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不動產登記檔案管理范文1
不動產主要包含的是依自然性質或法律規定不可移動的財產，如土地、房屋、探礦權、采礦權等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。對個人的不動產進行實時登記，并對登記的檔案進行有效的管理，有助于人們及時發現不動產管理中存在的問題，從而可以不斷完善相關的管理制度，進一步保障人們的切身利益。
一、不動產登記檔案管理的主要作用分析
1.是不動產物權狀況的有效證明文件
現在的社會是一個法律社會，任何事情都需要遵守法律規范。人們的法律意識也逐步增強。近些年來，人們對不動產登記的了解越來越多。而不動產的物權具有比較強的排他效力，因而只要是涉及到物權相關的法律，都必須遵循“在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在”的原則，這也是不動產登記中需要注意的一點。首先，我們需要肯定的一點是，不動產檔案登記是通過國家行為表現出來的結果和最高的證據效力，這也為后續不動產權人查詢相關的不動產信息奠定了條件?，F實生活中經常存在很多的與不動產有關的糾紛，這些糾紛問題的最大根源就是不動產權的歸屬。而這些可以通過之前的檔案登記進行有效地核查，從而便于糾紛為的解決。不動產登記相較于現階段的不動產證書，人們往往更加傾向于不動產登記。當二者的信息顯示不一致時，人們會通過不動產登記來驗證信息。由此可以看出，不動產登記檔案逐漸成為了人們默認的重要的證明文件。
2.不動產檔案是全部檔案的主要構成部分之一
在我國的檔案管理部門，涉及到的檔案種類各種各樣。但是不同類別的檔案由于各方面的要求不同、功能不同，在管理的時候也會不同。建筑行業的發展，人們對房屋不動產的認識越來越深入。二十一世紀以來，房價的快速上漲，使得很多的人加入到炒房大軍中。而這就涉及到了物權的一個問題。市場上的房產交易過于頻繁，與此相關的安全問題也逐漸凸顯出來，引起了人們的廣泛關注。在開展不動產登記時，不僅可以豐富檔案的內容、改善檔案的館藏結構，還可以提高社會的檔案意識，從而擴大檔案工作的影響力。不動產檔案登記成為了檔案登記管理中的重要組成部分，同時也為其他的檔案管理奠定基礎。
二、加強不動產登記的難點和相對應的措施分析
在開展不動產登記時，需要嚴格按照相關的法律程序，按照既定的流程，登記必要的信息，從而實現檔案信息的有效管理。但是在實際進行不動產登記時，通常因為不動產自身的原因，加之上一些人為因素的干擾，導致不動產登記工作的開展遭受阻礙。
1.不動產登記檔案管理的交接問題和對應措施分析
在進行不動產登記檔案管理時，需要全面記錄與不動產相關的信息。我國的不動產登記通常都是由專門的工作人員負責。但是由于一些制度的問題，如果出現崗位工作人員調離崗位或者因為其他的問題，會導致不動產登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環節出現檔案遺漏、混亂無序的狀態。在后續的查閱過程中必然會出現很多問題，甚至引?l一系列的不動產物權糾紛。因此，相關部門針對這一問題，也陸續制定了相關的措施。首先，為了進一步完善檔案登記管理體系，要結合管理的實際需求制定完善的檔案移交、查閱和備案制度，從多方面考慮不動產查詢過程中可能出現的問題。杜絕因為檔案工作人員的工作移交而帶來不必要的麻煩。其次，針對不同類別的不動產檔案進行整合，區別對待，有序地進行區分，并設定相應的管理位置。在檔案登記管理系統中進行有效的劃分，幫助人們對不同類別的不動登記進行區分。最后，有效的利用現代互聯網信息平臺，充分實現各類信息的整合，以現代化的管理手段來登記不動產，逐步提高日常的工作效率。
2.不動產登記的范圍廣、存儲空間小等問題及對應措施分析
由于不動產涉及到的問題比較多，在登記檔案時也有很多需要注意的地方。事無巨細，每個小細節都需要登記到位。這也對檔案工作人員的工作提出了更高的要求。早期沒有實現互聯網下的不動產登記，檔案的存儲空間極小，不利于保障不動產所有者的相關權益。信息時代在發展，因而不動產的相關登記制度也要不斷地更新。首先，建立專門性的不動產登記電子檔案系統，電子檔案系統涵蓋的內容涉及不動產的各個方面信息。相關工作人員可以根據電子系統的信息對不動產登記檔案進行有效地管理，提高整體的管理水平，也強化了檔案管理的功能。此外，加強對相關檔案工作人員的技能化培訓，包括基本的技能操作，逐步提升其整體的綜合素質，從而更好地為廣大民眾服務。
不動產登記檔案管理范文2
一、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門成本更低
隨著不動產統一登記工作的推進，在房產檔案的使用上，無論是中央還是地方都明確了房產檔案的共用機制。國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》中，明確規定了不動產登記機構與房屋交易管理部門應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度。廣西自治區住房和城鄉建設廳下發的《關于做好房屋交易和產權管理與不動產登記銜接工作的通知》中，也明確指出不動產登記機構與房屋交易部門應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，保證房屋登記和產權交易管理工作的正常運轉。由此可見，在房屋交易、確權與登記相分離后，原房產檔案無論留存在哪個部門，將來都是要互相共用的。在檔案的共用機制下，從檔案轉移及管理的成本上考慮，若將原房產檔案由原房產檔案管理部門轉移至不動產登記部門是弊大于利的。
首先，將原房產檔案移交至不動產登記部門，將會增加額外的轉移成本，不但需要花費大量的人力、物力及時間去進行大量的資料移交工作，還會在一定程度上減緩實現不動產統一登記的進度；其次，由于房產檔案管理的復雜性與系統性，目前有很多地方的房產檔案是由原房產管理部門專設的機構進行專門管理。新設立的不動產登記部門在設立的初期，從人員結構上看往往缺少足夠的房產檔案管理專業人才，若將原房產檔案移交至不動產登記部門，將需要專門培訓或招納一大批專業的房產檔案管理人員，這在無形中會加大檔案移交的經濟成本。同時，也有可能會出現由于暫時缺少專業的檔案管理人才造成房產檔案得不到及時與有效的管理。因此，將原房產檔案由原房產檔案管理部門進行管理其成本更低，更利于今后工作的開展。
二、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門更為科學合理
從目前來看，全國各地對原房產檔案的歸屬問題并沒有統一的做法。如果從基于房屋交易、確權與不動產登記相銜接的工作模式考慮，應該從是否有利于各部門職責的實現、是否有利于工作的銜接、是否有利于工作長遠開展三方面進行考量，去論證原房產檔案如何歸屬更為科學。筆者認為，將原房產檔案歸屬于原房產檔案管理部門更為科學，理由如下：
第一，將原房產檔案留存原房產檔案管理部門是在實行不動產統一登記后，房產管理部門實現房屋交易與產權管理職責的重要保障。住房城鄉建設部辦公廳《關于履行房屋交易和產權管理職責并與不動產登記有序銜接的復函》中明確指出，房屋交易、產權檔案是交易的真實記錄，是房地產管理的重要依據和基礎。而房產歷史檔案往往具有不可拆分的特點，因此，將原房產檔案繼續留存于原房產檔案管理部門，是房產管理部門履行職責與文件要求的需要。
第二，將原房產檔案移交至不動產登記部門缺少有力的文件依據，甚至還與現行的文件精神相沖突。不動產登記部門的重要職責是負責不動產統一登記，不動產登記中形成的資料往往具有特定時間性，是隨著不動產統一登記的開始而逐漸積累形成的。將原房屋交易、確權與登記一體化下的房產檔案留存于原房產檔案管理部門，并不違反相應的文件要求，也不影響不動產登記部門職責的實現，而將原房產檔案移交至不動產登記部門顯然不利于房產管理部門行使對房屋交易與產權管理的職責。針對有些地區將房產檔案整體移交至不動產登記部門后出現的問題，住房城鄉建設部辦公廳《關于履行房屋交易和產權管理職責并與不動產登記有序銜接的復函》別提出，對于將房屋交易、產權檔案移交的應當予以糾正。
第三，將原房產檔案留存原房產檔案管理部門并不影響不動產登記部門實現其職責，反而會促進不動產統一登記工作的開展。如在廣西國土資源廳與廣西編辦聯合下發的《自治區國土資源廳、自治區編辦轉發〈國土資源部、中央編辦關于地方不動產登記職責整合的指導意見〉的通知》中，明確了廣西內不動產的交易、確權、糾分調處等其他管理和監管職責仍由原行業主管部門承擔。廣西住建廳在《自治區住房城鄉建設廳關于做好房屋交易和產權管理與不動產登記銜接工作的通知》中明確指出，房屋產權或交易當事人到房產主管部門申請確認房屋產權和交易結果，各市縣房產主管部門要將《房屋交易和產權告知書》納入業務流程，于登簿、發證環節前出具。房產主管部門出具的《房屋交易和產權告知書》應作為房屋確權和交易手續證明，依法辦理房屋登記。在這個工作模式中，房產主管部門將通過行使交易與確權的職能以及通過檔案的互用機制為不動產登記部門將房屋產權等信息記載于登記簿提供大量的前期支持。同時，利用原房產檔案管理部門較為完善的房屋電子檔案資料，通過構建房產管理部門與不動產登記部門之間信息的共享與數據交換，可以為不動產登記部門在進行房屋登記時提供實時的支持，從而更好的保障不動產登記部門職能的實現。在這個模式中，房產管理部門對原房產檔案的管理是審核房屋交易是否合法，明確產權歸屬的重要參考與依據，是出具房屋交易和產權告知書的重要前提。因此，原房產檔案由原房產檔案管理部門管理不但不會影響不動產統一登記工作的開展，反而通過兩個部門的合作促進不動產統一登記工作的開展。
三、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門更便民利民
不動產登記檔案管理范文3
一、房屋交易管理與不動產（房屋）登記的關系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產權管理
1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內容包括商品房的預售、現售，存量房的轉讓，政策性住房銷售和上市，企業破產兼并和征收安置過程中的房屋轉讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務的合同備案、樓盤表的建立、資金監管、房屋面積預測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。
2.房屋產權管理。房屋產權即房屋的所有權、抵押權和用益物權。房屋產權管理按照中編辦和國土資源部、住房和城鄉建設部文件界定，應是房屋產權管理中除記載于登記簿、核發權屬證明以外的動態管理及產權產籍檔案資料的管理。
3.不動產登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記簿、核發權屬證書或權利證明的行為。
4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產權管理鏈條中緊密相連的兩個環節。房屋所有權的登記公示是保障房屋交易安全的基礎，房屋交易審核又是防范房屋轉移登記風險的前提。沒有房屋的轉讓過戶就沒有房屋的轉移登記，房屋受讓人申請房屋交易過戶是為了房屋所有權登記并取得房屋所有權證，以保護自己對該房屋占有、使用、收益、處分的合法權益。交易管理和登記互為基礎，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權屬登記制度，由于當時交易機構和登記機構分設，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關注的焦點。原建設部于2000年推行產權交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規范化管理，要求房屋交易和登記機構一體化，經過10年不懈努力，全國基本實現了房屋交易與登記的業務整合，很多地方實現了辦公系統合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發證，轉移登記代行交易審核職能，方便快捷。
二、房產管理部門從事房屋交易和產權管理的法律、法規和政策依據
1. 《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定，本法所指房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。第三十七條規定，房屋轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為。
2.中央編辦《關于整合不動產登記職責的通知》。
3.國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》第二條第（一）項規定，各級房產管理部門要強化房屋轉讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統建設等工作。第三條第（一）項規定，房產管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行監管，實時將依法辦理的房屋轉讓、抵押等相關交易信息提供給不動產登記機構，不動產登記機構應當依據交易信息進行登記。第三條第（三）項規定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動產登記機構管理，房產交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項規定，加強服務窗口建設。各地要按照便民利民的原則，切實做好房屋交易、不動產登記窗口服務。房屋交易和登記業務辦理盡量在一個服務大廳，進一步優化服務流程，提升服務水平，實現一個窗口受理，“一站式”、規范化服務。為方便群眾辦事，對于能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求群眾重復提交。
4.住房和城鄉建設部《房屋交易與產權管理工作導則》第3.6、4.5、5.5條規定，房屋管理部門應及時將預售許可信息、買賣合同網簽備案表信息、現售備案信息以及查封抵押和存量房轉讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產登記機構。
5.建設部2001年第96號令《城市房地產轉讓管理規定》。
6.建設部2001年第61號令《城市房地產權屬檔案管理辦法》。
三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應堅持的原則和指導思想
1.堅決貫徹中央編辦文件精神，認真落實《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》和《房屋交易與產權管理工作導則》等文件規定，確保統一不動產登記制度改革任務的順利完成。
2.充分利用現有資源、減少辦證環節，方便企業和群眾，降低交易登記成本。在一個辦事大廳、一個服務窗口、“一站式”服務，凡是能信息實時互通共享的不能讓申請人重復提交。
3.堅持為申請人服務的理念，不動產登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。
四、不動產統一登記制度的主要內容是實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。國土部門是各級不動產登記的主管部門，具體經辦工作應結合當地實際，可采取委托或合署辦公等形式確保不動產（房屋）登記工作按期開展
1.向當地政府充分闡述現房屋交易登記機構、人員、大廳、辦公系統、檔案管理以及樓盤表、面積測繪、合同備案的資源優勢；說明房屋登記的復雜性和工作量；市級不動產統一登記職責整合后，房屋交易登記具體經辦機構不宜拆分；國土局作為不動產統一登記的管理機構，要充分利用現有資源，方便群眾，可全部委托現房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國土部門不具備單獨完成每年十多萬件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺接受不動產登記主管部門的指導和監督，并為不動產登記主管部門負責。如果一定要將現房屋交易登記工作拆分，是對原房屋交易登記一體化指導思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請，思想阻力大。人員劃轉、業務切割、銜接非常困難。難免會為房屋交易登記工作帶來一定的混亂和波動，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：
第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發放房屋的不動產權證。登記主管部門進行培訓，統一工作流程，統一辦公系統，統一申請表格，統一所需要件，統一登記簿冊，并對辦件質量進行檢查把關。
第二，現在運行的房屋交易登記信息辦公系統非常成熟完善，已運轉20余年，交易登記無縫銜接，且配有面積測繪、地理信息系統、預售、合同備案、資金監管、樓盤表、檔案（數字化圖像）查詢、統計等子系統。建議房屋交易部門和不動產登記部門共同對現行的信息辦公系統加以升級完善，在一個大的信息平臺上辦公。
第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對房屋轉移登記進行受理、審核和繕證、發證。不動產登記部門對審核結果進行審核確認，記載登記簿。兩個機構在一個大廳、一個窗口合署辦公。
2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時該如何銜接？
第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產權交易管理中心”，其編制、級別不變。將原職責中的“房屋登記”變更為協助不動產登記部門抓好房屋登記工作。
第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發證職責整體移交不動產登記部門。
第三，將房屋轉讓登記科更名為房屋轉讓管理科。
第四，權屬證書管理科改為房屋轉讓檔案管理科。
第五，房屋轉讓登記受理科更名為房屋轉讓受理科。
第六，預告登記科改為房屋轉讓合同管理科。
第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。
第八，成立科、質檢科、信息科、政研室、工會辦公室、督查室、房屋轉讓受理科等。
3.房產檔案館更名為不動產檔案館。交易部門、不動產登記部門所形成的檔案資料統一由不動產檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動產登記部門持單位介紹信可免費查閱檔案資料。借閱、復印檔案資料按檔案館的規定執行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無法分割移交。
4.對現在的房屋交易登記信息辦公系統進行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費、發證、統計等功能。將原來打印房屋所有權證（他項權證）環節改為打印“房屋轉讓（抵押）確認告知單”。
5.房屋交易和登記業務拆分后，應在房屋交易和登記兩個子系統中間設置一個房屋交易登記信息共享平臺，交易和登記的結果能及時寫入共享平臺，交易和登記工作人員能隨時查閱已交易登記的數據和圖像，實現信息實時互通共享。
6.在現房屋交易登記服務辦事大廳設立不動產登記服務窗口和房屋轉讓登記綜合服務窗口。不動產登記窗口負責受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動產登記部門自行負責。房屋轉讓登記綜合服務窗口由兩個機構合署辦公。申請人提交原件和復印件一次性申請，首先經房屋轉讓審核、打印房屋轉讓確認告知單后，轉讓程序完結，將原件和確認單存根掃描歸檔。由房屋轉讓審核人員將復印件和確認單轉登記審核人員，進行審核、記載登記簿、繕證、發證。登記部門掃描、歸檔。
7.房屋轉讓工作流程。商品房轉讓：商品房預測繪-建立樓盤表-預售許可-合同網簽備案-資金監管-繳納房屋交易契稅和房屋轉讓手續費-商品房轉讓申請-受理-審核-打印、發放房屋轉讓確認告知單-掃描、歸檔。存量房轉讓：合同網簽-交易資金監管-繳納交易契稅、地稅、住房維修資金和房屋交易手續費-配圖補建樓盤表-房屋轉讓申請-受理-審核-打印發放房屋轉讓確認告知單-掃描歸檔。
不動產登記檔案管理范文4
據調查，各地的不動產登記局基本上都隸屬于當地國土部門，不動產登記中心的形式主要有以下四種模式。
一是隸屬于政府辦成立不動產登記中心，脫離住建與國土兩家的直管，以原有架構齊全的房屋登記中心為基礎，歸并涉及不動產登記的其他機構。此種模式職能較全，往往涵蓋了原有房屋登記機構的管理職能及所有登記機構的登記職能，適合登記水平較發達的地區。
二是在國土局下設不動產登記中心，但只是設立發證平臺，涉及各機構的登記與管理模式不變，只是通過信息數據歸集到不動產登記中心，實現由不動產登記中心負責登記發證的過渡模式。此種模式屬于過渡模式，但在法規和頂層設計還未完善的情況下，不失為一種好的模式，短期內對軟件的投入少，業務銜接變動少，在轉型期平穩過渡，待時機成熟時再順利轉型到完善的不動產登記模式。
三是在國土局下設不動產登記中心，將涉及的其他登記機構成建制劃轉到不動產登記中心。此種模式難度大，涉及其他部門的其他管理職能難以剝離與落實。
四是在國土局下設不動產登記中心，將涉及的房屋登記、林權登記等登記職能劃轉到不動產登記中心，相應的人員與登記資料隨之劃轉。此種模式最具普遍性，主要按照兩部委的文件精神，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產權管理的職能剝離邊界不太清晰，且涉及的剝離后工作機制問題太多，沒有很成熟轉型的代表模式與代表地區，各地自行協調解決。
以上四種代表模式各有千秋，當然還有其他更有特色的作法。本文僅以南平市建陽區為例，就最具普遍性的第四種模式――不動產登記與房屋交易產權管理剝離方式工作中應考慮的幾個問題進行交流探討。筆者認為，在實施整合前，應當明確以下幾方面的內容，做好兩機構間對接的準備，方可全面實施不動產統一登記工作與房屋交易管理工作。
一、建立數據共享實時互通機制
1.必要性與重要性
《不動產登記暫行條例 》第二十四條規定，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。《不動產登記暫行條例實施細則》第九十六條規定，不動產登記機構、不動產交易機構建立不動產登記信息與交易信息互聯共享機制，確保不動產登記與交易有序銜接。不動產交易機構應當將不動產交易信息及時提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成登記后，應當將登記信息及時提供給不動產交易機構。
在今年5月25日召開的國際大數據產業博覽會上提出，大數據被譽為新時代的鉆石礦，政府就要在其中發揮作用，打破信息孤島。目前信息資源80%掌握在政府部門手中，除涉及隱私之外，其他信息都應該向公眾和社會開放。這不是第一次喊話政府數據開放。2014年，大數據寫入政府工作報告。2015年，表示，數據是基礎性資源，也是重要生產力。這一年也是政府數據開放政策密集年，包括《促進大數據發展行動綱要》等涉及大數據開放和產業發展的頂層設計方案?！伴_著寶馬吃低保”“開著寶馬購經適房”，這些令人發指的不誠信現象之所以屢禁不絕，一個重要原因就是部門之間存在著信息壁壘。盡管我國銀行、工商、稅務、海關等都建立了相關信息平臺，但部門之間難以共享。
因此，新形式下的不動產登記與房屋交易產權管理之間應當打破信息壁壘，依法實現信息實時互通共享機制。
2.數據共享的具體要求
不動產登記中心與房屋交易管理機構應建立共享機制并實現數據實時互通。不動產登記中心應將不動產登記信息（含空間信息）、限制信息實時傳送到房屋交易管理機構，房屋交易管理機構依送達的數據進行相應信息的歸集。房屋交易管理機構應將樓盤信息、交易信息實時傳送到不動產登記中心，不動產登記中心依提取送達的數據進行登記。
一是數據共享的日志問題。房屋交易管理與不動產登記緊密相聯，對數據共享的實時性、有效性、安全性上均有很高要求，兩方均應建立安全有效的數據共享日志，以便厘清責任。
二是數據共享的網絡問題。由于房屋交易管理機構合同網上簽約備案等系統均要求互聯網訪問使用，而不動產登記系統通常運行在局域網或者政務內網，數據如何共享，不動產登記中心應提前考慮。建議可以考慮專用光纜連接互通方式或是通過網閘等設備過渡。
三是數據共享的時效性問題。受理的登記業務保存后，不動產登記中心應同時將數據進行推送，若不動產登記記載登記簿后方才共享數據給房屋交易管理機構，將可能存在時間差，導致交易糾紛的發生。登簿后的有效數據再行推送以更新最終的限制狀態。
四是數據共享的準確性問題。若數據共享僅僅是將不動產登記數據寫入共享前置庫，將導致房屋交易管理機構在獲取最新的登記數據時需花費大量時間精力。應該在將不動產登記數據寫入前置庫時，通過技術手段通知房屋交易管理機構具體需要更新的登記數據索引，以便房屋交易管理機構及時更新數據。房屋交易管理機構的交易數據推送要求相同。
二、歷史檔案、登記簿及電子數據的管理與利用
在實現登記與交易機構數據共享互通的基礎上，要考慮如何管理和利用歷史檔案的問題。依照國土資源部、住建部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》（國資發〔2015〕90號）文件精神，房屋登記資料由不動產登記機構管理，房產交易資料由房屋交易管理部門管理。原始房屋登記檔案中包含交易管理與產權管理及登記的內容，無法分割清楚，原始檔案不作移交，移交內容為房屋登記簿的相關數據信息。房屋登記簿作為登記結果信息進行移交，房屋登記簿由不動產登記機構管理，房產交易、產權管理資料由房屋交易管理機構管理。移交之前的房屋登記相應訴訟由房屋交易管理機構負責；移交后新受理不動產登記的相應訴訟由不動產登記中心負責。
為保證登記工作的延續性，在實踐中各地歷史檔案、數據的管理利用主要有以下三種模式：
第一，依兩部委文件精神，歷史檔案仍由房屋交易管理機構保管，房屋登記簿及相應的電子檔案、圖庫復制一份移交給不動產登記中心。
第二，歷史檔案、房屋登記簿及相應的電子檔案、圖庫全部移交給不動產登記中心，房屋交易管理機構保留電子成果。
第三，歷史檔案移交到政府下設的檔案局統一保管，不動產登記中心和房屋交易管理機構都可以利用，房屋登記簿和電子檔案、圖庫等資料由檔案局、不動產登記中心、房屋交易管理機構各備份一份，以保證各部門日常的管理需要。
三種模式各有特色，主要還是看當地具體的情況，如果當地檔案局管理規范，筆者最支持第三種檔案管理模式。
房屋登記簿等信息交接后，有關登記信息的相應查詢服務由不動產登記中心負責；有關合同備案、預售許可等信息的相應查詢服務由房屋交易管理部門負責。個人住房信息證明（首套房、首購房）由房屋交易管理機構出具。
不動產登記中心與房屋交易管理機構應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以保證房屋登記和交易、產權管理的正常運行。
三、無縫對接查封工作
因協助司法部門的查封工作責任重大，在剝離過程中一直困擾著各地同行。該如何理順不動產登記機構與房屋交易管理機構對涉及房產的查封工作，筆者認為可按以下思路進行分工：
涉及已進行登記類的查封及預查封由不動產登記中心負責，涉及開發企業的預售許可后未售部分及購房人合同備案后尚未辦理預告登記的預查封由房屋交易管理機構負責。房屋交易管理機構受理的預查封數據實時推送給不動產登記中心，等同于不動產登記中心受理的預查封效力，在具備轉本登記條件不動產登記中心受理相應業務時應辦理正式查封，并通知房屋交易管理機構解除預查封。不動產登記中心受理的查封及預查封信息實時推送給房屋交易管理機構，買賣合同網上簽約備案系統完全按照不動產登記中心提供的不動產單元限制狀態（是否抵押、是否查封）進行網上簽約限制。
四、樓盤表建立
樓盤表是描述物理數據及其關聯關系，并可與權屬數據、交易數據等其他相關數據相關聯的數據組織方式。根據一個物業中每棟樓的房屋總套數以及具體的限制及歷史記載情況來顯示該棟樓中每個最小基本單元的真實情況。最早來源于開發企業的樓盤銷控表，后延伸使用到登記領域。在涉及房屋的登記與交易管理系統中，樓盤表是一種重要的關聯管理手段，主要分為商品房項目樓盤表和非商品房項目樓盤表。
那么，在管理與登記分立的機制下，應如何做好樓盤表的建立工作呢？筆者認為，考慮到商品房項目樓盤的復雜性，且前期的預售許可、合同備案數據較多，商品房項目樓盤表的建立應由房屋交易管理機構負責，房屋交易管理機構將預售的項目、在建建筑物抵押的項目樓盤表建立完畢后推送給不動產登記中心。涉及商品房項目樓盤變更的相應業務，應由房屋交易管理機構先進行樓盤數據變更后，不動產登記中心再行受理相應登記業務。如存在有在建建筑物抵押、預查封等涉及樓盤變更的數據，房屋交易管理機構應實時將數據推送到不動產登記中心。非商品房項目樓盤表由不動產登記中心負責，需確保新建樓盤房屋可與交易管理系統樓盤房屋數據共享，保持登記、限制、交易信息的一致性。
五、測繪審核的必要性
《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范（試行）》均未提及不動產測量成果需要測繪審核的內容，較多地區不動產登記機構在流程設置及業務指南中未明確只提供具備資質的測繪機構提供的測繪成果是否可直接用于產權登記。那么在當前不動產統一登記的大形勢下，用于產權登記的測繪成果是否需要測繪審核呢？
建設部、國家測繪局2000年出臺的《房產測繪管理辦法》規定，用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理。出臺的背景是在1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》運行后，各地房地產開發項目涉及的面積糾紛案不斷涌出，經過不斷的完善之后，于2000年才陸續出臺了《房產測繪管理辦法》《房產測繪規范》等系列規范房產測繪，明確行政機構的審核職能，解決了許多的面積紛爭問題。
在當前去庫存、穩市場的情形下，購房人相對不容易；購房人簽約時間大多在預售階段，到實際交房時間跨度長；隨著行業的發展，房地產開發項目的設計越來越復雜，多種功能、用途交雜，涉及公共分攤部分有些又不是太明確；老百姓不僅對自己取得的不動產權利證書記載的面積十分關注，甚至對記載于登記簿的公共部分的權利范圍與面積也十分關注。因此，由于面積的復雜性，涉及利益大，建議各地不動產登記機構應慎重取消測繪審核環節，特別是針對復雜的商品房項目，不宜將有資質的測繪機構提供的測繪成果直接用于產權登記，應經測繪審核后方可用于產權登記。
前置于不動產登記的測繪審核是住建部門以備案方式出具還是不動產登記中心內部設置的測繪審核職能，以何種方式進行審核不重要，重要的是應當通過測繪審核這個環節方可將中介機構出具的測繪報告用于不動產登記。至于以何種方式，由當地政府自行確定即可。
六、其他必要的關聯
不動產登記檔案管理范文5
房屋登記與交易管理是行政管理部門對當事人實現房屋權利的不同階段進行登記或管理的行為，二者有不可分割的關系，在因交易使得不動產權利發生變動的情況下二者則有著因果關系，登記是交易結果產生的權利實現的司法效果。因此，十幾年來，我們一直在要求交易和登記一體化，第一是為了方便群眾，第二是為了保障房屋交易安全以及交易和登記資料的完整，保證登記簿的記載有據可查。
一、房屋登記與交易管理機構現行設置的幾種模式
目前，我國房屋登記和交易管理的機構設置大致有三種模式：第一種是交易管理與登記完全融合在一起合并設置或合署辦公；第二種是交易管理的部分職能與登記融合在一個部門，部分職能分開設置；第三種是交易管理與登記完全分開設置。第一種模式，房屋交易的部分審核管理已融合在登記受理和審核中，房屋登記信息和交易信息的部分內容融為一體、交互共享，交易和登記檔案一體化，崗位設置一崗多職；第二種模式，與登記關聯性強的交易管理與登記在同一機構，其他交易管理事項在另設的管理部門，信息管理與第一種模式一樣，與登記關聯性強的交易檔案與登記檔案一體化，其他分設的交易管理檔案另設；第三種模式，登記和交易分設在兩個或多個不同的管理部門，通過信息交互實現交易信息和登記信息共享，檔案資料分設。
二、與登記關聯性強的交易管理事項
1.商品房樓盤表和商品房網簽合同備案
商品房樓盤表建立并經核定后，與登記有關聯的事項主要有：①以未售商品房設定在建工程抵押權。在建工程抵押權登記應依據商品房銷售樓盤表及其房屋屬性建立需登記房屋樓盤表，并進行落地關聯，建立與商品房樓盤表之間以房屋代碼相關聯的關系，便于信息的關聯傳送。一方面，在登記時獲取商品房樓盤表的銷售信息，避開已售房屋；另一方面，在登記以后即時將抵押信息傳送給商品房樓盤表，以控制被抵押商品房的銷售。②預告登記。預購商品房設定預告登記需建立落地且與商品房銷售樓盤表關聯的登記房屋樓盤表，調取商品房銷售備案信息，依據備案合同和備案信息辦理預購商品房預告登記或預購商品房抵押權預告登記，并將預告登記信息傳送給商品房樓盤表，以控制被預告登記房屋的商品房預售合同的變更或注銷。③預查封。對未取得初始登記的商品房進行預查封，同樣需建立落地且與商品房樓盤表關聯的登記房屋樓盤表，以確認房屋銷售情況，便于預查封的有效實施，同時將查封信息傳送給商品房樓盤表，利于有效控制被查封商品房的交易變動。④商品房初始登記。商品房初始登記單元應與商品房銷售單元一致以便于商品房的轉移登記，因此登記的房屋屬性也應與商品房銷售單元相一致并有準確的關聯關系，同時也便于對建筑物區分所有權業主共有部分的權利進行記載 。⑤商品房轉移登記。所有權發生轉移的商品房，在初始登記后，需辦理所有權轉移登記，登記時應調取并審核有關登記事項與商品房銷售備案信息是否一致。上述事項要求，商品房交易的銷售變動信息應即時傳遞給登記信息數據庫，以更新商品房交易信息，便于不動產登記時的審核，商品房銷售同樣需受登記信息的制約。
2.存量房轉讓與市場準入
存量房因其取得方式不同，房屋性質不盡相同，因政策性因素取得的房屋，轉讓時因政策性關系，有些房屋會受到限制。以政府住房政策優惠取得的優惠住房，例如經濟適用房、與政府共有產權房、解困房、超標享受的成本價房，以及改制企業留置房等，取得登記時需記載有關性質，轉讓時需經上市準入方可上市交易，交易審批時需調閱登記和交易資料，房屋登記時應審核相應事項，并記載有關內容。存量房買賣網簽掛牌銷售時，交易管理部門需依據登記信息和交易資料對房源信息進行審核，以確認房源的真實有效、權屬清晰，保障交易安全。網簽信息需即時傳送給登記信息庫，以確保登記與交易信息的一致。
3.個人住房信息系統建設
個人住房信息包含所有權登記信息、商品房銷售備案信息、存量房網簽信息，因此是登記和交易信息的集成。個人住房信息離不開房屋登記信息，也離不開房屋交易信息，核查個人住房信息需查詢兩方面信息才能得到準確的記錄。房屋登記信息需即時傳送給個人住房信息系統，住房政策的實施離不開準確完整的個人住房信息資源。
4.房屋租賃管理
房屋登記與交易管理的緊密聯系還表現在租賃管理方面。房屋租賃備案管理需了解房屋所有權登記信息，房屋在通過買賣申請轉移登記時，根據《合同法》第二百三十條的規定，承租人享有以同等條件優先購買的權利。交易登記一體化時，受理登記需審查房屋租賃備案信息或通過上門查看、要求申請人自行申報等方式審查房屋租賃情況，有租賃關系存在的應告知承租人權利，取得書面同意書，方可進行轉移登記。在登記和交易職能分設時，審查責任在交易管理部門，登記機構則根據法律法規的規定依據有關要件辦理，會存在管理脫節的問題。
5.房屋抵押
房屋抵押行為本身屬交易行為，該交易提供的抵押權需進行登記后才能實現司法效果。以房屋所有權設定抵押他項權的，被抵押房屋應權屬清晰，無交易限制情況，交易時應審查其權利限制情況，比如是否被查封、是否順位抵押、是否為企業改制留置房等凍結資產、是否存在其他隱性共有權等，登記時應厘清交易限制，保障交易安全。
6.交易和登記檔案
交易和登記一體化管理的，登記檔案和與之關聯的房屋交易檔案融為一體，裝訂成冊，沒有明顯的分割，以房屋完整檔案記錄房屋權利的演變過程，歷史脈絡清晰，一目了然。交易和登記分設的，檔案各自管理，部分文件重復提交，不能完整體現房屋交易登記脈絡和信息。
三、建立合理的登記和交易管理協調機制
我國目前進行的不動產統一登記機構改革，在市縣一級的具體操作部門大致分為兩種模式：一種是原房屋登記和交易管理職能在一起的，整體整合到不動產登記機構；另一種是房屋登記職能整合到不動產登記機構，交易管理職能作為房產市場管理的部分分開運作。因此，理順相互之間的關系，做到業務平穩運行、服務便民利民、建立合理高效的協調機制顯得尤為重要。
第一種模式，基本沒有改變原來的運行方式，將房屋登記數據（登記簿）與不動產登記信息平臺進行信息整合，只要基礎數據完善，就能較快解決統一登記發證的問題，登記與交易信息傳遞也比較順暢，便于登記職能履行和保障交易安全。
第二種模式，需要處理好以下幾個問題。
1.登記和交易管理案件受理的問題
對于房屋轉讓、抵押等審核融合程度高的登記與交易管理事項，受理要件大部分相同，對于同一項申請文件，申請人需提交兩份原件，并分別在兩個窗口受理，且先交易后登記，成本高，效率低，當事人辦事不便。如果統一在一個窗口受理，一份原件，那么受理窗口所屬法律主體應明確。若發生不動產審查或登記錯誤，責任主體是誰，一份申請原件歸交易存檔還是登記存檔，存在的問題一定需要協調處理，明確權責和法律關系。
2.登記和交易信息系統重建和信息共享
登記與交易管理部門都需重新建立完整的交易和登記信息庫，重塑流程。通過數據傳送，即時更新登記和交易信息，以便于各自的管理，也可以通過數據查詢接口，在確保安全的前提下共享有關信息。同時，相關數據需要建立共同的數據標準，建立準確的房屋關聯關系。
不動產登記檔案管理范文6
一、房地產檔案數字化的技術原理以及要點
房地產檔案數字化的技術就是對房屋的檔案采用數字化的發展趨勢，但是很多的情況是房地產檔案管理脫離的數字化的改革，或者大量的戶主的名字存在造假，這樣對我國的房地產檔案數字化的目標提供了很大的阻礙，但是由于各方的利益的緣故，我國房地產檔案數字化的技術一直處于這樣曲折發展的情況。房地產檔案數字化的技術的發展主要面臨以下幾個問題：
（一）房地產企業不配合工作。有些人認為一個人擁有什么應該受到隱私權保護，但是我國推行了不動產登記制度，其目的在于方式商人炒房，讓我國的房地產經紀逐步回歸到一個正常的水平線上來，對投機者起到警示作用。同時是實現我國共同富裕的一個重要的手段。但是房地產企業手里握著大量的住戶資料卻不愿意配合我國的行政人員的工作，導致工作難以展開。
（二）檔案填寫不規范，重要信息全無。檔案信息的不規范是一個重要的問題，首先檔案信息因為是房地產企業進行對內部資料的轉錄所以難免有著很多的漏洞和信息，有些檔案戶主只有一個姓名，身份證號碼以及其他信息都沒有。所以不能用于不動產登記以及其他的用途，檔案形同虛設，同時在檔案中還存在很多檔案的填寫不全的現象。隨著信息技術與計算機技術的不斷發展，房地產檔案資料隨時處于更新狀況，而在搜集房地產檔案資料的過程中，極易出現信息和資料收集遺漏的現象，因此，需在檔案資料的整理和收集中，采取動態化的信息管理形式，以完善房地產的檔案管理工作
（三）缺乏人才的管理培養。人才的培養是一個重點的項目，在人才的管理上，我國房地產檔案自動化發展有著很多問題，其中最大的問題在于不同形式的檔案文件需要一個統一的制式進行資料的整理的分析，在檔案的處理過程中，人員素質低就會造成檔案的管理工作進展很慢，在施工的過程中，檔案整理的進程慢直接影響了下一步不動產登記的進度。但是想要處理這些資料就必須具備多種信息的處理的能力，不僅對常見的計算機軟件操作熟悉，對于一些冷門的軟件知識也要熟練掌握。
二、房地產檔案管理中有效運用數字化技術的策略
（一）建立健全的管理制度。在房地產檔案管理的過程中，需建立健全的管理制度，從管理人員的培訓到硬軟件的要求等，均需給出明確的規定。檔案管理制度的主要內容有：一是規劃和控制已存儲的數字檔案資料，并對其進行密級分類：將敏感和機密的資料信息進行加密處理，也可將其脫機存儲于一個安全性較高的地方，以此預防房地產檔案資料信息被變更、竊取或者毀壞；二是系統運行環境安全管理制度：包括房地產檔案機房的出入控制、環境條件的保障管理、自然災害的防護、防護設施的管理等內容；三是應用系統運行安全管理制度：主要指的是操作安全的管理、操作權限的管理、操作監督管理、操作恢復管理、操作規范管理、操作責任管理和應用系統的備份管理及應用軟件的維護安全管理等內容，通過相關的技術，預防數字檔案信息出現竊取、修改的問題，從而增強數字檔案信息的安全性。同時組建信息保管制度，并嚴格將其落到實處；建立房地產的數字化檔案的記錄制度，記載資料信息的搜集、管理及使用等情況，并在記錄中確保信息的真實性。
（二）規范房地產檔案資料。在房地產檔案資料信息管理中，傳統的手工搜集、整理紙質材料，容易出現材料丟失、儲存不當、資料信息不規范等檔案管理不到位的現象。因此，采取數字化技術對房地產檔案資料進行管理，不但能達到檔案資料紙質管理和信息化管理齊頭并進的目的，而且能使檔案資料管理更加完善，避免或者減少檔案資料遺失、損壞等。同時還可通過視頻、音頻等技術手段，使房地產檔案資料管理更加豐富化、動態化。
（三）建立數據的系統和內部的平臺。房地產信息有關個人的重要的財產信息，按照現在中國人消費模式，房產是最大的支出之一房地產檔案所以可以側面的體現一個人的資本情況，所以這是重要私人的信息，房地產檔案數字化的管理過程中，要注意的方面就是建立良好的數據庫，通過數據庫的管理提高房地產管理方式，同時要建立可靠的數據傳輸平臺，在很多的時候在數據的傳輸模式是按照數據的質量決定的，房地產檔案數字化的管理上通過平臺與管理方式，要確保平臺的安全性和傳輸高速性。在房地產檔案數字化管理的過程中，還需注意以下兩點：一是組建數據庫。可通過掃描儀對紙質檔案進行掃描，將掃描資料組建成數據庫的形式，降低人工錄入出錯率，提高管理人員的工作效率；二是建立傳輸平臺。在房地產檔案信息的數字化管理過程中，需以實現其價值為中心，以此有效利用房地產檔案的數據庫。但是在建立傳輸平臺的過程中，需確保傳輸平臺安全性、高效性和保密性，從而防止檔案信息在傳輸過程中丟失，或者人為竊取
