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城中村改造的必要性范文1
中圖分類號：C916 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）34-0087-03
目前，城中村已經成為各大城市的城市化進程中普遍存在的難題，有的人甚至稱其為“毒瘤”。本文通過對城中村問題及改造模式進行分析與對比，希望能夠為城中村的改造提供一點參考意見。
一、城中村的含義及其特征
歷年來，社會各界對城中村的界定都有不同的看法，網絡上流行廣義和狹義的說法，狹義的是指“農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為‘都市里的村莊’?！睆V義上指“在城市高速發展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區?！笨偟膩碚f，廣義的城中村太過籠統，那么，學術界對城中村更為專業的界定又是怎樣的呢？
（一）城中村的含義
在學術界，對城中村的界定其實并沒有統一的定義。郭松海等學者認為，城中村是指城鄉接合部，處于城市規劃區或者是建成區內，或因村莊征地拆遷難度大而游離于土地產權變動之外，成為城市中的“孤島”[1]。謝志巋先生對城中村的定義是，在快速的城市化過程中，由于新的分工與產業布局等原因，導致就地保留農村村民居住地、人口、社會關系等，以地緣、血緣關系為基礎形成的社區，而不是像城市一樣以業緣、契約關系等為基礎[2]。何必先生在他的文章中指出，“城中村”就是在農村向城市轉變時，由于各種各樣的原因，在轉變時進行得不完全，從而成為一種亦城亦村的聚居場所[3]。翁志超先生對城中村的界定與謝志奎先生大同小異，他認為，城中村的經濟形態由原來的農業變成第二、三產業，村民對土地的利用不再是耕種作物，而是以收取房屋租金作為收入來源，從而形成的一種特殊社區[4]。
城中村是在農村城市化進程中出現的一個比較新鮮的事物，從簡單一點的角度來看，城中村其實就是被城市包圍的農村，既然是農村，那么它的行政管理、經濟文化以及風俗習慣等就都不屬于城市，或者說與城市不相符，只是受到了城市生活方式的影響，城中村保留了很多農村特征，最為明顯的就是農村集體所有制，其次是城中村村民文化素質、思維方式仍與城市居民存在一定的差距。
（二）城中村的特征
對城中村的含義論述了這么多，下面我們通過這些界定再來看看它的特征是什么。
一是空間形態上，它具有處于城市之中或周邊的特征;二是經濟形態上，城中村不再以農業為主，而以第二、第三產業為主;三是文化形態上，城中村村民的素質具有比城市居民低比農村人高的特征;四是人口形態上，城中村外來務工人員多，人員混雜;五是建筑形態上，城中村多以家庭住宅樓為主，具有密度大，容積率高的特征;六是管理形態上，城中村農村管理與城市管理相互制約影響，管理難度大。
二、城中村形成的原因
在學術界，對城中村形成的原因多從國家政策和國家與地方的管理以及城鄉二元體制等方面展開，代表人物是王福定，他認為，“城鄉二元體制和政策所形成的城鄉二元發展格局，而社會調節系統的局限則成為城中村形成的社會原因：第一是社會城鄉二元結構;第二是城鄉土地所有制矛盾;第三是社會轉型過程中的制度真空以及法制法規滯后和不健全;第四是村落社會關系網絡的頑強存續;第五是城市管理的疏漏?！盵5]
城中村的產生和存在有其多方面的原因，具體表現如下：
1.城鄉二元管理制度。這是城中村形成的較為核心的因素，是高度集中的計劃經濟留下的后遺癥，它嚴格區分農業與非農業人口，實行兩種不同的管理體制。如：戶口遷移、糧食供應、就業安排以及福利保障等方面，結果也就導致城中村的逐漸成形。
2.統一死板的城市化模式。在城市化過程中，政府為了降低成本，避免處理復雜的社會管理等問題，故意地避開城中村，使得其成為孤島。另一方面，城市往周邊地區進行擴張時，通?！爸徽嫉?，不管人”，使得原來的鄉村土地在變為城區之后，村落的人口等各方面仍然停滯在一種渙散的“農村狀態”，沒有將村民一起實現現代化、城市化。
3.村民趨利的心理。城中村村民收入的主要來源是村集體分紅和出租自家房屋收入，他們在時代的發展中累積了大量的集體財富，村民都能從中獲得豐厚的年終分紅，再加上村民受教育程度普遍偏低，就業能力較差，而出租房屋又能使他們獲得不菲的收益，因此他們不想也不愿進行改造。
4.社會心理方面。在城中村這個共同體中，中國傳統文化遺留下來的心理認同感發揮著非常重要的作用。其中的宗族觀念、地緣觀念、安土重遷觀念、對土地的依賴和依戀等中國農民傳統的思想觀念，形成了城中村繼續存在的社會心理條件。
三、城中村改造的必要性與迫切性
對城中村進行改造的必要性與迫切性主要表現在城中村對城市發展的日漸嚴重的消極影響上，體現在以下幾個方面：
1.對城市管理體制的影響。城中村由原來的村落演變而來，從而保存了大量的農村建制，實行的仍然是農村管理體制，成為一個相對閉塞的小社會。在我國當下實行的立法中，村委會與城市居委會所使用的是不同的兩種法律，一個是有社會和經濟兩種職能的《村民委員會組織法》，一個是只有社會職能的《城市居民委員會組織法》，因此，它們在管理上有著很大的差別，這也就造成了它們在行政管理制度上的分割模糊以及某些職權與義務游弋在法律法規外，使得城中村的建設、規劃以及管理長久地處于蕪雜的狀態，衛生環境不好，房屋的構造不合理，這不僅損壞了城市的整體形象，也減弱了城市的競爭力，同時也降低了城市的整體格調，影響城市發展。
2.對城市文化的影響。在我國，由于歷史與現實等原因的影響，城中村的人們教育程度普遍較低，因此素質也較低，就業能力差，在正式的工作上幾乎沒有收入來源，但是，他們擁有村集體所有的土地資源，他們通過修建房屋，再將其出租出去，獲得不菲的租金，再加上村集體的年終分紅，因此，他們幾乎可以不用工作就可以做到衣食無憂甚至是富余，而這樣的素質低下與無所事事造就了他們打架斗毆、吸毒賭博等惡劣習性，成為城市文化的主要污點、死角，阻礙了城市文化和諧健康發展。
3.對城市建筑的影響。由于城中村村民主要收入來源是租金，因此建造更多的房屋是增加收入的最好的途徑，而他們由于城市的包圍，土地資源也是十分有限，只能通過增加房屋密度或私自違章建筑，這樣以“臟亂差”而聞名的建筑對城市建設只會帶來更多的安全隱患，嚴重影響城市的美觀，甚至阻礙城市的發展。
4.對城市土地的影響。這主要表現在農村房屋以單家獨戶為主上，造成占地面積大而使用率低，也就是我們通常所說的土地的粗放利用，這是對日益加快的城市化進程中本就稀缺的土地的奢侈浪費。
5.對城市治安的影響。城中村由于租金低廉，吸引了大量外來務工人員，而這一人群人員結構復雜，普遍收入較低，素質較差，這些人與本地村民一起，形成了城市“黃賭毒”等現象與犯罪分子的滋生地，對城市治安造成巨大危害。
從上面幾點城中村對城市發展的不利影響來看，對城中村的改造是勢在必行，那么，又如何使得這種勢在必行變成勢在必得呢？這就需要我們根據理論知識和經驗教訓對城中村采用不同的改造模式。
四、城中村改造的幾種模式及其利與弊
在探討了上述問題之后，明白了城中村的含義、特征、形成原因以及改造的必要性和迫切性，接下來也就是討論如何進行改造，即改造模式。這些改造模式一般從之前改造成功的城中村經驗中進行總結提取，后來的城中村改造也就可以從中吸取寶貴的經驗教訓，從而探索出更好更高效的改造道路，少走彎路，加快城市化的進程。
（一）較傳統的三種模式
這三種模式主要是按照對城中村進行改造的主體來分：
1.政府主導模式
顧名思義，政府主導模式就是政府在城中村的改造中擔任主體，從改造所需的資金;改造的立項;房屋的拆遷;村民的安置;新房的建造、監督以及各部門的協調等等都由政府來管。以這種模式進行城中村改造的代表城市有杭州、武漢、深圳等。這種模式既有優勢也有缺點：
（1）優勢：政府作為改造的主體，能夠從全局出發，協調各方面地利益，避免;能綜合環境、社會與經濟等因素，使改造工作更高效，更合理地利用土地資源;政府全心全意為人民的執政理念，使其能夠讓村民的經濟等方面的利益得到更好的保障，更好地做好村民的安置和補償問題;
（2）缺點：除了少數經濟發達地區的政府有著雄厚的資金外，大部分的市政府都沒有這種經濟能力來支撐完全改造的全部工作;政府的直接干預和主導，使得村民形成一種“等靠要”的惰性心理，同時，政府的行政強拆也讓部分村民產生抵觸的心理;在整個改造的資金鏈中，某些政府官員由于抵制不了金錢誘惑，貪污受賄，損害村民的利益。
2.開發商主導模式
開發商主導模式也被稱為市場化改造模式，這種模式是指，政府只負責城中村的改造方案，然后由資金雄厚的開發商獨自完成改造剩下的工作，如拆遷、安置、補償、房屋買賣以及后期維護等等。以開發商為主導的改造模式的代表城市有珠海、鄭州、昆明等。
（1）優勢：開發商一般都具有雄厚的資金，有效地解決了改造資金的難題;開發商介入城中村的改造，本來就是符合社會主義市場經濟發展規律的，有利于促進市場競爭力，加快經濟的發展;政府引入開發商進行城中村改造，節約了政府的有限資金，使其投入到更有意義的基礎設施建設上，有利于政府服務的提高;開發商開發經驗一般都比較豐富，能夠使改造工作高效率地進行。
（2）缺點：開發商以自身的利益作為出發點，因此在改造中，為追求自身利益的最大化而較少考慮村民的利益;相對與其他類型的土地資源進行開發相比，對城中村的改造成本較高，從而導致開發商為趨更多利而盲目增加建筑密度和容積率，減少公共設施的配備等，影響城市的整體規劃;開發商的信譽往往決定了改造的成敗，而“無商不奸”的特性常常會出現開發商半路撤資或卷款而逃的現象，使得改造陷入進退兩難的境地。
3.村集體主導模式
在村集體主導這種模式中，政府只在其中擔當了引導的角色，或在基礎設施的建設上予以一定的支持，改造資金在村集體經濟的基礎之上由村委會引資進行開發，以及拆遷、補償、安置、剩余房屋的銷售等等問題都由村集體自行完成。這種模式的代表城市有廣州、深圳等。
（1）優勢：政府在改造中引導者角色而不直接介入符合政府運作規律，有利于政府職能更好地發揮;能夠比較充分地按照村民意志進行改造，極大地調動了村民參與的積極性，同時也是最大限度地保護了村民的利益。
（2）缺點：村集體臨時組建的改造公司文化素質較低，且缺乏相關的開發經驗與知識;村民之間補償標準的不同容易引起各方矛盾，阻礙改造的進行;大部分村集體的資金還是比較短缺，只有少部分的具有雄厚資金的村集體或規模較小的村集體能夠完全獨自承擔改造工作。
以上三種模式各有優點也有各自難以克服的缺點，那么，如何尋求一種更為合理有效，各方互利雙贏的模式呢？
（二）新模式
綜合上述三種較為傳統的改造模式的利與弊：政府主導雖能協調各方利益，但是缺乏資金，且屬于“越權”行為;開發商主導雖然有資金，能加快經濟發展，但是追求利潤最大化的本質又損害了村民利益;村集體主導雖保障了村民利益，但是難以建成符合城市整體規劃的房屋，且資金短缺。以上，這三種模式都會在改造過程中遇到各式各樣的難題，鑒于它們各自的優勢與缺點，我們可以取精華去糟粕，構建一種新的模式，即“政府引導+開發商出資+村民參與”的新模式。這種模式能夠取長補短，三方一起建立股份有限公司，更好地實現各方利益的最大化。
在這種新模式中，政府在改造過程中只擔任引導者和協調者的角色以及相關政策的優待或放寬，公開改造方案，并聽取村民以及開發商的意見進行修改，而不是直接參與改造工作，這樣就避免了政府的“越權”，防止部分官員的腐敗。另外，在這個模式中，政府還應投入一小部分資金用以基礎設施的建設，協調經濟、社會、環境等因素，保障改造工作能夠順利進行。
開發商在新模式中是改造資金的主要承擔者，也是改造工作的主力，負責改造的大部分工作，由于開發商是在政府與村民的協商之后確定下來的，所以該開發商能夠在保證政府和保證村民的利益的前提下，爭取自身的利益，而不是盲目加大房屋密度和容積率，有效實現三方共贏。
村民在新模式中擔任的是參與者的角色，在確定改造方案之前，村委會會聽取由村民選出來的村民代表的意見，這樣不僅能夠調動村民進行改造的積極性，保障村民自身的利益，使得改造工作的阻力減少，而且能彌補村集體資金、知識和經驗的不足，保障改造工作能夠順利進行。
城中村改造本身就沒有一成不變的模式，它的改造模式是一條不斷探索的道路，新模式不是最完美的，我們只要堅持總結堅持實踐堅持創新，改造模式會更完美。
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城中村改造的必要性范文2
關鍵詞：城中村；控制性；城市設計；市場化
城中村改造一直是困擾城市發展的主要問題，隨著近年來區域和城市整體的快速發展，城中村成為城市發展的一個瓶頸。城中村在改造實踐的過程中也面臨著許多諸如產權不清晰、拆遷補償困難、土地供應不足等現實問題，但是在城市化的推進過程中，城中村改造無論從其重要性、必要性、緊迫性來講，都已經成為一個十分重要的課題。
2012年底，筆者編制了一項關于晉北朔州市城市北部的城中村――北旺莊的控制性詳細規劃，對山西北部小城市的將要納入城市發展范圍內的城中村在編制和管理控制上的方法一些探討，目前隨著筆者參與類似項目的建設過程中，通過對該類項目理論和案例的研究和初步的心得進行交流，使城中村的控制和發展走向可持續發展的道路。
一、研究背景
隨著朔州市城市建設的發展，城區功能的變遷，過去處于城市北郊的北旺莊村被逐步納入了城區的范圍，并逐步為城市建成區所包圍，由此形成了城中村。城中村對城市發展起到了一定的歷史作用，村民的生活方式雖然受到了城市生活的巨大影響，但仍保持了傳統的生活和交往習慣。隨著城市化進程的推進和城市的發展，其所呈現出來的環境問題、土地資源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，在人居環境、公共安全、社會治安等方面的負效應也正日益顯現和擴大，越來越成為城市健康發展的瓶頸。因此，改造城中村成為推進城市化進程、建設現代化城市、營造良好城市發展環境的迫切需要。本次規劃主要針對北旺莊村與城市開發建設的矛盾，進一步加快城中村改造進程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居環境，促進城市經濟社會持續協調健康發展，特編制朔州市北旺莊村改造控制性詳細規劃。
二、現狀條件分析
北旺莊村位于朔州市城區的北部，鄰近城市開發區和北部城市副中心等城市重要的經濟增長點毗鄰。根據現狀區位和規劃的用地等方面的因素分析，該地區的區域位置優越，位于城市北部的中心位置，且在位于振武路的城市發展軸上，是城區未來發展和建設重點區域。
北旺莊現有村民410戶，其中農業人口為1135人，非農業人口為1854人，村莊主導產業以種植和商業零售業為主。建筑以晉北民宅為主，建設年代為上世紀50-60年代，地塊部分民宅因年久失修，門面破舊，沿街商店參差不齊，結構不一，影響街景美觀，低層高密度，浪費寶貴的土地資源。
三、規劃策略
黨的十六大提出統籌城鄉經濟社會發展要求，并進一步強調：“堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，促進經濟社會和人的全面發展?！币虼?，用城鄉統籌的理念和方法指導城中村改造規劃編制有其現時性和緊迫性，按照科學發展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉發展中的各種利益關系。
規劃目標：規劃協調城中村區域與城市拓展之間的關系，整合區域內土地資源，提出適宜的空間發展模式，合理配置公共資源，實現城鄉一體化與公共服務均等化，改善區域物質空間環境，體現城市地方特色，引導城鄉協調發展。
規劃思路與對策：
1、挖掘土地潛力，加強土地整合，增強板塊效益。
由于良好的區位優勢與交通優勢，需要充分利用其土地開發潛力，在有限的土地上，創造更多的經濟效益、社會效益、環境效益。城中村現狀土地分布凌散，從城市規劃全局性角度出發，規劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國有土地、共同開發建設的模式，以增強土地板塊效益，并進一步整體進行土地開發及市政基礎設施配建，提升了土地利用價值。
2、深化和落實上位規劃，服從城市整體利益原則
城中村改造規劃編制也是落實和深化上位規劃的過程。確定城中村土地利用功能要求以及建設強度。改造規劃編制中既要綜合考慮村集體經濟發展、村民安居就業等相關方面，同時還要保障城市公共利益，為公共設施留下建設空間，特別是落實規劃中確定的公共服務設施、市政公用設施等“五線”控制要求。以城市總體規劃的宏觀、長遠、全局性的布局為指引，尊重合理確定規劃區的性質及功能，注重規劃區的景觀規劃，體現城市景觀控制。
3、完善城市功能原則
應當在用地性質的規劃上，完善城市功能，利用環境優勢與交通優勢，改善城市居住環境，提升城市形象，完善城市功能。規劃從城市整體來布置，以振武路為軸線，形成合理分布并有機聯系的三大功能片區。
（1）中部的城市公共服務區
沿城市主干道振武路布置商務辦公、商業、教育和文化娛樂等城市公共服務設施，最大發揮該區域的區位優勢，完善綜合服務功能。
（2）北部和南部居住綜合區
位于區域的北部和南部，根據規范配置生活配套設施（幼托、文化、體育、商業、衛生服務、養老助殘設施）、社區綠地及慢行步道等，提升了城市形象，重新塑造了區域城市景觀，將該城中村改造為融入城市的新型居住社區。
4、保證市場可操作性
城中村改造工作由政府主導組織推進，適應市場經濟體制下城市建設的要求，注重規劃用地的確定性與市場經濟的多樣性相結合，合理確定用地，使規劃具有較強的宏觀調控能力和市場應變能力。在成本過大、強度要求過高的情況下，仍應在交通、日照、消防等規劃要求基礎上，制定適宜地塊強度指標，并統籌考慮下轉移部分容積率，以增強改造實施的可操作性。保持生態環境合理地安排各項建設用地，保持彈性，留有余地，形成一個有利于滾動開發和可持續發展的城市布局結構，創造經濟環境。
5、城市設計原則
規劃應當運用城市設計的方法，綜合考慮自然環境、人文因素和村民生活需要，對城市空間環境作出統一規劃，體現塞北特有的地域特色，通過對地塊與周邊總體形態把控的同時，
結合天際線、地租水平尺度，以內緊外松的空間形態，再現朔州邊塞地域特色。提高城市的環境質量、生活質量和景觀的藝術水平。進而提出地塊上有關建筑形態及公共空間形態的控制內容和指標。
四、結語
針對城市新區這種成片大規模、高水平、高品質開發的前提下，其城中村改造不僅要滿足安置遷建用地、改善城中村公共服務設施和提升城市功能等要求，更要滿足新區開發建設的需求，因此從推進城中村改造，進而加快城市開發建設方面來說，需對城中村改造重新認識，進行有效調控，塑造城市文化特色，從而促進城市的可持續發展。
參考文獻：
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城中村改造的必要性范文3
本文通過城中村改造的研究，對城中村改造項目中存在的問題和解決途徑進行了分析。首先，在城中村基礎理論的研究上，概括分析了我國城中村的現狀特征、背景成因及以及城中村存在的合理性及改造的必要性；其次，通過研究我國各城市城中村改造方式，總結城中村改造的三種模式，并對三種模式進行分析，了解各種改造模式的優缺點及適用范圍，同時加強了對三種改造主體之間的關系分析；然后，在研究城中村改造的基礎上，給出探討的一些建議。
關鍵詞： 城中村；改造模式；難點和建議
前言
目前，伴隨著我國經濟的快速發展，我國工業化的快速推進，我國的城市化進程不斷加快，城市用地問題也越來越備受關注。城中村的存在與發展以及由此帶來的一系列問題已經成為困擾我國眾多城市健康發展的重要難題，其已經成為一種新的“城市病”。
然而，城中村改造也是提高城市土地高效利用，促進城市發展的迫切需求。因此，城中村改造問題解決與否，直接關系到民生，關系到社會的穩定發展，也逐漸成為各大城市城市規劃建設中的首要任務。在建設社會主義和諧社會的前提下，各城市需要更加客觀認識城中村發展問題，深入探討城中村改造存在的問題，總結各大城市在城中村改造治理過程中的好的做法和經驗以及經典模式，從而根據自身城市發展的特點，選擇相應的發展模式進行改造治理，盡可能在改造的過程中使多方參與者利益得到滿足，減少利益沖突。
2城中村改造模式的分類
目前我國的“城中村”改造模式按照改造項目主體基本可以分為三類：政府主導型改造模式、村民主導型改造模式和開發商主導型改造模式。
政府主導型：這是一種自上而下的改造方式，政府直接進行投資，對規劃區內的城中村進行改造，解決村民的拆遷安置等所有問題，進行開發建設。
村民主導型：這種改造模式減少了政府的資金投入，改造資金由原城中村村民協商進行自籌資金，同時通過民主表決決定其改造方案，屬于自下而上的方式。
開發商主導型：在城中村改造過程中，政府將城中村的土地進行招標拍賣，由中標的開發商實施改造計劃。開發商按照市場化的方式進行綜合開發，負責土地的征用，城中村的拆遷、補償和其他安置工作，同時，這種改造模式的資金全部由開發商自行承擔。
3影響城中村改造項目成功的因素
3.1 政府支持
政府作為城市的管理者，在城中村改造中，科學規劃部署，合理制定城市的發展路線，在深入研究調查的前提下，結合城市整體規劃的指導框架，因地制宜地制定城中村的各種改造方案。關系到城中村改造問題最困難的事情就是拆遷安置工作，政府在其中既要照顧到村民的生活保障，又要確保改造工作不影響城市總體規劃，這是任何模式的改造都離不開政府的主要原因。同時政府為所有關心城市發展的人們提供一個交流的平臺，鼓勵各界人士為城中村改造工作獻計獻策、搭建平臺、政策引導、維護公平，為城中村改造創造良好的外部環境。
3.2 籌措資金
資金匱乏是全國城中村改造項目中普遍存在的問題。因為城中村改造任務相對繁瑣，拆遷的賠償、用地的清理、村民安置、基礎設施的配套、規劃設計施工的工程量相當巨大，需要的改造資金遠大于開發新區的建設成本。所以在城中村改造過程中我們面臨的難點問題就是，如何在保護失地農民利益的同時，提高土地利用效率，資金來源就成是城中村改造的瓶頸問題。解決資金來源及投資關系問題，即可突破瓶頸，解決城中村改造的關鍵問題。
3.3 利益均衡
在開發商主導型模式中，城中村改造中所涉及到的行為主體有三方面：政府、村民和開發商，他們為了維護各自利益在改造的過程中扮演著不同的角色。城中村改造實質就是調節三者之間的關系以達到利益均衡。 實際上，開發商介入屬于政府改造模式的一種變形，政府必須合理引導和嚴格控制，以避免開發商為了一味追求經濟利益，而損害村民和城市的長久利益。
對于政府來說，合理的安置能夠保障社會的和諧發展，城中村改造為城市發展獲得新的空間和活力，推動了經濟、城市和社會的發展。同時城中村改造，既要改善村民現有的生產和生活方式，完善村里的公共設施和基礎設施，又要以城中村優越的地理區位為開發商帶來的房地產快速升值的潛力，所以能合理處理政府、村民和開發商三者間的利益關系，是其實質問題所在。
5對城中村改造項目實施的建議
5.1政府應發揮的角色作用
政府在城中村改造項目的角色應該是規劃者、引導者、服務者和監督者。
首先，政府面對城中村問題，地方政府要深入調研，在城市整體規劃的指導框架下，因地制宜地制定城中村的改造方案。不同城市城中村的情況各不相同，同一城市不同區域的城中村的情況也不盡相同，所以要區別對待，不能生搬硬套，要符合城市發展的整體規劃。
其次，政府在城中村改造項目中要維護各方參與者的利益公平，特別是要維護廣大村民的根本利益。在城中村改造中，作為失地農民的村民始終是弱勢群體，政府要照顧到他們的心理感受，考慮到他們將來的生活保障等，做好拆遷安置工作。
5.2開發商要全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何開發商開發投資方關注的重點。作為城中村改造項目，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容?？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
5.3開發商應正確理解工程項目管理的內容
施工項目管理的內容是以研究如何高效率的實現項目目標為目的，以項目經理負責制為基礎，對項目按照其內在邏輯規律進行有效的計劃、組織、協調和控制，以適應內部及外部環境并組織高效的施工，使生產要素優化組合，合理配置，保證施工生產的均衡性，利用現代化的管理技術和手段，以實現項目目標和使企業獲得良好的綜合效益。施工項目管理是為使項目實現所要求的質量，所規定的時間，所批準的工程費用進行的全過程、全方位的規劃、組織、控制和協調。項目管理的目標就是項目的目標，其主要內容是“四控制二管理一協調”，即安全控制、進度控制、質量控制、費用控制、合同管理、信息管理和組織協調。
5.4施工單位應加強施工技術管理。
為了切實搞好技術管理工作，在工程施工的各階段過程中，要認真貫徹各項施工技術管理制度，不斷加強對施工技術工作的管理。施工準備階段施工技術管理要正確貫徹執行黨和國家的各項技術標準和技術規程。要加強對強制性條文標準的培訓，增強掌握標準、執行標準的能力，建立技術管理體系，制定技術、質量管理制度的同時，明確各級、各崗位技術責任制。組織各專業人員了解設計圖紙是否齊全，建筑結構與各專業圖紙本身是否有差錯及矛盾，標高是否相一致、預埋件是否表示清楚，工藝管道、電氣管道線是否合理等方面，審查圖紙，參加圖紙會審。
參考文獻：
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城中村改造的必要性范文4
關鍵詞：城中村 城市融入 社會斷裂
成熟的“城中村”，指位于城市建成區內，靠近城市中心區，是被城市用地包圍的村莊。而在成熟的城中村中的原住村民轉變為市民的過程，受到城市文化巨大的沖擊，不得不放棄原先的生活方式和價值觀念，適應新的角色、生活方式和價值理念，而這種轉變又由于歷史和現實原因存在很大阻礙。
一、城中村背景與村民城市化現狀
本論文選擇廣州楊箕村、武漢曙光新村和南京合班村三個帶有不同城市背景的典型的成熟的城中村作為研究對象。
（一） 廣州市楊箕村
該村地處廣州的主要交通干道，在中山一路和廣州大道的“夾縫”中，與廣州未來的CBD珠江新城比鄰，村中樓房雜亂無章緊密地排列在一起，村中村民大多都以出租房屋為生，是典型的成熟的城中村。該村于1992年，村中田地已全部被征且村子利用征地的錢進行投資，成為廣州首個“億元村”，村子的經濟條件富裕。廣州的高速發展帶來了大量的外來務工人員，楊箕村因為卓越的地理位置和錯綜復雜的外來人口和環境結構，在享受著4萬多外來人口租房帶來的經濟利益的同時，被外界和媒體貼上了“城市瘡疤”的標簽。同時，每年也會舉辦比較盛大的傳統活動，比如賽龍舟，村中的祠堂、牌坊數個，祠堂香火鼎盛。
在該村的訪談個案中，65歲以上的人群與65歲以下的人群呈現出完全不同的兩種狀況。65歲以上的人群對楊箕村完全認同和充滿眷戀在外部消極的觀點或者這個村子具有各項缺點的狀況下，他們仍然認為楊箕村各方面不錯。并且在村子拆遷后，大多數60歲以上的人群每天都會回到原來的村子，與同村鄉親相聚，焦心地等待著楊箕村的重建回歸。65歲以下的人群中一部分人留在楊箕村，一部分搬離楊箕村去更好環境居住的人。該人群主要依靠租金度日，富裕的生活條件下，游手好閑，與住在城中村復雜的外地人口來往較多，部分人染有不良嗜好，打架斗毆、黃賭毒。同時由于教育程度一般不高，主要職業都是包租公。若出外打工，大多是城市底層工作者。該人群同時也會由于職業、工作等原因結識城市居民，該人群接觸最多的仍是一起在楊箕村長大的鄉親，但與外來居住人口和城市居民都有一定交往。另外，此地長期居住的外來人口與楊箕村的業緣關系程度較深。
（二） 武漢市曙光村
曙光村位于武漢市東湖新技術開發區腹地，武黃、滬蓉高速公路在此交匯。該村地域環境優越，交通方便。大專院校、廠礦企業、商業網點云集。在改革開放中，曙光村逐步形成了工業、農業、服務業并舉的現代企業集團——曙光集團。曙光村可以說是一個在政府管轄下穩步發展的城中村。曙光村有自己的產業集團，近幾年集團發展良好，村民大多都有分紅。優厚的企業分紅、出租房屋的租金等等收入，使得村民們的生活富足，在社會保障、子女的教育方面都享受著與城市居民同等待遇。曙光村的變化發展是在政府的管理下進行的。曙光村的居民區規劃的相當好，房屋的高度、樣式以及房前空地都整齊劃一，像花園式住宅。并且，居民區門口有警衛，小區內安有監視器。
在個案中，曙光新村的房子裝修較為簡陋，門前有特定的地方種菜，而一些農耕器具、破舊的自行車三輪車也可看到。由此也可看出村民保留的農村習慣。同時，這里很多村民每年都有村里豐厚的分紅，但他們仍會重操舊業，如回收舊品、擺地攤等。村中的中老年人，因物質條件較為優越和戀土情節，從未想離開過。該人群表明過，如果該區拆遷，也會搬到曙光村內的另一地區，不準備離開曙光村。但閑暇時間三兩鄉親相聚、打牌、晚上散步甚至坐在門前發呆，似乎再無其他消遣。該人群的子女大多是一起居住，搬離的會常回來，他們子女交友對象主要是以前村中認識和以前在附近上學的同學。另外，此地租住的外來人口較少，一方面是由于政府規劃可出租房屋較少，另一方面是因為外來人口曾經帶來盜竊、暴力等惡性事件，與該村的業緣關系弱。
（三）南京市合班村
南京市合班村地處南京城鄉結合處，其內部自然的形成了一個商貿市場，兩邊有飯館、雜貨店、小型超市等店鋪，但主體為賣菜的個體商販，亦即通常意義的“菜市場”。巷道兩邊的房屋以老式的、兩層高的樓房為主。房屋的門前都掛著有“房屋出租”字樣的小木牌。由此可見，居住在合班村的外地人還是很多的。
留在合班村的基本是60歲以上的老年人，年輕人較少。該村環境雖然擁擠但較干凈。據個案，村民認為在村中的生活已經足夠安居，但治安不是太好。該村村民對我們這些不明身份的外來人員有較強的敵意，雖然有許多村民靠收房租為生，卻不十分歡迎外來務工人員，其交際圈僅限于本地人及長期在此處定居的外地人，警戒心較強。由于城中村房租較高，加之村子規模不小，村民之間已固定交際圈，與城市居民交往較少。該村的村民認為自己與城市居民別無二致。在此租住的外地人主要是在南京市內工作，與城中村的業緣關系較弱。
二、城中村村民市民化問題分析
綜上述，三個城中村所在城市具有不同的地方性文化以及經濟特點，尤以廣州的商品經濟與文化最為特別，但盡管地方性文化差異明顯，城中村村民在城市融入與市民化方面也各有少許差異，但是，不可否認的是，城中村村民在市民化方面具有本質上的相同點：（1）村民大都保留有農村習俗，與城市生活略顯格格不入。且村民在教育水平、思想觀念和職業技能上與城市存在差別。（2）盡管在參與網絡的程度和類別上存在差異，村民之間主要以血緣、地緣關系為紐帶形成的社交網絡信任度強關系緊密，大都存有互惠規范，信任程度較強。而長期居住的外來人口在“城中村”中社會關系網絡的建立主要通過業緣關系。（3）城中村村民對于外來人口都存有一定的戒備與抵觸。一方面，長期在此居住的外來人口對城中村的態度處于模棱兩可的狀態即排斥和依賴。并且，外來人口的素質較低，對城中村的治安、環境確實造成了不良影響。村民與外來人口具有一定的雙向排斥。另一方面，外部媒體和城市市民在一定程度上對于城中村持不友善態度，尤其媒體，曾一度強調城中村是“城市瘡疤”。
城中村村民在處于一個現代化的大都市中，城市融入卻有明顯的問題。而在不同地方性文化背景下的城中村都有本質上一致的特點，此中的緣由應追溯于時間上的因果。
各個城中村的出現都是由于城中村周邊的城市發展高速，在城中村的政策適應周邊環境的發展且城中村村民在文化與心理做好準備之前，城中村已不得不形成，在所處的城市、地區屬于異類。而這樣劇烈的周圍環境的變遷，政府與村民對此的遲鈍的反應，必然也不得不造成城中村與現代城市的斷裂。孫立方學者界定過中國的斷裂的社會：“斷裂的社會中其不同的部分幾乎是處于完全不同時代的發展水平，他們之間也無法形成一個整體的社會?！倍@樣的定義，與城中村有所相似，但又有所不同?？梢哉f，城中村與現代城市之間的斷裂只是指他們的精神文化以及精神文化所影響的方面處于完全不同時代的狀態，無法交融形成一個整體的社會。
城中村周圍地區的發展，逐漸使城中村村民一直依賴生存的環境斷裂，所處的城中村與周圍的高樓大廈天壤之別，自己的村子于繁華城市孤零零地存留，并且城中村村民在沒有完整的政府政策的優待下，無法適應這種劇變，心中自然而然產生陌生與疏遠感。同時，城中村在形成初期與城市之間在經濟上存在極大的差異，但隨著城市發展帶來大量的外來務工人員和高價地價，使得城中村具有特有的經濟模式，即村中分紅與出租房屋提供了優厚的經濟基礎，甚至在廣州這樣商品經濟發達的現代城市，村民的收入還高于大多數市民，也使得村民不必向城市融入，減弱村民向城市融入的積極性，正是這樣也致使了斷裂的加深或者惡化。不過，這也表明城中村的經濟物質方面又依賴于城市所帶來的裨益。也由于村民的文化理念、收入水平和政府政策等方面原因，城中村村民的教育水平以及職業技能較低，造成他們就職于城市渠道的狹隘性，而職業正是融入城市的主要手段。城中村這一以地域、血緣為紐帶形成的社交網絡也與現代城市截然不同，一方面村民緊密的社交網絡對村民向外融入造成阻礙，一方面城中村的社交網絡與城市的社交網絡并不相同。另外，隨著城中村對外來人口容納的數量的增多與外來人口的較低素質，衍生出較多治安與環境問題，媒體對此的大肆渲染和政府為地區進一步發展所制定的政策，“臟亂差”成為外界對城中村的最多的認知，直接導致大多數人對城中村作污名化處理，造成了城市市民與城中村村民之間的一定的雙向排斥，即城市市民認為城中村村民具有陋習與市民之間差距較大，并且城中村村民往往因為房租和拆遷一夜暴富，市民對此表示有一定的不平衡；而城中村村民認為城市市民對他們的某種“誤解”產生敵意，媒體對城中村的負面報導比比皆是，因此，兩者在態度上存在一定對立排斥的狀態。
因此，城中村與現代城市的斷裂一開始是不論經濟或者物質方面處于完全不同時代的發展水平，可是現在更多是指，在同一地域以及在經濟相依存且物質水平一致的狀態下，城中村村民與現代城市市民之間從精神文化以及精神文化所影響的行為直至社交網絡都存在根本上的斷裂。
這種斷裂使城中村村民失去賴以生存的環境，而村民融入現代城市，又由于教育與職業技能較低，手段狹隘，文化精神方面相去甚遠，外界對他們的污名化處理，政府政策對城中村的輕視等，最終造成大部分村民難以完全或者很好的融入現代城市，市民化難以完成。所以，在物質水平較高的狀態下，城中村村民更愿意盡量回到原來的生存環境狀態，具有歸屬感和熟悉感，對于城市的融入的意愿并不強烈。當然，城中村村民中的青年融入城市的積極度較大，這是由于該人群接觸的人群頻率更高且頭腦更靈活，向現代社會融入的意愿強烈，希望融入更為個人主義、更具競爭性的世界，開創一種個人發展的新的可能性。但由于以上的原因，有不少城中村的青年依舊難以融入城市，不過狀況也確實好于中老年。
值得提出的一點是，根據對三個城中村的調查，他們之間也存在不少差異性。這是由于每個城中村所處的環境被破壞的程度不同，以及外界關系途徑上處理方式不同。
三、結語
由本次調查的三個城中村為例，可看出我國成熟的城中村村民市民化的問題存在的真正阻礙是社會的斷裂問題。在這一問題上：（1）.政府扮演了重要的角色，在對于城中村的出現以及如何培育城中村村民使其與市民在各方面待遇相一致、改善城中村的規劃等從城中村本身轉型上出發是一個重要的落腳點。而非聽之任之城中村的發展，直至其發展成為所謂的“城市瘡疤”，城中村村民在現代城市中固守與城市文化不同的鄉村文化變成城市中的異類，再在經濟發展的要求下，強行改造，絲毫不關注城中村村民個體早已與城市相異的精神文化狀態。這只會使村民在現代都市下更為無所依靠，無歸屬感和熟悉感。（2）城中村村民自身融入城市的動機不足。在優厚的經濟基礎下，城市對城中村村民的拉力不足，同時城中村村民之間堅固的社交網絡足以他們愉快地生活加之城中村村民與城市居民之間的雙向排斥。城中村村民向城市融入的動機較弱。（3）我們需要強調的是，城中村村民融入的必要性。就現狀而言，城中村村民融入城市的不順利不影響村民與城市的發展，甚至城中村作為便宜出租地更是容納城市所需的外來務工人員。但是，放之長遠角度，城中村村民把握良好的資源卻不懂得增強自身的教育與技能，最后融入城市的形式都是拆遷改造，帶著一筆豐厚的金錢進入城市，卻失去原有的生存的環境，如何使用資金、如何真正適應現代城市生活他們全部需要重頭來過。就此，那些垂暮老人又該如何？年輕人又有什么機會融入城市？們在城市中又會產生什么影響？城中村村民個體在城市的“新生活”令人堪憂。
參考文獻：
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城中村改造的必要性范文5
“城中村”中的鄰校村是近年隨著高校校區擴建而衍生出的一個特殊村落，高校的發展（具體表現為大學城的建設）極大地帶動了此類城中村第三產業的興起和租房市場的需求。
一、 武漢市洪山區黃家大灣湖光村二組的現狀調查
本文將以武漢市洪山區黃家大灣湖光村二組為例，對其空間形態進行描述、分析，考察村內的學生、租戶的日常生活及其與外部環境的關系，探究各人群對居住空間生產和分配的需求。在此基礎上，提出基于居住空間正義的鄰校城中村更新發展建議。
（一） 物質形態調查
湖光村東臨先鋒村、武漢科技大學城市學院，南臨磨山團湖，西臨溏淋湖、五家湖，北臨五家湖與中學。轄區總面積4000畝，陸地2445.78畝，水面800畝，耕地454.22畝，其他面積300畝。共分4個組，總戶數466戶，總人數1200余人。
其中的湖光村二組東北部緊鄰武漢科技大學城市學院，落雁中路自東向西將其一分為二（見圖1）。2000年以前以農業為主，人口100余戶，多為1層樓房，耕地大致位置在宅基地的南側與東北側；村民主要從事種、養殖業，人均年收入1萬元。2000年城市學院在其東北部落戶，隨著校區范圍擴大，在隨后近5年的時間內，將村民耕地收購近2/3，村內近3/5人口失去土地，失地者基本由城市學院出面安置。
目前，湖光村二組現有宅基地區域占地面積17590平方米，建筑基底面積12860平方米，建筑總面積24780平方米，多為磚混結構，層數多為2-3層；經濟技術指標極不合理（綠化率＜10%；建筑密度73.12%）。村內南部的綠地，已有村民正在蓋房，準備用作出租之用。可以想見，以后的建筑密度會更大。
村內主要道路縱貫東西（現為城市干道落雁中路東西向分割），其它附屬通路大約有3條（南部2條，北部1條）。北部為斷頭路（居民占用道路擴建住宅或者堆放雜物導致道路不通）。道路最寬處為2米，最窄處為0.9米（除落雁中路外），勉強容納2人并排行走。
民房體量較小，體現出典型的小村鎮住宅空間形態。靠近落雁中路南北兩側的建筑基本以下部餐飲、超市加上部住宅（即下店上宅）為主要平面形式。以此區域為中心，兩旁漸次為網吧、旅館（出租給學生或附近的年輕上班族）以及村民自住房。這是符合住區的功能分區邏輯的，即公共區域或外來人口靠進主要出入口，私密區域（原住民）則遠離主要交通流線，相對安靜，降低干擾（見圖2）。
典型建筑一：該建筑于1995年建成，平面為矩形，底層出租給外來個體經營戶，上層為自住。屋頂本是平屋頂，后來由于排水不暢而加蓋坡屋頂，基本無專業設計的痕跡，西側有搭建的房間（見圖3）。上宅下店式建筑，多緊鄰主要道路，樓梯窄小曲折，內部空間大小不一，多在原有房屋基礎上進行了加建改建，某些房間無法自然采光。
總體來說，村內建筑都未經過專業設計，形成狹長的封閉空間。部分朝向較差（偏東西向），互相遮擋造成死角，通風和采光不利。
（二）使用人群形態調查
村內大部分年輕男性村民都外出打工。留在村內的人口中，年輕女性村民基本在城市學院從事保潔、執勤等工作，老人和孩童全天在村內活動。有超過2/3的村民將自有住宅出租給外來個體經營戶，賺取租金，他們當中的又有超過一半因各種原因，本身并不居住在村內。因建筑密度較大，常住人口日常生活相對簡單，對公共交往空間要求較低。閑暇時只能在小巷子（寬大約1米）或寬度只有1-1.5米的院子里聊天，或是在城市學院入口廣場處休憩。村內有一麻將館為平日娛樂之用。學生作為一個穩定地消費群體，加上外來的租房商人以及仍在原地居住的村民，共同構成了戶外空間使用人群。
由于學校每年有寒假和暑假，學生租戶的總數量因此一直在不停的變化之中，在假期會離開租房回家，假期結束，即每年的2、3月和8、9月份是租房高峰期，大量的假期退租空房則會被一搶而空。
村里的小型超市和開水房是具有極強公共性的空間，這些場所能創造碰面和近距離接觸機會。學生租戶、年青上班族、學校后勤集團的員工等均在這些地方打開水或者購物。從個人和社會的角度看城市的話，城市（地域）就是一個高密度的社會交往空間――正是高密度的社會交往，使城市（地域）空間具有了情境性質以及人文色彩。這些空間把租住在村里的人們聯系在了一起，使得其擁有共同的生活體驗，形成了交往的基礎。
二、更新建議
上文所述這種村落式的居住空間是一個整體，這里的老人不會被幽閉在家，這里的孩子想找個玩伴不會需要特別約定……這里到處是共同生活與人際交往，這就是一種社區，具有統一認知的凝聚力。滿懷熱情的專家學者們埋首于構思精巧的設計圖紙，似乎居住區的美好形態就等同于高層電梯住宅的挺拔身姿，大氣的綠地、廣場……但是，這種大一統的美化工程也造成了空間與社會的碎片化，城市多樣性的消失。從單體建筑設計來說，這類村落毫無歷史“文脈”的痕跡可循，又不能體現居住建筑的時代感。然而，從城市多元化的角度來看，保留這些村落并使其成為夾縫區的“原創”性風景線，城市的特征才是完整的，由此衍生出來的發展也才是可持續的。
從利益方面看，資本從不關心個性與歸屬感，它需要的只是空間生產與再生產的便利。當整個城市舊貌換新顏之時，我們真的能夠忘記，這些閃亮的城市更新背后有著怎樣的故事？有多少人“被強拆”、“被失業”，這其中又有過多少反抗、失敗與無奈？社會需要一種公正的、符合時代潮流的價值觀――居住空間正義。在制定居住空間生產和分配的基本制度的時候，必須兼顧這兩個領域中所有公民的基本權利和義務。
基于此，我們認為，鄰校城中村應借助高校的發展實現自身更新，而不是簡單地被清除，在改造更新的過程中，應充分認識到當地原住民（以及租房個體業者）參與的必要性和重要性，他們知村懂校，某種程度上比城市決策者（或某些專業人士）更為熟悉自己的土地和房屋，更有生存之道。
從技術角度看，高校的鄰校村能夠為高校的后勤服務提供必要的補充：滿足某些學校之外的居住要求和消費需求。鄰校城中村處在城、村、校三者的交匯點上，成為聯系高校（大學城）和城市空間的緩沖區，為大學生們提供了一個過渡空間。以湖光村二組為例，在更新過程中，可以考慮保持村落自組織肌理（即目前商業區、出租區、自住區的分區模式）。在拆除必要建筑，提升居住環境質量的同時，為相鄰高校在校生提供有益零售、餐飲或租房服務，以保留村落的傳統人脈關系與場所記憶。此外，應注重公共交往空間的整體塑造，使其成為大學生們人際交往的重要補充。
立足于自建機制和政府指導相結合的主動更新模式，才能協調好多方面的利益關系，減少乃至消除不必要的流血事件，實現社會的和諧發展。
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城中村改造的必要性范文6
【關鍵詞】舊城改造 武進區 現狀 必要性
引言
武進區地處江蘇省南部，介于南京、上海之間。全區總面積1246.64平方公里，轄14個鎮、2個街道、1個國家級出口加工區、1個國家級高新技術產業開發區和1個省級開發區，戶籍人口近101萬，常住人口160萬。武進是吳文化的發源地之一，擁有5000多年的人類文明史、2700多年的古城建設史和2500多年的文字記載史，自古人文薈萃、英才輩出。自改革開放以來，武進經濟迅猛發展，綜合實力不斷增強，經濟和社會發展水平在全國縣級區域經濟中始終處于領先地位。在歷屆“中國農村綜合實力百強縣（市）”評比中均名列前10位，是“中國明星縣（市）”、“中國首批小康縣（市）”之一。2010武進從全球近千個競爭項目中脫穎而出，一舉榮獲2010年度“迪拜國際改善人居最佳范例獎”。[1]
為有效改善武進區的環境面貌、提高武進區市民居住質量，必須走群眾路線做好舊城改造，讓更多百姓受益。近年來，武進區將提升城市品質作為提升區域競爭力的重要手段，重點從構建和諧社區和提升城市宜居宜業程度兩方面著手。在新城區，主要通過引進新項目，發展新產業，吸引新人群，營造新生活方式為重點，建設產城互融的魅力新城。在舊城區主要按照“以人為本，再造環境”的思路，按照“減量、增綠、留白、整容”的策略，逐步完善和改造舊城區的公共服務設施和基礎設施，凈化、美化、活化舊城區主要街道和兩側建筑，在保留城市發展痕跡和歷史記憶的同時，致力創造更宜居的城區環境，提高市民的幸福感和文明素質。
本文從武進區舊城改造入手，主要介紹了武進區老舊小區的現狀和問題，同時解讀了舊城改造的相關政策，并重點探討了武進區舊城改造的必要性。
1、武進區老舊小區的現狀及突出問題
據統計，武進中心城區建于1998年前的老舊小區共有134個，建筑面積340萬平方米。隨著經濟的高速發展，中心城區老舊小區與城市格局、經濟模式和生活方式已明顯暴露出與現代社會的不適應，影響了居民的生活環境，集中表現為樓道臟亂差、車輛亂停放、功能過度集中，房屋破舊、居住擁擠、交通阻塞、環境污染、市政和公共設施配套落后等問題。
存在的突出問題如下：
（1）小區基礎設施差。老舊小區建設之初主要是為解決居民的住房困難問題，由于小區的規劃設計標準低，配套設施不全，整體布局先天不足，導致基礎設施嚴重不足，主要表現在：一是舊小區普遍綠化面積較小，沒有園林設計，綠化功能單一，檔次低下，管理維護投資不足。二是機動車停車位缺少，在改造中如果要增加機動車位，一般要占用便道。無自行車棚或自行車棚內衛生狀況差。三是居民體育健身和文化活動空間較小。四是老舊小區居民樓的垃圾道極易造成鼠害或滋生其他傳染病，而現在的住宅樓設計中已經取消樓內垃圾道。五是小區道路老化，有些小區沒有路燈和庭院燈。六是上下水管網嚴重老化，化糞池無人清理，經常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。七是有的小區沒有煤氣或天然氣，小區居民使用煤氣罐，生活不便。八是由于各種原因有的小區很難封閉或根本沒有封閉，也沒有物業管理，任何人都可以自由進出小區，居民安全受到威脅。
（2）各項管理費收取難。老舊小區產權呈多元化格局，業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大，承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務;承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。對于個別有條件實行物業管理的老舊小區，物業管理收費困難是一個突出的問題。除居民的住房消費意識淡薄等原因外，沒有與小區管理情況相適應的物業收費標準，也是一個不容忽視的因素。
（3）治安隱患大。具有一定規模的老小區，其進出口通道較多，四通八達，進行封閉整治后，雖然相應減少，但也只能做到半封閉管理。小區自行車棚無人看管，自行車電動車丟失嚴重。小區沒有專職保安和監控設備，小區治安狀況難以改善。
（4）物業管理介入難。對老舊小區實施物業管理，應該由開發單位按建安造價的1.5%提供物業管理啟動資金，由于啟動資金無法落實，加上基礎設施老化、物業費收取困難，物業管理出現空擋，社區居委會只能勉為其難地承擔環衛清掃保潔任務，小區物業管理無法良性循環。
因此，實施舊城改造已經成為刻不容緩、迫在眉睫的一件大事。全面實施舊城改造，將直接惠及廣大市民特別是舊城區的千家萬戶，必將極大改善群眾的居住條件，提升人民群眾的生活水平和質量。與此同時，實施舊城改造也是城市建設的重要內容，是一個城市走向現代化的必然階段，是改善城市環境、提高城市品位、造福人民的一項重大舉措，對于拓展城市發展空間，提高城市綜合競爭力，推進全區經濟社會發展都具有十分重要的意義。
2、舊城改造的政策解讀
實施舊城改造是全國上下的共同號召。新一屆中央政府對舊城改造工作高度重視，總理明確提出，新型城鎮化是以人為核心的城鎮化，在因地制宜推進城鎮化的過程中，要注意防止城市病，不能一邊是高樓林立，一邊是棚戶連片。新一屆政府決心進一步解決城市內部二元結構問題，加快城鎮化進程。
2.1國家有關舊城改造的政策解讀
2007年，《國務院關于解決城市低收入家庭困難的若干意見》提出，加快集中成片棚戶區的改造。2008年，為了應對國際金融危機對我國經濟帶來的負面影響，我國政府出臺了兩年總投資達4億元的經濟刺激方案，并再次啟動了“安居工程”。2009年12月，住房和城鄉建設部等部委印發了《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建?！?009】295號），提出用五年的時間基本完成集中成片城市和國有工礦棚戶區的改造，有條件的地區爭取三年時間基本完成。
2012年，住建部出臺了《關于加快推進棚戶區（危舊房）改造的通知》（建?！?012】190號）。2013年，《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》（國發【2013】25號）正式出臺，提出2013年至2017年改造各類棚戶區1000萬戶，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設水平不斷提高。2014年，《國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》（【2014】36號），提出 各地區要進一步摸清待改造棚戶區的底數、面積、類型等情況。區分輕重緩急，結合需要與可能，按照盡力而為、量力而行的原則，有計劃有步驟地組織實施。優先改造連片規模較大、住房條件困難、安全隱患嚴重、群眾要求迫切的棚戶區。[2]
2.2 常州市有關舊城改造的政策解讀
2010年，常州市政府印發了《常州市市區老住宅區整治提升工程實施方案》的通知（常政發【2010】56號），明確指出按照“兩全面、一結合”的總體要求，對我市市區已實施整治的成建制老住宅區進行“回頭看”，全面開展提升工程;對我市尚未實施整治的非成建制（企事業單位職工宿舍、零星住宅樓）老住宅區，全面開展整治工程;結合停車設施建設和安防設施建設工程，進一步完善老住宅區配套設施功能，改善居住環境，落實長效管理措施，構建和諧物管，創建和美小區。[3] 2011年，常州市政府印發了《常州市市區危舊房城中村改造管理辦法》（常政規【2011】3號），明確指出危舊房、城中村改造應當遵循政府主導、以區為主、科學規劃、依法進行、成片改造、分步實施的原則。[4] 2013年8月，常州市政府印發了《常州市市區三改工作實施意見》（常政發〔2013〕125號）的通知，明確指出三改工作是解決低收入家庭住房困難、改善居民居住條件的重要民生工程;是提升城市形象、完善城市功能的重要舉措;也是構建和諧社會的客觀要求。[5]
3、武進區舊城改造的必要性
3.1實施舊城改造，節約土地、降低能耗、低碳環保。
舊城改造的主要目的是從根本上解決舊城區存在的問題，一方面可以提高居民的幸福指數，另一方面確保城市社會經濟的持續發展。舊城改造過程中，避免了大拆大建，節約了成本降低了能耗。在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，舊城改造也是拓展建設空間、保障發展用地的重要途徑，是推進節約用地、低碳生活的重要內容。武進區舊城改造，不再是局部改造的小打小鬧，而是結合所在地塊的特點和控制性規劃等情況，合理整合周邊土地資源，實行連片整體改造，逐步完善了城市功能，改善了百姓居住條件，并大大降低了能耗節約了資源。
3.2實施舊城改造，是民心所向，也是構建和諧社區的需要。
實施舊城改造，是加快建設現代化大城市、提高城市品位的迫切需要，也是廣大老百姓的殷切期盼。一個環境優美、安全舒適、文明和睦的生活空間，對于形成和諧的人際關系，維護社會安定團結有著十分重要的意義。舊城改造的目標，是努力尋求社會效益、環境效益和經濟效益的統一。其意義不僅在于保障住戶基本的居住條件，簡單改善、維持社區秩序，還在于可以協調社區內各方面的關系，化解各種不平衡、不和諧因素引發的社會矛盾，從而構建和諧社區，維護社會穩定，營造和諧的居住環境。實施舊城改造，已經成為人民群眾的普遍期待、成為社會各界的共同呼聲，政府有責任、也有義務盡最大的努力，幫助群眾解決問題、改善生存條件，努力順應群眾過上舒適美好生活的新期待，讓更廣泛群眾共享城市發展紅利。
3.3實施舊城改造，是打造宜居城市、改善人居環境的具體體現。
隨著經濟的快速發展，群眾對生活居住環境的要求越來越高，要求建設“生態、人文、精致、宜居”城市的愿望越來越迫切。武進區占據著常州城區的半壁江山，實施舊城改造工作是打造宜居城市、改善群眾居住條件、建設魅力城市的一項十分關鍵的工作。近年來，我們通過深入開展“三改”活動，城市面貌日新月異，人居環境也得到了明顯改善。通過全面的綜合整治，使老舊住宅小區原有毀損的道路及時得到修補，嚴重缺失的照明設施及時得到增設，方便了群眾出行得到了群眾的認可。同時，私搭亂建各類違章建筑被拆除，騰出的場地用來建設綠地、停車場和休閑健身活動場所等等。居民居住的條件改善了，環境優美了，心氣也就順了，精神文明建設水平自然會得到提升。
3.4實施舊城改造，是加快新老城域融合，展示城市美好形象的需要。
小區是城市的細胞，伴隨著城市建設步伐的加快，一批批環境優美、功能齊全、管理先進的新建住宅小區如雨后春筍般涌現出來，給居民們帶來強大的視覺沖擊和心理感受，已經成為展示城市建設和管理水平的重要窗口。然而，一些老舊小區相比之下就黯然失色，老舊小區的“臟、亂、差”狀況，甚至在一定程度上嚴重影響到城市形象?？梢哉f，老舊小區的居住面貌得不到根本改觀，提升城市內涵和整體形象就是一句空話。從武進區已完成的改造項目來看，改造后的老舊小區都達到了整潔干凈、亮化美化的要求，從而較好地融入了現代化的城市格局，增強了城市的吸引力和輻射力，也為展示城市形象錦上添花。
3.5實施舊城改造，是改善投資發展環境，促進招商引資的有效手段。
一個地方投資發展環境的好壞，直接關系到招商引資的成敗，也影響著經濟發展的速度和質量。一些發達地區之所以能讓大項目招得來、留得住，其中一條成功的經驗就是投資環境好，城市功能完善，配套設施齊全，為投資者創造了一個舒適、便利、高效的發展環境。近年來，我區積極推進舊城改造，致力于優化投資環境，引進了一批項目入駐。但是目前，城市功能不夠完善，配套設施也不全，仍然在一定程度上影響到了投資商的信心。要想留住大客商、大企業，打造投資圣地，就必須大力實施舊城改造。也只有落實好舊城改造工作，完善城市功能，提升城市品位，才能從根本上改善投資環境，增強城市吸引力，吸引更多的客商投資，繼續加速我區經濟發展。
4、武進區舊城改造的進程
自2006年起，武進區政府將老小區整治工作納入全區民生實事工程，每年投入300萬元-1000萬元不等資金，相繼完成了老小區雨污水分流改造、常武路立面出新以及花園新村、北建新村、城中花園一期、灣里新村、花東一村、花東二村A區、B區、C區、花東三村、花東五村、武柴新村、中涼新村、欣達園、汽修公寓等共計約120多萬平米的老小區綜合整治任務。同時，結合老小區整治工作，在有條件的老小區同步開展停車位整治，在花東一、二村、城中花苑、豐樂公寓、中涼新村、欣達園、陽湖世紀苑等一批老小區中新增停車位2000多個，有效緩解了部分老小區的停車難問題。
2013年起，武進區全面啟動成片式舊城更新工程。2013年列入年度計劃的全區舊城改建項目共38個，按照計劃實施完成項目25個，完成征收國有土地面積1216.03畝，征收戶數1756戶，征收房屋面積55萬余平方米，征收費用約33.43億元。其中城區老舊小區改造包括花園社區35萬平方米、中涼社區10萬平方米，共投入約4700萬元，受益群眾十幾萬人，真正做到花小錢辦民生實事。還有古方路、人民中路、老花園街等道路的提升改造，湖塘老街等背街小巷路段的路燈亮化等工程，受到群眾一致好評。
2014年度，武進區舊城改造繼續進行，總改造占地面積（范圍內涵蓋的建筑面積近120萬平方米）約65萬平方米（其中城中村22.3萬平方米、商品房及其他42.7萬平方米）。改造內容具體包括：單元樓道內墻涂料刷新、破損落水管整修和更換等房屋本體修繕及公共衛生設施、設備整修;小區內道路及道板整修，雨污管網檢查、疏通、改造;增設報欄、健身點、文化站、宣傳欄、告示牌等。
經過整治，老小區房屋本體部位進一步完好，功能設施、綠化環境、治安狀況得到明顯改觀，特別是一些敞開式老小區整治后完全封閉，具備了引入物業管理條件，居民的居住環境得到極大改善，得到了政府和群眾的一致好評。這些項目的實施，全面提升了城市形象，為城市建設提供了有力保障。
結 語
舊城改造是一個復雜的系統工程，在新形勢下城市化迅速發展的今天，舊城改造還有很多值得研究和創新的地方，我們要繼續探索，找出更多適合武進區的舊城改造之法。從而進一步改善城區居民的居住環境，優化城市空間布局，增強城市功能，促進城市土地科學合理利用，全面提升我市城市化和現代化水平，努力構建“和諧宜居新武進”。
參考文獻
[1] 引用武進區政府官方網站，武進概況，引用時間2014年10月20日
[2] 《國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》（【2014】36號）
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