高層建筑物群中，建筑物之間的“穿堂風”對于無人機飛行的穩定性會產生較大影響，為此可采用飛行控制能力強、滯空時間久、搭載能力強的無人機型號，利用無人機自身的動力系統和自主飛控系統來應對突然產生的橫風，進而獲取到更加清晰穩定的圖像。
3.RTK技術在不動產測繪中的應用
3.1RTK技術原理和優勢
RTK測量技術便是通過建立測量中心站的前提下，測量人員通過與中心站之間建立起數據通道，將從測量點所獲得定位參數傳遞給中心站由其進行坐標結果和定位精度的解算，最終獲得測量點坐標信息的測量技術。一套完整的RTK測量系統通常由中心站、移動測量設備、數據通道等三個部分組成，其中中心站包括了定位型號收發設備、數據解算設備、數據存儲設備等，移動測量設備則主要用于發送測量點的定位參數，數據通道用于保障中心站與移動測量設備之間的數據交互。RTK測量技術在不動產測繪中的應用優勢在于測繪成果的水平誤差可控制在30mm之間，如通過加密中心站的策略其測量誤差可進一步縮小，其誤差進度遠遠小于地籍測繪標準中1 級基準點50mm的控制要求。通過數據轉換軟件可直接記錄測量點位的坐標信息，并可在各類終端上直接進行標記和圖形成果輸出。同時，RTK技術對于衛星通信信號的依賴較少，即使遇到測量點上空云層較厚或處于城市立交橋下、高層建筑群等信號較弱區域時，也可通過與中心站之間的數據交互來確保測量精度，而數據通道既可采用手機通訊訊號，又可采用無線電通訊訊號，極大地保證了數據交互的穩定性。（如圖1 所示）：
3.2RTK技術的應用
雖然RTK技術在水平坐標的測量精度上明顯優于垂直坐標的測量精度，但目前對于地籍測繪中水平精度的控制要求明顯高于垂直精度，我國大多數城市內地坪的垂直高度差均小于50m，而城市內由于各類構筑物的遮擋以及地籍測繪的精度要求明顯高于農村區域，故在城市區域中建立RTK中心站系統來提高測繪工作效率是十分必要和可行的，我國東南沿海某計劃單列市所實施的全域性RTK技術已取得了豐碩的技術成果。該市陸域東西寬約130km、南北長約150km，根據路域面積大小在架構全域性RTK中心站時，采用了先中心城區后城郊鄉鎮的輻射式布站方案，五年期間共在該市境內完成了十一處中心站、一處控制中心站及數據庫、一套通訊網絡以及各類測繪終端等系統組件構建工作。其中中心站之間的最大直線距離為50km、最小直線距離為10km，而上述中心站的選址工作也參考了所在地土地類型和使用性質等因素，從而在保證測量精度的前提下對整個系統的造價起到較好的控制作用。為了提高測繪數據的精度，該系統在構建時便采用了雙向數據校核來提高數據的穩定性，在系統覆蓋范圍內進行不動產測繪時，測繪終端始終會接收到兩個以上中心站所提供的定位數據，一旦測量點周邊的中心站的GPS信號由于云層覆蓋或定位衛星數量較少而導致定位數據丟失等情況，則中心站立即向控制中心請求校核定位數據并通過通訊網絡系統將定位數據發送給測量終端?？刂浦行膭t負責對全域內的中心站進行監管，定期對中心站的定位數據進行校核，而控制中心內的數據庫系統也承擔了所有測繪數據存儲工作。通過該系統建立該市域內的地籍測繪成果基本達到1 ∶500 ，而在界址點測量精度的控制上也遠遠優于規劃要求。（如表1 所示）：
3.3 應用建議
該系統建成于2010 年，在系統使用期間測繪人員不斷對測量誤差值進行了分析，并提出了部分改進建議。（1 ）該系統的通訊數據是采用無線電進行傳輸，無線電信號通過電離層反射給中心站，而在此期間勢必會存在電離層延遲誤差。針對電離層延時誤差特性，測繪人員結合實際經驗在測繪時采用不同頻率的無線電信號來進行數據通訊，從而利用不同頻率電磁波在傳播速度上的差異對延遲誤差進行修正，而實際測量數據證明采用該改進措施后誤差修正率不低于90%。同時，針對該市特殊的氣候條件，測繪人員還發現在夜間無線電信號強度明顯優于白晝，上午的信號優于下午，故在安排測繪工作時間時可選擇信號較強的時段。（2 ）對于無線電信號在對流層的延遲誤差，除了通過系統參數設置進行修正外，還可利用在兩處垂直高度差較大的中心站之間建設新的中心站來降低對流層的延時誤差。（3 ）測繪人員在實地測量時發現測量終端周邊如存在大范圍的水面、鋪裝地面、建筑物的玻璃幕墻時，會大大降低無線電工作效率，可采用適當延長測繪觀察時間來抵消上述不利影響。在無線電收發選擇上可采用屏蔽性能較好的扼流圈天線，以提高傳輸的穩定性。
4.結束語
綜上所述，通過強化不動產測繪領域的技術創新，對于國土空間的精細化管理有著至關重要的意義，同時針對當前我國測繪領域發展狀態，深化技術性的改革創新，提升對新技術、新設備、新應用的發展理念，已經成為行業重要的發展共識，從而推動我國不動產測繪工作的穩定發展。
參考文獻
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不動產測繪與管理范文4
(一)物權確定、特定原則的涵義
由于物權屬于支配權，它使權利人可以對特定的物進行排他性的支配，因此物權的客體必須是單個的、特定的。原則上，無論是所有權、用益物權還是擔保物權，都必須指向特定的物。這就是所謂的“物權特定原則”，該原則也稱“物權客體特定原則”，它要求物權的客體必須是單個的、特定的物。具體來說，物權特定原則有兩層含義：其一，《物權法》不承認集合物上可以存在所有權，一個特定的物上只能有一個所有權，任何物上不可能同時存在兩個以上的所有權；其二，作為物權客體的物必須是單個的物，即具有獨立性的，可以被獨立加以支配的物。只有堅持物權特定的原則，才能有效明確物的歸屬、保證每一個經濟上有價值的物能夠被獨立加以支配并投入流通，從而實現對物的有效利用。
物權人有權對其享有的物權加以處分。如果處分的對象不確定，外界第三人將無從得知哪一個物上的物權發生了變動，對于交易安全的保護顯然是不利的。因此，物權人的處分行為指向的必須是已經確定或者至少是可以確定的物，此即“物權確定原則”。例如，甲與乙訂立房屋買賣合同，甲將房屋的所有權轉移給乙，甲這一處分行為必須指向的是具體的房屋，而非泛泛的某一類或某一些房屋。
盡管《物權法》第181條規定了動產浮動抵押制度，允許企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的、將有的生產設備、原材料、半成品、產品設定抵押。但是，在抵押權實現時，抵押財產仍然必須被特定下來。故此，動產浮動抵押也并未違反物權特定與物權確定的原則。
不動產登記法屬于不動產物權程序法，自當遵循物權特定原則與物權確定原則。首先，被記載入登記簿的不動產必須是特定的和確定的。不動產雖不可移動，但因其相互連接，所以必須運用不動產測量制度將不動產從地理空間上將位置或坐落加以確定，并明確該不動產的界址、面積等其他自然狀況，使之成為獨立的、特定的物，方能成為物權支配的標的物并被記載于不動產登記簿。即便是正在建造或尚未建造的建筑物，雖未成為獨立的不動產，仍必須是可以特定的或可以確定的，方能成為物權的客體，進行不動產登記。其次，只有可以獨立成為物權客體的不動產上的物權變動才能進行登記，并以登記為生效或對抗之要件。
(二)不動產登記單元的涵義
為了解決登記中不動產的特定問題，不動產登記法中就有所謂“登記單元”(也稱“登記單位”)的概念。登記單元可以確保只有那些能從法律技術上加以分割，可以被特定化的不動產及其上的權利方能被記載入不動產登記簿。具體來說，具備以下三個要件的不動產才滿足登記單元的要求。
1.具有明確的界址或界線
無論是土地還是房屋，只有具有明確的界址或界線時，才能和其他不動產相區分，成為確定的、單個的物，進而為物權人所支配，該物上的物權才可以被記載入不動產登記簿。故此，《物權法》第11條明確規定，當事人在申請不動產登記時，應當提供不動產界址。如果沒有明確具體的界址或界線的不動產，則該不動產并非獨立的物，不能單獨成為物權的客體，不符合不動產登記單元的要求。所謂不動產界址，就土地而言，意味著土地的三維空間范圍必須是界線封閉的。只有這樣，它才是法律意義上的土地即“地塊”，而非僅僅自然資源意義上的土地。就房屋來說，不動產界址要求房屋有明確的四至界線，從而將此房屋與彼房屋相區分，形成一個特定的、獨立的物。
2.地理空間上的確定性與唯一性
土地和房屋屬于不動產，不可移動。因此，任何不動產都必須能夠從地理位置上加以確定。對于土地而言，確定地理位置的方法是依靠地籍測量形成的地籍圖或地籍冊。地籍圖或地籍冊賦予每一個地塊以唯一的、確定不變的號碼，登記簿上通過援引該號碼以確定土地的地理位置，據此形成地籍圖或地籍冊與土地登記簿的關聯性。至于房屋的地理位置即坐落，則需要通過房地產基礎測繪形成的房地產分幅平面圖與房地產項目測繪形成的房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖等加以確定，并賦予唯一、確定不變的號碼，據此形成房地產測繪資料與房屋登記簿之間的關聯性。
3.具有獨立的使用價值
不動產屬于物，具有使用價值，能夠滿足人們的生產、生活的需要。因此，只有那些具有實際價值的不動產才能成為不動產登記的單元。例如，最高人民法院頒布的《建筑物區分所有權解釋》第2條明確要求建筑區劃內的房屋必須“具有利用上的獨立性，可以排他使用”，方屬于《物權法》第6章所稱的“專有部分”。
二、土地的登記單元
(一)地籍塊與地籍冊
只有當土地能夠被精確地加以測繪(測量與制圖)，從而使其位置與范圍被毫無疑問地確定下來時，土地登記制度才能發揮其功能。在法律上，實現確定土地位置與范圍這一任務的是通過官方地籍測量制度形成的地籍冊或地籍圖。地籍測量是指利用測量儀器和測量技術，在一定區域內，測量每塊地的位置、形狀、界址、面積，從而繪制地籍圖或地籍冊，明了土地的分布狀況，為土地登記提供依據的活動。地籍圖或地籍冊就是在地籍測量后繪制的，用以表示土地的位置、界址及形狀的官方圖冊。透過地籍圖或地籍冊，人們可以清晰地了解地塊的位置、界址、形狀、面積、用途等自然狀況，而被納入地籍冊或地籍圖的每一個地塊，會獲得一個特定的號碼，從而成為所謂的地籍塊。土地登記簿應依據地籍冊來標明被登記的土地。例如，德國《土地登記條例》第2條規定，“在土地登記簿中，應當通過各州的官方目錄來標明土地”。這個官方目錄指的就是地籍冊，其目的是為了在地理位置上確定地塊(Grundstueck)，從而使得地塊能夠被特定下來，成為物權的客體，以便進入法律交易中。每一個被納入地籍冊中的地塊都會獲得一個特定的號碼(該號碼由數字與地籍號組成)，在地籍冊中取得特定號碼的地塊為“地籍塊”。
(二)我國的土地登記單元為宗地
在我國，地籍塊就是所謂的“宗地”。《城鎮地籍調查規程》規定，地籍調查以一宗地為單位。凡是被權屬界址線所封閉的地塊，稱為一宗地。一個地塊內由幾個土地使用者共同使用而其間又難以劃清權屬界線的，也稱為一宗地。大型企事業單位用地內具有法人資格的獨立經濟核算單位用地應獨立分宗。地籍編號以行政區為單位，按街道、宗兩級編號，對于較大城市可按街道、街坊、宗三級編號。地籍號統一自左到右、自上而下，由“1”號開始順序編號。同一街道、街坊、宗地被兩幅以上基本地籍圖分割時，應注記同一地籍號。界址點應按街坊或圖幅統一編號。
通過地籍調查形成的主要成果就是地籍圖，包括基本地籍圖和宗地圖。基本地籍圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬狀況的基本圖，是測制宗地圖的基礎，包括分幅鉛筆原圖、著墨二底圖。基本地籍圖比例尺一般為1：500或1：
i000，城鎮宜采用1：500，獨立工礦和村莊也可采用1：2000。基本地籍圖中分幅鉛筆原圖包括的內容為：各級行政界線，地籍平面控制點，地籍編號，宗地界址點及界址線，街道名稱、門牌號，在宗地內能注記下的單位名稱，河流、湖泊及其名稱，必要的建筑物、構筑物，地類號，宗地面積。而著墨二底圖內容除不注宗地面積外，其他與鉛筆原圖相同。宗地圖只表示特定的宗地及其四至的內容，是土地證書和宗地檔案的附圖，一般用32開、16開、8開紙，從基本地籍圖上蒙繪或復制，宗地過大或過小時可調整比例尺繪制。宗地圖的內容包括：本宗地號、地類號、宗地面積、界址點及界址點號、界址邊長；鄰宗地號及鄰宗地界址示意線等。
由于地籍冊上的地籍塊是宗地，因此我國的土地登記單元也就是宗地。《土地登記辦法》第5條第1款規定：“土地以宗地為單位進行登記”。同條第2款規定：“宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間”。德國法上，地籍冊中的一個地籍塊可以構成一塊“土地登記簿意義上的土地”；多個地籍塊也可以共同構成一塊登記簿意義上的土地，但是，一個地籍塊則不能被分為數塊登記簿意義上的土地。在我國，地籍圖上的一宗地就是土地登記簿上的一個登記單元，一宗地不能作為多個登記單元，一個登記單元也不能包括多宗地。依據《土地登記辦法》第14條以及《土地登記表格使用及填寫說明》的規定，土地登記申請時，申請書應當以宗地為單位填寫。如果一個土地使用權人或者所有人使用或擁有兩宗以上的土地，則應當按照宗地分別填寫申請。如果一宗地有多個土地使用權人的，由各個共有土地使用權人分別填寫申請書，審批表也應當以宗地為單位填寫。一宗地有多個土地使用權人的，按照各共有使用權人的土地情況分別填寫審批表。土地登記機構在辦理土地登記時，應按照下列規定辦理登記手續。
1.根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿。土地登記簿由每宗地的土地登記卡、土地登記卡續表、共用宗土地登記卡目錄三部分組成。如果是土地權利人獨自擁有一宗地的，土地登記時，只填寫土地登記卡及續表。如果是兩個以上的土地使用權人共同使用一宗地，土地登記時，填寫宗地土地登記卡及續表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權人土地登記卡及續表。
2.根據土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡。土地歸戶卡以土地權利人為單位填寫，土地權利人在同一縣級行政區域內擁有、使用兩宗以上土地的，應當填寫在同一土地歸戶卡上。
三、房屋的登記單元
(一)房地產測繪資料
房地產測繪資料包括房地產分幅平面圖、房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖等。這些測繪資料主要就是用于確定房屋的建筑面積、地理位置、界線范圍等自然狀況，登記簿中記載的房屋的自然狀況就來自于其中。沒有房地產測繪資料，就無法確定房屋的位置、面積、界址，房屋就不可能作為特定的物被記載于房屋登記簿，進而展現其上的權利狀況。
按照測繪的范圍不同，房地產測繪可分為房地產基礎測繪與房地產項目測繪。房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域中，大范圍建立整體的房地產平面控制圖，測繪全面反映房屋及其用地位置和權屬狀況的基本圖――房地產分幅平面圖。房地產分幅平面圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等基本狀況的基本圖，它是房地產基礎測繪的成果，也是測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖的基礎資料。房地產分幅平面圖的測繪范圍包括城市、縣城、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦、企事業單位及與其毗連的居民點。
房地產項目測繪是指在房地產管理與經營中，根據需要或申請人的要求，測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面及相關資料。房地產分丘平面圖是房地產分幅平面圖的局部圖，它反映的是本丘內所有房屋及其用地情況、權屬位置、分界點、房角點、房屋建筑面積、用地面積、四至關系、權屬狀況等內容。依據《房產測量規范》，房屋用地調查與測繪以丘為單元分戶進行，丘是指地表上一塊有界空間的地塊，一個地塊只屬于一個產權單元時稱獨立丘，一個地塊屬于幾個產權單元時稱組合丘。丘的劃分標準為：有固定界標的按固定界標劃分、沒有固定界標的按自然界線劃分。丘的編號按市、市轄區(縣)、房產區、房產分區、丘五級編號。
房地產分層分戶圖是指在房地產分丘圖的基礎上繪制的細部圖，以一幢房屋或幾幢房屋或一幢房屋某一層中的一戶為基本單元，表示房屋權屬范圍的細部圖，它展現的是具體的每一個房屋登記基本單元的坐落、結構、層數、面積等自然狀況。因此，該圖應當按照房屋登記的基本單元繪制。
(二)房屋基本單元的涵義
房屋登記基本單元也稱房屋基本單元。《房屋登記辦法》第10條規定：“房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號(幢號、室號等)的房屋或者特定空間”。依據這一規定可知，房屋基本單元應當具備以下三項要件。
首先，有固定界限。在我國房屋登記實踐中，固定界限是指經過房屋行政管理部門審定或確認的能夠明確房屋或特定空間的范圍與面積的界限，如工程規劃設計并施工建設的實體墻界限或永久性的圍護結構界限；經過規劃設計、消防、安監等部門審定批準的，以永久固定于地面的界標作為界址點構成的界限。即便是房屋經過實物分割，被分割后的新房屋，也必須具有固定的界限。例如，南京市房產管理局規定，只有當被劈分的房屋的自然狀況同時滿足以下條件時才能測量：各戶面積均要達到25平方米以上(含25平方米)；劈分后房屋至少有三面外墻是本戶獨自使用的自有墻(無鄰戶借用)；各戶有獨立的出入口；分戶墻體必須與原有房屋結構一致。實踐中，在一些地方曾出現所謂的虛擬產權式商鋪銷售，開發商并不通過實體墻壁將銷售的各個商鋪加以區隔，而是以劃線、地釘或銅條等方法將之區分開來。如果此種區分方法得到有關主管部門的審核，也屬于具有固定的界限。例如，2009年合肥市房地產管理局頒布的《合肥市商業設施分割銷售管理暫行規定》規定：“商業設施分割可以采用實體墻進行分割；亦可在室內裝修活動結束后，采取在地面嵌入銅條的方式進行分割。以銅條嵌入方式分割的，銅條寬度不應小于1厘米；銅條末端應釘有銅釘，銅釘直徑不應小于2.5厘米；銅釘應當依次進行編號，以確定出售區域的具置；編號標記應嵌入銅釘螺帽，防止損毀。商業設施分割銷售后辦理房屋登記時，房地產開發企業應當提供銅釘編號對照表，各辦證單位按照銅釘編號對照表在房地產權證附記欄注明銷售區域的四角銅釘編號”。
其次，可以獨立使用。獨立使用意味著房屋或特定空間能夠滿足人們的社會生活需要，屬于法律上的物。判斷是否具有獨立使用價值應當從社會一般觀念加以判斷。在我國實踐中，曾出現
一些人為了孩子上學落戶等需要而一套房屋分割為非常小的部分，并要求登記機構辦理房屋分割登記。登記機構在決定是否辦理此種登記時，不僅要考慮被分割后的房屋是否具有固定的界限，還需要考慮是否具有獨立的使用價值，如果分割后的房屋不具有獨立的使用價值，則不應辦理分割登記。例如，吉林省住房和城鄉建設廳頒布的《吉林省房屋登記若干問題暫行規定(一)》第8條規定：“房屋分割應滿足獨立使用功能要求，符合強制性技術標準規定”。
再次，具有明確的、唯一的編號(幢號、室號等)。房屋建筑在土地上，房屋的編號也應建立在房屋地理定位的基礎上，即先確定房屋的幢號，然后再確定戶號，從而為作為登記單元的房屋編制唯一的、確定的、不變的登記基本單元代碼。房屋登記基本單元代碼由基本單元幢號代碼與戶號代碼組合而成。實踐中，房屋基本登記單元幢號代碼的編制方法有三種：其一，基本單元所在幢的平面橫縱坐標代碼定位法，簡稱“坐標法”，即以幢西南角平面坐標表示，由橫坐標(6位)、縱坐標(6位)構成；其二，基本單元所在幢地籍宗地代碼定位法，簡稱“分宗法”，即以土地地籍分宗圖為基礎編制，由街坊號(3位)、宗地號(4位)、幢編號(4位)構成；其三，基本單元所在幢房產分幅分丘代碼定位法，簡稱“分幅法”，即以房產分幅分丘圖為基礎編制，由分幅圖(6位)、分丘圖號(4位)、幢編號(4位)構成。戶名代碼(4位)以每幢房地產內基本單元為單位，按照一定順序的登記流水編號。
(三)房屋基本單元的類型
依據房屋的功能，可將房屋分為住房和非住房，《房屋登記辦法》第10條將房屋的基本單元分為：住房基本單元與非住房基本單元。其中，住房基本單元又進一步分為國有土地范圍內的住房基本單元與集體土地范圍內的住房基本單元。
1.國有土地范圍內的住房基本單元
依據《房屋登記辦法》第10條，國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、問等有固定界限的部分為基本單元進行登記。首先，所謂“成套住房”是指由臥室、起居室、衛生間、廚房、室內過道、客廳等不同功能的房間組成的住房。盡管成套住房中各個房間都是有規定界限的，但由于它們在空問上相連、組合起來后才能滿足人們日常生活居住之用。因此，《商品房銷售管理辦法》第12條規定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”?！斗课莸怯涋k法》也要求成套住房只能以套為登記基本單元，不能按問登記。其次，非成套住房是指不具備單獨的衛生問、廚房或起居室的住房。非成套住房是我國房地產業發展初期階段的產物，主要集中在一些建造年代較早的社區。對于那些非成套住房，則可以以房屋的幢、層、問等有固定界限的部分為基本單元進行登記。需要注意的一點是，《房屋登記辦法》第10條只是規定“套”屬于成套住房進行登記的基本單元，并不意味著成套住宅不能以更大的登記單元――“幢”、“層”來進行登記。例如，房地產開發企業在房屋建造完畢進行所有權初始登記時，完全可以選擇可以是以幢、層或套作為登記單元。但是其按照幢進行所有權初始登記后，如果是按套銷售的，則應當先辦理分割登記，然后才能辦理所有權轉移登記。
2.集體土地范圍內的住房基本單元
集體土地范圍內村民住房的情況比較復雜，《房屋登記辦法》第10條區分不同情形對集體土地范圍內的住房基本單元做出了規定。首先，考慮到我國農村大多數村民的住房屬于獨立建筑，因此集體土地范圍內的村民住房原則上以宅基地上獨立建筑為基本單元。其次，對于幾戶村民利用共有宅基地上建造的村民住房，則以套、問等有固定界限的部分為基本單元。
3.非住房的基本登記單元
《房屋登記辦法》第10條規定：“非住房以房屋的幢、層、套、問等有固定界限的部分為基本單元進行登記”。非住房可以成套銷售，也可以按照幢、層、問來銷售。無論是幢、層、套、問，只要是具有固定界限的，都屬于非住房的基本單元。
不動產測繪與管理范文5
多措并舉 攻堅克難
安達市不動產登記工作于2015年4月正式啟動實施，在實施的過程中，安達市嚴格按照國家、省、市有關要求，并立足全市實際，深入研究探索，多措并舉解決遇到的難點問題，使不動產登記工作取得了階段性成果。
安達市不動廣：登記局于2015年6月正式成立，為國土局內設股級管理機構，主要負責制定全市不動產統一登記工作規范，承擔初審、復審和核定工作。安達市不動產登記中心于2015年8月正式成立，做為全市統一登記經辦機構，為隸屬于國土局的副科級事業單位，內設8個股室，領導職數一正兩副，人員編制60人。主要負責全市不動產登記工作受理和發證、不動產信息平臺建設和維護，以及檔案管理和使用等項工作。目前，安達市不動產統一登記職責整合工作已經全部完成，分散在國土、房產、農業、畜牧和林業等部門不動產登記職責已整合到中心，統一由國土部門承擔。
信息平臺建設已經完成。安達市被正式確定為全國不動產登記信息平臺建設試點后，通過綜合比較，聘請南京國圖信息股份有限公司作為安達市信息平臺建設技術支撐單位，幫助安達市開展不動產登記信息平臺建設的軟件開發和數據更新整合、工作人員技術培訓等項工作，同時制定完成了《安達市不動產統一登記信息平臺建設技術方案》，市政府撥付專項經費97萬元用于購置服務器、排隊機和電子屏等硬件設備。目前，按照平臺建設時間和任務安排，各類登記數據、軟件系統及資源整合、城市地籍調查成果更新、地籍編碼和房產登記數據分析匹配等項工作基本完成，不動產統一登記流程網絡再造已經成形，12月中旬實現了與國土部聯網上線運行。
檔案資料移交穩步推進、登記服務模式初步形成。為保證房產、林業、農業、畜牧等部門原有不動產檔案順利移交，安達市在新成立的人民辦事中心一樓設置了500平方米的不動產登記檔案室，制定下發了《安達市不動產登記資料移交與整合方案》和《安達市不動產登記資料清理和移交的通知》，明確先行移交經過掃描的檔案電子版和電子登記數據，各類圖、表、卡、冊等紙質資料仍然由原單位暫時保存，不動產統一登記業務開展后，按涉及的具體不動產單元進行了檔案移交。
按照省政府“統籌兼顧、便民利民”要求，安達市將不動產統一登記服務大廳設在新成立的人民辦事中心三樓，大廳使用面積700平方米，設置不動產登記窗口10個，房屋、林權和草原審批窗口7個，繳費和繳稅窗口2個，實現了不動產統一登記和各部門的行政審批集中辦理，初步達到了一站式辦公標準，極大地方便了群眾和企業辦事。
保障措施有力 打造一流服務平臺
由于開展不動產統一登記涉及部門多，覆蓋范圍廣，所以在工作開展之初，安達市就確定了“政府主導、部門聯動、統等推進”的工作思路，有力保障了此項工作的順利推進。
按照上級有關要求，安達市成立了由市長為組長，主管副市長為副組長，由國土、財政、房產、農業、林業、畜牧等部門主要領導為成員的安達市不動產登記工作領導小組，統一領導開展全市不動產登記工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在國土局。2015年4月以來，領導小組共召開聯席會議4次，聯席會議辦公室會議7次，就職責整合、機構設立、人員劃轉、平臺建設等工作遇到的問題進行了研究和解決。
學習借鑒外地經驗、訓練提升人員素質。在開展不動產登記的過程中，為了更好地學習借鑒外地先進經驗，2015年8月中旬，安達市選派國土、房產、政府法制辦等相關人員到四川瀘州，就不動產登記工作進行了為期三天的學習。11月20日，再次選派國土局一名業務局長和幾名業務骨干到四川成都和重慶等地學習不動產登記有關事宜。
為適應不動產統一登記業務需要，提高工作人員理論和系統操作水平。在不動產統一登記發證業務正式開展前，聘請南京國圖信息股份有限公司技術人員對不動產登記窗口工作人員進行了信息系統操作技術培訓，并由國土局統一組織系統學習了《不動產登記暫行條例》和《安達市不動產統一登記服務指南》，使全體工作人員，尤其是窗口工作人員不僅熟悉了不動產登記有關業務流程，還提高了職業道德，了解了應該遵守的具體規定，為不動產登記工作全面開展夯實了堅實基礎。
圍繞便民主線打造一流服務平臺。在不動產統一登記信息系統安裝調試完成后，安達市組織工作人員進行了為期一周的模擬登記訓練。按照不同登記類型，選取多個住宅用戶、商服用戶、取得土地審批的工業企業作為申請人按首次登記、變更登記和轉移登記等類型進行模擬訓練。登記受理窗口受理申請材料，權籍調查和測繪窗口模擬進行調查和測繪，編制不動產單元號，并出具房地產平面圖，審核窗口填寫完善簿冊、審核，繕證窗口根據審核結果打印《不動產權證書》、《不動產登記證明》并發放到申請人手中。
不動產測繪與管理范文6
【關鍵詞】不動產；統一登記制度；實施問題；對策
一、前言
不動產統一登記制度登上歷史舞臺，是人類社會發展的必然趨勢，通過制定和完善該項制度，能夠更好落實《物權法》和保障部分人的合法權益，同時還能夠有力的推動我國反腐倡廉進程，促進稅收改革等工作的實施。但是，不動產登記制度在實施過程中，存在著諸多問題，對社會產生不良影響。因此，應進一步對制度實施問題和原因進行闡述，并提出合理的實施對策。
二、不動產登記制度的實施問題
不動產登記制度實施過程中，存在諸多問題，主要表現在以下方面：一是《物權法》的實施以來，明確規定統一登記范圍、登記機構和登記辦法，但僅僅停留在原則性的層面上，缺乏明確的方法規定，直至出現多頭登記現象（國土、住建、林業、農業等相關部門都是登記部門），造成混亂。時至今日，《不動產登記條例》已出臺，但各相關職能部門，因職能職責劃分不明確，人員去留等多方原因，至使機構組合人員遲遲不能到位。二是重機構組合，未認真清理研究各職能部門流程再造，統一技術規范，新組合不動產登記工作團隊存在各自為政的習慣。三是不動產登記工作人員的綜合素質水平有待進一步提升。四是登記軟件與登記業務要求不相匹配，造成登記項目缺損，給權利人造成損失，出現登記糾紛。五是登記查詢制度相對不夠完善，不能滿足現狀需求。
三、不動產登記制度不合理的原因
2013年3月《國務院機構改革和職能轉變方案》進一步明確建立不動產統一登記制度，并明確各部門分工，但在實施中，仍存在以下不合理問題：一是行政主管部門之間因利益博弈，協調難度大，對統一登記管理工作帶來阻力，不便提高工作效率。二是制度不配套，新舊制度未能有效銜接。三是動產登記制度實施過程中，缺乏有效監督。四是不動產登記制度實施過程中，國家未能及時建立統一信息平臺，與住建、林業、農業、公安、民政等相關部門未實現信息共享，登記機構審查難度加大，盡管國家規定不允許在辦理登記中出現相關證明，但為登記機構為減少登記糾紛，仍存在要求權利人提供必要證明，且因未實現信息共享，仍存在權利人重復提交申請及相關資料。五是制度規定與登記機構權利責任不相匹配，如：繼承房屋登記由登記機構審查繼承人，一是工作量大；二是登記機構如何把控怎樣調查繼承人，一旦調查有缺失，出現登記錯誤難承擔責任等問題。
四、新形勢下不動產統一登記制度有效實施的對策
新形勢下，完善不動產統一登記制度尤為重要，有利于推動我國法律體系的發展進程。
1.完善不動產統一登記法律體系
在完善不動產統一登記法律體系時，應對法律體系加以科學合理的設計，形成多層級的體系，有利于推動該制度的實施進程。一是圍繞《物權法》相關規定，針對不動產登記專門制定《不動產登記法》，為登記工作提供明確的規范。該法律中，應針對不動產登記的范圍、機關、程序、相關人員責任、登記方式、信息查閱等方面進行明確規定，保證不動產登記的有效性。二是對現行的相關法律進行整理，消除與《不動產登記法》脫節或沖突的法律條例，以達到消除法規矛盾的目的，保證法律權威性，促進社會交易活動的深入開展。三是制定不動產登記配套的行政和地方性法規，使其更具法律效力。四是在立法允許的范圍內賦予相關部門完善系列法規或規章等。
2.完善相關配套設施
新形勢下，我國不動產統一登記制度的完善，建立在立法、司法、執法基礎之上，具有法律效力，且與各項規章制度之間有著必要的協調性。要保證不動產統一登記制度的有效實施，應完善相關配套設施，使不動產統一登記制度趨于規范化。
一是加強不動產登記管理部門硬件建設，并構建信息聯網系統，使不動產登記信息能夠保持高度共享性。以房地產信息聯網系統為例，從2010年起，個人住房信息系統、保障性住房信息系統、住房公積金監管系統等加以整合，構成有效的聯網系統，實現不動產登記信息的高度共享，既提高不動產登記管理的水平，又為我國不動產登記信息聯網系統構建提供可行的經驗。
二是提高不動產登記部門人員準入門檻，力求工作人員能力素質水平的達標，對提高工作效率和質量發揮著重要作用。通過提高行業準入門檻，有利于組建一支高素質隊伍，并減少登記信息失誤等問題，維護人民的財產安全。
三是加強登記中有效監督，設立相應的賠償儲備金，對登記部門人員給予規范性引導，從根本上提高其工作效率。
四是加強提供登記軟件公司登記政策水平培訓，力求開發軟件符合登記要求，并對軟件公司信息管理安全問題用法的形式予以明確。
五、結論
不動產統一登記制度的有效實施，能夠維護財產所有人的合法權益，同時對推動反腐倡廉進程發揮著重要作用。通過不動產統一登記制度的實施實踐可知，存在一定問題，對其原因進行分析后，作者從兩方面提出促進不動產統一登記制度有效實施的策略：一是完善不動產統一登記法律體系；二是完善相關配套設施，為該制度有效應用營造良好的環境條件。
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