前言：中文期刊網精心挑選了廉租房的弊端范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
廉租房的弊端范文1
關鍵詞：濟南市 廉租房制度 后期管理 改進方案
目前濟南市廉租房實物配租現狀的幾大特點：濟南市廉租房申請及發放程序透明、公正、高效，深得人心；濟南市廉租房“廉價不廉質”，設施配置齊全；廉租房區域分配地理位置優越，便民利民；政府對保障性住房的投資力度將會進一步加大；多種制度多管齊下，解決城市低收入居民住房難的問題。
一、濟南市目前廉租房后期管理存在的問題
廉租住房保障是一項長期性的社會保障工作，涉及面廣，政策性強。濟南市廉租房保障以集中建設廉租房小區為主，在保障后期管理過程中，反映出一些具體問題，總結如下：
1、廉租房監管制度不健全
例如，部分對象以家庭困難或儲存住房專項資金為由，未履行繳納房租的義務。我們采訪到的很多居民都是來自社會底層，曾經因為沒有房屋居住而在外風餐露宿。市井之人并不能夠完全做到同情達理，明曉是非，他們有時蠻不講理占據房屋，卻以各種理由搪塞，拒交房租。又如，出現轉租、空置房屋、改變房屋用途情況，取證困難。
其次，廉租房退出機制亟待完善?！度嗣袢請蟆纷罱囊粍t消息――去年以來，湖南省常德市有1.2萬名城鎮低保戶在成功就業后主動退出低保，將這份保障讓給那些更加需要幫助的人。這樣的消息讓人感到溫暖而又振奮，但是我們無法要求所有人都有這樣的覺悟。只有機制――合理的、完善的機制，才是治理弊端的利器。
2、廉租房安全隱患問題。
各街道將轄區內勞釋人員、曾吸毒販毒人員等，難管、不好管人員安置到廉租房小區，誘發矛盾極大，安全隱患相對集中。雖然新居多位于鬧市和繁華地段，但新居內的居民卻來自環境相對較差的社會底層，因而很多人由于長期受周圍不良社會風氣的影響，養成了游手好閑的習慣，不服管理和約束。這些閑雜人員集中居住，矛盾極易激化，這樣，他們不僅被社會人貼上了“不良公民”的社會標簽，而且確實在實際中給轄區工作人員的管理帶來了相當大的困難。
同時，小區圍墻鐵欄桿、過道、環境樹木人為破壞嚴重，愛護家園自覺性有待提高。住戶安全意識淡薄，樓道亂堆垃圾存在火災隱患，小區時常發生內盜和外盜現象，偷取鐵欄桿等。
二、針對目前濟南市廉租房出現的問題提出的相應的建議
1、在幫扶機制方面
首先，社區街道負責人要發揚黨員先鋒作用積極組織廣大居民認真學習有關政策和規定，倡導他們轉變就業觀念，不要讓他們背負思想包袱，并積極為其再就業想辦法出主意?？梢晕照憬鹊亓夥亢笃诠芾碚撸喾铰撓抵苓吰髽I，爭取適合此類群體就業崗位。其次，對空巢、孤寡老人及重度殘疾人搞好結對幫困工作?？梢猿闪头龌?，呼吁社會捐款。針對孤寡、空巢老人、殘疾人生活不便的現狀，應充分發揮黨支部聯系紐帶作用及模范先鋒作用，以志愿者服務形式對每位孤寡、空巢老人、生活不能自理的殘疾人建立一幫一結對幫扶，幫助他們料理家務、護送其就醫等。組織他們參加各種健身活動，觀看露天電影等文藝活動。
其次，濟南市應致力于把廉租房住宅小區打造成居民的精神樂園。如在小區內建立了體育活動中心、文化服務站等便民場所，購買設備成立藝術團、腰鼓隊，開放圖書室、娛樂室，讓入住群眾感受濃厚的文化和休閑氛圍，豐富他們的精神生活。房管局干部還可以與低保特困家庭結對幫扶，逢年過節走訪慰問；同時發動社會力量組成志愿者服務隊，走進困難家庭提供服務。
2、在廉租房的監管制度上
首先，我們倡議，應對未按規定繳納房租的居民在了解信息后區別對待。如對完全沒有勞動能力暫時繳不起房租的困難家庭，可以嘗試提供參加社區、物管組織的清潔、除草等勞動的就業機會，在勞動報酬中扣除款項，相信會收到一定效果。而對有能力但故意不繳納房租的住戶，應按照社區、街道法制綜合規范，采取強制執行的方式，避免擴散效應。
其次，廉租房退出機制亟待完善。完善廉租房進出機制勢在必行。這不僅有利于后期管理，同時也體現制度的嚴密、科學，使其更具人性化。
3、在廉租房安全問題上
首先，為避免矛盾激化，減少安全隱患，房管部門應在各街道建立定期考核機制對入住人員實行告知制度，向其宣傳廉租住房政策法規；對吸毒、販毒、勞釋人員分散安置，對街道推薦安置的人員由各街道協助后期管理。
其次，一是物管定期巡查樓道等公共場所，加強消防安全整改；二是針對偷盜現象，加大資金扶持力度，形成24小時巡邏機制，白天每幢守樓護院，晚上夜巡，每幢參照商品房，成立住戶代表委員會共同管理，出謀劃策。
三、結語
住房保障始終是一個負責政府對廣大低收入家庭住房困難所承擔的責任和義務。廉租房制度，作為我國住房保障體系構建的一個部分，正扮演著愈來愈重要的角色。雖然現階段，全國范圍各省市，包括濟南市的廉租房制度的運行存在一些不足與問題，但是，通過我們自力更生，總結前期實施教訓，再加上借鑒成熟地區的先進經驗，有助于廉租房制度的不斷向前推進。筆者相信在可預見的將來，我國廉租住房制度必將走向完善成熟，真正起到應有的保障功能，實現“大庇天下寒士俱歡顏”這一中國人千百年來的偉大理想。
參考文獻：
[1]梁紹連.國外住房保障運作模式比較分析．上海房地，2007;07
[2]鄭征．三管齊下保證居民住房― ― 國外中低收入家庭住房政策經驗．中國投資，2005;11
廉租房的弊端范文2
一個時期以來,關于經濟適用房形成了兩種對立的觀點。
第一種觀點認為,在目前的制度環境下,經濟適用房存在著防不勝防的問題,在制度缺陷沒有得到根本改善的條件下,應當加快推行廉租房制度,緩行經濟適用房制度;第二種觀點認為,盡管經濟適用房制度存在這樣那樣的問題,但是,還是應當在不斷完善中繼續推行經濟適用房制度。
筆者持第一種觀點。而且,不難發現,目前已經暴露出來的經濟適用房制度的弊端,有力地支持了第一種觀點。我們將這些弊端概括為五個“陷阱”。
第一,申購“陷阱”。各地在申購經濟適用房中出現的問題可以分為兩類,一是弄虛作假,騙取經濟適用房。例如,經濟適用房數量有限,登記戶數眾多,要對每批申購登記號進行搖號,以決定該批次的得房者。然而,在搖號結果中竟出現了連號中簽的怪事。又如,當驗證搖號中簽者的身份證號碼時,居然發現登記者的身份證號碼全是1。經查證,這些都是有人在造假。二是根本無法甄別申購者的收入財產狀況,進而導致一定數量的經濟適用房賣給了不符合條件的申購者。在收入和財產申報制度不存在、不健全的前提下出現這種情況,完全是預料中的事情。曾有報道說,江西省開通省長熱線,接受申請經濟適用房的不實舉報,一時間電話被打爆。這說明什么?很簡單,問題太多。如此多的問題,怎樣一一查實?這基本是不可能的。有問題,又無法查實,怎樣合理配售經濟適用房?
第二,租售“陷阱”。經濟適用房不能出租,不能在市場上出售,至少在一定時間內應當是如此,這是其制度設計的題中應有之義。否則,經濟適用房就和商品房沒有區別了。但是,由于不該申購者購得了經濟適用房,出租、出售獲利就成為其最優選擇。有關經濟適用房違規出租的報道已經屢見不鮮。當然,由于經濟適用房大多建在郊區,交通不便,有些業主為了上班、上學方便,就到市區租房,將經濟適用房出租,以租養租,這尚屬情有可原。但反映的問題是,經濟適用房的選址兩難。另據報道,不少業主為了規避被查處的風險,通過中介,在直系親屬間自賣自買,將滿5年的經濟適用房“轉正”為商品房。按有關規定,購買經濟適用房滿5年的,出售時應當按照當時同地段普通商品住房和經適房差價的一定比例交納土地收益等價款,補繳后就能取得完全產權,再出租或出售就不受限制。這樣做雖然合法,但卻違背了建造經濟適用房的初衷。
第三,標準“陷阱”。有些城市的第一代經濟適用房多為大戶型,甚至有130多平米的大戶型,這在香港就是豪宅的標準了。因此,真正家庭困難的人無力購買,經濟適用房便落入了有錢人的手中,他們購買的目的是投資,出租、出售便成了理所當然的事。這類經濟適用房在價格、戶型面積和配套等方面均比一般的商品房有優勢,它們對同一區域二手商品房市場和租房市場形成一定沖擊。盡管近年來各地建造經濟適用房時考慮到了戶型面積因素,但是,過高標準的配套設施,小區環境等又成為新的問題。有報道說,政府站在構建和諧社會的高度,特別注重經濟適用房的小區環境和配套設施建設。這本來并不是壞事,但是,經濟適用房的物業管理費是低標準的,無法長期承受過高標準的配套設施和小區環境的維護。其結果是,要么政府繼續投入,要么增加業主的負擔。政府繼續投入既不合情也不合理。這就告訴我們,政府要做自己力所能及的好事,同時還要考慮到老百姓的實際需求。
第四,質量“陷阱”。經濟適用房在交付過程中經常發生質量問題。一個典型的案例是,杭州的一經濟適用房小區,一期800多套房屋在交付時,普遍發現裂縫、空鼓和滲水等質量問題,各類投訴達到500多套。該小區的房屋不僅存在上述質量問題,還有許多設計缺陷,最突出的是,所有廚房間都沒有引入自來水管道。業主問道:“經濟適用房價格低,質量就可以這么差?”開發商則抱怨說,建造經濟適用房的成本壓力很大?？梢?當建造保障性住房的公共資源為一定時,要把資源用在“刀刃”上,即用在建設廉租房,還是經濟適用房上,要做出正確的選擇。
第五,價格“陷阱”。經濟適用房和商品房并存,就意味著在房地產市場上存在價格“雙軌制”。在同一種商品或要素的市場上,存在價格“雙軌制”的后果,就是有人試圖用各種非法手段獲得低價的商品或要素,經過加價倒賣,獲得非法利益。經濟適用房之所以低價,是因為其中有著一塊公共資源,這塊公共資源又和私人資源混合在一起,可以在市場上交易,或者經過一段時間后可以交易,因此,這就自然會產生各種非法的逐利行為,以獲取這塊公共資源。
盡管目前在廉租房制度中也遇到了不少問題,譬如,有的地方政府在出售廉租房,但是,我們還是要加快發展廉租房這一保障性住房的基本類型,否則,廣大低收入人群的住房問題將更加嚴峻,不符合構建和諧社會的基本要求。而且,即便分配廉租房時有一部分對象甄別有誤,也只是損失了一部分租金,而且,一經查實,退出廉租房也相對容易。經濟適用房的情況就比較復雜了。
廉租房的弊端范文3
1、實行經濟適用房的重大意義及現狀
我國現階段采取的住房制度是：對于有一定經濟能力的人群，住房問題由其自行解決，國家用住房公積金制給予支持；對于中下等收入的人群，我國政府采取經濟適用房制度，包含兩大優惠政策：(1)建設用地由國家劃撥，免收土地出讓金；(2)減半繳納21項行政事業性費用；(3)將開發商利潤限定在3%以內。其目的是以低于市場的價格供給特定消費者。對于經濟確有困難者，采取廉租房制度。上述三點綜合起來，實現“居者有其屋”的目標。
經濟適用房制度在我國經濟轉軌時期功不可沒，對構建和諧社會，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻。
根據經典的紡錘形的社會結構模型分析可知，中間階層的比重與其穩定性直接關系到社會的安定。我國全面建設小康社會的一個重點就是擴大中間階層的比重。因此，我國經濟適用房政策可以滿足中低收入家庭需要，提升中低階層的生活質量，為其提供社會保障。按照世界銀行的衡量標準，一個國家的房價與家庭年總收入比為3—6倍時是居民經濟能力可承受范圍，但據統計我國這一數據為8.4倍，對中低收入者，這個比例更高，經濟適用房制度的存在具有重大意義，其對整個國民經濟及房地產市場的發展的影響都不容小視。根據我國目前人口眾多且相對貧困的國情，住房完全由個人解決存在極大困難，或者說是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬傷：一方面，也是最主要的是房源短缺及資金不足，我國城鎮存在大量的下崗職工等中低收入者，他們需要的房屋主要以平房及二手房為主，這和我國現階段的城鎮化建設以及地方上的舊城改造相沖突，可以說廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向發展的趨勢，例如：截至2005年底，福州市已經累計建成并銷售經濟適用住房2.1萬套，190.3萬平方米，新建和改造僅廉租房934套，安排入住826戶，平均每年供應經濟適用住房23萬平方米，廉租房僅200套，另一方面，過多的廉租房或者相對集中的廉租房還會引起社會治安，城市死角等相關問題，這在包括香港在內的廉租房制度成熟的世界發達國家或地區都是個令政府百姓頭疼的問題。綜上可見，經濟適用房制度不但不能廢除，反而還應大力提倡和發展。
但是我國目前的經濟適用房制度還存在較大缺陷。反對者比較集中的問題是：(1)經濟適用房的產權及基本性質不清晰；(2)開發商偷梁換柱，用劃撥土地變相搞商品房開發，從中牟利；(3)中低收入難以界定，導致經濟適用房真實需求難以確定，進而資金短缺，(4)補貼方式不合理，對低收入者的補貼補在了“磚頭”上，而不是補在“人頭”上；
可見經濟適用房制度急需改革和創新，而非簡單的拋棄，經濟適用房共有產權制度就是一個可以在很大程度上解決以上問題的創新制度。
2、對共有產權制度的細節分析
(1)共有產權經濟適用房的性質
經濟適用房共有產權制度一經推出便備受爭論，大多反對者都是用傳統思維對新制度提出質疑，用多學科擴展思維思考這些問題發現它們恰恰是體現新制度的合理性和優越性。
共有產權制度創新的基本思路是：堅持共有財政原則，遵循市場經濟規律，運用現代產權法則，建立“政府與個人按份額共有產權的經濟適用房”制度。其基本含義是，政府用于經濟適用房建設的財政性支出轉化為投資，政府按投資比例擁有房屋產權和相應權利。共有產權制度的內在本質是，堅持經濟適用房的雙重性質，實現保障性與商品性兩者的有機統一。經濟適用房產權與所有房屋產權一樣，具體在經濟和法律關系上主要體現為房屋所有人對房屋的占有，使用，收益和處分的權利，這些權利根據所有人的意志，目標和利益，可以統一，可以分離，可以有不同的組合形式。在共有產權制度下，通過這些權利通過不同組合，體現經濟適用房的保障性、商品性的統一。
共有產權制度的創新要點包括：改變土地供應方式，地價由市場供求產生，使房地產商沒有通過土地價差獲利的空間；改變定價方式，房屋價格同商品房接軌，基本消除倒賣經濟適用房獲利的可能；改變交易性質，受助者一旦賣出房產，政府作為共有產權人，可按比例收回投資，解決了先行政策資金不能循環利用的問題。
(2)共有產權制度實現社會保障功能的高成本
持這種觀點的學者認為，將轉移支付凝固在房產這種“實體”上，其實際性質和廉租房等同，但房產的所有權卻沒有廉租房那樣“清晰”，當房產進行交易時，房屋的不同所有者之間會產生利益的博弈行為，甚至有道德風險發生的可能，當事人會極力主張把房屋賤賣給自己的利益相關人，而以自己是產權的部分所有者為名反對政府提出的任何其他解決辦法，借此從中牟利，侵吞國家資產。對于這種做法，政府不可能逐一監管，因此，共有產權制度的實行成本極高，沒有實際操作的可能。
我們應該分清共有產權制度經濟適用房和廉租房的區別，首先，共有產權經濟適用房有比廉租房更廣闊的適用范圍，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%間隨意選擇，而廉租房只能由政府出全款，政府一來可以抽出資金幫助更多的人，二來擴大了受惠范圍。其次，由于居住著自己擁有房屋的部分產權，會提高其對房屋的維護意識，因為其自身也是出售時房價過低的受害者，這不僅不會增加政府的成本，相反，可以部分解決廉租房制度中的房屋損壞問題，降低政府的監督和修繕費用。
對于部分產權個人低價出售的道德風險問題，我們可以借鑒我國《民法通則》第78條第3款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利”。當政府認為售價過低時(例如低于市場價格)，政府具有優先購買的權利，此種辦法完全可以解決這一難題。
(3)個人出資比例過小問題
由于共有產權制度對個人的出資比例沒有明確的限制，會導致某些道德風險的發生。人們會故意隱瞞自己的部分收入，使自己變得更“窮”，其目的是使政府多出資，個人少出資，以達到“出少錢，住大房”的目的。這種現象的危害還是很大的，一方面會占用大量的國家資金，減少受保障的人數，另一方面由于個人只占房屋產權的極小部分，導致在使用過程中有疏于保護的心理。
針對這一問題，本文認為可以跟進相關優惠措施和法規。第1，將個人出資比例分為幾個等級，等級越高，相關利益越大(可超過其出資比例)以交易手續費為例。假設當個人擁有20%產權時，繳納20%的交易手續費，當個人擁有60%產權時，你就只需繳納50%的交易手續費國家補貼另外10%，借此鼓勵個人多出資。雖然政府這樣做要花些“冤枉錢”，但是個人的出資積極性可以被充分調動，幫助政府解決更大的問題。第2，要對個人的財富狀況有一個準確的調查，加大處罰力度，一經查處，取消當年的申請資格等權利。第3，適當將中簽率向出資比例高的人傾斜，但傾斜額不易過大，以免對經濟確實困難人群的住房權造成侵害。
(4)國有產權部分的監管問題
反對方堅持認為，共有產權制度中，國有部分的產權很難做到真正明晰。即原本應該是產權極為明晰的國有資產存在產權不明，權責不清的嚴重問題，人民與政府之間的“委托——”關系的監督成本極高，會面對國資流失的危險。
本文也承認這種現象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把這種缺陷歸結于共有產權制度上面來卻有失偏頗。在我國經濟體制轉軌期間，這個問題其實是一個系統性風險，幾乎每個和國有資產相聯系的問題都會涉及這種風險。廉租房制度同樣也有國有資產的流失的可能，我們必須做好長期的，復雜的斗爭準備，采取一些相應對策：
第1，加強基礎管理，建立健全房屋資產管理制度。從資產的購置直到出售建立一整套規范化的管理制度。加強隊伍建設，選派責任心強，政策水平高，懂經濟，會管理的人員承擔房屋資產管理工作。建議成立專門的國有股份房產監管機構。
第2，加大宣傳力度，提高全民保護國有資產的法律意識，把關心和維護國有資產變為每個公民的自覺行動。
第3，明確法律責任。為保證國有資產的安全與完整，必須建立一套合理的查處體制，明確法律責任。國家工作人員膽敢違規操作，對其進行行政，甚至刑事處罰。
3、總結
廉租房的弊端范文4
與“國民待遇”相比，公務員住房屬于特種職業的專項待遇
在剖析公務員住房是否享受超國民待遇之前，首先需要明確國民待遇的標準；否則，無以衡量超或不超。實事求是地說，國民待遇可以區分為兩種，一種是“現實的”，另一種是“應有的”。
現實的國民待遇，雖說法律面前人人平等，但講到經濟層面，則十分復雜，不僅城鄉有差別，工農不一致，各行各業相差懸殊，即使同行業的不同企業，如今也已千差萬別，難尋統一標準。具體說到住房，古今中外僅發現針對少數行業與特定人群、按行政級別提出的面積標準，因而實際上并不存在廣泛適用于絕大多數人的國民住房待遇。
至于應有的國民待遇，則仁者見仁，智者見智。按現有生產力水平，用21世紀的眼光看，在大中城市公共場所安裝飲水龍頭、普遍為城鄉中小學生開通免費校車等，都屬于應有的國民待遇。具體到住房領域，盡管國民待遇一詞未必貼切，譬如說“農民住房待遇”，聽起來會讓人覺得怪怪的，但與“應有”二字相符的“宜居、環保、節能”標準，則確有必要明確提出。
公務員住房，可以講待遇，但這屬于特種職業的專項待遇，專項待遇往往需要區分等級。既然劃分等級，其性質便不屬于國民待遇，因為國民是不應該被劃分為不同等級的。公務員住房待遇的標準，首先應當宜居，其次還應當考慮國家形象與社會示范作用，既不可過高，也不宜偏低。在和諧社會中，民眾會以父老情懷看待公務員整體，既不允許他們揮霍浪費，又不愿見他們居住簡陋，矮化國家形象，挫抑民族志氣。國人觀察思考此問題，需要睜大雙眼，敞開胸襟，高瞻遠矚，理性戰勝情緒。公務員現有住房待遇有高有低
從職位高低、收入多少和住房面積大小等方面綜合衡量，我國公務員并非無差別整體，而是可以劃分為高低不等的多個層次。即使單純考察住房待遇一項，不同地方、不同機關、不同層次的公務員之間，差別也十分明顯。不加區分，籠統評說公務員住房是否享受超國民待遇，難免脫離現實，有失公允。
不可否認，除了個別官員貪污受賄高檔住房(不能算作待遇)外，在現實生活中確實有一些地方或部門領導，通過各種不正當途徑與手段，程度不同地為本單位公務員小團體謀求了超過國家規定標準的住房待遇。但這畢竟是少數，估計充其量不超四成，因為多數單位負責人都不會為小團體而犯大錯誤。
事實上，絕大多數近年剛人機關的年輕公務員，如果僅用自己每月所得貨幣房貼，即使升到科長、處長，也很難租到宜居住房。不少年輕公務員的確已經貸款買房了，但其中多數人的首付款，是靠父母幫助，或是向親朋暫借的。基于上述事實應當說，我國未獲福利分房公務員們的國民待遇，實際上是由各級財政與父母親朋共同提供的。
在未獲福利分房的公務員中，有相當大一部分來自農村。父母辛勤耕耘、節衣縮食，供他們上大學、讀研究生、畢業后歷經層層考試當上公務員，緊接著的燃眉之急，就是要為他們籌款買房。從這個角度說，已免農業稅的中國農民，正在為國家公務員住房能夠享受國民待遇，心甘情愿地默默特殊貢獻著。福利分租單位房，是是非非對半開
業內專家嚴肅提醒國人高度警惕公務員住房超國民待遇，不是空穴來風，而是針對如下事實： “一段時間以來，一些中央部委和地方政府打著保障性住房的名義，以各種形式為公務員建實物型住房有不斷加劇的趨勢，或明或暗的‘福利分房’正在卷土重來”。
“福利分房”的基本含義，特指我國過去曾經長期實行的“福利租房”，不是講產權房買賣價格的貴與賤。1998年年底全面推開的住房貨幣化改革，明確否定這種住房實物福利，原則上禁止住房租賃，只許買賣。十年過去了，如今卷土重來的，顯然并非原來意義上的“福利分房”，而是其新形勢下的變種。
福利原本不是貶義詞，如果前邊不加超、后面無主義，倒也不壞。和諧社會不能沒有福利，關鍵在度，力求適當?，F在看來，在―定范圍內。福利租房，大有必要，徹底否定，弊端甚多。既然已經明確市區政府有義務為本轄區的低收入居民提供廉租房，那么，比照此理，包括行政機關在內的用人單位也就有責任為低收入職工提供福利性廉租房。
進一步說，由于住房是保證勞動力再生產的必要條件之一，必要勞動價值內理應包含房租，政府非但不該禁止用人單位向其雇員提供住房實物保障，反而應當從保護勞動者權益的角度出發，對轄區內既不發放市場化貨幣房租、又不給職工提供廉租房的用人單位問責。
為防止一些單位多分房，而禁止所有單位提供住房實物保障，如同防止一些單位多分錢而禁止所有單位發放貨幣工資一樣，都是因噎廢食的辦法。其實，借鑒對多分錢者限薪的方法，對多分錢房者限房，也就可以了。由于錢無影、房有形，限房比限薪更容易操作。
總而言之，“福利分房”的是是非非，并未最后定論。在應不應當徹底取消、堅決禁止用人單位給職工租房的問題上，1998年實行的住房貨幣化改革，很可能對一半，錯一半。已經過去的不必說它，如今需要認真考慮的，是如何才能穩妥地把已被實踐證明確實錯了的那一半，盡快矯正過來。
宜居城市應讓上班族就近居住
用科學發展觀審視城鎮住房布局問題，不可忽視職工就近居住的重要性。從宜居角度說，如同住房面積一樣，上下班距離遠近，也是一項硬指標。就近居住不僅節約時間、減少疲勞、優化人生，而且有利交通，節省能源，減輕污染。如果能夠就近居住的人比例很小，絕大多數職工都疲于奔波，肯定算不上宜居城市。
當然，由于家庭成員很難都在相臨單位工作，要使城市全體職工都就近居住，并不現實，但不能因此就完全忽視就近居住問題。以人為本的正確方針，應當是盡力而為，客觀上能爭取到多高的就近居住比率，就要盡可能爭取之。相信在普及網絡辦公之前總有一天，會把就近居住比率列入宜居城市評價指標體系。
為提高城市宜居性，市政府有必要進一步解放思想，讓眼前的土地收入小利。謀長遠的城市優化宏圖，采取優先供地、合作建房、免稅購房和減免單位廉租房物業稅等手段，切實鼓勵包括行政機關在內的用人單位，盡可能就近向職工提供廉租房。國家為支持大中城市轉變賣地籌資路徑，順利實現上述宏圖，應當修改《預算-法》第28條，賦予市政府或市人大在一定比率之內的發債自。
為達到既鼓勵職工就近租住沒有個人產權的本單位廉租房，同時又促使單位廉租房適時周轉的雙重目的，可考慮
采取大齡初次購房免稅并適當降低物業稅等優惠措施。如果包括公務員在內的全城35或40歲以下上班族，大多能夠就近租住本單位的廉租房，那么，不僅城市交通狀況將大為改觀，市民閑暇時間增多，住房保障率顯著提高，追求大戶型的社會風氣有所遏制，恐怕連人們的房產觀念也將發生微妙變化。
單位建房不解禁，壟斷局面難打開
鼓勵用人單位就近向職工提供廉租房，首先需要解決房源問題。在市場經濟條件下，按理說，包括行政機關在內的所有用人單位，都可以通過購買、租賃和修建等途徑，獲得自己的廉租房房源。禁止單位建設職工住房，并非市場經濟的題中應有之義。
市場經濟是法制經濟。在市場經濟下，不違法的事情，任何人(包括政府)都無權禁止。以一些單位可能利用職權為職工建福利房的“或許”有理由，原則禁止單位建設職工住房，很難通過正常立法程序而確定為嚴肅的法律。而任何規章制度，不建立在法律基礎上，都是不可靠的。
解除單位建房禁令，增加住房建設主體，讓用人單位在租賃與購買途徑之外，還可通過自建、合建與委托代建等方式獲得廉租房房源，有助于打破地方政府與開發商對房地產建設市場的聯合壟斷，從而大量增加住房供給總量，大幅度降低房價。這當然是壟斷受益者不愿意看到，更不可能贊成的。
解決住房問題，理順分配關系是關鍵
從理論上說，包括公務員在內的職工住房問題，實質上是整個收入分配問題的一個重要組成部分。住房成為問題的真正根源，在于分配關系未理順。城鎮居民住房方面的巨大差距，其實是收入差距懸殊的具體表現之一。
常言道：大道理管小道理，綱舉目張。分配問題是總閘門，如能真正理順分配關系，不僅住房問題可以迎刃而解，就連教育和醫療等其它所有民生問題，都可在很大程度上得到化解。反過來說，只要分配關系不理順，貧富差距依然巨大，包括廣大廉潔公務員在內的多數國民，都無法開心。
輿論期待關注民生的研討更深入
廉租房的弊端范文5
【關健詞】城市建設；保障性住房建設；融資模式；完善與創新
引言
隨著我國保障性住房建設規模的不斷增大，對于資金的需求也日益增多。2010年全國住宅開發投資完成額為3.4萬億元，2011年近1.4萬億元的保障房建設投資，預計將達到全國住宅開發投資規模的三分之一左右。中央財政預算擬安排補助資金1030億元，其余90%的資金需要通過各種途徑配套解決。如果地方配套的資金跟不上，將成為制約保障房建設的關鍵問題。由于我國的保障性住房建設歷史較短，建設經驗不足，在建設過程中缺乏對金融工具的利用和創新，過度依賴政府政策性資金，導致在保障性住房建設中出現了融資問題。應加強對保障性住房建設融資模式的研究，充分發揮政府和市場的比較優勢，從而為我國的保障性住房建設掃除資金障礙，進一步推動保障性住房的建設。
1 當前保障性住房建設幾種主要融資模式
1.1 財政撥款
我國現階段融資方式方法都比較欠缺，使得財政性撥款在保障性住房中占有重要比重，即便在金融水平較高的深圳亦是如此。數據顯示，2008～2010 年深圳市財政撥款占保障性住房建設安排資金的比重分別達到36.27%、34.39%、21.28%（見表1）。在其他地區，財政資金占保障性住房融資的比重可能更大，地方財政面臨著巨大的資金壓力。
1.2 土地出讓金凈收益
目前土地出讓金凈收益是我國廉租住房的重要資金來源。據統計，2010 年全國國有土地有償出讓收入是29397 億元，同比上年增長106.2%。國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定：土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。如果政府按照要求全部投入到位有近3000 億元，這筆資金的投入會使保障性住房資金短缺的情況得到一定程度的緩解[1]。但地方政府能否落實缺乏有力監督，深圳市財政委員會主任喬家華在深圳市第五屆人大常委會第二次會議上披露，深圳市2010 年土地出讓計劃收入239.04 億元，其中安排6.94 億元用于保障性住房建設，不到土地出讓金總額的3%。
1.3 住房公積金增值收益
2009 年住房和城鄉建設部等七部門聯合發出《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，要求將部分住房公積金結余資金貸款用于支持保障性住房建設。近年來我國住房公積金增長較快，從理論角度分析，隨著住房公積金歸集額的逐年增長，增值收益也將隨之擴大，而其中管理費用是應當嚴格控制的，貸款風險準備金也將隨著管理制度的健全而逐步控制在較低水平，這樣應該能夠支持保障性住房建設的資金穩步增加。以南京市為例，2010 年實現住房公積金增值收益4.21 億元，按住房公積金管委會審議通過的分配方案，從增值收益中安排2.52 億元作為住房公積金貸款風險準備金；安排1.29 億元作為城市廉租住房建設補充資金[2]。
1.4 其他來源
目前，“社會保障”和“出租保障性住房及配套設施”的資金也被用于支持廉租房和公租房的建設。但由于資金壓力，我國社會救濟福利費和撫恤支出的增長均較前幾年緩慢，社會保障對于保障性住建設的支持力度不夠。隨著存量房數量的增加，建設成本下降，當出租房屋及配套設施的收入超過保養、維護、維修等所需的支出時，出租房屋及配套設施對于保障房建設的支持力度會增加[3]。
2 目前保障性住房建設融資模式的不足
2.1 對國家財政收入依賴性過強
財政撥款、住房公積金及土地出讓金本質上都屬于國家財政收入。保障性住房的福利性質決定了國家資金的支持在保障性住房建設中的重要地位。但是對國家財政資金的過分依賴，更多地強調了政府的主導而不是市場的調節，在政府財政嚴重不足和地區經濟實力不平衡的情勢下，這種模式是非常脆弱的。我們應該堅持政府在保障性住房建設融資中的主導地位，但是更應該改革僵硬的資金供給機制以減輕保障房建設給國家財政帶來的巨大負擔。
2.2 對地方政府激勵程度低
目前，保障性住房建設任務通常是由中央制定總體規劃，分配給地方執行。地方政府在建設保障性住房上缺乏主動性和積極性。我國目前對官員的考核指標中，GDP、財政收入等經濟指標是硬任務，某些地方對領導干部的政績考核中財政收入指標占到30%左右，但是加大保障性住房的建設往往會放緩GDP 和財稅收入的增長。
第一，目前土地出讓給地方政府帶來很大財政收入，土地出讓凈收入占地方財政預算外收入60%以上，個別市縣達90%左右，保障性住房的建設不僅會使地方政府損失了土地出讓收入，還須拿出資金對低收入家庭進行房租補貼，而且不能像商品房建設那樣帶來非常明顯的GDP 的貢獻。
第二，保障性住房的建設會在一定程度上拉低商品房的價格。據估計，廉租房的供給每增加5%，就會迫使商品房價下降3%～4%[4]，這又會對當地GDP 的增長造成不利影響。同時土地出讓價格與房價直接關聯，房價的下降又會進一步影響土地出讓價格。
保障性住房建設所帶來的土地出讓金減少和商品房價格下降這兩種現象相互影響，制約著地方政府建設保障性住房的積極性。
2.3 資金供給存在不穩定性
眾多的待保障人口，巨大的保障性住房建設規模和資金缺口，目前以政策性資金為主的融資模式存在著極大的不穩定性。如果中央或地方財政吃緊，保障性住房的建設資金就可能被擠占。以住房公積金增值收益為例，公積金扣除住房公積金貸款風險準備金和公積金中心管理費用后，余額用來補充保障性住房建設資金，如果貸款風險準備金和管理費用金額較大，那么用在城市保障性住房建設上的資金就會相應減少[5]。
2.4 房地產金融工具缺失
目前我國保障性住房資金大部分來源于財政資金，很少利用房地產信托、證券、開發性金融等工具，對于市場機制的利用也還十分有限，融資效率低下，激勵效應不足。更多地利用金融創新，將單一的政府直接主導型融資方式轉化為政府引導下的商業化運作方式，能夠在一定程度上緩解目前保障性住房建設在融資環節上的困局。
3 完善保障性住房建設融資模式的建議
3.1 保證政府對保障性住房融資的強力支持
保障性住房準公共產品的性質決定了政府的支持對于保障性住房建設起重要作用。政府應通過對保障性住房提供財政專項資金的方式加速保障性住房市場的發展和完善：一是對開發商建設的經濟適用房進行一定的補貼以提高企業利潤率；二是實物配租，即通過新建、收購和舊公房轉化等途徑直接向租戶提供廉租房、公租房；三是租金補貼，對自己到市場上尋找廉租房、公租房房源的租戶給予租金補貼支持；四是預留維修基金，保證保障性住房的日常維修[6]。
3.2 加強投融資平臺建設
以政府組建的國有投融資平臺為核心，為保障性住房的建設籌集資金，并負責保障性住房的融資、開發、建設、運營管理等。政府和企業各自發揮比較優勢，既保障了政府的強力支持和企業的規范化運作，又避免了政府直接負責的弊端，有利于減輕財政壓力，提高融資效率。我國已有部分城市開始使用這種融資模式：2009 年常州以公共住房建設投資發展有限公司為住房保障投融資平臺，取得較好的效果。2010 年南京市房地產管理局、國土資源局、交通集團和城建集團四家市級單位組成南京市保障住房建設發展有限公司，統一負責全市政策性住房建設，整合保障房的規劃、融資、建設、管理等多個環節。
3.3 加強對地方政府的激勵
第一，培育地方政府的穩定財源。通過開征物業稅，改革資源稅征收辦法，將地方國有資本預算納入財政預算，努力建設“項目融資、民間投資、信貸資金投入”的可持續金融模式等方法，使地方政府擺脫對“土地財政”的嚴重依賴。并且改革土地稅制，設計讓地方歷屆政府可以常年分享的土地或財產稅，形成可持續的、穩定的財政收入來源，以彌補地方政府因保障性住房建設而喪失的部分土地出讓金。
第二，完善對官員的評價考核機制。改變目前對官員的考核指標中以經濟性指標為主要衡量指標的做法，更多地關注民生，在考核中反映民聲，引導地方政府重視保障性住房的建設。
3.4 發展開發性金融
開發性金融有別于政策性金融和商業性金融。政策性金融容易帶來融資效率低下，對地方政府激勵效應不高等問題。而商業性金融在現有市場條件下運營，以追求利潤為目標，不承擔主動建設市場的職能。開發性金融不以贏利為唯一目標，能在市場缺損、制度缺失的情況下，通過制度建設、信用建設來營造市場、完善市場，提高項目競爭力，并在建設市場制度的過程中取得自身可持續發展必需的利潤，實現政府發展目標[7]。開發性金融一般為政府擁有、賦權經營，具有國家信用，體現政府意志。保障性住房自身福利性質決定其不以盈利為目的。我國政府通過“十二五”規劃以及各種“通知”“規章”的形式表明了建設保障性住房的決心，但同時又缺乏對于市場的引導和利用，制度還不健全，這些特點都適合應用開發性金融來助推保障性住房的建設。
4 創新我國保障性住房建設融資模式
4.1 推進房地產證券化
房地產證券將房地產的巨額價值切分并轉化為小額的有價證券出售給投資者，加強了資產的流動性。這樣不僅能夠較為迅速地籌集資金，而且在切割價值的過程中也將風險分散給眾多的投資者。房地產證券化的另一特點是可以在發行證券到期后再支付投資者券款[8]。如果在保障性住房建設中運用這種融資模式，則可以很好地彌補保障性住房中廉租房和公租房收益回收時滯性的缺點。
房地產證券的第三個特點：不易滅失、風險低、安全性好，加之廉租房和公租房的租金收入穩定性，投資者的收益可以得到很好的保障。
2005 年12 月1 日《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》的實施，為房貸證券化提供了政策和法律依據。但要想在保障性住房建設中順利運用房地產證券化，還應該繼續完善相關法規，建立完善的個人信用體制，使銀行能夠準確地判斷個人的信用情況；培養、引進專業人才，完善會計、稅收制度以滿足房地產證券化的需求。
4.2 發展REITs模式
房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）其實也是一種證券化的產業投資基金，通過發行基金的方式募集公眾投資者資金。保障性住房REITs 的收益有以下兩種來源：一是保障性住房的租金收入或銷售收入；二是政府的政策性補貼和相應稅金減免。保障性住房之REITs 方式的收益率低于證券市場上股票的收益率，在收益率方面不具備優勢，但是有政府信用做擔保，風險較小，并且增加了資產的流動性，便于投資者的參與和退出[9]。保障性住房REITs 對于對資金安全性有較高要求的客戶有很大吸引力。
但我國目前保障性住房REITs 模式還不夠完善，應該在以下幾方面進行改進：加強相關法規和指導的建設；完善相關監督機制；加強稅收制度相關政策支持；培養基金和資產管理方面的專業人才，以確保這種新的融資模式順利運行。
有學者提出在REITs 模式的基礎上加以改進，形成BTR 模式，即：增加BT 模式的相關內容，并且在住房分配管理方面引入管理機構，以保證保障性住房的公益性質。BTR 模式中建設資金由BT 投資人和REITs 基金負責解決，并且能夠廣泛利用民間小額資本，拓寬了資金來源，使政府負擔得以減輕，并且規避了大量的風險。但BTR 模式對政府的協調管理能力有較高要求[10]。筆者認為，在REITs 運行過程中可以借鑒ABS 模式，以進一步降低融資成本并增強政府對項目的掌控能力，但不干擾市場機制的運行。
4.3 引入PPP模式
PPP（Public-Private Partnership）是公共部門和私營部門共同參與生產或提供物品與服務的任意組織形式。首先，PPP 模式能夠引入市場競爭機制以提高產品提供效率；第二，PPP 模式能夠解決城市公共產品建設過程中的產權歸屬問題，避免完全私有化帶來的產權糾紛；第三，在PPP 中，政府和私營機構各自發揮比較優勢：政府扮演的是投資經紀人的角色，發揮管理優勢；私營機構是參與合作方，發揮資本及其技術優勢[11]。相比較而言，PPP 模式更多地適用于政策性較強的準公共產品建設―――有一定的現金流入，但無法實現自身的收支平衡，政府需要對這類項目給予一定的政策傾斜和必要的資金補償。因此PPP模式更加適用于保障性住房的建設融資。為了保障PPP模式的順利運行，應該注意以下幾點：第一，政府的角色由主導轉向指導、監督。第二，合理分擔風險。PPP 模式試圖通過風險共擔達到帕累托最優。通?？梢愿鶕鞣将@利多少的原則設計風險分擔結構[12]。第三，建立健全法律法規，并形成有效監督機制，保障PPP 模式的運行。第四，加強專業人才培養。PPP 模式需要懂經濟、財務、法律、合同管理和專業技術的專業人才來保障其順利運行及發揮應有的作用。
參考文獻：
[1]陳杰.我國保障性住房的供給與融資：回顧與展望[J].現代城市研究，2010（9）：13-17.
[2]南京市發展和改革委員會.南京市2010 年住房公積金情況公報[R].2011.
[3]巴曙松，王志峰.資金來源、制度變革與國際經驗借鑒：源自公共廉租房[J].改革，2010（3）：80-85.
[4]黃旭暉.我國廉租房融資方式研究[D].重慶:重慶大學，2008.
[5]巴曙松.中國廉租房的融資特征及其發展路徑研究（上）[J].中國房地產，2006（9）：7-12.
[6]楊贊，沈彥皓.保障性住房融資的國際經驗借鑒：政府作用[J].現代城市研究，2010（9）：8-12.
[7]陳元.開發性金融與中國城市化發展[J].經濟研究，2010（7）：4-14.
[8]沈潔，謝嗣勝.公共租賃住房融資模式研究[J].經濟問題探索，2011（1）：87-93.
[9]李靜靜.保障性住房融資中運用REITs 的探討[J].工程管理學報，2011（1）：75-79.
[10]劉方強.基于BT 與REITs 的公共租賃房項目融資模式[J].建筑經濟，2011（4）：77-80.
廉租房的弊端范文6
關鍵詞：房改；住房保障；住房消費
一、住房保障制度概述
（一）住房保障制度的內涵
住房保障制度是國家通過立法對國民收入進行分配和再分配，對中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權力給予保障的制度。它是社會保障制度的重要組成部分，也是國家住房政策的組成部分，是隨著經濟社會的發展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產生的，其實質是政府利用國家和社會的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問題。
（二）住房保障制度的特點
1、全民性
全民性一方面是指任何一個社會都有住房保障問題，不僅現代社會有，古代社會也有；不僅資本主義國家有，社會主義國家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個社會成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關注的問題。
2、互濟性
互濟性是指人們在社會生活中互相接濟，包括自發的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然給被保障對象帶來一定的生活補償，物質文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個重要特征。
4、安全性
社會保障作為一種社會安全制度，是通過對人們基于生活的保障，向社會成員提供一個安全保護。
二、我國住房保障的發展及現狀分析
（一）我國住房保障的產生及發展
經過20多年的住房制度改革，住宅建設迅猛發展，城鎮居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質量顯著提高，居住環境不斷優化美化。但隨著房改的深入，與此同時，與社會領域收入差距不斷擴大相對應，城鎮居民的住房差距越來越大。面對住房制度改革出現的這些情況，在1994年的《房改決定》中，全面規定了住房體制改革的基本內容，第一次以政策文件的形式明確了我國的住房保障體系建設要求。1998年在《房改通知》中也明確了“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”,并明確“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品房”。建設部《建設事業“十五”計劃綱要》更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應不同地區、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、經濟適用住房、廉租房合理比例的供應體系。”所有這些為建立我國住房保障體制指明了發展方向，奠定了政策基礎。
（二）我國住房保障存在的問題
我國的住房保障體系雖然已基本建立起來了，然而在實際的運行中，在具體的實施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當多的問題。
1、經濟適用住房存在的問題
第一，定位不清晰。《房改通知》中明確了經濟適用住房的地位，在國發[2003年]18號文《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中除強調經濟適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應”。在2005年[2005]26號《關于做好穩定住房價格的意見》中對于改善住房供應結構中又強調了“住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國經濟適用住房供應為主的供應體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經濟適用住房提供了很好的理由。
第二，供應數量遠遠不足。近幾年來，在需求和成本的推動下，全國商品住房價格不斷上升，開發商在高額利潤驅使下，大量開發建設中高檔、大戶型的商品房，中低價位的商品住宅供應明顯不足，許多城市中低價位商品住宅只占供應總量的10%左右。從我國經濟適用房的開發來看，從2000年開始，經濟適用住房的投資增長幅度、占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等各項指標均呈大幅度下降趨勢，部分城市甚至停建了經濟適用住房。
第三，經濟適用住房分配環節不規范。經濟適用住房的分配也是近幾年來爭議較大的一個方面。許多地方經濟適用的分配管理不到位，甚至是由開發商負責審查購房資格，分配的程序不透明，分配的標準不公開，分配的秩序不規范，使得“走后門”之風盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往無法取得購房資格。[論+文+網LunWenNet\Com]
2、廉租房存在的問題
第一，廉租房發展不平衡，總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對城鎮最低收入戶的住房保障制度，各地的經濟發展水平差異較大，導致了保障的標準和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標準看，各個地方在在補貼對象的標準與補貼水平上存在較大差異。經濟實力較強，保障力度較大的城市已提出把補貼對象調整到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問題。特別是租金補貼標準差異更大，有些城市只補到10平方米，有些城市已補到近30平方米。從保障對象看，有些城市已把保障范圍上調到低收入家庭（核定收入線標準），保障比例達到居民家庭總數的10%左右；同時，也有一些城市對雙困家庭都難以做到應保盡保，保障面不到1%。
第二，廉租房的資金來源存在問題。當前影響廉租住房工作向前推進的最主要障礙就是資金瓶頸問題。除少數城市建立了制度性的財政資金供應計劃外，大多數的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續資金沒有保證，致使這些城市不敢推行租金補貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設或購買一批廉租住房，解決多少算多少，使國家的廉租住房保障政策難以真正得到落實，導致廉租住房保障面過小。
3、住房金融發展不夠
隨著經濟的發展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。
第一，公積金的目的與實際實施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規模較小的企業職工及大量的私營企業雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請公積金貸款的基本條件。這就使得實際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無法享受政府的金融政策優惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。
第二，政策性住房金融體系不完善。我國目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適應的專業性的住房金融機構。住房金融體系發展的滯后，制約了中低收入者購房的能力。
4、住房保障法制不健全
從綜合性法律來看，在我國的《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權利的任何相關規定。從專門性的法律來看，我國至今還沒有出臺一部相關的專門性住房保障法律，大多數存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強有力的法律依據，使住房保障工作缺乏規范性和穩定性，也缺乏應有的權威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實。
三、完善我國住房保障體制的對策
構建住房保障制度是一個復雜的系統工程，建立和完善城鎮住房保障制，需要有方方面面的協調和配合，才能使住房保障政策有效的運行。
（一）確立政府管理體制
政府作為一國經濟的宏觀調控者，擔負著社會全面發展的責任，理應成為構建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬戶中低收入者的居住權是政府義不容辭的責任。
1、明確和建立各級政府的住房保障決策委員會
住房問題是各級政府必須解決的長期存在的問題，是必須承擔的社會責任，加上住房問題涉及面廣，協調部門多，要想切實解決好住房問題，落實國家的各項住房保障政策，必須要成立一個常設的政府直屬的住房保障委員會。具體來說，這個委員會要由政府的計劃部門、財政部門、建設部門、規劃部門、土地部門、房管部門、稅務部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會，主要職能是依據相關的住房保障法律法規，制訂本地區的住房發展計劃，制訂本地區的住房保障性法律、法規、規定、政策等，依法協調各部門的住房保障職能和責任，監督和保證本地區的住房發展計劃和住房保障政策的實施。
2、建立明確的住房保障實施執行機構
各地區的住房保障委員會作為一級政府的常設決策機構，不應該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會下設置住房保障執行機構，具體實施政府相關住房保障政策。避免目前住房保障實施部門雜亂無序的局面，確保住房保障實施的連貫性和統一性。如許多地方，廉租房的實物配租由房管處負責，廉租房的房租補貼由財政局會同民政局發放，住房貨幣化的購房補貼由房改辦實施，經濟適用住房的建設實施又由建設局下屬國有開發企業負責。因此，我國目前必須盡快建立專門的住房保障執行管理機構，其主要職能應包括：具體實施本地區住房保障委員會的住房發展計劃；負責本地區經濟適用住房、廉租房等公共性住房的建設、分配、管理；負責住房補貼資金的分配、管理；負責各項住房保障優惠政策如稅費優惠、低息貼息、政策性抵押擔保等的落實和協調。
3、建立專門的政策性住房金融機構
住房金融機構在國家解決住房問題上起著重要的作用。政策性住房金融機構主要是為解決中低收入階層的住房問題而設立的。我國目前除公積金具備初步的政策性金融機構雛形外，還沒有建立類似的政策性金融機構，對于解決中低收入階層的住房貸款困難問題非常不利，應該盡快成立，也可以將公積金中心進行完善和改進。
（二）規范政府干預住房市場的方式
我國實行的是市場經濟，在市場經濟中，市場對住房資源起著基礎性的配置作用。就我國目前而言，政府關鍵要從住房發展計劃、加強財政稅收優惠等方面進行干預。
1、制訂住房發展計劃
通過目標明確的住房發展計劃來實現其住房發展目標，最終達到住房保障的要求。目前，我國各級政府亟需制訂住房發展計劃。避免住房建設發展的盲目性和隨意性，確保住房發展的系統性。同時，定期向社會公布政府住房發展計劃，使社會居民及時了解政府的住房目標、發展狀況和趨勢，從而穩定社會對住房市場的預期，避免住房市場的大起大落，確保房地產業健康、穩定、協調地發展。
2、加強財政、稅收、金融優惠政策的實施
當前我國政府應該盡快出臺系列的財政稅收優惠政策，為解決中低收入階層的住房問題提供良好的財政支持。
（1）出臺政策鼓勵社會資金投資興建廉租房并按指定的價格出租，大量增加廉租房的供給量，減輕政府直接建設廉租房的財政壓力?？山o予開發商提供優惠利率的貸款，并對其租金收入實施相應的稅收抵扣優惠等。
（2）出臺中低收入居民貸款購房的稅收抵扣政策，如可以向政府申請優惠利率貸款，由財政進行貼息，并可用每月的貸款還款額進行所得稅的抵扣等。
（3）進一步降低房屋出租稅費，鼓勵居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的總供給量。
（4）加強政府財政資金的補貼量，擴大最低收入居民享受租金補貼的覆蓋面。
（三）建立健全住房分類供應體系
近幾年來，我國政府也意識到住房分類供應體系存在的問題，多次下發文件強調落實住房分類供應的主體和比例。當然，要真正解決好中低收入家庭的住房問題，還必須進一步完善和改革現有的住房分類供應體系。
1、改革和完善現行的經濟適用住房制度
從目前我國的經濟、社會現狀來看，作為經濟還比較落后的發展中人口大國，經濟適用住房在我國的住房保障體系中至關重要，對解決占我國大多數的中低收入家庭住房問題起著關鍵性的作用，對于穩定社會、發展經濟、提高人民的居住水平，建設和諧社會有著巨大的作用。而現行的經濟適用住房制度存在的各種弊端已嚴重阻礙了其進一步發展，亟需改革和完善。
（1）重新定位經濟適用住房的性質
由于各地經濟適用住房建設量的日益減少，致使我國的“以經濟適用住房供應為主”的住房分類供應體系始終無法建立起來，中央政府意識到了這個問題，但又無法很好地解決現行政策下的經濟適用住房建設問題，于是，在2003年以后的各個規定中，又提出了建設普通商品房、中低價位商品房為主的供應要求，造成了我國住房政策體系的混亂。因此，當前關鍵是要統一對經濟適用住房的認識，國家應將經濟適用住房與普通商品房、中低價商品房等政策性商品房合并總稱為經濟適用住房。
（2）大力發展重新定位的經濟適用住房
在政策上定性準確、定位清晰后，就應該大力增加和完善經濟適用住房的供給：
第一，轉變供給方式。目前，我國許多地方的經濟適用住房都是由政府所有的國有開企業開發建設經濟適用住房，負責建設、分配、管理一攬子工作，這種做法并不妥當。作為一個經濟主體，這些開發企業在本質上同樣追求最大的經濟效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事實上營造了暗箱操作、滋生腐敗的土壤。因此，在重新定性經濟適用住房后，大量的經濟適用住房建設就應該在全社會范圍內實行限定銷售房價的土地及項目拍賣模式，讓社會上的所有開發商一起參與競爭，誰的管理水平高，誰的競爭能力強，誰就能取得經濟適用住房的建設，獲取合理的利潤。從而改變政府部門或下屬國有企業獨占經濟適用住房建設的壟斷局面，有利于經濟適用住房質量的提高和環境的改善。
第二，大力增加供給數量。我國當前應大力增加經濟適用住房的供給量，力爭使針對中低收家庭的經濟適用住房的建設量所占社會開發總量的比重與中低收入家庭占社會家庭比重基本相符,這個比重應該達到50%以上。應該說，在明晰經濟適用住房的定性，推行社會化的限價土地拍賣方式后，我國各地政府完全可以使經濟適用住房的供應比例達到住房總供給量的50%—70%以上。可以預見，這對于穩定房價，抑制房地產投資過旺，引導住房合理消費，保持房地產業健康持續發展將起到關鍵性的作用。
第三，改變供給結構。在原有的經濟適用住房供應模式下，供給結構還是存在著相當多的問題。許多地方不顧自己的實際情況，片面追求大戶型，許多地方雖然規定了要建中小戶型，但在實際管理中，又未加以嚴格控制，從而在事實上造成了經濟適用住房面積過大的狀況。這顯然與建設經濟適用住房針對中低收入階層的本意相違備了因此，我國在現階段的住房建設更應該以中小戶型為主，尤其是針對中低收入的經濟適用住房而言，更應如此。必須嚴格控制戶型，改變現存的經濟適用住房供應面積過大、結構失衡的狀況。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供應體系作為城鎮住房新制度的重要組成部分，作為我國住房保障的最底線部分，受到城鎮最低收入居民的關注。因此，當前，從全面建設小康的目標出發，要想更好地發揮出廉租住房體系的效用，必須盡快完善現行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供給方式
廉租住房的供給決定了廉租住房的覆蓋面，體現了政府解決最低收入居民住房困難的程度。
第一，堅持發放貨幣補貼的原則，取消實物配租。當前關鍵是要求各級政府盡快做好本地區廉租對象的調查、建檔工作，確立符合本地區實際情況的廉租補貼發放范圍和標準，盡快全面實施廉租住房貨幣補貼發放政策，停止政府投資建設廉租房。
第二，轉變原有的政府一元化供給為社會多元化供給。當前，我國應盡快出臺相關的政策支持文件，鼓勵社會資金投資建設廉租住房，明確可以享受的優惠條件，如低價或劃撥土地、低息或財政貼息貸款、稅收減免和抵扣等，從而吸收廣大的社會資金投資廉租住房，有效增加廉租住房供給量，減輕政府的壓力。
（2）落實廉租資金來源
當前要建立完善的廉租房保障體系，就必須解決好這個問題，明確要求各級政府根據本地區的廉租對象的范圍和補貼標準，詳細測算每年所需的廉租補貼資金，并在當年的財政預算中單項列支，建立以財政預算為主的住房保障專項基金，使廉租住房資金來源穩定可靠，切實保障城鎮最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力發展住房租賃業
我國近年來，各地房價飛漲，其中一個原因就是可供租賃的房屋太少，居民對于住房的選擇空間太小，導致了對于住房的需求基本上集中在了購房需求上。由于我國今后將對廉租住房全面采用貨幣補貼的方式，而要較好實現這種方式的前提就是住房租賃市場必須規范、發達，必須有大量的住房特別是中低檔的住房可供出租。因此，可以說，要想使我國的廉租住房制度得到很好地執行，必須充分發展我國的房屋租賃業：
第一，政府出臺相關政策規定，鼓勵房屋業主拿出多余的住房進行租賃，政府進行稅費優惠。
第二，鼓勵社會開發商投資建設低標準的低收入住房，政府提供相關的優惠政策；
第三，鼓勵房屋租賃中介行業的發展，促進房屋租賃業的規范、發達。
第四，加強租賃登記備案的管理?？梢詫嵭姓泿叛a貼直接撥付給房主的方式，避免貨幣補貼資金被挪用，這就要求房產管理部門做好租賃登記備案工作。
3、改革和發展住房金融體系
一個完備的房地產市場，離不開房地產金融的支持，一個完善的住房保障體系，更是離不開政策性住房金融的保證。當前，我國在住房保障中主要推行了公積金制度，取得了比較好的效果，但總體來看，作為一個完備的住房保障體系的重要部分，現行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）強化公積金制度
第一，強化公積金的強制儲蓄力度。2002年修訂的《住房公積金管理條例》中規定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均工資的5%”，從現在來看，這個比例太低了，應該適當提高繳存比例。雖然現在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我國目前的實際狀況看，應該將繳存比例提高到25%左右比較合適。
第二，提高公積金的互。當前應盡快加強公積金的互，放寬對中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購房提供支持，也有利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問題提供更多的資金來源。
（2）建立政府住房金融機構
作為商業性的住房金融機構，其行為受市場機制的制約，其目的是趨利避害，不愿經營低利潤、高風險的貸款服務。相比高收入家庭的商業住房貸款，中低收入居民的貸款正表現為這種特征。因此，必須建立非營利性的政府住房金融機構作為商業住房金融金構的補充。專門的政府住房金融機構其主要職能應該包括以下幾方面：
第一，為投資建設面向中低收入階層的經濟適用住房、廉租房等的開發商提供政策性的優惠利率貸款，從資金上鼓勵支持經濟適用住房、廉租房的興建，降低其投資資金成本，以有效增加公共性住房的社會供給總量。
第二，為中低收入階層購房貸款提供政府擔保，可以建立專門的風險基金，解決中低收入家庭購房貸款難的問題，增強中低收入家庭的購房能力。
第三，為其他專門性的住房金融機構提供財政貼息或低息貸款。
（四）健全住房保障法制建設
由于我國長期以來的住房福利化，現代意義上的住房保障是最近幾年才產生的，法制明顯滯后，目前已經制約了我國整個住房產業的健康發展，應盡快加強住房保障法律的體系建設。
（1）在憲法和民法中強調公民居住權的規定。我國現行的《憲法》第二章“公民的基本權利和義務”第四十五條規定“中華人民共和國公民在年老、疾病或者喪失勞動能力的情況下，有從國家和社會獲得物質幫助的權利。國家發展為公民享受這些權利所需要的社會保險、社會救濟和醫療衛生事業?！蓖耆梢栽诖嘶A上增加“國家保障公民的居住權，國家致力于改善公民的居住條件，保障公民的基本居住條件?！钡扔嘘P公民居住權的條文，從而提高國家和社會對于公民居住權的重視和責任，也為專門性法律的制訂提供最基本的依據。
（2）制訂專門性的住房保障法律。當前，我國亟需建立此類的《住房法》從根本上明確我國的住房保障發展目標、計劃，住房保障實現的方法、機制，政府的責任等原則性的法律規定，只有這樣，才能使我國的住房保障真正進入有法可依的發展軌道，確保整個住宅產業的健康有序發展。
結束語
完善的社會保障體系是全面建設小康社會戰略目標的一個重要內容。住房保障制度作為社會保障體系的一個重要組成部分，更應將作為現階段的政策目標，并在實踐中努力尋求自身的完善與發展，不斷提高房地產行業的發展能力。只有這樣才能實現建設全面小康社會的目標。
參考文獻
[1]鄭功成：《社會保障學——理念、制度、實踐與思辨》，北京商務印書館，2002年版。
[2]林嘉：《社會保障法的理念、實踐與創新》，北京中國人民大學出版社，2002年版。
[3]邊沁：《道德與立法原理導論》，時殷弘編譯，北京商務印書館，2000年版.
[4]褚超孚：《城鎮住房保障模式研究》，北京經濟科學出版社，2005年版。
[5]遲景明、孫波：《社會保障權的基本概念辨析》，載《大連海事學院學報》（社會科學版），2006年第2期。
[6]李樂平：《社會保障權的界定和歷史考察》，載《玉林師范學院學報》（哲學社會科學），2006年第27卷。
[7]李樂平：《論社會保障權》，載《實事求是》，2004年第3期。
[8]唐政秋：《社會保障權探微》，載《行政與法》，2005年第4期。
[9]賈智蓮：《社會保障政府責任的探討與現實選擇》，載《內蒙古財經學院學報》，2006年第2期。
[10]劉家強、唐代盛、蔣華：《中國新貧困人口及其社會保障體系構建的思考》，載《中國人民大學書報資料中心社會保障制度》，2006年第l期。
[11]張妹：《淺析社會保障權的主體》，載《行政與法》，2004年12期。[]