養老企業的盈利模式范例6篇

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養老企業的盈利模式

養老企業的盈利模式范文1

關鍵詞:養老地產;養老產業;盈利模式

基金項目:2013年度遼寧省社會科學規劃基金一般項目:遼寧人口老齡化與產業接續研究(項目編號:L13BJY031)

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

原標題:我國養老地產發展困境及應對策略

收錄日期:2014年6月25日

我國正處于人口快速老齡化階段,根據國務院辦公廳2013年9月的數據顯示,2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.9億,2020年將達到2.43億,2025年將突破3億。面臨如此嚴峻的老齡化形勢,民政部早在2012年7月印發《關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見》指出,要“積極支持民間資本參與發展老年生活服務、醫療康復、飲食服裝、營養保健、休閑旅游、文化傳媒、金融和房地產等養老產業”。2013年9月,國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》中提出“積極應對人口老齡化,加快發展養老服務業。”如何解決養老問題已經成為當前關注的焦點,養老地產作為一種新型的養老產業模式備受關注,它以養老住宅為基礎,以為老服務為核心,涵蓋居住、醫療、保健、養生、餐飲、娛樂等內容的多功能養老支持體系,主要以企業投資為主,是企業針對中高端客戶群體投資開發建立的一種老年綜合社區,具備為老服務的功能,養老地產的發展有助于拓寬養老渠道。在當前鼓勵民間資本進入養老產業發展養老地產意義重大。

一、我國養老地產發展存在的困境

在發展養老產業諸多政策引導下,眾多知名房企紛紛涉足養老地產。但是,我國養老地產作為一種新興產業,還處于起步階段,大多數房地產企業在投資養老地產過程中存在著市場有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不夠等困境。

(一)養老地產有效需求不足。目前,我國養老地產的潛在需求巨大,但實際有效的需求卻嚴重不足。截至2010年底,我國養老床位總數約320.8萬張,每1,000名老人中擁有床位數僅18張。據預測,“目前全國養老機構的床位至少缺300萬張,未來20年每年新增60歲以上老人600萬人,其中有3%~5%需要進養老機構,據此測算,每年需要新增床位25萬張,加上目前缺的300萬張,未來五年需要建425萬張床位,如果每套房按一個半老人算,需要建老年公寓283萬套?!庇纱丝梢?,我國養老地產的潛在需求巨大。然而,目前制約養老地產市場發展最大的困難是有效需求不足的問題。在我國,受傳統家庭觀念影響依舊存在,養兒防老以及家庭養老觀念深重,兒孫繞膝和居家養老是很多老年人在晚年樂于選擇的生活,同時,節儉的消費觀念使老年人不愿意進老年公寓;另一個制約養老地產消費需求的因素是,老年人的消費能力不強,養老需求受到消費能力的制約。據審計署2012年公布的數據表明,2005年至2011年,我國企業職工養老金增長13.4%,由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1,516.68元。2013年初,人社部預計2013年我國企業職工養老金將達到1,900元。但是,與養老地產較高的入住費用相比,我國大部分老年人支付能力依然十分有限,與老年公寓收費相比,部分老年人的較低收入依舊無法支付養老地產提供的老年服務。因此,改變老年人的消費觀念和提升老年人的支付能力要同步進行。

(二)養老地產盈利模式模糊不清。目前,我國養老地產的盈利模式大致分為四類:一是“完全出售”模式,即房地產開發商將老年住宅產品完全銷售出去,房屋產權被消費者買斷。出售房屋產權如果不能享受土地優惠政策,將會導致開發商建設成本高,不利于養老地產開發;二是“長期持有型”模式,即只租不售,房地產開發商通過租賃的方式持有經營,消費者只享有老年住宅的使用權。這種模式是房地產開發商自持經營,但是需要側重于后期的運營服務。長期持有經營不但要求有專業管理團隊的服務支持,而且需要確保資金的穩定注入。同時,也意味著地產開發企業要承擔所有運營管理的風險,在持有經營的過程中,存在管理服務要求高,資金回籠慢,資金注入難以保證等問題;三是“出售+持有”模式,即住宅銷售與老年公寓長期持有運營相結合?!俺鍪?持有”的簡單組合,仍然存在運營資金持續注入問題;四是“會員制管理”模式,即銷售會籍,采取會員制管理方式,通過出售長、短期會員卡維持運營。這種模式本質上是“出售+持有”模式,如果會費高昂,會使大部分老年消費群體望塵莫及。以上四種模式均存在一定的盈利風險,盈利模式不清晰,使社會資本進入養老地產的積極性不高。

(三)政策扶持力度不夠。“養老地產帶有一定的社會福利性質,因此政府的扶持政策對養老地產的發展至關重要。”盡管國家層面頒布了很多扶持養老地產的相關政策,但是一些具體的執行措施并未有細則,使養老地產的發展存在困難。具體來說,對養老地產的土地屬性規定不夠明確,相關法規政策不夠完善。以往的政策偏重于扶持福利性養老機構,對于大部分養老地產的開發商來說,缺少足夠的扶持與補助。對于養老地產的土地、稅收、信貸等方面的具體規則沒過多的涉及,只是簡單地提出采取直接補助或貼息的方式支持民間資本投資建設專業化的養老服務設施。因此,在養老地產的政策方面,具體的政策扶持仍需要細化。

二、發展養老地產的應對策略

養老是社會問題,而地產是盈利性質的,兩者結合必然會有一個融合的過程,在這一過程中會存在諸多的問題亟待解決,完善養老保障制度,形成養老地產產業鏈條,加大政策扶持力度,是發展養老地產的路徑選擇。

(一)轉變傳統養老觀念,完善養老保障制度。隨著我國經濟的不斷發展和人民生活水平的不斷提高,老年人有條件享有更好的、更舒適的養老環境?!爸袊淆g科學研究中心調查顯示,我國城市老年人中42.8%的人擁有儲蓄存款。2010年我國老年人的退休總額達8,383億元,到2020年時,將達到28,145億元,到2030年,將增加到73,219億元。”應嘗試轉變老年人傳統的養老觀念,提倡健康老齡化和積極老齡化,讓更多的老年人擁有舒適的養老環境。與此同時,轉變年輕人的觀念,倡導“百善孝為先”,讓更多的年輕人懂得孝順,學會珍惜,向他們灌輸“為老年人創造舒適的養老環境,提供優質的養老服務,讓父母安度晚年”。通過轉變年輕人的思想,進而改變老年人的生活狀態,從而更好地增加養老地產市場的有效需求。通過完善我國養老保障制度,至少在一定程度上能夠提高老年人的經濟收入及其他養老服務津貼,加強老年人的支付能力,從而切實地解決部分老年人養老費用的支付問題。

(二)加強資源整合,形成養老產業鏈。“養老地產業需要出現強有力的企業集團,把握養老地產市場先機,創新養老地產盈利模式與發展模式。”作為企業投資型養老地產的開發商,盈利是其投資養老地產的最終目的。為此,應該加強資源整合,建立綜合性的盈利模式,形成完整的養老產業鏈條。在運營管理上可以采取“老年住宅出售+養老地產持有經營+綜合性產業運營”的盈利模式。通過出售一定比例的老年住宅可以回收相應的投資成本,避免因資金回籠慢而帶來的運營風險;另一方面,部分持有經營滿足老年人的養老需求,并在此基礎上,使養老地產與其他行業相結合,實現盈利。首先,可以與幼兒教育或大學教育相結合,豐富老年人的精神生活,比如老年公寓附近可以建立幼兒園,小孩子朝氣蓬勃,活潑可愛,會為正值暮年的老年人送去歡笑和快樂,減輕老年人的心理壓力;其次,也可以將老年公寓建立在靠近大學的地方,實行老年人再學習,開一些益于老年人保健養生的課程,在豐富老年人精神生活的同時,也有益于老年人身心健康;最后,養老地產也可以與老年醫療、保險等諸多行業相結合,從而更好地整合資源,形成完整的養老產業鏈條,降低開發商的投資風險,推動養老地產的發展,實現最終盈利的目標。

(三)加大政策支持力度,不斷細化實施細則。發揮市場機制的基礎性作用,加大國家對養老地產的土地、財稅、信貸政策。重視養老地產發展的同時,要明確養老地產的土地屬性,制定詳細且有針對性的財稅優惠、信貸支持等政策。國務院辦公廳2011年12月印發的《關于社會養老服務體系建設規劃》中指出“通過用地保障、信貸支持、補助信息和政府采購等多種形式,積極引導和鼓勵企業參與養老服務設施的建設、運營和管理?!逼浯?,嚴格規范養老地產的行業標準,建立養老服務評估制度。建立養老地產市場準入、退出與監管機制,嚴格執法,規范養老地產市場行為。一定要做到高標準、嚴要求,只有這樣,才能真正為養老地產的發展提供良好的發展環境。再次,要對養老服務的對象、養老地產的服務質量進行評估,不斷提高養老地產自身的養老服務水平,切實掌握養老地產市場的動態,更好地應對發展中的困難與挑戰。最后,制定養老地產系統開發運營的扶持政策,推動養老地產健康發展。一方面找到養老與地產結合的盈利點,讓地產運營更好地適應養老產業市場的實際情形;另一方面對于明確養老地產的運營模式要給予足夠的人才支持與資金支持。與此同時,基于我國養老地產的發展現狀,可以通過學習并借鑒國外先進的養老地產管理經驗,“洋為中用”,實現我國養老地產市場持續健康地發展。

主要參考文獻:

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養老企業的盈利模式范文2

按理說,房地產或商業地產發展20多年了,大家應該對投資邏輯應該很清楚,但事實恰恰相反,還是有不少人對養老地產的投資預期存在誤區。筆者試圖分析養老地產的投資與盈利邏輯解開養老地產的這種困局。

一、常見的投資測算誤區

比較常見的一個誤區就是人們在進行養老項目投資測算時,土地成本、建安工程、精裝軟裝、運營管理費用等一起計入投資測算,然后進行運營收入的測算,運營收入一般情況下包括月服務費(含房屋租賃費)、餐飲等其他收入、押金的利息或投資收益等,投入產出一合算,內部投資回報率往往很難看(這其實也會是顯而易見的測算結果),遠遠無法與住宅開發投資或寫字樓開發投資回報相比,要計算投資回報周期,更可能是遙遙無期。在可研分析測算時就可能已經把投資商、開發商的信心與熱情打下去一大截,一愁莫展。

用這種投資與盈利思考邏輯,養老地產不必再去考慮投資了。假設換一種思路分析,按酒店測算的方式,在某一年限考慮退出變現,投資回報的測算會好一些,這種測算,回報率的指標好壞很大程度上不取決于運營收入的好壞,而取決于變現價值假設的高低。

二、輕重資產分離的投資模式

養老行業研究者們現在經常提及輕資產運營模式,強調輕資產與重資產分離。這種投資模式其實是很多商業地產在采用的模式,大到企業集團,小到個人投資者,商業地產投資的目的是獲得長期穩定的租金回報與未來轉讓變現的資產保值增值。

商業地產出租給運營商或個體經營戶,賠與賺是看運營商或個體經營戶的經營選擇與能力,可能會賠,賠了租金也得照付,當然也有很多機會賺到錢。這種輕重資產分離的開發、投資、運營模式,讓開發商、投資人、運營者各得其所,自己去算自己的帳,風險也各自承擔,誰也不必有怨言。

養老地產項目有其一定的特殊性,但本質上應該是一種商業地產的投資模式。商業地產開發商一般不會自己建了一條商業街,然后自己去經營所有商鋪,而是會采用銷售或持有出租獲得回報(當然也有自己投資、自己運營的情況)。

養老地產后期的運營還不太成熟,現有養老院的高空置率與低回報現狀加大了人們進入養老運營的顧慮。因此,養老地產不像商業地產一樣后面有大量跟進接棒的機構或個人。這種情況,一定程度上束縛了養老地產投資商、開發商在投資與盈利模式上的思路,很多情況下,不得不自己組建運營管理團隊,因此進行投資測算分析時,也自覺不自覺地將投資與運營放在一起測算了。

三、理想的投資與盈利模式

養老地產理想的投資與盈利邏輯是大家所謂的輕資產與重資產分離。

重資產即買地、建房、裝修,其投資與盈利邏輯是通過將養老公寓出租給運營機構,獲得穩定的租金收益及未來所持有的地產、房產保值增值。這種回報率與住宅開發銷售相比,在三五年的短期內是無法相比的,但假如計算到二三十年,其長期回報率可能遠遠高于住宅開發。

輕資產即租房、運營、照顧好養老客戶,其投資與盈利邏輯是通過將房屋出租給養老客戶,提供全面的服務,同時收取一定押金,在扣除運營成本、管理費用之后獲得穩定的服務收益。養老機構運營服務是否盈利一方面取決于是否對入住的養老客戶提供了好的設施與服務,保證高入住率、低空置率;另一方面取決于運營服務的深度與廣度。

運營機構對服務費的收取肯定是基于基本的房屋租賃、使用費、運營成本與費用,所以決定運營機構盈利的關鍵因素是要提高入住率,入住率上不去,運營肯定不賺錢。入住率90%以上或還有排隊等待入住的情況,一般都會有盈利。

服務的深度是指運營機構提供的服務內容是僅僅限于入住客戶的基本需求,還是有更多的項目可供老人選擇。同樣一個老人,在經濟情況許可的情況下,運營機構滿足老人更多的需求就可能有更多的收入。

服務的廣度是指運營機構的養老服務是否有外延到周邊社區,通過擴大服務范圍、服務人群,獲得更多的收入。構建“養老+”的理念,將養老服務的范圍放大,甚至包括部分養老產業的服務,這對養老運營機構或人們投資養老地產具有重要指導意義。

四、輕重資產分離模式的落地實施

在分析清楚輕資產與重資產之后,還需要考慮如何將這種模式落地。有些專業做養老運營的企業可以采取租賃現有物業的方式進行輕資產運營,可以較快地完成養老項目投資改建與開業運營。部分保險機構可以采取這種方式較快地推進養老業務的拓展。但這種租賃現有物業也有一定不足之處,就是現有建筑在適老化設計方面可能存在硬傷或需要調整的地方太多,造成改造成本增加。不管怎么樣,輕資產仍不失為一種好的選擇。

對于養老地產開發商來說,在進行養老公寓建設時,也可以考慮引入養老運營機構,開發商持有資產出租給運營機構,具體運營由運營機構負責,各自承擔投資與風險。但因為國內養老產業發展還不太成熟,很多情況下,進入養老產業的投資商、開發商不得不自己承擔兩種角色。

養老企業的盈利模式范文3

房地產業典型盈利模式關鍵成功因素

經過多年的發展,房地產行業對我國國民經濟與社會發展作出了重要的貢獻,同時帶動了諸多相關行業的共同繁榮,但隨著房價的不斷上漲,需求的逐步放緩,房地產行業也開始由“黃金十年”進入“白銀時代“,尤其是2013年以后,房地產業的整體庫存規模顯著攀升,達到存量資產飽和狀態,企業盈利能力步入下行趨勢,加強對房地產業典型盈利模式及可持續性發展對策的研究意義重大。

一、房地產業典型盈利模式

(一)土地開發盈利模式

1.基本形式

在出讓土地以前,需要國家相關部門對土地進行一定程度的整體規劃,運用統一征地、拆遷及農轉用等方式對國有土地進行運作,這是土地一級開發,經過這一系列過程才能夠促使土地達到一定標準,也才可以實施出讓。這項業務的實施主導為政府,同時其主要運作靠市場化來完成,我國房地產業在不斷發展過程中,政府也逐漸完善了各種政策來推動其進步。最初,政府采取行政干預的方式來推動房地產業的進步,而現階段,政府以制定相關政策和監管實施的立場實施干預。值得注意的是,我國政府在房地產市場發展過程中始終處于主導地位?,F階段,我國的土地一級開發有兩種主要方式,一種方式是,土地開發由市(區)級土地儲備部門來執行,相關工作內容包括對資金的籌集、對規劃的辦理及拆遷等;另一方式是,土地開發由開發企業來執行,政府不直接參與,相關工作內容由土地開發企業自主執行。土地開發盈利模式如圖1所示。

2.特點

(1)資金相對密集。這是土地一級開發過程中最主要的特點,任一項目在實施過程中都需要巨大的資金數額。

(2)融資不易。相關企業在進行土地一級開發的過程中,由于企業自身業績和銀行信用等因素,常常導致其難以短時間內籌集到更多的資金,同時,企業在經營過程中沒有能夠進行融資抵押的固定資產。值得注意的是,在進行土地開發的過程中,企業沒有使用這部分土地的權利,因此不能夠將土地作為固定資產進行抵押。

(3)風險較低。作為資源類商品,土地以最前端的部分出現在房地產整個產業當中,同時地開發過程是對土地進行交易和加工的過程,因此沒有較大的價值風險的存在,相對風險低。

(二)房產開發盈利模式

1.基本形式

企業全部活動的中心為房產開發,這就是房產開發盈利模式。當房地產開發用地到達投資者手中以后,投資者就需要完成開發建設并將其出售,從而回籠資金。即通過對土地、建筑材料進行加工、生產,實現成品(可售房屋)并完成銷售,獲取利潤?,F階段,這種開發模式是市場的主流運營模式,充分體現了房產開發企業價值實現的路徑。

住宅房地產、商業房地產、工業和其他房地產等是房地產的四種主要形態。這一劃分取決于物業在應用過程中產生的不同作用。住宅房地產為民眾居住提供有效服務,可以促使人們安居樂業,以重要的生活資料形式在人們生活中出現;而商業房地產是土地和建筑等在應用過程中以商業經營為目的,主要設施包含建筑房屋及全部相關基礎設施等。

2.房地產開發的主要成本項目

應用該模式進行經營的房地產企業主要盈利方式就是盡可能的降低生產成本并最大限度的提高產品銷售價格,故該模式主要的出發點就是有效實施成本控制和進行合理的市場營銷組合?,F階段房地產開發過程中需要耗費成本的環節包括以下幾點:首先,土地費用。包括土地的出讓金、拆遷及征用產生的補償費等;其次,前期費用。這部分費用指的是在進行土地利用的過程中,需對其進行前期規劃、設計及調查產生的費用。在房產開發全部成本當中,這部分成本相對較低;再次,工程費。即房地產企業在完成建筑安裝過程中,需要使用的設備、消耗的材料及安裝人員的費用等。在整體的開發成本當中,占比較高。現階段我國房地產開發過程中,工程費約占總成本的40%左右。

兩種盈利模式對比如表1所示。

二、房地產業典型盈利模式的關鍵成功因素

(一)土地開發盈利模式的關鍵成功因素

現階段,根據我國相關政策規定,房地產企業在日常經營過程中選擇這種盈利模式主要是因為在政府規定條件下能夠將二級開發權利應用到這部分土地當中。因此關鍵成功因素包含以下幾點:

首先,政府相關政策。政府頒發的一系列限制性政策是該模式應用的基礎,在實際應用過程中,相關政策存在落實不充分的現象,因此土地開發盈利模式在未來的發展中將越來越受政府相關政策的影響,進一步制約企業的盈利能力。市場化的運作及政府的主導是現階段土地開發的主流發展方向,企業在政府賦予一級開發權利的同時,還將部分二級開發的權利交予開發商,這樣才能實現房地產企業的可持續性發展,減少對政策的過度依賴。明顯的周期性是我國房地產行業的重要特點,政府的調控是行業產生明顯周期的主要原因,房地產業對國家宏觀經濟運行的影響也日趨顯著。

其次,組織與財務因素。在社會經濟不斷進步的背景下,現階段我國能夠進行一級土地開發的企業越來越多,在這種情況下,有效限制房地產企業實施土地一級開發的政策包括信貸和土地開發資金要求。根據國內金融機構的信貸政策,目前需要對土地儲備貸款的發放進行嚴格的控制,從而也限制了較小規模的企業無法順利進行土地一級開發。

(二)房產開發盈利模式的關鍵成功因素

房地產企業在應用這種模式進行經營管理的過程中,需要對多種因素進行全面的考量,其中不僅包含該產業的內部環境因素,同時還包括企業內部的人才、資金和管理等多種因素。

1.產業及環境因素

在對這一影響因素進行探討的過程中,首先要從政府的相關產業政策入手,房地產企業日常經營過程中所面臨的基礎環境受政府的信貸、稅收等政策影響嚴重。國家根據宏觀經濟的運行趨勢、房地產行業的發展狀況,會適時調整行業相關的政策導向,從而也使房地產行業形成周期性特征。房地產企業必須時刻關注政府的產業政策變化,因勢利導。再次,就是房地產企業同政府的關系。目前,房地產企業除受優勝劣汰的市場法則主導以外,還需與各級政府建立良好的合作關系。我國土地法定為政府所有,在房地產企業在盈利過程中,勢必受到政府相關部門關于規劃指標、稅收優惠、信貸政策的綜合影響,所以企業與政府處理好關系也至關重要。

2.組織與財務因素

房地產企業的規模與現金流、抗風險能力呈正相關,企業規模越大,現金流就相對充足,抗風險能力越強?,F階段,我國房地產企業數量較多,且多數規模較小,集中度偏低,資金實力與融資能力較差。隨著國家信貸政策與風險管控的趨緊,房地產行業融資渠道與成本也相應增加。房地產企業必須有效拓寬內部和外部融資渠道,才能確保資金供給,實現長期、穩健發展。房地產企業除運用傳統的銀行融資方式以外,還可以嘗試通過房地產信托、回租融資等方式進行融資。

三、我國房地產企業可持續發展的對策

(一)構建科學的房地產企業盈利模式

1.積極轉變企業盈利方式

由于土地招拍掛廣泛實施,土地開發盈利模式受到嚴重限制,依靠土地整理的一級開發模式盈利空間被大大壓縮,房地產開發企業只有依靠房產開發盈利模式來獲取利潤。房地產企業只有在實踐中不斷提高自身的規劃、設計和運營等能力,才能在行業內占得先機,謀求長遠、穩健的發展。

2.優化盈利結構

伴隨著我國城市化的快速推進,房地產行業在今后的一段時期內繼續高速發展,房地產市場也將日趨成熟。新房市場與存量房市場將形成平穩過渡,如何在這種情況下,進一步優化盈利結構是房地產企業的重中之重。在資金正常流轉的基礎上,不斷提高持有型物業,增加對金融性收益產品的重視愈發重要。

3.豐富盈利方法及來源

在現階段房地產企業經營管理中,不斷豐富企業盈利方法及來源也尤為重要。大多數房地產開發企業都嘗試著采取聯合開發、與基金合作開發等模式對盈利途徑進行探索,這樣一來企業不再受制于土地資源、融資渠道、管理能力的限制,投資機會大大增加。

(二)增強房地產企業的競爭實力

1.強化價值鏈定位

在市場經濟快速發展的背景下,房地產企業在日常經營管理過程中逐漸意識到,整個產業價值鏈中,自身環節會是存在不足的,這些不足也會嚴重影響價值鏈的穩定。房地產企業主要從以下四個環節提高自身競爭力即可,分別為采購、人力資源管理、技術開發和企業基礎設施。房地產企業在長期的經營過程中,要想提高自身競爭力,必須將采購、人力資源管理、技術開發和基礎設施建設等四個環節融入企業的戰略發展之中,從而實現自身環節在產業價值鏈中的合理定位?,F階段,相當一部分房地產企業仍屬于機會發展型,這類企業只有在發展中通過強化自身實力才能繼續贏得市場競爭力,在持續優化組織結構和創新管理制度的同時,不斷降低生產成本,創造更多經濟效益。

2.加強人力資源管理

房地產企業在發展過程中,是否能獲得平穩、長足利潤,與人才的儲備與應用具有重要的關聯?,F階段,很多高素質人才在從事房地產工作,企業要想得到長期可持續發展,必須制定有效的管理制度和策略,促使員工充分發揮自身價值,不斷挖掘自身潛力,在公司的投資、管理、運營上起到關鍵作用,對于增加企業的核心競爭力意義重大?,F階段我國房地產企業應及時轉變傳統的粗放型人力資源管理方式,積極探索、制定并實施完善的激勵機制,促使員工充分發揮其主觀能動性,在工作中勤勉履職,與企業實現共同發展。

伴隨城鎮化進程的加快,我國房地產業也迎來了巨大的發展契機,本文對房地產業的典型盈利模式及可持續性發展進行了較為詳細的探討,希望能對房地產企業在現階段發展過程中盈利模式的轉變給予一定啟發。從土地開發和房產開發兩種盈利模式及其可持續性發展來看,未來的房地產企業在發展中首先應構建科學的房地產企業盈利模式,其次就是通過加強價值鏈定位及人力資源管理等方式逐漸提高企業的核心競爭力。

參考文獻:

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養老企業的盈利模式范文4

Abstract: PPP is widely used in the field of public infrastructure. Using PPP to develop endowment real estate can effectively reduce financing risk, and realize the rational allocation of social resources. By establishing a game model between public and private sector, we candetermine the risk ratio. Theconclusion is that the higher risk-return we expect, the greater proportion of risk we take.

關鍵詞:PPP模式;養老地產;融資風險分擔;博弈模型

Key words: PPP;endowment real estate;financing risk share;gametheory

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1006-4311(2016)30-0031-02

0 引言

我國是一個人口老齡化相當嚴重的國家,有數據顯示,我國60歲及以上老年人口在2015年底已達22200萬人,占人口總數16.1%,相較于2014年底,增長了4.5%。人口老齡化對整個社會來說既是挑戰也是機遇。一方面,人口老齡化增加了社會養老負擔,增大了養老服務、醫療建設等國家養老開支;另一方面,老年群體規模的擴大,使得社會對養老機構、養老設施的需求也在變大,養老地產的出現,既能滿足老年人需求、緩解國家養老壓力,同時給投資者帶來新的商機。

養老地產作為一種將養老、商業、醫療、護理等多種要素有機結合的新型地產,除了具有傳統房地產開發的一般特點外,還面臨政策不確定性風險、投融資模式不完善、市場不夠成熟以及租售經營模式不固定等因素[1],開發養老地產伴隨著高風險。政府的參與,政策、資金等方面的支持,能夠有效的降低風險。因此,利用PPP模式發展養老地產是十分有利的。

1 PPP模式發展養老地產

為應對人口老齡化趨勢,近年來政府陸續出臺了相關文件推進養老事業發展,其中2015年2月出臺的《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》中,明確指出鼓勵和引導民間資本參建養老產業。PPP模式作為一種公私合作模式,鼓勵民營企業與政府公共部門建立伙伴關系,在公共基礎設施領域中應用廣泛。PPP項目能夠有效緩解投資各方資金壓力,分擔風險,實現公共部門與私營企業雙方互贏。

我國養老地產起步晚,發展不成熟,仍處于摸索階段。目前試水的養老地產盈利模式也不固定,現今研究最多的養老地產盈利模式主要有“長期持有”、“出售”和“出售與持有相結合”以及 “ 持有+ 銷售” 模式[2],因此,開發養老地產沒有固定模式照搬照抄,面臨的不確定性因素也更多,而融資是制約養老地產發展的關鍵因素之一。養老地產的特殊性質使得投資者面臨的風險因素更多,稍有不慎,就可能導致資金鏈斷裂,難以回收成本。因此,運用PPP模式發展養老地產需要特別重視風險的分擔。

2 融資風險的分擔

結合國內外PPP項目案例,以及養老地產開發融資風險研究資料,可以將養老地產PPP項目融資風險分為內部風險和外部風險兩大類。內部風險一般由房地產開發企業自身決策管理所導致,包括信用風險、經營風險等;外部風險主要受外界因素影響,包括政策風險、金融風險、不可抗力風險等,具體分類如下。

內部風險:①信用風險,主要指違約風險;②經營風險,一般包括決策風險、技術風險、管理風險等。外部風險:①政策風險,一般包括法律政策變更風險、稅收風險等;②金融風險,一般包括通貨膨脹風險、市場風險、匯率風險、利率風險等;③不可抗力風險,指無法預料的風險,一般包括地震、火災、洪水等風險。

養老地產PPP項目的參建主體較多,可以概括分為兩大類:政府公共部門和私營企業,雙方通過建立合作伙伴關系,共同分擔風險和利益。許多學者都對項目融資風險分擔做過研究,認為風險分擔最理想的效果是由對風險最可控的一方承擔風險,并且承擔方所付出的成本最低。但在現實情況下,這兩個條件往往不能同時滿足。養老地產PPP項目存在許多不確定性風險因素,對于投資者而言,不同風險偏好會影響其投資決策行為[3],某些風險因素往往是由參建方共同承擔。博弈論能夠確定養老地產PPP項目參建方分擔的風險比例,對投資者項目決策具有一定參考價值。

3 政府公共部門與私營機構博弈分析

3.1 模型假設

在實際項目中,風險如何分擔以及分擔的比例主要靠各投資方通過談判來決定。我們可以把項目利益相關者簡單的劃分為政府公共部門和私營企業兩方,運用Rubinstein輪流出價模型進行博弈分析[4],確定項目風險分擔比例。分別用P、Q表示政府公共部門和私營企業。因為時間是有價值的,因此用δi表示貼現因子(i=P,Q),且δi∈(0,1]。私營企業與政府公共部門各自承擔的風險比例分別用x和1-x來表示。

3.2 Rubinstein博弈模型建立

在Rubinstein輪流出價模型中,假設P先出價x1,Q可以選擇接受或者拒絕,如果Q接受,則博弈結束,按照P的方案來分配項目風險,即P承擔風險比例為1-x1,Q承擔風險比例為x1;如果Q拒絕,則進行下一輪博弈,Q可提出新報價x2,同樣P可選擇接受或拒絕,如果P接受,則博弈結束,按照Q的方案來分配項目風險,即Q承擔風險比例為δPx2,P承擔風險比例為δQ(1-x2);如果P拒絕報價,輪流出價過程將繼續進行下去,直至一方報價被另一方接受,如圖1所示。

3.3 模型求解

Rubinstein證明了在無限期輪流出價博弈中,政府公共部門與私營企業唯一的子博弈精煉納什均衡是 (公式(1))和 (公式(2))[5]。政府公共部門選擇的博弈均衡戰略為在t=1,3,5…時,出價 ,在t=2,4,6…時,對于大于等于 的報價接受,其他拒絕;而私營機構選擇的博弈均衡戰略為在t=1,3,5…時,對于大于等于 的報價接受,其他拒絕,在t=2,4,6…時,出價 。

假設貼現因子為 (i=P,Q)(公式(3)),Ri為養老地產項目風險收益率,將公式(3)代入公式(1)和公式(2),則政府公共部門承擔的風險比例為 ,私營機構承擔的風險比例為 。至此,談判結束,雙方各自承擔的風險比例也已確定。

3.4 案例分析

政府與私營機構共同開發某養老地產項目,采用談判方式輪流出價。假設政府部門預計風險收益率為10%,私營企業預計風險收益率為30%,由政府部門首先出價,雙方談判直至達成協議為止。

由上述計算可知,對風險收益期望越高,其承擔的風險比例也越大。

4 結語

養老地產項目開發具有高風險,利用PPP模式發展養老地產項目,能夠有效降低風險,實現社會資源合理配置。通過建立輪流出價模型,對政府公共部門與私營機構之間進行博弈分析,確定雙方承擔風險比例,對投資者投資養老地產項目具有一定指導意義。

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養老企業的盈利模式范文5

關鍵詞: 廣義虛擬經濟;養老地產;案例分析

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1674-1722 (2016) 02-0005-xx

Creative Economy In The Perspective of Generalized Virtual Economy: A Case Study of YMCXM Pension Real Estate Project

WANG Qing-de1 YAN Yan2

(1.School of Humanities and Social Sciences, Beihang University, Beijing 100191, China;

2. University of Chinese Academy of Sciences, School of Management, Beijing, 100080,China)

Abstract: Under the circumstance of population, economy and policy in China, pension real estate gains a promising expectation. By the case study of YMCXM pension real estate project, from the perspective of the generalized virtual economy, this article opened a discussion about how pension real estate, which is a part of creative economy, breakthroughs its operational limitations and gains virtual value. This article concluded that following elements feature a success pension real estate project: systematic ideas, which are in accordance with local culture and are suitable for the consumers' mental demand, and R&D of facility and service well-focused on those ideas. From the operating perspective, positive cooperation among different kinds of developers of pension real estate entails orderly operation and in turn gains virtual value from their projects.

Keywords: Generalized Virtual Economy, Pension Real Estate, Case Study

一、廣義虛擬經濟、創意經濟與復合地產

(一)廣義虛擬經濟和“二元價值容介態理論”

成思危(2008)對虛擬經濟的內涵作出界定。虛擬經濟一詞,脫胎于馬克思提出的“虛擬資本”概念。虛擬資本是既不具有實物形式、又不具有貨幣形式的、價值不確定的、但可以產生利潤的、基于信任關系形成的資源。它們可以用來獲得實際資本的使用權,但是它要承諾給實際資本的所有者以一定的回報,或與實際資本的所有者共擔風險并且共享盈利。所有權證的出現實現了資本的所有權和使用權的分離,從而導致了虛擬資本的誕生。虛擬經濟是與實體經濟相對應的一種經濟活動模式,是與虛擬資本以金融平臺為主要依托所進行的循環運動有關的經濟活動,以及其中所產生的各種關系的綜合[1]。林左鳴(2011)進一步基于馬克思“生活對象化”人類活動的思想,將同時滿足人的生理需求和心理需求并以心理需求為主導,以及只滿足人的心理需求的經濟的總和定義為廣義虛擬經濟,指出虛擬價值(信息態) 是廣義虛擬經濟產生的源泉[2]。

林左鳴(2010,2011)提出二元價值容介態的觀點,二元主要指物質態和信息態,當一種狀態不斷容納入新的信息介質時,整個狀態自身不斷發生質的變化(進化)運動。所以,容介態即是質變或進化的狀態,是以信息變化為基礎的質變或進化現象。指出“二元價值容介態”是虛擬經濟不斷發展的機理[3]。

(二)創意經濟

創意經濟的概念最早在英國出現,指那些從個人的創造力、技能和天分中獲取發展動力的企業,以及那些通過對知識產權的開發可創造潛在財富和就業機會的活動。季昆森(2008)把對創意經濟的理解概括為四句話:“發掘深厚文化底蘊,運用先進科技手段,融入新奇怪特創意,創造巨大財富價值”。創意是核心,文化是創意的依據,科技是實現創意的手段,而文化、科技、創意的有機結合,必將迅速形成社會生產力,創造巨大財富價值。林左鳴(2010)指出,創意經濟屬于廣義虛擬經濟范疇,它通過現有科技和文化資源的有機結合,并以人文創新為基礎實現“容介態”進化,催生出新的產品、服務和業態,滿足人的全面需求特別是心理需求,促進人的全面發展。人們對美好生活、心理滿足、虛擬價值的無盡追求,為其發展提供了不竭動力。由于側重人文創新、虛擬價值創造和心理需求滿足,創意經濟能突破傳統物本經濟的稀缺性約束,減少資源環境消耗,促進經濟持續增長和人類可持續發展。

近些年來,隨著移動互聯網的迅速普及,創意經濟發展一日千里,推動了科技與人文的結合,重塑了傳統產業,創造了新的生活。在后危機時代,用創意經濟開拓心理需求的廣闊"藍海",是全球經濟復蘇的有效途徑。

(三)復合地產

創意經濟包括很多不同的類型,其中,復合地產也是創意經濟的一種,復合地產是指傳統房地產業與其他產業在功能組合與產品形態上滲透和互動,它是一種泛地產,通過資源整合創造出更大的居住價值與商業價值。比如“地產+教育”誕生了教育地產,以碧桂園為代表;“地產+運動”創造了體育地產,以奧園為代表;“地產+文化創意產業”成就了文化創意地產,以北京798、上海田子坊、杭州之江文化創意園為代表。復合地產還包括旅游地產、藝術地產、科技地產、養老地產等。

根據林左鳴(2010)提出的二元價值容介態的觀點,任何一種商品應該既滿足人的生理需求,也能滿足人的心理需求,商品包含物質態和信息態。傳統商品只是滿足人們的生理需求,如傳統不動產只有物質態。隨著社會的進步,不動產的功能和定位逐漸細分,即注入用途的信息,不動產房屋可分為居住用的住宅、經商用的商鋪、做工用的廠房等。近年來,人們對不同大類的房屋又有了新的需求和功能定位,例如,住房雖然都是用于居住,但是又根據需求分為別墅、學區房、海景房、休閑養老地產等,也就是說,根據客戶的不同需求,將不同的需求信息注入到基本用途一樣的地產中,房產又進一步細分,進而提升價值。

將養老概念注入到地產中,也就成了養老地產,養老地產作為一種“養老+地產”的復合地產開發模式,將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合,從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中,為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。

二、國內外養老地產研究綜述

目前國內外學者在養老地產領域均有所研究,但由于行業發展程度的差異,不同地區的學術研究深度廣度和側重點并不相同。美國日本等一些經濟發達的國家擁有歷史悠久業態成熟的養老地產行業,進而針對其展開的相關學術研究更多聚焦其運營模式、融資模式和盈利模式等方面進行深入分析。

嚴躍進(2013)、饒霞飛(2013)通過對不同典型國家的對比分析,發現養老地產的經營模式受社會文化影響而在經濟水平相當的不同地區體現出顯著的差異性。美國完善的社會福利衍生出持續照料退休社區模式―CCRC (Continuing Care Retirement Community);英國和德國普遍施行“以房養老”,主要表現為“倒按揭”模式的應用;日本則是以“兩代居”家庭養老模式為主[4,5]。

國外學者對CCRC和“倒按揭”制度的討論較多。Garland(2012)和Thompson(2012)指出CCRC本質上是一種老年社區,將服務對象分為不同健康狀況并相對應地提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務,使其在自身狀況不斷變化的情況下可以持續在熟悉的環境下居住[6,7]。Marx和Burke(2011)認為成功的CCRC建設通常在自然環境、醫療設施和生活服務方面都對開發者和經營合作方有較高要求,通過為入住CCRC的老年人兩大好處提供安逸舒適的生活和豐富而適合的社交活動來創造價值[8]。同時Toczek(2008)和Marx(2011)也指出該模式會員生活成本高昂、沒有實質為老人提供便利等弊端[9]。Kelly(2005)指出“倒按揭”本質上是一種“以房養老”。老年人將屬于自己的房子抵押給銀行獲取每月的錢款作為養老所需,待其死亡之后房子歸銀行所有[10]。Bethfranklin(2009)對其對老年人生活質量以及社會福利體系的改善作出具體分析[11],同時Salter(2012)也指出倒按揭成本過高、條件苛刻以及風險控制不足等弊端[12]。

孫秀娟(2011)對養老地產融資模式做了總結[13],英美國家主要通過資本市場融資,新加坡等國家主要靠政府資金支持,而日本則兼顧兩方,政府既引導民間資本,自身也參與投資建設。在盈利模式與競爭力分析方面,武甲曉(2012)通過對美國養老地產的分析,總結養老地產的成功需要政府支持、按需開發、人性化設計理念、“以房養老”和養老咨詢業的協同發展[14]。楊紅旭(2013)對比分析了多國養老地產的經營建設情況,認為多樣化產品,專業化管理和標準化建設是成功的先決條件,社區配套設施的建設也是成功的一方面[15]。

養老地產在國內還是一個新的概念,一些國內學者也就我國產業發展現狀進行了針對性的討論。田冬煒(2013)嘗試對養老地產的內涵進行界定,并提出養老地產具有復合地產、金融、服務和人文四種經濟屬性[16]。對于我國相關產業發展面臨的問題,裘旭波(2013)、趙曉(2013)等學者分別指出:我國養老地產存在法律、政策支持不足,融資渠道不暢、項目多元化不強、盈利模式不清晰面臨同質化競爭等問題[17,18]。

目前學界對如何建立適合中國國情的養老地產機制提出了諸多建議。潘素俠(2013)認為應建設多元化融資渠道解決養老地產融資難題,如BOT模式、PFI模式和聯貸聯保貸款等債權融資模式、組合式融資模式及開發商與保險公司強強聯合的模式[19]。吳新堅(2013)指出,養老地產開發者應權衡“長期持有”與“出售”的程度,選擇符合自身競爭優勢的盈利模式[20]。陳首春(2013)指出,房地產企業開發養老地產在多方面存在先天不足,市場應培育更多元的主體參與建設[21]。周申龍(2013)等學者也從政策法律角度出發為養老地產在我國的發展提出建議[22]。同時一些學者也展開了對國內養老地產開發實踐研究。張敬岳(2013)對國內參與主體進行分析,認為政府升級版養老項目、地產企業養老地產項目和醫療機構增設的養老服務項目是目前主要業態[23]。在盈利模式上,于洋(2013)認為,租售并舉和會員制是當前養老地產盈利的主流模式,北京太陽城和上海親和源,則分別代表了當前養老地產的這兩種盈利模式[24]。

三、中國的人口老齡化現狀與養老服務需求

根據1956年聯合國《人口老齡化及其社會經濟后果》確定的劃分標準,當一個國家或地區60歲及以上老年人口數量占總人口比例超過7%時,則意味著這個國家或地區進入老齡化社會。以此為標準,我國自2000年已進入老齡化社會,以60歲及以上占總人口比例的數據為參考,此指標從2002年的7.3%上漲至2014年的15.5%。截至2014年底,全國60歲及以上老年人口21242萬人,占總人口的15.5%,其中65歲及以上人口13755萬人,占總人口的10.1%,老年撫養比已達到13.32%。根據聯合國的預測,中國的老年人口將以每年800萬人的速度增加,到202050年老年人口占比將達到30.8%,約4.3億人,80歲以上老人將達到1億人。預計平均老齡化速度為3.3%。在我國進入老齡化社會的同時,老年人口還呈現出基數大、增速快、高齡化、失能化、空巢化趨勢明顯的態勢,再加上我國“未富先老”的國情和家庭小型化的結構疊加在一起,養老問題異常嚴峻。

資料來源:聯合國人口署:《2014年社會服務發展統計公報》,德勤分析

早在2011年2月,民政部《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》,其中提出“9073”的養老方針,也反映出了我國以居家養老為主體的現狀:90%居家養老,7%社區養老,3%機構養老。2013年公布的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》指出,發展養老服務設施,是發展養老服務業的主要任務之一,《意見》要求2020年末全國社會養老床位達到每千人35-40張,比當前水平增加一倍,2050年全國社會養老床位要保持這一標準不變,若以2.6以老年人口的預測值計算,至2050年中國新增養老床位潛在需求約為390-520萬張[25]。

縱觀全球,機構養老是國際上解決養老問題成熟而完善的模式。美國集中式養老社區以成熟的運營模式和持續為老年人提供服務而聞名。養老社區大多在近郊或郊外小城,主要照顧自理或半自理的老年人。這種集中式養老社區是集合居住、醫療保健、休閑娛樂和老年大學等功能,讓老年人生活在城中可以不感到孤獨,獲得豐富的精神及身體活動。例如,美國太陽城社區(Sun City Centre),是位于美國亞利桑那州著名的退休養老社區,社區內包含多種類型的居住公寓、工藝設施、郵局、賓館、商業中心和大型專為老人服務的綜合性醫院、心臟中心、眼科中心以及數百個診所。日本早在 20 世紀 70 年代就已進入老齡化社會,現在是世界上人口老齡化最突出的國家之一。日本高端養老機構Sun City 株式會社(橫濱太陽城)是由100 家在日本有著良好信譽的企業共同注資設立的,Sun City 旗下共有養老地產項目13個,10個項目對完全自理的老人開放,并隨著老人的衰老逐步提供護理服務,另外3個自建項目在老人入住初期便可提供護理服務,即吸納所有類型的老年人。

與發達國家相比,我國“未富先老”,養老機構數量嚴重不足,養老床位極度匱乏。民政部《2014年社會服務發展統計公報》顯示,2014年我國各類養老床位577.8萬張,每千名老年人擁有養老床位27.2張,雖然近年來這一數據持續增長,但是仍然低于發達國家的一般水平。在荷蘭,每千位65歲以上老人所擁有的機構養老床位接近90張床;排第二位的是瑞典,有87張;美國為40張左右,英國大概為35張。此外,針對我國超過40000家養老機構的調查顯示,大部分養老機構服務質量有待提高;有的養老機構雖然環境設施不差,但是服務上存在短板,老人的康復健體和精神娛樂需求不能得到滿足。由此可見,設施完備、服務專業的高端養老機構成為了養老市場的稀缺品。

四、YM?CXM養老地產案例分析

正是在這樣的大背景下,中國的養老產業悄然興起,各房地產開發商、保險資金紛紛建設養老機構進軍養老地產。2013年初,中國人壽作為公司第一大股東的YM地產正式成立“YM養老運營管理公司”,并引進美國連鎖經營、規模最大的養老服務機構Emeritus,創建全新養老品牌“CXM”,同年7月,YM首個養老產品“CXM”在北京亦莊投入運營,第二個項目位于雙橋,即將試營業。

(一)YM?CXM的基本情況

YM?CXM地處北京東南部的亦莊,位于YM地產高端住宅項目YM天著小區內,是第一家YM地產的社區嵌入式養老產品,是中國第一家擁有養老服務營業執照的外商投資企業,是第一家社區內引進三甲醫院門診的養老機構。該項目建筑面積約6400平方米,以20-40平方米的開間和一居室為主,擁有89間房,110個床位。2013年7月3日取得北京市民政局頒發的《北京市養老服務機構執業許可證》(許可證編號1100100001),是新修訂的《中華人民共和國老年人權益保障法》正式施行的首個取得執業許可證的養老服務機構,在北京乃至全國都具有很強的典型示范效應。

YM?CXM組建了“樂享365”服務體系以及專業的服務團隊,由擁有15年日本、中國養老運營經驗的高鵬先生擔任首席運營官,禮聘來自美國的資深專業培訓師、三甲醫院的資深護士長以及專業護理院校的養老護理員和中華養生菜大師李鐵鋼,從“醫、食、住、行、護”多維度提供專業保障。目前出租率達到35%以上,每個房間的月租金在萬元以上,具體如下:

我們將YM?CXM服務特色總結如下:

YM首創“樂享365”的服務精神理念,提出“快樂的享受CXM度過每一天”。在“樂享365“理念中,定制了樂趣(文娛活動)、樂和(社交活動)、樂觀(心理輔導)、樂活(基礎服務)、樂享(增值服務)、樂園(硬件設施)六大專屬服務體系,讓每位長者在此擁有“健康、快樂、安心、有尊嚴”的生活。

YM?CXM提出“鼓勵―指導―協助―替代”漸進式的服務模式:隨著長輩護理程度的不斷加深,護理深度從鼓勵到指導,再到協助,最終發展到替代。在CXM的長期目標和短期目標指導下,長輩的身體狀態將會變得越來越好,或是保持在一個良好的狀態當中,也是一個逆向的從“替代”到“鼓勵”的過程,在這里,通過詳盡的護理計劃和生活計劃,長輩們的自理能力不斷提升。在條件允許的情況下,甚至可以達到或是無限接近正常人的水平。此后便可以享受豐富多彩的文娛活動。

YMCXM利用互聯網平臺,關注老年人的用戶體驗,用大數據對產品進行精準定位從而有效投放市場。2014年,YM地產官方微博被新郎樂居北京房產官方微博評為“北京房企最具影響力微博”,YM地產官方微信在“中國地產企業微信影響力排行榜”位列第五位,YM地產注重大數據平臺建設和數據分析,分析老年人住房、護理、心理等各方面的需求,為長輩提供完善的醫療保障、康復訓練、精神娛樂活動。

CXM試圖描繪一幅以‘樂’為核心的畫卷,以樂趣(文體活動)、樂和(社交活動)、樂觀(心理輔導)、樂活(生活照料)、樂享(增值服務)、樂園(硬件設施)六大主題為軸線的生活場景??鞓返纳?,是CXM的中心思想,在為高齡者提供必需的生活照料、康復訓練、護理服務之外,CXM提供豐富多彩的文娛活動、趣味性的益智活動和社交互動類活動,讓長輩們感受到“退而不休”的充實和滿足。

(三)YM?CXM的社會評價與發展前景

YMCXM是國內第一家社區嵌入式養老產品、第一家中國獲得LEED認證的養老社區、第一家社區內引入三甲醫院門診部的養老機構。美國駐華大使駱家輝先生曾評價:“YMCXM擁有正確的理念,引進了先進的服務體系,塑造了服務標準,對于整個養老地產而言,具有標桿性的示范作用。同時,CXM將造福更多長輩,讓他們健康、快樂、安心、有尊嚴地享受生活?!?/p>

未來,CXM將面向全齡老年群體,開設椿萱生活、椿萱保障、椿萱天使、椿萱照料、椿萱園丁、椿萱營養、椿萱家園等多種服務類型。從城市協助型養護公寓核心區到一站式頤養公館社區,再到嵌入式長者中心,YM養老地產的規劃在逐步進階。

(四) YM?CXM的經驗總結

YMCXM是創意經濟在養老地產的成功運用的范例之一。YMCXM充分挖掘中國老年人的需求題材,借助商業模式創新建立一套新的供給組合,成功實現住房實物價值和養老虛擬價值的有機整合,項目所提供的硬件設施與軟件服務并非孤立割裂,而是圍繞以‘樂’為核心的旨在讓老年客戶安度晚年的理念進行的系列創意實現。

CXM項目的主要開發商YM地產在項目運營中注重取長補短,資源整合。引入美國先進的運營管理經驗及服務體系,借助其豐富的市場經驗和產品開發能力為高齡者提供全方位高水平服務,關注消費者體驗細節,最大限度滿足老年人的情感訴求,得到客戶認可,打造了品牌形象。

廣義虛擬經濟范疇內,企業只有創意出最大限度滿足消費者心理需求的體驗價值形式,才能創造出高于產品使用價值數十倍甚至上百倍的虛擬價值。而專注于用戶體驗的“體驗經濟”之所以能創造出超越一般物質的價值,完全在于它給客戶提供了超值享受這樣滿足心理需求的體驗效果。

五、研究結論

中國改革開放三十多年來的發展歷史表明,凡是和廣義虛擬經濟范疇有關的產業或市場,它們的發展無一不是靠在一個個扣人心弦的生活題材上塑造概念,實現新

如上表所示,多方合作的養老地產項目將會成為趨勢,至于不同類型的發起人應當如何發揮自身優勢,打造具有獨特虛擬價值的養老地產項目的管理經驗,還有待于在我國養老地產行業發展的不斷摸索中進一步提煉。

綜上,我們將用“泛文化產業”開拓人們心理需求的新“藍?!?。當今世界,社會生產力空前發達,人們不再只滿足于物質需求,而是更多地追求精神滿足,人的全要素生活成為了財富源頭。在社會總需求中,人們對各種各樣非物質性的需要、愿望、企盼和追求的比重日益增長,體驗、服務、品牌、人氣、信心等泛文化內涵已與物質商品渾然一體,世界經濟正在向服務化、虛擬化轉變。YM地產用創意推動養老產業與傳統地產的有機融合,加快養老產業的服務化轉型,開拓心理需求的新“藍?!?,用創意經濟轉變發展方式,拓展增長空間。

廣義虛擬經濟萌生于企業經營這種微觀經濟的運作實踐中,正是眾多企業在產融結合的基礎上努力開拓的滿足人們心理需求的經營范疇,構成了今天市場無限的“藍?!薄7俏锘膬r值細分帶來的商業模式創新,使得大量虛擬價值進入交換領域,為企業創造了新的價值空間。

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[24] 于洋.養老地產模式待解[J].商周刊,2013,(4):56-58.

養老企業的盈利模式范文6

去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實不過的故事賺取了千萬人的眼淚。拋開諸多深層次的探究,簡單地說,電影講述的是一個無子女、無財富的草根人物晚年的境遇,發聵出一場關于“養老”的大共鳴。

演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說,“每個人身邊都有一個桃姐?!钡拇_如此。近年來,隨著中國人口老齡化程度加深,養老問題已然成為當今普遍關注的社會問題,但同時也催生一系列圍繞“銀發人群”需求的新興產業和投資機遇,尤其是作為“排頭兵”的養老地產進入公眾視野,吸引不少資本大佬蜂擁而至。

“夕陽紅”蘊藏朝陽產業

據中國老齡工作委員會辦公室公布的信息顯示,到2013年底,總數將超過2億,到2015年,老年人口總數將達到2.21億,占總人口的16%,人口老齡化形勢嚴峻。

民政部社會福利和慈善事業促進司原司長王振耀在第三屆中國養老產業與養老地產高端論壇上表示,中國老齡人口中預計大約有6~8%的人要依靠養老機構,也就是說需要1200~1800萬張床位,而目前國內養老機構的床位總共不超過300萬張,機構養老服務的總體供求之間呈現出嚴重失衡的狀態。未來去哪里養老,這個市場的缺口是極其巨大的。

有媒體針對一線城市的養老院進行調查發現,不論是公立的還是民辦的,在北京、上海、廣州等地,有一定規模的養老院,即便是地處郊區,住十年的消費動輒數十萬元,但盡管如此,相對于逐年遞增的獨居老人數量來說,養老院仍然“一床難求”。

居住在福州的陳女士剛從事業單位退休,不愿意和子女生活,一直想找一家合適的養老院長住。她先后咨詢了十幾家養老機構,都因為價格普遍偏高而沒有打定主意?!叭俗○B老院一般都要求先一次納入院費,靠近市區、條件較好的養老院人院費平均在6萬左右,如果是一問15平方米的單人房,之后每月的租金加其它雜項也需支付2000元以上,還不包括生病住院等開銷?!彼嬖V記者,福州的氣候環境適合養老,老年人口增多凸顯出福州養老機構的稀缺,養老成本自然居高不下。

與選擇租賃方式的陳女士不同,廈門85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產權式老年公寓這一新鮮事物。和傳統養老院不同,它能擁有房屋產權。孫先生認為,這是兩全其美的辦法,既不會給孩子造成負擔,又可以住在自己的房子里享受專業養老服務?!袄夏旯⒌膯蝹€房間面積在30~40平方米,我們怕一間太小,就用賣掉原有房子的錢買了相連的兩間,合起來足夠住,當初買的時候每平方米均價是15000元,現在差不多漲到18000元了?!睂O先生說。

摸著石頭過河

目前,在養老地產最活躍的先行者主要還是大型房企、保險公司和投資機構,然而國內的養老地產剛剛起步,可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零,雖然歐美一些發達國家的養老地產已進入穩定發展階段,但其開發模式無法適用于中國具體情況,因此,這些企業對養老地產的試水皆在摸索中進行。

“大型房企或投資機構與國外投資集團合作是國內養老地產的開發模式之一,能夠確保項目資金穩定?!鄙虾P潜な紫袌龉偻跤赙姹硎荆虾P潜な菑托羌瘓F與美國峰堡投資集團在中國合資運營的首個綜合養老社區,經過3個月試運營之后,目前已有近60位老人支付了定金,20多位老人已人住。

有業內人士介紹,星堡項目門檻比較高,要求除了繳納一次性人住費外,每月自理費用基本在萬元以上,僅有一部分收入高的老年人才負擔得起。

另外,大型險企的介入為養老地產開發了一種創新的商業模式。泰康人壽董事長陳東升表示,將保險業和養老地產結合改變了中國人傳統的養老理念。保險公司有大量的長期資金,需要尋找有穩定回報的投資出路,養老社區屬于商業地產,但與寫字樓、零售等商業地產相比,不會隨著經濟周期而波動,因此投資養老社區非常符合保險資金投資對安全、有穩定的現金流,但不追求高回報的要求。

萬科集團副總裁在接受媒體采訪時表示,養老地產首先是保障老年人老有所居,這必然成為以住宅開發為主的地產商未來轉型的方向,但養老地產只是一個載體,其中很多內容還需要社會去填充,養老地產不等于養老解決方案。“萬科集團這幾年也一直在研究各種國際養老模式,發現養老地產相當復雜,開發的首個養老地產項目只是一個探索,還有配套服務、盈利模式等諸多問題亟待解決。”他說。

如何盈利?

根據中研普華研究機構的調查結果顯示,高端的機構養老還屬于培育階段,養老地產持有經營的收益不足10%,尚不足以償還貸款利息。養老地產的盈利問題成為投資者主要的關注點。

“險資企業做養老地產很容易被誤解成掛羊頭賣狗肉。”泰康之家投資有限公司首席執行官劉挺軍說,“保險公司的養老地產項目并沒有外界想象的那么高歌猛進,泰康堅持養老地產首先是服務業,其次才是房地產業。”

有業內人士分析,國外社保、保險和養老護理等模塊都是獨立運行,專業化程度很高,而國內這些方面都不成熟,泰康親自操刀投資、開發和運營,雖然運營效率低,投入成本高,但把前端保險提供的資金鏈和后端真正提供養老服務的實體結合起來,也正是為了盈利的考慮。

劉挺軍認為,如果扎扎實實地做下去,養老地產絕對能夠賺錢,整個市場最需要的是時間。如果用房地產的操作手法來套養老地產的盈利模式,永遠都不會想清楚養老地產真正的盈利來自服務附加值。

養老地產的資金投入大且回報慢,缺少追求穩定長期回報的基金支持,地產商很難獨立推動項目。與有外資背景的投資機構合作,投資養老地產更像是一件“照葫蘆畫瓢”的事情,但大多數的發達國家都擁有相對完善的社會醫療體系,而成熟的養老地產行業正是依托于這些完善的體系。因此,要想在中國養老地產行業中實現爆發式增長,對于外資機構來說仍然是一個不小的挑戰。

北京太陽城集團董事長朱鳳泊表示,國內養老行業的發展離不開政府政策上的支持,但養老政策的支持模式尚處于摸石頭過河的階段,動作幅度還比較小。

國外養老地產經典項目

美國太陽城

美國太陽城是世界知名的養老地產項目,該中心始建于1961年,坐落在佛羅里達西海岸,現有來自全美以及世界各地的1.6萬戶,并一直處于持續增長的態勢。

整個社區由獨立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區組成,并共同享用一個郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂。無論哪種年齡段的老人,選擇哪種住宅,每人每年繳納一定費用,都會享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個規定:居民必須是55歲以上的老人,18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

日本港北新城

基于傳統東方家庭觀念的延續,港北新城致力于開發家庭養老的功能,把老少戶住宅、老人專用住宅、養老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅,或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅,其中一套為老人居住,另一套為子女家庭,包括24小時的入住照顧服務、白天的日托服務和居家上門服務,類似于養老地產的“7-11”。

美國大學村

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