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城中村改造的指導意見范文1
一、肯定成績，正視問題
（一）做到了試點先行。按照試點先行、有序推進的原則，市區和推進區范圍內的五個縣（市、區），共確定了7個市級城中村改造試點。目前，7個市級試點“城中村”有4個已確定了投資開發商或達成了開發意向，*縣武店、*市坡楊已開工建設。與此同時，探索形成了一些好的改造模式和工作經驗，如*縣武店村采取“村企共建”的模式，由瑞貝卡公司投資8000萬元對村莊進行改造，村莊騰出的土地用于企業發展；*市采取“政府主導”的模式，由政府控股的*公司作為坡楊村改造的建設主體，通過土地經營來籌措建設資金。
（二）堅持了規劃引領。五個縣（市、區）嚴格按照《*市區城中村改造工作的意見》要求，堅持城鄉一體，規劃先行，充分對接，選好切點，扎扎實實地做好規劃的前期工作，努力從“四個有利于”出發進行規劃，即有利于城市總體規劃的實施，有利于提升城市的整體功能，有利于集約、節約利用土地，有利于改善市區居住環境。目前，市規委會已批準城中村改造控制性規劃17個(其中*縣4個、*市1個、*區6個、*區5個、經濟開發區1個)，批準了4個修建性詳規（其中*區1個、*縣1個、*區2個)。這些單體規劃與總體規劃相符合，與城市發展相融合，達到了質量高、標準高、可行性強，得到了規委會成員和社會各界的一致好評。
（三）發揮了政府主導。作為一項新的工作，5個縣(市、區)都采用了政府主導、市場運作、社會參與的模式，即政府制定規劃、組織招商；在拆遷補償、群眾安置方面，堅持群眾利益最大化，規定必須先安置群眾，后開發建設。在建設用地上，堅持以招拍掛方式供應土地，陽光操作。同時為維護好開發商的利益，各縣(市、區)都在政策許可的范圍內制定優惠措施，盡量讓利于開發商。由于政府主導作用發揮得好，促進了城中村改造工作的健康、良性發展，促進了社會穩定。
（四）兼顧了各方利益。城中村改造在維護社會公共利益的同時，對開發商給予讓利，出臺了優惠政策。對群眾的利益全力維護，充分尊重了群眾的意見，力求讓群眾滿意，*區在這方面考慮得比較到位。其他縣（市、區）的同志，包括主要領導、分管領導、基層的同志大都能夠深入一線，到群眾家里進行政策宣講，靠扎實細致的思想政治工作，調動了群眾參與城中村改造的積極性。
在肯定成績的同時，還必須清醒地看到，我市城中村改造還存在著一些矛盾和問題，影響著工作的整體推進。主要表現三個方面：一是思想不解放，畏難情緒大。有的認為舊城區和“城中村”改造任務，時間太緊、任務太重、困難太多；有的認為政府的條條框框多，優惠政策少，自給的少，工作不好推進。同時由于宏觀調控，緊縮銀根，房地產市場進入低迷時期，這也給城中村工作帶來了一些難題。二是招商引資推介不力，成效不大。盡管同志們想了很多辦法，走出去，請進來，也參加各種洽談會，但是，7個試點村仍有3個未確定投資開發商。三是基礎工作相對滯后，進展不平衡。規劃審批、招商引資、拆遷安置、開發建設等相關工作不能協調推進，5個縣(市、區)的整體工作存在差距。這些情況和問題,必須引起我們的高度重視，在下一步的工作中認真采取針對性的措施加以解決。
二、提高認識，堅定信心
城中村改造是改善人居環境、提升城市品位、推進城鎮化進程的必由之路，也是建設文明、生態、和諧、宜居城市的重要保障，更是以人為本、科學發展、構建和諧社會的強力舉措，可以說是民心工程、德政工程、千秋工程。在下一步的工作中，還需要從三個方面進一步提高思想認識。
（一）要從加快推進城鎮化的進程中，進一步增強“城中村”改造的責任感和緊迫感。黨的十七大報告指出，要堅定不移地走中國特色城鎮化道路。推進城鎮化進程既要擴大城市規模、擴大城區面積、外延式發展，更要提升城市內涵、建設緊湊型城市，對“城中村”進行改造，就是加快城鎮化進程的一項重要工作。目前，全國、全省各地都在搶抓機遇，大規模、大力度進行舊城區和“城中村”改造。就*市來講，外環路以內城中村有61個、人口13.7萬人，推進區的城中村61個、人口9.5萬人，兩者加在一起有122個城中村，人口23.2萬人，占地5萬畝，其中安置用地2萬畝，可以騰出3萬畝建設用地，13.7萬人通過身份置換，改為城市居民，不僅如此，我們還可以通過集約、節約用地，騰出來土地進行建設和開發。所以，從這個意義上講城中村改造就是推進城鎮化進程的一個重要內容，從這個角度上講就需要增強緊迫感和責任感。
（二）要從順應廣大群眾的迫切愿望中，進一步堅定“城中村”改造的信心和決心。城中村規劃管理無序，布局結構混亂，基礎設施缺失，環境衛生、消防安全等問題突出，極大降低了居民的生活質量，破壞了城市整體面貌和形象。城中村改造符合我市城市發展的實際需要，也符合人民群眾的愿望要求。隨著我市城鎮化進程的不斷加快，廣大群眾對城中村改造更加關注，更加支持、更加期盼。近年來，不斷有市民群眾通過寫信或市長信箱等多種方式反映加快城中村改造改善居住環境的訴求。這些情況都進一步說明加快城中村改造步伐，符合民意，順應民心。這項工作既有政策機遇，又有群眾支持，可謂天時、地利、人和。我們一定要抓住機遇，堅定信心，毫不動搖地把這項工作一抓到底，抓出成效，讓廣大群眾深切感受到了城市改革發展和文明進步帶來的實惠。
（三）要從不斷解放思想中，進一步增添“城中村”改造工作的動力和活力。五個縣(市、區)要以正在開展的“大力弘揚*精神,推動新解放、新跨越、新崛起”大討論活動和即將開展的深入學習貫徹科學發展觀活動為契機，繼續解放思想，努力打破陳舊的思想觀念，在城中村改造資金、土地拆遷“瓶頸”問題上，吃透上情、把握政策，吃透外情、借鑒經驗，吃透下情、順應民意，選準平衡點，抓好結合點，難中求解，特別是在拆遷上、在資金上、在土地上要創造性地開展工作，推進“城中村”改造工作順利進行。對于拆遷安置工作，要向群眾反復宣傳早改早拆早主動、早受惠的道理。新頒布的《循環經濟法》將對整個城市規劃建設工作、特別是拆遷工作產生重大影響，拆遷成本將更大。
三、精心組織、有序推進
城中村改造工作作為全市的一項重點工作，總體要求是：堅定信心，規劃引領，因村制宜，破解瓶頸，全面加大城中村改造工作的力度。具體有6個方面的工作。
（一）規劃引領，扎實推進。各縣（市、區）要堅持把規劃作為“城中村”改造建設的“龍頭”，用規劃引領改造，用規劃控制建設。要吃透情況，充分論證，認真扎實地做好前期工作，決不能大而化之，搪塞應付；要把先進的理念、外地的經驗、當地的特點融入規劃之中，高標準、高起點做好做實各項規劃。要堅持大規劃、大統籌、大建設的理念，這方面*市的坡楊村、*縣的南湖新天地做得很好。要處理好三個關系：一是城中村改造的建設規劃與產業發展的關系。要科學合理地布置第三產業、特色街道，尤其是*區洞上村和俎莊村，要布局一些商業網點，服務群眾，完善功能。二是鼓勵高層住宅與兼顧群眾愿望的關系。對于主要地段、標志性地段鼓勵建高層，對于群眾安置地段也可以建設多層住宅，適應老百姓的生產和生活需求。三是住宅建設與基礎設施建設的關系。既要把房子建起來，又要規劃好小區內的基礎設施，如：強電、弱電、給水、排水等。要切實嚴格把關，提高效率，搞好服務，真正做到符合規劃的快辦快批，違背規劃的不予批辦，這樣才能充分發揮規劃的引領作用，切實維護規劃的嚴肅性和權威性。
（二）多方籌資，破解瓶頸。對于破解資金難的問題，一是靠項目推介吸引投資業主。各縣（市、區）要認真組織編制招商文件，利用中央、省、市三級媒體進行大張旗鼓地宣傳，突出本地特色，講清區域優勢，講明優惠政策，吸引全國各地有實力、信譽好的開發商關注*、投資*。要精心組織推介活動，起點要高，規模要大，效果要好?；ú陂g，可組織一次城中村改造項目推介活動，5個縣（市、區）可以分散搞，市里也可以組織協調聯手搞。二是靠優惠政策讓利投資業主。目前，受銀根緊縮、房地產低迷的影響，房地產開發商對城中村改造這種投資大、回報周期長的項目投資熱情不高。各地要借鑒珠海、合肥、鄭州等地的成功經驗，制定優惠政策，積極引進市內外實力強的業主參與老城區和城中村改造。最近，省建設廳制定的《關于加強城中村改造工作的指導意見》，對老城區和城中村改造的優惠政策作了進一步的明確。各縣（市、區）、市直各部門都要深入研究，需要政府給的政策一定要給足，政府已有的優惠政策要用好。三是靠扎實工作留住投資業主。各項工作要考慮周全，做深做細，特別是對那些有投資意向的開發商，要盯死、盯牢，通過落實優惠的政策把開發商留得住。各有關部門要服務好，切實為“城中村”改造創造寬松環境。
（三）因村制宜，善于創造。無論是城中村，還是城郊村，都有自身的優勢，要結合實際，積極探索多元化投資模式。一是政府統征儲備模式，即由政府將“城中村”集體土地統一征收為國有土地，對“城中村”進行拆遷改造，對拆遷戶進行妥善安置，騰出土地的收益用于彌補“城中村”改造支出。二是市場開發運作模式，即由開發商融資改造，政府主要負責編制控制性規劃，對改造項目用地進行“招拍掛”以及為開發商提供環境保障。三是社區自主改造模式，即對經濟條件比較好、村民比較富裕的村莊（社區），由社區自行或與居民入股聯營的方式組建經濟實體聯營聯建，政府進行指導協調，相關部門依法監管，搞好服務。四是“村企（村園）共建”模式，即由企業（園區）出資對村莊進行改造，村莊騰出的土地用于企業（園區）發展。這一模式可用于推進區內的工業園區、物流園區、科技園區、生態園區及附近的村莊。五是“土地整理”、“村莊整治”、“騰村換地”模式。這種方式是國家政策支持的項目，比較適宜于離城鎮和交通干線較遠，土地商業開發價值不大的村莊。當然，在工作實踐中，遠不止這幾種模式?？傊?，各地要多動動腦筋，多想想辦法，因村制宜、大膽探索、善于結合，在資金籌措多元化、資金利用市場化、基礎設施社會化上找出路，只要模式選準了，路子也就選準了。
（四）抓好典型，示范帶動。20*年市政府確定了7個試點村，列入了《20*年*市城建重點項目計劃》。在試點的過程中，要尤為注重把試點做成示范，在操作程序、開發模式、規劃、用地、群眾安置等方面，積累經驗，以點帶面，積極推進。要抓好私搭亂建的專項治理，各級政府要采取切實有效措施，嚴肅查處，堅決制止“城中村”私搭亂建行為，發現一起拆除一起，決不姑息，維護“城中村”改造的正常秩序，要通過“城中村”專項治理為引進業主、降低拆遷改造成本創造寬松環境。
（五）以人為本，和諧建設。城中村改造的主要目的是為群眾提供一個良好的居住環境，整個改造過程中都要把以人為本、和諧建設貫穿始終，通過妥善安置群眾，確保順利拆遷、確保城中村改造順利推進，真正做到“住得起、住得好、能就業、有保障”?，F有的房屋拆了到哪里去住，住進新房后群眾生活如何保障,要逐家逐戶逐人統籌安排好。否則群眾有后顧之憂,拆遷工作就不可能順利進行。截至目前，市區已拆遷了34.7萬平方米，其中*區拆遷32.7萬平方米。*區拆遷工作進展快，群眾愿意拆，關鍵是拆遷補償標準合理，群眾過渡安置給予補貼,群眾今后生活有保障。要繼續在完善配套政策、保障群眾利益上下功夫。具體來講：一要完善社會保障制度。勞動、民政部門要借鑒先進地區經驗，結合我市實際，對改造后的居民社會保障問題盡快拿出具體意見，在政策允許的范圍內，可按比例拿出一定的土地出讓收益，對失地居民進行一次性補貼，解決好居民老有所養、病有所醫等問題。二要強化就業及培訓。勞動部門要依托各種載體，加強勞動技能培訓。要充分發揮我市工業基礎好、企業多，特別是推進區工業集聚區建設即將形成規模的優勢，有針對性地制訂培訓計劃，實現農民就近就業、就地就業。三要夯實村組集體經濟，增加農民收入。城中村改造過程中可適當補償經營性商業用房，由村、組集體經營，收入用于保障農民今后生活。要積極引導群眾采取土地入股的形式，支持產業發展，促進農民增收。
城中村改造的指導意見范文2
關鍵詞
公共租賃房
住房政策
住房保障
浙江省
作者高潔，金華職業技術學院講師。(金華 321000)
當前，我國住房保障政策主要是面向中低收入住房困難家庭，采用的方式主要是實物配租和貨幣補貼兩種方式。從現行住房保障政策看，針對前者以租住政府提供的廉租住房(或領取政府發放貨幣補貼)方式實施住房保障，后者則以購買經濟適用住房的方式予以住房保障。兩者保障的對象雖均為低收入，但對被保障對象的條件要求是不同的，各自保障的范圍也是不同的。正是由于這種條件、范圍的不同，在廉租住房和經濟適用住房制度的保障對象之間，必然會客觀地存在邊緣人群，即：既不符合廉租住房保障標準，又購買不起或購買不到經濟適用住房的低收人家庭。此即為低收人家庭住房保障的廉租住房和經濟適用住房之間的“夾心層”。
2007年，有關部門就公共租賃住房開始調研，希望通過公共租賃住房“探索解決大學畢業生等新就業人員的住房問題”。2010年6月，住房和城鄉建設部等七部委下發了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，在政策層面明確了發展公共租賃住房以解決“夾心層”住房困難的政策，提出了發展公共租賃住房制度的基本思路、原則和措施，各個地方根據《指導意見》的要求也陸續制定本地的相關管理辦法。在此背景下，我們對浙江省公共租賃住房情況展開了調查，以期為我省公共租賃住房政策的制定提供參考。
一、研究方法與程序
(一)樣本城市選取依據
由于2011年最新的人均可支配收入數據尚未出臺，課題組根據《2010年上半年浙江省房地產業發展報告》，對浙江省各地市房價收入比進行了統計分析，房價收入比計算過程中房價部分也相應的采用了2010年7月的數據，家庭按照三口之家其中兩個人有收入、居住面積為60m2(保障房的居住標準)作為計算標準。根據統計(具體數據見表l)，如果把省內房價收入比評判的數值標準值定為10(房價收入比的國際通行合理標準為4-6)，杭州、溫州、麗水、寧波、舟山、紹興等6個城市代表房價較高的一類地區，而湖州、臺州、嘉興、衢州、金華等5個城市代表房價次高的二類地區，其中房價收入比最高的是杭州，最低的是金華。因此，課題組選取杭州、金華為浙江省內房價高低不同水平城市的代表，進行公共租賃住房的問卷調查，以便分別對房價高和房價次高的兩類城市的進行公共租賃住房的需求與意愿等相關分析。
(二)問卷設計與構成
本次問卷包含調查對象基本情況、對公共租賃住房政策了解情況、公共租賃住房需求以及對公共租賃住房政策預期情況調查四個部分。其中關于公共租賃住房制度期望的調查內容，包括公共租賃住房的建設方式、租金水平、面積標準、裝修標準、區位及通勤意愿、租賃期限等。問卷定稿前，課題組請相關專家對問卷進行了嚴格的審定，以保證用詞的準確性、項目的簡潔性和內容的明確性。
(三)調查對象與調查方法
調查對象主要集中在在杭、在金的未就業、新就業群體、社會中低收人群體(未含公務員、事業單位和大型國有企業就職人員)。按照兩市所轄各區、縣經濟發展水平、房地產市場發育水平以及城鎮住房制度改革程度等情況，結合城鎮人口規模與調查條件按比例分配問卷發放數量。
(四)問卷回收與統計
杭州地區的調查問卷發放范圍涵蓋下城、西湖、上城、江干、拱墅、濱江、余杭、蕭山8區及臨安、富陽、建德、淳安、桐廬5市(縣)，共發放調查問卷2000份(含紙質與電子兩種形式)，有效問卷共計1075份，占發放問卷總量的53.75％。金華的調查問卷發放范圍涵蓋婺城區、金東區、蘭溪市、永康市、義烏市、東陽市、武義縣、浦江縣、磐安縣9個縣市區，本次調查共發放調查問卷1000份(含紙質與電子兩種形式)，有效問卷共計517份，占發放問卷總量的51.7％。杭州地區正式樣本構成見表2，金華地區正式樣本構成見表3。
最終課題組依據回收的有效問卷采用SPSSl5.O進行了描述性統計分析。
二、杭州、金華兩個不同房價地區的
問卷調查比較分析
(一)調查對象對公共租賃住房政策了解情況
在對國家住房保障政策的了解情況中，杭州民眾比金華關心更多，比較了解的比例高出金華14％，但在聽說過與比較了解的總體比例上，兩者相差不多，同樣在關于廉租房、經濟適用房、限價房等保障性住房的了解程度上基本相當。這說明，國家住房保證政策宣傳比較到位，兩地的各行業對保障性住房政策均有一定的了解，但很了解保障性住房政策的兩地民眾都不多。
對比杭州地區與金華地區調查數據，兩地調查結果均表明，隨著年齡的增長，對國家住房保障政策的了解程度逐漸上升，說明對住房保障政策的了解與社會閱歷呈正相關；同時31-40周歲年齡段的調查群體對國家住房保障制度的了解程度相對較好，之后了解程度有下降趨勢，這說明對住房保障政策的了解與接受調查群體對住房的現實需求呈正相關。
在對公共租賃住房政策的了解情況上看，杭州民眾對公共租賃住房了解的比重略高于金華民眾。但杭州、金華兩地調查對象無論是學歷高低、收入高低、工齡長短，對公共租賃住房政策很了解的人比重都比較低。這說明大家雖然都關注公共租賃住房，但對公共租賃住房的具體政策很了解的不多，經過實際調查分析，主要原因是，雖然國家已經出臺了公共租賃住房的原則性指導意見，但各地的公共租賃住房具體實施意見還在制訂中或剛頒布不久。
兩地民眾對公共租賃住房政策的改進建議略有差異，杭州地區調查對象認為杭州的公共租賃住房政策中應當增加公租房的適用范圍的占97.21％，應當增加公租房數量的占96.93％；而金華地區調查對象相對集中的兩項訴求為增加公租房的適用范圍(89.94％)與增加公租房的數量(81.43％)。這與兩地的房地產租賃市場狀況相關，杭州市由于人口密集程度高于金華市，對于公共租賃住房需求相對較高，而金華房地產市場租賃房源相對比較充足，所以公眾改進建議中適用范圍為首要關心要素。
(二)對于公共租賃住房的需求情況比較
杭州和金華地區調查對象普遍認為居住地對于公共租賃住房需求比較大，但是從比例看，金華地區的需求意愿沒有杭州地區強烈，認為需求很大人群比例少了將近13％(杭州74％、金華61.7％)，而認為有一定需求的人群比例金華比杭州高出10％(杭州20％、金華31.72％)，金華認為需求不大的人群比例遠高于杭州，這說明兩地房地產市場的差異，杭州雖然房地產市場運行活
躍，但是購房、租房成本均相對較高，因此公眾對公共租賃住房需求較為強烈。
對兩地認為居住地公共租賃住房需求很大的調查對象進行結構性分析發現，年齡結構方面兩地都集中在20-40周歲年齡段，相對一致；學歷層次方面杭州集中在本科層次而金華集中在大專層次，這反映了兩地“夾心層”群體的學歷層次差異；職業結構上，兩地認為居住地對公共租住住房需求很大的比重最大的均為外來務工人員，但是第二位的有所差異，杭州為海外歸國人員而金華為未就業人員，這反映了兩地人才市場的結構差異。杭州作為一線城市對海外歸國人員的吸引力較大，但是由于杭州人才集聚效應較強，海外歸國人員在杭較為普遍，收入優勢不明顯，對公共租賃住房需求相對較大。
兩地調查問卷對于公共租賃住房保障對象包含范圍調查結果顯示外來務工(創業)人員獲選比例最高；但是杭州地區排名第二位的獲選人群為新就業人員(84.74％)而金華地區為未就業人員(95.74％)。同時，兩地對于公共租賃住房申請對象打破戶籍限制的支持度相當高，杭州為81.95％，金華為98.65％。
(三)對公共租賃住房政策的期望調查
在對公共租賃住房與市場化租賃的優劣勢比較分析中，兩地對于公共租賃住房相較于市場化租賃住房的優勢的選擇排序一致，均為租金低廉、社會治安較好、租住相對穩定、周邊環境較好、產權關系明晰。從中可以看出，租金是公眾選擇公共租賃住房的決定性因素。在比較公共租賃住房與市場化租賃相比的劣勢時，兩地反應比較集中的三個問題也比較一致，分別為“申請、續租條件苛刻”、“輪候時間較長”、“受條件限制居住時間可能較短”，表明這三個問題是未來公共租賃住房管理政策中急需解決的三大難題。在調查對象最希望公共租賃住房滿足的生活需求調查中，兩地需求前三名保持一致，分別為租金低廉、管理正規、交通便利。
在對于公共租賃住房建設方式的選擇中，兩地對于政府集中建設與企業自建方式的偏好相對比較集中，但是杭州地區建設方式偏好度排名第三的為城中村改造房屋，金華則為政府配建，表明杭州市城中村改造房屋相對比較規范而且在通勤方便程度方面的優勢相對比較明顯，群眾接受度高，而金華由于自身地域、交通便利度等因素，城中村房屋在通勤方便程度方面的優勢沒有杭州突出，此時，民眾對于城中村建設管理隱患的憂慮度凸顯。也表明城中村改造模式中通勤便利與居住環境、管理規范等都應該引起注意。
在對于公共租賃住房租金水平與市場化租賃水平比較的調查中，兩地選擇集中認為公共租賃住房的租金應為市場化租賃水平的60％以下，接受度水平上線基本為市場化租賃水平的70-80％，而杭州地區選擇60％以下的調查比例高出金華3％，說明杭州地區調查對象租房壓力比金華大。
在對公共租賃住房租金與月收入關系的調查中，兩地調查對象對于建立不同標準的公共租賃住房租金制度以及依據房源劃分公共租賃住房租金水平的接受度都超過了50％，說明公眾對于公共租賃住房采用根據房源分類的租金制度普遍是能夠接受的。
在對于公共租賃住房月租金占自己月收入的比例接受度調查中，兩地調查結果有所差異，杭州地區調查對象對于公共租賃住房月租金與自己月收入的比例關系普遍接受度下限為公共租金住房月租金占個人(家庭人均)月收入的10-15％，而金華為5-10％，上限均為40％，這與金華租賃市場普遍租金較低且房源選擇充足有一定關系。
關于公共租賃住房建筑面積與裝修標準的調查中，兩地調查對象對公共租賃住房的建筑面積要求比較分散，說明公眾對于公共租賃住房面積需求具有分散性，這就要求兩地在今后的公共租賃住房建設中注意配備不同面積的出租房屋以供公眾選擇。對于公共租賃住房的裝修標準問題，兩地均無人選擇毛坯房，傾向于精裝修的比例均高于簡單裝修，超過90％的公眾認為公共租賃住房應當提供基本家具，說明浙江省公共租賃住房裝修標準應將能夠實現“拎包入住”作為基本原則。對于設立公用衛生間以降低建設成本問題上，接受與不能接受比例相差無幾，表明公眾對私密衛生空間以及生活便利度的重視，建議浙江省公共租賃住房建設標準中應當包含對衛生間、廚房等生活必要空間的明確規定。
關于公共租賃住房位置需求分析中，兩地略有差異。杭州公眾對于上下班單程通勤時間極限的接受程度以30-45分鐘以內為最，而金華為30分鐘以內，說明兩地通勤及交通便利程度上杭州差于金華，杭州公眾對于通勤時間忍受度較高；金華對于上下班單程通勤距離接受程度比杭州高近10個百分點，金華32.69％選擇了10公里以內，而杭州35.44％選擇了15-20公里，這也反映了兩地通勤現狀的現實差異。
關于公共租賃住房的租住時間的調查分析中，兩地對公共租賃住房最短的租住時間均集中的答案為3年和5年，均有超過80％參與者愿意在家庭財富積累和收入增加到超過公租房準入水平后主動遷出。
三、對浙江省公共租賃住房的政策建議
(一)注意政策制定的原則性與靈活性
通過對杭州市與金華市調查問卷的分析，可以看出兩地對于公共租賃住房政策的需求不盡相同，這就提示我省在出臺公共租賃住房管理政策時：實體性問題應注意原則性，給各地根據自身經濟發展條件、房地產市場發育程度等因素靈活制定相關規定的空間；程序性規定一定要完善與周詳，以保證公共租賃住房制度執行過程的穩定性與公正性。
(二)建立多渠道房源籌集模式
調查結果顯示，不同調查對象受年齡、工作性質、受教育程度等因素的影響，對于公共租賃住房的房源有不同的價值偏好，這就要求我省建立多樣化房源籌集模式。我省公共租賃房可以通過以下四種模式籌措房源：(1)增量模式，即依靠政府集中新建、項目配建、企業自建方式籌措房源，政府新建可以采取國有開發公司建設和代建制集中新建兩種形式；(2)存量模式，即通過回購、回租社會存量住房及利用公有住房等模式籌措房源，回購的主要對象應集中于房改房、空置商品房和普通二手房三種，回租社會存量住房可以有機構運營回租房和團租回租房兩種；(3)貼租模式，即由社會提供租賃住房，國家給予租金補貼的一種形式；(4)城中村改造，即針對已經撤村建居的城中村，按照區位，分別對內圈層城中村和外圈層城中村通過村民自建、公寓式住房改造、房地入股分紅等形式進行建設開發的一種房源籌集模式。
(三)公共租賃住房的保障對象應打破戶籍限制
從調查結果看，公眾對于公共租賃住房保障對象不設戶籍限制持肯定態度，支持率較高。從我省實際情況看，新就業群體、外來務工人員中的中低收人群體基本上不具備工作所在地城鎮戶籍；本地戶籍人口中的中等偏低收入群體雖然具備工作所在地城鎮戶籍，但是該部分群體中相當部分的住房問題已經通過危舊房和棚戶區改造安置房、城中村改造安置房等形式得到解決，真正需要公共租賃住房保障的人群數量相對較少。因此，我省已具備公共租賃住房保障對象打破戶籍限制的主、客觀條件，能夠將在我省穩定就業的外來務工人員納入公共租賃房保障體系中。
(四)建立分層次保障的公共租賃住房租金標準
調查結果表明，調查對象對于公共租賃住房租金根據不同收入水平、房源位置、周邊配套等因素實行不同標準的接受度非常高，表明我省已經具備制定分層次保障的公共租賃住房租金標準的群眾基礎，針對保障對象，依據其家庭人均收入、家庭人口、房源面積、位置、新舊程度等不同情況，制定出不同的租金標準。通過分層次的保障，加強公共租賃住房租金征收管理，真正確保住房保障的公平、合理。
(五)實行“拎包入住”的公共租賃住房裝修標準
調查結果顯示，杭州、金華兩地公眾對于公共租賃住房裝修情況的偏好基本相同，這就為我省制定公共租賃住房裝修標準提供了借鑒。建議我省公共租賃住房標準以實現“拎包入住”為標準，對公共租賃住房進行必要裝修并配備基本家具，同時對廚房、衛生間等必要生活空間的最低條件進行規定。
城中村改造的指導意見范文3
關鍵詞：安居工程 項目建設 資金參與
近年來，陜西省政府將加強保障性安居工程建設作為改善民生的一項重要舉措，積極解決資金、土地等方面的建設障礙，大力推進保障性安居工程建設。與此同時，陜西銀行業金融機構發揮金融優勢，積極探索破解保障性安居工程建設融資瓶頸問題，加大貸款支持力度，形成了財政、金融合力支持保障性安居工程的良好局面，陜西保障性安居工程建設在全國走在了前列。
一、總體情況
2011年是陜西省保障性安居工程建設快速推進的一年。2011年，陜西省與國家簽訂的目標任務是建設保障性安居工程47.43萬套，建筑總面積達3000萬平方米，總投資750億元，資金缺口近600億元。為解決困擾保障性住房建設的土地、資金等瓶頸問題，陜西省采取了一系列針對性措施。在土地方面，陜西省在2011年初就一次性向各市下達了31202畝保障性住房建設用地指標。在建設資金方面，加大資金籌措力度，爭取中央補助資金65.33億元，超年初預計22.33億元；省級通過預算支出結構調整、政府性基金收入調劑等，落實資金44億元，比2010年增加3倍；各市縣通過落實政府債券資金、住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益等，加大資金支持力度。由于資金、土地等方面政策到位，2011年，陜西省新開工建設保障性住房48.13萬套，保障性安居工程在建規模3000萬平方米，與房地產開發施工規模相當，其中直接面向中低收入住房困難家庭出售的經濟適用房和限價商品房達到13.36萬套，1030萬平方米，對于分流市場需求，增加市場供應，穩定房價起到了重要作用。
二、陜西保障性安居工程項目特點及資金參與主體分析
（一）經濟適用房和限價商品房：依賴市場資金運作，社會資金參與程度高。
由于具備完善的銷售體制，建設資金收益有保障，經濟適用住房和限價商品房可以完全依賴市場資金運作。目前，陜西此類保障性住房的運作模式主要分為企業代建模式和企業投資開發模式。在企業代建模式下，資金和土地均來自政府，企業只負責建設，開發完之后由政府組織配售。此種模式下企業盡管收益微薄，但承擔風險較小，在獲取快速周轉資金的同時，能夠實現企業的社會責任，樹立企業的品牌形象，并且能夠鞏固和地方政府的關系，為后續拿地進行商業房地產開發打下基礎，因此房地產企業有足夠動力承接。另一種模式是企業投資開發模式，由房地產企業自主經營項目開發并承擔融資。項目用地一般為劃撥用地，承擔企業建成后由政府參照成本和周邊房價后回購或統一配售。
（二）陜西的城市棚戶區改造（本文中主要指城中村改造）：捆綁開發，配套的商業性房地產開發成為吸引市場化主體的主要因素。
1.陜西城中村改造項目一般位于城市中具有區域和交通優勢的地段，改造后所騰出的地塊具有較好的商業開發價值，實施主體的收入主要來源于土地出讓后的收入返還或安置房以外可銷售的商品住房或商業用房。目前，市場化主體（企業和個人）通過政府融資平臺參與的此類項目已頗具規模，在所有保障性安居工程類型中資金投入占比較高，僅低于經濟適用住房。
目前，市場化主體參與的主要動力是在一級開發之后，承擔企業將有可能優先獲得該地塊上商品住房的開發權（即使不能獲得，也能從土地一級開發中獲取收益），可以規避在公開市場上招標拍賣帶來的高成本拿地，從而獲得較高的商品住房開發利潤。
2.其他棚戶區改造：社會資金有所介入。其他棚戶區改造與城中村改造其建設內容基本相同，但改造地段主要為林區、工礦、煤礦的棚戶區，體量一般較大。在運作模式上，根據地方政府的財政實力分為政府主導型和企業主導型。在政府主導模式下，其資金主要來自于財政劃撥或財政承諾補貼下的銀行貸款。在企業主導的模式下，主要通過地方融資平臺引入社會資金。其他棚戶區改造由于其拆遷周期及補償成本的不確定性，且體量大、項目實施時間較長，對承擔企業的資金周轉提出了較高的要求。目前，社會資金參與的其他棚戶區改造項目，主要為一些改造后土地具有較好商業價值的項目。
（三）廉租房：收益較低，主要依靠財政投入。
由于廉租房是收租型保障性住房，不允許銷售，且租金遠低于市場水平，其資金回報率在保障性住房中屬于最低的，因此難以對社會資金形成吸引力。其資金壓力主要包括兩部分，前期建設資金和后期的持續運營資金。在建設資金籌集方面，陜西省目前仍是依靠中央財政補貼、省級和地方財政投入。對于廉租房而言，其核心的資金需求除上述前期建設資金外還有后續的持續運營壓力。因此，廉租住房目前只有國家開發銀行陜西分行的信貸投入，沒有其他銀行貸款和社會資金的參與。
（四）公共租賃房：租金較高且租售并舉，是銀行開發貸款的主要投放項目。
2011年起，從中央到地方，公租房建設已成為保障性住房建設的主力，在財政部已下發的617億元資金中，公租房建設資金達到340億元，足以說明政府在公租房建設上的力度。未來5年，陜西210萬套保障性安居工程中，將重點發展公共租賃房建設。
公租房的建設模式及資金需求特點與廉租房相似，但由于其保障對象范圍更廣、層次更高，且租金與市場水平差額較小（一般為市場水平的60%-80%，政府投資的項目按照當地區域租金不高于60%收取，開發商建設的租金按當地區域租金不高于80%收?。?，因此較易受到商業銀行尤其是融資成本較低的基金及保險資金的青睞。從對全省銀行業金融機構的調查來看，目前陜西省只有國家開發銀行陜西分行和地方銀行業機構中的西安銀行以及農村合作金融機構開展了公共租賃住房項目貸款業務。
三、保障性安居工程建設中存在的問題
（一）資金需求量大，項目進展不盡平衡。陜西地處西北，與東部發達城市相比，低收入居民多、財力有限，保障性住房建設任務相當繁重。在建項目中，廉租住房和經濟適用住房工作開展的較早，政策比較明確，市縣政府也有了豐富經驗，項目儲備工作扎實，進展較快；而對于后起的公租房，任務量大，項目籌備時間短，社會資金投入少，基本上都是由政府投資建設，加之前期中央對公租房補助標準不明確，市縣政府配套資金壓力大，項目進展受到一定影響。
（二）支持政策不完善，銀行機構動力不足。在現行的保障性住房政策框架內，國家在保障性安居工程建設資金投入方面的政策缺乏完善的稅收、保險及激勵政策，特別是缺乏貸款風險和損失補償的配套政策。如在不良貸款核銷方面尚未建立有別于商品房開發項目的金融支持政策，使得金融機構對保障性安居工程信貸投入動力不足。加之，保障性安居工程的用地一般都是由政府無償劃撥，限制其用途，項目收入現金流較少，將其作為抵押物，銀行普遍反映出現風險后在市場上變現非常困難。收益缺乏吸引力，根據《廉租住房建設貸款管理辦法》規定，廉租房建設貸款利率應按央行公布的同期同檔次貸款基準利率下浮10%執行，利率下浮10%后，銀行廉租住房貸款獲得的收益不足2%，根本不具有吸引力，即便是執行基準利率，銀行的收益也遠不及普通商品房貸款。保障性安居工程項目還款來源主要以市、縣土地出讓收益、保障房租售收入以及各級財政安排的棚戶區改造和保障房建設有關資金及其他資金。但由于陜西省政府財力有限，特別是近年來政府投資項目多、融資量大，負債率較高，還款能力較弱，銀行業金融機構不無后顧之慮。
（三）工程建設周期長，銀行資金風險較大。相對于一般商品房開發項目，保障性安居工程，特別是棚戶區改造項目往往地處城市邊緣，房屋密度大，周圍基礎設施落后，開發資金需求量大、成本高，開發建設周期基本需要3-5年。隨著時間的推移、周邊環境的變化，具體拆遷方案往往與改造初期的調研報告內容存在差異，經常發生拆遷居民對貨幣補償金額或實物補償要求的訴求變化，造成項目建設資金總額增加或用途改變，給銀行信貸資金使用帶來較大的風險。
四、幾點建議
（一）進一步拓寬保障性住房建設融資渠道。一是積極探索民間資本進入保障性安居工程領域的辦法，對于社會投資主體參與保障性安居工程建設，可采用稅費減免、補貼等直接的經濟利益支持，或采取與優勢地塊商品房項目捆綁開發等措施予以激勵，引導社會資金投入。二是探索試點發行保障性安居工程政府專項債券。借鑒國外做法，發行政府專項債券，面向社會籌集資金。三是探索可持續的開發建設模式，創新投融資機制，有效利用保險、信托、社保等長期資金參與保障性安居工程建設。
（二）完善配套支持政策，提高銀行機構參與的積極性。一是建立保障性安居工程貸款擔保機制。成立專門的機構為保障性安居工程項目融資提供擔保，分散信貸資金風險。二是制定貸款風險和損失補償的政策。如建立貸款風險補償、貼息及不良貸款核銷政策等。三是提高保障性安居工程建設項目的資本金比例，減少融資比例，降低對銀行信貸資金的依賴程度。四是允許銀行根據貸款風險程度，在基準利率的基礎上適當上浮貸款利率。
（三）建立建設資金還款機制，解除銀行機構的后顧之憂。在國庫單一賬戶下設保障性安居工程資金專戶，將保障性住房建設、出售和出租的收入及相應過程中產生的增值效益等全部存入該專戶，?？顚Ｓ?，專戶資金作為還款保證。
（四）鼓勵政策性銀行加大建設資金的支持力度。積極鼓勵政策性銀行介入保障性安居工程項目建設，可考慮由中央財政貼息、政策性銀行為地方政府提供低息貸款的方式，化解保障性安居工程建設中地方財政資金壓力，為保障性安居工程的長期建設提供必要的資金保障。
參考文獻：
1.《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》〔2011〕45號；
城中村改造的指導意見范文4
【關鍵詞】舊城改造 武進區 現狀 必要性
引言
武進區地處江蘇省南部，介于南京、上海之間。全區總面積1246.64平方公里，轄14個鎮、2個街道、1個國家級出口加工區、1個國家級高新技術產業開發區和1個省級開發區，戶籍人口近101萬，常住人口160萬。武進是吳文化的發源地之一，擁有5000多年的人類文明史、2700多年的古城建設史和2500多年的文字記載史，自古人文薈萃、英才輩出。自改革開放以來，武進經濟迅猛發展，綜合實力不斷增強，經濟和社會發展水平在全國縣級區域經濟中始終處于領先地位。在歷屆“中國農村綜合實力百強縣（市）”評比中均名列前10位，是“中國明星縣（市）”、“中國首批小康縣（市）”之一。2010武進從全球近千個競爭項目中脫穎而出，一舉榮獲2010年度“迪拜國際改善人居最佳范例獎”。[1]
為有效改善武進區的環境面貌、提高武進區市民居住質量，必須走群眾路線做好舊城改造，讓更多百姓受益。近年來，武進區將提升城市品質作為提升區域競爭力的重要手段，重點從構建和諧社區和提升城市宜居宜業程度兩方面著手。在新城區，主要通過引進新項目，發展新產業，吸引新人群，營造新生活方式為重點，建設產城互融的魅力新城。在舊城區主要按照“以人為本，再造環境”的思路，按照“減量、增綠、留白、整容”的策略，逐步完善和改造舊城區的公共服務設施和基礎設施，凈化、美化、活化舊城區主要街道和兩側建筑，在保留城市發展痕跡和歷史記憶的同時，致力創造更宜居的城區環境，提高市民的幸福感和文明素質。
本文從武進區舊城改造入手，主要介紹了武進區老舊小區的現狀和問題，同時解讀了舊城改造的相關政策，并重點探討了武進區舊城改造的必要性。
1、武進區老舊小區的現狀及突出問題
據統計，武進中心城區建于1998年前的老舊小區共有134個，建筑面積340萬平方米。隨著經濟的高速發展，中心城區老舊小區與城市格局、經濟模式和生活方式已明顯暴露出與現代社會的不適應，影響了居民的生活環境，集中表現為樓道臟亂差、車輛亂停放、功能過度集中，房屋破舊、居住擁擠、交通阻塞、環境污染、市政和公共設施配套落后等問題。
存在的突出問題如下：
（1）小區基礎設施差。老舊小區建設之初主要是為解決居民的住房困難問題，由于小區的規劃設計標準低，配套設施不全，整體布局先天不足，導致基礎設施嚴重不足，主要表現在：一是舊小區普遍綠化面積較小，沒有園林設計，綠化功能單一，檔次低下，管理維護投資不足。二是機動車停車位缺少，在改造中如果要增加機動車位，一般要占用便道。無自行車棚或自行車棚內衛生狀況差。三是居民體育健身和文化活動空間較小。四是老舊小區居民樓的垃圾道極易造成鼠害或滋生其他傳染病，而現在的住宅樓設計中已經取消樓內垃圾道。五是小區道路老化，有些小區沒有路燈和庭院燈。六是上下水管網嚴重老化，化糞池無人清理，經常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。七是有的小區沒有煤氣或天然氣，小區居民使用煤氣罐，生活不便。八是由于各種原因有的小區很難封閉或根本沒有封閉，也沒有物業管理，任何人都可以自由進出小區，居民安全受到威脅。
（2）各項管理費收取難。老舊小區產權呈多元化格局，業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大，承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務;承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。對于個別有條件實行物業管理的老舊小區，物業管理收費困難是一個突出的問題。除居民的住房消費意識淡薄等原因外，沒有與小區管理情況相適應的物業收費標準，也是一個不容忽視的因素。
（3）治安隱患大。具有一定規模的老小區，其進出口通道較多，四通八達，進行封閉整治后，雖然相應減少，但也只能做到半封閉管理。小區自行車棚無人看管，自行車電動車丟失嚴重。小區沒有專職保安和監控設備，小區治安狀況難以改善。
（4）物業管理介入難。對老舊小區實施物業管理，應該由開發單位按建安造價的1.5%提供物業管理啟動資金，由于啟動資金無法落實，加上基礎設施老化、物業費收取困難，物業管理出現空擋，社區居委會只能勉為其難地承擔環衛清掃保潔任務，小區物業管理無法良性循環。
因此，實施舊城改造已經成為刻不容緩、迫在眉睫的一件大事。全面實施舊城改造，將直接惠及廣大市民特別是舊城區的千家萬戶，必將極大改善群眾的居住條件，提升人民群眾的生活水平和質量。與此同時，實施舊城改造也是城市建設的重要內容，是一個城市走向現代化的必然階段，是改善城市環境、提高城市品位、造福人民的一項重大舉措，對于拓展城市發展空間，提高城市綜合競爭力，推進全區經濟社會發展都具有十分重要的意義。
2、舊城改造的政策解讀
實施舊城改造是全國上下的共同號召。新一屆中央政府對舊城改造工作高度重視，總理明確提出，新型城鎮化是以人為核心的城鎮化，在因地制宜推進城鎮化的過程中，要注意防止城市病，不能一邊是高樓林立，一邊是棚戶連片。新一屆政府決心進一步解決城市內部二元結構問題，加快城鎮化進程。
2.1國家有關舊城改造的政策解讀
2007年，《國務院關于解決城市低收入家庭困難的若干意見》提出，加快集中成片棚戶區的改造。2008年，為了應對國際金融危機對我國經濟帶來的負面影響，我國政府出臺了兩年總投資達4億元的經濟刺激方案，并再次啟動了“安居工程”。2009年12月，住房和城鄉建設部等部委印發了《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建?！?009】295號），提出用五年的時間基本完成集中成片城市和國有工礦棚戶區的改造，有條件的地區爭取三年時間基本完成。
2012年，住建部出臺了《關于加快推進棚戶區（危舊房）改造的通知》（建保【2012】190號）。2013年，《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》（國發【2013】25號）正式出臺，提出2013年至2017年改造各類棚戶區1000萬戶，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設水平不斷提高。2014年，《國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》（【2014】36號），提出 各地區要進一步摸清待改造棚戶區的底數、面積、類型等情況。區分輕重緩急，結合需要與可能，按照盡力而為、量力而行的原則，有計劃有步驟地組織實施。優先改造連片規模較大、住房條件困難、安全隱患嚴重、群眾要求迫切的棚戶區。[2]
2.2 常州市有關舊城改造的政策解讀
2010年，常州市政府印發了《常州市市區老住宅區整治提升工程實施方案》的通知（常政發【2010】56號），明確指出按照“兩全面、一結合”的總體要求，對我市市區已實施整治的成建制老住宅區進行“回頭看”，全面開展提升工程;對我市尚未實施整治的非成建制（企事業單位職工宿舍、零星住宅樓）老住宅區，全面開展整治工程;結合停車設施建設和安防設施建設工程，進一步完善老住宅區配套設施功能，改善居住環境，落實長效管理措施，構建和諧物管，創建和美小區。[3] 2011年，常州市政府印發了《常州市市區危舊房城中村改造管理辦法》（常政規【2011】3號），明確指出危舊房、城中村改造應當遵循政府主導、以區為主、科學規劃、依法進行、成片改造、分步實施的原則。[4] 2013年8月，常州市政府印發了《常州市市區三改工作實施意見》（常政發〔2013〕125號）的通知，明確指出三改工作是解決低收入家庭住房困難、改善居民居住條件的重要民生工程;是提升城市形象、完善城市功能的重要舉措;也是構建和諧社會的客觀要求。[5]
3、武進區舊城改造的必要性
3.1實施舊城改造，節約土地、降低能耗、低碳環保。
舊城改造的主要目的是從根本上解決舊城區存在的問題，一方面可以提高居民的幸福指數，另一方面確保城市社會經濟的持續發展。舊城改造過程中，避免了大拆大建，節約了成本降低了能耗。在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，舊城改造也是拓展建設空間、保障發展用地的重要途徑，是推進節約用地、低碳生活的重要內容。武進區舊城改造，不再是局部改造的小打小鬧，而是結合所在地塊的特點和控制性規劃等情況，合理整合周邊土地資源，實行連片整體改造，逐步完善了城市功能，改善了百姓居住條件，并大大降低了能耗節約了資源。
3.2實施舊城改造，是民心所向，也是構建和諧社區的需要。
實施舊城改造，是加快建設現代化大城市、提高城市品位的迫切需要，也是廣大老百姓的殷切期盼。一個環境優美、安全舒適、文明和睦的生活空間，對于形成和諧的人際關系，維護社會安定團結有著十分重要的意義。舊城改造的目標，是努力尋求社會效益、環境效益和經濟效益的統一。其意義不僅在于保障住戶基本的居住條件，簡單改善、維持社區秩序，還在于可以協調社區內各方面的關系，化解各種不平衡、不和諧因素引發的社會矛盾，從而構建和諧社區，維護社會穩定，營造和諧的居住環境。實施舊城改造，已經成為人民群眾的普遍期待、成為社會各界的共同呼聲，政府有責任、也有義務盡最大的努力，幫助群眾解決問題、改善生存條件，努力順應群眾過上舒適美好生活的新期待，讓更廣泛群眾共享城市發展紅利。
3.3實施舊城改造，是打造宜居城市、改善人居環境的具體體現。
隨著經濟的快速發展，群眾對生活居住環境的要求越來越高，要求建設“生態、人文、精致、宜居”城市的愿望越來越迫切。武進區占據著常州城區的半壁江山，實施舊城改造工作是打造宜居城市、改善群眾居住條件、建設魅力城市的一項十分關鍵的工作。近年來，我們通過深入開展“三改”活動，城市面貌日新月異，人居環境也得到了明顯改善。通過全面的綜合整治，使老舊住宅小區原有毀損的道路及時得到修補，嚴重缺失的照明設施及時得到增設，方便了群眾出行得到了群眾的認可。同時，私搭亂建各類違章建筑被拆除，騰出的場地用來建設綠地、停車場和休閑健身活動場所等等。居民居住的條件改善了，環境優美了，心氣也就順了，精神文明建設水平自然會得到提升。
3.4實施舊城改造，是加快新老城域融合，展示城市美好形象的需要。
小區是城市的細胞，伴隨著城市建設步伐的加快，一批批環境優美、功能齊全、管理先進的新建住宅小區如雨后春筍般涌現出來，給居民們帶來強大的視覺沖擊和心理感受，已經成為展示城市建設和管理水平的重要窗口。然而，一些老舊小區相比之下就黯然失色，老舊小區的“臟、亂、差”狀況，甚至在一定程度上嚴重影響到城市形象?？梢哉f，老舊小區的居住面貌得不到根本改觀，提升城市內涵和整體形象就是一句空話。從武進區已完成的改造項目來看，改造后的老舊小區都達到了整潔干凈、亮化美化的要求，從而較好地融入了現代化的城市格局，增強了城市的吸引力和輻射力，也為展示城市形象錦上添花。
3.5實施舊城改造，是改善投資發展環境，促進招商引資的有效手段。
一個地方投資發展環境的好壞，直接關系到招商引資的成敗，也影響著經濟發展的速度和質量。一些發達地區之所以能讓大項目招得來、留得住，其中一條成功的經驗就是投資環境好，城市功能完善，配套設施齊全，為投資者創造了一個舒適、便利、高效的發展環境。近年來，我區積極推進舊城改造，致力于優化投資環境，引進了一批項目入駐。但是目前，城市功能不夠完善，配套設施也不全，仍然在一定程度上影響到了投資商的信心。要想留住大客商、大企業，打造投資圣地，就必須大力實施舊城改造。也只有落實好舊城改造工作，完善城市功能，提升城市品位，才能從根本上改善投資環境，增強城市吸引力，吸引更多的客商投資，繼續加速我區經濟發展。
4、武進區舊城改造的進程
自2006年起，武進區政府將老小區整治工作納入全區民生實事工程，每年投入300萬元-1000萬元不等資金，相繼完成了老小區雨污水分流改造、常武路立面出新以及花園新村、北建新村、城中花園一期、灣里新村、花東一村、花東二村A區、B區、C區、花東三村、花東五村、武柴新村、中涼新村、欣達園、汽修公寓等共計約120多萬平米的老小區綜合整治任務。同時，結合老小區整治工作，在有條件的老小區同步開展停車位整治，在花東一、二村、城中花苑、豐樂公寓、中涼新村、欣達園、陽湖世紀苑等一批老小區中新增停車位2000多個，有效緩解了部分老小區的停車難問題。
2013年起，武進區全面啟動成片式舊城更新工程。2013年列入年度計劃的全區舊城改建項目共38個，按照計劃實施完成項目25個，完成征收國有土地面積1216.03畝，征收戶數1756戶，征收房屋面積55萬余平方米，征收費用約33.43億元。其中城區老舊小區改造包括花園社區35萬平方米、中涼社區10萬平方米，共投入約4700萬元，受益群眾十幾萬人，真正做到花小錢辦民生實事。還有古方路、人民中路、老花園街等道路的提升改造，湖塘老街等背街小巷路段的路燈亮化等工程，受到群眾一致好評。
2014年度，武進區舊城改造繼續進行，總改造占地面積（范圍內涵蓋的建筑面積近120萬平方米）約65萬平方米（其中城中村22.3萬平方米、商品房及其他42.7萬平方米）。改造內容具體包括：單元樓道內墻涂料刷新、破損落水管整修和更換等房屋本體修繕及公共衛生設施、設備整修;小區內道路及道板整修，雨污管網檢查、疏通、改造;增設報欄、健身點、文化站、宣傳欄、告示牌等。
經過整治，老小區房屋本體部位進一步完好，功能設施、綠化環境、治安狀況得到明顯改觀，特別是一些敞開式老小區整治后完全封閉，具備了引入物業管理條件，居民的居住環境得到極大改善，得到了政府和群眾的一致好評。這些項目的實施，全面提升了城市形象，為城市建設提供了有力保障。
結 語
舊城改造是一個復雜的系統工程，在新形勢下城市化迅速發展的今天，舊城改造還有很多值得研究和創新的地方，我們要繼續探索，找出更多適合武進區的舊城改造之法。從而進一步改善城區居民的居住環境，優化城市空間布局，增強城市功能，促進城市土地科學合理利用，全面提升我市城市化和現代化水平，努力構建“和諧宜居新武進”。
參考文獻
[1] 引用武進區政府官方網站，武進概況，引用時間2014年10月20日
[2] 《國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》（【2014】36號）
[3] 《常州市市區老住宅區整治提升工程實施方案》的通知（常政發【2010】56號）
[4] 《常州市市區危舊房城中村改造管理辦法》（常政規【2011】3號）
[5] 《常州市市區三改工作實施意見》（常政發〔2013〕125號）
[6] 包永輝.周放. 新華時評：舊城改造不能“驅貧引富”[N]. 新華網， 2003-8-24.
[7] 來福裕. 舊城改造是可持續發展的必經之路[J]. 特區經濟，2008-02：48-49.
城中村改造的指導意見范文5
【關鍵詞】農村；房屋登記；重要性
一、開展集體土地房屋登記的重要性
(一)開展集體土地房屋登記是維護物權的重要途徑
根據我國《物權法》的規定,房屋物權的生效有三種途徑:一是物權的設立、變更、轉讓和消滅,經房屋登記機構依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。二是因合法建造的房屋,自事實行為成就時發生效力。三是因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。這三種途徑,歸根結底都必須進行登記,因此房屋登記制度是保護財產權利的最基本、最有效的法律制度。
(二)開展集體土地房屋登記既符合各級政府的要求,也符合廣大農民群眾的切身利益
一是上級有要求。2010年紹興市政府出臺的《關于開展紹興市區集體土地房屋內農村房屋登記工作的指導意見》(紹政辦發[2010]147號)提出了土地、建設部門要積極做好集體土地住房土地使用權和房屋產權的權屬登記和發證工作,為開展農房抵押貸款奠定基礎。2011年,浙江省五廳局聯合發文《關于開展集體土地范圍內房屋登記工作的指導意見》（浙建村[2011]89號）為全省范圍內開展農房登記工作定下了基調和工作原則。紹政辦發[2010]147號文件對紹興市區農村房屋登記工作目標任務與實施步驟、職責分工與工作要求、組織領導等三個方面內容作了明確的規定。因此,切實加強農房登記工作,就是貫徹落實省市政府的有關工作部署。
二是群眾迫切需要。改革開放30年以來,城鄉面貌發生了巨大變化,農民對房地產權利認識也有了顯著提高。但是,目前房屋登記工作主要是針對城市國有土地上開發建成的土地房屋進行登記。長期以來,集體土地的建設房屋僅限于宅基地登記,而沒有進行房屋登記,農民辛辛苦苦建起的住房只滿足了基本的居住需要,卻沒有充分發揮其權益的作用,嚴重影響和制約了農民財產性收入和創業的積極性、主動性。
三是外地有經驗。浙江省一些市縣如舟山、溫州、麗水等地也開展了集體土地房屋登記工作,很大程度上拓寬了農民融資渠道,取得了一定的經驗和做法,起到了較好的示范作用,同時也推動了集體土地經濟的發展。
(三)開展集體土地房屋登記是落實科學發展觀,實現城鄉統籌,建設社會主義新農村的必然要求
黨的十七屆三中全會指出,我國總體上已進入以工促農、以城帶鄉的發展階段,進入著力破除城鄉二元結構、形成城鄉經濟社會發展一體化新格局的重要時期。將房屋登記制度擴大到農村,實行城鄉統一管理模式,適應當前發展的階段性特征和農村改革發展的新形勢,有利于破除城鄉二元結構,促進農村人口向城鎮集中,實現城鄉互動,人口互遷。農村房屋依法得到流轉、處置,可解除農民的后顧之憂,引導他們向城市中心鎮和集中社區集聚,推動村莊整合,促進城鄉統籌。同時實施這項制度,還有利于形成城鄉一體的房地產市場,發揮房地產資源優勢和帶動作用,這對于加強村鎮規劃建設,調整農村產業結構,實現農民增收,促進農村經濟健康持續發展等都具有積極的推動作用。
二、當前農房登記工作中遇到的問題和困難
（一）農村集體土地房屋補證難度大
農村房屋的修建因自然條件、經濟條件、歷史原因等因素普遍存在建設前未經規劃審批的情況。有的農民要求登記發證的房屋大都是在《城鄉規劃法》實施前所建，有的甚至是解放前所建，因年代久遠沒經規劃審批。由于在《城鄉規劃法》實施前，農村房屋只要有宅基地使用證就可辦理土地使用權證，不需要城鄉規劃許可證，如果按照新的《城鄉規劃法》及《房屋登記辦法》的規定或要求，要求其補辦城鄉規劃許可證難度較大。另外按照《房屋登記辦法》要求，集體土地房屋登記是“先地后房”，農村房屋土地證發證率極低造成了可發房屋權證農房的基數不大。此外，農村房屋較城市房屋除了有居住功能外，還有一定的農業生產功能，如房屋旁搭建簡易的豬圈或工具房等。建設的隨意性與不規范為農村房屋的初始登記帶來了較大的困難。
（二）農村集體土地房屋的面積測量和認定
對紹興市越城區初步篩選無違章后的592戶農戶進屋測量，其中只有32戶農戶符合辦證條件；140戶因目測大面積超土地證面積或者戶主本人和土地證上的名字不相符合而中止測量；8戶因私下有買賣轉讓或因繼承原因中止測量；4戶因戶主長期在外地無法辦理農民在外打工多次上門都聯系不上；5戶戶主放棄辦理（因為測量面積少于土地證規定的建造面積而放棄辦證，或者怕變成2套房放棄辦證）；12戶房屋有房產糾紛暫不辦理；81戶農戶由于當時建造有誤差等原因導致略微超出土地證規定面積（少于5平方米）；310戶是面積大大超出土地證規定面積（超5-100平方米）。
我們看到面積超建問題是其中的關鍵，城市房屋管理中房屋的登記面積是結合規劃部門批建面積和具有資質的測繪機構測繪的實際面積確定的。而農村房屋大多沒有規劃批準建房面積，在這種狀況下，其面積登記能否通過測繪機構測繪確定，也需要周全考慮這個問題。由于農村房屋地基選址放樣技術手段落后，房屋宅基地形狀與批準證示意圖不一致。而且農村宅基地上的房屋超建現象普遍。在進行初始登記時，房屋登記部門是否按照房屋實際建筑面積登記。若按實際建設面積登記，即變相承認了違規建房。若不予登記，又會造成登記行為不能反映房屋現狀。
另外，市場化測量機構進入后，所需的測量費用由誰承擔，全面測繪是否經濟可行；缺乏一套科學規范的農村房屋測量標準，標準不統一和欠缺權威性極易導致產生大量的權屬爭議與矛盾。
（三）權利人主體身份認定問題
按照《土地管理法》的規定，農村建房用地即宅基地的取得是按照農村戶籍身份無償分得的，按照集體土地上房屋房隨地走的原則，房管部門進行房屋登記時，同樣也應按照宅基地使用證上記載的農村人口，頒發房屋產權證。但對于已將戶口遷出本地的人口，能否作為房屋所有權人或者對已將戶口遷出本地的人口，在其為農村集體經濟組織成員時已建成的房屋，能否進行初始登記，房屋所有權人如何確定，還有，兄弟中有的為農村集體經濟組織成員，有的已遷出，變為城鎮人口，兄弟原合建房產，如何登記確定等。
（四）無手續房屋的登記
有些申請人的房屋年代久遠，在初始登記時不能出具有效的證明文件，需要房屋登記部門合理處理。
（五）農戶登記發證積極性不高
城中村改造的指導意見范文6
1創新型試點城市建設的思路
1.1科技進步創新
1.1.1依托高校院所發展通過建立高校院所與蘭州市科技創新合作聯盟，充分發揮高校院所人才匯聚，研發平臺齊備，水平較高的優勢。探索建立合作聯盟的投入機制、人才流動和培養機制、利益分配機制，促進技術合作和成果轉化。
1.1.2促進成果產業轉化在蘭州市重點產業領域中，逐步形成一批擁有雄厚研發力量，創新投入高、創新能力強、自主知識產權多的骨干企業。對擁有自主知識產權、發展潛力大的民營科技企業，進行重點支持，使之做大做強。
1.1.3完善創新金融服務體系建立政府資金引導，多元化、市場化的科技創新投融資服務體系，大力培育和發展蘭州創新創業資本市場。
1.1.4開展國際技術轉移與合作積極加強國際科技合作，吸引跨國公司、境外高?？蒲性核鶃硖m設立研發中心或分支機構，支持國外處于國際先進水平的重大科技成果來蘭轉化，推動企業和科研機構參與重大國際科技計劃項目、加入國際科學組織和國際戰略技術聯盟，提升蘭州市承接國際重大技術轉移的能力。
1.2社會文化創新
1.2.1積極推進文化創新一是要在全社會大力倡導尊重個性與團結協作相結合的文化理念。二是要大力提高全民的科學文化素質。要把貫徹落實《全民科學素質行動計劃綱要》作為一項長期的重要任務經常性來抓。三是要大力發展文化事業和文化產業，積極支持社會團體開展各種公益文化活動。
1.2.2弘揚蘭州創新文化傳承創新文化，不斷開拓創新，體現鼓勵創新、寬容失敗的文化氛圍。
2創新型試點城市建設的措施
2.1組織保障（1）成立蘭州市建設國家創新型試點城市領導小組，由市領導擔任領導小組組長，“三區”、市直相關部門和各縣區政府的負責人為小組成員，全面負責領導、統籌協調國家創新型城市建設工作。領導小組下設辦公室，市科技局有關部門負責辦公室日常工作。（2）設立蘭州國家創新型試點城市專家委員會。專家委員會由聘請的國內外知名專家組成，作為蘭州市建設國家創新型試點城市領導小組的決策咨詢機構，為國家創新型城市建設提供咨詢和評議意見。
2.2對上爭取
2.2.1積極爭取提升能力建設支持圍繞蘭州市新興戰略性產業和發展需求，積極申請組建一批國家級工程實驗室、工程中心和企業技術中心。積極申報省級工程研究中心和工程實驗室等創新支撐平臺建設。
2.2.2積極爭取高技術產業發展專項支持圍繞蘭州市產業優勢領域，積極組織企業申請國家高技術產業化示范工程、關鍵產業技術開發、重點產業振興等重大專項項目，爭取國家給予資金和政策支持。在電子信息、生物、新材料、新能源、節能環保、信息服務和研發設計服務等高技術服務業、資源綜合利用、高新技術改造傳統產業等領域范圍內，積極組織一批具有合作背景、合作基礎的企業申報國家創業風險投資專項項目，爭取國家創業風險投資的支持。
2.3引導資金（1）確保政府科技投入穩定增加。設立國家創新型城市建設專項資金，加強蘭州市現有科技資金支持力度，擴大科技資金使用范圍，為重大工程的實施提供資金保障。（2）重點扶持關鍵創新環節。對承擔國家級重大專項、重要計劃和項目的蘭州企業和科研機構，給予資金配套。對關鍵技術的攻關項目、對外開放科研實驗設施的企業和科研院所、對建立技術轉移中心的高校和科研機構給予獎勵。加強對創業投資的政策扶持力度，對落戶蘭州的創業風險投資公司給予資助。探索對創業企業扶持方式，探索將政府對創業企業的補貼性資金轉變為投資性資金，并承諾在一定期限后政府資金所形成的股權退出。（3）設立產學研合作專項資金，鼓勵蘭州市企業與高等院校、科研院所開展科技合作項目，獎勵在產學研合作過程中作出突出貢獻的單位和個人。（4）設立專利技術轉化和產業化資金，支持重大專利技術成果的產業化項目。進一步落實風險投資稅收優惠政策，鼓勵企業開展高新技術的研究與開發。（5）促進地方商業銀行、金融機構與創新型企業開展資金合作，增加科技信貸品種，擴大科技信貸規模。鼓勵擔保機構對科技型企業的擔保力度，促進科技型企業融資擔保體系建設。
2.4空間承載（1）圍繞“三區”承載空間，著力發展創新園區、基礎條件平臺等基礎設施建設用地，戰略性新興產業發展項目用地。統籌考慮“三區”和八個縣區承載空間創新園區的功能定位和產業集聚需求，為產業結構調整提供土地承載空間。（2）強化存量空間改造。在近期建設規劃年度實施計劃和土地供應計劃中，適度安排城中村及舊商業區、舊工業區、舊工商住混合區、舊工業區的“四舊”改造項目。統一規劃、分批建設改造、定期推出若干創新產業發展用房。（3）支持虛擬空間開拓。制定虛擬空間拓展計劃及相關配套政策，規范虛擬空間管理，培育虛擬空間市場，支持企業參與相關標準研制，推動重大應用成果產業化。
