前言：中文期刊網精心挑選了廉租房的要求范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
廉租房的要求范文1
關鍵詞：廉租房；融資方式；現狀；對策
貴陽市作為貴州省的省份城市，近幾年來，隨著商品房價格的飆升，中低收入群體的住房困難日益突出，貴陽加大了廉租房的建設力度，但在廉租房建設中面臨的首要問題便是資金短缺，廉租房資金來源問題已經成為貴陽市廉租房制度實施的瓶頸，極大地制約了廉租房建設的進一步推進。
一、貴陽市廉租房建設的主要資金來源
《貴陽市廉租房住房保障資金管理實施意見》明確提出了廉租房建設中的主要資金來源渠道。一是住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額；二是從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金；三是市及區（縣、市）財政預算安排用于廉租住房保障的資金；四是省級財政預算安排的廉租住房保障補助資金；五是中央預算內投資中安排的補助資金；六是中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金；七是社會捐贈的廉租住房保障資金。
二、貴陽市廉租房建設的融資困境
按照省政府的要求，貴陽市計劃在未來三年全面覆蓋住房困難的低收入家庭的住房保障，根據測算， 實現“全覆蓋”，廉租房建設資金三年內需要資金近5億元。而事實上，通過各級地方政府財政預算安排的資金、住房公積金增值收益和城市土地出讓金中按規定提取的城市廉租房資金、社會捐贈的資金、直管公房銷售資金等現有的資金渠道，投入是3.7億元，累計只有1.9萬戶住房困難的低收入家庭享受了廉租住房保障。
造成廉租房建設資金不足的主要原因突出表現在兩個方面。一是地方政府積極性不高。二是融資方式單一。貴陽市的廉租房建設資金基本來源于政府財政，主要是財政撥款、住房公積金增值收益和社會保障資金等。廉租房建設的主要資金來源是國家的財政支出，與中央和地方的財政狀況有著密切的聯系。當財政吃緊的時候，廉租房建設資金就可能在一定程度上被擠占，造成資金供給上呈現不穩定的特征。
三、走出廉租房建設融資困境的創新路徑
（一）創新地方政府政績考核機制
把廉租房建設、把對民生問題的解決等因素，納入到干部政績考核機制中去。有效的激勵和懲戒機制是官員全力以赴解決民生問題的強大動力，而對于那些無視民生問題的惡化，與開發商勾結哄抬房價，據不執行廉租房政策的官員，應給予撤職、降職等相應的行政處罰，違法犯罪的還應繩之以法。
（二）創新廉租房建設財稅支持體系
1．加大財政支持力度。
2．發行住房建設公債。廉租房作為國家的一項長期建設投資，發行住房建設公債可以從一定程度上緩解廉租房的融資困境。但是，必須審慎而行，不能盲目發行。
3．借鑒國際經驗，適時開征住房保障稅。
4．利用福利彩票資金。廉租房是社會保障體系的重要組成部分，廉租房對象包括社會優撫對象，如孤老、烈屬、傷殘等特殊困難家庭，因此，從社會福利彩票資金中適當提取一定比例專項用于廉租房，也符合發行社會福利彩票的初衷。
（三）創新廉租房建設金融支持體系
根據日本、新加坡和香港等地的經驗，政府通過有效的優惠政策吸引民間資金參與公共住房建設是一種普遍趨勢，這有利于緩解政府的財政壓力，并給廉租房建設安裝了持久的發動機。
1．通過“房地產信托投資基金”籌集廉租房建設資金
在此模式中，房開商通過相關渠道，募集資金，在城市收購房源，而后以低租金出租用作廉租房。在這個過程中，我們與地方城市的政府合作，地方財政只需要補貼租金之間的差價，而不用直接投入資金進行收購，這樣財政的壓力就會小很多。政府可以與開發商合作，通過降低開發商的土地成本、相關稅費的減免、簡化各種審批手續等優惠政策，使開發商積極參與到廉租房建設中來，集合更多社會上的閑散資金來支持廉租房建設，這樣可以在很大程度上減緩政府的資金壓力。
2．創新廉租房租賃方式
“聯合租賃”是一種新型的租賃方式，實際上屬于經營租賃，形式上類似聯合開發。即租賃公司與房地產開發企業就地產項目進行合作，雙方優勢形成互補，實現“開發――租賃”鏈條式運作。這種運作方式可以彌補房地產開發商對租賃業務不熟悉的缺點，通過聯合租賃公司來對廉租房進行經營和管理，不僅可以提高效率，而且可以避免經營不善帶來的不必要的成本損失，有效地控制經營風險，從而使雙方獲得穩定的現金流，吸收社會投資，從而拓寬廉租房開發的融資渠道。
“租賃”+“信托”模式也是一種融資方式的創新。即由廉租房產權所有者與信托公司合作，將具有穩定性和連續性的廉租房租金應收款打包升級，設計成為一種信托產品，再轉讓給市場投資者，讓社會投資者分享廉租房租賃資產所帶來的收益，從而集合更多社會上的閑散資金來支持廉租房建設。
3．對廉租房開發貸款實施證券化
將廉租房開發貸款證券化，可以加強這部分金融資產的流動性，有利于防止銀行不良貸款的再生，降低商業銀行的風險，還可以使廉租房開發更容易獲得銀行的資金支持，拓寬廉租房融資渠道。
廉租房的租金收益大部分來自政府的財政支出，因此具有很強的穩定性。因此，雖然廉租房的投資回收期較長，但租金收益的連續性和穩定性可以得到保證。這正符合資產證券化的要求。房地產證券化作為一種創新的投融資工具，具有不易滅失、風險低、安全性好的特點，再加上房地產固有的保值增值性，可以使投資者獲得較為穩定的收益率。因此，要在政府的直接參與推動下，完善住房抵押市場和住房抵押金融體系，即形成一個由初級市場（金融機構初始放款市場）和二級市場（金融機構轉讓債權促使資金流動的市場）構成的相互銜接的兩級市場體系，從而使大多數困難家庭通過申請抵押貸款來購買住房。
參考文獻：
廉租房的要求范文2
【關鍵詞】廉租房；建設；融資途徑；社會化；研究
【中圖分類號】F8 【文獻標識碼】A
【文章編號】1007-4309（2013）05-0117-2.5
根據國家“十二五規劃”之要求，到“十二五”末，全國保障性住房的總覆蓋面至少要在20%以上。但目前來看并不理想，項目發展資金缺口依然非常嚴重，并逐漸成為保障房建設瓶頸，尤其是廉租房建設與發展更是困難重重。實踐中我們可以看到，因租金相對較低、項目不能出售以及回收期限非常長等原因，所以導致廉租房融資問題成為當前保障房融資建設的最難點。因此，在當前的形勢下，加強對我國廉租房建設融資社會化路徑的研究，具有非常重大的現實意義。
一、當前廉租房建設融資問題分析
1.地方政府的建設融資積極性比較差
從實踐中來看，較之于如火如荼的商品房建設而言，廉租房雖然也需要類似的資金、土地投入，但其后期沒有較為顯著的經濟效益，這與地方政府的經濟利益追求是相互沖突的。同時，廉租房的大量建設，也會對商品房價格產生加大的影響，廉租房的建設數量越多，則商品房的價格就會越高；事實上，如果商品房的價格下跌，則會嚴重影響地方政府的財政稅收、土地出讓費用的收入等，GDP也就難以實現增長，又會影響到國家GDP持續增長的大業。由此可見，廉租房除了能夠實現一定程度的社會效益，對于地方政府而言卻是沒有太多的好處，地方政府加強建設融資的積極性很難有效的調動。據調查顯示，對國內一些財政能力相對較弱的一些地區，即便想建設廉租房，也沒有足夠的經濟實力。這主要是因為地方相關配套的資金難以有效地落實到實處，地區財力與資金分配不均衡，地方政府不重視，財政預算中沒有住房保障資金的融資渠道，以致于多年來廉租房建設資金短缺現象一直存在。
2.廉租房建設過程中的融資方式相對比較單一
當前國內廉租房建設過程中的融資渠道主要是政府的資助，廉租房實際建設過程中，相關金融機構沒有真正發揮其作用，即廉租房建設資金依然靠地方政府的財政撥款、社會保障資金以及住房公積金的增值收益等。當財政資金比較緊張時，建設融資也會因此而受到嚴重的影響，阻礙廉租房項目的建設與發展。從國外發展經驗來看，銀行等金融機構的貸款應當是廉租房建設與發展的重要融資途徑，但由于廉租房建設的自身特點，建成后沒有獲取高額利潤的可能性，因此金融貸款也就出現滯后性，即不愿意在這方面給予貸款支持。同時，根據規定土地收益金的10%以上都要應用與廉租房的建設與發展上，但從實際情況來看，該項工作在部分城市中或難以落實，或比例達不到要求；廉租房建設用地主要是以行政劃撥的方式獲取，因此地方政府已經在廉租房建設中做出了巨大的貢獻.再讓地方政府拿出10%以上的土地收益金支持廉租房建設，必然會打消地方各級政府的積極性。由此可見，廉租房建設過程中的融資方式相對單一，土地資源開發利用有限，如果不在融資方式上創新，則恐怕廉租房建設與發展工作將難以開展下去。
3.住房公積金增值收益問題
所謂住房公積金增值收益，實際上就是指住房公積金的業務收入與支出之間的差額，其在當前國內廉租房建設與發展過程中起到了舉足輕重的作用。但從實踐來看，將公積金增值收益用于廉租房建設與發展的重要資金來源，客觀上存在著很多的爭議與問題：第一，公積金增值收益利用一次后，必須要經過很長一段時間的積累方可形成規模，因此連續性與穩定性比較差；第二，公積金增值收益因地區的實際經濟發展狀況不同而存在著一定的差異性，比如東部地區的住房公積金增值收益提取比例可達80%以上，而中西部地區則難以望其項背；第三，公積金制度的存在價值在于保障普通的工薪階層，并有效提高當前市場經濟條件下的住房購買力，實際上就是繳納住房公積金人員之間的一種互助行為，因此公積金增值收益與地方財政資金有著本質上的差別。基于此，如果不分對象、盲目地將住房公積金增值收益應用于低收入家庭的住房保障上，則難免會引起較大的爭議，也顯失公平。
二、廉租房建設融資社會化的必要性與可行性
1.必要性
就當前我國廉租房建設融資現狀來看，迫切需要進行創新，尤其要拓寬融資的社會化途徑，這是非常有必要的，具體表現在以下兩個方面：
第一，擴大投資主體，可有效減輕地方政府的財政負擔。根據當前我國廉租房建設機制只要求，公共管理部門的主要目標與責任在于有效地滿足弱勢群體的住房需求。為此，公共管理部門需在不斷提高建設資金投入方面下功夫。但公共管理部門所掌握的資金必定有限，因此建設需求與可供給資金之間就產生了矛盾。在這樣的情況下，如果能夠有效地吸納社會資本用于廉租房建設與發展，不僅可以拓寬我國廉租房建設與發展的融資渠道，而且還能有效彌補國家建設資金的缺陷與不足，有效地減輕地方政府的負擔。
第二，擴寬社會化融資途徑，可有效緩解社會低收入階層的住房剛性需求，對于和諧社會的構建具有非常重大的現實意義。當前房地產市場快速發展的同時，市場存量與增量之間出現了嚴重的不均衡現象，即結構性問題與矛盾日漸凸顯出來，同時還蘊含著非常大的金融風險。從理論上來講，廉租房建設與發展是有效調控當前房地產需求的最直接方式，但實際上廉租房建設的不斷增加不僅沒有緩解低收入家庭的住房壓力，反而導致房價居高不下。因此，不能再在給地方政府施加壓力，而是要在融資社會化方面多下功夫。
2.可行性
從實踐來看，擴展廉租房建設融資的社會化途徑具有一定的可行性，具體表現在以下幾個方面：
第一，民間資本相對比較充足?！笆濉逼陂g，城鄉居民銀行儲蓄存款余額在持續的增長，因此相對比較的民間資本成為廉租房建設融資的最好資金來源。
第二，投資人員可享受到一定的經濟收益。對于個體部門而言，主要是以營利為目的，如果沒有利用可圖，則該建設項目很難有效地吸引個體或民營投入資金。從實踐來看，雖然廉租房建設項目投資回收周期相對比較長，但廉租房的客觀需求量非常的大，而且風險低、收益穩定?；谶@些優勢，個體部門會對其有產生興趣。如果有個體部門參與融資活動，地方政府可相應的給予其政策上的傾斜和支持，比如稅收優惠、沿線土地的優先開發以及貸款擔保等，由此可有效調動個體的積極性。
三、新時期廉租房融資社會化路徑
基于以上對當前我國廉租房建設融資中存在的問題分析，筆者認為可從以下幾個方面拓寬和發展融資的社會化途徑。
1.房地產信托投資基金
所謂房地產信托投資基金，實際上是采取公司、信托基金的組織形式，它以發行收益憑證等方式來實現多數投資者的資金匯集，并且由專門的投資管理機構對房地產投資經營活動進行管理，將投資收益嚴格按照相關比例進行分配的一種基金。實踐證明，利用房地產投資信托基金，可有效建立廉租房建設與發展體系，對于解決社會低收入人群的剛性住房需求、控制金融風險，效果非常的顯著。
房地產信托投資基金的主要運作程序是：房地產信托投資公司向社會廣大投資者進行資金募集，收到資金以后便向投資者簽發相關的受益憑證；房地產信托投資公司將大量的募集資金用于廉租房的建設上，并大量收購空置房、二手房以及商品房等，充作廉租房資源。同時，政府相關部門根據實際情況制定出合理的廉租房標準，并對入住資格進行嚴格的審核，盡量滿足最低收入家庭的需要。政府部門與最低收入家庭共同支付租金，然后交給制定的機構進行保管，后者根據信托合同中的要求，將投資所得的收益交付給受益憑證持有人；同時，受益憑證可在證券市場上進行買賣和交易。由此可見，房地產信托投資基金，實際上就是房地產證券化的產物，可采用股票、收益憑證等形式進行交易，并賦予房地產以市場流動性，便于投資人員的參與、退出。房地產信托投資基金，具有高回報等特點，可將廉租房生產經營過程中的租金收入，用以分紅，并吸引較為穩健的投資者，降低風險。
2.采取BOT投資合作模式
從當前世界各國的發展經驗來看，廉租房建設與發展的最初階段應當以實物配租為主，待其發展至一定的階段，再相應地提高貨幣配租應用比例。針對當前國內廉租房資源不足以及覆蓋面相對有限等現狀，各地新建成的廉租房資金壓力也變得非常的大，積極創新廉租房建設與發展模式成為必然選擇。所謂BOT投資合作模式，實際上就是建設、經營以及轉讓流程，即特許權融資方式。實踐中我們可以看到，該模式建立在政府與私人機構的協議基礎之上，政府特許私人機構在特定的時期內，籌集資金建設基礎設施，并對其進行管理與經營；當這一特許期限結束以后，政府部門就會接管私人機構建設的基礎設施項目。由此可見，BOT模式可有效轉變當前主要依靠政府財政投資的建設廉租房的單一模式，當政府財政不足時，仍可借助民間力量，來保證廉租房的建設與發展。實踐中，可先由政府部門委托某建設項目運作機構對整個建設項目進行管理和經營，該運作機構采用私人投資的方式建設廉租房，特許其在某一段時間內對其進行管理和經營，所得收益全部歸個人所有，同時政府在此過程中也會給予其一定的政策支持和稅收優惠，以激發民間力量的積極性。作為BOT模式的主導者，政府應當充分發揮其市場調節作用，并對市場資源進行優化配置，從而使廉租房工程項目在建設、運營以及移交過程中，一直處于可控制狀態，以保障廉租房功能的正常發揮。
3.PFI模式
所謂PFI模式，實際上就是指私人融資啟動或者民間主動融資啟動，它是英國政府于1992年提出來的，并在日后逐步興起的一種設施投資、建設與運營管理模式。政府相關部門根據當前社會發展客觀需求，提出一些剛性的建設項目，然后利用招投標的方式，將建設運營權利賦予中標的私營部門，并特許其在一定的時間內，將其建設經營的基礎設施項目歸還于政府，私營部門可從政府那里收取一定費用的新型融資方式。從形式上看，該種方式與BOT融資方式比較相似，其區別在于該建設項目投資收入并非來源于實際使用者，而是來源于政府及相關部門。實踐中我們可以看到，因廉租房只租給最低收入家庭，租金由政府進行限價，標準相對較低，因此難以形成資金投入與產出之良性循環。在這樣的情況下，政府及相關部門需利用財政撥款、城市經營所得等，為廉租房建設私營機構支付相應的建設與運營費用，既保證私營機構能夠回收成本和利潤，有可以保證廉租房的建設與發展。
4.實施廉租房共有產權管理模式
所謂廉租房共有產權，主要是指符合保障條件的低收入家庭先提供一定的資金，將部分產權購置下來，剩余的產權則政府持有，在低收入家庭完全具備購買能力時，可繼續將政府持有的產權完全買下了。從實踐來看，廉租房共有產權管理模式利用國有產權的出售來置換資金，并應用到廉租房的建設與發展中，可有效實現投資建設、出售、回收部分資金以及再投入建設之良性循環，對減輕地方政府的廉租住房建設投資壓力具有非常顯著的作用。同時，在以上共有產權模式實施過程中，應當制定合理的申請、審核以及輪候與公示管理機制，尤其是購買對象應當保證是最低收入家庭，要堅決避免弄虛作假現象的出現。
四、結語
自2009年開展廉租房建設與發展工作以來，雖然國家在該項目建設中投入了大量的資金，對于短期內有效解決廉租房建設問題作用非常顯著，但從長遠的角度來看，地方政府不可能、也不會長期為建設和發展廉租房基礎設施建設項目而投入巨大的資本，因此最重要的就立足實際，積極創新融資模式，才能保證廉租房建設事業的可持續發展，才能保證和諧社會的穩定性。
【參考文獻】
[1]李勇輝，方祥.公共財政框架下我國廉租房建設融資途徑探究[J].湘潭大學學報（哲學社會科學版），2010（3）.
[2]鄭慧開.廉租房建設融資問題思考及其創新模式探討[J].企業家天地（下半月版），2009（2）.
[3]吳硯.我國廉租住房建設的融資創新[J].金卡工程（經濟與法），2010（4）.
[4]郭建鸞.我國廉租房融資困境及其模式創新[J].中國金融，2008（11）.
[5]楊芝錦.廉租房融資的國際經驗及其對我國的啟示[J].北京房地產，2008（6）.
[6]巴曙松，等.保障房建設提速.房地產調控難松[N].中國證券報，2011（6）
廉租房的要求范文3
1.中小城市實施廉租房制度的現狀
根據國家要求，中小城市基本實施了廉租房制度。一般須同時具備三個條件：一是申請人應為該市城區城鎮常住非農業戶口，具備完全民事行為能力，其家庭成員應與申請人一起共同生活，相互之間有法定的贍養、撫養和撫養關系；二是申請家庭人均月收入在540元以內；三是申請家庭人均自有住房面積在13平方米之內（含13平方米）。城鎮最低收入家庭廉租住房保障方式以發放住房補貼為主，實物配租和租金核減為輔。
實施廉租房制度有不少好處，如廉租房由政府籌資建設，房租比市場價低很多；廉租房的租金比較穩定，不會隨意漲價；廉租房室內配套設施大體齊全，新建的廉租房小區的綠化環境較好；廉租房促進低收入者安居樂業，增加收入，早日實現自主置業。同時，廉租房制度實施中也存在的一些問題，如：廉租房數量較少，使用效率有待提高，位置偏僻，公共交通工具較少，小區建設質量參差不齊，存在消防等安全隱患，部分廉租房被商業利益擠占等。
2.中小城市實施廉租房制度存在問題的原因
2.1.制度層面。一是缺乏政策長遠規劃。各中小城市在資金緊張的背景下，廉租房配套財政、稅收、土地和金融等政策不明確、不完善，廉租房建設缺乏長遠規劃，發展不穩定。二是廉租房立法相對滯后。我國沒有關于保障低收入居民住房的有關法律、法規，與全社會關心弱勢群體住房問題的目標不相適應。三是缺乏參與的激勵機制。開發商從經濟效益和自己的承受能力考慮，對建造廉租房的積極性不高。
2.2.資金層面。一是中小城市經濟水平不高。廉租住房需求量大，受地方財政可用財力限制，可投資用于廉租住房建設的財政預算資金較少。二是在實際操作過程中，中小城市土地出讓收入空轉現象普遍，虛增土地出讓金收入，加之地方政府為招商引資而采取的優惠政策，導致現實情況中收取的土地出讓金和土地增值收益比例大打折扣。三是住房公積金投資渠道偏窄，收益有限，且住房公積金管理費用龐大，能用于廉租房建設的資金不多；四是存在將廉租房的資金挪用于經濟適用房和其他用途的現象。
2.3.建設層面。一是土地供應難保障。城鎮用于開發的用地總量是有限的，用于建造廉租房的土地面積多了，那么用于出讓而取得財政資金的部分就要減少，這對于各級政府來說是一個兩難選擇。二是工程監管不到位。要求工期較緊，投標人施工現場管理不到位，存在項目經理一人掛多個工地的現象；工程監理不到位，未嚴格監督施工單位依照承包合同確定的設計規范、施工進度、質量標準進行施工；現行招投標工作，大多采取低價中標模式，中標人在利益的驅使下，偷工減料，難以保證廉租房質量。
2.4.操作層面。一是現行廉租房制度以租賃補貼為主，實物配租對象僅為無住房的特別困難家庭。盡管租賃補貼方式下，能更大限度地解決城鎮低收入家庭的需要，但從長期來看，缺少循環性和可持續性。二是廉租房建設與分配工作不夠協調。地方政府為了完成上級下達的保障房建設任務，廉租房建設進度較快，存在“房等人”的現象。三是缺乏完善的退出機制存在“入住容易退出難”的現象。四是受商業利益驅使用廉租房牟利，將其用于其他方面。五是廉租房監管漏洞較多。
3.中小城市實施廉租房制度的對策
3.1.從制度層面規范廉租房建設。一是制訂長遠政策規劃。地方在城鎮建設中，統一規劃城鎮居住區，不但建設獨立的廉租房小區，還在審批商品房開發時，將廉租房按比例統籌到商品房開發小區之中，商品房由開發商去賣，由市場供求決定價格，廉租房由政府進行分配與配套建設，讓廉租房住戶也能享受到與商品房同樣的居住品質。二是加強廉租房制度立法。統一廉租房對象標準，以法定程序明確保障對象，根據其家庭數量制定建設保障房的計劃與實施方案，并將土地供應、財政預算、資金籌措、工程建設、質量監督、準入退出、物業管理等納入法制軌道，保證廉租房建設的長期穩定發展。三是制訂參與激勵機制，逐步引導社會力量介入廉租房領域。將廉租房所有權與使用權分離，吸引國有、民營、外資進入廉租房建設，廉租房所有權歸建設單位并享有收益權，但其只能用于廉租用途，在租金收益不能保障所有權人合理收益時，政府進行適當補貼。
3.2.從資金層面拓寬廉租房融資渠道。一是地方政府必須調整財政支出結構，在每年的財政預算中，壓縮樓堂館所建設資金，減少行政開支，增加廉租房保障資金。二是加強土地出讓收入管理，防止收入流失，嚴格根據國家規定從土地出讓凈收益中提取10%，作為城鎮廉租房保障資金。三是保證住房公積金增值收益部分，努力壓縮管理費用，杜絕一切不合理開支，降低行政成本，保證有更多的資金用于廉租住房建設。四是實行“收支兩條線”，強化廉租房租金收入管理，將廉租房租金收入專項用于廉租房的經營與維護。五是在政府核定的廉租房建設投資額度內，開展發行廉租房建設企業債券試點，鼓勵、引導民間資本參與廉租房項目，推進廉租房工程建設進程。六是試行廉租房建設貸款證券化，提高資產流動性，增強貸款風險緩釋能力，使廉租房建設較容易獲得銀行的貸款支持。七是建議適當調整保障房中廉租房投入比重。在住房保障體系中，對廉租房與經濟適用房的建設規模比例進行適當調整，增加廉租房規模，使廉租房建設資金有更大保障。
3.3.從建設層面確保廉租房質量。一是規模要小，廉租房只能為低收人者提供。二是標準要低。廉租房每套宜控控制在建筑面積45平方米以內，裝修標準按照“安全使用、成本經濟”的原則，使收入有所改善的家庭不再愿意在其中居住。三是質量要硬。嚴格廉租房建設程序，強化對招投標、工程預決算、施工許可、材料采購、質量監理、竣工驗收等各環節的管理，確保每套廉租房都達到入住條件。
廉租房的要求范文4
關鍵詞： BOT；廉租房；財政資金
一、引言
2012年的十報告提出：“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求?！边@是繼2007年的24號文件開啟保障房建設的契機后，保障性住房建設首次寫進黨代會報告。隨著我國住房的商品化、市場化，我國居民住房條件與房地產產業在快速發展的同時，也產生了一些問題，比如房價過高過快的增長，供需矛盾的突出，使得很大一部分低收入群體的住房需求得不到保證。為了兼顧效率與公平，政府要加大財稅等政策支持，建立健全多層次保障性住房體系。根據住建部計劃，2013年基本建成保障房460萬套、新開工600萬套，根據已公布的省份2013年保障房建設目標，匯總如圖1-1所示：
由圖可見，如此規模的投資，勢必帶來巨大的資金投入。保障性住房包括廉租房、經濟適用房和政策性租賃住房。其中，廉租房具有調節收入分配、維護社會公平等方面的作用，是我國住房保障體系中的重要部分。而財政政策在廉租房發展中具有核心的主導地位?！冻擎偭夥康墓芾磙k法》指出：“廉租房是政府和單位在住宅領域所實施的社會保障職能，向具有城鎮長住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住宅?！蹦壳?，我國廉租房的建設資金來源主要是（1）住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額；（2）土地出讓凈收益；（3）各級財政（中央、省、市縣）預算安排用于廉租住房保障的資金；（4）社會捐贈資金；（5）其他資金。這種以政府為主的投資模式已不能滿足我國廉租房建設的需要，因此基于這一背景，本文認為將BOT模式引入廉租房建設，不僅可以在一定程度上緩解財政資金壓力，同時也可以憑借競爭模式，提高廉租房建設的效率。
二、BOT模式在廉租房建設中應用的可行性分析
（一） BOT模式簡介
BOT（Build-Operate-Transfer），意為“建設-經營-轉讓”，它代表了一個完整的項目融資概念。馬歇爾在《經濟學原理》中定義BOT為：國家或者地方政府部門通過簽訂特許權協議，授予投資者或其代表基礎設施項目融資、建設、運營和維護等權利；在協議規定的特許期限內，基于項目成立的項目公司擁有標的項目的運營權，通過收取適當的使用費用，回收投資并獲得合理的回報；特許期屆滿，項目公司將標的項目無償移交給政府部門。
在BOT模式中，有基本的三方參與人，即（1）項目發起人，也為項目最終所有人，通常是政府、政府機構或其指定的公司?；谡暯牵瑢τ谝恍┵Y金需求量大、回收期長的公共設施，BOT模式可以減少項目建設的初始投入，緩解政府因為資金短缺所面臨的問題。（2）項目經營者，也為項目的直接投資者，通常是一家項目公司。政府給予項目經營者特許權，用以建設和經營項目，經營者承擔風險，但同時也從中獲得收益。（3）項目貸款銀行。在BOT模式中，貸款銀行除了有商業銀行組成的銀團外，還包括了各種政策性貸款。貸款條件不僅依賴于項目的經濟強度、經營者資金狀況，更取決于政府為項目提供的支持及特許權協議的具體內容。
（二）可行性分析
（1） 國家政策支持
財稅[2008]24號文對于支持廉租房的稅收政策有了明確表示，包括營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅、契稅等一系列的稅收減免。除此之外，《招標投標法》、《抵押法》、《擔保法》、《證券法》、《合同法》及BOT項目配套的法律法規，為BOT模式穩定運行奠定了良好的政策支持基礎。而廉租房需要更為多元的資金籌措方式的思想也與各種鼓勵民間資本進入公共事業的相關政策法規相得益彰，這些寬松的政策環境是廉租房采用BOT模式的重要保障。
（2） 民間資本充沛
由圖2-1及表2-1可知，近幾年，我國民間資本日益壯大。若能通過合理科學的BOT模式設計及創新來吸引一部分具有一定資金實力及管理水平的企業參與廉租房建設，對緩解財政資金壓力頗有裨益。
（3） 有經驗可循的雙贏機制
BOT模式在很多基礎設施建設，比如大橋、隧道、污水處理廠、高速公路中得到廣泛應用，雖然BOT模式尚未在廉租房建設中得以運用，但我國之前的一些BOT模式建造經驗，以及國外BOT模式運用的借鑒，都對我國廉租房建設引入BOT模式具有指導作用。
根據圖1-1可知，我國建設保障性住房需求緊迫，廉租房作為其中重要的一部分，引入BOT模式可以很大程度緩解財政資金緊張的局面，從而一方面提高投資建設效率，另一方面保證廉租房的供應量，滿足低收入群體的住房需求。而對于項目公司而言，因為有了政府的稅收優惠以及擔保等支持，投資廉租房有著穩定的收益和低風險，同時也可以提升企業在社會中的形象。
三、BOT模式在廉租房建設中應用方式設計
（一）基本模式
圖2-2是BOT模式在廉租房建設中的概念性流程，每一階段的具體分析會在后文闡述。
（二）模式分析
（1）前期準備階段
廉租房作為準公共商品，由政府作為廉租房建造項目BOT模式的發起人，首先聘請咨詢公司或委托廉租房管理部門對項目進行可行性研究，可以通過詳盡的市場調查及經濟效益分析，確定項目的必要性，以確定項目建造的地點、規模、資金投入、投資回報、風險、建造期限等各種經濟及技術指標。在這一過程中，政府要提供一定的財稅支持，才能使得具有福利性質的廉租房建設項目能夠有足夠的優勢來吸引民間資本。然后，政府進行招標活動，選擇最佳合作伙伴，而投資人在進行一系列的考察調研后進行投標。確定中標人后，政府與項目公司即可進行合同談判，對于項目的具體內容比如特許運營期、租金及日后經營管理等問題達成一致。與此同時，企業可以向由各商業銀行組成的銀團以及政府的出口信貸機構或開發銀行進行貸款申請，在這一過程中，由政府作擔保，給項目公司以支持。
（2）實施籌備階段
完成前期準備階段后，由政府授予企業特許權，而項目公司主要完成各種設備、材料、技術等準備工作，完成各項手續的辦理，若還需要進行其他融資以及一些其他輔助合同的談判，比如與供應商、修建商的合同談判，也可在這一階段完成。
（3）建造開發階段
對于項目公司來說，進入建造開發階段即與一般的工程項目類似，但由于BOT模式中還有政府、咨詢公司等的參與，因此在建造開發的同時，項目公司要接受政府的監督檢查和咨詢公司所作的對項目的進度安排與資金運營，以確保廉租房項目的進度、質量、配套等嚴格按照合同執行。在這一階段，銀行及其他貸款人還需按計劃給予貸款資金，這是工程按預算及資金完成的重要保證。
（4）運營維護階段
工程竣工驗收后，即進入運營維護階段。這是一個投資者收回成本、償還貸款（若有其他融資，還涉及到分發紅利）的過程。這一階段政府要根據國家及地方相關政策，對廉租房建設項目進行嚴格把關。這一把關由兩部分組成，即首先是對工程質量的嚴格審查，其次是對申請廉租房用戶的資格審定。近來曝出多起房姐房叔的新聞要引起政府高度重視，杜絕類似情況再出現在廉租房申請過程中。對廉租房申請者的審查不僅是前期資格審查，還包括中間分配的公平效率性以及后期居住情況的監控，避免出現二次轉租現象，破壞以公平分配為目的的廉租房建設項目。進入到入住階段后，在特許經營時間內，由項目公司負責整個廉租房的運營及配套管理，在確保廉租房居民的基本生活需求的前提下，周圍的配套設施可按市場化方式運作，由住戶支付給項目公司按國家政策所制定的租金，而廉租戶支付的租金與市場實際租金間的差價，可由政府進行一定的補貼，確保項目公司在經營期間可以收回投資。
（5）移交過渡階段
當特許經營權期限屆滿后，項目公司即將整個廉租房項目移交給政府，這并不是朝夕間就能完成的工作，政府與項目公司要有一定的過渡交接時間，以保證在政府收回廉租房產權進行后續經營管理的過程中，不會出現紕漏。當項目完全移交政府后，整個BOT項目即宣告結束。
（三）注意的問題
對于BOT模式在廉租房項目中的運用，必須要考慮投資收益的問題。BOT項目投資規模大，包括了資金投入大和建設周期長。因此，如果沒有投資收益的保障，無論是BOT運作的項目公司，還是出借貸款的銀行，都不會愿意進行投資。
廉租房BOT建房相比一般建房有一個最大的收益，即土地供給收益。在如今“土地財政”模式下，房價的高居不下有很大一部分原因是由于開發公司取得建房土地的成本高。而BOT模式建房由于是“政府出地，企業出錢”，因此建設成本相比一般建房會有很大程度的下降。這為項目公司在特許權經營期收回投資提供了有力的保障。
而特許經營期的長短也很大程度決定了BOT項目在廉租房建設中的投資收益。根據我國有關規定，BOT項目的特許經營期不得超過30年。考慮到廉租房建設的成本、風險、市場需求、投資回報率等問題，要確定廉租房BOT建設的特許經營期限是一個復雜的工作。而在建設過程中，難免出現信息不對稱的情況，這會導致政府對成本的監控失效。本文對此給出一個初步的概括性的確定特許經營期的公式：R*（P/A，i，n）+Z*（P/A，i，n）+T=C+O*（P/A，i，n），式中R代表廉租房每年租金（由租戶支付租金和政府補貼租金兩部分組成），i代表利率，Z表示項目公司利用周邊配套設施賺取的年租金，C代表項目公司對整個廉租房項目的建設投資成本（包括材料、設備、技術、利息等所有資本化及費用化費用扣除所有項目的抵稅作用后的金額），O代表建成營運后的每年經營成本，T代表項目公司由于承接BOT項目所獲得的政府提供的一切包括稅收、政策等優惠而獲得的收益。由此等式計算出來的n即為特許經營期限。
四、政策保障
（1） 法律保障
若要BOT模式在廉租房建設中成功實施，就需要有成熟完善的法律體系作為保障。鑒于BOT模式建房涉及到投資、融資、經營、轉讓等多環節項目，且其建設周期長，投資量大，參與方多而導致擁有復雜的經濟法律關系，規范詳實的法律體系可以為BOT模式在廉租房建設中的運作奠定基礎。雖然我國已有一些關于BOT運作的規范，然而這些規范大多立法層次低，內容簡單，各部門職能分工不明確，因而當務之急是完善我國的BOT立法工作，避免在實施過程中因法律的缺位而導致糾紛矛盾的產生。
（2） 以經營城市模式發展廉租房BOT建設
由于廉租房建設投入資金巨大，而租戶所支付的租金遠遠低于市場平均水平，雖然政府可以根據財務分析，得出由于BOT建房所帶來的各項收益，比如因避免了大量財政資金的一次性投入所產生的間接收入用于租金補貼，但單靠政府補貼租金差價還難以形成足夠的力量來吸引民間資本參與廉租房建設，因此，政府可以考慮以經營城市的模式來發展廉租房BOT建設，即在保證廉租房居民的基本生活設施要求的前提下，運用市場經濟手段來帶動廉租房周邊的商業配套設施?？梢岳蒙虡I贊助、冠名、廣告等方法激活廉租房周邊發展。而周邊配套所產生的收益，在特許經營期限內由項目公司收取。對BOT模式建設廉租房采取經營城市模式，同時還可以避免由于項目公司追逐個人利益，而忽略對于醫療、教育、小區物業的管理服務。管理質量低下、醫療教育等民生設施的欠缺會造成周邊犯罪率上升、環境水平低下。而這一措施恰好可以彌補這一城市隱患，為居民和投資者帶來“雙贏”。
（3） 金融財稅政策保障
金融體系的完善也有利于BOT模式在廉租房建設中的運用。在住房領域進行一定的貨幣資金和信用的融通，比如信托、保險等，可以使得資金融通，規避風險。將融資運用于廉租房建設，吸收城鄉居民儲蓄、發行廉租房建設債券、發行廉租房彩票都可以起到資金籌集的作用。除此之外，廉租房作為重大民生項目，同時具有準公共產品的性質，政府也應給予BOT建設項目公司一定的財稅優惠政策。政府不僅可以在項目建造開發期間給予財稅優惠，比如對印花稅、土地使用稅等稅收的減免，同時，也可將政策優惠貫穿于運營維護階段，可以涉及到營業稅、房產稅、企業所得稅等的減免。財稅政策的優惠如何做到對項目公司有利，又不至于過多地削弱財政收入，可以進行一定的實證分析來得出平衡點。
（4） 監管運營保障
監管可以分為兩部分，首先是對項目公司的監管。在項目公司承接項目到項目的建設開發到最后的竣工運營過程中，首先要進行招投標公正性的監管，防止利用職務之便任人唯親，接受不合格項目公司的項目承攬；其次要保證建設資金的來龍去脈都有帳可查，避免建房過程中現象的滋生；在建成后，政府要對房屋質量進行嚴格把關，對于豆腐渣工程或與合同不符的地方要進行整改，無法整改的拒絕驗收。提高政府與項目公司在建設廉租房過程中的公信力，是項目成功的有力保障，只有將各項監管結果公之于眾，增強透明性，配以一定的優惠政策與收益保證，才會有更多的
廉租房的要求范文5
【關鍵詞】保障性住房；實物配租；合肥市
一、概述
自改革開放至今，中國的住房政策經歷了由“國家保障”向“市場建設”轉移，再由“市場供應”到“社會保障”不斷完善的發展過程。1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》提出了“最低收入家庭租住由政府提供的廉租房”，次年，住建部《城鎮廉租房管理辦法》。2000年10月上海開始在長寧、閘北兩個地區試點。此后，政府相繼《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》和《廉租住房保障辦法》。合肥市于2007年9月頒布《合肥市廉租住房保障暫行辦法》，2008年7月出臺《合肥市廉租住房保障管理辦法》，為合肥市廉租房的發展提供具體的政策依據。隨后又出臺多部相關文件，具體指導廉租住房制度建設的各個方面。
據合肥市低收入居民家庭住房情況專項調查結果顯示，截至2011年底，符合申請條件的家庭有15000戶，但截止2012年合肥市已建成廉租房9640套，存在明顯供需缺口，只能通過租金補貼給予彌補。如何處理好住房資源配置的公平與效率的關系問題對保障性住房政策的制定和實施提出了迫切要求。
二、合肥市廉租住房房源建設的基本情況
廉租住房實物配租，是政府向符合保障條件的城市低收入住房困難家庭提供社會保障性質住房。合肥市實施廉租住房保障制度始于2003年，2007年11月啟動廉租住房實物配租工作，首批2萬方、446套廉租住房在“濱湖惠園”建設。此后，合肥市廉租住房實物配租房源每年都會新增，2008年到2012年間，建成并交付使用3606套住房，基本建成待配租4208套，還有1826套在建或前期準備。
2008年到2011年底，合肥市陸續開工經濟開發區“天門湖小區”、高新技術開發區“永和公寓”、新站試驗區“藍天公寓”、瑤海區“和居苑”、廬陽區“榮城花園”等廉租住房項目，共計新增廉租住房9640套，2012年新增2488套，預計2013年新增1250套。但9640套廉租住房明顯供不應求，只能通過租金補貼的方式彌補。實現“應保盡?！蹦繕诉€有長遠的路要走。
三、合肥市廉租住房實物配租情況的調查及分析
（一）調查簡介。本文主要采取訪談及資料查詢兩種調查方法。訪談主要就合肥市廉租住房制度實物配租建設情況的居民滿意度進行調查。調查地點位于合肥市首個交付使用的廉租房小區——濱湖惠園，采取隨機調查的方式，對26位廉租住房住戶進行訪談。訪談內容分為兩部分，第一部分調查家庭基本信息，包含家庭規模及機構、收入水平以及現有居住情況。第二部分調查廉租房居民對目前廉租房制度的滿意度以及對政府管理監督能力的滿意度。
（二）合肥市廉租房實物配租存在的問題。通過對26份訪談內容的統計與概括，合肥市廉租住房實物配租制度與實施主要存在以下問題：1、廉租房申請程序繁瑣。通過調查發現，不少居民反映耗時過長，效率低。“申請廉租房太麻煩”、“程序太多”、“就算有資格，也不可能申請得到，還要排隊、搖號”等情況普遍存在。在廉租房管理過程中，從申請流程到退出機制都存在一定問題。例如最長的申請耗時75天，還不包括材料準備的時間。2、廉租住房制度惠及面問題，主要在兩個方面體現出來：（1）標準制定高，保障范圍狹窄。合肥市廉租房保障對象主要是具有城市戶口的“雙困戶”（即低收入和住房困難的家庭）。專項調查結果顯示，符合申請條件的家庭與合肥市目前廉租房房源存在明顯供需缺口。約81.68%的訪談對象覺得6856元的廉租房保障的年收入標準較高，應適當調低。（2）保障群體片面。目前廉租對象普遍被限定在城市低保戶范圍，將一些非城市戶口的低收入流動人群拒之保障房門外。目前北京、上海等城市已將本市常住非本市戶籍低收入群體納入廉租房的保障中，這是廉租房制度發展的趨勢，也是國家實施廉租房制度的最終用意。3、廉租房資金來源問題。地方財力有限，配套資金籌措困難，成為廉租房發展的瓶頸。保障房建設資金主要來源于市、區政府的專項資金以及住房公積金的部分增值資金。但住房項目周期長、投入大，廉租房租金低，決定了政府新建廉租房將是財政凈支出。據廉租辦統計，截至今年6月底，合肥市本級已籌措廉租住房保障資金7.17億元，其中市級配套資金5.5億元。目前來看，合肥市資金籌措較有保障，但從長遠來看，要做到應保盡保，單純依靠政府出資的融資方式不切實際。4、廉租住戶資格準入及退出機制。在目前的廉租房運行機制中，最難的是資格準入和住戶退出機制。開展準入資格的審核工作量大、廉租房的騰退難度較大。廉租房的騰退則關系到社會公平和廉租房的保障效果。調查顯示，約80%的人認為政府不能判斷出哪些住戶已經不符合租住廉租房的條件。5、廉租房供不應求、房源供給短缺。從供給角度看，廉租住房主要來源于地產開發項目中配建廉租房和騰退原公有住房，集中興建廉租住房小區鮮有。勢必造成廉租房供給數量和速度跟不上需求的膨脹。數據顯示實物配租在住房保障中的地位正在削弱，房源供給逐步減少。2011年合肥市新增保障性住房18255套，但是新增廉租房只有2010套，占比11%。
參考文獻
[1] 許云萍.廉租房制度推行的瓶頸與對策分析[J].通化師范學院學報，2009（7）.
[2] 褚國安.論我國城鎮的廉租房建設[J].中國商界，2008.
廉租房的要求范文6
關鍵詞: 廉租房 商品房 雙軌制 財政支持
文章編號1008-5807（2011）02-007-01
一、廉租房及公租房定義
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。 公共租賃房由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括大學畢業生以及外來務工人員。公租房與廉租房本質上無差別，公租房降低了受眾申請標準，擴大了受眾的覆蓋面。
二、房價居高不下的原因
房價居高不下的原因有以下幾方面：人民對住房的需求很高，同時儲蓄率很高，大量的儲蓄由銀行轉變到房地產，這樣必然帶來房地產價格的迅速上升；企業家投資環境惡化，大量資金不做實體經濟，轉而投機樓市；嚴重通貨膨脹使得大量逃避通貨膨脹的避險資金進入樓市；另一方面，政府利用行政命令，不準老百姓自己買地建房，只能向開發商買房。政府之所以這么做是因為分稅制后，地方沒有了財權但事權并沒減少，同時GDP仍然是評判政績及經濟發展速度的主要指標，于是地方政府在GDP壓力下，就找到了賣地蓋房子賣房子創造GDP提高財政收入的方式。同時政府并沒有大量建廉租房和經濟適用房，導致老百姓無穩定的房屋可住。
三、廉租房對平抑房價的作用
房價高的一個原因是人民的購房需求高，而廉租房是政府或房主擁有產權，租賃給需要者使用的形式，使用者沒有產權。政府通過廉租房保障人人有房住，而非保障人人有住房。公租房或者廉租房與商品房屬于兩個不同系統，廉租房和公租房都不進入計價體系中，房價只能是商品房價格，廉租房僅是基本起居條件，當家庭可支配收入提高時，人們想要改善居住條件，勢必選擇購買配置相對較好的商品房，商品房的價格還要上漲。
如果可以突破每個家庭都擁有一套房屋的產權這一傳統，廉租房是平抑房價的有力武器。具體做法如下：
（一）政府主導廉租房的開發與建設
住房的開發與建設并不能完全通過市場來實現，政府應該明確自身在解決住房問題上的責任，制定符合其國情特點的住房政策和分階段建房計劃（每五年制定一個計劃），采取了一系列行政、法律、金融和財政手段作為配套政策，大規模興建公共住房?？山⒁粋€獨立的、非營利機構，發展公共住宅方面，該組織作為起主導作用的組織者，其財政預算納入國家計劃。政府賦予其廣泛的合法權力，它既代表政府行使權力，負責制定廉租房發展規劃及房屋管理，實現“居者有其屋”的目標；同時也作為最大的房地產經營管理者，負責組屋施工建設工程、房屋出售和出租。大規模建設廉租房，不收出讓金，不收稅，不收配套費，不拿利潤，努力滿足社會大部分的住房需求。
（二）在土地供應方面，引入地票制度
政府在大量建廉租房的同時，吸引農民工進城，只要有穩定工作就給予城市戶口，但是同時要求農民放棄宅基地。放棄的宅基地必須復耕，假設農民工進城后放棄一平方公里宅基地，復耕一平方公里，就可以產生一平方公里的地票。為了杜絕地產開發商要蓋房子，用金錢賄賂地方官員，想蓋就蓋，地產商蓋房需要購買地票，地票公開拍賣，拍得價款直接交還給農民。地票制度的結果是耕地可增加，住房用地有保障。
（三）資金來源：政府為主，社會和個人多方出資
政府以提供低息貸款的形式給予廉租房建設資金支持。為保障普通老百姓能夠買得起組屋，其售價是由政府根據中低收入階層的承受能力來確定，而非依成本來定價，其價將遠遠低于市場價格，由此造成廉租房制度的收支虧損。這部分損失，政府核準后每年都從財政預算中給予補貼。政府財政支撐應是廉租房政策得以順利實施的重要保障。此外，社?；鹨部赏度氲搅夥康慕ㄔO中，同時可提高社保基金的收益率。個人，單位和政府應共同繳納住房公積金，個人可提取公積金用來購買廉租房。
（四）廉租房制度寬進嚴出，控制出口，防止腐敗
申請廉租房的人只能是中低收入家庭，但是如果有高收入人群通過體制外因素申請到廉租房，就應該嚴格控制廉租房的退出機制。廉租房不住了只能退還給政府，不能上市買賣。因為沒有買賣房屋的高額利潤，權貴就不會通過資本與權力勾結占用廉租房資源。
（五）城市良好搭配，廉租房搭配商品房
廉租房不應自成體系，而是打散散落在各個不同小區中，與其他商品房住戶融入在一起，共享資源；準入條件以就業為導向，以防其演變成貧民窟。
參考文獻：