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不動產管理辦法實施細則范文1
1、《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》國稅函[1995]549號
該文件主要是規范城市房地產開發過程中實行產權調換以及產權調換和作價補償相結合方式下營業稅的稅收處理問題。具體內容如下：
對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。
2、《江蘇省地方稅務局關于拆遷安置有關營業稅問題的批復》蘇地稅函[2000]309號
該文件的具體內容如下：根據《營業稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅若干問題的批復》（國稅函發[1995]549號）精神，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論以何種方式結算價款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。
江蘇省地稅局的文件實際說明了兩個問題：第1是對國稅函發[1995]549號文對于拆遷安置稅務處理規定的進1步確認。由于該文件是國家稅務總局1995年對江蘇身國家稅務局的答復，且文件涉及的主體是外商投資企業。因此，對這個文件的適用問題在實務中1直存在1定的爭議。省局的文件對這個問題給予了明確。第2是明確納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋均屬于營業稅銷售不動產的征稅范圍。
3、《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》國稅函[2007]768號
這個文件是值得我們重點關注和探討的。
1、關于拆遷補償住房取得方式問題
房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另1處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。
這里，我們關注的是兩個層次：
第1是實施拆遷的單位房地產開發企業。從該文件規定看，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，營業稅中有償轉讓不動產屬于營業稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。因此，對于房地產開發企業轉讓不動產所有權并取得了經濟利益肯定屬于營業稅征稅范圍，應征收營業稅，這條原則國稅函[2007]768號文是進行了進1步明確的，即根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。但由于房地產開發企業取得的不是貨幣和貨物，而是其他經濟利益，這里就涉及到營業稅計稅依據的確認問題，對于這個問題我們認為仍按國稅函發[1995]549號進行處理，這里就不再詳細表述了。
第2個問題就是我們在實務中1直關注的問題就是被拆遷戶取得拆遷補償是否涉及到流轉稅的征稅問題。因為，如果無論是產權調換還是貨幣補償，從表現形式來看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個和1般的房屋銷售行為很類似。因此，1般如果納稅人將原有房屋銷售給第3方取得貨幣或將自己的房屋同被人交換新的房屋時，在營業稅處理上都是按照“銷售不動產”征收營業稅的。這里，對于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權（假設被拆遷戶對原有房屋用于所有權）所獲得的貨幣或房屋的實物補償，是否也應按銷售不動產征收營業稅，1直是實務中爭議的1個焦點。國稅函[2007]768號文對這個問題并沒有給予非常直接的答復，只是提出了兩個意見：
（1）被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另1處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。
（2）被拆遷戶銷售與房地產開發公司產權調換而取得的拆遷補償住房時，應按《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）文件的規定確定該住房的購買時間。
這里，首先明確了1點，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購買形式而不是非購買形式。但這是怎么1種購買形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權去交換取得新房屋的所有權，毫無疑問這個產權調換是屬于營業稅銷售不動產的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規的問題。對于這個問題，我們在案例的難點探討中和大家再具體討論?？傊瑢τ诒徊疬w戶取得的拆遷補償的流轉稅處理問題在實務中仍是1個有爭議的問題。
為給大家的后續探討提供1定的參考，我們這里1定將目前其他省、市關于舊城改造過程中涉及拆遷安置稅務處理辦法的文件規定提供給大家：、
（1）《廣東省地方稅務局關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》粵地稅函[1999]295號：
你局梅地稅發[1999]140號請示悉。關于舊城拆遷改造有關營業稅問題，經研究，現批復如下：
1、關于開發商以土地或房產補償給被拆遷戶的征稅問題
對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業稅暫行條例實施細則第105條規定，核定營業額計征“轉讓土地使用權”的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業稅暫行條例實施細則第105條規定，核定營業額計征“銷售不動產”的營業稅。
2、關于被拆遷戶取得拆遷補償收入不征稅問題
為支持城市改造建設，經請示國家稅務總局同意，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業稅。
（2）《廣州市地方稅務局轉發省地稅局關于舊城拆遷改造營業稅問題的通知》穗地稅發[2000]79號
現將廣東省地方稅務局《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）抄件轉發給你們，經請示省局，我局補充如下，請1并貫徹執行。1、文中第1點所稱“同類住宅房屋成本價”是指該房產開發商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價。
對于等面積補償補償部分，無論是國稅函發[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價核定計征營業稅。但對這個成本價的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關鍵1點是地價是否包含在成本范圍內，也是實務中爭議的1個焦點。而根據廣州市地方稅務局的解釋，這個成本是房產開發商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。
（3）《重慶市地方稅務局關于房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》渝地稅發[2002]156號：
1、房屋拆遷過程中對被拆遷人（單位或個人，以下同）的稅收政策
（1）被拆遷人與拆遷人（單位或個人，以下同）實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費。
（2）在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。
2、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策
（1）在現房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應征收營業稅及附加稅費。
（2）拆遷人與被拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因償還房面積超過原房面積而收取的結算價款，應征收營業稅及附加稅費。
這個文件有兩點問題需要大家注意，1個是對于被拆遷人取得的拆遷補償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營業稅。第2是對于拆遷人向被拆遷人收取的結構價差的征稅問題是1個值得大家關注的問題。對于結構價差，我們可以舉1個例子說明1下，原被拆遷戶是1套60平方米的平房，拆遷后房地產開發企業給予其1套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結構，價值本身是不1樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應拆遷單位支付1個結算價差，這個價差就是結構價差。當然，對于這個結構價差的營業稅征稅問題，渝地稅發[2002]156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認為，根據國稅函[2007]768號的文件精神，這個結構價差征收營業稅才是比較符合規定的。
企業所得稅
對于拆遷費的企業所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規定。在《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》國稅發[2006]31號文中只是提到了開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等。即拆遷費是作為開發直接費進入開發成本的成本。
從拆遷補償的形式看，貨幣補償，所得稅的計稅成本的確認最簡單。按實施支付的貨幣補償款確認直接成本。難點在于產權調換形式下的補償問題，對于這些問題如何進行所得稅處理，我們在案例中將結合所得稅的立法原則、其他相關規定以及會計處理方法進行詳細講述。
個人所得稅
《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：
對被拆遷入按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
考慮到目前城市拆遷中的補償基本都是按照各地根據國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準進行補償的，實務中爭議在不大，這里就在文件講解中簡單列舉1下，在后續的案例教學中，我們就不再圍繞這個問題進行探討了。
土地增值稅
1、根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定：拆遷補償費作為房地產開發成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。
不動產管理辦法實施細則范文2
增值稅進項稅額留抵
在稅務處理上,企業應嚴格按照《增值稅暫行條例》及其實施細則,財政部、國家稅務總局《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》(財稅[2008]170號),財政部、國家稅務總局《關于固定資產進項稅額抵扣問題的通知》(財稅[2009]113號)等法規執行。符合條件的固定資產進項稅應抵盡抵,并建立已抵扣固定資產備查賬,接受稅務機關的抽查。
在具體會計實務中,應注意以下問題:
1.不是所有動產設備的進項稅額都可以認證留抵。
能抵扣進項稅額的固定資產需要滿足以下條件:①該固定資產用于增值稅應稅項目或同時在應稅項目與非應稅項目間混用;②可抵扣進項稅的固定資產有:使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等;③應取得符合要求的扣稅憑證;④業務發生及扣稅憑證時間都在2009年1月1日以后;⑤在企業賬面上按固定資產核算。
用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的設備,以及納稅人自用的應征消費稅的摩托車、小汽車、游艇,其進項稅額不得抵扣;根據財稅[2009]113號文件規定,在《固定資產分類與代碼》(GB/T14885-1994)中代碼前兩位為“02”的房屋和前兩位為“03”的構筑物,土地附著物,以及以建筑物或者構筑物為載體的設備和配套設施,如:給排水、采暖、衛生、通風、照明、通信、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備均應作為建筑物或者構筑物的組成部分,其進項稅額不得在銷項稅額中抵扣。
2.建設企業自行采購的工程物資(俗稱甲供材)的進項稅額抵扣問題。
工程物資一般包括兩類,一是為建造房屋、構筑物等不動產所用的工程物資,一是為安裝設備所使用的工程物資。
用于建造建筑物、構筑物等不動產所購進的工程物資,其進項稅不能抵扣,計入工程物資價值。為安裝設備所使用的工程物資,如果用于可以抵扣進項稅的設備安裝,該工程物資進項稅也可以抵扣。企業為購進設備和工程物資支付運費中的進項稅也可比照上述原則處理。
一次大批量購進的工程物資,購入時還無法辨別是否用于可抵扣進項稅設備安裝時,可以先認證留抵,等以后領用時,再將用于不動產和不可抵扣進項稅設備安裝的部分,憑工程項目領料單作相應的進項稅額轉出處理。
如果可抵扣進項稅的設備及其所用工程物資,發生了因管理不善造成的非正常損失(被盜、丟失、霉爛變質),也要作相應的進項稅額轉出處理。
企業所得稅計稅基礎方面
以票控稅是國家加強稅收征管的重要措施。《發票管理辦法》規定,所有單位和從事生產、經營活動的個人,在購買商品、接受服務以及從事其他經營活動支付款項時,應當向收款方取得發票。國家稅務總局《關于進一步加強稅收征管若干具體措施》(國稅發[2009]114號)第六條規定,未按規定取得合法有效憑據不得在稅前扣除。會計實務中,要兼顧計稅基礎與賬面價值的統一,盡量避免在建設期就出現賬面價值與計稅基礎的差異。不然進入生產經營期后,因時間跨度較長,會給企業進行所得稅納稅調整帶來不便。當基本建設會計制度、會計準則、財務通則與現行稅法不一致時,按照《企業所得稅稅前扣除辦法》(國稅發[2000]84號)第三條的規定,即“其他法規規定與稅收法規規定不一致的,以稅收法規規定為準”進行處理,會有效地降低涉稅風險。
需要注意的是,《企業會計準則第4號———固定資產》應用指南第一條和《關于執行〈企業會計制度〉和相關會計準則有關問題解答(三)》的規定不完全適用于企業建設期間。
國家稅務總局《關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)第五項明確規定,固定資產投入使用后計稅基礎的確定,必須有合法的扣稅憑證。沒有全額發票的,可以先按照合同金額入賬計提折舊,但是緩沖期只有12個月,并且發票取得后還要按稅法要求進行納稅調整。所以,各項建設投資成本確認須依據合法有效的憑證。
1.建筑營業稅發票的取得。
納稅人提供建筑業應稅勞務,納稅義務發生時間歸納如下:①采取預收款方式的,為收到預收款的當天。②合同規定了付款日期的,為該付款日,而不論款項是否按時收到。③未簽訂合同或者合同未確定付款日期的,為應稅行為完成的當天。即工程完工前為實際收到款項的當天,工程完工后為取得竣工結算單的當天。
納稅義務發生當天,施工企業就有開具發票的義務。所以,建設單位有依法索取發票的主動權,可以采取有發票才付款的辦法強制取得發票。不然,按照《發票管理辦法實施細則》第四十九條“應取得而未取得發票的,屬于未按規定取得發票的行為”的規定,可能要受到處罰。尤其是在支付工程尾款時,一定設法取得工程的全額發票,當然包括建設企業預留的工程質保金的數額。
2.設備投資、其他投資及待攤投資也要取得合法有效憑證。
不動產管理辦法實施細則范文3
一、新舊營業稅暫行條例及實施細則對比
《中華人民共和國營業稅暫行條例〔1993〕》（以下簡稱舊條例）第五條第（五項）外匯、有價證券、期貨買賣業務，以賣出價減去買入價后的余額為營業額。
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則〔1993〕》（以下簡稱舊細則）第三條對條例第五條第（五）項進行了具體規定，規定中明確：第五條第（五）項所稱外匯、有價證券、期貨買賣業務，是指金融機構（包括銀行和非銀行金融機構）從事的外匯、有價證券、期貨買賣業務。非金融機構和個人買賣外匯、有價證券或期貨，不征收營業稅。
從上述條例及實施細則可以看出，舊條例及細則實施期間，金融企業炒股需繳納營業稅，但非金融企業炒股是不需繳納營業稅的。
新的實施細則，即《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則〔2009〕》（以下簡稱新細則）不再區分金融企業和非金融企業和個人，所有從事外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品買賣業務的納稅人均應繳納營業稅。新實施細則第十八條規定，條例第五條第（四）項所稱外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業務，是指納稅人從事的外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品買賣業務。這就意味著，新條例及細則和舊條例及細則相比，擴大了轉讓金融商品的納稅人范圍，把非金融機構和個人也納入了征稅范圍。具體依據主要是：《中華人民共和國營業稅暫行條例〔2009〕》第一條：在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅;《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則〔2009〕》第九條：條例第一條所稱單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。條例第一條所稱個人，是指個體工商戶和其他個人。
隨后，《財政部國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）規定，對個人（包括個體工商戶及其他個人）從事外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品買賣業務取得的收入暫免征收營業稅。
從新條例及實施細則分析我們知道，從新條例及細則實施開始，所有企業，不論是金融企業還非金融企業，進行金融商品買賣業務都應該繳納營業稅。
二、企業“炒股”與“股權轉讓”的區別
企業“炒股”，是指股票轉讓行為而非股權轉讓。一般情況下，股票買賣與股權轉讓的區別主要在于轉讓對象是特定的還是不特定的。對于股票交易時沒有特定對象的股票轉讓行為，屬于股票買賣行為;對于股票交易時已確定特定對象的股票轉讓行為，屬于股權轉讓行為。股票買賣以獲取利差為目的，它屬于金融業范圍，因此被納入營業稅的征稅范圍。對這點，《關于印發〈金融保險業營業稅申報管理辦法〉的通知》（國稅發〔2002〕9號）已作出規定，“金融商品轉讓，是指轉讓外匯、有價證券或非貨物期貨的所有權的行為。包括：股票轉讓、債券轉讓、外匯轉讓、其他金融商品轉讓”。股票屬于有價證券，被列入營業稅中金融商品的范圍。
因股權不是能夠在市場上流通的有價證券，只有在特殊的情況下履行民法上規定的一系列要件，才能轉讓。股權轉讓不屬于金融業范圍，因此，股權轉讓行為不屬于營業稅的征稅范圍。對此，《國家稅務總局關于股權轉讓不征收營業稅的通知》（國稅函〔2000〕961號）和《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）都作出了規定。
三、企業炒股繳納營業稅的規定符合目前經濟金融形勢發展需要
經濟基礎決定上層建筑，上層建筑反過來作用于經濟基礎。經濟決定稅法，稅法又反作用于經濟，這是一條必須遵循的客觀規律。
隨著中國經濟的快速發展，我國的股票市場逐步成熟與壯大起來。在個人股民不斷增加的情況下，很多企業因為逐利或資金管理的需要，也加入到炒股的隊伍中來。在2008年以前，非金融企業充分享受了股市發展過程中因炒股“免征營業稅”帶來的成果，也充分經歷了股市動蕩過程中帶來的風險。因企業資金龐大的特點，企業炒股行為不但擴大了股票市場的風險，同時也反過來對經濟發展產生不穩定的因素。隨著中國金融體系的國際化進程加快，深化金融體制改革成為必然。有序、健康的資本市場，需要規范盲目逐利行為，需要保證資金的安全。因此，通過將企業炒股行為納入到營業稅征稅范圍，一方面控制本國企業資金對股市的影響，另一方面控制國外熱錢對我國股市的影響。通過稅制體系的完善反過來作用于經濟體系是當前經濟金融形勢發展的必然。
四、企業炒股繳納營業稅符合“公平稅負”的原則
縱觀東西方稅法，稅收法制建設中“公平稅負”原則都是非常重要的。所謂公平稅負，就是以稅收負擔的公正、平等為目標的稅收制度準則?！肮蕉愗摗痹瓌t包括兩個方面：一是立法公平，二是執法公平。立法公平是起點，沒有立法公平，就沒有稅收公平。這里的公平，是指相對的公平。
不動產管理辦法實施細則范文4
關鍵詞：海南；在建工程；抵押登記
中圖分類號：F127 文獻標識碼：A
原標題：海南省在建工程抵押現狀、存在的問題及建議——以?？诤腿齺啚槔?/p>
收錄日期：2012年11月6日
《物權法》明確國家對不動產實行統一登記制度，但截至目前，我國立法機關、行政機關尚未出臺統一的有關“在建工程抵押登記范圍、機構和登記辦法”的法律、行政法規或行政規章，海南省也尚未出臺統一的在建工程抵押登記管理辦法，省內不同市縣在建工程抵押登記管理做法各異。
一、海南省主要市縣在建工程抵押登記管理現狀
（一）?？谑性诮üこ痰盅旱怯浄绞郊按嬖诘膯栴}。目前，?？谑性诮üこ痰盅旱怯洿嬖趦蓷l路徑：
一是由抵押雙方向?？谑袊镰h境資源局提交建設用地使用權抵押登記申請，?？谑袊镰h境資源局受理后可將抵押雙方簽訂的《抵押合同》中確認的抵押時點的“在建工程”部分記載入《土地他項權利證書》的他項權利種類及范圍。目前，省內各商業銀行普遍采取該種方式。
存在問題：在該抵押時點后新增的在建工程部分無法續辦抵押登記手續。對于已在國土部門進行了建設用地使用權抵押登記的，海口市住建部門不同意辦理在建工程抵押，理由是：辦理建設用地使用權抵押后，抵押時點的“在建工程”部分已一并抵押，再到房管部門辦理在建工程抵押，容易造成重復抵押。
二是?？谑凶》勘Ｕ虾头慨a管理局下屬的?？谑蟹课莓a權交易登記中心（以下簡稱中心）可受理在建工程抵押登記申請。據中心介紹，抵押雙方應先到中心申請辦理在建工程抵押，再到?？谑袊辆洲k理建設用地使用權抵押登記手續。對在建設中不斷增加的房屋面積可續辦抵押登記手續（不再收費）。在中心辦理在建工程抵押登記后，開發商為購房者辦理的預購商品房預告登記均需由抵押權人（貸款銀行）出具書面同意函方可辦理，以有效控制銷售款回籠。但截至調查日，中心未辦理一筆在建工程抵押登記業務。
存在問題：據中心介紹，現辦理在建工程抵押登記主要按照建設部頒發的《房屋登記辦法》相關規定，申請方提交相關材料后，中心可審查出具《在建工程抵押他項權證》。但目前仍未出臺具體的實施細則和操作方法，未建立相應的在建工程抵押系統，與國土部門的工作和信息對接也有待加強。
（二）三亞市在建工程抵押登記方式及特點。根據三亞市政府的有關規定，三亞地區的房地產項目建設用地使用權和在建工程抵押登記手續可統一在三亞市住房和城鄉建設局辦理。具體辦理程序為：先由三亞市住房和城鄉建設局在市政服務中心的審批辦受理抵押雙方申請材料后，交由三亞市住房和城鄉建設局市場科進行材料初審和復審、審批辦終審后，由三亞市住房和城鄉建設局出具《三亞市土地使用權、房地產項目抵押登記卡》，在該登記卡內注明擔保債權金額、抵押土地面積，在備注欄注明：“抵押物為土地使用權及地上建筑物”。
特點：三亞市在一個部門集中辦理建設用地使用權、在建工程抵押，一方面規避了雙部門抵押面臨的工作、信息銜接問題，有利于提高行政效率；另一方面也符合我國房地產法律中“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求，防范了雙部門抵押容易造成在建工程重復抵押的潛在風險。
二、國內在建工程抵押登記經驗做法
關于在建工程抵押登記的管理，目前在國內已有北京、重慶、杭州、東莞等城市先后制定了比較行之有效的管理辦法，這些辦法的出臺既促進了當地房地產業的蓬勃發展，又保障了商業銀行房地產開發貸款資金的安全。
這些城市的一般做法是：商業銀行與房地產開發商簽訂在建工程抵押合同后，先在土地管理部門辦理建設用地使用權抵押登記手續，然后發放房地產開發貸款。待在建工程建到發放預售許可證時，雙方再到房產管理部門辦理在建工程抵押登記手續。此后，在預售或銷售環節，房產管理部門對開發商預售或銷售的每一套商品房，只有在預售款進入在建工程抵押權銀行專管賬戶，銀行通知解除相應房產的抵押并同意房地產開發商出售并辦理預告登記手續時，方可協助房地產開發商辦理預售或銷售房屋的預告登記手續或過戶手續。
三、完善海南省在建工程抵押登記管理的建議
目前，海南省亟須制定出臺統一的在建工程抵押登記管理辦法和實施細則，明確在建工程抵押登記機構、參與各方權利義務、辦理方式流程、銀行資金安全保障措施等，才能為在建工程抵押房地產開發貸款的風險防范提供制度保障。
具體到操作方案，我們認為最優方案是在三亞模式的基礎上進行完善，確立在全省統一執行的抵押登記方式。即整合國土、房管部門資源，設立一個建設用地使用權、在建工程集中抵押登記部門，或授權一個現有部門統一辦理。規定開發商為購房者辦理的預購商品房預告登記均需由抵押權人（貸款銀行）出具書面同意函方可辦理，或考慮增設新增在建工程續辦抵押登記業務，以全面防范信貸資金風險。
如在全省推行單一部門辦理建設用地使用權、在建工程抵押登記困難較大，可借鑒國內主要城市在建工程抵押登記的經驗做法。但由于建設用地使用權、在建工程抵押登記由國土、房管部門分別辦理，這就對相關部門工作、信息銜接提出了很高的要求。首先，需要國土部門與房管部門做好工作流程銜接，制定一個可操作的配合操作辦法；其次，建議國土部門與房管部門建立信息共享網絡，確保在辦理房產備案或房產證時能夠及時了解建設用地使用權及在建工程是否已設立抵押信息，避免重復抵押。再者，建議房產管理部門盡快建立外網銷售房產備案情況查詢系統，以便商業銀行及時掌握抵押項目房產銷售情況。
主要參考文獻：
不動產管理辦法實施細則范文5
關鍵詞：市政施工企業、營改增、營業稅、增值稅
[abstract] since 2012, the business tax of change the VAT pilot areas and expanding of the industry. Recently at a state council executive meeting decided to further expand the business tax change VAT pilot, at the same time, has been clear about the next "camp" instead of pilot routes and schedules. "Camp to increase" the pilot work in the construction industry also is imminent, in accordance with the 2011 November 16, the fiscal and taxation (2011) no. 2011 issued by the tax change paid VAT pilot program in construction of the VAT rate is 11%, this will have profound impact on the financial accounting of the construction industry. And as a part in the construction of municipal public engineering construction enterprise will be influenced by what and how to manage this, this article only after the "camp" instead of municipal construction enterprises tax effect is analyzed, and the shallow discussion on how to deal with.
Keywords: municipal construction enterprises, to increase, business tax and value-added tax
新的增值稅制度與現行營業稅制度之間的區別
從事市政公用工程施工企業的會計對營業稅是比較熟悉的，因為現在的施工企業繳納的是營業稅。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實行細則中對營業稅的相關規定可以得知：
納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：
應納稅額＝營業額×稅率（建筑業的營業稅率為3%）
納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。
營業稅暫行條例中第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費。
將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額。建筑業的營業稅實行的屬地管理原則，納稅的地點為應稅勞務的發生地，征收機關為應稅勞務發生地的主管稅務機關。2、根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》及暫行條例實施細則中對增值稅的相關規定可知：納稅人銷售貨物或提供應稅勞務，應納稅額為當期銷項稅額抵扣進項稅額的余額，其計算公式為：增值稅的應納稅額=當期銷項稅額—當期進項稅額。
如果當期的銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。如果當期銷項稅額大于進項稅額，就其增值部分按增值稅率繳納增值稅。
根據2011年月11月16日下發的財稅（2011）110號文《營業稅改征增值稅試點方案》建筑業的增值稅稅率暫定為11%。
當期的銷項稅額=銷售額*稅率（暫定11%）
銷售額為納稅人銷售貨物或提供應稅勞務向購買方收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。
增值稅與營業稅最大的區別在于營業稅是價內稅，而增值稅是價外稅。營改增后市政施工企業對銷售額確認與按營業稅確認的銷售額有著顯著的不同，營改增后一般納稅人取得的收入為含稅收入，先要進行價稅分離，換算成不含稅銷售，再確認銷售收入。意味著原來以營業稅為稅基的納稅轉變成以增加值為稅基的納稅，在此過程中以扣除進項稅額，減少企業的重復納稅。
從理論上來看，施工企業可以開具增值稅專用發票，向下游企業收取銷項稅額，轉嫁生產環節的稅給下游用戶或最終消費者。通過層層抵扣，避免重復繳稅，最終會降低企業的稅負。那么在現行環境下，“營改增”能否降低市政施工企業的稅負呢？下面淺要分析一下“營改增”對市政施工企業的影響。
二、現行條件下“營改增”對市政施工企業稅負的影響
筆者多年來從事市政公用工程施工企業的財務工作，憑多年來成本核算的經驗，認為在現行條件下按11%的稅率進行營改增，會使加重施工企業的稅負，因為施工企業會面臨以下問題：
營改增后，市政施工企業難以取得足夠的增值稅專用發票
不動產管理辦法實施細則范文6
房屋登記與宅基地準予登記范圍按照下列原則處理：
一是房地一體的原則。當事人如申請對地上房屋進行登記，則需先行明確準予登記的宅基地范圍，對于實際使用宅基地面積超出準予登記面積的，應以權利人指認范圍為基礎，原則上保持主房的完整，在宗地圖上虛線標注宅基地超占部分范圍。
二是以房確地原則。圍繞主房范圍確定宅基地登記范圍。對于整個房屋已全部劃入準予登記范圍，但因基底占地界限超過宅基地準予登記界限的，具備權屬來源材料或已按規定出具相關確認證明的，可對該房屋進行登記，超出部分房屋用虛線標注，證書記事欄注記“房屋面積××平方米，對于其中位于準予登記用地范圍內房屋面積××平方米予以登記”；對于指認宅基地超占范圍時故意將房屋大部分劃在準予登記范圍外，并要求登記房屋的，整個房屋不予登記。
對于房屋基地占地范圍超出宅基地準予登記范圍的，符合分戶條件的，可以通過分戶的方法來擴大宅基地準予登記的范圍，從而實現擬登記房屋的完整；對于通過分戶也無法解決的，按照上述方法處理。
九、關于宅基地使用權及房屋所有權登記與后期管理的銜接
《天津市農村集體土地使用權及其地上房屋確權登記發證若干規定》（以下簡稱《規定》）明確了對于實際占用范圍超出批準范圍、準予登記范圍超出宅基地面積標準、房屋面積、準予登記宅基地范圍內房屋面積等相關注記事項，為確權登記結果與后期宅基地管理政策的銜接打好基礎。對于實際占用宅基地面積超批準面積或宅基地面積標準的，或是房屋超出準予登記用地范圍的，在進行宅基地使用權及房屋所有權轉移、抵押等處分時，應當明確整體處置，轉移登記及抵押權實現時應當先對超出部分進行處理后再辦理相應的登記。有關政策未明確如何處理的，在轉移登記或抵押權實現時按原發證情況繼續注記。
十、關于宅基地分戶標準的確定
“戶”的認定是全國宅基地登記中普遍存在的問題，對于解決“一戶多宅”、面積超標等問題都是至關重要的，但“戶”的認定標準全國并沒有統一的規定，各個地方認定的方法也不相同，天津市在出臺《規定》對“戶”進行規定時主要出于以下考慮：一是讓農民有更多獲得感的原則，按照《民法通則》中關于年滿18周歲的公民具備完全民事行為能力的有關規定作為確定的最低標準；二是城鄉統一的原則，參照限購時對“戶”的認定標準確定；三是尊重歷史、尊重事實的原則，在2013至2014年到各區縣國土分局調研時發現，各區縣對戶的認定標準不統一。例如：武清《武清縣農村住宅用地審批管理辦法》（武政發〔2000〕9號）“（一）有一個子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口，三世以上同居一宅……（二）有兩個以上子女，一子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口……”；靜?！蛾P于土地依法集約高效利用的實施辦法》（靜黨發〔2010〕23號）規定“18周歲以上男青年應分戶”等。因此，在《規定》中為區縣留下一定空間來與自己歷史上的政策進行銜接。
基于此，在《規定》第六條第三款規定了戶確定的最低標準，即：“屬于‘一戶多宅’的，原t上申請人只能選擇其中的一處宅基地進行登記發證，其余的只調查不登記。其中，家庭中有18周歲以上成員的，可單獨作為一戶申請宅基地登記發證，具體‘戶’的認定辦法由區縣人民政府結合實際情況確定”。
十一、關于不予登記發證的情形
宅基地空閑兩年以上或其地上房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的；《規定》第五條規定以外的非農業戶口居民、非本農民集體成員在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”的；違法用地未經依法處理的；農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設的；因城鄉建設用地增減掛鉤試點、小城鎮建設、遷村并鎮和村民遷入新建住宅等原因，按規定已分配新樓房，應當拆除地上房屋的原有宅基地或應當交回的原有宅基地；法律、法規規定其他不予登記的情形。
十二、關于與歷史上登記結果的銜接
鑒于此次宅基地及地上房屋確權登記發證工作按照總登記的方式開展，對于歷史上已核發土地、房屋權屬證書的，應由權利人申請換發新證書。登記機構應調閱登記檔案核實，經核實為依法取得的予以換發新證，只辦理土地登記或者房產登記的經登記后換發記載完整土地房產信息的新證書；屬于《規定》第一條第二款規定的“原以圖解法、勘丈法等測繪并登記發證的土地，需按原范圍調查測繪后，重新換發新證”；經核實存在宅基地面積超標情形的，根據《規定》第六條與《天津市農村集體土地使用權及其地上房屋確權登記發證工作實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第四十六條規定，在新證書上作相應記載。對于因登記機構保管不善不能核實登記檔案的，登記機構應結合證書記載和現狀調查情況進行核實后，按規定換發新證。登記機構不宜以公告形式將原證書作廢。
對于個別區縣之前核發證書時證載面積未區分年代，無用地批準文件，全部超出宅基地面積標準的問題，建議各區縣結合宅基地取得年代、通過分戶等方式妥善處理，按照連續、穩定、公平的原則結合實際情況出臺相關處理意見。
十三、關于嚴格規范權籍調查卷及登記卷的制定
為規范宅基地使用權及房屋所有權調查確權登記工作，按照房地“統一調查、統一測繪、一并申請、一并登記”的原則，天津市在市政府《規定》的基礎上制定了《實施細則》，對調查成果標準及登記要件進行了規定，結合不動產統一登記工作，各作業隊伍及國土分局嚴格按照有關要求出具調查成果，組制權籍調查卷及登記卷，具體要求如下：
1.調查成果標準
《實施細則》第三十七條、第三十八條就調查卷的組卷和成果資料整理歸檔做了明確規定。
第三十七條 房地調查成果資料
（一）權屬調查成果資料
宗地調查資料：
（1）權利人身份證明，委托書及被委托人身份證明；
（2）土地房屋調查表；
（3）界址表；
（4）宗地草圖；
（5）權屬來源證明材料。
村級調查匯總資料：含通告、集中指界通知書、工作底圖、村級宗地明細表、地籍總圖。
四鄰指界是按照實際占用范圍指界，主要是為了保證與周圍鄰居無爭議，維護農村社會穩定，避免后續繼續擴大用地范圍引發矛盾沖突，該四鄰指界需在調查階段完成；確權登記時對準予登記范圍的指認只需當事人自行指認，如調查階段已經進行了的，就在調查卷中如實記載，如調查階段未進行的，可在申請登記前完成。
（二）測繪成果資料（包含紙質和子資料）
（1）控制測量原始記錄與平差資料；
（2）控制點坐標成果表及其點之記；
（3）控制點點位分布圖；
（4）地籍測繪技術報告；
（5）地籍圖；
（6）宗地圖及相關測繪資料（包括宗地示意圖、界址點坐標成果表等）；
（7）房產測繪成果報告；
（8）房屋分丘圖（獨用宗地適用）；
（9）房屋分層分戶平面圖（共用宗地適用）；
（10）以區縣為單位的技術報告、質量檢查報告。
第三十八條 成果的整理與歸檔
應建立地籍調查檔案管理制度，明確地籍調查檔案整理、歸檔、管理和使用。在地籍調查工作結束后，應該及時對成果資料進行立卷整理歸檔。
（一）成果資料整理應檢查資料是否齊全、是否符合要求，凡發現資料不全、不符合要求的，應進行補充修正。
（二）應按照檔案管理規定的要求對成果資料進行整理、立卷、組卷、編目、歸檔。對權屬有爭議的宗地要單獨立爭議卷宗，并做好記錄。各種成果資料按照“區（縣） -鄉鎮-村”分級存放，電子數據集中存儲。
（三）以宗地為單位，每一宗地立一地籍調查卷；共用宗時，以權利人為單位，分別立卷。
（四）建立以村為單位的資料匯總案卷，案卷內容包括以村為單位的宗地面積總表、建筑面積和建筑占地面積總表、調查指界通知（通告）、工作底圖（已經指界蓋章）、村內各宗地的宗地情況明細表、糾紛調解情況說明、調查日志等。
（五）卷內文件排列以土地及其地上房屋權屬變化、文件材料產生時間及文件主次關系為序。
2.登記成果標準
《實施細則》第四十四條和第四十五條對登記要件及審核要點做出了明確要求：
（一）登記要件
申請人申請集體土地使用權、房屋所有權登記時，應當提交下列要件：
（1）申請書；
（2）申請人身份證明；
（3）委托他人辦理的應當提交委托書及被委托人身份證明；
（4）權屬來源證明等相關文件；
（5）權籍調查成果。
（二）審核要點
在宅基地確權登記發證審核時，應把握以下要點：
