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不動產資產證券化范文1
一、我國臺灣地區房地產金融證券化立法之源起
金融證券化的發展可追溯至20世紀60年代的美國。廣義而言,證券化包括金融資產證券化(SecuritizationofFi-nancialAssets)和不動產證券化(SecuritizationofRealEs-tate):前者的標的是各類金錢債權,即金融資產;后者則是資本市場與房地產市場融合發展的產物,其標的是土地所有權和相關權利,即不動產物權。目前,不動產證券化最為成功的首推美國的房地產投資信托制度(REITs),這一先進的融資工具先后為歐亞多個國家和地區所繼受。以亞洲為例,在僅約7年內就積聚了80個以上的房地產信托投資基金,總值超過770億美元[2]。我國臺灣地區亦不例外。20世紀90年代后期,臺灣房市持續低迷,政、商、學三界形成共識,應引進不動產證券化制度以解決不動產流動性不足的問題,促進金融商品多元化,以復蘇房地產市場。為此,我國臺灣地區于2002年7月先行頒布《金融資產證券化條例》。未幾,“行政院”完成“不動產證券化條例”草案,由“立法院”于2003年7月三讀通過,其后“財政部”又于2003年12月實施《不動產證券化條例細則》。筆者以為,剖析我國臺灣地區不動產證券化的制度構造對于內地開展房地產信托投資基金試點頗具啟發意義。
二、我國臺灣地區不動產證券化法制之組織架構
《不動產證券化條例》(以下簡稱《條例》)設計的不動產證券化類型包括不動產投資信托(REITs)和不動產資產信托(RealEstateAssetsTrusts,REATs)。不動產投資信托是參考美國房地產投資信托制度與臺灣《共同信托基金管理辦法》及《金融資產證券化條例》部分規定;不動產資產信托是借鏡日本模式之“資產流動型”制度[3]。前者先發行證券獲取資金,再用籌集的資金投資不動產項目;后者則先有不動產項目,再以此為支撐發行證券獲取資金。一般國際間所稱之REITs,并不包括后者。我國臺灣地區將此二者涵納于《條例》內的理由在于:其一,REATs有投資信托無法取代的某些優點,故須以資產信托為推動主力,以免資金募集不足而致證券化無法展開的窘境;其二,REATs能迅速創造不動產的附加價值,同時規定兩種模式能給予金融機構及投資者更多樣化的選擇。
(一)不動產投資信托
依《條例》第4條第一項第三款,不動產投資信托系指“向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產證券化投資信托受益證券,以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核準投資標的而成立之信托”。換言之,受托機構通過公募或私募的方式發行受益證券,以所籌集的價款設立不動產投資信托基金,并把基金投資于法律規定的范圍。不動產投資信托基金以封閉型為主,輔以開放型基金。其原因在于不動產投資信托之標的為不動產,若為封閉型的房產基金,則有固定配息,投資門檻較低,一般公眾投資者均可入場投資,但其流動性相對較低,無法提供投資者隨時購回的要求。因此,為保留一定的彈性,《條例》又規定了經主管機關核準,可得募集附買回時間、數量或其他限制的開放型基金①。我國臺灣地區資產證券化市場與大陸金融市場類似,亦處于初創階段,故立法者態度謹慎,對不動產投資信托基金的投資標的、閑置資金運用方式、受托機構價款事項等方面均作了詳細規定,以期在維持不動產信托基金之流動性、效益性的同時,確保基金之安全性。《條例》在制度設計上的一個亮點是估價報告書的制作和公告。受托機構運用不動產投資信托基金進行主管機關規定的一定金額之上的不動產或不動產相關權利交易前,應洽請專業估價師依《不動產估價師法》規定出具估價報告書。精致的制度設計旨在引入中介機構,借助社會中介力量,保障投資者的權利,這也是公開、公平、公正市場交易原則的具體運用和體現。
(二)不動產資產信托
依《條例》第4條第一項第四款,不動產資產信托系指“委托人移轉其不動產或不動產相關權利予受托機構,并由受托機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信托受益證券,以表彰受益人對該信托之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信托”。換言之,先有不動產,再進行證券化,通過將不動產移轉予受托機構并發行受益證券,使受益人(受益證券持有人)間接享受不動產或相關權利的收益。不動產資產信托與臺灣地區金融資產證券化中的特殊目的信托制度最大不同之處在于:金融資產證券化的信托財產是各種金錢債權,而不動產資產信托的信托財產是不動產物權。因此,在立法技術上,《條例》僅就與不動產相關的特殊規則做了規定,其他適用《金融資產證券化條例》相關規定。
(三)不動產資產信托與不動產投資信托之異同
不動產資產信托與不動產投資信托作為我國臺灣地區不動產證券化的兩種組織形態,必然具有一些共同的運作機制,如受托人、受益人、受益分配、業務風險承擔等。因此,《條例》第36條特別允許不動產資產信托援用不動產投資信托的部分規定。不過,兩者的差異亦十分明顯[4]。
1.不動產投資信托的委托人為不特定的投資大眾,即認購不動產投資信托受益證券的投資者。而不動產資產信托的委托人為不動產所有人或不動產相關權利人。
2.不動產資產信托中的信托財產僅以不動產、不動產相關權利為限,較之于不動產投資信托的投資范圍為小。不動產投資信托的投資標的除不動產、不動產相關權利之外,還包括受托機構或特殊目的公司依不動產證券化條例或金融資產證券化條例發行或交付的受益證券或資產基礎證券以及銀行存款、政府債券、金融債券、國庫券、銀行可轉讓定期存單以及其他具有較高信用等級的商業票據等金融商品。
3.不動產投資信托的信托財產是金錢,即認購不動產投資信托受益證券的投資者向受托機構繳納的價款。不動產資產信托的信托財產是發起人移轉于受托機構的不動產所有權及相關權利。
4.從受益證券的募集流程來看,不動產投資信托系以先募集資金作為信托財產,再進行資金運用,因此,投資人認購受益證券時資金運用對象可能尚未確定;而不動產資產信托以不動產作為信托財產,就已經確定的不動產及其相關權利進行證券化,然后再發行受益證券,籌集資金。
5.不動產投資信托是仿照美國共同基金(MutualFund)的運作機制設計的,具有融資功能。不動產資產信托則是通過受托機構專業化的經營對不動產為有效開發利用與營運。
三、我國臺灣地區解決不動產證券化中若干問題之路徑選擇
(一)不動產證券化之組織形態
是否僅以信托制為選擇?我國臺灣地區雖繼受美、日制度,卻又與兩者之制度設計不同:我國臺灣地區不動產證券化的組織形態采信托制,日本不動產證券化則兼采信托和公司制雙軌并行,美國的房地產投資信托在實務中亦不限于信托制,而是包括信托、公司、合伙三種形態。此外,我國臺灣地區金融資產證券化法制雖對其不動產證券化實踐具有較大影響,但前者同時涵納公司制和信托制兩種組織形態,故也不同于不動產證券化之單一的信托架構。對此之合理解釋在于,我國臺灣地區不動產證券化市場處于初創和發育時期,導入公司制必然牽涉過多之立法調整,而且可能引致證券化與公司制度之協調問題。我國臺灣地區《不動產證券化條例草案》在立法理由中就指明其僅采信托制的目的在于“避免本條例草案內容過于復雜,以及影響公司法制之契合”[5]。不過,須注意的是,鑒于公司制在不動產證券化中的組織架構優勢,晚近的發展趨勢是以公司制度推動證券化。韓國、日本在推行不動產證券化時,亦先引進信托制,然后再導入公司制。證券化所要求之特殊目的公司(SpecialPurposeCompany,SPC)牽涉公司法制之協調配合,故無法一蹴而就,只能在進一步發展證券化市場和完善法律制度的基礎上方可引入公司制以推行證券化。
(二)受托機構之資質
《條例》通過后,學界之歧見最為集中的莫過于受托機構的資質問題?！稐l例》規定受托機構以《信托業法》所稱之信托業為限,設立滿三年以上,并經主管機關認可的信用評等機構評等達一定等級以上,此同《金融資產證券化條例》對受托機構之資質要求。依不動產證券化原理,受托機構應為專業性機構,體現在兩方面:一是獨立經營,尋求投資對象,開發、管理、營運不動產,以產生效益;二是客觀評估不動產的價值,披露不動產的有關信息。換言之,受托機構應是經營、管理不動產的行家里手,是不動產專業機構。然而,《信托業法》規定的信托機構是專門的信托機構和銀行的信托業務部門,其性質是專業的金融機構。毋庸置疑,信托機構(部門)具有較強的運營金融資產的業務能力,但其是否具有經營不動產的理論知識和實務經驗卻值得懷疑。如果受托機構委托專業的不動產公司營運不動產,則須支付數目不菲的費用,而且會產生成本問題。如此一來,無形中減少了投資者的投資收益,這對社會公眾而言是不公平的。無怪乎《不動產證券化條例》通過后,各界對受托機構之相關規定異議甚多;而《金融資產證券化條例》中之類似規定,卻幾乎沒有批評的聲音。在房地產金融證券化市場極為發達的美國,受托機構并不僅限于金融機構,一般的專業性房地產公司反而成為受托機構的典型形態。事實上,受托機構采何種形式取決于房地產市場的發達程度,在發達的房地產市場可采取專業的房地產公司,而在市場的初創階段,則應采取金融機構為受托機構。
(三)受益人會議與信托監察人制度
在不動產證券化市場中,如何充分保護投資者的權利,一直備受政、商、學三界之關注?！稐l例》創設了受益人會議和信托監察人制度以保護投資者的利益。受益人有權參加受益人會議并行使表決權,但受托機構以自有財產持有受益權時,無表決權。受益權的行使方式有兩種:一是直接行使,但僅以受托機構基于特殊目的信托契約所負債務之清償和其他僅為受益人自身利益事項為限;二是間接行使,通過受益人會議或信托監察人行使。換言之,僅涉及自益權的由受益人個別直接行使,涉及共益權的須由受益人會議或信托監察人為之,且以后者為原則。這是由不動產投資信托和不動產資產信托的信托性質決定的,不動產證券化中的信托是商事信托,具有營業性和集團性的特征,受益人作為投資者人數眾多且具有流動性,各個受益人基本持分相同,即基本單位權利相同,只是持分數目不同而已。故其不同于一般的民事信托,因民事信托的受益人可個別行使,共同行使反而為例外。受托機構為保護受益人權利,依不動產投資信托契約或不動產資產信托契約之約定,選任一人或數人為信托監察人。信托監察人不得為受托機構之利害關系人、職員、受雇人或不動產資產信托之委托人?？梢?信托監察人之設計初衷是有益的,但效果是否必然理想,筆者以為卻不盡然。其原因在于,信托監察人設立之目的是保護投資者(受益人)的利益,信托監察人的職責是監督受托機構對受托財產的有效營運。而《條例》規定之信托監察人卻由受托機構選任,這豈非矛盾?其實,由受益人選任信托監察人才是合理的制度設計。四、鏡鑒與建議房地產金融證券化這一復雜的融資過程,涉及多部門法律,除專門的證券化立法外,還涉及公司法、證券法、信托法、稅法等,如何協調各部門間關系,成為制度設計的重要考量因素。我國臺灣地區在制定《不動產證券化條例》時,先行修訂了相關法律,并參酌《金融資產證券化條例》之成功經驗,其穩健的立法進路值得學習。事實上,現行《條例》也只是過渡性的,臺灣地區立法部門仍在積極探索引進公司制可能引致之問題與相關對策。最終,其不動產證券化立法必然會和發達國家的法律接軌,采信托和公司雙軌制。不過,我國臺灣地區在引進不動產證券化的過程中,也有不足之處。例如,據《條例》,投資或運用的標的必須是“已有穩定收入之不動產”或“已有穩定收入之不動產相關權利”。如此,“開發型”REITs因不具備“已有穩定收入”之要件,就不得成為資金運用之標的。筆者以為類似規定無法滿足我國內地的需求,故而建議應附條件開放“開發型”REITs①。在我國內地房產開發商用高財務杠桿進行開發的情況未有根本改善之前,為避免發生開發商利用RE-ITs籌集資金卻將風險轉嫁予投資者的情形,應禁止其投資尚待開發的項目;至于投資已開發而尚未完成的開發項目,則須訂定投資時的完工比例,以利于風險評估。此外,應對投資占REITs總資產的比例有所明定,避免投資風險過高,確保受益者的權益。盡管存在或多或少不足,我國臺灣地區之《不動產證券化條例》及相關規定對我國內地“開展房地產信托投資基金試點”依然極具建設性意義。目前,借力“雙中心”獲批東風,上海欲在REITs內地試點城市中拔得頭籌,爭取今年三季度在浦東推出首個試點。同樣,天津濱海新區、北京、廣州、深圳的REITs試點工作也在快馬加鞭[6]。然而,如前文所述,在國家層面資產的證券化立法上,我國僅有關于金融資產證券化的法規,尚無關于不動產證券化之法律規定。因此,內地可借鑒臺灣地區之經驗做法,從以下幾個方面做出規定:
(一)組織形態:其一,大陸可先借助較為完善的《信托法》構建信托制不動產證券化組織架構,待市場發展成熟并積累足夠運作經驗后再引進公司制以推行證券化。其二,鑒于我國基金市場尚欠成熟,房地產信托投資基金在初期應以“封閉型”為主,當符合特定條件時才可采用“開放型”,其理由在于:(1)雖然信托并不被認為具有權利主體資格,但是在信托的基礎上加上了投資分散、專業管理與高度流通等機制,較單純的信托更適合于REITs的發展;(2)如采取開放型的基金模式將使REITs的規模限于不確定,影響廣大投資者對于REITs風險的評估;(3)采開放型必須維持有一定的現金供受益者回贖所用,相對地可以投資的金額就少,會影響到REITs的績效,也損及不動產投資信托的安定性[7]。其三,房地產信托投資可以借鑒金融信貸資產證券化的經驗做法,僅就房地產金融證券化中的特殊問題作出規定,其他適用金融資產證券化法的相關規定。
不動產資產證券化范文2
何謂資產證券化
有關資產證券化的定義，一般約有三種①：
一是美國證券交易委員會的定義：資產證券化如同“資產擔保證券”的證券，主要是由應收賬款資產池或其他資產池來支撐及保證清償；而這些資產的期限可以是固定周期，也可以是循環周期，在特定的期間內可以產生現金流量與其他權利，或者可由其他資產來保障向債券持有人分配收益。
二是從金融本質的角度來定義，認為它是存款人與借款人通過金融市場得以部分或全部對稱分配的一個過程或工具，開放的市場信用取代了銀行或其他金融機構原來提供的封閉市場信用。
三是認為資產證券化是一種融資制度的安排。發起人缺乏流動性，但通過把能在未來產生可預見的穩定現金流量的資產或集合資產，出售予特殊目的載體（Special Purpose Vehicle， SPV），通過一定的機構安排，分離與重組資產的收益和風險，并增強資產信用，轉變成為由資產產生的現金流量擔保的可自由流通的證券，并銷售予金融市場上的投資人。從類型上看，資產證券化商品可以通過所連結的標的物加以分類，如主要以不動產、金融資產兩大證券化商品為主，其中不動產主要是以自身出售利益或租賃收益為未來現金流的擔?；A，可以分為不動產投資信托及不動產資產信托；金融資產則以債權等無實體資產為主，包括抵押貸款債權、企業貸款債權、信用卡債權、債券債權等。
可以說，作為一種金融產品，以抵押貸款證券化為代表的資產證券化為市場融資效率的提升帶來了積極的意義。
國際經驗思考與借鑒
資產證券化興起于美國的住宅抵押貸款證券化。作為一種金融產品，以抵押貸款證券化為代表的資產證券化對市場融資效率的提升帶來了積極的意義。而這種金融創新也拓展至全球，目前共有表外、表內和準表外三種模式。表外模式也稱美國模式，是原始權益人（如銀行）把資產“真實出售”給SPV，SPV購得資產后重新組建資產池，以資產池支撐發行證券。表內模式也稱歐洲模式，沒有發生抵押貸款資產所有權的轉移，抵押貸款組合和由此發行的證券都體現在原始權益人的資產負債表上。準表外模式也稱澳大利亞模式，是原始權益人成立全資或控股子公司作為SPV，然后把資產“真實出售”給SPV，子公司不但可以購買母公司的資產，也可以購買其他資產，子公司購得資產后組建資產池發行證券。
不同的模式選擇下在投資者保護、風險分擔方面都存在著差異。表外資產證券化模式實現了資產的真實出售以及風險和報酬的完全轉移，發起人的資產負債表不反映基礎資產，提升了資產的流動性，然而風險的轉移會誘發道德風險；同時債券持有人對發起人沒有追索權。表內模式下，這類債券的擔保資產仍留在銀行資產負債表上，一旦出現違約事件，債券投資者既可要求處置擔保資產，也可向發行體求償，這種對債券持有人的雙重保護，也使得其擔保的資產多為優質資產。
2008年的金融危機由美國次貸危機引起，美國“發起-配售”模式的資產表外證券化模式無疑是次貸規模迅速膨脹的重要原因，而評級機構不能有效地起到提示金融風險、保護投資者的作用，也促成了危機的爆發與惡化。
金融危機之后，美國也開始表內雙擔保債券的探索。然而資產證券化在金融市場與金融創新的作用并未遭到否定，2010年7月正式簽署生效的《多德-弗蘭克華爾街金融改革法案》及其他機構出臺的配套措施，對資產證券化的監管進行了重大改革，包括推行風險自留機制、消除評級機構的誤導、提高信息透明度。而2011年2月美國財政部和美國住房與城市發展部聯合向國會提交的報告《改革美國住房融資》也重申了資產證券化的作用：“作為與銀行信貸的配套措施，資產證券化應當繼續在住房融資中起主要作用，只是應當增加風險自留、提高信息透明度和進行其他重要改革。”
無論如何，美國在資產證券化方面的經驗與教訓，為我們現在更穩健地利用資產證券化提供了審慎的思考空間。
政策與法律需求
雖然資產證券化目前獲得了業界的期待，然而推進信貸資產證券化的常規化發展，必須要面對和解決下列問題：
第一，信貸資產證券化法律體系的健全。20世紀90年代歐洲雙擔保債權的迅速發展，就與法律環境的迅速完善有密切關系②。雖然《證券公司資產證券化業務管理規定》對諸多事項，如基礎資產的外延、原始權益人的內控制度等進行了明確，同時降低了券商門檻，然而對發行人結構、資產池的監督等事項仍未有明確嚴格的限定。
同時，資產證券化中涉及到對既有法律制度的突破。SPV作為資產證券化的重要主體，無論是采用公司型或是信托型都存在著現行的制度缺陷。一方面《公司法》、《證券法》對公司發行債券、提取法定公積金等方面要求嚴格，SPV難以滿足；另一方面資產證券化與《信托法》對信托的概念限定相悖，其實質也體現了表內模式或表外模式的選擇困境。
第二，信貸資產證券化的寬松化，有利于銀行盤活資產，并且留有足夠金融創新空間，既可以為資本市場提供新的證券品種，也能為投資者提供新的儲蓄替代型投資工具，從而有利于促進多層次資本市場體系的形成。然而從實踐來看，銀行既是資產證券化的最主要發起者，又是最主要的投資者，信貸資產的分散化仍集中在較小的空間中；在吸引更多券商、信托、保險、資產管理公司等非銀行金融機構參與的同時，如何加強監管和監管的整合；是通過準入門檻的審查、還是通過過程機制的管控，或是通過加強對投資者利益的保護；以環節為目標還是以產品為目標等等，同樣需要對現有法律框架進行相應完善。
第三，目前中國的資產證券化市場呈現證監會主導的專項資產管理計劃、銀監會和央行主導的信貸資產證券化（ABS）和銀行間市場交易商協會主導的企業資產支持票據（ABN）三足鼎立之勢。一方面，不同的產品模式實踐提供了開放和包容的空間以供選擇；另一方面，既有的多頭監管和市場分割，如何在新階段下實現協調配合，是影響跨市場業務順利開展的重要因素。
第四，由于此次試點將地方政府平臺貸款明確納入基礎資產范圍，從而使得信貸資產證券化或許會成為探索解決地方政府債務的一種嘗試。如何確保資產的優良、確保資產評級的合理、防止風險的過度轉移，其關鍵因素在于透明化的實現。這固然對推進地方政府治理有積極的意義，然而也存在著銀行通過資產證券化將地方政府基建項目這部分資產出售后，能夠為地方政府帶來更多融資規模，導致地方債務大舉擴張的隱患。
第五，相關配套制度的完善。資產證券化中交易行為和資產受益環節的所得稅義務與營業稅義務是否承擔，實際上取決于對資產證券化交易行為的屬性認定；而隨著資產證券化標的資產類型的擴大，必然導致在稅收征管環節中存在著更大的不確定性。因此，如何選擇適合中國的資產證券化模式也決定了雙重征稅究竟可以在哪一個層面得到解決，也有助于減少證券化成本，提升吸引力。
參考文獻：
不動產資產證券化范文3
住房抵押貸款證券化是一種抵押擔保證券，指金融機構(主要是商業銀行)把自己所持有的流動性較差、但具有未來現金收入的住房抵押貸款，匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后，以證券的形式出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔的融資過程。從本質上講，發行住房抵押貸款證券是住房抵押貸款發放機構的一種債權轉讓行為，即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。隨著住房貨幣化改革的全面推開，如不開辟新的住房融資渠道，房改進程將受到嚴重制約。
而從世界范圍來看，住房抵押貸款是一種最廣泛地被證券化的資產，銀行將住房抵押這部分信貸資產以出售方式，讓從事抵押貸款證券業務機構的特殊目標公司(SPV)購買，該公司以這些資產作為抵押，發行資產抵押證券，再由承銷商(二級市場中介)出售給投資人。從總體上說，我國開展住房抵押貸款證券化的條件已經基本具備，但是，如何培育貸款證券化所需要的發行人、機構投資者、中介服務機構等，并對相關的法律制度進行完善是開展這項業務的前提。
二、住房抵押貸款證券化運作的思路
1、加快相關市場發展，為證券化提供基礎市場條件。必須著手解決市場中存在問題，措施有：一是要大力發展房地產市場，推進住房商品化與貨幣化進程，深化住房制度改革；二是要完善證券市場，加快證券市場化發展速度，擴大其容量和規模，完善其功能，加強其管理體系的建設，健全相關法律法規，規范證券交易行為，穩定證券市場；三是積極培養住房抵押貸款市場。
2、加快住房抵押貸款證券化組織機構建設，完善中介服務體系。住房抵押貸款證券化涉及到房地產開發商、銀行、擔保、保險和資信評估等相關部門。為了支持住房抵押貸款證券化的啟動，開辦初期，可由政府主管、開發商、銀行、證券、擔保、保險等部門共同發起成立政府住房抵押貸款公司，待條件成熟轉變為上市股份公司，可以將住房資金管理中心作為抵押貸款機構的下屬單位，并允許抵押貸款機構吸收住房公積金存款和住房儲蓄存款，使部分住房公積金進入住房抵押貸款市場，或為抵押貸款提供擔保；必要時，成立住房抵押貸款保險金融機構，以國家權力機構作為后盾?，F階段，可利用中國人民保險公司開辦住房抵押貸款保險業務，然后建立符合法律規范的專門保險機構，提高住房抵押貸款的安全性。此外，要完善中介服務機構，組建大批借款人資格審查、不動產評估和不動產證券評級等機構，提高業務咨詢、資信調查、房產評估和監證登記等方面的服務質量，滿足住房抵押貸款市場的需要。
3、加強立法工作，為住房抵押貸款證券化提供法律保障。要盡快出臺相關的法律法規，以保證住房抵押貸款證券化的有序發展。重點解決不動產抵押處分權與政府行政處罰權的矛盾、抵押登記與評估的法律保證以及抵押擔保的約束機制等問題。制定《住房法》、《住房金融機構組織法》、《住房抵押貸款保險法》等，同時要建立借款人資信審查、價格評估、抵押證券評級等一系列統一標準和金融機構開辦住房抵押貸款證券化業務的會計制度。此外，還要有相關法規來規范、監督與住房金融有關的住房儲蓄管理、住房公積金管理以及住房補貼管理等經濟活動。
三、我國住房抵押貸款證券化的創新之策
1、立法層面上的創新
雖然隨著我國《金融資產管理公司條例》的出臺我國已基本上打通了不良資產證券化的通道，但是我們必須明確的是該條例僅僅是一種燃眉之急的做法。而且，從學理上而言當條例與我國現行的銀行法、保險法及證券法律發生沖突時，根據上位法優于個位法的特點，條例的效力還是一個經受不住學理推敲問題。實際上，總體考慮，我國目前的法律環境對于資產證券化的展開還有相當大的阻力，這主要表現為現行法律規則與資產證券化內在需求的沖突及證券化法律的空白。鑒于這種形勢，筆者認為，我國在立法上應采取這樣的策略：
（1）理清目前既存的《公司法》、《保險法》、《證券法》、《商業銀行法》、《企業債券管理條例》、《擔保法》、《企業破產法》、《信托投資公司管理辦法》等與不良資產證券化內在需求之間的規則沖突之處，以求規則與資產證券化關系的發展同步；在這之中，筆者認為既然資產證券化的結果是不良資產被經過包裝后以證券的方式表現出來，那么我國的證券法必須立于現實的層面對證券進行一個明確的界定，以突破目前的規定。
（2）提高住房抵押貸款證券化的立法層次。我國應出臺一部立法層次高的法律，以體現立法的權威性、一致性與穩定性。國際上資產證券化立法模式有分散立法與統一立法兩種，分散立法模式以美國為代表，統一立法模式是其他大部國家所采取的模式，特別是近幾年來，歐洲、亞洲等陸續有幾十個國家和地區制訂了資產證券化的單行法。
2、制度層面上的創新
（1）SPV的模式安排及自我風險隔離問題。SPV的模式是不良資產證券化成功的根本保證，筆者認為在目前的形勢下，具有現實性的模式有以下幾種：
①成立國有獨資的SPV；在設計該模式中，我國可以借鑒香港按揭公司模式，成立一個由政府支持的國家獨資公司，其經營業務為購買應收款項，并以此為支撐發行證券；其啟動資金由政府出資，其后可以通過發行證券募集資金來購買證券化的基礎資產?？陀^而言，這一模式在目前的法律環境下，并不存在法律障礙，且此類SPV還能享受稅收方面的優惠。因此，這一模式是一種成本較低、且迅捷的方式。
②資產管理公司成立子公司型的SPV模式；根據我國《金融資產管理條例》第10條規定，我國的資產管理公司可以綜合運用多種手段來處置不良資產，其中包括運用出售、資產重組、置換、債轉股、證券化等多種方式對貸款及其抵押品進行處置。同時，根據該條例第26條的規定，資產管理公司還可以享受稅收優惠的政策。因此，由長城、信達、東方等資產管理公司來成立子公司SPV進行資產證券化亦為一種明智之舉。具體的操作是，資產管理公司按照破產隔離的要求成立子公司型SPV，其專門從事基礎資產的購買與資產支撐證券的發行業務。
③特殊目的信托SPV模式?！缎磐蟹ā返某雠_為特殊目的信托SPV提供了法律根據。因此，發起人可以設立一個信托型SPV，然后將基礎資產轉移給信托SPV，信托的權益移交給一家獨立的受托管理機構進行托管。其后信托SPV以基礎資產為支撐發行受益憑證，受托管理機構負責收取證券的本息，并向投資者進行分配。然而，若要使該模式切實可行，我國還必須對2002年《信托投資公司管理辦法》第9條，及其《實施細則》第4條的內容進行修訂。實質上，無論我國的SPV采取何種模式，立法都必須考慮到SPV自身的產隔離問題。因此，我國的資產證券化法應作出如下的規定：其一是應將SPV的業務范圍限于僅從事與證券化交易有關的業務活動；其二是一般情況下，其債務也只能限于證券化交易中成立的債務與擔保；其三是在資產支撐證券尚未清償完畢的情況下，SPV不能進行解散、清算、兼并及資產銷售活動；其四為了避免與母公司“實質合并”，必須要求SPV嚴格遵守獨立契約原則，建立獨立的賬薄與檔案，保留獨立的賬戶，并將自有資產與母公司的資產隔離。
3、不良資產真實銷售問題
采取何種證券化方式是我國證券化立法創新中所必須解決的重要問題。一般而言，資產證券化程度較高的國家都確立真實銷售的立法價值取向，相反則采取擔保融資的方式。盡管有許多學者從我國資產證券化的發展階段及理論研究的程度、目前的法律體制、稅收與會計方面、破產隔離機制的不足等角度出發，認為我國目前只宜采取擔保融資的模式。對于這一觀點，筆者認為是值得商榷的。在目前的形勢下，我國的資產證券化法則應確立“資產真實銷售”的準則，其原因如下：其一這種準則能提升基礎資產的信用評級，易于證券的發行與交易；其二是這一準則的確立必然會導致我國的立法者對與證券化相關的法律進行重新的審視，從而對原來相關的法律規則進行一次系統的梳理，如對《公司法》、《破產法》等進行相應的整合；其三是真實銷售具有本身的制度優勢，能更好地隔離風險，保證交易的安全，是一種比較成熟的證券化模式。筆者認為，在立法中在識別真實銷售與擔保融資時，我國可以借鑒作者在前文所述的美國的一些識別標準，如當事人的意圖、有無追索權、及會計與稅收上的處理等。實際上，資產真實銷售與破產隔離及SPV的組建是幾個緊密相聯的問題，因為無論SPV是采用公司、合伙或信托形式，都要注意自身破產風險和發起人破產風險的隔離，防止發生“實體合并”，使已轉移的資產重新歸并到發起人的破產財產中。因此，在我國的證券化立法中，必須將上述的三個問題進行務實性的綜合考慮。
4、資產轉讓原則的確立
資產轉讓原則是指在資產轉移過程中債權人發生變更時，如何保證債務人的知情權問題。一般而言，資產轉讓的原則有三種類型，即協議轉移、通知轉移及自由轉移。從《合同法》第80條考察，我國采取的是通知轉讓的原則，但是在資產證券化中由于原始債務人眾多，要逐一通知債務人無疑會增加證券化的成本。因此，有必要對該原則進行矯正。筆者認為我國對于資產轉讓的原則可以采取以下兩種方式：其一是在證券立法中規定適用“特例”方式，即規定公告應被視為對所有債務人進行了債權轉讓的有效通知；其二是在最初簽訂的合同中就約定債權與擔保物權的轉移無須另行通知。
【摘要】本文基于我國住房抵押貸款證券化的現狀，闡釋了當前我國住房抵押貸款證券化的運作思路，并從立法層面和制度層面具體論述了我國住房抵押貸款證券化的創新之策。
【關鍵詞】運作思路創新之策住房抵押貸款證券化
【參考文獻】
不動產資產證券化范文4
1 我國商業地產資產證券化的現狀
近年來，隨著商業地產新增項目的大量入市，以及城市更新改造規模的不斷擴大，我國商業地產市場呈現快速發展態勢。截至2016年末，國內商業地產市場存量規模達到3.6億平方米；當年新增（入市）商業地產規模為（按房屋竣工口徑統計）16147.35萬平方米，同比增長4.55%。其中，新增商業營業用房和商業辦公規模分別達12518.08萬平方米、3629.27萬平方米，同比增幅4.1%、6.1%。統計數據顯示2012年以來，我國商業地產新增供應量年均增幅達7.6%，預計未來幾年仍將延續這一較快增長勢頭。
由于商業地產具有投資規模大、回收周期長、運營管理要求高等特點，特別是資金占用量大，造成持有人資金沉淀。對此，一些物業持有人通過資產證券化方式降低融資成本、提高資金周轉。據統計，我國2016年商業地產資產證券化產品的發行規模達到244.29億元，同比增長86.7%，近三年平均增速高達61.46%。另據交易所數據顯示，目前在交易所掛牌交易的商業地產證券化產品規模達到533.21億元，產品發行數量和體量均呈現快速發展態勢。
從國外成熟市場的發展經驗看，商業物業的資產證券化有利于促進貨幣市場、信貸市場、債券市場、股票市場的協調發展，加快存量資產和沉淀資金盤活。同時，擴大了物業持有人直接融資通道，提高了金融市場配置資源的效率和效益。對投資者來說，也進一步豐富了資本市場投資品種，有利于擴大投資人資產配置門類，對于我國建立和發展多層次資本市場具有重要意義。
目前，國內商業地產證券化產品主要包括資產支持證券（ABS）、類房地產信托基金（類REITs）和商業房地產抵押擔保證券（CMBS）三類。其中：
資產支持證券（ABS類產品）在國內資產市場最為常見。物業持有人以商業物業的租金收益權、物業服務費，房地產企業購房尾款等特定資產組合或特定現金流為支持，在交易所市場發行可交易證券。但與REITs不同，ABS份額不可在交易所流通交易。對發行人來說，這一模式的最大優勢在于融資規模不計入負債，有利于控制融資人的財務杠桿。
類REITs是國內近兩年新出現的一類房地產資產證券化產品，主要包括權益類和抵押型兩類。稱之為類REITs，主要原因在于該類產品雖按房地產信托基金的架構進行設計，但本質上并非權益類產品。類REITs大多以債權或明股實債為主，如果穿透產品存在的擔保或回購來看，類REITs本質上仍是一種債性a品。
商業房地產抵押擔保證券（CMBS）是將商業不動產的抵押貸款重新包裝，通過證券化的工具以債券形式向投資者發行，在歐美等成熟市場應用得較為普遍。以美國為例，目前商業抵押擔保證券的規模占到全美商用地產融資市場總體量的三分之一左右，是房地產市場主要的融資工具之一。
盡管近年來，上述資產證券化工具已在我國資本市場得到了廣泛使用，但相對于國內龐大的商業地產存量市場來說，仍有巨大的發展空間。
2 我國商業物業資產證券化的方式和發展方向
目前，我國商業物業的資產證券化以ABS居多，其本質是一種抵押貸款的融資方式。由于國內商用物業的租售比普遍過低，租金收益難以覆蓋約定分紅。物業持有人如采用定期固定回報方式完成資金募集，需承諾進行租金差額補足。同時，對物業持有人來說，ABS涉及到資產出表、資產收益權轉讓等多層信托事務，中介費用較高，難以達到降低融資成本的目的。
對此，不少物業持有人探索采用類REITs模式進行項目融資。以2016年6月22日新城控股（601155.SH）聯手上海東方證券資產管理有限公司（簡稱“東證資管”）作為計劃管理人，發行的“東證資管-青浦吾悅廣場資產支持專項計劃”為例。該專項計劃投資位于上海市青浦區城西商圈的青浦吾悅廣場，募集資金10.5億元。這是我國商業地產行業首個以大型商業綜合體為目標資產的不動產資產證券化項目。
不動產資產證券化范文5
作為一項金融創新，資產證券化之所以能被廣泛接受并取得迅猛發展，其根本原因在于它能給證券化的參與各方帶來收益。下面從各相關參與者，即發起人、投資人和投資銀行的角度來對資產證券化的收益進行分析。
1、發起人方面
資產證券化可以降低融資成本，增加資產流動性，提高資本充足率和資本使用效率，改善金融機構資產負債結構，并提供多樣化的資金來源和更好的資產負債管理，使得發起人能夠更充分地利用現有條件，實現規模經濟。
在傳統的融資方式中，融資者獲取資金的成本的高低取決于其本身的信用評級。與之相比，資產證券化可以降低發起人的融資成本。證券化的基礎資產具有穩定的、可預期的現金流，歷史信用記錄良好，真實出售隔離了原始權益人的破產風險，再通過信用增級等手段，證券的信用級別大大提高，這樣融資成本就相應地降低了。此外，資產證券化的信息披露要求相對較低，只需對進行證券化的資產信息進行披露，融資成本進一步降低。
2、投資人方面
資產證券化在市場中為投資者提供了一個高質量的投資選擇機會。由于組成資產池的資產是優質資產，并且有完善的信用增級，多數能獲得AA以上的評級，這使得這樣發行的證券的風險通常很小，而收益卻相對較高，在二級市場上也有很高的流動性。所以，資產支持證券越來越受到投資者，尤其是像養老基金、保險公司和貨幣市場基金這些投資品種受到限制的機構的歡迎。
資產證券化為投資者提供了多樣化的投資品種。現代證券化交易中的證券一般不是單一品種，而是通過對現金流的分割和組合而設計出的具有不同檔級的證券，甚至可以把不同種類的證券組合在一起形成合成證券，以更好地滿足不同投資者對期限、風險和利率的不同偏好。
3、投資銀行方面
資產證券化為投資銀行開辟了新的業務，為其帶來了巨大的商機。作為證券化的過程中的融資顧問和承銷商，投資銀行參與了產品的設計、評價、承銷以及二級市場交易等活動，持續穩定的資產證券化為其帶來了可觀而穩定的服務費收入。
二、資產證券化的發展歷史
資產證券化最早出現在60年代末美國的住宅抵押貸款市場。當時美國的儲貸協會和儲蓄銀行承擔了大部分住宅抵押貸款業務。在投資銀行和共同基金的沖擊下，這些機構的儲蓄資金被大量提取，利差收入日益減少，經營狀況惡化。針對上述情況，政府決定啟動并搞活住宅抵押貸款二級市場，以緩解儲蓄金融機構資產流動性不足的問題。1968年，美國政府國民抵押協會首次公開發行“過手證券”，開資產證券化之先河，此后資產證券化在全球迅猛發展。
通俗地講，資產證券化是指將一組流動性較差的資產（包括貸款或其他債務工具）進行一系列的組合，使其能產生穩定而可預期的現金流收益，再配以相應的信用增級，將其預期現金流的收益權轉變為可在金融市場上流動、信用等級較高的債券型證券的技術和過程。具體來說，資產證券化就是發起人把持有的流動性較差的資產，分類整理為一批批資產組合轉移給特殊目的載體，再由特殊目的載體以該資產作為擔保，發行資產支持證券并收回購買資金的一個技術和過程。
三、我國開展資產證券化的重要意義
資產證券化對中國的發展具有諸多現實意義。從宏觀方面看，銀行資產證券化可以提高金融市場的效率，降低金融風險，促進經濟發展，還具有促進擴大消費、發展住宅產業的功效。從微觀方面看，開展住房按揭等貸款的證券化可以增強商業銀行的流動性，優化資產負債匹配結構，分散抵押貸款風險，有利于降低按揭貸款利率，減輕購房人的還款利息負擔，也便于簡化不動產轉讓手續，擴大不動產交易市場。
1、資產證券化對我國資本市場的推動作用
（1）資產證券化有利于分流儲蓄資金，壯大資本市場規模。2005年1月，我國全部金融機構存款余額為25.84萬億元。與此相對應，證監會公布的資料顯示，在2005年4月7日股市暴跌之前，滬深兩市股票市價總值為52080億元，股票市場只起到了部分分流資金的作用。數萬億信貸資產的證券化及其在二級市場的放大效應，將是分流儲蓄的重要手段。
（2）資產證券化能提供新的金融市場產品，豐富資本市場結構。資產證券化將流動性較差的資產轉變為信用風險較低、收益較穩定的可流通證券，豐富了證券市場中的證券品種，特別是豐富了固定收益證券的品種，為投資者提供了新的儲蓄替代型投資工具。這無疑會豐富市場的金融工具結構，對優化我國的金融市場結構能起到重要的促進作用。
（3）資產證券化降低融資成本，豐富了融資方式。資產證券化為籌資主體提供了一種融資成本相對較低的新型籌資工具，可以使籌資主體利用銀行信用以外的證券信用籌集資金。
（4）資產證券化為投資者提供了新的投資選擇。資產證券化產品具有風險低、標準化和流動性高的特點，其市場前景廣闊。資產證券化還可以為投資者提供多樣化的投資品種，可以通過對現金流的分割組合而設計出一系列證券投資組合，以滿足投資者不同的投資偏好。
（5）資產證券化能促進貿易市場和資本市場的協調發展。資產證券化通過巧妙的結構設計和獨特的運作方式，猶如一道橋梁，在多個層面上將貨幣市場和資本市場有機聯系起來。資產證券化一方面為銀行信貸風險“減壓”，另一方面，在為資本市場增添交易品種的同時，也為市場輸送源源不斷的資金“血液”，進而促進資本市場和銀行體系的協調發展。
2、資產證券化對商業銀行的意義
（1）資產證券化有利于商業銀行的資本管理，提高資本充足率。資本充足率是資本凈額除以總的風險資產之后得出的，即：資本充足率＝（資本－扣除項）／（風險加權資產＋12.5倍的市場風險與操作風險所需資本）。其中，風險加權資產是由銀行的各項資產乘以它們各自的風險權重而得。根據銀監會對銀行資產的風險權重的規定，住房貸款的風險權重為50%，而證券化之后回收的現金的風險權重為0，這樣計算出來的分母變小，資本充足率自然會提高。銀行可以將信貸資產進行證券化而非持有到期，主動靈活地調險資產規模，以最小的成本增強資產流動性，提高資本充足率。
（2）資產證券化有助于商業銀行優化資產負債結構，提高資產流動性。資產證券化為資產負債管理提供了有效的手段，通過證券化的真實出售和破產隔離功能，商業銀行可以將不具有流動性的中長期貸款剝離于資產負債表之外，及時獲取高流動性的現金資產，從而有效緩解流動性風險壓力。
（3）資產證券化有利于化解不良資產，降低不良貸款率。通過資產證券化將不良資產成批量、快速地轉換為可轉讓的資本市場產品，重新盤活部分資產的流動性，將銀行資產潛在的風險轉移、分散，是化解不良資產的有效途徑。
（4）資產證券化有利于商業銀行增強贏利能力，改善收入結構。資產證券化的推出將為給商業銀行擴大收益、調整收入結構提供機會。在資產證券化過程中，原貸款銀行在出售基礎資產的同時可以獲得手續費、管理費等收入，還可以為其他銀行資產證券化提供擔保及發行服務賺取收益。
（5）資產證券化有助于國內銀行適應金融對外開放，提高整體競爭力。實施資產證券化，可以使國內銀行通過具體的證券化實踐來發展機構，積累經驗，培養人才，縮小同發達國家金融機構在資產證券化業務方面的差距。這樣，國內銀行就會在證券化業務方面占據一定的市場份額，從而提高同外資金融機構競爭的能力，不至于在外資金融機構進入后處于被動狀態。
3、資產證券化對其他方面的意義
（1）資產證券化有利于推進我國住房按揭市場的發展。住房抵押貸款證券化是20世紀70年代以來國際金融領域中的一項重要創新，其運作方式已經十分成熟。在中國開展個人住房抵押貸款證券化業務，不僅能有效防范系統性金融風險，促進中國房地產市場持續健康發展，而且對于豐富中國的債券產品，推動中國資本市場發展也有重要意義。
（2）資產證券化有利于優化國企資本結構。我國的國有企業受間接融資方式的限制，其資本結構以大量負債為主，企業在銀行的貸款占企業外源融資的比重很高。通過資產證券化融資，國有企業不會增加資產負債表上的負債，從而可以改善自身的資本結構。同時資產證券化還有利于國有企業盤活資產，提高資產周轉率。通過信貸資產證券化，使作為國有企業的單一債權人的銀行能夠出售債權，從而緩解國有企業的過度負債問題，大大改善國有企業的資本結構。
（3）資產證券化有助于疏通貨幣政策傳導渠道，提高貨幣政策傳導效率。資產轉化為債券后，可在銀行間債券市場上市，這種債券就可能成為央行公開市場操作的工具。證券化資產的比重越高，規模越大，貨幣市場的流動性和交易性就越強，央行公開市場操作對商業銀行流動性的影響就越顯著，貨幣政策的傳導效率就越高。
資產證券化在我國實施的意義及前景分析
【摘要】本文從資產證券化的發展歷史出發，分析了資產證券化給參與各方帶來的收益，并著重闡述了我國實施資產證券化對資本市場和商業銀行產生的影響。
【關鍵詞】資產證券化資產流動性資本充足率
【參考文獻】
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[3]梁鈞：資產證券化的收益和成本[J].上海金融，2000（3）.
[4]姜建清：商業銀行資產證券化——從貨幣市場走向資本市場[M].北京：中國金融出版社，2004.
不動產資產證券化范文6
關鍵詞：資產證劵化；中國實際；引入思路
一、什么是資產證劵化
資產證券化是20世紀70年代以來最重要的金融創新之一，它通過巧妙的設計，將流動性差的資產轉換為流動性好的債券，借以融通資金。通俗地講，資產證券化是指將一組流動性較差的資產(包括貸款或其他債務工具)進行一系列的組合，使其能產生穩定而可預期的現金流收益，再配以相應的信用等級，將其預期現金流的收益權轉變為可在金融市場上流動、信用等級較高的債券型證券的技術和過程。具體來說，資產證券化是把缺乏流動性，但具有未來現金流的應收賬款等資產匯集起來，通過結構性重組，將其轉變成可以在金融市場上出售和流通的證劵，據以融通資金的過程。
二、在我國開展資產證劵化的必要性
資產證券化對中國的發展具有諸多現實意義。從宏觀方面看，銀行資產證券化可以提高金融市場的效率，降低金融風險，促進經濟發展，還具有促進擴大消費、發展住宅產業的功效。從微觀方面看，開展住房按揭等貸款的證券化可以增強商業銀行的流動性，優化資產負債匹配結構，分散抵押貸款風險，有利于降低按揭貸款利率，減輕購房人的還款利息負擔，也便于簡化不動產轉讓手續，擴大不動產交易市場。
（一）資產證券化對我國資本市場的推動作用。資產證券化有利于分流儲蓄資金，壯大資本市場規模。資產證券化能提供新的金融市場產品，豐富資本市場結構。資產證券化將流動性較差的資產轉變為信用風險較低、收益較穩定的可流通證券，豐富了證券市場中的證券品種，特別是豐富了固定收益證券的品種，為投資者提供了新的儲蓄替代型投資工具。這無疑會豐富市場的金融工具結構，對優化我國的金融市場結構能起到重要的促進作用。資產證券化降低融資成本，豐富了融資方式。資產證券化為籌資主體提供了一種融資成本相對較低的新型籌資工具，可以使籌資主體利用銀行信用以外的證券信用籌集資金。資產證券化為投資者提供了新的投資選擇。資產證券化產品具有風險低、標準化和流動性高的特點，其市場前景廣闊。
（二）資產證券化對商業銀行的意義。資產證券化有利于商業銀行的資本管理，提高資本充足率。資產證券化有助于商業銀行優化資產負債結構，提高資產流動性。資產證券化為資產負債管理提供了有效的手段，通過證券化的真實出售和破產隔離功能，商業銀行可以將不具有流動性的中長期貸款剝離于資產負債表之外，及時獲取高流動性的現金資產，從而有效緩解流動性風險壓力。資產證券化有利于化解不良資產，降低不良貸款率。通過資產證券化將不良資產成批量、快速地轉換為可轉讓的資本市場產品，重新盤活部分資產的流動性，將銀行資產潛在的風險轉移、分散，是化解不良資產的有效途徑。資產證券化有利于商業銀行增強贏利能力，改善收入結構。資產證券化的推出將為給商業銀行擴大收益、調整收入結構提供機會。在資產證券化過程中，原貸款銀行在出售基礎資產的同時可以獲得手續費、管理費等收入，還可以為其他銀行資產證券化提供擔保及發行服務賺取收益。
三、我國引入資產證劵化的思路
各國資產證券化的發展實踐給我國發展資產證券化提供了有益的借鑒。但這種借鑒不在于給我們提供了現成的資產支持證券化工具，而更多的應該是資產證券化這種思路，結合中國經濟發展的實際來探討對中國經濟未來發展的影響。 轉貼于 中國引入資產證券化的思路應該是通過引入資產證券化來改善融資結構，完善證券市場，推動中國經濟的發展。一是通過不同種類的資產證券化產品為投資者提供足夠多的可選擇的儲蓄替代型證券投資品種，從而分流銀行體系存在的巨額儲蓄資金，緩解銀行體系信貸擴張的沖動和壓力，降低宏觀調控的成本。二是通過資產證券化提高直接融資比例，優化金融市場的融資結構，開辟股權融資、債權融資(銀行貸款、債券融資)之外的第三條直接融資渠道，充分發揮市場機制的價格發現功能和監督約束機制，提高金融資源的配置效率。三是通過資產證券化拓寬開發性金融的融資渠道，支持國家基礎設施等經濟瓶頸領域建設，減輕國家財政的壓力，促進中國經濟發展。
四、結合中國實際發展資產證券化
首先優先考慮對國家基礎設施等資產的證券化，特別是有穩定現金流預期的公用事業和基礎設施如電力、供水、水處理、高速公路、鐵路、機場、港口以及石油和天然氣儲備、金屬和非金屬礦藏、林地等資源資產的證券化。據估算，中國目前全部債務存量已超過1. 8萬億元，且中國國債正在步入借新還舊的高度債務時期，國家財政的債務本息支付任務沉重，年還本付息額達到5000億元以上，政府未來的償債能力大大降低。而隨著國家經濟戰略轉移，特別是西部大開發、振興東北、中部崛起等戰略，需要大量的資本投入。而資產證券化完全可以使我們走上開發性金融之路，既可以達到分流儲蓄、豐富證券市場投資品種，促進資本市場的健康發展，提高資金的使用效率，又可以支援國家經濟建設，減輕國家財政的壓力。
二是積極改善融資結構，通過資產證券化加強對中小企業的融資支持，建立起新的融資渠道，促進中國經濟平穩發展。我國中小企業貸款難、融資難是不爭的事實。資產證券化的創新完全可以為中小企業開辟一條新的融資途徑。我國中小企業對國家經濟的貢獻有目共睹，特別是那些擁有優質資產、發展前景明朗、經營業務透明度高、現金流充沛、處于行業上升期的成長型企業，在現有融資條件下，很難直接發行企業債券或短期融資券，資產證券化方式則為他們提供了很好的融資渠道。我們可以借鑒韓國和德國的經驗，特別是德國對中小企業融資的支持更具有重要的借鑒意義。根據德國聯邦經濟和勞動部的統計，德國目前有中小企業約330萬家，占全部手工業、工商和服務行業企業的99. 7%，提供了德國所有工作崗位的69. 7%，其產值占全部企業創造的增加值的48. 8%。中小企業已經成為德國經濟體制的支柱。同美、英相比，德國的風險投資市場不夠發達，銀行貸款是中小企業融資的主要形式。但最新調查表明，這種偏好已經開始在改變。德國政府除了通過風險資本支持外， 2000年以來，德國中小企業銀行開始聯合德國各類銀行開展資產證券化業務，啟動了平臺“Promise”(促進中小企業信貸證券化)。而韓國資產證券化的基礎資產2002年以后也已擴大到了中小企業融資，并初具規模。中國近些年的發展與德國十分相似。我國長江及珠江三角洲等經濟發達地區的鄉鎮及民營企業非常發達，發展速度很快，許多企業連續多年高速增長，市場份額穩定、現金流充沛，這就為這類企業實現資產證券化提供了強有力的保障。目前需要做的是轉變觀念，采取一定的措施。
除上述兩個方面外，資產證券化對化解金融信貸風險的作用，但信貸資產的證券化必須納入到國家的宏觀調控上來，服從于國家的貨幣政策，從而抑制可能引發的信貸擴張沖動?！叭绻幸粋€穩定的現金流，就將它證券化?！边@是流傳于美國華爾街的一句名言。這是成熟的資本市場的表現。相信隨著我國資產證券化的深入，會有越來越多的具有不同功能、不同結構、不同種類的資產證券化產品出現，融資結構會逐漸完善起來，真正體現出資本市場的功能和效率，并對中國經濟的發展起到越來越重要的作用。
參考文獻
[1]沈沛：《資產證券化研究》，海天出版社，1999年3月；
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