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泡沫經濟形成的原因范文1
【關鍵詞】泡沫經濟；成因；防范
20世紀90年代初期，日本經濟泡沫破滅，日本經濟受到嚴重打擊，這之后的十余年間日本經濟出現了嚴重的衰退，被稱為“失去的十年”。近年來，我國經濟在國際金融危機沖擊下，逐漸減慢了快速發展的勢頭，出現了某些泡沫經濟的特征，因此，研究泡沫經濟，尋找防范措施具有現實意義。
一、泡沫與泡沫經濟
（1）泡沫及經濟泡沫?！芭菽痹馐怯刹蝗苄詺怏w分散在液體或熔融固體中所形成的分散物系，也即聚在一起的許多小泡。其引申意思是比喻某一事物表面上繁榮、興旺而實際上存在著虛浮不實的成分，較多的用于經濟領域，即經濟泡沫。所謂經濟泡沫指的是由于局部的虛假的投機需求使資產的市場價格脫離資產內在價值的部分。它實質是與經濟基礎條件相背離的資產價格膨脹。
“泡沫”一詞是人們對經濟經過一段時間的迅速繁榮，然后又急劇下滑，最后像肥皂泡一樣破滅這一興衰過程的生動描繪。歷史上，荷蘭的“郁金香狂熱”就是典型的事例，當時，郁金香的價格飛漲，無數的荷蘭人為之瘋狂，爭相購買，期望其價格繼續上漲，但“泡沫”突然破滅了，人們爭相拋售，價格大跌，許多人損失慘重。
（2）泡沫經濟。泡沫經濟是指一個經濟中的一種或一系列資產出現了比較嚴重的價格泡沫，并且泡沫資產總量已經占到宏觀經濟總量的相當大的比重，而且泡沫資產還和經濟的各個部門發生了直接或間接性的聯系，并且一旦泡沫破裂，將給經濟的運行帶來困境，或者引發金融危機，或者引發經濟危機。具有這樣特征的國民經濟，稱之為泡沫經濟。 前述的20世紀90年代的日本經濟就是典型的泡沫經濟。
二、泡沫經濟的成因分析
泡沫經濟的成因是多方面的，但其本質的成因是國家經濟本身存在某些局部泡沫，在內外環境因素作用下膨脹，金融當局又沒有及時采取正確的貨幣政策加以干預，從而導致大范圍的泡沫出現，形成泡沫經濟。下面是一些具體的、造成泡沫的因素：
（1）采取市場經濟，這是泡沫經濟產生的前提。歷史上的泡沫事件都是由于對未來預期的偏頗，形成過度投機導致的。在計劃經濟時期，投機是受到抑制的經濟活動，過度投機無法存在。在市場經濟時期，投機才是被允許的。正常的、適度的投機活動不僅可以增加市場的流動性，而且可以起到價格發現的功能，提供資源配置效率。然而，過度投機行為會加大價格的波動，造成大量的泡沫，從而形成泡沫經濟。
（2）資金的投機需求是產生泡沫經濟的必要條件。居民儲蓄中，除了少部分用實物和貨幣直接儲藏外，多數用于直接或間接投資，以使得資金增值。在投資過程中，人們自覺或不自覺的參與到投機活動中，以獲得更大的資金增值。隨著投機資本的增加，投資機會越來越少，迫使人們的資金更多的選擇投機，造成投機資本擴大。投機資本的擴大，不僅使得實現預期效益可能性增加，而且使得價格上漲具有持續性，最終導致規模、幅度和范圍更大的資產泡沫出現，形成泡沫經濟。
（3）國際游資是泡沫經濟發展的推手。20世紀70年代以來，隨著技術進步、金融工具創新，以及金融管制的放松，金融市場出現國際化趨勢，為各國的投機資本在國際間流動提供了渠道，從而形成規模巨大的國際游資，稱為“熱錢”。國際游資的流動就是尋找盈利機會，一旦某國由于盈利預期導致某種資產價格上升，就會帶來大量的國際游資流入，推動價格進一步上漲、飆升，形成投機性價格泡沫。當價格出現某些下跌預期時，國際投機資本又會主動買空，導致泡沫的迅速破滅，形成金融危機。
（4）經濟環境變化、經濟規范失衡是泡沫經濟出現的內因。經濟環境總是處于不停的變動中，這種變動就可能造成價格由原來的均衡變為不均衡，一旦高估了這種影響，就可能出現價格泡沫。20世紀90年代，我國海南省的房地產泡沫就是典型事例。當時，隨著海南建省，創辦大經濟特區，對經濟環境變化給海南房地產價格帶來了巨大的上漲預期，大量的投機資本涌入，使得海南房地產價格在短期內猛烈上升，形成巨大的房地產投機泡沫。
（5）居民的群體行為也是泡沫經濟出現的重要因素。群體行為就是人們有意識或無意識的行為模仿，在經濟領域就是“追漲”或“集體殺跌”。
綜上所述，所謂泡沫經濟是指由虛假需求形成的局部經濟泡沫通過一定的傳導機制使社會有效需求得到過度刺激而形成的虛假繁榮現象。在這一過程中，既有一國的內部因素，也有外部因素影響，使得其社會資產的價格脫離價值的放大，形成泡沫經濟。
三、防范泡沫經濟的對策
一切泡沫都逃脫不了破裂的命運。2007年當全世界都認為美國的房子價格只有往上一條路，次貸危機爆發，泡沫破滅，房價開始跳水，一直到現在美國依然在衰退邊緣掙扎。當前，中國也存在過高的資產預期，以及過度延伸的信貸供應。這個泡沫是有意識地自行破裂，還是無意識地突然暴力破裂，將決定中國經濟是否硬著陸的命運。我認為防范泡沫經濟的對策主要有：
（1）建立金融預警體系。面對巨大的未知風險，一個較好的對策是建立預警系統，預知風險的發生，提早防范。因此，建立應對金融危機乃至泡沫經濟危機的金融預警體系就十分必要了。建立這一體系一方面是防范和化解自身金融風險，降低損失的需要，另一方面也是防止和降低國外金融危機傳染和沖擊的需要。
（2）加強金融監管，加強國際間金融監管合作。通常認為近幾次泡沫經濟都是由于國際金融監管的放松所致，因此加強金融監管，加強國際間金融監管的合作必然是防范泡沫經濟的重要對策。一方面，加強金融監管，減少金融的對外開放度將有力的阻止國際游資在我國金融市場隨意出入，降低和防止國際游資對我國經濟的巨大沖擊。另一方面，在經濟全球化的今天，我們又不能“閉關鎖國”，而應積極面對，通過加強國際間的金融監管合作應對國際游資的沖擊，防止金融危機的傳染。
（3）改進貨幣政策的運用。一般認為錯誤的貨幣政策是導致經濟泡沫放大的重要因素，因此，改進貨幣政策的運用，減少其對泡沫的助推作用顯得十分重要。在全球性經濟衰退的今天，我們既要通過加大貨幣投放，通過投資拉動我國經濟的發展，又要十分注意貨幣投放的時機和數量，防止造成新的經濟泡沫或者說成為泡沫經濟的助推劑。
（4）對外貿易和金融聯系的適度多元化。美國次貸危機以來的經驗表明，我們不能過分依賴少數經濟強國來發展對外貿易，尤其是在金融領域。我們需要推進對外貿易和金融聯系的適度多元化來適當的分散風險，要積極推進貨幣結算的雙邊化和多元化，減少金融危機傳染的危害。當前發生的中日“危機”可能引發的貿易戰，也要求我們增加對外貿易和金融聯系的多元化，減小風險。
（5）增加政策信息透明度，引導居民投資。由于我國存在比較明顯的“群體行為”和巨大的居民儲蓄，因此，增加政府政策信息的透明度，積極引導居民投資也是我們防范泡沫經濟的重要舉措。
泡沫終究要破裂，泡沫的破裂又會給經濟帶來慘痛的沖擊。明智的舉措應該是有規劃地允許泡沫領域泡沫的破裂，同時刺激其它經濟領域，從而保持整體經濟的較好發展。當前的歐債危機化解是如此，潛在的我國經濟危機的化解也應是如此。
泡沫經濟形成的原因范文2
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭?！罚?999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
泡沫經濟形成的原因范文3
論文摘要:文章對房地產市場泡沫的產生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產市場進行了一系列的經濟改革和政策調整,旨在抑制過快增長的房地產泡沫經濟,保障房地產市場穩定健康的發展,維護廣大人民的住房權利。
一、房地產市場泡沫
所謂泡沫經濟,是指由于人們非理性的經濟活動,導致某種交易物的價格劇烈增長,這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價,不能長期維持,按照經濟規律,經過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上,這種現象就像泡沫的破裂一樣,所以稱作泡沫經濟。當這種現象發生在房地產市場時,便形成了房地產市場泡沫經濟。
房地產市場泡沫的大規模爆發最早產生于日本。從1985年開始,日本政府為了刺激經濟發展采取了非常寬松的金融政策,鼓勵資金流入房地產市場,同時由于美元貶值,大量國際資本進入日本的房地產業,導致房價飛漲,使得國民紛紛投機房地產市場。
二、我國房地產泡沫的產生
近年來,由于房地產業所帶來的巨大經濟效益,各地政府對待房地產項目幾乎是一路綠燈,在政策與經濟上都給予其相當大的扶持力度,這使得房地產業的發展勢頭過于強勁,一躍成為國民經濟的支柱產業。但這種非理性的發展,使得房地產業已經顯露出超出國民經濟承受范圍的苗頭,房價一路飆升,許多地區的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力,“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現,房地產業已經成為暴利行業的代名詞,其產生的經濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因:
第一,居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數龐大的國家,國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平,加之近年來我國城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在這種長期供不應求的狀態下,由于沒有政策的限制,開發商掌握了市場的主動權,在利益的驅動下,房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態,并且開始了惡性循環,使得整個房地產市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態,而且房產的價格已經遠遠超過其本身的價值,從而促成房地產泡沫。
第二,我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限,由于房地產市場的高利潤性,眾多的大型企業紛紛介入,大量的國內企業資本進入房地產市場,導致土地市場的競爭十分激烈,土地出讓金動輒幾十億上下,地價的猛漲導致房地產開發成本的直線上升,開發商為了獲得高利潤回報,只有不斷抬高房價,最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。
第三,銀行等金融行業支持過度。我國房地產開發項目中有超過50%的資金是來自于銀行,銀行為了追求利潤,將資金大量注入房地產市場,間接地促進了地價的飆升;同時,銀行本身盲目的擴張信貸規模,忽略了房地產市場的風險性,致使各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風險,也為房地產泡沫的產生埋下了隱患。
第四,各地方政府對財政收入的追求。由于房地產行業的高利潤性,其在很多地方都成為了當地的支柱產業,為地方的經濟發展和政府的財政收入做出了重大貢獻,所以,對于房地產行業,各地政府都給予了很大的支持,導致房地產的政策過于寬松,地方政府不能切實有效地發揮政府的監管作用,使得房地產市場的發展缺乏合理的規劃與管理,這也是房地產泡沫形成的重要因素。 三、房地產泡沫的危害
第一,廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高,這使得人民大眾無力購房,或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務,成為所謂的“房奴”,一方面大量的資本投入房地產市場,另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足,這違背了廣大人民群眾的利益,不利于社會安定與發展。
第二,泡沫破裂會引發嚴重的金融危機。從日本的泡沫經濟破裂可以看出,無論是銀行、企業還是投機者,大量的國民資本投入了房地產行業,一旦泡沫經濟破裂,將會引發劇烈的金融危機,企業倒閉,投機者破產,最終銀行將會成為最大的買單者,由于銀行關系到國民經濟發展的命脈,銀行的虧損對整個社會帶來的經濟災難是難以估量的,不僅如此,這場經濟災難對國家今后的發展將會產生長久的負面影響。
四、房地產泡沫的對策
第一,銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產業的主要資金來自銀行,要嚴格的控制銀行的信貸項目,杜絕信貸違規操作,嚴防不良貸款產生;同時,要嚴格控制房地產業銀行資金的比重,防止控制投機行為,為房地產市場的穩定發展提供良好的金融條件。
第二,加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標,因此要對土地市場進行嚴格規范,出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為,保證土地市場的規范健康發展。
參考文獻:
泡沫經濟形成的原因范文4
【關鍵詞】房地產泡沫；泡沫經濟；預警；防治；系統
經歷了上世紀90年代初期房地產業的大起大落，1998年以來，我國宏觀經濟運行中出現了明顯的通貨緊縮現象，社會物價總體水平下降，但我國房地產業卻呈現出強勢運行的趨勢，房地產投資和消費高速增長，房地產價格逆勢上揚，是什么因素導致房地產投資與銷售增長速度之快、房價增長幅度之大呢？因為房地產業與國民經濟和人民生活有極大的關系，所以人們對房地產業的發展表現出極大的關心。房地產泡沫問題成為全社會最為關注、最具爭議的焦點問題。政府也開始出臺相應的調控政策，預防房地產過熱。然而，由于房地產市場本身所具有的不確定性，加上對其投資或投機行為又受到“預期”等心理因素的影響，因此，人們對房地產泡沫的論斷難免有失偏頗。如何科學地對房地產泡沫進行檢驗和測度，如何建立一個房地產的參照價格體系，如何預警與防治房地產泡沫，這是一個值得深入探討的課題。
一、房地產泡沫的形成、膨脹與結束
（一）房地產泡沫的定義
泡沫是指實際價格脫離理論價格。房地產泡沫是指房地產市場價格持續上漲，即土地和房屋價格極高，與其使用價值不符，偏離了理論價格，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。
（二）房地產泡沫形成的原因
房地產泡沫的形成與房地產市場的規范化及市場化、法制環境、市場環境、政府管理水平、金融監管體系、投資人的風險意識、購房者的理性程度等密切相關。房地產泡沫作為一種經濟現象，它的形成離不開一定的經濟、金融環境背景的孕化。市場經濟是產生交易投機的前提條件：經濟貨幣化、經濟增長，以及金融衍生工具的大量出現為大規模房地產泡沫的產生提供了資金支持；金融自由化、信息化帶來的資本流動加速對價格波動和價格泡沫起到了推波助瀾的作用；而經濟規制失衡則為泡沫的形成提供了制度支持。在市場中，投機是一種普遍行為，房地產投機與土地投機緊密相連，在中國1992、1993年的房地產熱中的土地投機是房地產投機活動中的主要投機方式，適度的房地產投機能促進房地產市場繁榮和活躍，但投資規模的過分膨脹是導致泡沫程度加深的最主要原因。當房地產市場投機超越一定的程度和數量界限，存在大量的非理性投機或嚴重的價格操縱行為時，并引起市場其他投機者的不斷盲目跟進，同時房地產價格不斷飛漲，市場風險不斷累積，最終引起房地產泡沫的崩潰。
（三）房地產泡沫的分類
房地產泡沫從房地產業的構成角度可分為以下四類：
1．土地價格泡沫。土地價格由于市場投機炒作等會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就有可能發展成泡沫經濟。2005年調查報告指出，在2005年中國購置土地面積中未完成開發土地面積近1.7億平方米，可土地價格卻成倍增長，北京、深圳、大連、青島等地表現尤為突出。
2．房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部分的供給增長屬于虛漲，也構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，將導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉。中國某經濟監測中心的一份研究報告指出，目前我國商品房空置面積達1.14億平方米，個別城市的房屋空置率已超過10%。
3．房地產投資泡沫。上世紀90年代初期的廣東惠州就出現了房地產投資泡沫。從1992年到1993年，有上千家房地產公司向惠州蜂擁而來，廣征地，大投入，全面開發，房地產交易猛增。1993年商品房銷售面積90.28萬平方米，交易宗數6997宗，房地產投資額43.9億元，分別比1991年增長了26％、250％和920％。然而這種違背了市場規律的過熱現象終不長久，從1993年下半年起，一批房地產公司先后關門或倒閉，留下了許多半拉子工程，也就是“爛尾樓”，惠州市房地產業及其區域經濟進入了低迷時期。一般來說，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。
4．房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
（四）房地產泡沫的形成、膨脹與結束
房地產在許多人的眼里是一種資產商品。在這種市場上，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來價格的預期。而且，這種預期有一種“自我實現”的性質。這就是說，房價越是上漲，就有越多的人由于價格上漲的預期而入市搶購。而搶購又會使價格進一步上漲和預期增強。因此，只要有足夠的人入市購買，在源源不斷的貨幣流入的支撐之下，很快就會出現“大牛市”。但是，氣泡不可能一直膨脹下去。在過高的價位上，一旦房價止升回跌，很快就會加速下行，導致房市崩盤。
“八十年代看深圳，九十年代看惠州！”這句上世紀廣東流行的口頭禪，令海內客商攪起了惠州房地產狂潮，上千家房地產企業云集惠州，可最終泡沫脹破都“折戟潰逃”，使惠州成為上世紀90年代全國三大房地產熱重災區之一。在惠州房地產泡沫中可以很明顯地看到，在1992年初期，房地產市場的啟動，為惠州的發展引來了大量的資金，這種投資機會吸引了全國各地的資金不斷涌向惠州的房地產和建筑業。資金的不斷引入一方面使得惠州的房地產價格以更大的速率上升，另一方面也極大的帶動了建筑業、娛樂業等后向產業的發展。只是由于房地產開發規模遠遠的超出了惠州經濟發展對房地產的需求。才使房地產泡沫急速的膨脹得失去了控制，造成了災難性的后果。房地產泡沫的結束帶給惠州的是近10年的經濟低迷。
房地產泡沫的膨脹會引起整個國民經濟的泡沫，泡沫雖是經濟中的一種常見現象，但泡沫經濟的結束方式往往是和經濟的承受能力相關聯的，同一規模的泡沫在不同的經濟中會對經濟產生不同的潛在影響。惠州市房地產泡沫的破滅使惠州持續了近十年的經濟蕭條，巨大的銀行呆帳、壞賬，經濟增長停滯，大量的社會失業等。實際泡沫以破滅結束的表現方式也只是一個小概率事件，如1997年7月以前，美國與東亞各國，雖然同樣存在著泡沫經濟，但其反應則完全不同。東南亞國家股市盤子很小，經濟承受能力差，經濟泡沫對他們的沖擊相當大，可美國經濟泡沫雖然膨脹的厲害，但美國經濟規模大、基礎好，游資的沖擊雖曾使美國股市短期波動，但并未引起泡沫破滅，并能繼續帶動投資、消費和經濟持續增長。
二、房地產泡沫的預警與防治
（一）房地產泡沫的預警
房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格漲幅不大、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率，商品房供給略大于市場需求等，這些對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。但如果房地產泡沫過于膨脹的話，造成虛假的房地產市場的繁榮及虛假的經濟繁榮則是不利的。房地產泡沫預警的目的就在于要量化房地產市場泡沫的膨脹程度，首先要測度房地產是否出現了泡沫，然后根據實際經濟的承受能力找出房地產泡沫的臨界點，一旦泡沫接近或者超過這個臨界點，就發出泡沫預警信號。
我們建議選用幾個指標來測度房地產泡沫，分別是房價收入比、房地產開發投資增長率、房屋空置率、房地產單位價格增長率、房地產開發貸款增長率等五個指標。
將這五個測度指標的實際值與臨界值比較，如果實際值超越了臨界值，就認為是發出了預警信號。若發出預警信號的指標越多，房地產泡沫變化的概率越大，對超過臨界值的預警指標加權求和，測算出房地產泡沫變化的概率，據此便可對房地產泡沫發生的可能性和嚴重程度進行預測和監控。房價收入比的國際慣例是在4~6倍之間的房地產市場是健康的，不存在泡沫，超過這個比例，則認為存在泡沫。而我國房價收入比從1994年以來一直是高于8倍，2002年甚至達到10.9倍。我國房價收入比遠遠高于國際認可的標準，.房價收入比的比值的高低跟國家的經濟發展水平是相關的。即便是同一國家，發達地區的房價收入比與欠發達地區的房價收入比也不同。根據各地房價、國民收入的增長幅度的比較來衡量房價收入比是比較合理的。根據資料顯示，我國房價收入比在7~8倍是合理的；房地產開發投資增長率的臨界值為2.5%；商品房空置率指標國際上通用的指標是10%的臨界值；房地產單位價格增長率的臨界值是2.5%；房地產開發貸款增長率的臨界值是2.5%。以廣東惠州為例，套用這五個測度指標來考察惠州的房地產泡沫情況，我們發現：房價收入比大約是9.3倍，房地產開發投資增長率約為2.2%；商品房空置率約為9.6%；房地產單位價格增長率大約是2.9%；房地產開發貸款增長率大約是1.9%，由這些數據表明，惠州房地產市場供求結構平衡、空置率合理、價格基本是穩中有升，惠州樓市屬于有適度的、可促進經濟繁榮的房地產泡沫。
（二）房地產泡沫的防治
泡沫經濟形成的原因范文5
1987年10月，在一個被稱為“黑色星期一”的日子，紐約股市暴跌，美國經濟開始步入蕭條期。為阻止紐約股市暴跌導致日元加速升值，日本銀行于1987年2月將再貼現率調到空前的低水平（2.5%），這導致大量游資流向土地、股票市場，引起了地價、股價的飆升，而在揣摩土地、股票的價格會繼續上漲的心理作用下，人們爭相購入，以期取得增值效益。地價、股價等資產價格暴漲導致產業“資產效應”：其一，刺激了消費的膨脹；其二，導致建筑、土地的交易空前活躍，金融機構則積極開展融資活動，為企業、個人提供設備投資資金、住宅投資資金及消費資金；其三，在股票市場十分興旺的背景下，企業積極開展伴隨股票發行的籌資活動，用于設備投資與建設面向職工的福利設施。
隨著這種帶有泡沫膨脹性質的“大型景氣”的發展，企業日益感到人手不足，結果導致工資上升。為了防止物價跟著攀升，日本銀行于1989年5月將再貼現率一下子提高到3.25%，其后股價繼續上升了一段時間，終于在1989年12月上漲到頂轉為下跌。在股價首先開始下落之后，地價的上漲率也在1990年年中到頂，其后上漲減緩，至1992年轉為下跌，從而導致以股市、房市為代表的經濟泡沫的最終破裂，為20世紀90年代日本整體經濟的緩慢發展埋下了禍根。
日本“泡沫經濟”形成的原因
整個經濟的“泡沫化”同局部出現幾個氣泡不同，其形成是需要一定的背景條件和政策條件的。
一、經濟景氣循環處于上升位置
企業大幅度增益虛擬經濟衍生于實體經濟，當然不能不受其影響，企業收益大幅度增加是股價上升的原因之一。根據日本大藏省“法人企業統計”，全產業的經常利益在1987年比前一年度增益31．7％以后，1988年又增益29．6％，這樣，1989年度的經常利益是1985年度的1．87倍。在經濟繁榮的推動下，信息和金融活動日益活躍，號稱“世界金融之都”的東京的土地的實體價值急劇上升。實體價值的實際上升，加上很高的成長期待，這樣一種環境客觀上使得股價、土地的投資和投機的機會十分看好。
二、“財技術”行為高漲
隨著企業財務戰略上的技術革新即“財技術”行動的高漲，口本企業進入“本業經營收入與營業外收入(財技術收入)并存時期”。所謂“財技術”是指企業將所籌資金的一部分從事金融投機，從中獲取金融投資收入。在日元升值蕭條中，企業實物資產經營收益徘徊不前，資金轉向金融資產。企業的財技術行動以及由于地價、股價上升，海外投資等營業外收入的增加，填補了本業收益的減少。如1985-1989年，在東京證券交易所上市的制造業企業，本業利潤為1．25萬億日元，金融收入卻為1．91萬億日元，財技術收益大大高于本業經營收益。
三、推進金融自由化政策
金融自由化的實施和金融商品的不斷開發，增強了金融機構和企業增股籌資的競爭手段，同時也助長了金融投機。1984年后日本實行了“特定金錢信托”制度，即股東大戶將資金全權委托證券公司進行股票交易，依靠證券公司廣泛精細的信息網絡，使之“旱澇保收”，賺取豐厚利潤。此制度作為經營股票的工具，開辟了以信用交易為中介、巨額投機資金流人股市的龐大渠道。運用各種金融商品增股籌資的增長和特別金融信托的增加，形成股市高價位基礎上的供求高峰。
日本泡沫經濟破滅對中國的啟示
改革開放30年中，我國保持了比日本更長時間的高速經濟增長，創造了更大的奇跡。盡管我國經濟目前的狀況比日本泡沫經濟之前要好得多，但日本泡沫經濟仍然對我國具有重要的借鑒意義。
一、對我國的啟示
一方面，目前我國貿易不均衡；金融市場的開放；資金流動性過剩；低利率；擴大內需政策以及股市、房市的“搶眼表現”均與日本七十年代相似。但過于追求外部均衡的擴張性貨幣政策會導致資產價格泡沫等更為嚴重的國內經濟失衡。這與我國當前宏觀經濟環境十分相似：從匯率制度上來看，盡管匯率改革以來人民幣匯率累積升值超過20％，但這并沒有達到市場對于人民幣匯率升值的預期，人民幣仍然面臨著較大的升值壓力。
另一方面，從產業來看，我國當前面臨著日本八十年代初期相似的困境，外商投資所帶來的技術溢出效應在逐步減弱，生產率增長從九十年代初以來已呈逐步回落之勢，經濟增長很大程度上是由投資規模擴大帶來的，當前投資規模占GDP的比重達到50%，帶來了產業的普遍過剩與過度競爭。在過度競爭條件下，企業往往以機會導向而非戰略導向，許多企業盲目多元化并投資于房地產。同時，由于貿易順差擴大，我國面臨的貿易摩擦呈上升勢頭，美、日等國逼迫人民幣大幅升值的企圖越來越迫切。
從宏觀方面來看，我國正在進行利率市場化與金融自由化改革，無疑這是我國經濟發展到一定程度的必然要求。但我們也應該看到，為了經濟增長需要，我國自九十年代以來每年基礎貨幣的投放量在15%以上，國際游資的流入更加大了貨幣供應量，使得我國貨幣非常寬松，銀行存貸差達到9萬億。雖然從2003年以來央行、國務院陸續出臺了宏觀調控政策，但地方政府并不認真執行，經濟過熱非常明顯。以日本經驗來看，如果過于寬松的貨幣沒有適當途徑吸收，必然造成某些行業泡沫。
從金融市場來看，我國一些地區已經明顯出現了房地產泡沫。由于居民在房地產上投入過高，抑制了居民其他方面的消費，我國經濟出現了嚴重的內需不足，居民儲蓄率達到46%，顯著制約了經濟的發展。相反地，我國股市長期面臨著供給與需求不匹配問題，成千上萬家企業等待上市，而長期低迷的股市造成流入資金不足甚至萎縮。央行基礎貨幣的快速投放本來可以通過股票市場來吸收，由于種種原因囤積于商業銀行，助長了房地產泡沫的膨脹。
如上所述，我國正在著手解決產業過剩、房地產泡沫、技術創新不足、兩極分化等問題，無疑都切中時弊，這也是日本泡沫經濟給我們最大的啟示。
二、中國貨幣政策的現實選擇
泡沫經濟形成的原因范文6
關鍵詞 經濟轉型 房地產業 房地產泡沫 調控
一、房地產業現狀透視
當前，隨著改革的進一步深化，我國政府推出了經濟結構轉型和產業結構調整的大戰略。在這一大環境之下，代表我國經濟結構轉型和產業結構調整這兩大產業，房地產業的良性發展，要服從和服務于這兩大產業結構調整，從而也能在經濟轉型過程中，促進房地產業的良性健康發展。
我國政府最早提出經濟轉型這一概念是在1995年制定的，九五計劃時期第一次提出的經濟轉型概念，在此之后，中國經濟發展過程中，中央政府逐漸認識到實現經濟轉型應走協調發展的可持續發展道路。面對當時國際國內極其復雜的經濟環境，堅決抑制發展過熱的產業，而在當下我國的房地產業較熱的程度，也應冷靜的思考降溫。
我國的房地產過熱現象最先表現在1992～1993年，在海南、廣西北海、廣東惠州等地出現了較嚴重的房地產投機現象，全國各大城市的房地產泡沫在2008年承辦奧運會之前就已經呈現，奧運會過后，房地產泡沫開始過快地向中小城市蔓延，表面看全國的房地產市場一片繁榮，各大中小城市一片喧囂，私企、國企、央企紛紛進軍房地產市場。當時的房地產市場價格過高，房產企業利潤的水分過大，價格虛高，國內外專家和國內的消費者都頗有微詞，對這一不正常的經濟現象，投機過于投資。從中央政府到地方各級政府都知道這一現象不正常，但是由于種種原因，直至今日中國的房地產市場泡沫還依然存在，而我國對于國內房地產過熱的研究起步較晚，國外在有關房地產過熱問題的研究，起步較早。
二、房地產價格泡沫的形成
“泡沫”一詞最早出現在荷蘭的經濟術語中，他是用來形容1636～1637年發生的荷蘭郁金香熱，類似于20世紀80年代中國東北出現的君子蘭熱，在18世紀巴黎出現的“密西西比泡沫”以及倫敦出現的“南海泡沫”等事件。由于泡沫對一個國家的經濟整體破壞性極大，因此西方經濟界很早就開始并注意研究泡沫經濟問題。
泡沫經濟是一種經濟失衡現象，本質上是一種價格運動過程?？梢院唵味x為：由于投機行為而導致的資產價格嚴重脫離市場基礎條件而持續上漲所形成的經濟狀態。所謂房地產泡沫是指由于房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基本價值，脫離實際需求的支撐而持續上漲的過程及狀態，是房地產行業內外因素，特別是投機性因素作用的結果。房地產泡沫是經濟泡沫的一種重要形式，是以房地產為載體的泡沫經濟。房地產作為泡沫的載體，往往具有稀缺性的特點，在短期內不易達到供求平衡，很容易成為投機的對象。實際上，因為建筑物是勞動產品，性質相同，價格也相對較穩定，較易判別，所以房地產的泡沫核心也即最容易形成的是土地價格泡沫，這種泡沫將加劇房地產經濟的波動，對一個國家經濟發展將構成極大的威脅。
房地產泡沫具體表現在以下幾個方面：一是房屋空置泡沫。二是土地價格泡沫。三是房地產投資過熱形成的泡沫。四是房價虛漲泡沫。這四種表現不是以單一形象出現的，是相互共生彼此聯系的。地價上漲導致房價上漲，房價上漲推動地價上漲，價格上漲，利潤高導致投資過熱，投資過熱，價格偏離了消費者接受的水平，最后導致房屋空置率增加。
房地產泡沫在全球各地都有，尤其是在經濟發展較快的發展中國家，只是表現各有不同，發達國家在不同時期表現略有差別。美國經濟學家Abraham（1996）提出了影響房地產市場供給與需求的變量，并選取了1977年至1992年美國30個大中城市住房價格數據進行對比研究。從基本價格與實際價格的對比分析顯示，30個城市中均有房地產泡沫時期存在。
中國經濟學家吳敬璉教授與美國耶魯大學經濟學家羅伯特?希勒就關于中國房地產的泡沫問題進行過一次精彩的對話。對當下中國房地產過熱甚至火爆現象，吳敬璉認為中國的房地產市場是否存在泡沫要比股市是否存在泡沫更難回答，但他同時也認為，那些聲稱房地產市場沒有泡沫的人所持有的證據還不夠充分，空置房的占有率下降并不能作為房地產沒有泡沫的依據，一旦以投資為目的的資金進入房地產市場，那和股市的泡沫就沒有兩樣了，有泡沫也就是自然的了。羅伯特?希勒表示，有一種全球都很普遍的現象，就是凡是有魅力的城市，房地產市場的泡沫就是必然的，無論是從波士頓到紐約，還是從倫敦到悉尼。房地產市場低迷或是長期高漲都會造成泡沫，這也是規律。[1]可知，兩位經濟學家都承認房地產泡沫是必然的，也可能是正常的，自然的。2003年，復旦大學經濟學教授謝百三認為，目前我國部分城市房地產市場已經出現了泡沫經濟，他認為我國部分城市房地產近幾年出現的投資熱，囤地熱，以及房地產價格非理性上漲，是導致房屋空置率居高不下的主要原因。[2]同時房地產業已經把地方政府，國家經濟及民眾利益捆綁在了一起。[3]房地產如果持續這樣非理性的繁榮，將會大大增加金融系統的不穩定性，對國家經濟將會造成越來越大的潛在風險壓力。[4]如果中國的房地產業出現問題，風險將由全社會承擔，而獲益的僅屬于極少部分人，房地產業在我國國民經濟中占有舉足輕重的地位，他帶動了近一半農民工的就業，一旦出現房地產泡沫，政府沒有及時預防和控制，其對經濟發展的破壞將是非常巨大的。再者，一個靠房子來維持國家經濟發展的國家，經濟發展不可能長久，也是沒有未來的。人家都在搞高科技創新，我們卻在蓋房子，人家在發展經濟，發展貿易，我們還在蓋房子。如果房地產經濟是健康良性發展，這將對于我國經濟的轉型發展有良好的促進作用。如果房地產經濟非理性發展，房地產泡沫超過政府控制能力，將對我國的經濟正常發展產生毀滅性的打擊。本文對我國當下的房地產經濟泡沫的探討，及時發現問題并加以預防和解決，這對促進我國房地產市場健康可持續發展具有重要意義。
三、中國房地產業健康發展的探討
我國的房地產行業從1978年的以后開始逐步形成，在九十年代初期開始建立商品預售制度，隨著房地產市場的價格持續上漲，從2003年開始，我國政府出臺了多方向多角度的房地產調控政策，主要集中在貨幣政策、土地市場的招拍掛政策、土地供應政策、保障房政策、二手房信貸政策等等。這些政策出臺的最終目的只有一個，就是要抑制房地產市場的投機易，抑制房價過快上漲。
抑制房地產價格泡沫和抑制房地產投資過熱方面主要從以下幾點入手：
第一，加大對銀行資金流向的監管，從嚴控制房地產融資渠道。政府出臺的嚴密管控政策，已經在銀行和證券市場融資收到了顯著成效。但是，其他監管不到位的地方，如一些房地產企業通過自己發行債券融資，商品房預售融資，信托資金融資，這三種情況政府要加大監管力度，同時對房地產未取得預售許可證資質的企業變相預售也要監控，嚴厲打擊非法預售。
第二，弱化地方政府的“土地財政”觀念。房地產價格泡沫的主要推手之一是地方政府，由于土地出讓金和土地稅收牽涉到各方面利益，中央政府想要在短時間內從根本上解決土地財政的問題是不現實的。但是中央政府可以弱化地方政府政績考核中的GDP所占的比重，否定唯GDP論。對地方政府的政績要綜合考量，進一步弱化地方政府的土地財政。中央政府應該進一步明確，地方政府依靠“土地財政”不可能實現地方經濟長期健康發展，要從中央向地方傳遞這樣的信息，使地方政府進一步擺脫“土地財政”，減少房地產企業投資，建立地方政府可持續發展的政策思路。另一方面要加強對土地用途的嚴密監控，嚴格執行不低于70%的住宅用地用于廉租房和經適房建設的基本政策。
第三，進一步加強保障性住房建設，減少高檔商品房建設。由于國家近幾年加大了對保障性住房建設的力度，并且也取得了相當大的成效。但從全國整體上看，調整房地產投資結構仍需要進一步加強，要建立完整的保障房的建設融資渠道，解決保障房和經適房融資難的問題，并把過度投向商品房的資金引向保障房和經適房。隨著我國改革開放力度的深入，人才流動日益加快，城市中的廉租房建設也要加大力度，要進一步改善城市中外來人員的居住條件。如果能完善房地產的投資結構，就能抑制過熱的房地產業投資規模，同時也不傷害房地產業的健康發展，可以取得一舉兩得的效果。
第四，加大力度，重點抑制投資和投機性購房。房地產業的準入門檻較低，拿地蓋房、售房，運作模式簡單，利潤空間大。因此，吸引了大量投資者進入。但國家目前的政策并沒有涉及此方面的監管，所以要提高房地產業的準入門檻，嚴格控制“熱錢”“外資”等投機性資金通過各種渠道進入房地產業，同時要加大稅收的征收力度，降低房地產業企業的利潤率，提高投資回報期，有效減少過度的房地產投資。對于購房者方面，在嚴格控制住房按揭貸款的同時，加大對全款購房者的監控，特別是對投資和投機性購房者的控制。
在2014年達沃斯國際論壇上，總理在講話中說：“當前，世界經濟不穩定不確定因素依然較多，中國經濟正處在深層次矛盾凸顯和‘三期疊加’的階段，我們要加快轉變經濟發展方式，以結構性改革促進結構性調整，用好創新這把‘金鑰匙’，著力推進體制創新和科技創新，使中國經濟保持中高速增長、邁向中高端水平，打造中國經濟升級版”。
房地產業的畸形發展，已經成為制約中國經濟轉型和良性發展的絆腳石。過度的房地產投資、較高的待售面積、需求購買力的透支，以及較為謹慎的貨幣政策都預示著白銀時代的樓市，短期內不具備大幅反彈的空間，房地產業的泡沫正在逐漸縮小。
根據國家統計局此前的數據，2014年8月，國家統計局公布的商品房待售面積56160萬平方米，這一數據自2012年4月以來，已經連續29個月保持上漲。與低點時（2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米）相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。待售面積非常高，去庫存化又需要時間，這些都不利于房地產業的良性健康發展，
因此，要加快體制機制創新，促使房地產業健康發展，房地產業已經達到了6年來的最低點。2014年前八個月房地產企業投資在各大中城市呈下降趨勢，房價由漲而跌，房地產業逐漸回歸理性，房地產業的理性而健康的發展，也使房地產業服從和服務于經濟結構轉型和產業結構調整創新這一大戰略。國家要加大新興產業投資力度，同時要進一步加大戰略性新興產業的投資力度，大力發展戰略性新興產業基礎設施的建設，在提高新興產業投資力度的同時也能調節房地產產業投資結構。提高房地產業中新興產業產品的利用率。
一個國家在由經濟大國邁向經濟強國的過程中，國民經濟只有健康良性發展，走可持續發展道路，才能由經濟大國走向經濟強國。
（作者單位為河南省駐馬店市國土資源局）
參考文獻
[1] 吳敬璉，羅伯特?希勒.中美“泡沫”專家公話金融房地產泡沫[N].國際金融報.
[2] 謝百三.高度警惕我國部分房地產業的泡沫經濟卷土重來[J].價格理論與實踐， 2003（01）：37-39.