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廉租房住房保障辦法范文1
關鍵詞：廉租房；制度；問題；對策
近些年，各地廉租房建設步伐較緩。但作為我國保障性住房體系的一個重要組成部分，在我國當前中低收入階層比例較大的背景下，其建設和發展是必不可少的，如何分析并完善當前的廉租房制度，是一個重要的問題。本文以天津市廉租房項目為例。通過調查分析，試圖對這一問題進行探索。
一、我國廉租房制度發展歷程
1998年，《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》這一文件的頒布標志著廉租房制度建設拉開序幕。
1999年4月，建設部了《城鎮廉租房管理辦法》，首次對廉租房的的房源做出了明確的規定。
2003年底，我國正式實施由國土資源部、建設部等五部委共同印發的《城鎮最低收入家庭廉租房管理辦法》。新“辦法”相對舊“辦法”來說。更完善了實施的可操作性。
2007年12月1日，建設部等9部委聯合頒布了《廉租房保障辦法》，標志著廉租房制度的全面啟動。
2008年3月，住房和城鄉建設部在總結個別地區廉租房建設過程中的經驗教訓后，下發了《關于加強廉租住房質量管理的通知》。
2010年十二五規劃中建議“強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設力度。加快棚戶區改造，發展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給?！?/p>
二、天津廉租房建設基本情況
(一)天津市住房保障制度發展歷程
天津市住房保障制度發展歷程分為三階段。
第一階段：20世紀90年代初至2002年底，起步和探索階段。其中1998年至2000年，在北辰區普康里建設了2萬平方米的廉租房。
第二階段：2003年至2007年上半年。逐步搭建住房保障體系。2003年天津市集中建設了4個項目、48萬平方米、7282套廉租住房。2006年向“低?！焙偷蛽峒彝グl放租房補貼，發放補貼近4300戶。
第三階段：2007年下半年至今，進一步完善住房保障制度。2008年5月1日，出臺了廉租房、經濟租賃房、經濟適用住房以及限價商品住房管理辦法，同時公布了住房保障工作五年發展規劃和年度計劃?！笆晃濉逼陂g，新建各類保障性住房2400萬平方米、33.5萬套，發放租房補貼7.5萬戶。天津市十二五期間計劃新增“三種補貼”7萬戶。其中。廉租住房實物配租補貼0.5萬戶，廉租住房租房補貼2.5萬戶。
(二)目前天津市廉租房的補貼方式
天津市采取的補貼方式有三種：1、租金補貼。天津市國土資源與房屋管理局依據公布的廉租住房實物配租租金標準與住宅租賃指導租金的平’均值的差額、住房保障能力和城鎮居民住房水平等因素，確定租房補貼標準及租房補貼面積標準。2、實物配租。即規定一個家庭僅限配租一套廉租房；2或3人的家庭，原則上配租一居室的單元房：超過3人的家庭，能配租二居室單元房。若3人家庭中屬于三代同居或家有年滿16周歲異性子女，也可配租二居室的單元房。3、公有住房租金核減。
(三)廉租房資金來源及房源情況
目前主要有五個方面的資金來源保障廉租房的建設：1、財政預算中的廉租房保障資金：2、住房公積金扣除貸款風險準備金和管理費用后的增值收益余額：3、土地出讓金中的專項資金；4、廉租房自身的租金收入：5、社會捐贈及其他來源。
廉租房的房源主要有以下方面：政府新建、收購的住房；社會捐贈的住房；騰退的公產房；其他。
三、典型廉租房調查研究
筆者深入天津市河北區的北翔家園和宜白路北明新苑小區的住房，對其享受廉租房住房保障的家庭進行了訪談。
北翔家園和北明新苑廉租房相對而立，分布在宜爽道兩側。附近有津工超市、天馨養老院天意分院、中國體育彩票和天津市河北圣賢門診部等。交通方便，附近有倉聯莊站，公交車線路很多。
(一)訪談對象的家庭情況
訪談對象的年齡基本上在四五十歲左右，主要靠天津最低生活保障金維持基本生活，均有《天津市最低生活保障金領取證》。住戶大致分為三種情況：1、夫妻二人均沒有正式工作，有的甚至還要供孩子上學，孩子的生活費成為家庭最大的花費支出，生活過得很是艱辛。2、單親家庭，只能與自己的寵物為伴。3、沒有勞動能力，持有殘疾證。無論哪種情況，低保金(2011年由月人均450元提高到480元)均是每個家庭唯一的經濟來源。
(二)現在廉租住房的問題及分析
通過調查，居民們對于廉租房的朝向、交通、物業、租金表示比較滿意(調查顯示物業費基本不拖欠)，但也反映了一些廉租房的不足之處：
1、申請周期長，退出機制不完善
居民們普遍反映入住時間太長，有些家庭從舊住房被拆到入住現在廉租房，長達了六年時間。
目前，廉租房房源與資金來源相對短缺的情況下，如何最大化這些資源的利用效率，使得資源確實能滿足確有需要的人，是廉租房制度建設的重要出發點和重要目標。按目前有關規定，主要是通過嚴格審查申請者的實際生活情況。但現實中僅靠這一手段難以保證該目標的實現。另外。對于入住廉租房之后，必須實行嚴格的退出機制，才能切實保證稀缺的廉租房資源不被特定團體之外的人所占用。與獲得入住資格的審查核準相比，退出機制的審查貌似沒有得到相應的重視。使得資源用錯了地方。
筆者在北翔家園進行訪談時，小區中的廉租房住戶多次提到該小區廉租房的審查退出機制頗為不完善。執行力度不夠。開小轎車進出的很多，也不乏開高檔小轎車進出的，居住人群并不完全符合廉租房的要求。
2、生活配套設施不健全、生活不便利
(1)周邊就業機會少，難以使家庭收入得到提高。住廉租房雖然使住戶租金支出減少。但由于目前廉租房一般居于較偏僻的地理位置。周邊就業機會大大減少。
(2)看病難。由于小區附近缺乏社區診所，許多居民反映就醫困難，就醫成本高的問題。
(3)小區配套設施不完善。其一。健身器材缺失。在調查中，大多數小區沒有看見任何鍛煉身體的設備。這也引起了居民們的不滿。其二。治安存在問題。調查中發現小區中丟失自行車的問題比較嚴重，盡管社區居民反映多次，要問題一直沒有很好的解決。其三，公共廁所、路燈缺少。小區內公共設施不完善，造成了居民生活的不便。
廉租房住房保障辦法范文2
【關鍵詞】廉租房 房價收入比 住房供應體系
住房問題關乎民生和社會穩定，十七大報告中明確提出了“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，使全體人民實現‘住有所居’，讓更多的人享受改革與發展的成果”。認真學習領會和貫徹落實十七大關于建立健全廉租房制度的主要精神及戰略部署，對于進一步改善民生、促進社會和諧具有重要的現實意義。
一、我國廉租房制度建設的必要性
1、解決低收入者住房問題的有效途徑
以住房為主的房地產業是我國新的發展階段的重要支柱產業。近年來，房地產市場呈現出固定資產投資規模過大，增長速度過快的現象，同時對住房需求的旺盛、地方政府追求高額的土地租金收益、房產開發成本提高等因素推動了房地產價格持續上漲。目前，我國城市居民人均住房面積雖然達到了28平方（米），但是全國城市低收入家庭當中，人均住房面積不足10平方（米）的還有1000多萬戶，約占全國城市居民家庭總數的5.5%，存在住房困難的低收入家庭仍然有1000萬戶。“住房難和買房難”是這部分群體面臨的突出問題，不能有效解決好該問題勢必影響到社會的穩定與和諧。為此，必須將這部分群體納入住房保障體系，而廉租房建設是社會保障體系的重要組成部分，對于解決低收入者住房問題將起到積極的作用，也是切實貫徹“住有所居”基本國策的重要體現。
2、縮小房價收入比，緩解貧富差距的有力措施
房價收入比是指家庭購房總價與居民家庭年收入的比值，用于考察居民的購房能力，房價收入比的拉大源于市場經濟條件下城鄉、行業、區域之間貧富收入差距拉大。2006年，我國平均房價收入比是6.7，但是同年最低收入家庭的房價收入比約為22，而最高家庭房價收入比剛剛超過2，前者是后者的10倍，并且這種差距還呈逐步擴大的趨勢，2000年最低家庭房價收入比是最高家庭的5倍，而2004年這個比例擴達到9倍。在市場調控失靈的情況下，政府有責任幫助住房困難的低收入群體改善居住條件，保障居住需要，縮小與富裕群體的差距，而廉租房建設能夠有效協調平衡政府和低收入群體這兩方面的需求。
3、完善城市住房供應體系（見圖1）的重要環節
當前，商品房價格逐步上漲與中低收入者購買力不足的矛盾是社會各界廣泛關注的熱點和焦點，若不能有效調控房地產市場，保障居民的基本居住權，將會引發一系列的社會問題。我國的房地產市場繁榮發展不過短短的幾年，廉租房制度建設在我國也剛剛提上議事日程，其發展前景有待實踐的進一步檢驗。為此，必須改革現行的住房供給制度，建立健全我國社會住房供應體系，將廉租房和經濟適用房列入其中，具體的政策取向為：低收入家庭主要通過廉租住房，外加經濟適用房解決；中等收入家庭根據各地實踐可以采取限價商品房和經濟租賃房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場供應商品化住房。
二、我國廉租房制度建設存在的問題
1、需求資金的缺口較大
廉租房建設當前被提到了空前的高度，但用于廉租房建設的資金缺口較大，資金不到位和資金支持體系不盡完善，突出表現在以下幾個方面。
（1）財政支持力度不夠大。我國用于廉租房建設的財政資金無論是在絕對量還是在相對量上都處于極低的水平，2006年全年財政收入高達3.9萬億，增長約7000億，同比增長24%，而用于廉租房建設資金只有23.4億元，只占當年財政收入的0.06%，廉租房建設主要以地方財政資金投入為主，而當前地方財政的支持力度尚不夠大。
（2）國家規定的廉租房建設資金來源渠道和實際運作有差。地區經濟發展不平衡導致了地方財政沒有將土地出讓收益作為當地廉租房建設的主要資金來源，地方財政收入的差異決定了各地廉租房建設進程的不同，這也是導致廉租房房源供給緊張的一個因素；土地出讓收益受到地價和可轉讓土地面積的影響導致土地出讓收益較低，而且缺乏可持續性。
（3）在市場配置資源的前提下，銀行等金融機構對能夠獲取商業利潤的商品房建設投入大量資金，這是導致當前通貨膨脹產生的重要原因，而對無利可圖的廉租房建設投入的信貸強度明顯不足。
2、覆蓋范圍小，申請標準控制不嚴
到目前為止，在全國291個地級以上城市中，仍有部分城市沒有實施廉租住房制度。而實行廉租房政策的城市中廉租房所占的比重非常?。贿吘壍貐^低收入家庭尚未納入保障范圍的數量尚未確定；廉租房覆蓋范圍小。廉租房申請一般是以居民收入標準來衡量，由于個人收入卻乏透明度容易導致不符合廉租房居住者通過變相的非法手段成為廉租房的保障對象，而應該納入住房保障體系的居民卻被排斥在外，廉租房對低收入者的保障作用收到弱化。另外，我國個人信用制度和個人申報制度不夠完善，個人收入來源較多，“灰色收入”無法得到確切的統計，僅僅依靠透明收入作為廉租房申請的標準，有失公允性。
3、土地供給不足
人地矛盾突出是我國的現實國情，伴隨著我國經濟的快速發展，一方面城市化進程的加劇要求城市規模逐漸擴大；另一方面，土地的天然供給有限性又制約了城市規模的擴張。用于城市建設土地資源的有限性導致城市地價的上漲，進而帶動了房價上漲。開發商為了追求高額利潤無疑會在固定的土地上首選建設商品化住房，用于廉租房建設的土地供給量較少。
三、發展與完善我國廉租房制度建設的對策
1、探索適合我國國情的廉租房提供機制
新加坡是典型的人多地少的國家，在城市化進程中很好地解決居民住房保障問題。主要采用“公屋+象征性租金”的形式，對居民總數的8.5%的低收入者供應廉租房，公屋由政府出資購買或興建，廉租房居民每月只需支付11新元租金。我國廉租房建設剛剛起步，可以很好的吸收新加坡在解決低收入者住房問題方面所取得的有益經驗。其一，政府打破當前對土地的限制政策，適當進行圈地興建公有廉租房，對廉租房居住者收取少量的租金用于廉租房日常的維護與管理，采用“公屋+象征性租金”的形式。其二，運用優惠政策鼓勵吸引或行政手段規定房地產開發商在興建商品化住房的同時按照一定比例興建廉租房。其三，中國城市中還存在相當多閑置的舊房，為此政府可以通過官方或純民間的非營利性中介組織，利用老城區的二手房交易，組織廉租房市場，用稅收與金融優惠政策鼓勵業主將房屋租賃給中低等收入者。其四，政府可以在各地城鎮廢棄房屋基礎上進行改建、擴建、翻新，以較低的成本滿足低收入者對廉租房和經濟適用房的需求。
2、構建廉租房保障資金支持體系
（1）科學安排財政預算資金?？赏ㄟ^財政資金形成廉租房和經濟適用房專項基金，實行專款專用，設立機構，統籌管理，條件成熟時可編制預算，實行國庫集中統一收付制度，確保建設資金落實到位；在稅收方面，減免低收入家庭購房稅賦以及開發商建設廉租房的所得稅。
（2）建立多渠道投融資機制，廣范圍吸收資金以滿足廉租房有效供給的需求。第一，地方政府嘗試發行廉租房建設專項債券籌集廉租房建設資金；第二，以在堅持政府主導原則的前提下，廉租房的建設可以由社會中介機構來運營，資金來源則可以依靠激活的民間存量資本、慈善基金和境外資金等；第三，充分發揮市場籌集資金的作用。
3、嚴格土地規劃，創新產權制度
廉租房建設要求政府強化管理職能，本著“節約用地”的原則，嚴格規劃建房土地制度，合理調節城市土地供給結構，增加廉租房等中小套型的住房用地。首先，地方政府要堅持中央政府有關土地的決策，嚴格落實每年用于新開發的土地數量限制，嚴格土地占用審批程序。其次，開展地區土地整理，收回閑置土地，盤活存量土地，提高集約用地效率。再次，地方政府必須從土地出讓租金收益中拿出大部分用于廉租房支出，完善相關配套的基礎設施建設。
“廉租房的所用權屬于國家，居民只有使用權”的原則會產生兩方面的影響：一方面，居民對廉租房的使用沒有太大的關心，致使廉租住房使用壽命縮短，提前進入折舊狀態。另一方面，開發商對興建的廉租房質量缺乏保障，相關配套的基礎設施不完善。但若政府明確產權，如規定“對保障性住房的居住達到一定期限，居民只需支付少量的租金便可獲得所用權”，則必將調動居民對廉租住房的保護意識，有效防治廉租住房的“衰老”，同時開發商也會提供高質量的廉租房以便于公有產權到期后出售。
4、加快與廉租房制度建設相關配套政策的制定與立法
廉租房建設制度是一個社會性問題，決定了其不可能“單兵突進”，而要有相關的配套政策措施同步進行，才能確保廉租房制度建設的實施效果。
（1）加強市場監管，嚴格房地產企業市場的準入和退出條件，依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為；實行劃撥方式供應土地，加強對廉租房建設用地的優先安排、保證供應；取消城鄉戶籍限制和地區限制，為進城務工人員開辟“綠色通道”，擴大廉租住房的覆蓋范圍。
（2）開展低收入家庭住房狀況調查、建立低收入住房困難家庭檔案；健全廉租住房制度和經濟適用住房制度中的申請、審核和公示辦法，嚴格開展申請人家庭收入、住房狀況的調查審核，一旦廉租房居住者的收入高于廉租房居住標準，應及時收回廉租房，完善退出機制。
（3）明晰法律責任，確保實施效果。對廉租房實際運行過程中出現的帶有普遍性的重大問題要加快相關立法程序，確保問題得到有效解決；對已出臺的相關政策法規，如《關于解決城市低收入家庭住房問題的若干意見》、《廉租房管理辦法及實施細則》和《廉租房保障資金管理辦法》等，必須加強政策的執法力度，這就要求建立一支業務素質硬、執法能力強的隊伍，保證政策效果得到切實有力的體現。
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廉租房住房保障辦法范文3
1我國廉租房制度問題現狀及原因分析
作為我國住房保障制度的重要組成部分，國家對廉租房制度非常重視，也配套出來了一系列相應的法規政策，許多地方也推行了針對性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地開展了行之有效的廉租房制度。但囿于種種因素制約，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困擾廉租房建設躊躇不前有其深刻的制度原因:
1.1土地和資金瓶頸制約廉租房制度實施
廉租房建設一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區的GDP增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環。這種狀況在現實情況下是難以避免的。另外還有一個重要的情況就是廉租房源的供應量和當地的房價成反比，供應越多，房價就越不可能上漲，這也意味著也越不可能為當地政府帶來更多的稅費收入。另外，在廉租房建設過程中，公共住房的購建和維修、租金補貼等都需要有大額、穩定、持續的資金作保證。因此，我國雖然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地資源的有限，城市財政預算安排資金的不足以及缺乏其他穩定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。
1.2廉租房準入與退出機制尚未完善
（1）廉租房準入機制尚不完善。
廉租房準入機制尚未解決租住標準的制定、申請資格的認定這兩個技術性問題。廉租房的現行保障對象的確定是根據建設部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件:申請保障家庭其人均收入應符合當地結合當地實際制定的收入標準：申請保障家庭現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農業常住戶口：申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養、扶養或者贍養關系以及符合各地結合當地實際制定的各自的保障標準。根據這些標準，我們國家現在的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計劃到2010年即“十一五”規劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴大和實現日期的日益臨近，廉租房保障任務的壓力也越來越大。不完善的廉租房準入機制為廉租房建設發展設置了障礙。業形象并加以宣傳倡導。
（2）廉租房退出機制尚不完善。
廉租房退出機制必須進行科學的設計，以避免有人從中謀取不當利益。這是因為廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現象的發生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。然而目前我國廉租房退出機制還存在許多不完善的地方，從而影響廉租房建設的發展。
（3）保障對象覆蓋率偏低，城鄉一體化保障體制缺失。
根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按照中國統計年鑒采用的城鎮家庭收入分組方法，最低收入家庭占城鎮家庭總戶數的10%。這種方法只能測算出最低收入家庭的大致數量范圍，無法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說，最低收入家庭實際上只具有概念意義，沒有明確指向，因而無法具體指導廉租住房政策的實施。在各地實踐中，在沒有其他更科學的衡量標準的情況下，城市居民最低生活保障金提供了一個判定城市居民貧困程度的收入標準。這對于在短期內確定廉租對象提供了極大的便利。但是，廉租對象普遍被限定在城市低保戶范圍之內，這在一定程度上縮小了廉租住房保障對象的范圍。
2對策分析
（1）加大對政府參與監督力度，保證廉租房制度的實施。
廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問題為己任，認真履行其主體地位。因此必須加強對地方政府的監督，將廉租房制度作為考核其地方政績的一部分：二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權的控制，通過優惠條件與開發商、其他金融機構合作共同完成廉租房建設，同時對廉租房地段進行控制，避免廉租房集中建設現象的出現：另一方面通過稅收的形式實現對低收入家庭的住房補貼，防止貧富差距的拉大，實現社會公平。
（2）不斷完善實物配租退出機制。
各地政府要建立動態管理制度，特別是加強統計和調查工作，全面、準確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請、審核、公示、輪候制度和退出機制。對廉租房保障對象實行動態跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實加大審核力度，聯合社區、街道、民政部門等，每年對廉租房住戶進行審核，對不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過渡期。在過渡期內，政府給予一定的租金補貼，增加其造血功能，促使其到市場上去租房，打破在廉租房保障過程中的“終身制”現象。對確實不愿意搬出的住戶，可以考慮將廉租住房市場化，以市場價格出售給租住戶，政府可以利用這些售房資金繼續修建廉租住房。同時，進一步發揮公眾的監督作用，鼓勵群眾舉報他人瞞報收入的行為，將個人收入納入社會監督網絡。建立有效的懲罰機制，一旦發現虛報收入，通過非法渠道租住廉租房的，要嚴厲懲罰，并與個人信用掛鉤，記入個人檔案。通過完善可行的退出機制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實施和國有資產的有序使用。
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【關鍵詞】 廉租房 融資 困境
一、引言
為了兼顧效率與公平、推動構建和諧社會，我國政府建立了由商品房、經濟適用房、廉租房構成的適應不同收入群體的多層次新型住房供應體系。廉租房是政府在住房領域實施社會保障職能，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭，提供租金補貼或者以廉租租金進行實物配租的具有社會保障性質的普通住宅。
由于具有福利性特點，廉租房的開發與運作面臨著重重的困難。尤其是在廉租房開發建設的融資渠道方面，其目前大多仍停留在以財政撥款、社會保障等純政策性的資金支持上，而更為靈活的財政及金融制度支持或者商業化運作還有待發掘。
二、我國廉租房建設融資的現狀
1、資金供應量不足
廉租住房制度是針對住房困難且無力改變經濟狀況的特困家庭實施的一種社會救濟方式。在很多國家，廉租房是政府的一項重要福利政策，建設規模很大。對于我國這樣一個人口眾多、收入分配不均的國家來說，廉租房建設的壓力會更為沉重。對于數量龐大的享有低保的人群來說，大多數人的住房問題只能依靠廉租房來解決。因此，廉租房建設融資是一個非常大的資金缺口，單單依靠目前的融資方式是很難得到滿足的。
2、缺乏主動性
在目前的融資方式下，我國廉租房建設的融資方式對于地方來說，在一定意義上屬于硬性攤派，往往不能調動地方的積極性。首先，地方政府可以從房地產開發上獲取利益，出讓土地是地方政府重要的謀利手段。由于土地出讓金一般占到地方預算外收入的相當比重，因此素有“第二財政”之稱。而廉租房建設不僅不涉及土地出讓，還須拿出資金對低收入家庭進行房租補貼。其次，與廉租房相比，地方政府更傾向于普通的房地產開發，因為其對地方GDP的拉動作用非常明顯。
3、政府起主導作用
廉租住房制度本質上和其他保障制度一樣，是政府向居民提供的公共產品之一，是通過支付轉移的方式實現社會收入的再分配，以保持社會公平和社會穩定。其福利性質決定了資金供給很大程度上要依靠政府、社會的無償投入。無論是財政撥款、住房公積金增值收益、土地出讓金，還是社會保障，它們都從根本上來源于國家的財政收入，直接受政府的管轄和支配。從各國廉租房建設的經驗看，政府在廉租房建設融資中處于主導地位無可厚非，但是僵硬的資金供給機制會給國家造成沉重的經濟負擔。
4、缺乏監督機制和封閉機制
目前，廉租房的租金配給方式以“租金補貼方式”為主。在這種模式下，廉租房的建設實際上并不由政府主導，而是由市場主導，即由開發商主導。也就是說，政府擔當的角色就是提供建設資金、核定廉租房入住資格、發放租金補貼等，并沒有建立對廉租房建設及管理的有效監督機制。
三、我國廉租房融資難的原因分析
1、地方政府建設廉租房缺乏積極性
建設廉租房需要大量資金和土地的投入，卻不能產生經濟效益，這與地方政府追逐自身經濟利益最大化的傾向相矛盾。況且，廉租房的開發是一個耗資大、周期長的工程，尤其是其福利性的特點，使得地方政府的投入積極性偏低。另外，部分地方省市的財政實力也并不強，即使其本意想真正落實廉租房政策，但因財政資金的缺失，也無力執行。因此，分析當前城鎮廉租房的融資模式并對其融資困境予以解讀，可以發現以政府主導為主的融資弊端重重。我們應制定更靈活的金融制度，實現融資模式創新。
2、缺乏金融工具
當前，我國廉租房融資主要以政府財政投入為主，金融機構暫時還沒有發揮實質性的作用?？梢?，以政府單一直接主導型的融資模式日益僵硬化。因此，應利用金融創新，發揮金融杠桿調節作用，將傳統的政府主導型融資模式轉化為市場為主、商業化運作模式。
3、過于依賴政府財政
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。實質是政府通過財政轉移支付的方式而向居民所提供的公共產品。由于廉租房的公共性、福利性，其資金來源在很大程度上依靠政府、社會的無償投入，從而使當前廉租房建設融資過多依賴政府財政撥款、社會保障等純政策性資金的扶持。
4、房價上漲激發廉租房建設成本的增長
廉租房的成本與房價有著密切的聯系。當平均房價上漲時，因資本存在逐利性，政府必須加大對開發商的優惠政策，方可吸引開發商建設廉租房，因而使政府廉租房建設成本加大。同時將收購的二手房改造為廉租房，是廉租房房源的來源之一。平均房價的上漲更是直接帶動了二手房房價的增長，從而增大廉租房建設的成本。
5、信貸結構缺乏合理性
開發融資選擇銀行信貸是解決廉租房建設資金不足的必然路徑。由于廉租房具有福利性的特點，政府選擇銀行信貸融資，必然需要政府以顯性或是隱性的身份介入。但是，當前我國政策性銀行對于廉租房建設所出臺的配套機制缺乏穩定性和不成熟性，這必然使得廉租房建設資金銀行信貸結構失衡。
四、解決廉租房融資困境的對策
1、改善地方政府征集考核機制
各地政府要提高對廉租房建設的重視，可建立一個獎勵機制，獎勵在廉租房建設方面表現突出的城市，以及一些為廉租房建設作出努力的地方官員。因為廉租房的建設會使房價降低，從而減少地方的GDP，影響地方官員的政績，同時由于廉租房建設需要的巨大財政支出，這些都是讓地方政府減緩廉租房建設的原因。因此，要改善這樣的現狀，中央就必須建立一種獎勵機制，以求提高地方建設廉租房的積極性。
2、創新廉租房建設財稅支持體系
（1）借鑒國際經驗，適時開征住房保障稅。根據國際貨幣基金組織統計，目前世界上征收不同形式社會保障稅的國家有80多個，住宅保障稅是其中一種。借鑒新加坡興建公共組屋時征收高額所得稅和中央基金的經驗，我國的住宅保障稅可以面向城鎮在職居民，按照其工資收入水平實行累進稅率制，為使我國住宅建設結構逐漸傾向滿足多數人的基本住房需求，可以考慮向購買、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項稅收專門用于廉租房建設、修繕和廉租房租金補貼。
（2）加大財政支持力度。中央對省和省對下級財政一般性轉移支付時，要考慮城鎮廉租住房支出因素，并安排一定資金用于保障城鎮廉租住房建設。要建立中央財政對中西部欠發達地區廉租房專項轉移支付制度。同時，也應提高土地出讓金用于廉租房建設的比例。
（3）利用福利彩票資金。福利彩票發行的目的是籌集福利資金，發展社會福利和社會救助事業，發行宗旨可以用八個字概括，即“扶老、助殘、救孤、濟困”。目前福利彩票銷售額的35%作為公益金用于社會福利和救助事業。廉租房對象包括社會優撫對象，如孤老、烈屬、傷殘等特殊困難家庭，因此從社會福利彩票資金中適當提取一定比例專項用于廉租房，也符合發行社會福利彩票的初衷。福利彩票銷售額巨大且資金來源持續穩定，這也符合廉租房建設資金缺口巨大，需要長期融資的特點。
3、發行住房建設公債
廉租房作為國家的一項長期建設投資，發行住房建設公債可以從一定程度上緩解廉租房的融資困境。發行債券建設廉租房需防范三種潛在風險。一要防范債券募集資金被挪用的風險。由于地方政府缺乏保障房建設的外部監督制約和內部強大驅動力，許多本應當用于保障房建設的資金被地方政府用于“更重要”的地方和項目的現象十分普遍，所募集資金被挪用的風險非常大。二要防范地方債務規模進一步擴大的風險。當前，地方債務的壓力已經比較大。2010年度審計報告顯示，截至2010年底，除54個縣級政府沒有政府性債務外，全國省、市、縣三級地方政府性債務余額共計107174.91億元。三要防范債券融資無法還本付息的風險。保障房建設公益性強、賺錢效應小，平均收益率只有3%。發行企業債，吸引社會資金，說到底就是向老百姓借錢建房。面對5%～6%的通脹率，保障房債券融資的收益是不是能夠還本付息，這是個必須要考慮的問題。
4、房產證券化
廉租房產權具有穩定性和收益穩定的特點。我國廉租房只租不售，產權不變更，因此這部分穩定的房產可以作為抵押物向銀行申請房地產抵押貸款。同時，廉租房收益具有很強的穩定性，這正符合資產證券化的特點，即發行證券到期后再支付投資者券款可為廉租房收益回收的時滯性提供便利。將廉租房開發貸款證券化可以加強這部分金融資產的流動性，轉移和降低商業銀行的潛在風險，有利于防止銀行不良貸款的再生。同時，房地產證券化還可以使廉租房開發更容易獲得銀行的資金支持，從而拓寬其融資渠道。房地產證券化作為一種創新的投融資工具，具有不易滅失、風險低、安全性好的特點，再加上房地產固有的保值增值性，因此可以使投資者獲得較為穩定的收益?！督鹑跈C構信貸資產證券化試點管理辦法》的實施，為房貸證券化提供了政策和法律依據。該管理辦法就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面作出了明確規定，為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
5、項目融資
項目融資（Project Finance）是指以項目的資產、預期收益或權益作抵押取得的一種無追索權或有限追索權的融資或貸款活動。項目融資具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點，因此非常適合廉租房建設與開發融資。傳統意義的項目融資需要現金流量穩定，而廉租房開發項目的現金流量卻具有波動性，因為各開發階段對資金的需求量不同。因此，如何利用項目融資的優點為廉租房開發項目融資，創造為廉租房建設量身定做的項目融資模式是解決問題的關鍵所在。
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廉租房住房保障辦法范文5
關鍵詞：廉租房；物業管理；三聯模式
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
文章編號：1673-2111(2008)11-089-04
作者：李勇輝，湘潭大學商學院副院長、教授、博士生導師／曾鍇，李新華，湘潭大學商學院；湖南，湘潭，411105
基金項目：湘潭大學創新基金資助項目。批準文號湘大教發[2008]24號“從常德實踐看廉租房在住房保障體系中的地位與作用”
一、引言
廉租房后期管理服務是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服務又包括對廉租房的監管、物業服務、質量保障等。黨的十七大報告指出：“健全廉租住房制度。加快解決城市低收入家庭住房困難?！北砻髁它h和政府對解決城鎮低收入家庭住房問題的高度關注。城鎮廉租住房制度是一種保障性住房供應制度。政府和單位通過向具有城鎮常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房、核減租金以及發放住房租賃補貼的方式來減輕居民的住房壓力，因而也是一項帶福利性的惠民政策。完善城鎮廉租住房制度。加大對城鎮低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社會公平正義原則的具體表現，也是貫徹落實科學發展觀、構建和諧社會的客觀要求。
廉租房管理、服務經驗及運作模式還在探索中。對于廉租房社區的管理、服務模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質量，違背了保障低收入的初衷；如果全部由政府來承擔，政府因其財力有限，肯定承受不了：如果全部由企業來承擔，幾乎沒有企業愿意接手，認為它幾乎是沒有盈利的。那么廉租房小區管理、服務的運作模式應該是怎樣的呢?目前國外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服務方面都有較豐富的經驗，也有一些相關的研究文獻，但由于制度和環境等因素。國外的操作模式并不適合中國的實際，而國內對廉租房管理、服務的模式研究的相關文獻很少。調研小組主要針對常德市的實際情況。探索如何建立有效的城市廉租房社區物業管理模式。將管理、服務與物業經營有機地結合起來，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負擔，又達到保障最低收入人群居住質量的目的。
二、常德廉租房管理、服務的特殊性
從規模的總體上看，廉租房的規模遠遠小于其他物業類型。由于廉租房的特殊性質，其單套戶型面積不會超過50平方米。為避免低收入家庭過于集中而引發新的社會問題，廉租住房一般不會大規模成片建設。從常德市的情況來看，已建成的5個廉租居住點分別在市城區的東、中、西及德山幾個點，最小的只有700多平方米。最大的一個居住點也不到2萬平方米，與商業樓盤東則幾十萬、幾百萬平方米的開發規模是無法比擬的。分布零散，對于管理工作有諸多不便，且成本較大片的商業小區高。
(一)人員的特殊性
廉租房有準入條件有限，其居住群體是社會低收入家庭，如下崗置換、社會無業人員、老弱病殘人員相當普遍，涉毒、兩勞等重點人口較為集中，不穩定因素較多。與商品房管理服務相比之下，廉租房管理服務較不容易，因為在公民道德素質、維護環境秩序的自覺性有很大差別。相應的給廉租房的管理、服務增加了很多困難。
(二)管理服務內容的特殊性
為了使廉租房住戶都能享受改革開放的和社會發展的成果，政府保障部門作為業主單位，委托專門的物業服務企業或社會物業服務模式進行治安、綠化養護、衛生保潔、公共設施設備維修等公共服務，并且要求廉租房物業服務企業承擔更多的社會義務，如社區愛心超市和圖書閱覽室的經營、解決部分住戶的就業問題，以及社會捐贈物資發放問題等。與單純的商業物業服務比，廉租房更側重于后期管理，側重于對租戶的服務，實際上已經接近于一般意義上的社區服務管理。
(三)資金的特殊性
國務院和湖南省政府都出臺了關于解決城市低收入家庭住房困難的文件，明確指出：廉租住房保障資金堅持財政資金預算為主、多渠道籌措的原則，確保廉租住房保障資金專項用于廉租住房購建、維修改造和物業管理費用補貼等。但具體以何種渠道籌措資金，落實物業服務費用補貼還有待于進一步完善相關配套政策。廉租房物業服務公司的資金來源主要是廉租房租金，現行的模式是：政府通過低保金下發到廉租戶手中，物業服務公司代表住房保障部門向廉租房住戶收取一部分低保金(廉租房租金)上繳財政，再由財政按一定比例反撥給物業公司作為服務費用?？傮w上依然是“以租養房”的國有直管公房的模式。但租金標準低于直管公房租金標準，相反卻增加了保安、綠化、保潔等工作內容和公用水電費等支出。直接導致物業成本高，入不敷出。
政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據有關規定，廉租房家庭不用交納物業管理費，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費用都包含在內。僅憑這些資金相對于物管前期的成本投入和日常的運行費用只是杯水車薪，無法正常支持廉租房小區的物業管理服務。
廉租房物業管理目前都是政府行政管理為主，這樣不利于可持續的物業經營。對于政府來說，物業管理運行成本加大。政府就沒有更多的財力、物力和精力去建設更多的廉租房來滿足更多人的需要。長遠來講，政府應該只是在其中作指導和輔助作用，而將現場物業管理分離出去。
三、廉租房后期管理方面存在的不足
(一)從目前我國廉租房社區物業管理的現狀和一些基本需求來看，在管理方還存在以下幾個方面問題
1、政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據有關規定。廉租房家庭不用交納物業管理費，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費用都包含在內。僅憑這些資金相對于物管前期的成本投入和日常的運行費用只能解決部分問題，無法正常支持廉租房小區的物業管理服務。
2、目前廉租房物業管理基本上政府行政管理為主，這樣不利于可持續的物業管理。對于政府來說，物業管理運行成本加大。政府就沒有更多的財力、物力和精力去建設更多的廉租房來滿足更多人的需要。長遠來講。這樣會形成一個困境，不利于政府應該只是在其中作指導和輔助作用，而將現場物業管理分離出去。
3、沒有充分利用社區勞動力資源的優勢。比如部分保安、保潔以及維修工人完全可以安排廉租房社區富裕勞動力解決，另一方面可以解決社區里勞動力的就業問題，為部分人員增進收入，確保社區的平穩運行，建立些調整各社區環境。
4、缺乏廉租房家庭收入增長后的過渡措施。如何 保證在廉租房家庭入住后物業管理服務與前期的承諾之間沒有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭經濟負擔的前提下，對社區進行有效運營，以實現可持續發展，必須探索廉租房社區物業管理新模式。
(二)我國現行廉租房退出機制現狀與存在問題
目前我國的廉租房退出機制中存在規定不全面，監管不到位和懲罰不嚴的情況?！冻擎傋畹褪軣峒彝チ夥可暾?、審核及退出管理辦法》只是列舉的方式規定了廉租住房退出廉租保障的六種情況。而實際中，廉租房保障對象應該推出的情況不止規定中列舉的情況。部分地區對廉租住房分配及資格審核操作不規范，也使得“關系戶”脫離廉租住房退出機制的制約。我國現行廉租房退出機制有如下幾個問題。
1、廉租戶家庭收入動態鑒別難度大
廉租房的退出機制是以家庭收入水平和最低生活保障線的對比作為退出衡量標準的，當家庭收入超過最低生活保障線時取消享受廉租房的資格。最低生活保障線的劃定和家庭收入鑒別是資格審核的兩個關鍵問題。在我國，家庭收入的鑒別主要采取個人申請、入戶調查、公示等一系列審核程序。但目前我國還沒有建立起來個人信用制度和個人申報機制，低收入家庭的成員往往又從事臨時性工作，收入來源多元化，其收入難以鑒定和掌握。即使社區工作人員的入戶調查難以完全獲取廉租戶的與收入有關的各項真實數據，因為他們將大部分的注意力集中于以廉租戶的家庭支出來判定其收入。這種做法不但不能準確地鑒別廉租戶的家庭收入情況變化，而且容易對收入沒有超過最低生活保障線的家庭產生誤判。
其次，將廉租戶的各項信息進行公示?！肮尽蹦康氖菫榱藢⒘鈶舻那闆r公之于眾，接收鄰里的監督，達到收入鑒別的有效性。但是這種做法存在幾個問題：一是由于城市建設的加快，打破了原有的居住格局，城市居民之間的交往日益減少，甚至出現隔離狀態。所以想通過鄰里的舉報來實現監督可以說是難以實現的；另外，將廉租戶的各項信息公諸于眾，容易對其心理造成影響，進一步強化社會分層，很難達到效果。
2、對騙租行為懲罰力度不夠
全國各地對“騙租”行為的懲罰規定主要有以下幾項：“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內喪失申請廉租房資格”?？v觀這幾項措施，可以發現我國對騙租廉租房的違法行為懲罰力度是十分有限的，騙租的違約收益遠遠大于違約成本。實際上這對不具備享受廉租房資格的群體是一個負激勵作用，使更多的人鉆政策的漏洞，讓本來有限的廉租住房的房源更加緊缺。由此可見，建立廉租房退出機制十分必要和迫切。然而，在現實經濟生活中，受各種因素的影響，在廉租房退出操作中還存在許多困難：
(1)退出條件的設計界限較為模糊。廉租住房是由政府提供給城鎮居民最低生活保障線以下的貧困家庭租住的低租金住房，一旦承租家庭收入超過最低生活保障標準，原則上便不得續租。但各地在具體實施細則中又規定，如果確有困難可以續租，只是租住時間不能太長，并按當地公有住房租金標準收取租金。顯然，對續租條件的規定存在較大的人為因素?？赡芤蚬ぷ魅藛T主觀判斷失誤或承租家庭的主觀愿望而擴大退出條件中除外條款的運用范圍。
(2)在退出過程中，有部分所謂的“關系戶”，因有一些特殊關系而脫離退出機制之外，甚至在其收入水平達到或超過廉租房標準是，仍舊住于廉租房里，給社會和廉租房本身造成了不好影響，這種情況應在退出機制中要杜絕。
(三)廉租房建設及管理資金問題
我國廉租住房保障資金的來源雖然逐漸清晰，但落實不夠到位，資金供應仍然不足?！读庾》勘Ｕ腺Y金管理辦法》明確，我國廉租住房保障資金的來源只能包括省級財政預算安排的廉租住房保障補助資金等8項。這些資金落實起來仍然困難，而且數額不定，如公積金增值在提取風險準備金、支付管理費后，剩余資金就非常有限。但是，我國符合享受廉租房標準的城鎮家庭總量很大，真正被納入廉租房保障范圍，并因此受益的家庭數量很少。這些都表明可用于廉租房建設的資金仍然不足，導致廉租房建設供不應求，嚴重影響了我國廉租房建設的穩健發展。主要表現在以下幾方面。
1、資金不足，難以發揮政策優勢。隨房價的不斷升高，中低收入百姓“望房興嘆”，特別是困難戶，只能表現出的是無奈和辛酸，高房價已經成為城市人民頭上沉重的三座大山之一。而地方政府因資金問題卻不堪重負，使有限的資金難以發揮有效作用，資金資源不能達到最佳配置。因此，廉租房建設的現狀和進展并不令人樂觀，尤其是資金問題。已經成為推進廉租房建設的一大瓶頸?！?006年。全國開工建設和收購廉租住房513萬套，建筑面積293168萬平方米――僅完成計劃的三分之一左右。其中一個很重要的原因，就在于財政預算安排資金不足?！?/p>
2、資金周轉引發弊端。由于各地要建設“廉租房”進而引發了不同的市場租賃價格，也導致了競爭中缺少了公平的杠桿。同時，由于廉租房的價格降低，二手房市場也受到了沖擊，從而又引發了市場的正常運轉期。使資金的周轉得不到提升，影響了市場的宏觀調控。
3、物業管理方面資金也不足，導致一些社區物業無法正常運轉。一方面廉租房建設過程中資金缺乏。再加上住進廉租房里的大部分為低收入家庭，本身在生活就有困難，更無力來支付社區物業費，表現出其無奈與辛酸，使許多社區物業管理達不到標準，更不用說社區文化建設與社區人文建設。
四、推進我國廉租房后期建設的政策提議
鑒于我國廉租房后期管理服務中存在的問題與不足，我國必須結合實際情況，不斷完善現有的廉租房制度，建立起一套適合我國國情的廉租房后期管理服務體系。筆者從實際調研訪談出發，提出以下政策建議。
(一)注重以人為本，突出人文關懷提升廉租房后期管理服務的方式。
1、課題小組通過實踐調研認為對于廉租住戶的管理不應該只有物業公司或者房地產開發商承擔，是否可以開辟一種新的管理模式“三聯模式”：以廉租戶為主體，物業公司或者房地產開發商為輔，與社區居委會攜手一同管理、服務。由廉租戶自行組織成立協調、自治，協調小區保安、以提高物業服務水平。
2、在“三聯模式”的前提下，提高區域內租戶的生活質量，可以在社區居委會的指導下，組織開展自助服務，如：家政服務、婚喪喜慶服務、托老托小、社區維修服務等，經營方式可以采用盈利于非盈利相結合的方式，主要是把集中在廉租房居住點的有勞動力的待崗人員組織起來，引導他們走上互助合作自強的道路。
3、人力資源、財政戰略。這主要是基于廉租房住戶中擁有較多的勞動力資源，考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業建設，同時也幫他們解決就業問題，相輔相成。實現“雙贏”。是否要為廉租住戶開設培訓服務，是一個重要的問題。課題小組經過調研認為應該對人員的年齡進行分層統計，對于35歲以下的廉租房住戶，按原來的低保金數額發放，對其進行職業培訓，使其有一技之長，能有自我“造血功能”。而對于35歲以上的廉 租房住戶，可以適當的提高其低保金數額，但是不享受培訓，如要求享受培訓服務，那么就調為35歲以下廉租房住戶標準管理。這樣既保證了廉租房住戶的生活質量，又極大地節省培訓資源，減輕財政壓力。
(二)關注農民工住房問題。
在我國現實國情中，低收入弱勢群體也不僅限于城市低收入居民，隨著社會的轉型和城市化的加快，大批的農民工涌向城市，他們的居住狀況更為惡劣。而城市打工者和城鄉結合部土地被征后的農民也是一個不可忽視的低收入群體，他們一般算為“夾心階層”。廉租房是國家為弱勢群體所提供的社會保障，具有社會救助的性質，農民工、城市打工者和被征地后的農民作為我國公民，承擔納稅等基本義務，他們同樣有申請廉租房的資格。但是課題組在調研時發現廉租戶對農民工十分的排斥，認為他們的情況與城市戶口低收者相比，農民工擁有土地，可以在自己的土地上建造房屋，沒有必要同城市戶口低收者搶廉租房指標，所以不應該享受廉租房。
(三)加強完善我國現行廉租房退出機制
香港公屋是世界公共住房的成功典范，這與其高效務實的專業運營和管理密不可分，而在進入與退出機制上的設計尤其值得我們借鑒，“他山之石，可以攻玉”，針對以上出現的情況，可以采取如下幾點措施，來完善我國的廉租房退出機制。
首先，建立廉租房分配的申報、審核、公示制度，加大社會監督介入的力度，保證信息的真實性與公正性。如廈門市就采取申請審批后登報半個月，依靠社會的監督來彌補制度上的漏洞。
其次，制定有利于廉租房保障對象與推出的優惠政策。從廉租房推出機制設計的角度，應鼓勵廉租房住戶積極主動地申報個人信息，從而是超出保障條件的住戶及時推出。政府可因地制宜地制定保障對象主動申請推出的優惠政策，如優先購買經濟適用房、提供底細購房貸款等，激勵經濟條件改善的保障對象主動退出。
再次，加快個人信用制度的建設。完善信用制度建設是廉租房退出機制建設最直接、最有效的方法。目前我國信用建設起步不久，相關應該加快信用建設的步伐。一是同一個人信用檔案標準，建立起完備的個人信息系統，二是培育專業的個人信用評估機構，對個人信用程度進行客觀、公正的評估。三是加快個人信用網絡建設，試行稿人信用跟蹤，為住房保障推出機制提供客觀依據和信息支持。
廉租房住房保障辦法范文6
摘要：居民住宅消費支出作為一種大宗的投資支出，在很大程度上超出了普通百姓的承受能力。因此，廉租房對于無房貧民來說顯得尤為重要。然而就現階段而言，住房保障政策不是萬能的，廉租房的需求量過大成為了政策執行中面臨的問題。
關鍵詞：廉租房；需求；供給
廉租房是指政府在住房領域實施社會保障職能的過程中，向具有本市非農業常住戶口的最低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭提供的享有租金補貼的住房，或以低廉租金配租的具有社會保障性質的普通住宅。廉租房制度作為一項基本的社會保障政策，主要是解決城市低收入群體的住房問題，維護社會基本公平，實現社會穩定和諧。在城市化快速發展的背景下，城市失業，城市移民和城中村改造等問題造成了大量城市弱勢群體，這些弱勢群體收入較低，難以靠自己的收入來滿足住房需求；另外，城市貧富分化逐漸加深，存在大量城市貧民。解決這些人的住房問題的重任就落在了廉租房政策上。
從1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》規定廉租房是我國住房供應體系的一個重要組成部分，我國實行的廉租房政策不過十多年的時間，廉租房建設和運營正處于探索階段和相對不成熟的狀態。近年來，政府對保障性住房的建設投入了較大的力量：2008年住房和城鄉建設部提出要投入9000億元資金進行保障性住房的建設［2］；2011年2月，國務院副總理出席全國保障性安居工程工作會議時強調，要大規模實施保障性安居工程，加大投入，完善機制，公平分配，保質保量完成今年開工建設1000萬套的任務，努力改善群眾住房條件［3］。然而，現實的情況是我國的廉租房短期內難以做到應保盡保。由于廉租房建設上的欠賬和新增城市人口對廉租房的需求疊加，更加大了廉租房建設的壓力。為了進一步完善廉租房的保障制度，有必要對未來的廉租住房的需求進行科學全面的了解，進而制定合理的發展政策。
一、廉租房的需求量的影響因素
1.城鎮人口增加的數量。新增的人口對于城市的土地和住房形成了額外的需求，新增的人口越多對廉租房的需求也就會越大。解決好新增人口的住房問題是城市化過程中必然面臨的難題，解決該問題最重要方法之一就是加大保障性住房的建設。
2.家庭的可支配收入。家庭的可支配收入對廉租房需求量的影響主要表現在恩格爾系數上。若一個家庭用于食品之外的可支配收入越多，則其購買能力越強，對于住房保障的需求就越小。
3.政策規定的廉租房面積標準。廉租房的面積標準反映了居民的居住水平，廉租房的面積標準過高會影響到受保居民的承租能力。一般而言，廉租房的面積標準應該隨著經濟發展水平和居民的人均收入的提高而適當增加。
4.商品房的價格。商品房的價格是由市場決定的，市場存在著不確定性，商品房的價格過高則會影響人們的購房欲望和能力，轉而形成對保障性住房的需求。
此外，城市經濟發展水平、社會文化等因素也可以對廉租房的需求產生影響。
二、增加廉租房供給的建議和措施
從我國社會的現實情況看，廉租房的需求量巨大，而且在短時間內難以得到有效解決。目前，最好的辦法是從
長期著眼，從短期著手，逐步解決。
從長期來看，筆者認為可以從影響廉租房需求的幾個因素著眼，提出一些建議和措施。例如，政府要加強對房地產市場的宏觀調控，防止房價的過高過快增長，讓大部分的居民能買得起商品房，從而減少對廉租房的需求；另一方面，要著力于提高城鎮居民家庭的可支配收入，讓城市居民擁有買房的經濟基礎。
從短期來看，這種較高的需求規模只能隨著廉租房的大量建設而逐步緩解。增加廉租房的有效供給是解決廉租房需求問題的關鍵環節?，F階段，政府在加快廉租住房的建設的基礎上，還可以解放思想，開動腦筋，創造性的運用各種方法來擴大廉租房的房源供給，在有限條件下實現對住房弱勢群體的最大保障。
（一）加大對廉租房的資金投入，擴大其建設規模
1.開征房產稅
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。其主要目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。房產稅的開征，既可以限制人們投機性的炒房行為，給樓市降溫，降低普通民眾的買房壓力，又可以為廉租房的建設提供資金支持，把一部分稅收收入用于廉租房的建設，是擴大廉租房建設規模的有效途徑，實現社會財富的橫向平衡。2011年開始我國已經在重慶和上海兩個直轄市展開了房產稅試點，在不久的將來，房產稅在全國范圍內全面鋪開是大勢所趨。
2.充分利用住房公積金
住房公積金是指單位和職工繳存的長期儲蓄金，其主要用途是對職工的購房進行現金補助。長期以來，各省市都已經積累了大量的住房公積金，然而公積金的使用率較低。2008年末，全國住房公積金繳存余額為12116.24億元，首次突破萬億元大關，沉淀資金為3193.02億元，沉淀資金占繳存余額的26.35%。據上海市公積金管理中心原總經濟師崔國盛的推算，截至目前，住房公積金沉淀資金全國大概超過4000億元。大量的資金沉淀，不能滿足住房建設的需要，盤活住房公積金成為了迫切需要解決的問題。除去應給予職工的利息和運營的管理費用外，住房公積金的投資收益都可以用來進行廉租房的建設。此舉可以實現住房公基金的合理利用，創造更大的價值。
（二）整合社會閑散房屋資源，擴大供給量
1.政府收購二手房
在一些老城區，住房原主搬遷到了新居，而手中的老的住房卻因為面積和房屋狀況等原因一直沒有能夠及時轉售，房屋因此而空置下來，形成了資源的巨大浪費。在必要時，政府可以采用收購二手房的方式增加廉租住房的房源，其優點是有利于消化并利用現有存量住房資源，不需要政府投資建房，并能較快地獲得廉租住房。例如，河北省石家莊市出臺了相關政策，即從社會上公開采購二手房作為廉租住房，以緩解低收入家庭的住房困難問題。按照相關規定，政府采購的二手房戶型建筑面積應該在30-50M2之間，水、電、暖等生活設施齊全，室內設施設備完好，房屋產權清晰、無糾紛、無債務，未列入近期拆遷改造計劃［4］。政府收購二手房辦法能夠取得一舉兩得的效果，可以實現住房資源的合理配置。
2.合理利用小產權房
小產權房是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。一般由開發商和村委會合作或由村委會自行開發建設。由于其建設用地不是城鎮國有土地，小產權房不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證，從而導致了小產權房在交易的過程中會存在較多的障礙。小產權房的大量存在可以彌補了廉租房供給的不足。在不少大城市的近郊，城鄉結合部都或多或少的存在著違規建設的小產權房。隨著城市不斷向外擴張，這些小產權房將逐漸地納入城區范圍內。小產權房的存在擾亂了正常的房地產市場的秩序，但是拆除這些建筑不僅成本很大，也會造成資源的浪費。不如由政府出資購買這些住房，作為廉租房的供給源，或者政府組織，由村民和租戶溝通協商，實現房屋的出租。不過，在這一轉變的過程中仍然存在很大的障礙，政府、村民、開發商之間的利益關系需要得到妥善處理。
（中南財經政法大學公共管理學院；湖北；武漢；430000）
參考文獻
［1］ 黃玉新，我國廉租房制度建設中的若干問題及對策探討［D］，武漢：華中師范大學，2007.
［2］ 人民日報，9000億住房保障投資咋落實［J］，2008年.