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停車場的盈利模式范文1
然而，LBS市場雖然蘊含著巨大的商機，也存在著許多問題。目前提供LBS服務的企業，多數是互聯網企業中的后起之秀。擺在這些年輕的創業型企業面前的，是一個一切規則都尚未建立的市場。它們能否擔負起建立產業規則、整合各方資源、保護用戶隱私的重任？一旦傳統大型互聯網公司切入市場，它們能否抵擋得住巨大的沖擊？當用戶厭倦了“簽到”之后，LBS網站下一步又該走向何方？
玩轉四方聯合創始人兼CEO 謝曉
目前國內的LBS網站基本都是從Foursquare提供的框架切入，根據自身的資源狀況進行布局。只有當大家走到一定階段時，才有可能找到自己的核心競爭力。屆時，市場格局將逐漸趨于清晰， LBS也將進入真正的成熟階段。
誰將會成為2011年最讓用戶愛恨交加的移動互聯應用？答案很可能是LBS服務。
LBS服務能夠通過移動終端和移動網絡確定用戶的地理位置，并能在確定使用者位置的同時，向用戶推薦該地理位置附近能夠提供的各種服務，例如位置簽到、周邊搜索、位置游戲和信息推送等。其中最受用戶歡迎的就是位置簽到功能，只要登錄LBS網站簽到，并通過接口同步到微博、SNS等網站，你的所有好友就能輕松掌握你的動態。
這一應用幫助很多人拉近了與朋友之間的距離，也有可能為一些人帶來麻煩?！拔覀儼l現一件有趣的事――有女性用戶要求自己的老公通過簽到來隨時匯報自己的行蹤?！蓖孓D四方聯合創始人兼CEO謝曉在接受記者采訪時透露。
這一新鮮的“位置分享”服務使LBS國內網站迅速崛起，截至2010年年底，中國模仿Foursquare模式提供LBS服務的廠商已經接近50家，國內使用LBS服務的活躍用戶已達數百萬，并在迅速增長中。來自Gartner的預測顯示，到2014年，全球LBS服務的使用者將達14億之多。
LBS尚在初級階段
其實LBS并非一個全新的概念，其應用最容易被人理解的就是GPS導航系統。最早的LBS應用可以追溯到1996年美國聯邦通信委員會（FCC）公布的E911定位需求，要求在2001年10月1日前，網絡運營商必須能對發出E-911緊急呼叫的移動設備用戶提供精度在1.25公尺以內的定位服務。
雖然在技術層面發展迅速，LBS在應用層面卻鮮有創新。移動互聯的發展和Foursquare的出現則改變了這一歷史，“Foursquare的出現標志著從LBS1.0時代到LBS2.0時代的巨大嬗變?！敝x曉說。LBS1.0模式的典型是基于手機的小區廣播模式，當用戶進入一個地點后，就會強制推送信息給用戶。而Foursquare的“check in”則屬于用戶主動行為，由此能夠延伸出用戶與用戶之間、用戶與地點之間的更多交互和分享?！癋oursquare模式將互聯網和手機進行了無縫融合，而不是生硬地將傳統的互聯網應用搬到手機上，它提供了一種基于手機的社交網絡應用解決框架?！?/p>
集合了移動通信技術、空間定位技術、地理信息系統技術等多種技術的LBS服務已經非常成熟，LBS行業第三方觀察網站LBS觀景臺的董燾和易趴網CEO劉東峰均表示，對LBS服務網站而言，目前最大的需求在于與其他技術的整合。
嘀咕網創辦人李松
在盈利模式的探索方面，嘀咕網則另辟蹊徑，通過與旗下嘀咕團購網的結合，走上了團購+LBS的發展之路。目前，嘀咕已經獲得了上百萬的盈利，并在精準營銷方面進行著新的探索。
“目前嘀咕網客戶端已經能支持119個知名手機品牌、3000多款手機機型，iPhone、Android、Symbian等智能手機系統都能平滑使用?！?嘀咕網創辦人李松說，在強大的支持能力背后，是包括產品規劃、設計、運營、研發在內的上百人的技術團隊。
除了在平臺整合方面的需求，作為基于手機和移動互聯的交互式服務，LBS還需要縝密的底層數據支持，才能承受極大數量級的用戶之間的信息交換?！皩BS服務而言，用戶每進行一個動作，都會有客戶端與服務器端的數據交換，因此很多地方都需要信息的優化，甚至需要使用一些很高級的算法才能保證用戶使用的流暢?！苯峙跃W創始人兼CEO 劉大衛說。
然而，雖然在用戶體驗和技術整合方面投入了很多人力，國內的LBS網站仍舊難以擺脫模仿Foursquare的套路，目前多數LBS網站推出的應用都集中在位置分享和信息推送方面，基本模式都是以簽到、爭當地主、得勛章為核心，并延伸一些周邊生活消費信息查詢、聯系朋友等功能，市場看似巨大，卻缺乏擁有核心競爭力的明星應用。
“國內移動互聯網硬件基礎尚不完善，在地理信息數字化的積累方面基礎也較為薄弱，尚未建立起準確的地理信息數據庫，因此以簽到為代表的基礎形式還會持續很長一段時間。”LBS觀景臺的敦斯基指出，在移動互聯網井噴之前，國內LBS距離真正的普及還尚待時日?！斑@涉及到整個移動互聯網產業鏈的完善。具體到用戶身上，最明顯的就是智能手機的普及和手機上網資費的下降。”目前多數的LBS網站都還處于跑馬圈地的初級階段，地理信息的積累尚未達到能夠引起質變的臨界點。“直到動員網民的力量豐富、準確了地理信息之后，下一步的應用才會出現?！?敦斯基說。
對此，謝曉則預測，最快在2012年，LBS將迎來真正的深化應用?！澳壳皣鴥鹊腖BS網站基本都是從Foursquare提供的框架切入，根據自身的資源狀況進行布局。只有當大家走到一定階段時，才有可能找到自己的核心競爭力。屆時，市場格局將逐漸趨于清晰， LBS也將進入真正的成熟階段?！?/p>
把簽到變現
對任何企業而言，盈利都是一個必須在創業伊始就認真思考的問題。面對LBS服務這個價值百億元的巨大市場，如何從中分到自己的一杯羹？LBS服務提供商也在摸著石頭過河。
以提供“尋找附近的停車場”服務起家的易趴網，能夠提供上海、北京、廣州三地的停車場地理位置和收費信息，僅有5000名活躍用戶的易趴網目前還處于用戶積累階段。劉東峰坦言，自己認為比較合適的盈利方式是廣告和增值服務，但究竟怎么盈利，還需要從長計議。
像易趴網這樣的創業型公司，在LBS服務網站中不在少數?！霸谟脩粢幠：驼承赃_到一定程度以前，LBS服務網站談盈利還太早。如果只是蜂擁而上、簡單復制，在產品不完善、剛性需求不足的前提下盲目推廣，找不準合適的市場定位，缺乏對用戶需求的深刻體察以及對地理信息行業整體的認知，都將妨礙國內LBS的發展?！?敦斯基說。
謝曉也認為，現在就談LBS盈利模式為時尚早。但謝曉同時指出，LBS的盈利模式比傳統互聯網的盈利模式更清晰，“我們覺得傳統的商業模式基本上都可以照搬到LBS上，所以它是一個不缺乏盈利模式、商業模式的服務?！倍鳛橐环N基于互聯網的服務，LBS最大的特點就是規模經濟，因此，在滿足用戶需求方面做文章，才是LBS未來發展的核心?！巴孓D四方就主要著力于在虛實結合的基礎上提供與位置相關的服務，將生活的真實性與游戲的虛擬性相融合。例如2010年9月，張小盒話劇第四季《辦公室有鬼之小硬幣大人生》在北京首演時，就通過簽到贏票的方式與玩轉四方合作進行前期宣傳，獲得了非常好的效果。”謝曉說。
在盈利模式的探索方面，嘀咕網則另辟蹊徑，通過與旗下嘀咕團購網的結合，走上了“團購+LBS”的發展之路。目前，嘀咕已經獲得了上百萬元的盈利，并在精準營銷方面進行著新的探索?！澳壳昂芏郘BS網站都采取與廠商進行短期、小型促銷合作的方式賺錢，我們則更傾向于一種長短結合的合作方式?！崩钏烧f，目前嘀咕已經和十幾家大型連鎖、品牌商戶和超過500家的中小商家建立了合作關系，并與麥當勞合作了“簽到嘀咕，專享‘麥樂團’多重特惠”活動，通過簽到向用戶派發“麥樂卡”和免費派等優惠的方式，嘀咕與麥當勞的400多家門店建立了長期合作關系?！癓BS服務的特色決定了我們在鎖定目標消費群方面有著天然的優勢，通過簽到，可以準確地獲得用戶的簽到地點、興趣愛好等數據，有利于進行精準營銷?！编止韭摵蟿撧k人兼CEO黃曉韜說，與麥當勞的合作，使嘀咕的盈利模式走向清晰化，這種由用戶貢獻數據、LBS網站為商家提供精準營銷服務的長線盈利模式，目前占嘀咕網總盈收的比重不大，未來比重肯定會不斷增加。
值得注意的是，除了以LBS服務為主的創業型公司，許多傳統的互聯網企業也開始切入LBS市場。除了已為大眾熟知的大眾點評網、趕集網等信息分享類網站，2月28日開始，京東商城包裹可視化跟蹤系統（GIS）也正式上線。京東配送員已經全部配備了PDA設備，用戶可以在地圖上實時看到自己的包裹在道路上移動的位置以及相關物流投遞情況，并可查看到該包裹的全部軌跡回放。這套系統是由MapABC提供地圖數據支持和相關API接口支持，并由京東商城自行開發并上線的。據悉，該系統功能還在繼續優化中，未來可以準確（誤差10分鐘內）在地圖上標明客戶包裹的到貨時間等信息。
傳統型互聯網企業的進入，也為創業型LBS服務網站帶來了一定的壓力，黃曉韜坦言，對LBS行業而言，最大的威脅是騰訊等互聯網巨頭的介入，這些經過多年發展的互聯網企業往往在用戶數量、手機客戶端方面擁有著巨大的優勢。不過，黃曉韜也表示，LBS服務是一個嶄新的行業，無論是創業型企業還是傳統互聯網巨頭都站在相同的起跑線上，這個行業拼的就是速度、耐力和信心，未來2~3年內，當LBS服務發展到一定階段，將有可能迎來第一輪行業洗牌，誰能跑到最后，誰就能獲得最后的成功。
簽到之后怎么走
大量LBS服務的上線使LBS這種根據地理位置建立社交關系，并通過以地理位置為信息組織的方式產生新體驗的服務模式迅速獲得了用戶的認可。記者在采訪中得知，目前街旁網的用戶數量已經達到70萬，嘀咕網的手機端用戶更是達到190萬左右。然而對于以“占地盤”為基礎的LBS網站而言，目前任何一款產品的用戶量都積累不夠。敦斯基告訴記者，這導致了很多用戶都是自己一個人在“孤獨的簽到”。這不由引起我們的深思――當用戶對簽到失去興趣之后，LBS網站的未來又將在哪里？
“現在很多LBS網站只有LB（Location Based）而沒有S(Service)，這導致了多數用戶為了簽到而簽到，只產生毫無意義的地理信息，缺乏互動。對LBS網站而言，如何提供Service，是提高用戶粘性的重要方法。你總是要告訴用戶‘你簽到干嘛用’吧?！倍瓲c說。
將簽到與其他服務結合，是許多LBS服務商探索的方向?！拔覀冃枰冉鉀Q最基本的找停車場功能，然后再增加LBS的趣味性?！眲|峰說，盲目跟風不能為企業帶來進步，如果能把LBS與生活應用相結合，相信會有很多新鮮的應用冒出來。劉東峰考慮，在建立起完善的停車場數據庫之后，未來易趴網也會結合自身特點，推出類似搶車位之類的地理位置游戲。
謝曉則認為，建立社交圈和積極提供能夠解決用戶實際需求的服務，是長期維持用戶粘性的重點?！癓BS能整合的資源實在太多了，目前，我們與國內主流的社交網絡，比如開心網的位置服務組件、新浪微博，國內的1500家品牌雜志、主流的手機廠商、芯片廠商，以及85度C等品牌連鎖商戶都有比較緊密的合作。但具體整合哪方面的資源才能形成殺手锏級的產品模式，目前還很難說?！?/p>
街旁網創始人兼CEO 劉大衛
我們的做法是真正作為用戶去使用我們的產品，而不是模擬或者假設一個用戶“可能”會進行哪些操作，這一做法可以保證最終推薦給用戶的，都是真正“有用、有趣、有意義”的產品。
在探索中，不少廠商開始通過自身體驗來深入挖掘用戶的需求，“我們的做法是真正作為用戶去使用我們的產品，而不是模擬或者假設一個用戶‘可能’會進行哪些操作?！眲⒋笮l說，街旁網的工作人員同時也是網站的活躍用戶，這一做法可以保證最終推薦給用戶的，都是真正“有用、有趣、有意義”的產品。“目前我們還在積累用戶數量，相對技術、用戶體驗等，如何讓人們知道街旁網并去使用它，對街旁網而言，是目前比較有挑戰的事。我們希望未來能夠達到的理想狀態是：人們每到一個場所，都會習慣性地打開街旁網進行‘簽到’?！?/p>
停車場的盈利模式范文2
(一)推動城鄉發展一體化、城鄉共同繁榮的有效途徑
隨著經濟社會的發展，重慶銅梁縣城市居民收入不斷提高，閑暇時間逐漸增多，更多的人開始追求回歸自然的有質量的旅游休閑方式。銅梁縣土橋鎮生態濕地荷花園休閑農業旅游正是由此應運而生。它的出現有利于城鄉之間由傳統的相互排斥、對立關系轉變為融合、互補的關系。因此，休閑農業旅游正在逐步成為推動城鄉發展一體化、實現城鄉共同繁榮的有效途徑。
(二)轉變農業發展方式、提高農民收入的重要舉措
銅梁縣土橋鎮生態濕地荷花園休閑農業的產品不同于傳統的農產品，它是一項結合土地、文化、旅游與服務的產品，其他產品無法替代。發展休閑農業旅游就能夠擴大農業生產經營范圍，推動農業發展方式的轉變，增加農民就業機會，提高農業經營效益，最終提高農民收入。
(三)當地區位、產業、政策優勢協同并進的重要體現
銅梁縣土橋鎮生態濕地荷花園位于銅梁縣土橋鎮“萬畝蓮藕基地”內，距離縣城10km，距離主城60km，主城驅車1h即可到達;2015年，重慶外環高速公路(三環)將建成通車，屆時游客可以直接經由三環高速路直抵荷花園。荷花園以土橋鎮為核心，輻射周邊的南城街道、太平鎮、侶俸鎮以及大足的國梁鎮、雍溪鎮等地，形成大規模荷花蓮藕產業基地。銅梁縣委、縣政府于2012年出臺了《關于加快鄉村旅游發展的意見》，按照“一城三區五朵花”的布局，建設一批旅游精品景區，全面提升鄉村旅游發展水平。荷花園作為“五朵花”之一，被政府列為重點發展對象。
二、銅梁縣生態濕地荷花園休閑農業發展中的問題
(一)規劃設計不周，基礎設施滯后
1．停車場位置選擇不合理。
目前，荷花園僅在距離接待中心1000m外建有一處臨時停車場，且停車場位置隱蔽，周邊沒有引導標識，游客很難發現。由于找不到停車場，很多駕車前來觀賞荷花的游客只能將車輛停靠在荷花園路邊，而該條道路設計僅為兩車道，游客車輛占用道路停放后嚴重影響附近交通秩序。
2．園內步道均未設置欄桿、警戒線，易引發人身安全事故。
旅游景區的安全問題應該被管理者當做頭等大事來抓，通過多次的觀察，發現萬畝荷花園內水塘遍布，人行步道蜿蜒其間，卻均未設置防護欄桿或拉隔離帶，雖不是深水塘，但對于很多前來玩耍的兒童來說，稍不留神便有可能跌入水塘釀成安全事故。
3．園內衛生設施缺乏，游客產生的垃圾易污染園內環境。
優美的環境是一個成熟精品景區的標志之一，作為銅梁縣重點打造的旅游精品景區，荷花園內目前沒有設置任何垃圾回收裝置，縱覽全園竟無一處垃圾箱或垃圾房，游客將果皮紙屑等垃圾隨意置于園內;同時，除臨時接待中心內有一簡易公共廁所外，再無其他公共廁所，游客很難找到該處，給園區內環境衛生問題埋下了隱患。
4．餐飲、休息場所配套滯后。
目前荷花園內可供游客休息的區域僅有幾座涼亭，在高峰時段很難滿足絕大部分游客的休息需求，游客得不到必要的休息，必然影響其心情及對整個園區的印象;同時，園區內也缺少必要的餐飲區域，游客只能在附近村莊的小賣部簡單就餐。
5．觀賞荷花品種相對單一。
荷花園雖號稱園內有觀賞性荷花百余種之多，但是根據實地考察發現，園內實際種植的荷花種類僅有一二十種，難以滿足高峰時段游客的觀賞需求。
6．引導標識缺失。
荷花園三面環山，進入荷花園要翻越數公里的山路，但是沿途并沒有設置醒目的引導牌供游客辨識方向，沒有到過荷花園的游客可能會因為迷路耽誤游覽時間。
(二)有效監管不夠，施工進展緩慢
荷花園從開工建設至今已經兩年多時間，但主體景區部分和接待中心仍在建設之中，建設施工進度明顯偏慢，而且存在建了又拆的重復建設問題。從目前的情況看，短時間內還很難形成有效的接待能力。由于園區開發者沒有對旅游資源進行論證規劃就匆忙上馬，建設中只重規模，不講質量，導致粗制濫造現象普遍存在。例如接待中心先建后拆再建，不僅浪費資源，而且耽誤工期，影響施工進度，還有多處已建橋梁受河水沖擊后出現垮塌。村一級領導和合作社成員未能充分發揮參與監督的職責，施工過程基本是建一步看一步，沒有形成責任問責機制，對于部分工程何時開工建設，何時完工驗收沒有專人負責，這也是導致工程進度緩慢的直接原因。
(三)日常維護不力，有利資源被閑置
政府花大力氣打造荷花園景區的目的之一，是為了通過發展休閑農業來刺激當地相關產業協同的發展，進而拉動當地經濟發展，縮小城鄉差距。但是，目前荷花園景區通過休閑農業對經濟發展的貢獻幾乎為零，持續不斷的資金投入卻無法形成有效的產出。整個荷花園每天至少需要數十名工人進行除草、荷花栽種、荷花移植等日常維護工作。園內目前栽種的荷花品種主要仍是觀賞性荷花，調查期間發現由于日常維護不到位，導致池內荷花大面積枯萎死亡，這些荷花還沒有發揮作用便已失去觀賞價值。作為當地未來經濟的重要支柱項目，荷花園目前仍處于完全開放狀態，任由游客觀賞，完全免費。游客是休閑農業收入來源的可靠保證，放棄對游客的限制，無異于賠本賺吆喝，得不償失。造成以上問題的關鍵還是經營者沒有組織更多人力，實施有效的營銷管理。這使大量原本應該創造經濟價值的資源處于閑置狀態，既加大了前期投入也浪費了時間。
三、銅梁縣生態濕地荷花園休閑農業發展對策
(一)全面規劃，完善基礎設施
1．合理建設停車場。
荷花園內目前有一處小學舊址，該學校已經被建設方購入并設置為臨時接待中心和辦公地點，舊址樓前有一片1000多平米的空地，建議將空地進行改造，去除雜草，重新劃線，設置為臨時停車場，保守估計該片空地至少能夠容納20～30輛車的日常停車需求，基本能滿足非高峰時期游客停車難的問題。
同時，在空地入口和入園沿途設置停車場指示牌，引導游客車輛進入停車場，避免車輛停放在路邊阻礙園區交通。
2．園內主干步道加裝欄桿或設置警戒線。
目前園內游客觀賞荷花地點主要集中于園區入口的一公里區域內，且經常有兒童穿梭其間，在游客集中區域加裝護欄，在非集中區域設置警戒線能夠對游客的人身安全起到保護作用。
3．增設衛生設施。
在步道兩側每隔100m設置一個垃圾分類回收裝置或簡易垃圾桶，在園區固定位置設置大型垃圾房，對垃圾進行分類處理，同時聘請專職保潔人員維護園區內環境衛生。將現有學校舊址內廁所進行改造，并在園區入口及公廁附近安裝指示牌，引導游客，改善游客用廁條件。
4．加緊建設游客接待中心。
還要對現有臨時接待中心(即小學舊址)進行整修改造，在滿足游客休息、餐飲需求的同時為園區帶來一定的經濟效益。
5．增加不同種類荷花的種植。
增加層次感，避免游客審美疲勞。
6．在入口及沿途設置路標、指示牌。
引導游客及車輛，節約游客時間，增加游客數量。
(二)強化監管，加快施工進度
1．合理的施工進度。
制訂詳細、具有可操作性的項目進度計劃，避免人工、材料、設備的閑置浪費，靈活運用資金，統籌安排工程中的各項工作。園區內各類工程開工前，項目管理者要吸取其他地區荷花園區建設的經驗教訓，防止因為盲目趕工，導致施工質量問題和施工安全問題的出現，以及引起施工成本的增加。
2．科學的施工方法。
施工方案是保證工程進度能否實施的技術要求，施工方案不當，可能引起返工、工人操作不方便，工效降低。所以，在每項工作開工前項目管理者要編制合理、可行、方便的施工方案，并根據施工方案的要求，在每道工序開工前組織施工人員進行技術、安全要求討論，提前考慮施工中的難點、關鍵點、注意點，從而在施工過程中少走彎路，少出現返工現象。
3．有效的施工管理。
為實現項目的進度目標，應成立進度計劃管理部門，在施工過程中進行跟蹤管理。施工過程中，項目管理者首先抓安全管理，沒有安全，進度根本無法保證。所以項目管理者在施工過程中嚴格把好安全關，成立安全責任小組，由項目負責人帶隊，項目安全員主要負責實施。在施工過程中，施工現場保證至少有一個安全員全程跟蹤監督，通過項目管理者的有效安全管理達到零傷亡、零事故。
(三)組織村民，參與營銷管理
首先，通過加緊建設接待中心，將園區內荷花觀賞、休閑娛樂、餐飲等連為一體，在解決游客基本需求的同時，改善園區盈利模式，扭虧為盈;接待中心內的服務人員可以就近招聘附近村民進行培訓，解決部分村民就業問題。其次，組織力量，加大宣傳力度。作為目前政府主推的王牌休閑農業項目，荷花園每日的游客數量仍然屈指可數。廣告宣傳是吸引游客的重要手段和途徑，要組織力量在城區主要街道和媒體投放廣告，進一步借助新媒體擴大品牌效應。最后，發動周邊村民，招聘村民到荷花園工作，解決村民的二次就業問題，發揮村民的主觀能動性，消除其原有的抵觸情緒，化被動為主動。荷花園的建設需要他們的支持和配合，聚天時、地利、人和，盡早完成荷花園整體建設，為游客提供一處休閑娛樂的好去處。
(四)加強管理，發揮政府功能
推動農業產業化企業的健康發展，走中國特色的農業現代化發展道路，離不開政府部門的引導與管理。作為銅梁縣土橋鎮政府應當從以下幾方面著手。
1．不斷提高農業綜合經營能力。
荷花園休閑農業雖然具有三級產業的服務性質，但大體上并沒有離開荷花蓮藕產銷活動的范疇。妥善應用蓮藕資源，是荷花園經營的基本生存條件，所以荷花園休閑農業仍應以蓮藕經營為主題，將荷花經營融入其中。
2．利用自然資源優化生態環境。
荷花園休閑農業的發展需要充分利用當地自然與生態資源，但不應與環境保護相沖突，更不能因為要發展休閑農業而肆意破壞自然資源。由于中西部地區承擔了國內大多數造林和水土保持的任務，所以當地發展休閑農業必須經過妥善的規劃設計與經營管理，保障人類活動與環境維護的動態平衡，同時保障自然資源與生態體系均衡發展。
3．保護農民利益實現增產增收。
荷花園休閑農業經營需要考慮游客的需求，符合消費者取向，采取市場化的運作，其最終目的是提高農民收益，而不能僅僅為了增加旅游收益而損及農民長遠利益。
4．確立發展重點。
荷花園發展休閑農業，必須制訂保護農業生產用地、避免耕地流失的嚴格規定，防止由此而造成農業生產的減少;同時要正確處理發展休閑農業與搞好荷花蓮藕生產的關系，要從城鄉一體化的要求，合理安排休閑農業發展方向和重點。
5．樹立科學經營理念，加強內部管理。
在荷花園發展休閑農業，應以農業為基礎，以企業經營為手段，向休閑觀光者提供服務業的產品。為此，荷花園經營者應該對園區實行企業化科學管理，同時針對市場需求確立營銷策略，建立永續經營的理念，精心培育休閑農業長久品牌;注意強調資源特色，利用蓮藕產品的多樣性滿足人們豐收的喜悅;在經營內容上，應充分利用農業資源、發揮地方特色，形成多樣化、精致化、差異化的競爭優勢。
四、結語
停車場的盈利模式范文3
關鍵詞：開發；模式；管理
Abstract: due to the need of rapid urbanization, the land level of the country to develop more and more business in the past mainly government leading to develop completely, but under the new environment changes, the land level development diversified development pattern. In view of the above background, combined with practical work experience, this paper analyses the current the land level development mode under the new situation and risk prevention and control countermeasures.
Key words: development; Model; management
中圖分類號：F279.23文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一、基本情況
受到世界金融危機以來的影響，國內經濟整體發展受到約束，在對外出口量不斷下降情況下，只能通過內部消費和投資推動經濟發展。近期國家有關部門公布，全國地方政府約有11萬億元的地方債務，地方政府目前已無力繼續進行內部政府投資，也就直接導致地方城市土地一級開發無法推進。鑒于目前形勢為突破一級土地開發停滯情況，政府必須轉變以往的土地一級開發運作模式，嘗試新的方法利用社會資本通過社會化合作解決土地一級市場的持續開發。逐步使政府從原先的單一完全主導土地一級開發模式，逐漸轉變由政府主導下提供土地資源，企業參與提供開發資金，到時分享土地轉讓收益的市場化運作新模式。
二、土地一級開發的典型模式
（一）完全政府控制模式：該模式是由政府通過嚴格的計劃和規劃管理，完全控制熟地開發及供應市場，形成“統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理”的“五統一”格局。該模式完全由政府組織實施土地一級開發，僅以招標方式確定施工企業。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開發為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發法律關系單純，便于政府實施土地一級開發的各項事務。其主要缺陷是政府的土地開發資金壓力較大，融資渠道窄。
（二）政府授權機構模式：該模式是指由政府投資成立的開發企業完全壟斷土地一級開發，如同“一個渠道進水、一個水池蓄水、一個龍頭出水”，仍而達到調控土地市場、配置土地資源、實現土地增值歸國家所有的目的。
（三）由政府主導一二級聯動開發模式：在當前的房地產開發企業、建筑施工企業與土地二級開發緊密相關，因此這兩類企業往往將一級土地整理和二級開發相結合，以獲取整體收益最大化。這種模式由企業主導，所以在開發初期就確定運行土地一級和二級聯勱開發。 兩類企業通過土地一二級聯動開發，在獲得一級開發階段收益的同時，也可以滿足經營業務發展的市場，保證了企業未來的可持續發展的同時，也保證了可獲取土地在未來升值和建筑施工利潤給企業帶來的二級開發的優厚收益。
由政府主導的市場化運作模式在保證政府主導土地一級開發的基礎上能有效利用市場資源，減輕政府開發資金壓力。
但該模式也存在一定的問題，如不利于政府控制市場地價，政府宏觀調控土地市場的能力降低等。政府享有的土地收益也將減少。
三、政企合作下的盈利模式
在土地一級開發過程中，市場化開發主體通過與當地政府協商，創造了多種盈利模式，盈利模式的選擇主要由開發主體和當地政府協商，不同的模式開發主體的盈利能力不同。
（一）從一級土地開發本身獲利
土地一級開發商通過一級土地開發本身獲利的關鍵，在于嚴格控制住各項成本費用。在各項成本費用中，比重不控制難度最大的是征地拆遷費用，雖然政府有相關標準和規定，但在實際執行中有難度。這就要求開發商具備較強的與當地政府、居民、企事業單位進行溝通、協調的能力，在轉居安置等方面妥善解決當地政府和農民的后顧之憂，同時能夠最大限度地降低成本，實現多贏。
整體成本費用的控制在于系統周密的安排。對與大面積的土地一級開發，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應嚴格控制整合各步驟的節奏。例如，先蓋安置房，原居民再搬遷，減少安置過渡費用，企業再征地拆遷，再安置勞動力，資金安排則貫穿始終。通過各步驟的無縫銜接，使企業的人員和資金效率達到最高，政府和農民的滿意度也達到最高。
（二）分享土地增值收益
某些城市實行了在政府、企業之間按照一定比例分享增值收益的機制。這樣，開發商企業可以通過創新性的一級開發節奏，最大限度地提升土地價值，仍而獲得最大利益。該盈利模式的前提在于當地政府的分享機制、一級開發中的授權范圍，以及分批出讓計劃的安排。在土地一級開發中，能夠盡快實現土地增值的措施有：
（1）標志性工程建設。盡量爭取政府的辦公場所進駐，可以快速的提升周邊土地增值效應。
（2）投資環境景觀。本質是通過提高生態效益來實現經濟效益。其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強景觀和園林的規劃建設、美化環境等。
（3）投資公共配套設施。本質是通過提高社會效益來實現經濟效益。其方式包括配套制冷及熱力供應，地下綜合商城、停車場，等等。
（4）引入大型服務性企業。前期出讓引入大品牌商業設施與酒店，帶動周邊地塊升值。實現一級和二級開發互動。
（三）持有部分公共建筑
政府授權土地一級開發主體可以投資公共配套設施，如醫院和教育機構等。開發主體則可以通過提供公共配套設施服務而獲得長期現金流。
該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級開發主體進行部分配套的二級開發建設。對開發商而言，該盈利模式的最大挑戰在于對公共配套設施的投資決策，以及后期的運營管理能力。
（四）為二級市場開發鋪墊
土地一級開發主體通過與政府協商，出于主觀意愿及客觀原因，總是能夠創造一些條件讓一級開發主體取得二級開發項目的。該盈利模式的前提是政府愿意讓一級開發商取得一部分二級開發權。
該模式要求一級開發主體具有相應的二級開發能力，通過二級開發彌補一級開發收益的不足，實現一級開發和二級開發的聯勱。
四、面臨的風險及應對策略
鑒于土地一級開發市場受到諸多政策性因素影響，因此土地一級開發面臨更大的不確定性和風險性。 綜合來看主要來源于以下幾項風險：
（一）對外出售地價預估價格較大波動。隨著相關法律法規的出臺和物價的上漲，可能導致拆遷成本不斷上升。另外隨著房地產調控政策的不斷深入，未來地價可能不及當初預估的價格。勢必造成收入減少，而成本卻增加，形成開發虧損的狀態。
（二）長期占用大量資金。對于只是用于儲備的土地，經土地儲備中心驗收后，由其用自有資金償付給開發商，欠款風險加大。如果拆遷工作不順利，也會推遲整個項目的完工時間。
（三）政府違約行為的風險。在土地一級開發過程中，地方政府的強勢地位是絕對的。雖然企業可以通過多種法律文件進行約束，從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發生的風險。
（四）政策風險。目前全國性的政策規定比較原則，操作性不強，同時對于政企合作進行土地一級開發行為未明確進行制止。在地方政府層面，其政策風險因素主要為省、市根據地方情況而改變有關土地利用政策。
為規避經營和運作風險，可以采取以下應對策略：
（一）優化運作流程，提升管理能力，有效控制成本
開發主體在土地整治和儲備過程中，涉及到征地、拆遷、安置、基建、土地出讓等諸多環節，同時，一級開發又是一個綜合性系統性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環節，因此，優化運作流程、提升管理能力對一級開發企業的成本控制有著重要作用。
（二）加強規劃能力、挖掘區域潛在的價值
土地一級開發的價值要素中最重要是規劃。土地的特征使其一旦開發，短期內不可能復原，而規劃的優劣對區域功能的實現具有決定性的作用，區域功能又對區域價值有根本性的影響。
（三）把握行業波動周期，控制開發節奏
在把握行業波動周期方面，既要充分考慮整體宏觀經濟、行業形勢和區域經濟等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性， 做到根據市場需求來控制開發節奏，仍而提升區域土地價值。
停車場的盈利模式范文4
【關鍵詞】一級開發、盈利模式、風險淺析
一、土地一級開發操作模式的發展及演變趨勢
（1）政府壟斷開發模式
政府壟斷開發模式是政府指定開發企業或者以成立項目公司的形式進行土地一級開發。
此模式可以保證政府完全控制地價，同時確保土地開發為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發法律關系單純，便于政府實施土地一級開發的各項事務。該模式主要缺陷是政府的土地開發資金壓力較大，融資渠道窄。
（2）企業主導開發模式
企業主導開發模式又稱一二級聯動開發模式，政府首先將待進行一級開發的土地一次性（或按地塊）出讓給土地一級開發企業，由土地一級開發企業按照土地使用權出讓協議的約定，對協議范圍內土地實施包括拆遷安置補償，公建配套設施建設在內的土地一級開發行為，使協議范圍內土地達到建設條件，再面向市場轉讓土地使用權。
房地產企業通過土地一二級聯動開發，在獲得一級開發階段收益的同時，既保證了企業未來的可持續發展，也保證了可獲取土地在未來升值給企業帶來的二級開發的優厚收益。但該模式不利于政府控制市場地價，政府宏觀調控土地市場的能力降低。
（3）政府主導市場化運作模式
由政府主導的市場化運作模式是指政府“抓兩頭，放中間”?！白深^”即由政府控制土地儲備計劃和供應計劃，“放中間”，即充分利用社會力量實施土地一級開發。
這種模式中，政府根據土地市場調查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬開發的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權受讓人，并由土地使用權受讓人分期支付土地受讓價款用于土地一級開發。政府通過招標等方式確定具備資格的企業，在土地出讓合同規定的期限內將出讓的土地開發為符合土地受讓人要求的條件（熟地），土地開發完成經驗收合格后，政府與土地受讓人正式移交土地。
由政府主導的市場化運作模式在保證政府主導土地一級開發的基礎上能有效利用市場資源，減輕政府開發資金壓力，是我國土地一級開發的主要發展趨勢。
二、 土地一級開發企業盈利模式
1、土地一級開發自身獲利
土地一級開發商通過嚴格控制各項成本費用，實現一級土地開發自身獲利。 在各項成本費用中，比重與控制難度最大的是征地拆遷費用，雖然政府有相關標準和規定，但在實際執行中有難度。
此外，整體成本費用的控制在于系統周密的安排。對于大面積的土地一級開發，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應嚴格控制整合各步驟的節奏。
2、土地增值收益共享
某些城市實行了在政府、開發商和原使用者等各個主體之間按一定比例分享增值收益的機制。這樣，開發商可以通過創新性的開發活動，最大限度地提升土地價值，從而獲得最大利益。
在土地一級開發中，能夠盡快實現土地增值的措施有：
A投資環境景觀。本質是通過提高生態效益來實現經濟效益。如改造舊河道、變廢為寶，加強景觀和園林的規劃建設、美化環境等。
B投資公共配套設施。本質是通過提高社會效益來實現經濟效益。如配套制冷及熱力供應，地下綜合商城、停車場等。
C第一期出讓引入品牌商業設施或酒店，帶動周邊地塊升值，實現一級和二級開發互動。
3、公共配套設施持有經營
在某些土地一級開發項目中， 政府允許土地一級開發主體進行部分配套的二級開發建設。被授權的土地一級開發主體可以投資公共配套設施，開發商通過提供公共配套設施服務而獲得長期現金流。對開發商而言，該盈利模式的最大挑戰在于對公共配套設施的投資決策，以及后期的運營管理能力。
4、一二級聯動開發
土地一級開發主體通過與政府協商，出于主觀意愿或客觀原因，總是能夠創造一些條件讓一級開發商取得部分二級開發項目。該模式要求一級開發商具有卓越的二級開發能力，通過二級開發彌補一級開發收益的不足，實現一級開發和二級開發的聯動。
三 、土地一級開發風險問題淺析
本文通過引用流程圖法，對土地一級開發過程中的風險點進行梳理。
1、編制規劃階段
土地一級開發項目受控制性詳規影響較深。控制性詳細規劃的制定以城市總體規劃為依托。通過控制性詳規可確切統計出可供出讓經營性用地面積及公建配套設施建設體量。保持控制性詳規的穩定性，排除政府機構因公共利益等原因縮減可供出讓經營性用地面積，擴增公建配套設施建設工程量的可能性，是企業投資土地一級開發項目的風險管理的重點。
2、土地報征及轉用階段
政府按照城市政規劃所設定的條件，通過行政審批對農村集體土地進行征收，將集體土地性質變更為國有土地性質，從而實現土地所有權的根本改變。土地報征環節包含農用地轉用審批及土地征收審批兩部分。土地一級開發項目常因新增建設用地指標配給不到位，或因取得報征批文存在障礙而進展緩慢，影響項目開發進度。
3、安置拆遷補償階段
土地一級開發拆遷安置補償環節一般采取政府主導，或政府授權委托土地一級開發企業實施。其中拆遷安置補償辦法是進行土地征收的重要前置條件之一，也是土地一級開發企業核算項目開發成本及收益的關鍵政策性因素。然而，此階段土地一級開發企業往往無操控的主動權，進而缺乏對項目開發成本和節奏的有效控制。
4、土地出讓階段
經營性用地必須以招、拍、掛的形式出讓，決定了土地出讓環節市場化的特點。加之國家調控政策不斷出臺，政策效應逐步顯現。如土地出讓之時恰逢進入經濟衰退或政策性限控階段，土地市場的波動必將對土地一級開發企業主營業務收入產生不利影響。
5、還遷房及公建配套建設階段
還遷房及公建配套設施建設規模大，動輒上百萬平米項目同時開工建設，因此項目建設安全及質量風險度極高。
6、收益實現階段
收益實現環節是企業投資土地一級開發項目的最終目的，也是企業投資土地一級開發項目風險管理的最終目標。企業投資土地一級開發項目最終收益如何確認，“凈地”出讓后投資收益最終是否可兌現，明確以上問題是土地一級開發企業做出投資決策的關鍵所在。
四、建議和結論
1、優化運作流程，提升管理能力，有效控制成本
一級開發企業在土地整治和儲備過程中，涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等諸多環節，同時，一級開發又是一個綜合性系統性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環節，因此，優化運作流程、提升管理能力對一級開發企業的成本控制有著重要作用。
2、加強規劃能力、挖掘區域潛在價值
土地一級開發的價值要素中最重要是規劃。土地的特征使其一旦開發，短期內不可能復原，而規劃的優劣對區域功能的實現具有決定性的作用，區域功能又對區域價值有根本性的影響。
3、把握行業波動周期，控制開發節奏
在把握行業波動周期方面，既要充分考慮整體宏觀經濟、行業形勢和區域經濟等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性，做到根據市場需求來控制開發節奏，從而提升區域土地價值。
4、加強項目經營管理，確保工程建設質量安全
質量安全無小事，特別是對于還遷房這樣的民生工程。為此，在工程建設過程中，需要土地一級開發企業提高思想認識，牢固樹立“百年大計，質量第一”的指導思想，加強項目經營管理力度和管理水平，確保工程建設質量和安全。
參考文獻
停車場的盈利模式范文5
面對我國社會主義市場經濟已進入全球化經營的嶄新時代，以鞠彪董事長為代表的公司領導班子清醒地認識到，這既意味著我國的服務行業將擁有前所未有的發展機會，又暗示著前所未有的競爭和挑戰！他們居安思危、高瞻遠矚，經過大量的市場考察和調研，以獨特的眼光結合公司自身的產業、資源、地域等優勢，借鑒中外飯店業發展的新理念、新經驗，制定了向經濟型連鎖品牌酒店發展的戰略目標。他們大膽嘗試，捷足先登，創建了一個達到國際化標準，具有新理念、新模式的經濟型連鎖品牌企業――瑞達敦煌之星快捷酒店，使其成為公司新的經濟增長點，為公司的可持續發展注入了強大的活力！
據鞠彪董事長介紹，所謂經濟型酒店，理論上講是按照普通商務旅行者、度假旅游者選擇飯店的評價要素，重新設計建造的新酒店，這些酒店通常以優惠的房價和優質服務為最大賣點，特點是“清潔、舒適、實惠、方便、安全”。經濟型酒店一般采取連鎖經營、特許加盟等形式實現品牌延伸、連鎖店之間統一品牌形象，統一服務標準，統一物流配送，統一市場推廣。經濟型酒店與一般小旅館的主要區別是以連鎖形式，通過科學化、規范化的管理，吸引更多顧客，節省成本?？头坎⒉槐刃羌壘频甑臉藴逝渲貌?，價格卻遠遠低于星級酒店，提供給客人一個質優價廉、安全舒適的休閑環境，以足夠大的客流量保證薄利多銷。按國際標準衡量，國內現有的標準經濟型酒店尚不足10%，相比美國經濟型酒店占酒店市場份額70%而言，存在巨大的市場潛力！
專家認為，我國消費層的細化凸現了經濟型酒店的市場機遇，經濟型酒店的客源結構更適合目前酒店的盈利模式、運作模式，因而有巨大的發展空間。
經濟型酒店在甘肅市場還是個空缺，而經濟店又潛在著廣闊的市場前景。敦煌之星快捷酒店作為甘肅省首家經濟型快捷酒店，借助了甘肅名勝“敦煌”這一具有深厚文化底蘊的世界知名品牌，吸取敦煌歷史文化，來豐富企業文化內涵，意在做大做強本土旅游店業的同時，打造省內乃至國內知名的經濟型連鎖酒店。
記者慕名踏進了距蘭州火車站僅200多米的敦煌之星快捷酒店旗艦店“黃河店”進行采訪。賓館大廳裝飾高雅清新，服務臺內高懸華盛頓、倫敦、東京、香港等世界主要城市的時鐘，還有蘭州地區旅游示意圖、列車、航班時間表和客房價目表，隨時可供賓客查對；綠白相間設計雅致的客房門、防滑防潮隔熱的墨綠地面，室內恰好到處地點綴著綠色植被，滿眼綠意盎然；從充滿朝氣年輕有為的酒店女經理到客房服務員，個個精神抖擻、笑容可掬，說聲“您好、歡迎光臨”讓人暖意融融，倍覺溫馨。酒店目前經營面積6000平方米，現有客房200間，床位300多張，格調高雅、設備齊全；標準化客房配備壁掛式空調、寬帶、有線電視、國際國內電話，有獨立衛浴，可用飲水機和24小時熱水，先進的智能電子感應門鎖等應有盡有。酒店還擁有可供50輛大小車輛停泊的停車場、24小時客房服務，全天候安全保衛、高效節能的太陽能熱水設備。值得一提的是各樓層公共空間的商務休閑區極具庭園特色，紅花奇石、小橋水景、松柏蒼翠，讓人心曠神怡，流連忘返。登上樓頂，由鞠董事長率先在酒店采用的一套高效節能的太陽能水暖設備恢宏大氣地迎著冬日的暖陽整齊排列著，它是鞠董事長結合當地的地域特點（西北地區日照充足，蘭州一年之中有效日照量達85%以上）、契合當今循環經濟、綠色環保理念的又一成功手筆！
目前，黃河店已正常營業數月，社會反響良好、客源穩定，經營效益節節攀升，為今后品牌的全面推廣和加盟招商奠定了良好的基礎。
停車場的盈利模式范文6
關鍵詞：社區商業；選址；區位
中圖分類號：F292
一、引言
社區商業在我國城市化進程與經濟生活中扮演著重要的角色，關系到“社會和諧”，“環境宜居”，“生活保障”的大事。隨著我國城市人口的增多和居民生活的日益改善以及大量新建社區的興起，引導和發展社區商業已經成為一項重要的民生工程，越來越受到政府的支持和社會的廣泛關注。在未來十年里，新型城鎮化成為中國的經濟發展重點。，住房是大部分家庭儲蓄的目標和消費的熱點。反觀當前城市社區，社區商業的現狀不是很樂觀，主要表現：從布局上，缺乏理性的社區商業規劃，商業建設滯后等問題不少。就拿廣州來看，在一些老舊城區，由于歷史和市政規劃的多重原因，社區商業配套設施不夠齊全。在新的住宅片區，商業地產發展不到位，缺乏商業網點配置，給入住居民帶來不便。在本文中，以理論結合實例，來解析社區商業中心的選址問題。
二、新型城鎮化與社區商業中心的興起
本部分從以下三方面作以介紹。
（一）新型城鎮化與社區商業中心的內涵
社區商業是一種服務于社區居民，以便民、利民為宗旨，為了滿足和促進居民綜合消費的屬地型商業，追求人與自然、人與社區的和諧。社區商業是新型城鎮化的一個重要組成部分，它是相對于鄰里型商業、區域型商業和城市型商業這三種商業形態而言的，其在服務的商圈范圍、提供的商品種類、規模的大小等方面都介于鄰里型商業和區域型商業之間。社區商業的基本功能包括滿足社區居民的購物需求、休閑娛樂需求、服務需求等。
（二）國外社區商業基本經驗
在進行社區商業中心選址研究之前，我們先來了解一下國外的社區商業的發展情況。在了解這些情況之后，我們找出其中的不足之處，社區商業在國外已經很常見，大概占國家商業總額的60%左右。
1.歐美的社區商業中心
歐美國家較盛行超大型社區商業。例如：著名的深海購物廣場（Bluewater Shopping Park），近14萬平方米，近60家國際零售商入駐，分布著300多家商鋪，當中包含了200多家專賣店、50多家餐飲店和酒水廳、14個電影放映室、5家大百貨店等，供周邊1小時汽車車程內的民眾逛街和購物。
美國的社區商業中心特點之一是以主題吸引人，例如以一家大型百貨連鎖超市為主，周邊引進品牌店；特點之二是與周圍的娛樂文化設施結合，組成小團體，由眾多小塊的消費團體組成一個超大的消費空間。
2.日本的社區商業中心
日本的社區商業主要以“商業街協同組合”的形式呈現。如東京都神樂坂商業街，步行街約長200米，兩側有近300家店鋪，以超市、便利店、品牌店鋪以及雜貨鋪等為主，以健身房、酒水店、美容美甲店、音像店、銀行等為輔。
3.新加坡的社區商業中心
新加坡社區商業主要以“鄰里中心”的形式呈現，是國家和政府配置的。新加坡社區會先分析社區的容量和消費量，然后據居民人口規模、消費能力、消費行為偏好等配備相應的商業設施。一般不以盈利為主要目的，只在打造社區生活服務中心，為小區用戶供應商品和服務。
（三）國內社區商業中心業態集聚
國內的社區商業主要有三種模式。
1.社區商業中心型
集多功能為一體，其業態包括：大型連鎖超市，大型百貨商店，價值飲食、健身中心、美甲美發等休閑設施，銀行、繳費網點等線上線下服務設施，兒童游樂園、書店等文化娛樂設施，語言培訓、技能教育等培訓設施。這些不同業態的店鋪組合，形成強大的吸引力，吸引著周邊十幾公里約十幾萬人的民眾。
2.社區小型店集結型
通常分布在規模較小或者離城區大型商業中心比較遠的社區，抑或著此社區已經有了大型的百貨商場或連鎖超市。它包含的業態與上一種類型包含的業態差不多，只不過規模和店型會稍有壓縮，業態沒那么齊全。這種類型商業中心服務的范圍約為10分鐘步行路程范圍內，服務人口5萬人左右。
3.純商業街模式
規模較小，純商業街多以便利店呈現，滿足的主要是本社區住戶；規模較大后，會向外延伸商業業態，除了服務本小區消費者以外，餐飲店、健身中心、美容美發中心等業態也具備服務更大范圍消費者的功能。
以上三種形式為新型城鎮化社區商業發展提業支撐。在社區商業發展的過程中，選址會直接影響到其未來的繁榮程度和持續經營能力，而且這個問題在相當長的一段時間內是無法改變的。在此基礎上，我們進一步分析新型城鎮化社區商業中心區位選擇。
三、新型城鎮化社區商業中心區位分析
本部分從以下四個方面作以介紹。
（一）社區商業中心選址提高城鎮化持續發展質量
社區商業中心是群眾生活的社區客廳，是一個社區乃至區域的形象代表。正如大家知道的，沒有工業的發展就沒有城鎮的形成與發展，那么沒有城鎮的興起與發展，就沒有社區，沒有社區，社區商業也就無從談起。可以這么說，城鎮化和社區商業是相輔相成的，一方面，新型城鎮化是社區商業發展的前提和基礎，另一方面，社區商業的興起和發展是新型城鎮化的催化劑和劑。每一次商業形態的革新，都會與相應的城鎮形態的變化一同出現。未來十幾年乃至幾十年，一座城市的社區商業發展程度，與未來這個城市城鎮化發展程度絕對是直接相關的。而社區商業成為城市生活形態重要的構成部分，也是遲早的事。
迄今為止，國內的社區商業開發不過三五年，如今正是社區商業大有可為的最佳時機，如因地制宜，巧立中心，相比已經發展比較成熟的城市中心的商業中心，必會投資少、見效快、收益高，極大地推動我國新型城鎮化的發展。
（二）社區商業中心選址的宏觀區位影響因素
影響因素主要有以下四個。
1.地理條件
地形對商業中心的選址影響是巨大的 。首先，.商業中心坐落的方位。地勢會對商業中心的風向、采光條件等造成影響，也會影響客流量。比如說如果商業中心的建筑選址是與地面在同一水平面上的，那么就要比選址在高出地面和道路一些距離的地方要更有利于消費者的進出，包括車輛的停放、貨物的運送等都會受其影響而降低或增加成本。當因為租金、先來后到等因素造成無法選擇在與地面持平的地方設立店鋪的時候，可以采用各種方式如設立大標牌、裝飾出彩、粉刷亮麗、音樂燈光等方式來吸引消費者的關注。再比如北方的商業中心建筑選址最好是坐北朝南，這樣的話會有利于采光。尤其是一些比較大型的商業中心，更需在區域風向上多做研究，以保證高的客流量下的通風順暢。其次，走向與地勢。地形條件很大程度上會決定客流的走向，那么商業中心的選址就要順應客流的走向來設立，而不是設立在人流走向少的那一方。還有我國的交通是右行的，那么商業中心的入口最好就選在右手方或者斜右側，便于社區消費者進出。
2.政治因素
一方面，國家與區域發展規劃。政局穩定，社區和諧，是社區商業開發的前提，另外如城市副中心開發策略，街道規劃，鐵路、高速通道建設規劃，社區所處區域的未來發展規劃等，都會對社區商業產生非常大的影響，所以應該對市政規劃進行深入了解，預知城市及區域發展方向及動態，順應國家及區域規劃發展的潮流和趨勢。另一方面，法律法規。國家有關于建筑、貿易、公共設施等方面的法律條文設定，區域也有區域性的法規與管制約束，在社區商業中心選址之前，開發商與社區都需對其作深入的研究與熟悉，對比商業開發的規劃，必要時候請教法律顧問，萬勿觸及法律法規的紅線，以免得不償失。除此之外如國家及區域的一些稅收政策等也直接影響著社區商業開發的利潤。
3.屬地居民收入水平
屬地居民收入程度直接決定了區域內消費者的購買力，對社區居民的商業中心來說，選擇于哪個社區內設立，包括選址的規模、租金、客流量、停車場預設大小等各方是直接相關的。若選址的租金過高、客流較少，區域居民收入水平與商業中心規模不符，達不到相應的購買力，那么選址就是失敗的。
4.社區歷史文化傳承
任何商業中心的選址需以尊重城市和區域的歷史文化背景為前提。文化氛圍和歷史沿革會影響著這一區域內人群的消費理念。例如教師小區和企業小區的消費偏好是不一樣的，普通群眾社區與居民以回族為主的社區的消費習慣和理念也大有不同，南方北方的社區的業態比例也該是區分的。在社區商業中心設立之前應對區域及社區興起的原因、發展背景、歷史沿革、傳統習俗做深入地調查分析，再加之對居民的民族、宗教、年齡、職業、來源等有一個大概的把握，追求在尊重歷史文化背景前提下的商業利潤的獲得，記住鄉愁，這也順應了新型城鎮化的要求。
（三）社區商業中心定址中觀影響因素
影響因素主要有以下五個。
1.區域設施及配套
社區商業在選址之前要充分了解城市及區域設施的分布情況、規模大小、數量多少、以及短期和長期的規劃發展等，如學校、政府公務機關、大型圖書館、醫院、公園、大型演出場地等設施對社區商業的影響是巨大的。
2. 商圈范圍大小
商圈考慮是指對商圈的構成、特點和影響商圈規模變化的各種因素進行綜合性的分析。對社區商業中心來講，商圈分析有利于構建“一分鐘“服務圈。商圈劃定有助于合理選擇店址，配置業態，在符合設址原則的條件下，確定適宜的設址地點；有助于商家制定市場開拓目標，明確哪些是本社區商業中心的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍；有助于有效地進行市場競爭，合理業態分工，在掌握商圈范圍內客流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。依據三級商圈理論：核心商圈，次級商圈和邊緣商圈。不同層級商圈吸納的顧客量是不一樣的，商圈的層級劃分對選址的影響主要表現在不同子業態和店鋪的具體設立位置（見圖1）。
3.交通便利通達
從以下四個方面來考量。
一是交通耗時。綜合社區及區域的人口分布和面向的消費者來考量，消費者會因為在路上花費的時間有不同而對商業中心有不同的心理尺度。 一般來說，社區商業中心的選址應處于居民步行二十分鐘之內，如若超出了步行二十的范圍，則很難激起社區居民長期經常性地購買欲望。
二是交通道路。應選擇道路平坦，寬闊，及多條道路的匯集路口。
三是交通方式。如地鐵、公交、汽車等交通方式，商業中心的選址需考量消費者出行的便利程度，所以靠近地鐵和公交車站，靠近大型停車場等均為優良的選址條件。
四是自然障礙。作為社區的商業中心來說，盡量避開如山壑、湖泊、林木、沙丘、坑洼等。
4.消費能力
一是消費群體規模。任何商業中心的選址都應預先考查附近社區人口數量，以大致商業中心的消費者數量，直接影響著商業中心的體量、業態、規模和容量。
二是消費群體年齡及職業：消費者群體的年齡和職業影響著商業中心的業態選擇、品類確定和風格定位。
三是消費群體收入水平及消費檔次：附近消費群體的收入水平直接決定了商業中心的檔次定位。
四是消費習慣及出行方式：消費出行方式影響著商業中心的配套設施如停車場等的體量，以及對交通通達性地考查。
5.競爭狀況
俗話說知己知彼，百戰不殆。任何商業中心的正確選址，都建立在對競爭對手的充分了解前提上，社區商業中心選址也不例外。通過對區域內競爭者的分析，把握競爭者的分布狀況、規模大小、產品構成、消費者定位、定價結構等，為正確選址有極大的借鑒和引導意義。
一是要了解競爭對手的地址分布。研究同區域內競爭者的數量、分布狀況，有利于確定此社區商業中心應該采取那種戰略來經營，如是避開競爭者還是趨近競爭者。
二是要了解競爭對手規模。對競爭者的規模和營業額進行數據統計和分析。從而社可以對比和定位社區商業最適宜的經營規模。
三是要了解競爭對手的消費者定位。這作為社區商業所要針對的消費人群的借鑒和對比，從而準確把握消費者人群的定位，進而對商業中心選址的精準性提供依據。
四是要了解競爭對手的產品構成與價位。作為社區商業產品結構與定價的依據之一，為社區商業中心選擇一個進出貨空間布局合理、規模定位精準、產品結構與消費人群匹配度高的地址提供依據。
宏觀因素很大程度上決定了社區商業的發展前景。在考慮選址問題時，首先應該考慮的就是屬地內的宏觀因素。在考慮宏觀區位選址因素的同時，也不可忽視的是社區商業選址的微觀因素，它們同樣對于選址有著重大的影響，把握區域和社區的微觀選址因素，對社區商業選址因地制宜，有著極大的幫助。而且往往選址的微觀因素與宏觀因素是密不可分，連為一體的，在真正選址的時候也是不可避免地需深入考量，不過由于本文重點分析社區商業的宏觀選址因素，因此微觀選址因素就簡單的分析一下，不作大篇幅闡述，下邊我們來看看微觀因素是如何影響選址進而影響區域經濟的發展的。
（四）社區商業中心微觀配置功能考慮因素
社區商業中心功能選擇：購物功能――提供主、副食品、生活日用品；綜合服務功能――社區居民理發、洗衣、服裝加工以及彩擴等在社區內完成； 家政服務功能――社區能幫助居民雇用小時工、請保姆和家教等；餐飲服務功能――提供早餐、正餐和滿足學生、老年人用餐；修理服務功能――日常用品修理的需要；再生資源回收功能――社區能幫助居民回收廢舊物品等（見圖2）。
（五）社區商業中心招商需考慮的主要因素
招商對象不僅對社區商業規模、門店設置、停車位設置等有影響，更重要的是它影響著社區商業的租金預算、消費者定位、空間布局等，這就對商業中心的選址作出了不同要求。
1.租金承受力
租金的高低也很大程度上決定著商業中心的設立是否能夠正常盈利，以及盈利的多少。租金過低的區域一般為消費水平略低的區域，但若租金過高，社區商業就得考慮對盈利的影響程度。
2.停車便利性
停車條件是許多消費者出行購物非常關注的因素，對社區商業中心能否輻射更大范圍的居民起著重大的影響。
3.進貨空間
有足夠的區域留給進貨空間，使其匹配商業中心規模、保證貨物進出通暢，是社區商業選址一項重要的考量因素。
4.投資限額
以精確計算后的營業額結合社區商業面積來確定，這直接決定了商業中心選址的區位優劣。
5.員工來源
員工的數量、來源、居住及交通方式，對社區商業中心區位與規模的定位，不起決定性作用，但也有影響。
以上是進行一般選址研究時必須要考慮的因素，也許還有我沒有考慮到的因素，有些因素也需要結合實際社區的情況來分析，下面我們就以鳳凰城為例，應用以上宏觀因素，綜合對社區商業選址做一個分析。
四、廣州鳳凰城社區商業中心實例
本部分從四方面作以介紹。
（一）鳳凰城社區商業中心分析
本部分從兩方面作以介紹。
1.基本情況
鳳凰城社區商業中心位于鳳凰城交通中心，規劃戶數約3100戶。社區內商用物業約55000m2。其它少部份分別位于東門商業街18000m2和鳳馨苑裙樓底商8800m2。基本情況見表1。
2 .SWOT分析
具體見表2。
（二）鳳凰城社區商業中心配置
本部分從兩方面加以介紹。
1.設施配置
鳳凰城主入口的商業中心是社區商業最主要的部分。它位于小區主入口，緊鄰首期住宅組團，包括了小區其他主要生活配套（交通中心、文化廣場、康體中心、兒童活動中心、園林泳池、商業街、肉菜市場、超市、醫療門診部、“荔枝文化村”主題樂園等）。商業中心的形狀類似一個在一端開口的橢圓形，橢圓形內部為鳳凰城的交通中心，商鋪沿橢圓形商業廣場的內弧線分布。值得一提的是，鳳凰城的交通中心設置有多條開往廣州市區以及增城新塘的屋村巴士線路以及小區內十多條穿梭巴士線路，是整個項目人流最集中的地方。
隨著鳳凰城由南往北開發，“東門”逐漸成為小區另外一個重要的出入口，而且項目自身配套的中英文學校緊鄰東門商業街。東門商業街比商業中心商業街的規模大，共有200多家商鋪。它是由分布在通往東門的車流主干道兩側的聯排“商墅”連接而成。“商墅”首層為商鋪，二層至四層為一棟別墅住宅。東門商業街為雙向兩車道，所有商鋪都是街鋪。
2.功能分區
上述兩個社區商業街的布局，可謂主次相輔、各具特色。集中型的商業中心有利于增強商業氛圍，而沿著小區的主要交通流線延伸的東門商業街則使部分小區業主就近購物消費，生活更便利。因此，這兩個商業配套相得益彰。
（三）區位選址
鳳凰城的社區商業宏觀及中觀選址主要從以下幾個方面來分析。
1.地理分布
商業中心位于鳳凰城的西南角，是小區的正門。地勢平坦開闊，與路面平行，位于社區入口的右手方和廣園快速路的右手方，順應車輛和人行的走勢。地勢十分優越，這樣一來，無論是從社區正門進入鳳凰城的人，還是從社區東門出行進廣州城區的車輛，都會經過此商業街，十分有利于增加車輛行人的注目和消費。
由于鳳凰城體量巨大，住戶群龐大，而東門也是中部及北部社區的主要進出口之一，因此東門商業街的設置正好彌補了如此龐大的社區中部及北區的商業空缺，取東北、東南和西部社區的人流匯集口設立，與正門的主商業區互補，相得益彰。
2.城市及社區背景
在廣州的城市發展歷史中，經歷了重點發展西部和南部的過程，那么按照目前的城市規劃來看，拓展北部和東部區域是廣州的下一步規劃策略。2011年年底，廣州市第十次黨代會做出對城市空間結構和功能布局的新的構建設想，其中就三個城市副中心的大力構建：花都、從化、增城，而鳳凰城恰恰處于廣州重點規劃發展的增城區。
同時，知識經濟產業也是廣州這幾年重點發展的產業，而現在這一產業的打造正在往增城不斷延伸。政策的支持代表著資金的注入與人口的涌入，隨著廣惠、廣河高速的開通，鳳凰城所處的區域的政治、經濟、人文位置會越來越凸顯出來，商業開發的價值也就隨之凸顯，社區商業的發展，也是隨之而來的。
3.區域配套設施
第一，“東拓”為鳳凰城社區商業提供了大量的政策支持，帶來了大量的開發商、供應商、品牌注入、消費群體和中小企業的注目，同時，周邊的交通體系和城市配套設施也有大的提升。
第二，商業中心處于鳳凰城整個小區配套最集中的區域，與其他大型社區配套為鄰， 交通中心、文化廣場、菜市場、物業管理中心、康體中心、大型園林泳池、兒童活動中心等。
第三，沿著通往小區次出口“東門”的東門商業街，形成小區的另一個商業片區，該商業街鄰近項目自身配套的中英文學校。這些為商業街提供了大量的配套設施。
4.交通通達
商業街緊靠廣深高速、廣惠高速、107國道、廣園快速路，來往十分便捷。從商業街驅車到廣州天河中央商務區只用不到半小時，且擁有一個每天300多班次的獨立交通樞紐，可以極為快捷地通達珠三角的各大城市，也與城區各大交通樞紐連接。
商業中心和東門商業街，一個選址于社區的配套設施和公共服務集中地，一個選址于小區的主要出入口之一，人流非常密集，十分有利于商業經營。
商業中心與交通中心融為一體，社區居民不論是出入小區都必須經過商業中心；而東門商業街位于社區北部、鄰近中英文學校以及小區東門、連接廣園東，一來交通便利，二來方便小區北部各組團業主就近消費。
商業中心充分利用了社區東門沿線日漸增多的車流人流，順應人流方向，進行合理的規劃，構建了方便、快捷、利民的交通網圖。
5.覆蓋商圈范圍
見圖3，鳳凰城的商圈大致分為三層，核心商圈為飲食中心，吸收了大概50%的消費者，次級商圈主要為采買商鋪，吸收著約40%的消費群體，邊緣商圈主要分布即溶機構、服務機構，吸收著大概剩余的10%的消費者。
因鳳凰城定位于廣州城市副中心，猶如北京的通州，雖人口集中，社區群體規模龐大，但商業沒有城市中心那么發達，區域內的商業沒有開發完全，還有很大的開發空間，業態也比較缺乏。因此，這促使鳳凰城開放商在選定社區商業的時候會選擇多業態的商業街的開發模式，且其輻射范圍不僅限于鳳凰城社區，而是周邊三個方向的、方圓5公里的輻射范圍。
由于鳳凰城主商業街的選址是輻射著四大住宅區域的，所以，也就合理解釋了為什么鳳凰城商業中心的核心商圈是飲食中心，而不是購物中心，因為在如此龐大的社區人口區域內，首先要迎合消費者的，是溫飽需求，其次才是購物需求，再者，才是娛樂服務需求。這便是社區商業的商圈探索所引發的商業中心選址思考。
6 .招商對象――各業態選址特點
從各業態選址特點筆者可以得出：社區商業的業態配置除了規模外，還存在結構和比例的，也存在民生必備性業態，和競爭性很強業態，規劃布局是很有講究的，正如前面理論分析所說的。超市、餐飲、服務配套、休閑在以上統計數據中所在比值達商業總面積的50%～70%。 吃、穿、住、行中的吃、穿是第一關注的，社區商業的輻射面越廣，超市、餐飲、休閑的比例就相應越大（見表2和圖4）。
7.消費者
一是消費群體規模。鳳凰城屬于超大型常住型樓盤，項目規劃的常住人口約10萬人，入住率基本在80%以上，龐大的常住人口為相對來說比較小的社區商業中心帶來巨大的消費市場。
二是消費群體年齡及職業分布。鳳凰城的住戶主要面向25歲～45歲的白領階層，開盤之初的理念就是設計“讓白領也能買得起的別墅”。
三是消費群體收入水平及消費檔次。既然社區住戶主要是白領階層，那么其收入水平基本固定在中等收入，部分高等收入，消費檔次也隨之定位中高檔。
四是消費群體出行方式。作為主要服務于鳳凰城的社區商業中心來說，社區內的住戶步行道商業街的時間基本固定在二十分鐘之內，這也體現出商業街的選址正確對商業中心成功經營的貢獻。
綜上所述，我們可以看到鳳凰城社區的消費者群體規模龐大，收入中上等，消費水平偏中等至高檔，且比較樂意步行至附近商業中心消費，與鳳凰城兩個商業街產品定位和規模是相符的，因此它的選址符合消費者的需求。
8.競爭者
本部分主要從兩方面介紹。
（1）競爭者分布
鳳凰城附近方圓十公里內的大型商業中心有以下9個：金海岸城市廣場，金星福廣場，新塘廣場，地王廣場，豪業廣場，大旺城廣場，家德家購物廣場，萬禾購物廣場，百匯城購物中心。
這些商業中心均位于鳳凰城社區的東面和西面，也就是說鳳凰城社區北面和南面沒有一家超大型的商業中心，沒有一家超有競爭力的對手分布，而鳳凰城的主要社區商業，正好位于社區南邊，東門商業街，位于社區中北部，一方面彌補了社區南北部的商業空缺，一方面一定程度上避開了與這些超大型競爭對手的直接競爭沖突。
（2）競爭對手規模、消費者定位、產品結構和定價結構
我們用其中一個競爭對手的案例來對比說明，就是附近最大的商業中心，金海岸城市廣場。
新塘金海岸城市廣場的總建筑面積為10萬平方米，位于增城市新塘港口大道，起哄包含了一個2萬平方米的廣場，1000個停車位，商場共5層，是新塘商業面積最大、廣場最大、停車位最多的商業綜合體。在金海岸城市廣場里你可以找打購物活動、娛樂休閑、餐飲服務各項業態。
相較于金海岸城市廣場，對鳳凰城商業街的定位與優劣勢分析。
金海岸城市廣場距離鳳凰城約兩公里，因而消費群體很大部分是重合的，因此鳳凰城商業街的檔次定位和品牌引進可以以金海岸城市廣場為參考，如麥當勞，肯德基，影院等。
鳳凰社區商業劣勢是沒有大商場的購物環境好，一些對購物環境和氛圍要求高的居民可能會移駕金海岸，從這點上來說可以通過增添社區商業的購物氛圍來改善；沒有金海岸品類多，商品齊全，因而可以轉向開設一些低端消費項目和特別定制服務。
鳳凰社區商業優勢有三點，一是貼近社區居民，居民出門就是商業街，花費時間少，便捷度高；彌補了社區北邊的商業空缺，方便北邊和西側的社區居民進行大小規模的消費活動；二是檔次有高有低，不似金海岸廣場只定位高端，可以滿足一些居民的底端消費需求；三是金海岸廣場面向的是附近十公里的消費者，因而不具備為社區專門定制的服務，鳳凰城社區商業增添許多服務為社區針對居民有針對性的定制，如景觀設計、園林園藝、室內外裝修工程。
由此看來，鳳凰城社區的商業街競爭對手雖多，不過由于是在城市副中心，郊區大盤，又由于選址避開了與重量級選手的直接競爭，轉而在借鑒原有競爭對手的消費尺度的基礎上，彌補競爭對手的空白和短板，從而成功晉升為社區商業中心，贏得了廣大社區居民的喜愛，不失為一個選址中的經典案例。
（四）區委選址布局
通過案例，我們可以清楚的看到，在進行社區商業中心選址時，具體應該怎樣應用宏觀和微觀因素分析來最終確定和篩選條件。
概括來說，主要有三步。
第一步，要對社區的整體概況有個初步了解，包括項目地址、占地面積、建筑面積、整體規劃、社區商業形象定位、商業配套面積、商業配套分布（空間分布）、檔次、業態、代表商家、商業亮點和商業營銷亮點等方面。通過對這些方面的了解，我們可以初步判斷此地區的商業飽和程度、定位以及發展前景。通常來說，面積較大、配套較完善、商業繁榮程度本身已經較高的社區商業不具備繼續進入的條件，但卻是成功區位選址要追求的必要因素。
第二步，要對社區商業的選址有個初步策劃。這里所指的策劃是指要著重于地理層面對本地區的未來發展方向進行合理的預測以及相應的定位。具體來說，要知道本地區發展的戰略方向、區位政策、招商的政策和亮點、商業模式的定位以及主要出入口和關鍵位置的重點分析。通過這些分析，我們可以初步的敲定選址的范圍和大概的落腳點。這里的原則主要是根據周圍居民的分布及出行方便程度，結合社區發展規劃在關鍵位置進行篩選。
第三步，也是最重要的一步，通過已經掌握的信息，從微觀和宏觀角度進行合理分析，最終選定地址。在進行選點比較時，要充分比較各種方案的優劣勢，并更加傾向于未來5年之后的趨勢，要知道，一個繁榮的社區商業往往不是一兩年能夠形成的，政府的開發進程往往也是隨著經濟的發展而適時調整的，所以通過前景分析能更準確的為社區選址提供最有效的信息。
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