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城中村改造優勢范文1
城中村改造必須滿足城中村居民的優勢需要，改造的目標與模式選擇也要與城中村居民的需要層次相匹配，同時要堅持實事求是、因村制宜、造福群眾、服務群眾的人本管理原則，強化管理人員的公共服務意識。
關鍵詞：城中村改造，人本管理，社會管理創新
Abstract: the city of guangzhou liwan district village reconstruction implementation of humanistic management practice shows that villages of social management innovation must in order to maintain the fundamental interests of the villages as the premise, and focus on promoting the economic development of villages and happiness community construction. Therefore,Villages reform must meet the advantage of village inside city residents need, reform, goals and mode selection and the inhabitants of the villages to match needs hierarchy, and at the same time we persist in seeking truth from facts, because of the village, and benefit the masses on the specific, serving the people of humanistic management principle, and to strengthen the management of the public service consciousness.
Keywords: rebuilding the villages inside the city, humanistic management, and social management innovation
中圖分類號：C916文獻標識碼：A 文章編號：
城中村問題是一個困擾許多城市管理者的棘手問題，如何在工業化、城市化的社會變遷中，對城中村進行徹底改造，是城市管理者及專家學者積極探索的一個熱點問題。廣州市的城中村由于地處南方改革開放前沿，相對于中西部或欠發達地區來說，最大的個性特色是擁有總量極大的集體與私人物業和資產，市場化程度較高，在功能上已經和城市緊密相連，改造牽涉的社會面比較廣，社會影響比較大。2002年以來，廣州市政府相繼出臺了《關于“城中村”改制工作的若干意見》（穗辦〔2002〕17號文）、《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府【2009】56號文）文件以及相關細則，這些文件從撤村建居、股權固化（即以某時段為固化始點，這之前的村民均可以通過參加原集體經濟的分配方式獲得股權）、村民轉居民以及土地規劃、建設實施等諸方面提出了城中村改造的政策保障和實施指導，推進了城中村改造的步伐。經過幾年的努力，成效十分明顯，這與政府在城中村改造中推行的人本管理理念密切相關。
一、城中村改造中的人本管理理念
1、人本管理的內涵
人本管理就是以人為本的管理。從哲學的角度看，“本”有三層含義：一是指原質、本原。原質就是物質或事物的本性，是派生出其他東西的東西。西方康德哲學所講的“物自體”就是萬事萬物的本；二是指根基、主體，如莊子就把樹的根和桿視為本；三是指根據和原因，我們平時常說的治標與治本中的本，指的就是根據和原因。這三個方面告訴我們：本是事物中自在的、原生的、能夠派生和決定其他部分的東西。通常可以用兩對范疇表達出來：一是目的與手段；二是原因與結果，其中，目的和原因為本，手段和結果為非本。
人之“本”應該是什么？馬克思說：“我們首先應當確定一切人類生存的第一個前提，也就是一切歷史的第一個前提，這個前提是，人們為了能夠‘創造出歷史’，必須能夠生活。但是為了生活，首先就需要吃喝住穿以及其他一些東西。因此，第一個歷史活動就是生產滿足這些需要的資料，即生產物質活動本身?！盵 《馬克思恩格斯選集》第一卷，人民出版社1972年版，第32頁]馬克思的話可以理解為，人的本質就是人根據自身發展著的、富有層次性的需要，去改造包括人自身在內的客觀世界，來滿足自己的這種需求。因此，凡是管理的過程和結果能滿足人的需要的管理就是具有“以人為本”性質的管理。
人本管理必須滿足三個前提，一是人本管理是相對于物本管理、事本管理而言的，著眼點是滿足管理對象的優勢需要，即什么情況、什么條件、什么發展階段其最需要的是什么？是滿足人的民利、公平正義、價值實現、精神文化等社會需要，還是滿足人的生存、安全、健康等自然需要，而不是單純滿足管理者的物欲需要或權力需要。二是管理對象的需要層次與發展階段的最優匹配狀態，即既能滿足人的當下需要，又有合理的未來發展空間。三是管理模式上必須堅持相信群眾、依靠群眾的群眾路線，真正體現人民群眾的當家作主，體現作為管理對象的人是主動參與建設、參與管理的主體。
總之，只有管理的目標與共同愿景和管理模式與上述前提匹配才是真正的人本管理，而只有真正體現“以人為本”的管理才能贏得群眾的信任。
2、城中村改造中的人本管理理念
城中村改造是指由政府統一規劃管理，以經濟聯社和農轉居民為主體，在城中村范圍內依法組織實施的改造建設活動。[李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科學出版社，2004年版]人本管理視閾下的城中村改造必須確立滿足城中村居民優勢需要的理念。
根據馬斯洛的需要層次理論，人的需要有很多種，但最能滿足當下需要的就是優勢需要。城中村改造不僅要促進舊城改造，更重要的是通過改造造福群眾、服務群眾，為群眾提供方便。根據調查，改善民居條件，完善城市設施，提升居民生活幸福指數，營造宜人、宜居、宜業的溫馨和諧家園，使轉制后的城中村村民也能享受到城市生活的便利，就是城中村居民包括生活和居住在城中村的外來人員的優勢需要。
確立滿足城中村居民優勢需要的理念，體現在實際操作中必須堅持三個轉變的導向：一是由外部化目標向內部化需要轉變，即城中村改造的總體思路、制度設計和愿景目標應當由從脫離人的需要的外部目標出發轉變為從人的內源性需要出發；二是由手段性向目的性轉變，即由把城中村改造看成單純服務于城市改造的手段轉變為提升城中村居民的生活質量的目的，特別是要追溯手段后面的目的是否真正符合人性，是否真正以人為目的。三是在工作方式方法上由簡單的服從向自愿轉變，城中村改造本來是一件利國利民的好事，是典型的“民心工程”但如果只是圖政績，做表面文章，就有可能使“民心工程”變味，不僅可能對群眾實行圍追堵截，還有可能采取強迫性的拆遷，導致群眾充滿怨言。相反，只有把城中村改造之類的“民心工程”做實做好，使之成為群眾自覺支持、自愿參與的心愿與行動，才能真正得民心，也才能使其達到親民、保民、利民、得民與益民的目的。
二、廣州市荔灣區城中村改造中實施人本管理的實踐
1、充分尊重和滿足城中村村民的優勢需要，從城中村村民的內源性需要出發來實現城中村改造的目標是廣州市荔灣區城中村改造的基本經驗。根據我們在荔灣區的調查發現，城中村干群對城中村改造與發展的期盼主要集中在怎樣建造、怎樣補償、如何完善市政設施等事關村民切實利益的大事上。其中，征地是城中村改造的核心問題。廣州市城中村的村民大都希望政府盡快來征地，以此謀得經濟聯社和村民自身的發展，焦點在于如何利用土地與政府博弈。但在具體實施上，村民也有自己的想法。比如，在城中村改造的目標選擇上，81.63%的干部和87.31%的社員以及69%的外來務工人員希望改造后的城中村具有水秀花香的嶺南特色，既有城市味道又具有鄉村特色。在城中村經濟發展上，56.35%的社員希望荔灣區的城中村改造應抓住與佛山市相連的地理優勢，發揮原有的綠色休閑產業的優勢；39.59%的社員則主張利用優美的自然環境，打造廣州人的生活休閑區。在從對“所居住的環境中，哪方面不滿意？”的調查中，社員和干部以及外來企業主、外來務工人員認為交通不便的分別占53.3%、52.04%、36.6%和39%。此外，51.02%的被調查干部、36.04%的被調查社員、46%的被調查外來務工人員和51.5%的被調查外來企業主都對其所在城中村的市政配套設施不滿意，要求盡快將其完善。在“城中村改造過程中，如果必須征收你的宅基地或物業，哪種補償方式您能夠接受”的調查中，73.47%干部和67.01%的社員認為，回遷是最能夠接受的補償方式。
針對這些問題，廣州市政府相繼出臺了相應的政策，從土地、規劃、融資合作、建設實施等諸多方面大大加強了城中村改造的政策保障和實施指導，例如，對于連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地等，允許在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下，通過土地位置調換等方式，對原有存量建設用地進行調整使用。荔灣區政府強調城中村的改制與改造必須服從和服務于城鄉結合部社會穩定的大局，有利于經濟聯社社員生活的改善。該區對難度較大的集體土地轉制問題采取試點的辦法，重點抓好被市政府列入城中村改造試點的花地村改造和西裕安圍整治改造，力求在取得經驗的基礎上推進其他城中村的全面改造。荔灣區政府還將城中村改造相關的行政審批、審核事項列入“綠色通道”，爭取“一站式”并聯辦理服務，提高了政府的辦事效率。由于措施得力，改制工作全面完成，基礎設施建設成效顯著，改造試點工作也取得突破，得到了城中村干群的充分肯定。
2、從實際出發，力求城中村改造的模式選擇與城中村村民的需要層次相匹配。在城中村的改制與改造中，荔灣區始終注意按照本地的實際，從兼顧保障村集體經濟發展、村民經濟利益和建筑容積率因素等方面考慮，實事求是地推行廣州市政府提出的城中村改造要實行“一村一策”的做法，因地制宜地提出了“政府主導，村為主體；統一規劃，一村一策；社會參與，主動優先”的改造思路和“科學統籌、分類指導、分步實施”的改造方針，強調城中村改造必須與白鵝潭地區的規劃相結合、與推動重點經濟項目建設相結合，與打造“兩個適宜”的環境相結合，與廣佛經濟圈的形成結合，并從深化體制改革、完善城中村建設規劃、加快基礎設施建設等方面整體推進改造進程。比如，在城中村改造的具體形式上，荔灣區將重建型的全面改造與調整型的整治改造結合，形成了周轉地塊啟動改造的花地模式和西村裕安圍整治改造模式；在城中村改造的主體選擇上，嚴格按照市場運作的要求，采取政府引導、各經濟聯社為主的辦法，鼓勵與房地產開發商合作。這一做法突破了以往只有政府的積極性而沒有充分發揮社會參與的積極性的局限，既發揮了政府的主導作用，又調動了經濟聯社自身參與改造的積極性，同時也吸引了社會力量來參與城中村的改造，有利于解決城中村改造中資金不足、人才缺乏的矛盾，有利于協調各方面的利益，是城中村改造思路上的突破，也為后面的城中村改造工作提供了可供借鑒的經驗。
3、把城中村改造作為一個系統工程來配套實施，注重解決村民的長遠發展與生計問題。城中村改造是一項復雜的系統工程，涉及政治、經濟、文化、歷史、環境等方方面面，需要配套實施。比如，由經濟利益的重新分配而產生的新的社會問題，原村民的就業問題，外來人口的再次擇業問題，村民舊思想觀念與城市文明的沖突等，都要求在改造的過程中加強其他方面的配套改革。荔灣區的城中村改造首先是從體制轉軌開始，通過撤銷村委會、保留經濟聯社、村民實現農轉居完成轉制工作，然后針對改制中出現的問題出善轉制的相關文件，為經濟聯社社員落實相關的配套政策，減輕經濟聯社的負擔，規范經濟聯社的內部管理，鼓勵條件成熟的聯社完善股份制改革，同時大力完善城中村的市政基礎設施建設，解決農轉居民的生活用水問題，這就為城中村的空間改造逐步掃清了機制障礙。在改制中，各經濟聯社還將村民的素質提升貫穿其中，比較好地解決了城中村的社會治安問題，促進了村民向市民的轉變。這些舉措注重解決村民長遠發展和生計問題，充分體現了實事求是、執政為民的要求，是落實科學發展觀的具體體現。
三、從荔灣區城中村改造中的人本管理看社會管理的創新
荔灣區城中村改造中實施人本管理的實踐說明，城中村社會管理的創新可以通過以下路徑實現。
1、城中村社會管理的創新必須以維護城中村村民的根本利益為前提。城中村改造主要是圍繞土地的征集而展開的，因而，在某種程度上說，城中村改造實際上是政府、經濟聯社和社會力量（如開發商）三個改造主體在土地問題上的利益博弈，任何一方都希望在這場利益博弈中獲得滿意的收益。作為開發商當然希望通過城中村改造獲得更多的經濟回報，而代表國家和城市形象的市、區政府則希望通過城中村改造徹底解決城中村城鄉并存的二元結構問題，實現城鄉一體化的和諧發展，不僅徹底改變城中村的臟亂差現象，提升城市的整體形象，更可以盤活城市的現有土地資源，提升土地存量的拓展和發展空間。而作為社員代表的經濟聯社則希望通過城中村改造帶動聯社集體經濟的發展，進一步提升聯社經濟的市場競爭力，促進集體經濟的壯大和可持續發展，進而使農轉居民盡快享受到現代化的成果。
在三方的利益博弈中，很顯然，政府是站在城市全局的整體利益上來考慮的，因而，城中村的多數干部和社員都能站在政府的立場上理解政府的行政作為，也期盼政府主持公道，城中村干群之所以希望城中村改造由政府來主導，主要是擔心開發商或其他人的插手，只顧及自己的利益而犧牲了城中村村民的利益。這說明，政府在城中村改造上的行政作為體現了人民政府是城中村改造的主心骨和依靠，在事關群眾切身利益的大事上，人民政府要真正代表和維護廣大群眾的根本利益。如果政府的決策或政府工作人員的行政作為背離或傷害了群眾的利益，政府的公信力就會失去根基。所以，城中村改造應堅持“政府為主導、聯社為主體、多方參與”相結合的原則。這不僅是城中村村民的愿望，也是城中村改造的一個基本原則。
2、城中村社會管理的創新要圍繞城中村的產業改造，促進城中村的經濟發展進行。城中村改造包括機制改造、空間改造、產業改造和村民的思想觀念改造等四大改造。其中，產業改造是基礎，它是從經濟發展的角度對城中村原有產業進行的提升。沒有城中村自身集體經濟的發展，就不可能為城中村改造提供足夠的資金，也不可能從根本上改變城中村村民的生計與發展問題。從目前廣州市各個城中村的實際情況看，經濟發展不平衡，主要是原有產業發展不平衡，因此，必須以產業改造為切入，帶動城中村的全面改造與發展。事實上，產業升級改造恰恰是城市區域發展的中心，城村一體化發展，升級整合現有產業，既增加經濟聯社的集體收入，又增加城市稅收，還能同步有計劃的推進城中村人居環境的整治改造，最大限度地調動各個經濟聯社的積極性?？傊援a業升級促改造帶發展，政府和經濟聯社圍繞共同的目標跳雙人舞，步伐才能一致，效果才會更佳。
3、城中村社會管理的創新要著眼于幸福社區的構建，不斷提高城中村村民的生活質量。城中村改造是一個以發展為目的、促進城中村村民生活提高的“民心工程”，不僅關系城市形象的塑造，更關系到城中村村民的發展與長遠幸福，必須依靠群眾，發動群眾，充分尊重城中村干群的意見，體現“以村民為本”的理念。因此，要把有關城中村改造的政策向廣大群眾宣傳，讓更多的人對城中村改造的意義與法規有更深刻的理解，從而自覺地支持和參與城中村改造。建議政府部門可在改造前后建立與居民之間的信息交流平臺，使城中村居民在能夠充分接受政府各項相關政策和監督政策實施情況的同時，也能夠將自己對城中村改造的意愿和建議及時上傳到政府部門，保證政府與居民之間的信息對稱和信息通暢，在雙方互動維護下實現城中村改造的順利進行。
土地、房產與社會保障是城中村居民最敏感的話題，他們對城中村改造最關心的問題是改造之后能否安置好，補償程度如何以及社會保障的措施是否落實。其中，最突出的是保證農轉居民可以在文化、衛生、教育、醫保、社保等享受到與城市居民一樣公平地享有城市公共產品。此外，加大對城中村的市政設施建設，改善城中村的基礎條件，盡快完善交通、教育、衛生服務、娛樂休閑等方面的配套設施，完善就業培訓制度，努力增強社員的就業能力，也是他們很關心的問題。[荔灣區政府.廣州市荔灣區“城中村”改制改造工作調查報告[EB/OL]. 省略/bbbs/show.省略 ）
]
4、城中村社會管理的創新要注意強化干部的公共服務意識，改善社區管理的工作效率。全心全意為人民服務是我們黨的宗旨，這一宗旨要求社區管理人員應強化公共服務意識，真正為群眾做實事，辦好事。在群眾的心目中，干部為群眾服務是天經地義的，服務態度好，實事辦得多，干部的威信就高。相反，對群眾提出的問題敷衍塞則，馬虎對待，群眾就會有意見。在城中村調研中，我們感受到比較深的一個問題是：由于干部在處理涉及村與村民利害關系問題上工作不夠細致，政策把握缺乏前瞻性，給政府的信譽造成極大損害。這說明，管理人員在城中村改造中雖然是在為群眾辦實事，但如果執行不到位，也會造成群眾的誤解。所以，在城中村改造的實施過程中，有關部門要注意聽取城中村干群的意見，并通過不同方式收集城中村改造的建議。城中村不僅有原住居民，還有許多外來工和外來業主，城中村改造中應注意解決外來工的住房問題，避免住房價格因房屋改造而波動，同時要加強和完善流動人口和特殊人群的管理和服務，完善特殊人群的管理和服務政策，特別是要加強城中村社區的環境衛生與治安的管理與服務，增強外來人員對城中村社區的歸屬感。
參考文獻
《馬克思恩格斯選集》第一卷，人民出版社1972年版，第32頁
李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科學出版社，2004年版
荔灣區政府.廣州市荔灣區“城中村”改制改造工作調查報告[EB/OL]. 省略/bbbs/show.asp?id=18，2009-02-16
城中村改造優勢范文2
關鍵詞：城中村；控制性；城市設計；市場化
城中村改造一直是困擾城市發展的主要問題，隨著近年來區域和城市整體的快速發展，城中村成為城市發展的一個瓶頸。城中村在改造實踐的過程中也面臨著許多諸如產權不清晰、拆遷補償困難、土地供應不足等現實問題，但是在城市化的推進過程中，城中村改造無論從其重要性、必要性、緊迫性來講，都已經成為一個十分重要的課題。
2012年底，筆者編制了一項關于晉北朔州市城市北部的城中村――北旺莊的控制性詳細規劃，對山西北部小城市的將要納入城市發展范圍內的城中村在編制和管理控制上的方法一些探討，目前隨著筆者參與類似項目的建設過程中，通過對該類項目理論和案例的研究和初步的心得進行交流，使城中村的控制和發展走向可持續發展的道路。
一、研究背景
隨著朔州市城市建設的發展，城區功能的變遷，過去處于城市北郊的北旺莊村被逐步納入了城區的范圍，并逐步為城市建成區所包圍，由此形成了城中村。城中村對城市發展起到了一定的歷史作用，村民的生活方式雖然受到了城市生活的巨大影響，但仍保持了傳統的生活和交往習慣。隨著城市化進程的推進和城市的發展，其所呈現出來的環境問題、土地資源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，在人居環境、公共安全、社會治安等方面的負效應也正日益顯現和擴大，越來越成為城市健康發展的瓶頸。因此，改造城中村成為推進城市化進程、建設現代化城市、營造良好城市發展環境的迫切需要。本次規劃主要針對北旺莊村與城市開發建設的矛盾，進一步加快城中村改造進程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居環境，促進城市經濟社會持續協調健康發展，特編制朔州市北旺莊村改造控制性詳細規劃。
二、現狀條件分析
北旺莊村位于朔州市城區的北部，鄰近城市開發區和北部城市副中心等城市重要的經濟增長點毗鄰。根據現狀區位和規劃的用地等方面的因素分析，該地區的區域位置優越，位于城市北部的中心位置，且在位于振武路的城市發展軸上，是城區未來發展和建設重點區域。
北旺莊現有村民410戶，其中農業人口為1135人，非農業人口為1854人，村莊主導產業以種植和商業零售業為主。建筑以晉北民宅為主，建設年代為上世紀50-60年代，地塊部分民宅因年久失修，門面破舊，沿街商店參差不齊，結構不一，影響街景美觀，低層高密度，浪費寶貴的土地資源。
三、規劃策略
黨的十六大提出統籌城鄉經濟社會發展要求，并進一步強調：“堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，促進經濟社會和人的全面發展?！币虼耍贸青l統籌的理念和方法指導城中村改造規劃編制有其現時性和緊迫性，按照科學發展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉發展中的各種利益關系。
規劃目標：規劃協調城中村區域與城市拓展之間的關系，整合區域內土地資源，提出適宜的空間發展模式，合理配置公共資源，實現城鄉一體化與公共服務均等化，改善區域物質空間環境，體現城市地方特色，引導城鄉協調發展。
規劃思路與對策：
1、挖掘土地潛力，加強土地整合，增強板塊效益。
由于良好的區位優勢與交通優勢，需要充分利用其土地開發潛力，在有限的土地上，創造更多的經濟效益、社會效益、環境效益。城中村現狀土地分布凌散，從城市規劃全局性角度出發，規劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國有土地、共同開發建設的模式，以增強土地板塊效益，并進一步整體進行土地開發及市政基礎設施配建，提升了土地利用價值。
2、深化和落實上位規劃，服從城市整體利益原則
城中村改造規劃編制也是落實和深化上位規劃的過程。確定城中村土地利用功能要求以及建設強度。改造規劃編制中既要綜合考慮村集體經濟發展、村民安居就業等相關方面，同時還要保障城市公共利益，為公共設施留下建設空間，特別是落實規劃中確定的公共服務設施、市政公用設施等“五線”控制要求。以城市總體規劃的宏觀、長遠、全局性的布局為指引，尊重合理確定規劃區的性質及功能，注重規劃區的景觀規劃，體現城市景觀控制。
3、完善城市功能原則
應當在用地性質的規劃上，完善城市功能，利用環境優勢與交通優勢，改善城市居住環境，提升城市形象，完善城市功能。規劃從城市整體來布置，以振武路為軸線，形成合理分布并有機聯系的三大功能片區。
（1）中部的城市公共服務區
沿城市主干道振武路布置商務辦公、商業、教育和文化娛樂等城市公共服務設施，最大發揮該區域的區位優勢，完善綜合服務功能。
（2）北部和南部居住綜合區
位于區域的北部和南部，根據規范配置生活配套設施（幼托、文化、體育、商業、衛生服務、養老助殘設施）、社區綠地及慢行步道等，提升了城市形象，重新塑造了區域城市景觀，將該城中村改造為融入城市的新型居住社區。
4、保證市場可操作性
城中村改造工作由政府主導組織推進，適應市場經濟體制下城市建設的要求，注重規劃用地的確定性與市場經濟的多樣性相結合，合理確定用地，使規劃具有較強的宏觀調控能力和市場應變能力。在成本過大、強度要求過高的情況下，仍應在交通、日照、消防等規劃要求基礎上，制定適宜地塊強度指標，并統籌考慮下轉移部分容積率，以增強改造實施的可操作性。保持生態環境合理地安排各項建設用地，保持彈性，留有余地，形成一個有利于滾動開發和可持續發展的城市布局結構，創造經濟環境。
5、城市設計原則
規劃應當運用城市設計的方法，綜合考慮自然環境、人文因素和村民生活需要，對城市空間環境作出統一規劃，體現塞北特有的地域特色，通過對地塊與周邊總體形態把控的同時，
結合天際線、地租水平尺度，以內緊外松的空間形態，再現朔州邊塞地域特色。提高城市的環境質量、生活質量和景觀的藝術水平。進而提出地塊上有關建筑形態及公共空間形態的控制內容和指標。
四、結語
針對城市新區這種成片大規模、高水平、高品質開發的前提下，其城中村改造不僅要滿足安置遷建用地、改善城中村公共服務設施和提升城市功能等要求，更要滿足新區開發建設的需求，因此從推進城中村改造，進而加快城市開發建設方面來說，需對城中村改造重新認識，進行有效調控，塑造城市文化特色，從而促進城市的可持續發展。
參考文獻：
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[2]劉淑清.“關于太原市城中村改造問題的思考[[J]. 太原師范學院學報（社會科學版），2011，（5）
城中村改造優勢范文3
【關鍵詞】城中村；規劃管理；思考
1 城中村產生的根源
城中村問題是我國城市化進程中所獨有的一種現象，主要是我國現有的城鄉二元結構模式所導致。隨著經濟的不斷發展，城市的用地不斷擴展，原來的一些村莊被納入城市范圍，但其土地仍保有其原有集體屬性。這些村莊雖位于城市之中，但其建設管理方法仍延續原有農村宅基地管理模式，即由村集體進行宅基地分配，村民在其上自行進行建設。由于建設管理及建設方式仍延續原有農村的習慣，與周邊的城市環境格格不入，村民仍沿襲原有的鄉土、親緣和地緣關系。脫胎于農民的城中村非農化群體，比較其他社會群體而言，這一群體對社會保障有著更為獨特而強烈的需求。隨著耕地的全部被征用，城中村民被迫突然地進入了城市生活，但就適應城市生活的技能而言，這些人普遍一無技術、二無文化、三無任何其他優勢，是一個注定要在城市中被邊緣化的社會群體。
2 充分把握“城中村”改革改造的重要意義
2.1有利于拓展城市空間，優化資源配置
“城中村”土地利用率低，通過改造，有利于優化土地資源配置，為城市發展騰出新的空間。
2.2有利于改變城市面貌，提升城市品位
“城中村”布局雜亂，建設無序，形式土而單調。通過改造可重塑形象，提高城市品位和競爭力。
2.3有利于改善生活環境，提高居民素質
“城中村”相對封閉，基本保持農村傳統生活方式，觀念陳舊，管理滯后，環境臟亂差，通過改造，促其向現代城市方式轉變，居住環境、思想觀念、行為方式、整體素質得到提高。
2.4有利于統籌城鄉發展，加快城市化進程
伴隨著城市外延式擴張的深入，內涵式城市化被提到議事日程，對人居環境及人口素質水平較低的“城中村”改造成為推進城市化的重要環節，加快“城中村”的城市化是統籌城鄉發展、真正實現城市一元發展的關鍵，與實現農村城市化和城市現代化的戰略目標緊密相關，有利于“城中村”村民真正融入城市，享受城市化的美好生活。
3 當前城中村改造引發的社會問題
分析，我國城中村改造引發的社會問題主要可以概括為以下幾個方面：
3.1缺乏對城市整體的規劃
城中村改造經驗不足，缺乏對城市整體的規劃，開發商開發用地及居民住宅用地調節失衡。由于城市化初期的開發大多為開發商開發用地，導致重新建設規模盲目擴大，土地利用效率十分低下，留給農民的土地越來越少，非法占地和亂堆濫建等現象也屢禁不絕。這種只看重局部和短期利益而不著眼于長期持續性發展的過度開發將導致區域土地結構的嚴重失衡，土地資源的浪費也必不可免。
同時，用地的不科學也直接導致村內的建設缺乏統一規劃，城市建設秩序混亂。居民住宅區建設品質低劣，容積率過高，采光通風條件也相當惡劣。
3.2村莊建設水準低下，配套設施嚴重短缺
村莊的經濟水平發展速度未能與建筑建設取得同步提高，雖然在村莊建設中，現代居民住宅比例尚高，但與之相配的公建服務、市政設施、公共綠地等卻明顯不足，城市化建設也只見表面高樓不見實質文化提升。有些地區甚至因“城中村”依舊執行農村集體所有制和農村經營體制而無法被管理部門正式納入城市規劃管理。
3.3建筑密度大，居住環境差
城中村因位于城中，一些村子位置較好，房屋租賃有一定市場，村民為了增加出租面積，街道兩旁的樓都伸展出來，幾乎把露天的地方全部塞滿。由于房屋建筑密度高，采光通風條件差，加之違法違章搭建與亂倒垃圾等臟亂現象突出，村容村貌一般都比較差，村民生活環境質量差。
3.4消防隱患較多，治安形勢嚴峻
城中村內街巷狹窄彎曲，城市規劃建設管理缺位，村莊建設無序發展，違章建筑不少，安全隱患較多。城中村外來人口集聚，缺乏管理，治安形勢嚴峻。
4 加強城中村改造規劃的對策
4.1堅持規劃引導，積極推動成熟項目
城中村改造必須堅持符合城市規劃的要求，在整體合理維持和有序過渡現有廉租屋及低端都市加工業、服務業功能的基礎上，積極為城市支柱產業和優勢傳統產業發展提供配套服務，在優勢區位條件下積極發展商業辦公、信息服務、旅游服務等高附加值產業，引導村民和村集體經濟通過與城市產業融合來實現發展，避免一味地要求高容積率，嚴格控制人口和住宅規模，完善市政和公共配套設施。
4.2“城中村”改造，必須與加強城市社區建設相結合
撤村建居后，農民變成了居民，成為城市社區的一員，要針對農民變成市民這類人群的特點，最大限度地發揮社區管理和服務的功能。規劃設計中要著重考慮到開展社區文化、社區教育、社區服務等工作，從思想觀念、行為方式、社區管理方面徹底把“城中村”居民的傳統農村生活方式轉變為現代化城市生活方式，使“城中村”居民徹底告別舊有的生活方式，走進現代城市文明社區，成為真正的城市人。
4.3“城中村”改造，必須實行政府調控與市場運作相結合的手段
“城中村”改造是推進城市化的大事，也是城市化進程中的一件難事。前期調研中既了解群眾思想工作的意識，又要考慮政策制定的深度和力度。
4.4發揮市場資源配置作用
城中村改造是一項艱巨而復雜的系統工程，需要政府、城中村、開發商在市場作用下合力推進。因此，政府必須明確自身的職能定位，有所為有所不為。堅持政府調控與市場運作相結合的辦法，由政府統籌安排項目計劃，統一規劃審批改造片區，平衡征地拆遷補償標準，組織對土地進行公開“招、拍、掛”；同時依靠市場進行公平競爭開發，通過市場運作籌集建設資金，解決建設資金缺口問題。
4.5提高城中村改造規劃和建設方案的科學性
城中村與老城區一樣，人口密度高、人均收入低、人居環境差，“城中村”還有歷史遺留問題、經濟利益問題、生活方式問題，因此改造起來難度較大。建議政府將城中村改造規劃與“十二五”規劃、年度土地供應計劃和年度建設用地計劃等相銜接，協調城市存盤土地的開發進度，保障城中村改造有一個穩定的房地產市場環境。深入研究不同城中村的位置、特點和問題，針對不同片區、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對城中村進行改造。
4.6加強對城中村建房的監督和管理
目前，城中村內違法違建戶較多，城中村的村（居）民在宅基地搶蓋、加蓋的現象較為突出，對違建和搶建、加建房屋的拆遷賠與不賠的問題，在具體工作上難以把握。如果賠償了，則違建、搶建之風會越演越烈，也有違背政策之嫌；如不賠償拆遷工作便難以開展，甚至上訪。這就要求相關部門切實加強對建房的監督和管理，夯實管理工作責任，打消村（居）民套取拆遷補償資金的念頭，做到補償公平、群眾不受損失，同時也能為拆遷改造創造有利的條件。
結語：總而言之，合理的進行城市規劃，改造城中村的用地規模，加強城市的管理制度。再加上政府的大力支持，加強基礎設施建設，合理的安置拆遷，規劃好城市中的土地用地規模和形式，提高城中村居民的素質與技能，保障城中村居民的既得利益。城中村的問題一定會有所改善。
參考文獻：
城中村改造優勢范文4
關鍵詞：城中村；城市化；城中村改造；改造模式
中圖分類號：F299.2 文獻標識碼：A
收錄日期：2016年7月11日
當前，城中村問題已經成為我國城市發展過程中的普遍性問題，其存在阻礙著我國城市經濟的發展，影響城市中土地資源的高效集約利用，促發一系列城市社會問題。為此，各地政府部門紛紛出臺城中村改造方案，如2000年珠海市開始城中村改造，2002年廣州市也開始著手改造城中村，以應對城中村現象促發的城市社會問題。城中村改造過程中遇到過很多問題，也積累了不少有益經驗。
一、城中村改造模式分析
（一）五種典型的城中村改造模式。城中村改造的十多年間形成了五種比較典型的模式：廣州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、鄭州模式。城中村改造的主要內容是：改造主體、政府作用、改造方法、拆遷補償方式、改建房屋類型、土地權屬變更以及管理體制變更等，而不同的要素加以組合就形成了各具特色的改造模式。（表1）
（二）城中村改造模式異同點分析。通過對表1進行分析，可以清晰地看出五種城中村改造模式的主要內容方面存在相似之處，但更多的則是不同做法。
1、改造模式中的類似做法
（1）土地權屬變更方面?？v觀我國城中村改造的諸多案例，涉及土地權屬問題的改制，其做法完全一致，“原有的村集體土地性質都變更為國有土地”，但是具體操作方法有細微差別：杭州市將城中村的集體農用地統一收購以做儲備，而廣州則是將原村集體土地轉為國有土地之后，由原承包經營人繼續承包經營；深圳市則采取的是國有土地使用權出讓給原來的使用者或房地產商的方式。
（2）管理權屬變更方面。各地區的城中村改造，都采取的是撤掉原來的村委建設新的居委會，村民轉為市民，戶籍“農轉非”，可以享有城市居民同等的社會保障、社會福利待遇等。
2、改造模式中的不同做法
（1）改造主體不同。通過分析以上五種典型改造模式，可以總結出三種改造主體：一是政府主導城中村改造，政府直接作為改造主體（如杭州市）；二是以房地產開發商作為城中村改造的實施主體（如珠海市）；三是村集體和村民自行改造，不允許開發商介入（如廣州市）。
（2）政府作用略有不同。在城中村改造中，不同地區的市政府所起的作用多是引導，制定改造政策，出臺扶持和優惠措施，然而在杭州模式中，政府則直接進行城中村改造，這與杭州市風景秀美的全國旅游城市不無關系。
（3）改造方式不同。城中村的改造方式包括三類：徹底重建，局部重建和綜合整治。在各地區的城中村改造中，各市政府根據自身城市規劃、城市功能定位、城市形象、當地的經濟實力選擇最適合該市城中村的改造方式。珠海市走的是拆掉舊村、徹底重建的道路，而廣州、深圳則采取的是重建、改建和綜合整治相結合的方式。
（4）拆遷補償方式不同。拆遷補償問題是城中村改造所有問題里最為復雜、最易引起糾紛的問題，處理不好會引起村民的反對，阻礙城中村改造的進程，因此盡管各城市的城中村拆遷補償具體做法不同，但政府必須介入協調各方利益，以確保拆遷工作順利進行。補償方式分為兩類：一類是實物補償和貨幣補償相結合（如鄭州），這類方式是全國多數地區普遍采取的；另一類是“政府直接改造，根據住戶原有的住房面積市場估價直接補償一定面積住房”（如杭州）。
二、不同改造主體主導模式優缺點分析
分析表1的改造主體一欄，可以得出城中村改造的分類模式，即按照改造主體的不同，城中村改造可分為政府主導型模式、開發商主導型模式、村集體主導型模式三種。
（一）政府主導型模式。就是指政府作為城中村改造的主體，統籌協調各個方面和改造全過程，典型的政府主導型模式是杭州模式。政府主導型模式有其自身的優點也有其缺點。優點為：政府作為改造主體，可以統一籌劃，把握全局，減小改造的阻力，有效避免流血事件發生；政府會綜合考慮本城市的經濟效益、社會效益、生態效益，更加全面、集約、高效地利用土地；政府堅持“以民為本”的執政理念，會始終心系人民群眾的利益。缺點為：政府資金短缺，難以支撐起整個城中村改造的重擔；政府直接干預改造過程，不免會使群眾產生抵觸心理；某些官員難抵金錢誘惑，易滋生貪污受賄等腐敗現象，損害廣大村民的利益。
（二）開發商主導型模式。又稱為“市場化改造模式”，它是指開發商根據市政府所做的城中村改造方案，憑借自身的雄厚資金實力，獨自完成城中村改造工作。采取開發商為主導模式的城市有珠海、鄭州、昆明等。該種模式既有優點也有不足。優點為：開發商資金雄厚、經驗豐富，可解決城中村改造總的資金短缺問題，提高工作效率；市場化運作符合我國社會主義市場經濟規律，更好地發揮市場在資源配置中的決定性作用。缺點為：開發商主導改造目的是追逐自身的利益最大化，可能會損害村民的利益；某些城中村地理位置優越，可能會刺激開發商盲目增加建筑密度和建筑容積率，而減少配備基礎設施；開發商可能會出現半路撤資或卷款出逃的現象，使得改造陷入進退兩難的境地。
（三）村集體主導型模式。村集體主導型模式中，市政府起引導作用，制定城中村改造規劃，出臺優惠措施，改造所需資金在村集體經濟的基礎上由村集體引資開發，后續工作都由村集體自行完成。這種模式的典型代表有廣州、深圳等。該種模式既有優點也有不足。優點為：村集體主導可以充分按照村民意愿進行改造，有利于調動村民參與改造的積極性，同時也可以最大限度地保護村民利益。不足為：村集體成立的改造開發建設公司缺乏相關的開發經驗；文化素質較低，可能其主導的改造與城市總體規劃有所出入；村民內部因補償標準的不一致會引起矛盾；加上資金短缺的問題，會阻礙城中村改造的進行。
對這三種城中村改造模式的優缺點進行分析，可以知利弊，揚長避短，探索出更加合理的城中村改造新模式，為我國的城中村改造工作提供借鑒，進而加速我國的城市化進程。
三、城中村改造新模式探索
城中村改造模式眾多，但每一模式都有自身難以規避的不足，探索出城中村改造的新模式，揚長避短，使上述模式中的優勢得以充分發揮，其中的不足得到有效規避。我們可以建構這樣一種新的城中村改造模式：政府主導+村民提議+開發商融資，這一模式可以取三方之長處，更好地實現政府、開發商、村民三方各自的利益。
在這一新模式中，政府引導、協調改造工作，公開征詢改造方案，聽取村民、開發商的意見來進行修改，不直接參與改造工作，可以防止政府官員腐敗行為的發生；開發商在新模式中是籌資的主要部分，也是改造的主力，擔任改造中的大部分工作，此時的開發商是政府和村民共同商定確認的，有利于實現三方共贏；村民在該模式中是城中村改造的積極參與者，村民代表由村委會選出負責向政府和開發商提出村民的意見，發出村民的利益訴求，這樣做可以提高村民參與城中村改造的積極性，同時可以規避村集體主導的弊端。
城中村改造模式不是從來就有的，也不是固化不變的，是我國各大城市“摸著石頭過河”的經驗總結，舊的模式在不斷消失，新的模式層出不窮，沒有最完美的模式，只有更符合客觀實際，更能滿足人民群眾利益的模式。
主要參考文獻：
[1]羅歡，陳暉，周各峰等.我國城中村改造的現狀及對策――以珠海市為例[R].珠海：暨南大學珠海學院，2008.
城中村改造優勢范文5
關鍵詞：城市化進程；薛劉營；城中村改造；問題分析
Abstract：Village in urban area（VUA）is a general question which has been noticed during the procession of urbanization. Xueliuying as a typical VUA locates in north-China Baoding, whose developing history, reformation strategies, experiences are meaningful for other city to resolve VUA reformation issues. Xueliuying locates in the margin of Baoding urban area, where is the linkage between old urban area and new urban area. Xueliuying and its nearby is quickly turned into Baoding’s second-ranked CBD during the procession of urban area in fast speed, efficient reformation is crucial important for Baoding urban area to extend smoothly, which also plays an important demonstration role to reformat other VUA in Baoding old urban area. Under the idea of urban developing northward and eastward, more VUAs are embraced in the plan for VUA reformation. Xueliuying reformation can provide case consideration and experienced borrowing to other VUA in Baoding and other cities’ VUA.
Key words：urbanization procession；Xueliuying；VUA reformation；problems analysis
中圖分類號：C918 文獻標識碼：A
文章編號：1674-4144（2011）-10-21（6）
薛劉營始建于明朝，原有4個村莊即薛莊、劉莊、尤莊、小營房。1949年四村合并為薛劉營村。由于位置接近保定市區，在保定市城市化進程中逐漸被納入建成區的范圍。從1952年起，國家就開始征用薛劉營村的土地，修建工廠、機關、服務設施、職工宿舍等，目前南北方向自東風路至七一路、東西方向自永華北大街至朝陽路范圍內的社區、機關、公園綠地、工廠、商業區等都是在原薛劉營的基礎上改造過來的，隨著保定市建成區的快速推進，薛劉營的面積逐漸縮小。到1982年土地承包時，全村只有水澆地161畝，加上一些邊角零地，共約287.3畝，90%的耕地已經沒有了。在原薛劉營村占地迅速縮小的同時，薛劉營村的基礎設施建設，包括道路交通、郵電通訊、水力電力、生活能源等方面都有較快發展。村民也被轉化為市民，村民在生活方式、就業結構等方面發生了很大的變化，村民在整體素質發生變化的同時真正轉化為了城市居民。
1薛劉營的位置演變與改造面臨的新問題
薛劉營位于保定市的城鄉結合部，處于城市向農村轉變階段。薛劉營位于保定市北護城河以北，其南部緊接保定古城區，北部及其東西等周邊地區以農村景觀或者準城市景觀為主。薛劉營處于老城邊緣和新城的結合部，這樣的位置特點使得其在城中村改造中具有代表意義。雖然在快速城市化進程中，薛劉營已經被裹進保定的主城范圍，但由于村莊改造較慢，在很多層面還保留著村莊的影子，薛劉營村的范圍由大變小，村民由多到少，位置由老城區邊緣逐漸變為主城區中心，這樣的變化過程使得薛劉營在村民結構、位置演變等方面都可以找到城中村由村莊面貌變化為城市面貌的脈絡。由于保定市的發展思路是向北和向東，在這樣的發展格局下薛劉營很快被裹進保定市的是中心位置。從圖1中可以看出，隨著保定市區向北和向東發展速度的加快，薛劉營逐漸演變為保定市中心位置。保定市的城市發展趨向以及位置演變使得城中村的改造面臨新問題[1]：①城中村改造成本提高。薛劉營由于逐漸演變為市中心位置，所以土地價格較先前有很大增長，在村民市民化進而農村城市化進程中政府需要付出更多的經濟代價作為城中村居民的補償才能完成城市化的戰略舉措。優越的區位條件更加容易促使村民要價更高，城市化與高成本成為政府的兩難選擇；②居民外遷導致生活不便。薛劉營雖然是農村區域，但由于其逐漸成為保定市的城市中心而變為保定市的黃金地段[2]。各種基礎設施相對較完善。如果居民外遷到距離城市中心更加遙遠的地方。則會給薛劉營居民造成生活的諸多不便。保定市雖然目前城市向周邊的擴展速度很快，但學校、銀行、醫療、超市、交通等各種城市基礎設施沒有跟進，為了加速城中村改造而使薛劉營村民外遷，自然會加重居民的生活負擔，這在很大程度上會增加城中村改造的阻力。③新舊生活方式磨合的阻力。城中村改造導致村民生活方式的改變，包括就業、鄰里關系等多方面產生巨大變化，村民需要適應過程。不同年齡的村民的適應能力以及愿望有差別。調查發現，年輕居民較傾向于接受新的生活方式，具有改變村民生活方式并較快轉變為城市居民的強烈愿望，該群體希望在政府的支持下改變自己的生活方式并因此提高自己的生活質量。但中老年人在這方面的愿望并不非常強烈，該群體安于現狀并且不愿意打破其既有的生活方式，舊有的生活方式雖然收入水平并不高，但收入穩定并且依此能夠使自己擁有穩定的生活。所以不同年齡的城中村居民在城中村改造中的阻力不同，中老年人正在成為解決這個問題的瓶頸。
圖2表示了不同情況下的城中村、城中村改造的難易程度以及城中村居民被改造的愿望。圖中劃分為A、B、C三種類型，圖中沿A、B、C三條線在老城區、快速發展區、新城區以及市區邊緣區等不同區位上城中村的發展密度不同，城中村主要分布在城市的快速發展區。城中村居民由于狀況不同，對于被改造為城市居民的愿望有很大的差異：A類城中村密度小，居民傾向于被改造。由于這部分城中村大多位于老城區，政府給予的拆遷補貼較豐厚，所以居民比較樂于改造，居民愿意在政府的協助下改變原來質量較低的生活方式。居民雖然表面上是城中村居民，但實質上已經完全脫離農業產業，已經適應了城市生活，被轉化為城市居民后其生活方式不會產生很大變化，生活質量會有很大的提高；C類城中村密度大，居民傾向于被改造。這些城中村遠離建成區，區位不如A類城中村占優勢，作為改造的對象主要是從城市發展的戰略角度考慮。能夠迅速配合改造的城中村可以得到更加豐厚的改造補償，城中村居民雖然具有失去土地后重新擇業的風險，但耕地被大量占用后可以在相應的機關廠礦中給安排就業，加以居民具有成為市民的強烈愿望，所以城中村改造不會有太大阻力；B類城中村介于A類和B類之間，居民對改造不反感但態度也并不積極。這類城中村雖然區位不如A類村莊占優勢，但在快速城市化進程中，其區位的商業價值快速提升已經成為共識，所以居民希望在這唯一的一次城中村改造過程中能夠從拆遷補償中得到更多的收益，在其預期得到的補償中將土地增值以后的未知收益也算在其中，而政府并不希望將土地增值以前的或有收益也考慮進來，于是在政府的低補償政策與農戶的高補償預期之間就產生了矛盾，該矛盾的持續就延緩了城中村改造的進度。城中村改造中不同村民的改造愿望存在很大差異（表1）。B類城中村是城中村改造的關鍵，這部分村莊未改造就談不上對C類村莊的改造，這部分村莊于是也就成為了目前城中村改造中的熱議對象。
2 薛劉營城市化進程中的居民狀況分析
2.1居民構成
目前的薛劉營村民是指1987年以前在城市化改造過程中仍然保留農業身份的居民。1987年以后出生以及在1987年被轉化為市民的村民雖然屬于薛劉營村的居民，但與1987年以前為轉為城市居民的薛劉營村村民在物質福利以及生活待遇層面存在較大差別。雖然居住在薛劉營村的居民中在1987年以前未轉化為城市居民的部分在各方面也能夠享受城市生活的待遇，但除此之外還享受著村集體財產以及這些財產為其帶來的物質福利，而1987年以后轉化為城市居民的薛劉營村村民則不享受這些待遇。居民市民化是城中村城市化的重要舉措，薛劉營在城市化進程中率先實現了村民市民化?！按甯木印惫こ淌菇^大部分居民納入居委會管理，從而結束了村委會管理的歷史。薛劉營村的占地面積也一縮再縮。薛劉營村的最后一塊土地最近也納入城市化改造的計劃，薛劉營村級建制隨著經濟發展逐漸會淡出視野，而包括村級財產在內的所有有形經濟實體也逐漸通過一定的機制納入國有財產的軌道，不但使村民與市民間的無形邊界消失而且使農村與市區的空間邊界也逐漸消失。
2.2居民特點
薛劉營雖然是一個村莊，但與傳統的村莊存在很大的差別。傳統村莊的居民大多是土生土長的世代居住在本村莊的居民。但薛劉營村的居民不同，居民大多是在歷史上從其他地方遷移到此的居民的后裔，這些居民在文化背景、風俗習慣等方面有很大的差異。雖然是個村莊，卻融合了不同地域的文化，多樣化的文化在薛劉營聚集形成了較一般村莊不同的特點。居民的生活背景差異導致很久以來這里的村民就不是以種田為唯一的生活方式，來自不同地方的居民將其以上生活的地方的風味小吃或者專門技藝發展為自己謀生的“絕活”，不但可以換取生活報酬而且繁榮了保定的文化，在當時的保定古城較早時期的“五行八作”中薛劉營村民做出了相當的貢獻。綜合而言，薛劉營的居民特點表現在以下幾個方面：居民來源廣泛、文化背景復雜；很早即開始嘗試脫離農業從事非農產業；部分居民具有市民和村民的二重性特點；城中村居民實質上很久以來過著城市生活；城中村改造的預期補償費用較高；村民關系受城市快速發展的沖擊逐漸淡化但仍在不同程度上保持；城中村的子代已經成為城市居民且很多已經成為城市白領。
3保定“城中村”的改造模式
在城市化進程中，保定市的城市化速度很快，很多的城中村逐漸被裹進到市區內，在城中村改造過程中已經出現了多種比較成功的開發模式。
3.1村莊自主開發
村民在政府指導下，由村自籌資金并自我完成“城中村”改造。這種城中村的居民已經改變了傳統的農耕模式，村民以非農收入為主。出租房屋也成為村民的主要收入之一，雖然較少但很穩定。在城中村改造中，村集體用征地補償款統一規劃集中建設住宅樓并以建筑成本價向本村村民出售。這種改造模式存在的問題主要表現在：征地補償款完全掌控在村集體手中，會引發村集體腐敗，村民反映最為強烈的事情是村集體將開發的住宅樓直接或者間接地賣給市民從而使村民的利益受到損害。在新社區建設的過程中村集體只建設住宅樓，而不關心包括娛樂設施以及綠地等小區建設的配套基礎設施。城中村改造后村民普遍認為農村面貌并未得到很大改善，居民的居住環境雖然由平房演變為高樓，但生活的整體環境并沒有很大改善，村莊改為城市后反而在很多時候生活更加不方便。這種改造模式一般只適合于村莊規模小且資金需求量小的村落，由于城中村改造過程中沒有可能盡量延伸利益鏈，如果村民自主開發涉及大規模資金注入時就會導致資金困難，并且使得村落改小區后的后期建設資金很難到位。保定市南市區的南劉各莊村即屬于該種改造方式。
3.2開發商主導開發
在該種改造模式下，“城中村”土地出售給開發商后由開發商進行改造，開發商負責進行新住宅布局設置，并負責建設休閑、娛樂、綠地設施。在具體操作中一些城中村實行“實物+貨幣”的補償方式，實物補償即用新建小區的面積補償原有住宅面積，貨幣補償即在實物補償的基礎上給村民實行一次性發放征地補償款以換取村民的土地使用權。這種模式存在的問題主要表現在：開發商向不同村民出售的房屋價格不公開，村集體與村民之間缺乏必要的溝通，群眾想了解的諸多細節問題很難了解。但一般而言，城中村村民對“實物+貨幣”補償模式的城中村改造比較滿意。這種模式由于有開發商的雄厚資金支撐，不會使城中村改造出現爛尾。但這種改造模式也不適合所有城中村的改造，對于有區位優勢、建筑面積不大且土地的后期開發潛力較大的城中村事宜采用此種模式。保定市南市區的西韓蔣村以及北市區的薛劉營村的前期改造就屬于該種開發方式。
4城中村改造中面臨的問題
4.1小區環境建設須考慮居民切身利益
小區環境建設除了必要的基礎設施外還有草坪、花卉以及樹木等，這些方面除了需要前期投入外，還需要后期的維護成本。如果純粹為了環境美觀而引入高維護成本的花卉和樹木，則需要居民承受較高的物業費用，對于住區內的居民而言華而不實。本來住區內都是農村居民，所有景觀樹種以當地的柿子、核桃、板栗、紅果等樹種為主，不但可以增加居民的收入，而且使居民能夠找到過去生活的影子。
4.2 小區建設要結合居民的后續生活
城中村居民住房寬裕，這里的空閑住房大多成為城市流動人口的租房源，城中村改造后村民的租房房源會越來越少，雖然村民改市民后居民的住房條件得到了很大改善，但由于租房源的減少而使居民曾經擁有的穩定收入驟減[3]。所以在設計居民的住房結構時可以考慮以小戶型為主，在補償相等面積住房時可以分幾套房子補償，這樣不但可滿足村民的住房要求，而且剩余出來的房子可以用于出租，不但仍然滿足外來人口租房的要求，而且使得轉化為城市居民的村民仍然可以依靠房屋出租獲得穩定的收入。
4.3考慮城中村改造后的居民就業問題
村民改市民過程中農民雖然關心改造后自己的住房問題，但比這個問題更為重要的是其就業問題。平房變為樓房只是現象，居民的生活方式變化才是內在本質。生活方式變化不但要求居民素質全方位提升，而且隨之而來的是就業方式的變化。變化后的居民能否在產業鏈中找到自己的就業坐標才是城中村改造中最為關鍵的問題，這個問題的合理解決不但需要村民自己努力，而且需要政府部門的協助。
4.4村民社會保險的建立
城中村改造前，土地是村民賴以生活的依托。改造后農民不再有土地，于是農民的未來生活面臨風險，“以土地換社?！背蔀榇蠖鄶党鞘薪鉀Q村民社保問題的思路，保定自然也不例外，即以政府法令的形式，嚴格有關政策規定，強化土地征收過程中社?；鸬恼魇展ぷ?，實施在征用補償費中提取建立社會保險基金的辦法，從中提取一定比例貼補失地村民的養老和醫療保險，并建立集體統籌、個人存繳相結合的籌資機制，將原村民納入城市統一的社會福利保障體系，參與城市的醫療保險和養老保險，享受城市居民的最低生活保障。
4.5體貼外來務工人員的安置
城中村改造中政府主要考慮的是城中村居民的安置問題，目前較少考慮在城中務工的農民工的房屋租住問題。城中村改造后由于居民居住條件的改善，必然帶來房屋租金水平提高，在農民工收入水平沒有很大變化的情況下，城中村改造使更多的農民工面臨無力找到安身之所的困境，這會造成由于城中村改造而導致農民工流失問題。城中村改造的初衷是為了提高城市水平，但農民工的流失會對城市發展釜底抽薪，城中村本地居民與外來居民的生活質量同步變化成為一對矛盾。
4.6城中村集體經濟的可持續發展
城中村改造不但使村子的環境發生了變化，而且在短時間內得到較多的補償款后村民有暴富的感覺，利用這些補償款使集體經濟獲得持續發展并依托集體經濟解決村民的養老等后續生活問題是城中村改造后重要的問題，集體經濟的持續發展問題需要政府積極引導、政府適度扶持和相對完善的集體經濟運行機制[4]。政府作為引導者需要在城中村改造后重新設計城中村的產業結構，政府的引導不應該演變為強硬的行政干預，政府的作用在于為城中村改造后打造新的建成區的經濟發展平臺。在此過程中政府的優惠政策不可或缺。城中村改造后，除村民住宅和集體物業需要以外的土地可以允許村民發展集體經濟項目，以便所有村民都可以獲得穩定的經濟收入，從而解決村民轉化為市民后的新城市居民的就業問題，對由城中村轉化為市民后的居民的經濟所得可以適當減免稅收，以便給新市民“喘息”的機會。城中村改造后的經濟運行機制可以考慮股份制。根據國內大多數城中村改造的經驗，股份制經濟運行機制是絕大多數城中村改造后較為容易接受的，只要加強對股份制經濟的運行監督，就可以有效防止集體經濟運行過程中侵害村民利益的事情。
5保定市城中村分布及薛劉營改造的主要措施
5.1保定市城中村的分布
《保定市市區城中村拆遷改造實施辦法》中規定，城中村是指在南市區、北市區、新市區、高新區范圍（建成區）內，使用集體建設用地，并以農村集體經濟組織為形式的農民聚居村落，城中村改造是指根據本市社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。近三年內將有75個城中村列入改造計劃。村莊占地面積4.2萬畝，占建成區面積的27.6%，全部改造完成后，市區可騰出15平方公里的城市建設用地。如此大規模、高速度的城中村改造促成了保定市由中等城市向大城市邁進。保定市近期列入改造計劃的城中村包括：韓村、四里營、址舫頭等村莊。
《保定市市區城中村拆遷改造實施辦法》中規定，城中村是指在南市區、北市區、新市區、高新區范圍（建成區）內，使用集體建設用地，并以農村集體經濟組織為形式的農民聚居村落。在拆遷安置方面做了如下規定：①拆遷安置實行“一村一案”； ②最大限度保障村民利益；③在指定銀行設立拆遷補償安置資金專用賬戶；④拆遷補償安置協議要具有下列內容：被拆遷房屋的權屬、地址、面積、使用性質、結構等；補償方式、安置補償標準和結算方式；安置房屋的權屬、地址、面積、使用性質、結構和過渡方式、過渡期限；違約責任和解決爭議的方式。⑤城中村村民轉為城市居民后，統一納入城市就業管理范圍。按規定為原村民辦理各類社會保險。⑥土地出讓金的90%用于城中村改造中的基礎設施配套建設，10%由管委會用于組織城中村拆遷改造工作。
保定城中村改造布局呈現以下特點：①擬改造的城中村密度大。保定近期擬改造75個城中村，這些城中村集中分布在保定老城區的，密度大，保定城市發展需要改造的城中村的任務較大。②向北向東發展。圍繞保定老城區，雖然城中村較為均勻地分布在了四周，但是根據保定市的向北和向東的城市發展規劃思路，保定主城區的東、北方向的更多村莊納入了城中村。③城中村主要分布在老城與二環間。雖然在老城區也有為數不多的城中村，包括水碾頭、螺絲莊、西大園、靈雨寺等，但這些村莊已經很難看出村莊的影子，居民的生活方式以及生活水平等已經能夠與城市居民很好地融合在一起。④建成區的長期發展方向是北而不是東。城區向東發展受到高速公路的阻斷，在遠離建成區的村子中目前已經將曹莊、楊莊、小劉莊以及花莊等納入了城中村改造的范圍，這些村莊距離目前保定市正在開發的麗景藍灣小區也有很大的空間，保定市跳躍式的規劃城中村的發展設想實際上已經標明了其對城中村改造進而城市空間發展的戰略設計。
5.2薛劉營城市化進程中的重要舉措
5.2.1打通五四路與七一路的恒祥大街段
在五四路與七一路的恒祥大街（以下簡稱“五-七-恒”）段未打通前，居民自五四路到七一路通行需要繞行永華大街，嚴重阻礙了城市發展。城市快速發展需要順暢的交通，為此需要占用當時還是居民區的城中村居民住宅地。“五-七-恒”修通需要政府支付高昂的居民拆遷安置費，但是從城市的長遠設計著想對于保定城市發展至關重要。“五-七-恒”打通后，徹底改變了五四路與七一路之間的交通格局。不但緩解了永華大街的交通擁堵程度，而且拉動了“五-七-恒”東西兩側的商業發展，惠友超市、小蜜蜂飯店都是在這時期建成，除此之外，在“五-七-恒”鐵路立交橋的西側已經建設了較為高檔的社區，東側目前正在籌劃建設另外一個小區，但是由于距離高壓線和鐵路線較近，工程一直未啟動。因為“五-七-恒”地處保定市的繁華地段，其商業價值很高。將未充分開發的土地用于商業或者社區建設會給經營者帶來豐厚的回報。但是這與的居住質量以及城市中心地區的環境建設之間就形成了矛盾。
5.2.2建設金昌社區
金昌社區就是在原薛劉營的基礎上經過征地后進行建設的，金昌社區分布在恒祥北大街東西兩側，該地段即沿“五-七-恒”段穿過五四路一直向南延伸到東風路之間的恒祥大街段（以下簡稱“五-東-恒”段）?！拔?東-恒”相對于“五-七-恒”時間更加久遠，無論是商業區還是居民區都發展相對更加成熟?！拔?東-恒”段的東西兩側已經發展為密集的商業區，不但有沿街的店鋪，而且在居民區中間分布有集市。在密集的居民區、商業中心以及高等院校的消費拉動下，使得金昌社區及其周邊地區成為保定老商業中心的次級商業中心，為保定老城CBD的逐漸外移，提供了充分條件。
5.2.3周邊生活服務設施變化
薛劉營改造后，規劃出來的用地建設了社區、商業街、超市以及城市綠地等。如圖3所示，在原薛劉營所在的區域內臨近現在的薛劉營新村建設有北京華聯超市、大潤發超市以及惠友超市等大型購物中心，同時沿東風路、五四路和恒祥大街等建設了密集的商業街，在七一路和東風路之間的恒祥大街的東西兩側建設了城市社區，解決更多城市居民的住宅問題。在城市主干道的兩側建設有街心公園。薛劉營改造后密集商業中心的建設也為華北電力大學這樣的高等學府的大型消費創造了良好的條件。薛劉營改造后使得更多的保定居民受益，街心公園和大型超市成為保定居民最為受益。社區內的居民到最近的超市購物步行不超過15分鐘，老年人可以全天在街心公園悠閑，其中很多人在街心公園得以在眾人面前展示歌喉，為社區的居民帶來了免費的精神享受。環境的變化不僅帶來社區居民精神面貌的變化，而且帶來了很多新的就業機會。尤其是沿交通主干線的商業街的建設不但使很多農民工能夠從事第三產業，而且城中村居民中不能就業白領崗位的居民也在商業街中找到了自己的崗位。第三產業的蓬勃發展使得城市居民的生活更加便利。
5.2.4原城中村居民的就業安置
城中村改造是在政府引導和規劃下的政府主導型的城市化，按照這樣的思路，城中村改造中產生的失地農民也需要在政府的指導下進行就業安置。在城中村改造中，主要采取了如下措施：①城鄉勞動力市場體系一體化。相同崗位面前接受過高等教育的勞動力會有更多的就業機會，但某些崗位并不是原城市居民愿意從事的。保定市政府認為，城中村改造的顯著標志是農民“市民化”，其中最關鍵的不是戶口的轉換，而是市民化的農民與市民具有同樣的身份。通過城鄉一體化的勞動力就業體系使得城中村改造后的新市民經過就業培訓、擇業指導等一系列服務，對由農業文明迅速轉化為城市文明快車道的新市民很好地融入到城市新生活當中。②發展城郊型的準城市就業崗位。城中村改造后雖然原農民得到了安置房也得到了數量不菲的補償款，居民的生活環境雖然有了很大的改觀，但農民的全方位素質很難截然改變過來。農民對舊有的生活方式還是非常依賴。將農民安排到就近的工廠做工并非是絕好的選擇。發展城郊型的勞動密集型的產業不但可以保證絕大多數農民就業，而且可以使農民原有的生活方式得以延續，同時也可以促進郊區農民改變傳統的農業經營方式，激勵新式農業的發展。③強化城中村居民的就業培訓。改造后的城中村居民素質普遍偏低成為進一步就業的嚴重障礙，所以非常有必要對居民進行培訓，包括技能培訓和思想意識地培訓。思想意識層面的培訓主要是使居民由原來的小農意識逐漸轉變為社會化大生產條件下的紀律性和組織性，讓居民逐漸樹立現代企業管理意識。在城市化進程中位城中村居民提供更多的創業機會并給予政策層面的扶持，使這些已經為城市化進程做出貢獻的城中村居民由城市中就業的弱者逐漸轉變為能夠與城市居民具備同樣的競爭能力。在居民創業過程中政府特別給予小額貸款的啟動資金的政策支持。④強化社區物業以提供更多就業機會。城中村改造和”村改居”的推進要求社區的管理和服務進一步規范化，為提高社區的物業水平，社區需要更多的保潔、保安和家政服務人員，這些工作崗位都比較適合城中村居民。將城中居民就業與社區服務質量的提高緊密連接起來不失為城中村居民就業安置的思路。
參考文獻：
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城中村改造優勢范文6
【關鍵詞】 城市化；城中村；問題
城市化是指在人類社會分工的發展過程中，伴隨工業化進程而出現的非農經濟及其人口從農業中分離出來集聚到城市，從而使城市人口數量增長、經濟比重增大、城市數目增加和城市規模擴大的現象。城中村是我國城市化進程中的特有產物，是在城鄉二元土地管理制度下，在政府某些公共物品供給缺位或不足的條件下， 城市化的農民及集體經濟組織利用自身參與市場化的各種有利條件發展形成的一種特殊社區類型[1]?！俺侵写濉?最早出現于深圳、珠海等新興城市，而后在北京、廣州等歷史悠久的城市隨著城市的快速發展也出現了不少的“ 城中村”。城中村的產生既有利益博弈、制度供給和文化習俗等方面的直接原因，也有城市發展突變性和非理性等間接原因[2]。
城中村通常位于城市邊緣地帶或城市建成區內，集體土地大部分被轉化為國有土地， 但仍持有部分非農建設用地；在空間形態、土地權屬、戶籍管理、經濟體制等方面，仍然保留著農村模式[3]。在東部沿海地帶經濟發達地區的城中村，存在的主要問題有以下幾點：
一、規劃設計不合理，違法建筑泛濫。二、人口構成復雜，社會治安問題嚴重。三、村民難以融入現代城市。四、出租屋市場需求推動城中村的擴展蔓延。五、村民的經濟出路難以解決。隨著城鎮化進程的加快，城中村暴露出的問題也越來越多。對于全國各地尤其是發展較快的城市來說，城中村改造是一個普遍面臨的難題。城中村改造不僅僅是搬遷和房屋翻建，更意味著產權的重新界定和村落社會關系網絡的重組，面臨許多障礙和難題。推進城中村改革應該在以防止新的違法建筑和控制城中村蔓延為前提下，循序穩步地推進城中村的改造工作。應當充分調動各界的力量，最終實現“多贏”。筆者認為可以應從以下幾個方面進行城中村的改造：
一、規劃先行，充分挖潛，完善配套。城中村改造過程中，一個科學，權威的、可操作性強的城市規劃尤為重要，它是政府實施宏觀調控的重要工具和手段。沒有規劃做指導，城中村的改造就無法形成積極的整體效益。同時要充分對城中村用地進行挖潛，應嚴格土地收益管理，調整土地收益分配關系，積極探索節約、集約用地激勵機制，以充分調動城中村集約用地的積極性。另外要加大對城中村配套設施的投入，通過完善基礎設施，疏通道路交通，進行有效合理的治理，來改善城中村村民的整體居住環境。另一方面還要依法加強對城中村改造項目的監督管理，依法保證建設單位、業主、居民及其他厲害關系人的合法權益。
二、選擇合適的城中村改造模式。在城中村改造當中，各級政府、農村集體經濟組織和開發商應當擔當什么角色，誰是主要的開發建設主體，這是個值得研究的問題。
城中村改造的模式主要是3種，一是農村集體經濟組織或集體企業自行改造，二在是在農村集體經濟組織或集體企業同意的前提下，由其他開發單位改造；三是市、區人民政府。第一種模式，由于農村集體經濟企業作為拆遷主體，拆遷補償問題基本可以解決，而且省去了開發商的利潤部分，總體上降低了改造成本。但畢竟舊村改造所需的資金比較龐大，完全靠村集體經濟組織或集體企業自己解決，資金不易得到充分保證。而第二種模式，雖然引入了開發單位，可以解決資金不足的問題，而且有了農村集體經濟組織或集體企業的參與，拆遷補償問題也比較容易解決，但考慮到開發單位合理利潤的需要，政府在某些方面要做出一定的讓步。第三種模式，如果由政府作為拆遷主體，需要進行大量的復雜的補償協商和談判工作，會影響到改造的進程。同時，有可能引起業主的抵觸，造成社會的不安定，還很可能引發大量新的違法搶建行為。所以，從實際情況來看，第一和第二種模式比較符合現實。政府不直接介入改造，充當規則的制定和市場秩序的維護角色，堅持市場運作，通過同意規劃引導，制定優惠政策，鼓勵、吸引社會力量參與。
結合一些城市的經驗，深圳市就提出了“政府引導、市場主導”的基本模式。即主要由政府通過政策優惠引導國內外真正有實力的投資者，利用城中村改造的契機，建設一批能夠滿足當地經濟和社會可持續發展的項目。
三、幫助城中村居民轉變觀念，盡快融入現代社會。中央政府在新農村建設的意見中提出，要加快建立以工促農、以城帶鄉的長效機制。作為城市化的孤島，城中村的村民失去了土地，但是他們的居住方式、思想價值觀念以及教育理念依然停留在原來的階段[5]。在城中村的改造過程中要注重村民思想觀念的更新，促進他們生產、生活方式及思想觀念的轉變。從社會學的視角看，從農民到市民的社會角色的轉變，這對于已經習慣于農村生活、習慣于農業生產的農民來說，是艱難、漫長的轉變。政府應通過教育、培訓等方式用先進的城市文化塑造村民的思想觀念，使他們的生活方式、價值取向和行為方式與城市文明盡快融合。對于文化程度不高的村民，可以通過文化教育提高他們的文化水平，為他們尋找生活的另一條道路打好基礎。此外，政府應重視村民技能的培訓和素質的提高，進行現代市場經濟知識和轉崗再就業技能培訓，提供適當的工作崗位，使他們徹底擺脫對土地和出租屋的依賴，融入到城市中，成為真正的“市民”[6]。
四、引導和規范城中村建設，防止新的城中村出現。出租屋市場需求推動了城中村的擴展蔓延，導致更多的違法建筑的形成。城中村改造能否順利進行，控制違法建筑是前提和基礎。城中村之所以形成目前狀況急改造的各種困難，違法建設失控是主要原因。要嚴格控制違法建設，防止新的城中村不斷出現。同時，城中村的土地應該向完全的國有化邁進，理順政府和農村集體經濟組之間的土地權屬關系，有利于城中村的統一規劃和改造。
五、正確引導和規范城中村廉租房市場的發展。隨著城市化進程的推進，農村遷移勞動力對低成本住房有著不可遏制的需求， 在政府沒有相應提供廉租住房的情況下，城中村則由于特殊的區位優勢、特殊的土地使用制度及特殊行政管理體制形成了廉租屋市場， 從而在一定程度上彌補了政府廉租住房制度的缺陷。城市政府要不斷創新對城中村經濟社會的管理體制，逐步將業已存在且目前尚無法或不能全面改造的城中村的廉租屋市場納入政府統一管理的范圍，推動城中村市場化的廉租屋保障機制與政府廉租住房保障制度的融合與銜接， 引導和規范廉租屋市場健康發展， 切實發揮它們在解決低收入群體尤其是遷入城市的農村剩余勞動力居住問題方面的積極作用。
參考文獻
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[6] 羅清和.蔡騰飛.深圳城中村問題的思考[J].深圳大學學報（人文社會科學版）2007（6）
