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養老服務盈利模式范文1
關鍵詞：養老金；盈利模式；太平養老，。
自2004年頒布《企業年金試行辦法》和《企業年金基金管理試行辦法》以來，我國企業年金市場迅速發展。截止2010底[1]，全國有3.71萬戶企業建立了企業年金，參加職工人數為1335萬人，年末企業年金基金累計結存2809億元。以標準企業年金為代表，伴隨近年來社會基本養老保障體制改革的不斷深化。新型的養老金產品層出不窮，對養老金業務新領域的探索也愈加深入。從2010年開始，各養老金機構開始轉變發展方式，重點在養老金產業鏈延伸、業務范圍選擇、產品和服務能力建設、運營效率和盈利模式方面深入思考和探索，并形成了有益的經驗和良好的發展趨勢。只要中國經濟發展和老齡化的趨勢不變，商業化運作的加快推進、市場機構的縱深參與將是我國養保障體制改革破題的必然途徑，建立正確且有效的養老金企業盈利模式，養老金行業才能在未來成為最具成長性和盈利性的行業之一。
一、國內養老金管理機構的經營環境和現狀。
自2006年第一批企業年金管理機構走向市場，五年多來我國企業年金預期的“井噴”局面受政策限制和金融危機影響等因素并沒有出現。2010年修訂的《企業年金基金管理辦法》（人社部第11號令）頒布后，對企業年金集合計劃作了原則規定，托管機構管理的企業年金基金已達2809億元，其中，由投資機構投資運作的基金為2452億元，投資組合數1504個[2]。
從年金的供給來看，截止2011年底[3]，我國年金領域共有各類金融保險機構39家。其中，專業養老保險公司5家，保險資產管理公司4家，壽險公司2家，基金公司12家，證券公司2家，信托公司4家，銀行10家，累計發放各類資格61個。平均每個資格對應的年金資產管理規模約在25億元左右，其規模僅相當于一只中型公募基金的首發規模，對機構的生存狀況形成了較大壓力。通過表1可以看出，參加企業年金的人數與參加養老保險人員的占比普遍較低，五年中的比例均未超過6%。
造成當下國內養老金業務發展不足的主要原因有以下幾個方面：
1.大型行業或壟斷行業客戶占據了市場90%以上的企業年金規模。這部分客戶對管理機構的綜合實力和服務要求較高，但是受政策、市場不完善等因素影響，當前的盈利貢獻不大；2.作為利基市場的中小企業，其本身的生存和發展并不穩定，繳費能力和市場容量整體有限；3.在市場容量有限的情況下，競爭方式粗放，“僧多粥少”，各家養老金機構競相逐價，客戶和企業獲取承辦高，當期收入通常較低；4.計劃管理中個人選擇權普遍未放開、投資品種有限，企業客戶對投資短期收益要求迫切，投資管理人面臨巨大的絕對收益和相對排名壓力，而投資收益好壞很大程度上決定了管理費獲取的能力。
有限的客戶群、業務范圍和嚴酷的市場競爭環境，造成我國年金單一業務線盈利周期長得現實情況，也迫使部分養老金管理機構逐漸淡出年金領域，集中精力在傳統業務和其他新業務。
專業養老保險公司自2004年以來受托管管理企業年金基金710億元，投資管理企業年金基金660億元，投資管理的企業年金已經占投資管理業務總量的45%。專業養老保險公司在市場份額方面占有優勢，但同樣也面臨著巨大的盈利考驗和長期發展模式的選擇問題；即在實現核心能力的建設和運營效率優化的同時，在基礎發展方向上是選擇橫向多元化、還是縱向多元化。兩種方式的共同出發點是通過企業年金業務獲取客戶資源并建立核心能力，但橫向多元化更強調以客戶和銷售隊伍為基礎，向團體保險等對公金融領域擴展；縱向多元化則強調以養老金業務為基礎，以向養老金業務的目標客戶、業務范圍、產品、服務等方面的深入延伸為路徑。目前，各家專業養老保險公司仍處于對可持續盈利模式的探索之中。
二、太平養老對盈利模式的探索及經營情況。
作為第一批獲得企業年金管理資格的專業養老保險公司，太平養老經歷了中國企業年金發展初期的跌宕與變革，探索盈利的腳步也從未停止。從“中國最具專業和創新精神的養老金綜合服務供應商”到“中國最專業和最具創新精神的養老金和員工福利保障計劃綜合服務提供商”，均體現著太平養老深遠的戰略定位調整。在中國太平保險集團的支持下，太平養老在盈利模式的探索中經歷了幾個階段：一是以企業年金專業化為起步高調切入和搶占新市場；二是結合自身能力和資源橫向多元化；三是在多支柱業務支撐下逐步形成可預期的盈利模式。2006年至2010年，盡管企業年金市場并未如業界預期產生爆炸式的增長，太平梯養老憑借先發優勢和持續的專業創新，在專業養老金公司中始終保持行業前三甲的位置。實現新增保費按年約40%的復合增長率，累計管理資產實現100倍的增長，管理費收入實現200倍的增長，年金業務2010年的邊際貢獻率較2009年將近翻上一番。
三、太平養老持續改善盈利模式的主要措施。
太平養老在“十二五”規劃中提出，2011年年金業務新增繳費保持市場平均發展水平，管理費收入增長50%；2012-2013年，財務目標持續優化，在2012年實現打平盈利，年金業務增長高于市場平均增幅，管理費收入保持明顯增長態勢，實現1.5-2億元的管理費收入；2014-2015年，要穩定盈利能力，年金市場保持15%-20%市場份額和市場同期增速，管理費收入隨資產增速穩定增長，年金條線基本實現盈利。太平養老在快速發展中調整節奏，在業務發展的同時，對影響盈利模式的因素進行了分析、調整和堅持，在不同時期兼顧橫向和縱向多元化的重點，力爭持續改善盈利模式和盈利趨勢。
1.推動養老金制度完善，爭取改善經營環境。
在推動企業年金管理法規和稅收優惠政策的同時，太平養老應繼續在職業年金制度、信托型補充養老保障制度等方面，積極參與國家制度層面的建設工作和試點推動工作，為養老金業務條線的縱向深入發展創造良好的政策環境。
2.明晰客戶群定位，實現客戶價值最大化。
太平養老大力應開展集團內部綜合開拓業務員，并推進以目標客戶細分為基礎的銷售渠道改革，通過多渠道有效獲取和維護有價值的客戶，實現多業務、多產品的匹配。在未來五年的發展中爭取實現70%以上客戶的跨業務條線多次開發和綜合滲透，持續提升客戶綜合經營的價值貢獻，真正建立立體多元化的綜合經營管理體系。
3.優化流程，提升運營效率，降低運營成本。
太平養老在未來幾年中，應根據統一戰略目標、不同專業特色協調高效運作的思想進行體系化建設，大幅度提升運營服務和基礎管理效率。進一步推動渠道專業化管理、機構差異化管理、銷售有效性、固化銷售費用、非核心業務外包或實現信息的集中與共享。
太平養老置身于國家社會經濟持續高速發展和人口結構日趨老齡化的時代，成熟市場養老金管理機構的發展經驗和歷程表明，通過制定合理的戰略并在市場經營過程中根據市場狀況進行微調來實現盈利，為消費者提供更多和高質量的保障型產品與服務，發揮專業養老保險公司在構建社會養老保障體系中的作用，實現企業和社會的共贏。
參考文獻：
[1]李連友。企業年金基金運行論[M].湖南大學出版社，2006.
[2]孫建勇。企業年金管理指引[M].中國財政經濟出版社，2004.
養老服務盈利模式范文2
按理說，房地產或商業地產發展20多年了，大家應該對投資邏輯應該很清楚，但事實恰恰相反，還是有不少人對養老地產的投資預期存在誤區。筆者試圖分析養老地產的投資與盈利邏輯解開養老地產的這種困局。
一、常見的投資測算誤區
比較常見的一個誤區就是人們在進行養老項目投資測算時，土地成本、建安工程、精裝軟裝、運營管理費用等一起計入投資測算，然后進行運營收入的測算，運營收入一般情況下包括月服務費（含房屋租賃費）、餐飲等其他收入、押金的利息或投資收益等，投入產出一合算，內部投資回報率往往很難看（這其實也會是顯而易見的測算結果），遠遠無法與住宅開發投資或寫字樓開發投資回報相比，要計算投資回報周期，更可能是遙遙無期。在可研分析測算時就可能已經把投資商、開發商的信心與熱情打下去一大截，一愁莫展。
用這種投資與盈利思考邏輯，養老地產不必再去考慮投資了。假設換一種思路分析，按酒店測算的方式，在某一年限考慮退出變現，投資回報的測算會好一些，這種測算，回報率的指標好壞很大程度上不取決于運營收入的好壞，而取決于變現價值假設的高低。
二、輕重資產分離的投資模式
養老行業研究者們現在經常提及輕資產運營模式，強調輕資產與重資產分離。這種投資模式其實是很多商業地產在采用的模式，大到企業集團，小到個人投資者，商業地產投資的目的是獲得長期穩定的租金回報與未來轉讓變現的資產保值增值。
商業地產出租給運營商或個體經營戶，賠與賺是看運營商或個體經營戶的經營選擇與能力，可能會賠，賠了租金也得照付，當然也有很多機會賺到錢。這種輕重資產分離的開發、投資、運營模式，讓開發商、投資人、運營者各得其所，自己去算自己的帳，風險也各自承擔，誰也不必有怨言。
養老地產項目有其一定的特殊性，但本質上應該是一種商業地產的投資模式。商業地產開發商一般不會自己建了一條商業街，然后自己去經營所有商鋪，而是會采用銷售或持有出租獲得回報（當然也有自己投資、自己運營的情況）。
養老地產后期的運營還不太成熟，現有養老院的高空置率與低回報現狀加大了人們進入養老運營的顧慮。因此，養老地產不像商業地產一樣后面有大量跟進接棒的機構或個人。這種情況，一定程度上束縛了養老地產投資商、開發商在投資與盈利模式上的思路，很多情況下，不得不自己組建運營管理團隊，因此進行投資測算分析時，也自覺不自覺地將投資與運營放在一起測算了。
三、理想的投資與盈利模式
養老地產理想的投資與盈利邏輯是大家所謂的輕資產與重資產分離。
重資產即買地、建房、裝修，其投資與盈利邏輯是通過將養老公寓出租給運營機構，獲得穩定的租金收益及未來所持有的地產、房產保值增值。這種回報率與住宅開發銷售相比，在三五年的短期內是無法相比的，但假如計算到二三十年，其長期回報率可能遠遠高于住宅開發。
輕資產即租房、運營、照顧好養老客戶，其投資與盈利邏輯是通過將房屋出租給養老客戶，提供全面的服務，同時收取一定押金，在扣除運營成本、管理費用之后獲得穩定的服務收益。養老機構運營服務是否盈利一方面取決于是否對入住的養老客戶提供了好的設施與服務，保證高入住率、低空置率；另一方面取決于運營服務的深度與廣度。
運營機構對服務費的收取肯定是基于基本的房屋租賃、使用費、運營成本與費用，所以決定運營機構盈利的關鍵因素是要提高入住率，入住率上不去，運營肯定不賺錢。入住率90%以上或還有排隊等待入住的情況，一般都會有盈利。
服務的深度是指運營機構提供的服務內容是僅僅限于入住客戶的基本需求，還是有更多的項目可供老人選擇。同樣一個老人，在經濟情況許可的情況下，運營機構滿足老人更多的需求就可能有更多的收入。
服務的廣度是指運營機構的養老服務是否有外延到周邊社區，通過擴大服務范圍、服務人群，獲得更多的收入。構建“養老+”的理念，將養老服務的范圍放大，甚至包括部分養老產業的服務，這對養老運營機構或人們投資養老地產具有重要指導意義。
四、輕重資產分離模式的落地實施
在分析清楚輕資產與重資產之后，還需要考慮如何將這種模式落地。有些專業做養老運營的企業可以采取租賃現有物業的方式進行輕資產運營，可以較快地完成養老項目投資改建與開業運營。部分保險機構可以采取這種方式較快地推進養老業務的拓展。但這種租賃現有物業也有一定不足之處，就是現有建筑在適老化設計方面可能存在硬傷或需要調整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么樣，輕資產仍不失為一種好的選擇。
對于養老地產開發商來說，在進行養老公寓建設時，也可以考慮引入養老運營機構，開發商持有資產出租給運營機構，具體運營由運營機構負責，各自承擔投資與風險。但因為國內養老產業發展還不太成熟，很多情況下，進入養老產業的投資商、開發商不得不自己承擔兩種角色。
養老服務盈利模式范文3
小區名叫北京太陽城，是目前國內投資較大、開發較早的養老地產項目。
到了2013年，一度困頓的養老地產迎來大爆發，甚至被稱為“元年”。2014年，養老地產將發生什么？誰在主導？
良好的開局
養老地產是以養老為宗旨的地產開發，是一種與旅游地產、文化地產等概念相似的主題性地產項目，采用的是“養老+地產”的復合型開發模式，核心在于適老化設計。
“我們在2000年開發養老地產項目時，國內還是空白。”北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊告訴《瞭望東方周刊》。
該項目的成功不僅使得養老地產這一新興概念進入大眾視野，更揭開了中國養老地產發展的序幕。不過，隨后10年，中國養老地產受制于種種因素，一度陷入困境。
真正的轉折點出現在2013年：眾多大投資項目上馬，投資地域也從北上廣等一線城市擴展到二三線城市。據不完全統計，2013年第三季度，全國各地新增養老項目25個，其中不乏160億?200億元的巨額投資項目。
養老地產能在2013年“重生”，很大程度上歸功于市場需求、國家政策以及房地產業現狀三方面的合力。
據民政部統計數據，我國60歲以上老年人口數量已超過2億，占全國總人口的14.9%，且仍將以每年1000萬的規模遞增，預計2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。
龐大的老年人群意味著巨大的市場需求。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4 萬億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬億元。
2013年，國務院出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱“《意見》”），提出從19個具體方面、45項主要工作任務入手，促進我國養老產業。
“《意見》的出臺不僅為我國養老產業的發展指明了方向，更在政策上提供了明確支持?！?全國房地產經理人聯合會（以下簡稱“全經聯”）養老住區委員會委員、北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星對《瞭望東方周刊》表示，國家政策層面的支持就是一劑強心針，給足了市場信心。
另一個現實是國內房地產市場出現疲軟，尋找新的利益洼地、實現轉型升級成為眾多地產商的當務之急。
行業研究公司深圳世聯行地產顧問公司業務發展部總監李亞南對本刊記者說：“2013年被業內稱為養老地產元年，很多政策開始提出和落實、完善，算是有了一個良好的開局?！?/p>
三足鼎立
簡單梳理即可發現，房地產企業自養老地產開發伊始便雄踞要位。不過，隨著國家在市場準入原則上的放寬，其他資本逐步進入養老地產市場，并漸成氣候。
“房地產開發企業、險資、央企基本上形成了中國養老地產‘三足鼎立’的競爭勢態?！睘醯ば钦f。
“已有近30%的品牌房地產開發企業進入了養老地產。”烏丹星介紹說，萬科、保利、遠洋等20余家國內一線房地產開發商都已涉足養老地產項目。
萬科早在2010年就在北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”。此外，萬科集團還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養老地產項目。目前，萬科至少有 4 個養老地產項目。
2013年年末，保利地產養老戰略，表示將全產業鏈進入養老產業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式。目前，保利地產在北京、上海、廣州、成都等地已有6個養老地產項目在建。
2013年4月，遠洋地產正式成立養老運營管理公司，創建自有養老品牌“椿萱茂”。同時，其與美國哥倫比亞太平洋公司合作的高級養老護理項目“椿萱茂·凱健”也于2013年開業。
公開信息顯示，目前國內房企預定的養老地產項目已超過百個。假設以每個項目平均投資 3億?5 億元計算，總投資額就可達數百億元。
大舉進入的還有保險業。2010 年 9 月，保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。到2012 年底，保險系企業在養老地產領域的投資已超過 500 億元，其中包括中國人壽、泰康人壽、中國平安等。
2011年 11 月，中國人壽首個養老基地國壽生態健康城在河北廊坊開工，總投資 100 億元。目前，中國人壽在全國范圍內共有6個養老基地。
2012 年 6 月，泰康人壽第一家養老社區在北京昌平開工。2012 年 9 月，中國平安進軍養老產業的首個項目“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”啟動，總投資 170 億元。與此同時，泰康也在上海、廣州拿地啟動多個養老項目。
此外，合眾人壽、太平保險集團等公司也都開始嘗試養老地產項目。
“還有一類是致力于醫療和養老領域投資的投資機構，比如國開行等。”李亞南說，投資機構與險資性質一樣，同屬金融機構范疇，且投資更有目的性，也更加謹慎。
第三支進入養老地產的“部隊”就是央企，如中石化、中國水電、魯能集團等。
“雖然央企在養老地產上起步晚于房企和險資，但它們來勢兇猛、大筆出手，未來趕超之勢不可小視?！睘醯ば欠治稣f，央企在未來的養老地產市場將會扮演重要角色。
李亞南認為，除了以上三大主力，養老地產市場還存在另一類參與者—與醫療相關的跨界企業。這類企業多是做養生、健康管理等高級服務的專業公司。在養老地產崛起時，憑借自身在醫療方面的特色優勢參與其中。不過，這類公司目前還未形成規模。
“每一類市場參與者都有優勢和劣勢，無法說哪一類更適合養老地產?！崩顏喣险f，目前多數參與者都在充分利用自身的優勢，而忽視了劣勢。
房產企業的優勢在于取地和項目開發，長于市場營銷；劣勢在于跟政府談判時比較被動。同時，這類企業缺乏資金，也不精于后期的項目運營。
和房產企業正相反，險資和央企在養老地產市場最大的優勢在于穩定的資金池。而資金是養老地產開發的關鍵。
此外，固定的客戶渠道、成熟的營銷團隊也是險資和央企的優勢所在。不過，這兩類市場參與者在劣勢上較為突出。一是在取地和開發上沒有經驗；二是對市場不敏感，無法準確定位市場。
“4+5”模式
隨著市場的升溫，業內對于養老地產開發模式和運營模式的討論也日趨增多。
不過，對于剛起步的中國養老地產市場而言，固定的開發模式尚未成型，更多的嘗試和探索仍在繼續?？傮w來說，國內養老地產的開發模式主要有四種。
第一種是專門開發的綜合性養老社區。這類養老社區通常建在市郊、環境較好，產品類型包含養老住宅、養老公寓、養老護理機構等，可以為各類身體狀況的老人提供持續性生活照護。社區中為老人配有完善的公共服務設施，如老年活動中心、老年醫院、老年大學等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。
第二種是在新建普通居住區中配套開發養老住宅及相應服務設施。如在社區中配建老年人居住組團、老年公寓、老少戶套型等。這種開發模式使老人能夠居住于“混齡”社區，保持與外界的聯系。同時，老人還可與自己的子女相鄰居住、互相照顧。這類開發模式也被稱為多代親情開發模式。萬科在杭州建設的良渚文化村就是其中的代表。
第三種是結合旅游、養生資源開發的度假型養老社區。這類社區通?？筛鶕陨淼馁Y源特色搭配相應的養生、康復服務，例如農業采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當中的某個季節或時段來此居住，是一種具有時令特征的居住形式。目前，這類養老地產項目多集中在海南、云南等具有風景特色資源的地區。
第四種是會員制醫養綜合體。這種模式主要是針對高齡老人、有疾病或者慢性病康復的老人而設計。醫是指中醫、康復醫院、老年病醫院，養是指專門的護理院。在這類社區中，醫和養配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山莊。
此外，目前引起業內關注的還有一種尚無成功實踐的開發模式—醫療投資小鎮。這種開發模式多以當地豐富的醫療設施資源為指引，為前來看病就醫的老人提供暫時性居住服務。這類小區多以租賃為主，主要面向特定的醫療資源需求人群。
在后期的項目運營中，國內養老地產市場也大致存在5種盈利模式。
一是投資商和運營商向開發商定制養老地產項目（養老機構或養老社區），開發商按照要求開發，風險減小，盈利有保障；二是養老地產開發商開發之后賣給有意向的投資商或運營商，獲得一次性收益；三是開發商持有部分物業，以出租方式獲得長期穩定的租金回報，做養老地產的房東；四是開發商在持有部分物業的同時，請運營管理團隊托管，獲取運營管理的部分收益；五是投資商或開發商與運營商形成戰略合作，共同開發養老項目，形成一個利益集團并在項目中發揮自己優勢，獲得收益。
“目前在國內這幾種盈利模式都存在，但都不成熟，都處在摸索階段?！睘醯ば钦f，在發達國家成熟的運營模式中，投資商、開發商、運營商三者在投資、開發和運營方面可以做到相互滲透、相互介入甚至是三者之間不斷轉型。
融資困境與人才缺失
縱觀發達國家的經驗，養老地產的發展大致經歷三個階段：初期的碎片化發展、中期的產業鏈形成和后期的品牌誕生。
產業發展初期是在政府大力引導、鼓勵和支持下，企業開始進入養老地產市場，開發類型、運營模式都存在諸多缺陷。產業發展中期是產業鏈的形成和不斷成熟，軟硬件配置更加合理，運營模式、盈利模式更加清晰。產業發展后期進入品牌階段，資本大舉進入，并購擴張成主線，通過強強聯合，使品牌強化。
目前，中國養老地產正處于初期碎片化發展階段，沒有成熟的運營體系和盈利模式，缺乏足夠的優質產品和運營服務支撐。
“養老地產與上下游的對接尚未完成。地產商還在依賴賣房子；險資雖不賣房，但真正進入良性運營的項目還沒有；大型央企的養老項目還處于初期開發階段。”烏丹星說。
中國養老地產的問題主要集中在兩個環節，前期的投資開發和后期的運營維護。前者最大的問題在于融資，而后者最大的問題在于專業人才的缺乏。
作為產業開發的第一鏈條，資金決定著項目開發的成敗，也成為養老地產發展需跨過的第一道坎?！梆B老地產的投資周期長、成本回收慢，資金要求大，如果沒有長期低成本資金支持就很難持續發展下去。目前養老地產融資渠道并未打開?！睘醯ば钦f。
養老地產本身的市場特性，加上國內的養老地產尚處于起步階段無成熟的開發和運營模式，使得眾多有能力的投資商在這一領域極為謹慎。銀行之外的境內外大型資本基本處于觀望狀態。融資困境使得眾多養老地產項目僅僅停留在口頭上。
項目的后期運營比前期開發更具挑戰性，專業人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端運營人才、高級職業經理人的缺乏，另一方面是專業護工的缺乏。
以養老院為例，目前國內眾多養老院的負責人是醫院的退休院長。這些人雖然有多年的醫院管理經驗，但并不能勝任專業養老機構的管理崗位。問題在于兩者存在定位之差，前者面向大眾群體，后者面向特定老年人群。
專業護工缺乏更為嚴重。目前中國從事養老服務的人員多是從傳統行業跨界而來，真正接受專業教育的護工少之又少。加之，很多養老機構在人員的選擇和任用上標準不一，使得養老服務人員的質量參差不齊。
“隨著養老地產項目的不斷開業，未來幾年人員總量需求將達到 1000 多萬，但目前市場上只有 30 萬左右在一線從事養老服務?！睘醯ば钦f。
除此之外，養老地產市場還存在著諸多問題。如：項目定位不清晰，一味走高端路線，忽視老年人真正需求；市場機制不成熟，營利性、非營利性、公辦、民辦養老項目之間的市場關系和運行機制尚未理清；社會大眾養老觀念尚未轉變等。
體系建設、轉變觀念是關鍵
“養老地產正處于起步階段，這些都是行業性的問題，而非某個開發企業的問題。”行業顧問公司潤土咨詢董事長于貴紅告訴《瞭望東方周刊》。
在她看來，國家政策在解決養老地產問題上起著至關重要的作用?！皣铱梢栽谟玫胤矫娼o予開發商一定的政策支持，也可通過稅收減免或者資金補貼的形式直接扶持運營商。”不過，她也提醒，政府應該對已批準的項目跟蹤審查，以防個別企業打著養老的旗號進行地產開發。
“融資困境是當前養老地產面臨的緊迫問題，而解決這一難題的關鍵在于眾多市場參與主體能否通力合作?！崩顏喣辖o出的建議是，“保險公司出錢，由開發商代建、代集，再整合專業的市場機構和運營機構，形成一個產業鏈條，這是一種比較靠譜的模式?！?/p>
不過，在烏丹星看來，養老地產市場最急需解決的是標準體系建設?！爸袊酿B老地產市場龐大，如果沒有一個市場標準，就會變得雜亂無章。”
標準體系的建設要完全涵蓋養老地產開發的各個環節，從養老項目選址、規劃設計，建筑施工到后期運營，以保證養老項目能夠最大程度契合老年人需求。同時，居家養老設施改造、城市老年公寓、護理之家等應該以何種標準建設和運營管理才能滿足老人需要也應納入標準體系之中。
“沒有這些內容做支撐，養老地產就是一個空殼?！睘醯ば钦f，“眾多開發者仍然用傳統地產思維和地產模式做養老，注定失敗?！?/p>
不可預測的未來
2014年2月18日，全經聯在京《2013中國房地產創新發展報告》（以下簡稱“《報告》”）。
在對2014年養老地產市場的發展展望中，《報告》這樣表述：2014年將是國家養老政策落地的關鍵年，屆時國家還將陸續出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地必將為整個產業的發展創造良好的生存環境，整個行業將會呈現爆發式增長。
《報告》預測，養老地產將與其他產業形成集群，推動區域綜合發展。
一時，“養老地產將迎來黃金春天”的論調似乎成為共識，本刊采訪的多位業內專家和多家行業研究公司均持相同看法。
根據全國老齡辦的調查，目前中國老年人總的服務需求滿足率僅為15.9% ，還有84.1%的老年人服務需求沒有被滿足，這意味著巨大的市場需求。
中商情報網產業研究院研究員鄧思思向《瞭望東方周刊》表示：“在總量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住養老社區，就有可能在未來幾年產生至少4500個養老地產項目需求。”
不過，與業內熱炒養老地產市場形成強烈對比的是，國家相關部門始終保持低調、審慎的態度，并有意為之“降溫”。
2012年7月26日，保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，其中，“防止以養老項目名義建設和銷售商品房”、“防范以自用項目名義投資不動產”這兩條對養老地產市場產生較大影響。
2013年7月9日，民政部關于貫徹落實《養老機構設立許可辦法》和《養老機構管理辦法》的通知，要求各地要仔細甄別養老地產與養老機構，既要保護房地產業參與社會養老服務的積極性，又要防止簡單地把養老地產當成養老機構的現象發生。
2014年2月19日，民政部副部長竇玉沛公開表示，養老地產不會納入養老產業進行管理，也不會享受養老產業具有的相關稅收政策優惠。
養老服務盈利模式范文4
關鍵詞：商業銀行；盈利模式；利差主導型
中圖分類號：F832.2 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2014）10-0063-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2014.10.14
一、我國商業銀行盈利模式的現狀
隨著我國經濟的持續快速發展，我國銀行業取得了舉世矚目的跨越式發展，與世界發達經濟體同業之間的差距在不斷縮小。但不可否認，與世界一流銀行相比，我國商業銀行的盈利模式仍然較為單一，尤其是在盈利結構、盈利能力以及多元化盈利模式等方面仍存在明顯的差距。
（一）我國商業銀行發展現狀及特點
商業銀行作為我國金融體系的重要部分，近年來，通過不斷改革創新和開拓進取，取得了較快的發展。但與正在發生顯著變化的經營環境相比，商業銀行的盈利模式仍然是單一的利差型，主要依賴于存貸款業務發展，中間業務結構簡單、品種較少。同時，受到市場準入、分業經營與存貸款政策等多種因素的影響，最終導致我國商業銀行盈利模式仍是利差主導型[1]。隨著我國金融市場的不斷發展，商業銀行也隨著時間的推移產生了自己的特征，總結起來主要有以下幾方面。
1.公司治理結構方面。我國商業銀行與國際先進商業銀行存在較大的差距，且受體制等限制和制約較多，導致整體經營效率相對低下，難以形成有效的激勵約束機制。自2003年以來，國有商業銀行開始了股份制改革，促使商業銀行向著現代公司治理結構不斷邁進。但要真正實現產權清晰、權責明確、經營高效等商業銀行的經營目標還“任重道遠”。
2.混業經營方面。大多數國外商業銀行采取了混業經營的模式，銀行、證券、保險等領域的資源和市場可以共享，協調發展。雖然我國商業銀行己經有了“新突破”，例如銀行也可出資組建基金管理公司等，但是對商業銀行風險防范的考慮，實行了嚴格的分業經營制度。
3.金融產品創新方面。雖然部分商業銀行有所建樹，出現了向著技術含量更高，產品特性更強，需求層次更多的發展趨勢。但與國外同業相比，我國商業銀行的金融產品在很大程度上表現為對同業產品的復制性和對存貸業務的依賴性，缺少自主創新成分。
4.盈利模式方面。雖然我國商業銀行的各項業務發展迅速，但利差收入仍是收入的首要來源，利差收入中又以批發銀行業務收入為主，非利息收入占比偏低。因此，利差盈利模式在我國商業銀行的經營中占據主導地位。
（二）我國商業銀行利差主導型盈利模式
我國商業銀行作為國家經濟活動中最主要的貨幣中介機構，其在經濟活動中扮演著非常重要的角色[2]。中國銀監會2013年度監管統計數據顯示，截至2013年末，我國銀行業金融機構資產總額為151.35萬億元，比上年增長13.3%。其中，大型商業銀行占比43.3%，遠大于其他類型銀行。截至2013年末，我國商業銀行平均資產利潤率為1.3%，與上年同期下降0.01個百分點；平均資本利潤率為19.2%，比上年同期下降0.7個百分點；累計實現凈利潤1.42萬億元，比上年同期增長14.5%。以五大國有銀行為例，2013年實現凈利潤8627.23億元，相當于平均每天賺23.6億元。
數據顯示，我國商業銀行利潤增長主要依靠三個方面：第一，信貸利差基本穩定，可以源源不斷的獲得較為穩定的利差收入；第二，貨幣供應和信貸投放大量增加，生息資產規模明顯增長；第三，重視信貸風險防范，主要表現在撥備覆蓋率下降、貸款損失準備減少和不良資產水平較低。為了開辟新的利潤增長點，我國商業銀行在中間業務、零售業務和私人銀行業務等非利差主導型盈利模式上取得了一定發展，但效果還不夠理想，2013年末，非利息收入占比僅為21.15%，占比仍然偏低。
二、我國商業銀行盈利模式轉型面臨的挑戰
近年來，得益于中國改革發展、經濟增長以及銀行自身的努力，我國商業銀行經歷了持續多年的快速發展，遠高于經濟增速，但高速增長的盈利模式面臨著諸多方面的挑戰。
（一）利率市場化加速對現有盈利模式形成沖擊
在2013年中國財富500強所創造的利潤中，銀行業利潤總額占比達到50.2%，而美國這一比例僅為23.7%。2008年至2013年的五年間，我國銀行業金融機構資產總額從63.15萬億元上升至151.35萬億元，增長了2.4倍；稅后利潤更是從0.58萬億元增加到1.74萬億元，上升了3倍。隨著利率市場化的不斷加速，這種利差主導型的盈利模式難以為繼。2013年7月，中國人民銀行決定，全面放開金融機構貸款利率管制，進一步動搖了銀行的定價地位。根據美國利率市場化進程中存貸款利差的變化情況，估算出我國銀行業利潤將會少25%左右。
（二）經濟增速放緩對經營效益形成壓力
2014年上半年，我國GDP增長僅為7.4%。雖然二季度在“微刺激”的帶動下，內需各部分有所企穩。但是7月投資和消費均有不同程度的放緩，規模以上工業增加值環比增速為0.68%，是3月以來最低的環比增速，而房地產市場仍舊低迷，這些同時表明下半年經濟再現下行壓力。從中長期來看，中國經濟已經進入“中速”發展時代；從短期來看，中國經濟下行風險猶在。這將不斷減少了銀行利潤增長的機會，同時對銀行資產質量帶來較大壓力。
（三）金融脫媒趨勢不斷侵蝕銀行傳統業務
隨著我國金融體制改革與發展，“金融脫媒”越來越突出，銀行業面對著前所未有的競爭環境。在金融體系中的功能和作用上，雖然各類金融機構不盡相同，但在各方面與商業銀行形成競爭。同時，互聯網金融創新更是不斷蠶食銀行傳統。余額寶、財富通等貨幣基金的橫空出世，侵蝕了銀行的傳統存款業務；阿里貸、人人貸等網絡貸款的層出不窮，侵蝕了銀行的傳統貸款業務。支付結算領域的競爭更為激烈。截至2013年末，取得《支付業務許可證》的第三方機構已達250家，總體交易規模達到17.9萬億元，同比增長43.2%；第三方移動支付市場更是異軍突起，總體交易規模達到1.22萬億元，比上年增長707%。
（四）準入制度的放松倒逼銀行增強自身競爭力
隨著銀行業準入制度的不斷放松，加劇了我國銀行間競爭的激烈程度。自2006年開始，我國銀行業全面對外資銀行開放，逐漸加大了國內銀行業市場的競爭。但是為了履行當初的入世承諾，對外資銀行及機構投資者的管制和限制逐步放松和減少，特別是近期新的QDII2和RQFII試點的推行。同時，2012年4月，前國務院總理明確提出“中央己統一思想要打破銀行壟斷，民營資本進入金融領域就是要打破壟斷”，支持和鼓勵民營資本進入金融領域。2014年7月，中國銀監會正式批準深圳前海微眾銀行、溫州民商銀行和天津金城銀行等三家民營銀行的籌建申請。民營銀行的開閘，大大加劇了我國商業銀行競爭的激烈程度。
三、我國商業銀行盈利模式轉型面臨的機會
我國商業銀行面臨挑戰的同時也存在著諸多機遇。面對新的變化和趨勢，商業銀行需要通過轉型來不斷確立新的盈利機會。
（一）公司業務的機會分析
1.對于大型企業而言。大型企業的規模和地位決定了仍是銀行最大的客戶群體，具有全面的金融需求。預計2015年，我國銀行從大型企業客戶中收益超過1萬億元。商業銀行對大型企業金融服務應向資本市場和投資銀行服務轉型，其重點是建立綜合營銷機制，加大作協力度和提高決策效率，加強個性化金融方案的定價能力。
2.對于中型企業而言。銀行對其定價能力較具有相對優勢，而中型企業本身也潛力巨大，是有待挖掘的寶藏，預計2015年，我國商業銀行從中型企業的收益規模將超過9000億元。中型企業業務轉型的關鍵在于風險控制。因此，要針對中型企業的特點，建立健全不同于大型企業的風險政策、方法和工具。
3.對于小微企業而言。小微企業在促進經濟增長、增加就業機會等方面有顯著作用，也是金融支持實體經濟的重點對象。小微企業業務轉型的關鍵在于要向批量處理的零售模式轉變，建立健全適合于小微企業的風險管理政策、方法和工具，避免小微企業升級為中型企業后的客戶流失等。
（二）零售業務的機會分析
1.互聯網金融和移動金融的快速發展，帶來了服務渠道和模式的變革。2013年末，我國網民數量已達6.18億人。互聯網金融和移動金融將是未來銀行的必爭之地，其轉型的關鍵在于要利用互聯網和大數據來提高精準營銷能力，以客戶需求為驅動提高快速迭代創新能力，讓客戶在不同的渠道上享受一致的服務體驗等。
2.私人銀行客戶以其高收入將成為銀行業新的利潤增長點。據2014年波士頓咨詢公司財富報告顯示，2013年中國有百萬富翁家庭237.8萬個，較去年增加了82%。私人銀行業務轉型的根本在于建立健全高效的服務平臺和運行機制，滿足客戶財富管理、隱私保護、投資理財等特殊金融需求等。
3.消費金融在中國經濟轉型中將越來越重要，其中，個人住房信貸仍占主導地位，信用卡分期等消費信貸也發展較快。但在具體的發展過程中，應吸取以往部分產品資產質量不高的教訓，找準細分市場，完善風險控制，熟悉風險與收益的平衡。
（三）金融市場等業務
1.資產管理業務已經成為一個龐大的市場。2013年末，全國理財資金賬面余額達到10.24萬億元，理財產品來源廣泛；保險業資產總額、托管證券市值及信托資產規模分別為8.29萬億元、15.36萬億元、10.91萬億元，資產管理需求旺盛。因此，構建資產管理平臺，有效銜接供給和需求，提高資產配置能力，尤其是發揮銀行的專業優勢，提高在資產托管和養老金等領域的資產管理能力。
2.金融機構業務包括為海外銀行和小型銀行提供拆借、清算、支付、現金管理等服務，預計到2015年，金融機構客戶將帶來超過800億元的收入，貢獻45%的金融市場和投資銀行收入。應將金融機構客戶服務放在更加重要的位置，梳理和整合相應的管理流程和資源，研發和優化相關的服務和產品，適應高效運作和頻繁交易等要求。
3.人民幣國際化將為國內銀行帶來巨大商機。在支付結算市場，預計2015年人民幣貿易及投資相關的結算量將達到9萬億元；在人民幣清算服務上，未來海外人民幣必然將在境內進行最終結算；在人民幣交易上，資本項目的放開必將誕生人民幣在案市場。對于人民幣國際化帶來的盈利機會，我國商業銀行應加強研究分析，創新服務和產品，提前謀劃布局，把握市場先機。
四、我國商業銀行盈利模式轉型的建議
基于對我國商業銀行面臨的挑戰和機會的分析，結合我國商業銀行發展現狀和特點，本文認為推動盈利模式轉型的措施有以下七個方面。
（一）加快公司業務盈利模式的轉型
1.針對大型企業客戶。重點發展資本市場和投資銀行業務，牢牢把握債券發行、股票承銷和并購重組、資產證券化等新機會；提供綜合金融服務，提高綜合定價能力，促進交叉銷售；以大型企業為核心，同時拓展上下游客戶，帶動中小企業和個人客戶的發展。
2.針對中型企業客戶。將其作為獨立的客戶群進行經營管理，充分發揮銀行對中型企業的定價優勢，不斷提高中型企業客戶的貢獻度；創新中型企業信貸和風險政策，完善風險工具和手段，抓住中型企業關鍵風險點；幫助中型企業轉型，立足傳統商業銀行業務及部分投行業務，為中型企業提供全面的金融解決方案。
3.針對小微企業客戶。優化完善小微企業經營模式，堅持向零售化和批量營銷轉型，切實提高小微企業經營能力；充分借助政府、協會、產業群等優勢，引入風險池等緩釋手段，不斷提高小微企業風控能力；圍繞小微企業發展周期，在發展初期協助引入風險基金、創業基金，在成熟期拓展其上市融資的機會，促進小微企業健康成長。
（二）加快零售業務盈利模式的轉型
1.大力發展互聯網金融和移動金融。將銀行服務與互聯網緊密結合起來，充分發揮銀行的資金、信息和信用媒介的傳統優勢；把銀行服務與智能手機的應用緊密結合起來，實現任何時間、任何地點的在線金融服務。
2.大力發展私人銀行業務。在服務理念上，從產品銷售向財富規劃轉型，實現“融資”與“融智”并重，提高差異化服務能力；致力于私人銀行客戶的隱私保護和資產增值，建立面向客戶的投行、信托等綜合服務平臺，拓展增值服務領域；同時嫁接零售、對公和資產管理等渠道和業務，促進交叉銷售。
3.把握消費金融發展機會。適應經濟結構轉型、收入分配改革和擴大內需等變化，充分把握消費金融需求，科學分析個人貸款及信用卡分期等產品的風險及機會，嚴格防范欺詐和違規支用風險。
（三）不斷提高風險管理水平
1.樹立正確的風險收益平衡的觀念。站在風險和收益相匹配的角度，處理好收益的當期性和風險的滯后性之間的矛盾。以我國整體風險水平為標準，各銀行統一的風險偏好，清晰、一貫地加以傳導，并維持和諧穩定局面。
2.研究制定面向不同客戶和產品的風險策略。在統一風險偏好的前提下，針對不同客戶和產品，明確相應的風險政策，制定相應的授信、審批標準。
3.研究制定科學的資產負債結構策略，優化和完善信貸管理體制機制，強化流動性缺口管理，提高全行整體流動性管理水平。
（四）加快提高資產管理能力
1.加快風險計量工具的開發和應用，提高決策的效率和效果。針對不同類型客戶和客戶的不同生命周期建立相應的風險計量模型，并嵌入業務流程，形成體系化的運行模式。結合互聯網技術和大數據技術，建立相應的風險計量模型，適應新的市場發展需要。
2.積極打造資產管理平臺，提高資產管理能力，滿足公司、養老金、個人及私人銀行等各類客戶的理財需求。發揮集中運營的優勢，充分調動保險、信托、基金等子公司的作用，并依托第三方，建立統一的資產配置及管理平臺，拓展業務范圍，豐富資產供給。
3.研究成立資產管理公司或資產管理業務部門，整合本行及子公司的資產管理業務及能力，不斷優化與資產管理相關的風險體系，提高運作效率和風險控制能力，適應監管要求的變化。
（五）加強提高產品創新能力
1.制定產品創新規劃，明確產品創新戰略。建立清晰的產品創新策略，堅持“自主創新、引領為主”，強化產品組合創新，充分體現差異化的要求，不斷提升產品品牌價值。
2.確定產品創新的重點。牢牢把握國家經濟轉型主脈，充分發揮整合與聯動的優勢，全力搶占互聯網金融、移動金融、鏈式金融等創新領域。尤其是要加大小微企業、財富管理、投資銀行等戰略新興業務的創新力度，不斷提升綜合金融服務水平。
3.建立有利于產品創新的體制機制。切實發揮相關職能機構的組織、推動和協調作用，充分調動各級行的積極性，逐步形成產品研發和需求驅動相結合的創新責任體系。對于重大產品研發，組建銀行跨部門的任務型團隊，加強協作，提高效率。加大產品創新激勵力度，加強產品創新隊伍建設，培育以鼓勵創新為核心要素的產品創新文化。■
參考文獻：
養老服務盈利模式范文5
【創新點】借力整合養老服務、養老會員和房屋。
【盈利模式】親和源收入主要來自兩塊，一塊是每年的會費和各種服務費用，另一塊則是房屋的循環銷售，這是最核心的。
【商業模式】
在老齡化現象日趨嚴重的現階段社會，養老已經成為整個社會不可避免的重要課題。如何在有限的時間和精力中開辟出專屬于父母的“盡孝空間”，成為很多年輕人頭疼的問題。作為專業養老社區經營機構，親和源的思路是，搭建好平臺，循環運營，達到持續增值的目的。
親和源養老產業項目是一個社區的概念，在養老產業的鏈條上首先選擇的是養老地產和養老服務。
養老服務方面，傳統養老機構采用的是將服務項目納入自我運營的范圍中，而親和源是整合目前市場上專業化程度較高、符合一定服務理念和標準的資源，組成服務平臺。親和源只是供應商的協調者。項目的運營，完全是市場化的。把很多專業服務企業“拉下水”，建立起一個相對龐大完善的服務體系。如，專業經營老人社區的美國艾瑪客公司、提供餐飲服務的法國索迪斯公司、管理健身康體會所的香港美格菲，以及曙光醫院、上海老年大學等都參與了親和源搭建的服務平臺。
養老地產方面，入住老人一次會費，通過合同擁有房子的使用權（沒有買賣權），這些老人可以通過合同實現房屋使用權的轉讓、繼承。但入住后每年還要繳納3萬元至7萬元的年費，并支付公用事業費和享受各項服務的費用。他們面向市場發行兩種會員卡。銀杏A卡，即一次性繳付卡費50萬元永久使用并可繼承、轉讓，然后每年支付1.5萬―5萬元年費（根據房型大小）；銀杏B卡，即一次性繳付卡費35萬―65萬元（根據房型大小）供個人終身使用，然后每年支付2萬元年費，如果未住滿15年，可以折算到月按比例退回部分入會費用。
親和源是養老服務產品而不是房地產項目，房子只是一種載體，核心內容是其專業化的服務平臺與服務體系。所以會員制實現的是一種養老的權益。從親和源的初衷來說，創造會員制的模式，更重要的是實現親和源的理想――打造全國養老的俱樂部。成為親和源會員的老年人可以冬天在海南，夏天在大連，“候鳥式養老”、“異地養老”不再是夢想。
養老服務盈利模式范文6
2012年年末的一個早上，在上海浦東親和源老年公寓內，二三十位老年人在專業老師的輔導下，認真地排練著大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。
這位曾經的中學語文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購買了中國首個老年人會員制養老社區——親和源的養老卡，帶著母親住進了社區。
“這里每周都有人來打掃房間，看病也有專人陪同?！鄙埴棇Α吨袊洕芸酚浾哒f，“我們每周都可以坐班車去超市購物，也可以找人代購?！?/p>
我國目前主要有三種養老模式，一是居家養老；二是干休所養老；三就是住進政府開辦的，以保障性養老為目的的養老院。而像邵鷹這種中產階層老年人在選擇養老機構時，既沒有“級別”與“關系”進入傳統干休所，又進不了養老院。面對這一階層的養老問題，社會能做些什么？
超2萬億市場引眾地產商淘金
全國老齡委辦公室于2012年9月公布的數據顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達1.85億人，占總人口的13.7%。預計到2025年，老年人口總數將超過3億。
據統計，目前我國有90%的老年人選擇居家養老，約7%的老年人在社區享受日間照料和托老服務，只有不到3%的老年人可入住養老機構。養老服務對于總量逼近2億的中國老人來說，是一個非常大的市場。
深圳世聯地產顧問有限公司戰略經理楊文斌對《中國經濟周刊》記者預估，2025—2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算，整個市場產值有2萬多億。
除親和源股份有限公司（下稱親和源）外，各大地產商近期也紛紛打出養老地產的旗號。
“未來幾年，我們將把重心放到養老地產上面。”綠城集團副總經理馮雨峰告訴《中國經濟周刊》，綠城集團已經攜手浙江雅達置業有限公司，在桐鄉烏鎮打造一塊占地600畝的養老公寓。
不少中小型地產企業也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開報道發現，利嘉實業、聯想控股、路勁地產、香江國際等20余家房產企業都在試水養老地產，打出養老地產概念的樓盤更是數不勝數。
“對于中小開發商來說，這是一次機會。”楊文斌表示，“在這個市場他們有做大做強的可能?！?/p>
市場化養老的南“招”北“式”
目前，親和源和北京太陽城集團（下稱太陽城）被公認為中產階層市場化養老的兩大先行者。
“親和源開辟出一個新的養老模式——會員制?！庇H和源董事長奚志勇對《中國經濟周刊》介紹說，“符合國家法定退休年齡的老人在購買了親和源的會員卡后即可入住。會員卡分A、B兩種類型，A卡為終身卡，可繼承或轉讓；B卡以15年為期，入住時間少于15年可退還相應款項，超過15年則免費?！?/p>
“親和源的入住率為70%，已實現收支平衡?！鞭芍居赂嬖V記者，“我們正考慮與央企和保險公司合作，希望能逐漸淡化地產概念，未來以輸出服務為主?！?/p>
相比之下，太陽城主要依托養老地產及配套設施來打造養老品牌。
據太陽城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽城將70%的用地拿來建設老年住宅，另外的土地都用于建設配套設施。
發展養老地產需跨三道門檻
在業內專家看來，開發商們所面對的并不是一個可以放心“收割”的市場。
地產專家韓世同在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，目前“大部分開發商都沒找到好的盈利模式”。地產大佬，萬科集團新聞與傳播中心工作人員對《中國經濟周刊》坦言，對于養老住宅的運營模式，公司仍在探索階段。
記者在采訪中發現，想要真正開發養老地產，企業還需要跨過三道門檻。
首先是“土地關”。這也是制約企業進入養老地產領域的最大問題。
記者在浙江省桐鄉市國土資源局的使用權掛牌出讓公告中看到，綠城養老公寓所在地塊的用途被定義為“中低價位、中小套型普通商品住房用地”。
馮雨峰說：“土地交易實行的是市場化競爭，我們在拿地時不會因為最終用途而得到便宜?！?/p>
親和源在土地問題上也面臨著“尷尬”。據奚志勇介紹，親和源的項目用地是2005年上海市康橋鎮政府以工業用地性質出讓的。
在地產專家看來，由于各地政府在養老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質可能會讓一些以養老名義低價圈地的開發商鉆了空子。
除土地政策之外，養老地產還需要破解“收費關”。
養老地產既沾“養老”又靠“地產”，在盈利上始終面臨著公益與利益的糾纏。韓世同表示，“虧本的生意沒人做。國家要想真正做好養老地產，必須要保證開發商的合理利潤?！?/p>
養老地產面對的是需要提供養老服務的老年人，它的本業“服務關”始終是需要闖過的。
正如奚志勇所說的那樣，“養老離不開地產，但是養老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務才是最根本的！”
對此，親和源亮出兩個“利器”：秘書團隊和系統化管理軟件。
