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廉租房管理辦法細則范文1
《辦法》明確，申請公租房必須同時滿足以下條件：申請人在本地無住房或住房面積低于規定標準；申請人的收入、財產低于規定標準；外來務工人員在本地穩定就業達到規定年限，也可以申請公共租賃房。各地住房保障主管部門，可以根據本地區的實際情況，就申請條件進行調整，報本級人民政府批準后實施并向社會公布。
最近幾年，我國各地盡管也出臺了相關具體的管理辦法和通知，但是，此次住建部出臺的《辦法》，各地還需要相應的細則對接。
北京：
針對來京務工人員，北京市在2011年頒布的《北京市人民政府關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》中明確規定，外省市來京連續穩定工作一定年限，具有完全民事行為能力，有穩定收入，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或參加社會保險證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員，均可申請公租房。具體條件由各區縣人民政府結合本區縣產業發展、人口資源環境承載力及住房保障能力等實際情況確定。
取得廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格的家庭，無須再次申請，只要到戶籍所在地街道或鄉鎮住房保障管理部門登記，填寫《申請公共租賃住房輪候預先登記表》，即可進入公共租賃住房輪候范圍。
所需材料：申請人身份證、“三房”審核備案通知單。
優先配租對象：其中符合廉租、經適、限價“三房”申請條件及家庭中有60歲(含)以上老人、患大病人員、殘疾人員、復轉軍人、優撫對象或屬重點工程拆遷的可優先配租。
特別提示：符合配租條件的家庭，只能承租一套公共租賃住房。
重慶：
重慶市公租房管理實施細則于2011年即開始實施。在細則中，其對進城務工人員的申請條件規定為：與用人單位簽訂1年以上勞動合同，且在主城區連續繳納6個月以上的社會保險費或住房公積金的人員；在主城區連續繳納6個月以上社會保險費且在主城區居住6個月以上的靈活就業人員和個體工商戶等均可申請。
廣州：
廉租房管理辦法細則范文2
關鍵詞：保障性住房；制度建設；監管機制
中圖分類號：F293.3
文獻標識碼：A
文章編號：1007―7685（2014）04―0020―04
我國保障性住房主要面向中低收入者，為其提供中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，有效解決這部分群體的住房問題。但我國保障性住房制度設計仍存在一定問題，導致保障性住房相關政策在實施過程中出現偏差。因此，研究建立保障性住房監管與法律制度，是我國保障性住房建設亟待解決的重要問題。
一、保障性住房制度建設現狀
（一）我國保障性住房制度體系已逐步建成
保障性住房是專門針對中低收入家庭建設的具有社會保障性質的特殊住房，通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。目前，我國保障性住房包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。與保障性住房建設實踐相適應，我國住房保障制度建設方興未艾，形成由幾部較為重要的低位階立法和各級政府的規范性文件為主的法律體系，基本形成以不同類型保障性住房為調整對象的廉租房制度、經濟適用房制度和公租房制度。較具代表性的立法及相關文件有《經濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》、《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》等。目前，保障性住房的分配、退出、責任約束機制等已初步作出規定。
（二）積極探索保障性住房管理手段
隨著保障性住房建設立法的陸續出臺、建設資金的逐步增加，保障性住房資金管理以及竣工后的準人、退出和運營等問題成為需要各級政府解決的首要任務。經過多年積極探索，目前，上海市建立的信息化核對機制、成都市建立的住房保障管理信息系統具有一定的借鑒意義，但相對于保障性住房制度建設需求而言，相關管理機制仍處于滯后和不規范的摸索階段。
二、保障性住房制度建設存在的問題
我國保障性住房制度建設的問題主要體現為制度供給與需求之間存在缺口。一方面，現有保障性住房法律制度缺失，難以為后續管理工作提供法律保證；另一方面，保障性住房管理手段存在局限性，無法有效解決保障性住房領域存在的復雜問題。
（一）保障性住房法律制度缺失，無法為管理機制的建立提供支撐與保證
目前，我國保障性住房相關法律制度框架已初具雛形，但在形式上僅體現為一些低位階立法和規范性文件，相關法律條款規定模糊，缺乏可操作性。
第一，保障性住房法律建設滯后。一般講，較完備的保障性住房法律體系包括關于住房、金融、稅收相關的法律及保障性住房的進入標準、保障方式、資源籌集等具體管理模式。而我國保障性住房相關法律政策多是各地政府以通知、指導意見或辦法等形式，存在較大的隨意性和不確定性。雖在2007年針對廉租房、經濟適用房的管理出臺了相關辦法，但層次較低，僅為政策性法規文件，在實踐操作過程中導致執法依據不足、責任約束不強等問題。
第二，中央及地方政府的責任缺失與職能錯位。按照我國保障性住房籌資制度相關規定，地方政府是籌資主體，中央財政支出位居其后。2011年，全國計劃建設城鎮保障性住房1000萬套，所需資金約1.3萬億元。其中，中央政府投入僅占11.7%，地方政府籌資壓力巨大。同時，在“土地財政”和以GDP增長為代表的政績考核制度下，我國地方政府將土地、資金和政策支持過多傾注到商品房市場，對于保障性住房的供給明顯不足。如，在供地比例上，按照2010年全國土地供應計劃規定，商品住房用地總量高達67%，棚戶區改造占20%，而廉租房和經濟適用房僅占4%和9%。從保障性住房用地完成情況看，據相關數據顯示，2007年和2008年，全國僅有上海市達到保障性住房規定的用地完成率；2009年，僅上海和天津達標；2010年，除武漢、上海、天津、北京、深圳等城市達標，其他城市均未達標。
第三，在退出環節缺少法律保障和政策扶持。在保障性住房的退出環節，法律制度的“硬約束”缺乏是導致保障性住房管理機制無法順利實施的重要原因。一方面，我國現有法律規定僅以合同的形式對保障性住房的進入和退出進行相關“軟約束”。對不再符合廉租房條件的居民僅以“責令限期退回”、“按合同約定，調整租金”、“5年內不得再申請保障性住房”等方式進行處理，沒有明確規定對逾期不退回者的強制措施，制裁力度不夠。相關處罰機制在執行過程中由于缺乏具體的可操作性的實施細則及相關部門的積極配合，使得退出制度形同虛設，無法對保障性住房市場供給狀況進行有效管理。另一方面，對不再符合享受保障房條件的低收入家庭缺少過渡性扶持政策，也是導致退出機制實施低效的重要原因之一。大多數低收入家庭在退出保障房后短時間內尚不具備購買和租賃商品房的資金實力。這部分群體處于中等偏下收入階層，在無外來支持時有可能“居無定所”，因而容易出現違規不退出行為。
第四，我國保障性住房需求旺盛和供給乏力矛盾的根源在于制度設計缺陷。在保障性住房需求層面，一方面，分稅制改革、房地產市場監管制度不健全以及商業銀行的信貸政策，均在不同層面助推商品房價格居高不下；另一方面，住房公積金制度不完善、現行收入分配格局不合理制約我國居民對商品房的購買能力。在保障性住房供給層面，民營企業進入保障性住房建設遭遇制度瓶頸。如，2007年《經濟適用住房管理辦法》規定：房地產開發企業實施的經濟適用房項目利潤按不高于3%核定。這顯然對民營企業的進入缺少積極有效的鼓勵和支持。
（二）保障性住房管理機制缺陷，影響制度建設目標的實現
首先，準人機制不健全導致公平受損。保障性住房的供給對象并非全體居民，而是那些缺乏基本居住條件的低收入群體。為此，必須對保障性住房的準入條件進行嚴格設定，把好分配關。然而，我國保障性住房進入機制不論在最初設計、執行過程還是在事后監管中都存在不足。目前，各大城市對保障性住房進入標準各有不同，但主要以家庭收入作為主要劃分依據。由于我國尚未建立完整的個人收入核查體系，在執行過程中，囿于“低收入”、“中低收入”等標準都是較寬泛的概念、居民就業及居民收入的多元化、中低收入群體工作及收入水平的不穩定性以及我國個人家庭信息制度不健全等因素，導致家庭收入統計工作難以準確進行，虛報瞞報收入騙取保障性住房現象在一定范圍內存在。
其次，價格監管機制設計不合理。一方面，經濟適用房定價不合理。我國經濟適用房實行“被減免掉的成本加成”的價格監管模式，即在減免經濟適用房部分開發成本的基礎上，加上3%的開發利潤、管理費、利息和稅金等，用成本價格而不是市場價格作為經濟適用房的監管價格。但實際中，居民可支配收入與住房支出之間仍存在較大差距。另一方面，廉租房租賃價格監管不到位。廉租房實行政府定價，政府制定監管價格的核心是解決家庭收入與租金標準之間的關系問題。我國廉租房租金在宏觀層面受到政府相關政策支持和財政投入、房地產市場結構、相關法律及行政調節政策以及通貨膨脹因素的影響，在微觀層面受到城鎮低收入家庭收入水平以及同期房地產市場價格等因素的影響。并且，在租金標準制定過程中還要綜合考慮折舊費、維修費、管理費、利息、房屋價格等方面因素，因此，相對復雜，監管較難。目前，城市廉租房建設進展緩慢，覆蓋面積小，部分地方政府缺乏建立和完善廉租房供給制度的積極性。由于資金籌集渠道狹窄，缺乏穩定規范的資金供給，廉租房的建設和管理無法順利進行，無法有效發揮廉租房的保障作用。
再次，地方政府推行保障性住房的激勵機制設計不合理。一方面，現有土地財政制度下，地方政府更傾向于將土地以掛牌招標的方式進行高價出售，提高地方財政收入，缺少將土地用于保障性住房建設的動力；另一方面，中央對地方政府的績效考核制度更多傾向于cDP等經濟型指標，反向刺激地方政府將土地、財力和人力投入到更符合“成本――收益”效益的項目工程，導致中央每年制定的保障性住房建設計劃都無法按期完成。
復次，保障性住房管理體制不健全，后續運營專業化程度較低。隨著保障性住房陸續建成，后續運營管理問題日漸凸顯。保障性住房后續運營涉及房屋維修、租金收取、物業管理等多方面工作，具有較強的政策性、動態性、連貫性以及專業性，需要專門的運營機構保障運營。然而，目前我國大多數城市均未設立明確而專門的保障性住房運營管理機構，相關辦事機構往往掛靠在市、縣的房管局，也沒有專門的從業人員，導致該項運營管理工作無法順利開展。
最后，監督錯位與缺位是導致我國保障性住房制度實施低效的原因。長期以來，既當“裁判員”又當“運動員”的保障性住房行政監督機制，不僅無法對保障住房建設進行有效管理，也缺少對公共權力的有效制約，導致公共權力監督缺位。不論在立法監督、司法監督還是社會監督層面，都存在法律制度不健全、監督機制不完善以及實施機制不合理等問題，極易導致公共權力運行錯位，保障性住房建設制度運行最終偏離公共性軌道，違背實現公共利益最大化的設計初衷和本質要求。
三、改進保障性住房制度的對策建議
基于保障性住房制度的經濟學特征及目前我國保障性住房建設中存在的問題，推進保障性住房建設的關鍵在于：一方面，在充分認清保障性住房“準公共產品”屬性的基礎上，以“公平正義”為價值原則，以“住有所居”為核心目標，完善保障性住房監管機制；另一方面，將最優監管機制設計轉化為具體、可操作性的法律制度，實現監管機制設計與法律制度建設的有效對接。
（一）通盤考量保障性住房制度建設與監管機制設計
保障性住房制度應彰顯公平正義的價值原則，可從三個層面人手，分別解決地區不公、城鄉不公和城市群體不公問題。一是建立全國統一的保障性住房管理機構，實現對戶籍、產籍、地籍等信息的統一管理，逐步建立全國范圍內統一的保障性住房制度。二是逐步消除城鄉二元結構，以實際居住地和工作性質為居民戶口劃分依據，實現農村宅基地制度和城鎮保障性住房制度的互通，有條件的可雙向切換。三是加大針對“夾心層”群體的公共租賃房建設，降低外來人口戶籍準入門檻，滿足不同收入群體的多元化需求。據此，可以將我國保障性住房制度建設規劃為兩個發展階段：一是在5―10年內，對現有制度進行統籌與整合，構建適度集中、有序組合、無縫銜接的多元制度。二是在下一個10～20年內，在全國范圍內進行保障性住房制度的統籌與整合，實現城鄉統籌可切換、制度內部可流轉，并最終實現“住有所居”的價值目標。
（二）完善保障性住房監管機制設計
第一，健全準入機制。一是根據各地實際情況，制定科學、合理的申請標準和價格、租金水平，以實際居住和工作地而非戶籍所在地為依據劃分申請對象。二是構建多部門、逐層級聯動審查機制，加強公示制度和群眾監督機制的建設。三是適時取消搖號制和排隊制，以家庭綜合生活水平為主要標準對符合條件的申請者進行科學排序，對特困、殘障等特殊群體優先考慮。第二，強化保障對象管理，嚴格執行退出機制。一是建立定期審核和不定期入戶檢查相結合的動態監控機制。由專設核查機構負責執行，同時疏通社區群眾監督、舉報和輔助調查的渠道。二是制定獎懲結合的激勵機制。一方面，加大對違規申請和違規不退還行為的處罰力度。另一方面，加大政府稅收減免、貸款優惠以及經濟補貼力度，提高居民退出的主動性。第三，實現住房補貼多樣化。將保障性住房補貼直接發放給購房戶或租房戶，而非住房供給方即開發商，以此直接提升居民的購房或租房能力。第四，完善公共權力監督機制。一是加強以行政監督為主導的內部監督。二是實現立法監督、司法監督和社會監督相結合的外部監督。
廉租房管理辦法細則范文3
關鍵詞：保障性住房；銀川；城鎮
一、銀川市住房保障工作的現狀
2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房苦難的若干意見》頒布，旨在解決城市當中的低收入家庭的住房困難，并逐步建立健全我國的廉租房制度，標志我國保障性住房政策體系已經逐步走向了完善。目前，我國的住房保障體系面向低收入人群，建立了較為完善的廉租房制度和面向中低收入階層的經濟適用房制度，還有面向中等偏低收入階層的限價房、面向夾心階層的公共租賃住房，以及棚戶區改造等多種形式的城鎮保障性住房制度。銀川市委、市人民政府高度重視住房保障工作，著力解決住房保障民生問題。優先確保保障性住房土地供應，自2007年起，按照“集中規劃、分年實施”的原則，通過集中新建、開發企業配建及企事業單位參與建設等途徑，多方籌建公共租賃住房3萬套、152萬平方米，先后投入資金40億元。在大力實施保障房建設的同時，銀川市深化制度改革，完善政策體系，加強機構建設。2008年以來，先后出臺了《關于構建銀川市住房保障制度體系的指導意見》、《銀川市新建住宅小區配套建設廉租住房規定》、《銀川市城市住房保障管理辦法》、《銀川市公共租賃住房管理辦法》、《銀川市經濟適用住房和限價商品住房取得完全產權審核細則》等規章制度，不斷完善住房保障政策法規、健全管理機制、加強監督管理、規范住房保障行為，合理界定了不同層次的住房保障對象，確立了分類保障的原則，逐步構建了以公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房為主的梯度住房保障體系，分類解決中低收入住房困難家庭的住房問題，為住房保障規范化管理構建了完善的政策框架。
二、現有城鎮低收入者住房保障管理工作中存在的問題
銀川市在保障住房工作方面雖然取得了可喜的成績，但是和全國許多地方一樣，也出現一些問題：
（一）保障房項目建設資金籌措困難
2012年以來中央財政加大力度支持保障性安居工程建設，地方各級財政積極落實資金來源渠道，特別是要按規定將土地出讓收益和住房公積金增值收益用于保障性安居工程建設，實施相關稅費減免優惠政策，切實降低保障性安居工程建設成本，著力支持發展公共租賃住房，加快推進棚戶區和農村危房改造。當前，保障房建設中最大困難仍然在于資金不足。2016年為解決項目資金問題，銀川市將公租房建設納入政府購買服務，通過國開行等金融機構融資10.66億元，有效解決項目資金難的問題，但部分保障房建設項目因資金問題仍有不能按期交工的問題。
（二）保障性住房運營維護成本高
1.保障性住房受交付時間及建安造價指標的限制，導致項目建設工期緊，任務重，過程管理不精細。保障性住房交付后，群眾對房屋質量、小區居住環境滿意度不高。因此后期維護成本加大。隨著銀川市規模以上的保障房小區陸續已過保修期，前期開發建設造成的質量問題在保修期內一直沒有得到妥善解決，小區整體環境和配套設施逐年老化，僅屋面防水層更新、路面整治維修、單元門更換、雨水井新砌等專項維修和日常維修工程，銀川市財政近年每年投入的保障房小區的維修費用700萬元以上，財政負擔較重。2.保障房小區物業費實行政府指導價標準偏低，收繳率也低，物業管理企業虧損嚴重，對其進行物業費補貼是提高改善全市低收入群眾居住環境、緩解社會矛盾的必要保障。按照《銀川市城市住房保障管理辦法》第三十四條規定：廉租住房的物業服務費，由承租人按照該小區《物業服務合同》中約定的物業服務費標準減半交納，市人民政府從廉租住房租金中補貼一半。有效地降低城鎮中低收入者的居住成本，提高了他們的居住品質。2017年共有實物配租的廉租保障戶共計19000多戶，面積90.6萬平方米，涉及30多個小區，共計需補貼500萬元左右。3.部分保障房小區因規劃建設原因，地處偏遠。保障房周邊學校、道路、綜合市場等配套設施建設及交通網絡的覆蓋不全，居民生活不便，入住率不高。造成空置?？罩卯a生的物業費、采暖費等也是政府財政的負擔之一。
（三）保障房進退機制的不健全導致社會公平性受損
保障房管理在審批、核準、公示、管理等各個環節存在一些問題，致使保障性住房的實施效果與預期之間存在較大差異，使得政府兜底保障的理念得不到真正實施。究其原因是個人收入和信用制度不健全，且就業、收入等情況更難適時、準確地進行復核、清退。
三、銀川市保障房建設管理制度建設的積極探索
（一）構建市場運行、政府主導契約化管理的建設模式
要充分發揮政府和社會雙重力量，政府作為保障房建設的責任主體，掌控財政、規劃、土地等核心資源，把控保障性住房的需求和規模，要加快建立健全融資機制，吸引包括房地產開發企業在內的各方面資金投入。雙方采用合約就項目達成契約，以項目代建制為基礎，結合產權回購發揮兩者的優勢。動員社會資本建設和運營保障性住房，有助于減輕政府財政負擔。也可能避免自行投資建設中經常的腐敗、效率低下的問題。回購模式對于增強政府對保障性住房的控制方面也有積極意義。
（二）公開保障房分配過程，構建公正、公開、透明的分配機制
為建立風清氣正高效的分配流程，銀川市從2014年起，對保障房分配實行實物配租打分輪候制，采取公開搖號的方式進行實物配租。制定了公共租賃住房實物配租輪候評分細則，對擬實物配租家庭根據申請年限、年齡、收入、身體狀況等困難情況進行打分，所有輪候評分均由保障對象與工作人員同時打分，由保障對象確認分值后錄入電腦進行輪候。在公租房分配前充分征集家庭意愿，對于老年人、殘疾等困難家庭設定低樓層配租，公開搖號過程中，由公證、物價、監察、媒體、群眾代表全程監督，配租后在報紙、媒體及住建局網站上進行公示，廣泛接受群眾監督，全面做到公開、公平、公正、透明，讓保障家庭參與分配，避免人為因素。
（三）強化配租后保障家庭的資格審核及監督管理，加強違規查處
為做好公租房的配后管理，銀川市制定了《銀川市住房保障監督舉報制度》、《住房保障動態巡查抽檢制度》，不斷加強配后管理，完善監督管理體系，采取三級排查方式，進行動態和定期年度審核，做到每年對納入保障的家庭的收入、住房等情況進行重新審核，對于不再符合保障條件的家庭及時退出保障。公開辦事流程，認真核實群眾監督舉報，嚴肅查處違規行為。高度重視審計查出違規家庭的整改工作，對保障房的轉租、轉借、空置等違規使用行為進行全面清查，對違規家庭記入不良信息，5年內不得申請住房保障。
（四）加快完善住房保障管理信息化建設，建立住房、民政、公安、稅務、金融、公積金等多部門聯動信息平臺，實現信息共享和跨部門監管
建立推廣個人誠信體系建設，依法公開申請人的核查信息，加大對失信人的懲戒力度，對弄虛作假行為進行嚴厲查處。
（五）建立困難家庭租金減免、物業補貼制度
針對經濟條件特別困難的家庭，為減輕此類保障家庭的生活壓力，銀川市出臺《關于實行公共租賃住房分檔租金的通知》規定對于納入實物配租的家庭，凡有重大疾病、殘疾的家庭均可申請減免租金，同時對于廉租保障家庭物業費減半收取，市財政補貼一半，盡可能降低困難家庭的生活成本。
（六）多措并舉釋放改革紅利讓利于民
放寬住房保障準入條件，拓寬覆蓋面。吸引更多外來務工人員來銀務工、創業，推動銀川市經濟社會發展，自2009年起共7次對住房保障條件進行了調整，逐步放寬準入條件，將經適房、公租房保障收入標準調整至上年度城鎮人均可支配收入1.3倍，限價商品住房調整至1.5倍，廉租保障家庭調整至60%，使更多中低收入家庭享受住房保障政策。截止2016年銀川市將住房保障人均收入標準放寬至廉租住房1410元/月；公租房、經適房3060元/月；限價房3530元/月，并規定對于申請公共租賃住房和經適房、限價房的家庭可以有12萬元以下的車輛，極大的降低準入門檻，做到中低收入家庭只要住房困難均能通過保障性住房解決居住問題。近年來按照國家、自治區相關政策，為進一步解決鄉村教師、環衛職工、城管等特殊住房困難群體，還市制定出臺了《銀川市解決一線環衛職工住房困難暫行辦法》、《銀川市鄉村教師購買保障性住房暫行辦法》、《銀川市解決城管系統職工住房困難暫行辦法》為解決此部分家庭住房困難建立了長效機制。
參考文獻：
廉租房管理辦法細則范文4
近年來，云南省農民工住房問題日漸突出，其原因是多方面的。要解決這個問題，需要政府、社會和農民工個人的共同努力。
關鍵詞：云南；農民工；住房問題；制約因素；對策。
中國是農業大國，農業勞動力轉移是現代化過程中必須解決好的問題，從一定意義上說，中國的現代化就是農民的城市化。農民工在為我國的經濟建設做出巨大貢獻的同時，他們的居住狀況卻十分令人擔憂，并且在國家住房政策上“兩頭”沾不著，既享受不到城市住房保障政策的優惠，也享受不到農村危舊房改造等方面的補貼。目前，農民工住房問題已經成為構建和諧社會的一大障礙，也是造成“民工荒”的主要原因之一，必須高度重視農民工住房問題。
一、云南省農民工住房的基本狀況和特點。
根據有關資料，2009年，在云南省就業的農民工以省內農民占主體，四川、重慶、貴州和湖南等周邊省份的農民工也較多。據統計，云南省農民工在省內就近就業411.2萬人萬人，在省外就業88萬人、在境外就業1.8萬人，省外農民工來我省就業122萬人。
1、農民工在城市的居住方式。調查發現，最常見的居住形式是與配偶及子女居住，這部份占農民工總數的一半左右，其次是與他人一起居住及自己一人單獨居住的形式較多，僅有少數部分農民工是與兄弟姐妹一起居住?？梢?，目前農民工夫妻及子女一起居住的形式越來越多，農民工進城務工逐漸由個體向家庭、暫住向定居轉變。
2、住房條件和居住環境較差。一是居住面積小。無論是用工單位提供的員工宿舍，還是農民工自行租賃民房居住，農民工人均居住面積遠低于城市居民的平均居住面積。據調查測算，農民工戶均3-4人，居住面積多為10—20個平方，且多數合租合住，即使在用工住房管理比較規范的一些企業，兩家人合住在20平米左右的房屋里，七、八個農民工共居在10多平米左右的宿舍里的現象較為普遍，工棚更是擁擠不堪。一些企業為穩定農民工人才隊伍，對一些技術骨干給予住房上的特殊待遇，但條件依然十分簡陋。二是生活設施不配套。調查中發現，農民工居住的房子多為單間，中間無隔斷，基本沒有做飯等設備，更談不上自來水、廁所、洗澡等生活配套設施。三是衛生條件差。截止2009年底，有67.1%的農民工選擇居住在城郊結合部，農民工所居住的住房，建筑密度大、容積率高、通風采光條件差、戶型設計落后，周邊衛生條件差，交通不便利，臟亂差現象十分突出，并存在消防、安全等隱患。四是農民工聚居區社會問題突出。由于農民工居住區人口流動大，人員成分復雜，綜合素質低，往往形成民警、房東、中介三不管的“盲區”，漏管、失控現象突出，安全隱患較多，治安問題突出。
3、農民工獲得住房的途徑比較單一。住房的獲取與行業就業有著密切的關系，主要有四種方式。一是租賃民房。多數是價格低廉、條件簡陋的“城中村”民房。這一類型房屋主要是用工規模較小的企事業單位和個體經濟中打工的農民工比較喜歡。二是員工宿舍。一般都在用工單位附近由用工單位購買和修建，基本上是免費提供給農民工使用。這一類型的住房多為用工規模較大的企業和制造業、餐飲業等勞動密集型行業。三是工棚。這一住房形式主要集中在工作流動性較大、臨時性較強的用工單位，如城市道路維修與建設、城市和農村基礎設施建設、礦產采掘等行業，一般都是在工地上搭建，為農民工提供住宿，此類住房條件最為簡陋。四是自購房。房源主要是小區商品房（包括二手房），能在務工地購買住房的農民工數量極少，主要是在城市打拼多年，有一定積蓄或者是有一技之長、收入較高的農民。
4、農民工住房問題突出的原因。一是農民工買不起城市商品房。據建設部調查，目前74.1%的農民工能夠承受的購房單價在每平方米3000元以下。二是城鎮住房保障體系未包括農民工，農民工不能享受經濟適用住房、廉租房等保障性住房。三是現行用地政策制約了農民工集體宿舍的建設。
二、制約云南省農民工改善住房條件的主要因素。
近年來，云南省制定了一系列保障農民工權益和改善農民工居住環境的政策措施，并取得了一定的成績，但總的看，改善農民工住房條件仍然面臨著很多問題。
1、農民工支付能力較弱。農民工收入水平低是制約其改善居住條件的首要因素。在被調查的農民工大約有31%的農民工中，家庭平均月收入在1000元以下，37%的農民工家庭平均月收入在1000-1500元之間，22%的農民工家庭平均月收入在1500-2000元之間，10%的農民工家庭平均月收入在2000元以上。這樣的收入水平，相對于平均每平方米5000元左右（昆明）的商品房價格而言，農民工只能望而卻步。唯有依靠用工單位提供居所或自行租賃民房暫時落腳。
2、農民工工作流動性大，難以形成固定居所。農民工住所不固定與其從事的工作密切相關，許多農民工在行業之間、單位之間頻繁的流動，大多是“幾年一遷”，有的是“一年幾遷”。即使是在同一個用工單位，因工作地點、工作任務的變化，隨時需要變動住所，很難形成長期穩定居住的場所。加之一些用工單位不愿意和農民工建立長期勞動關系，弱化了農民工建立固定居所的想法。
3、用工不規范，對農民工住房的保障能力差。目前一些用工單位不與農民工簽勞動合同，即使簽訂勞動合同，在住房問題等方面也沒有保障。據調查，云南省農民工勞動合同的簽訂率僅為15%，在已簽訂的勞動合同中基本沒有涉及到為農民工提供住房保障的相關細則。那些通過“托關系”或到“黑職介”找到工作的農民工，在住房問題上更是不可能得到保障。
4、制度障礙難以突破，部份農民工永久居住愿望不強。農民工為城市經濟建設和發展作出了積極貢獻，但他們仍然屬于城市的弱勢群體。在城市，城鎮居民的醫療、教育、醫療、養老等方面的政策，他們享受不到。農村新農合、養老保障、子女入學教育等方面的政策對接不上，基本被排斥在城市居民各種保障政策之外，使得大多數農民工都存有一種城市過客的心態，不愿消費，不愿意長期居住于他鄉。
5、租房市場不健全，缺乏農民工住房監督機制。
農民工住房管理尚未納入政府監督范疇，處于無序狀態，存在“房源少、渠道亂、來源雜、管理差”等問題。
“房源少”，表現在租房中介主要業務集中在房屋銷售方面，租房信息絕大多數是被動的等待房主來登記，信息來源非常有限。“渠道亂”，表現在農民工主要通過房屋中介、張貼小廣告和親戚朋友介紹等途徑獲取租房信息?！皝碓措s”，表現在出租房源多是來自于直管公房、職工福利房和居民自建房等，大多具有分散、隱蔽的特點，并且房東和租房人員更換頻繁?！肮芾聿睢保憩F為出租房的房主與房屋分離，并存在多次轉租的情況，絕大多數出租房處于漏管和失控狀態。
三、加快解決云南省農民工住房問題的對策。
解決進城農民工的居住問題，是落實科學發展觀，構建和諧社會的重要內容，是一個涉及多方面要素的系統工程，必須統籌兼顧，從實際出發。針對我省不同類型農民工的居住需求，政府應多渠道分類別解決他們在城市的居住問題。
1、制定農民工城鎮住房政策。目前的城鎮住房保障政策針對的主要是城市的中低收入人群，沒有專門針對農民工的住房政策，因此，政府應考慮制定農民工城鎮住房保障政策，逐步把農民工的住房問題納入到城鎮住房制度之中，最終使農民工的城鎮住房問題在統一完整的城鎮住房體制的統籌安排和有序運行中得到妥善解決。
2、完善現行住房保障政策，制定農民工城鎮廉租房制度。針對目前省內對中低收入人群的住房保障政策主要是經濟適用房政策與廉租房政策。云南省決定用5年時間，將廉租房建設面積由80萬平方米增加到200萬平方米，并在云南16個州市實現全覆蓋。對此，建議進一步加大廉租房、經濟適用房等保障性住房的建設力度，制定針對農民工申請購買經濟適用房、租用廉租房的管理辦法，將長期在城市就業，在城市連續工作3年以上，具有穩定收入來源的本省籍農民工，納入保障性住房覆蓋范圍。對于符合上述條件的本省籍農民工，暫時買不起經濟適用房的，允許其申請廉租住房。對省外輸入的農民工可適當放寬購買經濟適用房和租用廉租房的戶籍限制，在能夠提供籍貫證明、暫住證明，收入證明等有效證件情況下，可申請購買經濟適用房，收入較低的可申請租用廉租房。政府各有關部門要將新農村建設、農村民居防震保安工程等建設與解決本省籍農民工在城市的住房問題結合起來，創新補貼方式，支持本省籍農民工購買經濟適用房。用工單位對購買經濟適用房和租用廉租房的農民工給予適當補助。
3、多渠道籌措和保障農民工廉租房建設資金。
（1）政府建立專項建設基金。農民工廉租房的建設資金來源應以公共財政為基礎建立專項基金。將廉租住房資金需求納入公共財政預算支出之中，根據農民工房需求的特點和財政支持能力，確定年度住房保障經費支出水平，從而保障這項制度長期穩定地不斷發展。（2）BOT模式融資。政府可以通過這種模式將農民工廉租公寓的建設權授予開發商，在協議期間，由開發商建設及經營管理農民工廉租公寓，開發商通過每年的租金收入贏利，政府在土地使用、配套設施、稅收等方面給予優惠，使其租金能保持在與政府約定的或政府規定的某一水平以下。在協議期滿后將此廉租房交還給政府。通過此種方式融資，為農民工建廉租住房。（3）其他方式?？梢詫⒔ㄔO規費中的一部分用于農民工廉租住房，從社會福利獎券的籌集中適當提取一定比例，專項用于農民工住房保障需要，接受社會捐贈和通過其他渠道籌集資金等。
4、積極探討政府對農民工住房的優惠政策及實施方式。在未來一段時期內，租房仍然是省內農民工滿足住房需求的主要方式。在政府提供的廉租房、農民工公寓（它們由政府直接補貼）數量遠不能滿足需要的情況下，可由政府或社區設立的空置住房租賃服務中心代政府將一部分給農民工的補貼轉付給出租人，并由中心根據農民工身份證號碼登記補貼領受人及領受情況，根據出租人身份證號碼登記補貼被轉付人和轉付情況，以便監督審計。農民工的雇主可按當地政府規定的農民工住房補貼標準在付給農民工的報酬中增加該項補貼，該項補貼在不超過標準情況下允許雇主在繳納企業所得稅前計入成本。但補貼的獲得者和獲得情況也要登記并上網，通過網絡信息共享，凡獲得雇主補貼者不得享受“中心”轉付的補貼，反之亦然，獲中心補貼者即使雇主為其提供補貼也不得在稅前扣除?？梢姡@一制度的實施有賴于農民工收入、補貼信息上網并共享信息的實現。今后，在條件成熟時，可在農民工中逐步實現購房補貼，由政府確定標準，允許雇主將向農民工支付的購房或自建房計入成本并在計征企業所得稅前按標準扣除。當政府對住房公積金個人購建房貸款實行貼息政策時，參加住房公積金繳存的符合條件的借款農民工也享受貼息補貼。
5、制定出租住房標準和租賃法規。由于租賃住房是農民工主要的住房來源，因此，政府應對住房租賃市場進行強制管制，制定相關法規，促進住房租賃市場的健康發展，為農民工提供可靠的住房來源。政府還需要對出租房的設施、衛生、環境等制定地方標準，對其中最低標準的執行，做出強制性規定，以保障農民工有良好的住房環境。
6、建立個人信用體系及住房檔案。目前在住房制度中除了經濟適用房、廉租房外，與住房制度密切相關的就是住房貨幣化補貼?，F階段下，要保障農民工群體、城鎮低收入群體的住房權益，就要在市場化進程中加大住房保障工作。而一切住房保障的出發點，不論是確定補助對象的收入線標準、住房水平現狀，還是實行房租的貨幣補助、雇主為農民工支付住房補貼所獲稅收減免、或者從“補磚頭”發展到“補人頭”，都需要一個公開透明的個人征信體系和住房檔案系統。目前，這方面基礎工作的缺乏，已嚴重影響到住房保障工作的開拓創新。由于沒有健全的個人信用體系及住房檔案，不能有效地界定應保范圍，很難建立有效的、覆蓋范圍較廣泛的住房保障體系，農民工的住房補貼也就很難到位。
7、開發農民工公寓。目前昆明市已經開始修建農民工公寓，以低廉的租金、良好的生活環境、并配有一定的配套設施出租給農民工，滿足了一部分農民工的居住需求。但是，由于市區農民工數量多，無法滿足全部農民工的住房需求，另一方面，政府經濟實力和責任也是有限的。因此，建議將農民工公寓的建設進一步市場化，由政府提供土地和優惠政策，鼓勵吸引開發商或者其他私人機構參與公寓建設，既可為政府減輕一定的財政負擔，同時也為其他開發機構帶來經濟利潤。
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廉租房管理辦法細則范文5
關鍵詞：保障性住房 房地產市場 分配公平
保障性住房建設對于加快解決群眾住房困難，調整住房供應結構，促進房地產市場平穩健康發展具有重要的促進作用。國務院副總理關于保障性住房的密集講話更是引起廣泛關注，保障性住房建設已成為中央調控樓市的重要目標。 據估算，2010年保障性住房建設的總投資接近 8000億元，中央推進保障房建設的決心之大，可見一斑。 今年是近幾年來保障性住房建設力度最大、任務最重的一年。
住房具有明顯的社會保障性質，世界各國政府都對國民的住房問題給予了相當程度的關注，并采取了一系列調控措施，我國政府也不例外，自1998年住房實行貨幣化改革之后，出臺了“富人購買商品房，中低收入者購買經濟適用房，最困難的居民享受政府補貼的廉租房”政策，以實現“居者有其屋”的理想。但在實踐運行中，保障性住房市場卻出現了不少問題。
我國保障性住房市場現狀
（一）保障性住房建設力度有待加強
1997-2008 年，盡管經濟適用房投資總額從 185.5 億元增加到 982.6 億元，增長了429%，但其占城市住房投資比例卻從 12％下降到 4.45％。1998-2007 年，經濟適用房銷售面積雖然從 1700 萬平方米增加到 3500 萬平方米，但從 2001 年開始，經濟適用房的銷售面積從絕對額上確是下降的。根據 2008 年的統計數據，全國已經建成的廉租房只有 350 萬戶左右，廉租房的保障面積尚不足 5‰。中央財政無法全包廉租房資金缺口，只能很有限地解決部分困難地區的廉租房建設資金缺口。按照相關政策，廉租房建設資金應以財政供應為主。然而，實際上只有少數城市可以做到。由于沒有固定的經費來源，廉租房的建設和推廣遠未達到預定目標。2010 年上半年，由于房價過快上漲帶來的社會及中央政府壓力，各級地方政府開始加快保障性住房的建設。河北省 2010 年將新開工建設廉租住房 2.5 萬套，廉租住房保障達到 12.71 萬戶；浙江省將重點實施保障性安居工程，這項工程包括全年新增廉租住房保障家庭 1 萬戶以上，新開工建設保障性住房300 萬平方米以上；廣州市 2010 年本級政府性住房基金支出為 8.1 億元，用于廉租房基金支出 6.7 億元，比 2009 年多出 2.8 億元。
（二） 政策保障的目標對象偏離
住房保障政策本應體現為中低收入家庭或低收入家庭的傾斜和支持，但在實施過程中，政策保障對象發生了偏離，導致了不公平現象的發生。在公積金政策中，住房公積金由個人和單位依照工資一定比例同時繳納同樣的份額，受制于單位經濟效益和個人收入，因此導致單位效益好、收入高且穩定的非低收入階層受益較多，而真正需要扶持的中低收入階層卻收益較少或被排斥在住房公積金的受益范圍之外。在經濟適用房政策的具體實施中，則出現“富人買經濟房”現象。根據對北京、西安、太原三個城市的抽樣調查，結果顯示“經濟適用房主要滿足了中等收入偏上家庭的需要”。從經濟適用房的受訪業主的家庭收入情況看，北京市受訪業主中屬于較高收入以下的家庭占51.9%，屬于較低收入和低收入的家庭占22.3%，屬于高收入的家庭占25. 8%。根據《經濟適用房管理辦法》政策范圍的界定，“中等偏下收入和低收入”家庭才是政策保障的對象，對照于對北京的調查結果，只有22. 3%的業主屬于覆蓋范圍內。此外，購買經濟適用房的家庭在收入提高后如果不符合資格條件，或由于家庭人口出現變化，享受的保障住房本應退出或者應相應減小面積，但實際中這部分非政策對象群體卻依然享受政策保障。由于非政策目標群體占用了大量的住房保障資源，使得其他群體無法獲得政策惠顧，造成了對住房保障公平性原則的損害。
（三） 經濟適用房申購管理混亂
經濟適用房的居住與購買，為何會出現名實不符的情況呢？大多數人認為，各個環節的監督不力是導致種種怪現象的根源。文章通過調查了解到按照北京目前購買經濟適用房的政策，大致可分為按類領表填表、核定總額、登記備案、網上公示持證購房六個步驟，而現有管理流程卻存在諸多漏洞。在北京，購買經濟適用房的條件之一是家庭年收入不超過6萬元，而由于我國并沒有收入考評體系，使得這一規定形同虛設，很多高收入人群鉆了政策的空子。調查發現，僅從回龍觀、天通苑等經濟適用房小區暴露出的問題，就可判斷一些房主“所在單位核準蓋章”為虛假信息大開方便之門。弄虛作假除了隱瞞收入外，還包括職稱“低職高報”，行政級別“突擊提拔”等情況，通過一系列的障眼法，達到享受更多經濟適用房優惠政策的目的。北京師范大學管理學院教授董藩指出，諸多怪現象顯示經濟適用房的建設受到了開發商的“操縱”。具體表現是：一些開發商在經濟適用房開發中常從自身利益出發，自行定戶型、定面積、定銷售對象，導致住宅面積過大、總價過高現象。排隊、放號、搖號等都是開發商說了算，留下了很大的炒作空間。據知情人士透露，在北京一些經濟適用房項目上出現的“長隊現象”，不排除有開發商故意炒作之嫌。
（四） 廉租住房準入與退出機制及相關政策缺失
對低收入家庭采取住房保障的前提是需要一個合理界定收入的辦法，這其中最重要的是確定合理的收入標準和有效的收入審核管理辦法。目前全國對于收入監督系統均尚不健全，這對審核居民收入有相當大的難度。因此，缺乏有效的統計和監管機制是我國目前實施城鎮低收入家庭的最大障礙之一。以江蘇蘇州為例，申請廉租住房的六個條件之一就是涉及到收入問題。由于銀行不允許查詢私人賬戶，致使一些申請家庭的收入與實際情況不符。目前，雖然已采取了通過街道居委會公示、監督等方式，但嚴格界定還是很難做到。從近幾年的實施情況看，不少低收入家庭通過廉租住房制度切實改善了居住條件，但因收入增加或條件不符而退出廉租保障的人卻寥寥無幾。退出機制不完善，住房保障就是一個無底洞，一方面政府負擔越來越重，而另一方面不該享受的人卻不合理地享受了社會資源。
造成保障性住房分配不公的原因
（一） 收入標準評估的模糊性
由于我國各地區經濟發展水平和城鎮居民住房狀況千差萬別，各地對于經濟適用房申請者審核的標準各異。1994年建設部頒布的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》規定，“中低收入家庭住房困難戶認定的標準由地方人民政府確定”。因而各地方政府在制定實施細則時，有的把中低收入理解為包括70%的城市中的中低收入家庭，有的則理解為涵蓋30%的城市中等偏下加低收入家庭（除了作為廉租住房申請對象的最低收入的10%家庭）。2003年以后，各地政府都把經濟適用房政策的目標群體定位在中等偏下的30%家庭，但由于灰色收入等問題的影響，這一界定在操作上仍難以明確規定。由于目前個人資金管理、信用管理等相關條件還不配套，要調查清楚一個人的家庭年收入并非易事。這使許多高收人的家庭或具有隱性收入的家庭也進入申請者的行列，這一現象被稱為“購買對象失控”，從而使真正的中低收入家庭遭受排擠。
（二） 資格審核不嚴
資格審核是住房保障中公平性最容易受到扭曲的環節。保障性住房的分配首先要對申請人進行資格審核。目前資格審核程序表面看似公平，但由于我國金融系統和稅務系統的不完善，以及個人信用制度的尚未建立，在資格審核的實際操作過程中住房保障的公平性極易受到損害。在審核家庭收入之時，目前所能計算的是面上的工資收入，而在工資之外的其他收入則是隱性的，幾乎難以計算；住房保障所需的單位收入證明可信度也很差，容易弄虛作假，這就有可能導致實際高收入者也進入經濟適用房購買和廉租房承租行列。雖然制定了保障對象的標準，但缺乏嚴格的審核制度；或即使建立了審核制度，但缺乏對申請人住房狀況和收入狀況的真實掌握，無法準確審核保障對象的實際收入，造成了保障供給與保障對象存在一定程度的偏離，影響了住房保障政策的公平性。
（三） 監督體系上互動性與時效性不足
首先，從購買銷售上來說，在經濟適用房分配過程中，堅持了住房申請者的分類體系。目前由于住房市場的需求大于供給，而且惠及人群的廣泛性，這樣不可避免出現了經濟適用房的熱銷。其次，受益人群也出現難以甄別的狀況，目前我國尚未建立科學的個人收入申報制度，從而使得“中低收入家庭”變成一個十分寬泛而模糊的概念。在社會誠信系統未建立的條件下，購房者家庭年收入等材料都可以通過造假等多種渠道獲得。最后，中國正處于經濟高速起飛階段，人們收入水平界定的不確定因素很大，明確界定中低收入階層也不是一勞永逸的事情。這些原因導致經濟適用房一部分流入實際上并不缺房而著眼于升值的投資者手中。
對分配公平失真的經濟學分析
保障性住房市場的公平缺失需要從整個社會經濟角度考慮，本節以經濟學上理性人的角度，對個人在市場上的行為進行了簡要的分析，并得到在個人選擇下公平失真對整個社會的影響模型。
（一）個人角度
從個人角度去分析理性人在市場上的選擇行為，只有當收益大于預期成本時才會對該行為進行選擇，即：收入>預期成本。而對于住房市場申請理性人，在現階段誠信成本極低的情況下，預期成本即為罰款數目，因而個人需要考慮Max（E-pf），其中E為違規行為的收益，p為違規行為被懲罰的概率，f為懲罰的罰金。
S.t.f=f（w）
P=p（w）
其中，w為違規行為對占用的社會資源。
求一階導數得：E'=p'f+f'p
從以上結論可以看出，該違規者得到的邊際收益想要最大化，受到兩方面因素的影響，邊際懲罰嚴厲程度和邊際懲罰概率程度，而當對于兩者的彈性等于（）時，該違規者的利益得到最大化。
（二）社會角度
在E>pf的基礎上，違規行為對社會造成的危害包括占有的社會資源以及此類行為所需要的社會監督成本，即社會最大價值需要考慮公式：
其中，w為違規行為浪費的社會資源，a （w）為監督w的社會成本，r（E）為w的概率密度。
s.t.E≥pc
在理性個人決策點上考慮社會最大值，則對求p的一階導數，原公式轉變成：，得到c[pc-w-a（w）]r（pc）=o，最終得到公式P=，此公式代表違規行為的發生概率與所侵占的社會資源的大小成正比，而與所需要付出的罰金即成本成反比，在誠信成本及其他違規成本缺失下，罰款的提高能有效的降低違規行為的發生概率。
保障性住房分配公平的有效規制手段
（一）建立監督機制并增強懲戒力度
社會監督是保證公平性的有效手段。推行嚴格的審核和懲戒制度，把好住房保障最后一關。推行嚴格的審核和懲戒制度是保障性住房政策順利實施的重要保證，我們應該明確界定購買對象，資格審核由多重門檻改為雙重門檻，即住房條件、工種、收入、級別等條件改為依靠收入和住房條件來衡量，達到其福利保障的目的。增強懲戒力度，通過行政、法律手段對弄虛作假者進行處罰，增加其欺騙成本，遏制其騙購、騙租的企圖。對通過弄虛作假已騙取住房保障者要通過法律及行政手段嚴厲懲戒，回收已購或已租住房，取消其在一定年限之內的購房或租房資格，并處以罰款，情節嚴重的通過法律手段追究其刑事責任，以維護住房保障的公平性。其經濟學的分析為：
s.t. E≥p（f+kS）
其中，s 違規行為被查處的刑期，k 刑期相對于罰款的折算系數。
在個人利益臨界點上考慮社會最大價值：
對公式求s的一階導數得到p（f+ks）-w-a（w）=0
P=
由此公式可得：在引入罰款與刑罰的保障住房市場，違規行為的發生的概率與占有的社會資源成正比，與罰款及刑罰的嚴厲程度成反比，因而在現階段其他成本無法顯性化的現實基礎上，我們需要用法律法規確定違規行為需要付出的一定數目的罰金以及刑期，以達到降低違規行為發生的概率，改善市場環境，達到保障住房的公平分配。
（二）住房保障法規的建立與完善
分析美國住房保障的特點，不難看出，美國住房保障的實施有賴于完善的住房保障法規。美國先后制定并頒布了《住宅抵押貸款法》、《國家住房法》、《住房與城市發展法》、《國民可承擔住宅》等法案，從法律制度層面對中低收入居民、特殊階層、邊緣化人群的住房保障問題進行了明確的界定。在法律的時效期內，制訂相應的財政撥款計劃、租金控制計劃、稅收減免計劃、抵押貸款貼息計劃等等，同時，對各種計劃所惠及的人群具有明確的準入限定條件和收入限定標準。法律條款的完備和有效的監督機制，為美國住房保障政策的實施達到垂直公平的目的奠定了基礎。我國自20世紀80年代啟動的住房制度改革，雖然在不同的發展時期，曾經頒發了相應的條例和條令，但是迄今為止，還沒有一部專門涉及住房保障的法令，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布，住房保障主要依靠行政手段加以干預，公共住房政策的實施缺乏立法體系強有力的保障。住房法律制度的完善是保證住房貨幣化改革順利實施的基礎，住房法律為住房保障明確了保障目標、保障模式、保障計劃、保障實施策略，這為解決城市邊緣化群體的住房困難問題提供必要的法律依據。因此，我國應該借鑒美國住房保障的經驗，盡快制定專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對住房保障的實施計劃、惠及對象、供應標準、資金運作方式、運作機構、保障措施進行法律界定。
（三）分權化治理進入和退出甄別機制
住房保障制度針對的是無力在房地產市場購買商品房的中低收入困難家庭，而不是面向全體社會成員的普惠制度，因此，準確界定購買對象是實施住房保障制度得以成功的關鍵。但是，由于國家沒有建立完善統一的個人收入金融管理機制，個人收入的實際數額很難確定。而且，由于不同地區經濟發展水平的差異，個人收入高、中、低的標準也難以統一。這就直接導致了無論是經濟適用房制度還是廉租房制度，都無法由中央政府制定統一的準入標準。另外，各個地區中低收入家庭的戶數、居民擁有的房產、保障性住房建設用地面積、實際的需求與供給規模等信息不同，中央政府如要全面掌握就顯得勉為其難，而且這些信息還處于不斷變動的狀態之中。而地方政府在這個方面有著中央政府無可比擬的優勢。無論是信息的收集、整理，還是對信息變化的追蹤和反應，地方政府都比中央政府更準確、更快捷。因此，住房保障的分權型體制能夠發揮地方政府對本地的信息優勢，從而減少中央政府的信息成本。
（四）建立嚴格的收入考評制度
為了保證符合條件的中低收入者買到經濟適用房或租到廉租房，杜絕不符合條件的人“搭便車”，一個最基本而又十分重要的工作就是通過嚴格的收入考評搞清楚申請者的真實收入狀況。為此，一是要建立收入考評機構。近年來稅務、社會保障、民政、建設等部門都根據各自工作的需要在一定范圍開展家庭收入調查。筆者認為，為了減少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一個機構或者由某個部門承擔這項工作，或者幾個部門聯合開展工作，資源共享。二是建立家庭收入申報制度。國家稅務總局在《個人所得稅管理辦法》中明確提出要建立個人收入檔案制度，以提高納稅人信息來源的真實度。這是一項非常重要的工作，其意義不僅僅是有助于稅務部門合理征稅，對于社會保障管理部門和銀行也是非常重要的。稅務部門建立的收入檔案其對象是納稅人，但除此外還有許多不符合納稅條件的家庭和個人的收入狀況需要掌握。應當統籌考慮這個問題，可采取統一管理、部門分工、任務銜接的辦法，比如由國家發展和改革委員會牽頭，稅務部門負責掌握符合納稅條件的家庭和個人的收入狀況，其余家庭的收入狀況由社會保障和建設等部門負責調查。
（五）建立行之有效的保障住房專業管理體系
在公共住房制度比較成熟的國家，都有一套行之有效的專業管理體系，這個管理體系由不同的機構組成，這些機構從功能上可以劃分為決策層和執行層。決策層指為公共 住房專門成立的決策協調機構，負責制定政策和長期發展計劃，整體負責與計劃、財政、金融、土地、法律、建設等部門的協調運作。執行層來具體落實公共住房建設和運行。例如，韓國設立了國家住房政策審議委員會，作為公共住房的決策協調機構。執行層為建設交通部，下設韓國住房住宅公社和大韓土地開發公社，專門負責建造面向中低收入階層的出租屋的同時嘗試成立專門的住房保障部門，加強宏觀指導。美國的HUD（Housing Utilities Department），新加坡的住房發展局，中國香港的房屋委員會和房屋署等機構在本國、本地區住房保障中的積極作用，都可以給我們重要的啟迪。
結論
綜上所述，發達國家住房保障制度的演變過程表明，居民的住房保障問題，是一個長期性問題，隨著具體情況的變化而不斷發展。我國的保障性住房分配不公的問題與政策缺失以及社會發展程度有關，所以我們在分析的時候需要結合實際，首先在制度上規范準入與退出市場，加大懲罰力度，然后加快完善相關法律，建立嚴格的收入考評制度，逐步建立行之有效的保障住房專業管理體系。
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作者簡介：
廉租房管理辦法細則范文6
如果出租人違反了上述規定，由當地主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可處以5000元以上、3萬元以下罰款。
該管理新規原本希望規范房屋租賃業，維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益，但也意味著目前市場上普遍存在的群租房將會被禁止。因而這個將于2011年2月1日起施行的《辦法》一經公布就飽受爭議。人們對辦法的良好初衷與現實中嚴格執行的可能性間的巨大反差強烈關注，并對其可能提升城市租房群體的居住成本生發憂慮。
艱難生存下的無奈群租
“為了減輕生活成本，只能選擇幾個人一起合租。”剛來杭州工作不久的陳升與他的兩個同學在杭州城西的益樂新村共同租了一個面積約為25平方米的房間，月租1500元，加上水電費，每個人大概每月支出600元?！拔以滦街挥?500元，如果一個人租，肯定吃不消?！?/p>
在北京、上海、杭州等“租不起”的一線城市，群租已經是像陳升這樣的“蟻族”群體最具性價比的選擇。
據媒體報道，2010年4月以來，全國大中城市的房租漲價幅度已經遠遠超過房價上漲幅度。以北京市為例，據鏈家地產統計，1月至11月普通住宅房租均價為3179元，同比上漲23%。
成都市普通住宅房租從2010年9月份開始，每月環比上漲5%左右，到11月底，房租環比上漲20%。由于物價上漲所帶來的租金價格上漲，在二、三線城市也漸成趨勢。
在房租價格持續上漲的情況下，群租成為越來越普遍的現象。據裕興不動產區域經理張麗梅介紹，近年來，杭州市區兩人以上共同租住的業務一直呈現上升態勢。這主要是因為杭州外來人口不斷增多，尤其是一些年輕的大學畢業生，由于不是本地人，單位又不提供住宿，多會選擇兩三個好友一起找個環境較好的小區一起租住。
據不完全統計，杭州剛進入社會的年輕租客，選擇合租的比例超過六成。群租已經成為低收入群體降低生活成本的第一選擇。
“說出來都不能讓人相信，我數了數，我們小區里的一套房子里，那天一大早，竟然走出了30多個小伙子！那套房子也就130多個平方米！”
王先生是杭州市三墩親親家園紫陽坊3幢的業主，2010年以來，樓里的群租問題讓他很是懊惱。
的確，群租房在解決了“蟻族”們安家問題的同時，也帶來了一系列社會問題。這種租房人數大大超過房屋各種設施承載限度的現狀，導致居住環境、衛生狀況越來越差，同時也出現了安全、消防等諸多隱患。如媒體廣泛報道的北京“蟻族”聚集區唐家嶺，由于吸引大量外地來京人員在此租住，導致了嚴重的亂搭亂建現象和社會治安問題，不得不面臨拆遷整治。
“‘群租’、‘拼租’確實給社會帶來了不利影響，住建部出臺這一規定是想保護租賃雙方的利益，規范整個租賃市場。”復旦大學房地產研究中心教授尹伯成分析說。
反群租呼聲日益高漲
2010年12月25日，中國人民大學教師、新聞學博士許穎在人民網論壇發表了《致北京市長郭金龍先生的公開信》，嚴厲批評北京市政府面對群租亂象時的不作為。
許穎除了中國人民大學教師的身份以外，還有一個備受媒體關注的身份――“北京群租第一案”的原告。
2008年開始，許穎樓上的房主王某將三居室住房分隔成12間小屋，甚至將陽臺和廚房都改成了臥室對外出租給20多人居住。2009年4月5日，因20多名群租客長期非正常使用衛生間并違規疏通導致下水管破損，樓上污水將許穎家淹沒。她一怒之下將樓上的群租客和房主訴至法院，引發了“北京群租第一案”，從而將公眾的目光聚向群租問題。
其實，“禁止群租”呼聲由來已久。早在2006年，上海市房屋土地資源管理局就下發《關于加強居住房屋租賃管理的若干規定（試行）》?！兑幎ā穼Τ鞘蟹课葑赓U行為作出了限制，其第一條第一款規定：“居住房屋應當以原規劃設計的房間為最小出租單位，不分門進出的客廳、廚房間、衛生間等均不得單獨出租；一間房間只能出租給一個家庭或一個自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米?！?/p>
該規定還將“居住房屋分割搭建若干小間，按間或按床位出（轉）租”的行為定性為違規經營社會旅館，必須在限期內予以改正。
記者從杭城一些物業公司了解到，群租一直是業主投訴最高的幾大問題之一。有業主曾歷數群租幾宗罪：人員進出繁雜，單元門經常大敞，安全無保障；擅自改變格局，多隔房間，改廚為廁；空間狹小，東西雜亂，存在消防隱患；噪音影響鄰居休息；爭奪有限電梯資源；衛生習慣差等等。
杭城小區的業主們為維護自身權益，與群租的“斗爭”一直沒有停止過，反而有愈演愈烈之勢。
2010年8月，杭州城西世紀新城業委會制定的《業主公約》還對群租性質進行了解釋，“出租房屋實際居住人數超出正常合理人數的行為均屬‘群租’；非單一家庭居住在同一套住宅內的人數多于原設計的客廳數加房間數即是‘群租’?！?/p>
《業主公約》同時規定，“在建筑物及其附屬設施使用中，不得有下列行為：1.改變房屋使用性質，未經法定程序批準擅自在住宅開設公司或用作辦公教育場所。2.將住宅用于群租謀利。”
“如果《業主公約》效果不明顯，業委會還將在小區內拉出橫幅――‘本小區反對群租，反對辦公司’。同時，完成封閉式管理工程，每位住戶進出世紀新城將使用門禁卡，而門禁卡的領取需房東持房產證和身份證?！笔兰o新城業委會工作人員說。
杭州市申花路上的濱江萬家花城小區共有2600多戶業主，入住率將近80%，其中有三分之一是租客?！耙f群租的話，起碼有好幾十戶呢?！睘I江物業的于經理毫不避諱。
于經理介紹，為了解決群租房的問題，物業也咨詢了公安、消防、工商、房管各個部門，都沒有得到很好解決，因為沒有法律明文規定不允許群租，“沒有法律依據，自然就管不了”。
“現在有了政府規章，以后工作好做了，我們說話也有底氣了。”對于禁止群租規定的出臺，于經理抱樂觀態度。
缺乏細則，政府出招不“給力”？
的確，《辦法》的出臺，為整治群租提供了執法依據。不過和物業一片叫好之聲形成鮮明對比的是，一些房地產中介機構對該辦法能否有效執行持懷疑態度。
新規的當天，我愛我家控股公司副總裁、新聞發言人胡景暉就在其新浪微博上拋出了一連串問題：“規范和發展租房市場要有實施細則和增加有效供應。比如誰來出租賃指導價，建委出，還是物價局出？再比如，各地的人均租住面積下限是多少？不法中介搞群租如何懲處？”
在中國房地產信息集團分析師薛建雄看來，這個規定不一定能得到落實，“規定并不詳細，具體操作起來很困難，租賃雙方只要稍微作一下私下協商，就能規避這一規定”。
杭州某房地產中介機構的工作人員認為，政府硬性規定“嚴禁群租”，事實上無法解決群租現象帶來的諸多問題。即使這一規定實施，僅僅依靠房地產行政管理機關非常有限的執法力量，也無法對杭州巨大的房屋租賃市場進行有效監管，“該辦法很可能淪為一紙空文”。
而且，該辦法中對群租的界定比較模糊，僅以“人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準”這一句話來涵蓋，而關于杭州的最低人均租住建筑面積，目前并沒有明確的標準。
記者隨后聯系了杭州市房屋管理局市場管理處，工作人員余先生表示，雖然網上已經公布了該辦法，但是他們并沒有收到正式文件，所以關于如何操作的具體事宜還不清楚。一旦文件正式下發，房管局會分區域管理，由每個區房管局的監察大隊負責具體操作。
“到時我們會根據具體情況再做定奪的，肯定會好好管一下群租現象的?！庇嘞壬f。
如果該辦法付諸實施，那些群租房的租客又將何去何從？
據萬家花城濱江物業的工作人員介紹，小區內群租房的住戶，以公司員工和大學生為主，“現在農民工不太有了，住進來的都是剛畢業的大學生，忙著找工作或者創業的，一開始都難，就選擇了群租?！?/p>
在房產中介公司上班的小張，也租住在萬家花城，可他既是租客，又是二房東?！艾F在房價那么高，到處都在拆遷，農民房越來越少，許多人都選擇了群租，省錢方便?！?/p>
小張表示，自己當時以月租金2500元租下了一套130平方米的房子，租期3年?！爱敃r是毛坯，我花了1.8萬元簡單裝修，在客廳里用龍骨和石膏板隔了一下，現在加上我住了6個人。他們的租金在500元至700元不等?！?/p>
這樣一算，小張每個月除了支付2500元的租金外，還有500元左右的結余，如果順利租滿3年，正好和裝修費用相抵，等于小張可以白住3年，但是群租禁令一出，卻讓他陷入尷尬。
“我的這些租客都是正當的上班族，2男4女，住進來之前就說好不要影響彼此的生活，也不要影響其他業主，一直住著都挺好的。”小張說，“他們5個和我簽了1年合同，現在還剩下七八個月租期，如果2011年2月開始實施群租禁令，我也不知道怎么辦了。”
治理“群租”，不能一禁了之
住建部的規定一經公布，立即引起了爭議。資深財經評論人、全國工商聯房地產商會房地產經理人聯盟副主席朱大鳴認為，這種禁止群租的辦法，上海早就實施過，但結果是，除了房租上漲以外，沒有任何效果?！俺私o相關部門創設罰錢的借口搞創收外，沒有什么特別的正面效果。至今上海并沒有根本解決此類問題?！?/p>
朱大鳴認為，旺盛的需求才是群租房屢禁不絕的原因?！巴⒌男枨笫侵饕?，你的房子那么小，沒有這么多的需求者哪里還會有人來?。俊泵鎸ψ〗ú康男乱?，朱大鳴并不看好。“如果以后不允許分隔，房東肯定漲房租，那租房者的負擔就要增加了?！?/p>
目前很多城市小區內群租房的住戶，以公司員工和大學生為主，禁止群租的辦法，只能導致“蟻族”們怨聲載道。
杭州19樓網友“子彈亂飛”說：“為什么要禁止群租？我們現在幾個大學同學住在一起，不僅可以減輕經濟負擔，大家住在一起也可以互相照顧，資源共享何樂而不為？一旦大家分開住，我最擔心的是我每個月的租房成本要增加不少?！?/p>
業內人士認為，禁止群租的一個重要前提，是承租戶必須有經濟能力單獨租房，或者政府給低收入者提供大量廉租房。而這兩點目前都無法具備。如果這些條件沒有滿足，不能化解“蟻族”的住房矛盾，群租房就有頑強的生存土壤。
薛建雄也認為，對于租賃亂象，政府應該進行疏導，但前提應該是首先建設大量的公共租賃房、廉價房，增加供應低價房源以解決巨大的需求量，因為“蟻族”之所以屈身于群租房中，實為經濟所迫，“在廉租房供給不足的情況下，貿然規定限制群租，勢必損害‘蟻族’們的住房權和生存權，激化矛盾?！?/p>
“規范分割出租行為有其現實意義，合理的合租行為仍然受到保護，中低收入人群租房問題可通過保障性租賃住房解決?！睂τ凇敖谷鹤狻币l的爭議，住建部房地產市場監管司副司長姜萬榮接受媒體采訪時表示。
的確，自2010年6月住房和城鄉建設部等六部委聯合《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》后，國內各主要城市均提出快速發展公租房的計劃，并付諸實施。