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土地承包法實施細則范文1
一、主要做法
突出農民主體，打牢群眾基礎。堅持“三原則、三體現”，充分保障農民的主體地位?！叭瓌t”：一是依法原則。此項改革應遵循《農村土地承包法》等現行法律法規。二是農民自愿原則。農村土地產權制度改革的宗旨是“還權于民”，農民自愿是改革前提。三是村民自治原則。改革必須堅持農民的事農民做主，充分發揮村議事會、監事會和社審核調解小組作用，將發揮群眾主體作用貫穿于改革工作的每個環節和細節，使改革真正做到“三體現”，即體現農民意愿、體現農民智慧、體現農民活力。加強引導服務，有序推進改革。雙流縣農村發展局作為農村土地承包經營權改革試點工作的牽頭部門，成立了以局長為組長的農村土地承包經營權登記及流轉管理工作領導小組，農經科專門負責改革的日常工作，并專門抽調業務骨干組成縣級宣傳督導組、工作指導組、駐試點村工作組，搞好引導服務，做好組織協調。在具體實踐中，充分尊重農民意愿，不越俎代庖、不大包大攬。比如，在涉及歷史遺留問題或群眾爭議較大的問題時，不搞一刀切，通過村組議事會，交給群眾討論解決，堅持讓農民做主。
狠抓關鍵環節，確保改革取得實效。一是抓好宣傳發動關。采取集中培訓與分散指導相結合、理論培訓與實地操作相結合、發放宣傳資料與進村入戶相結合，將改革政策原原本本交給干部群眾，讓農民了解改革、支持改革、參與改革。通過開展形式多樣的宣傳發動，提高廣大干部群眾對農村產權制度改革工作的認識，營造全社會支持改革的良好氛圍。二是抓好實測摸底關。采取“縣領導、鎮組織、村牽頭、社負責、農戶配合”的“五聯動”工作方法，切實做到宣傳發動到位、組織領導到位、對口指導到位、分工協作到位、經費保障到位“五到位”，充分發揮農民主體作用，公開、公平、公正對農村承包地進行實測。三是抓好民主公示關。既公示實測結果，也公示群眾提出問題的處理結果。當地鎮政府對經村社公示無異議的實測結果進行審核后，報縣農發局審定，審定無誤后，對符合確權登記條件的擬確權相關內容交由村、組（社）進行再次公示，公示期滿無異議的，統一發放《農村土地承包經營權證》。
探索固化產權，實行長久不變。在農村土地承包經營權確權頒證的基礎上，雙流縣充分尊重農民意愿，依法探索農村土地承包經營權長久不變改革試點工作。通過試點，探索出“長久不變”工作就是要做好“兩固化，一顯化”，即：固化集體經濟組織成員，固化農村土地承包經營權，顯化集體資產收益分配權。截至2013年12月底，全縣共238個村（涉農社區）、1803個組（3674個社）、20.31萬農戶全面完成了承包地“長久不變”的確權頒證工作，并通過司法部門公證，完成了法律意義上的承包地“長久不變”。
制定配套文件，提供政策依據。結合實際，針對確權登記、流轉管理、價格評估、流轉程序、登記備案、實測方案、實施細則等方面，研究制定了《雙流縣農村土地承包經營權流轉管理辦法（試行）》、《雙流縣農村土地承包經營權流轉價格評估辦法（試行）》、《雙流縣農村承包地手工實測實施細則》《雙流縣農村集體經濟組織確認辦法（試行）》等15個相關配套文件，并指導興隆鎮瓦窯村完善了《興隆鎮瓦窯村農村土地承包經營權長不變管理辦法（試行）》。成都市在制定《農村土地承包經營權流轉價格評估辦法（試行）》時，充分借鑒了雙流縣的農村土地承包經營權價格評估體系，現已全市推廣。
二、相關探索與成效
開辟銀農合作，破解融資難題。結合農村產權制度改革試點工作，推動農村土地承包經營權抵押貸款取得了突破。雙流縣宗富枇杷種植專業合作社等四家合作社利用本社社員141畝農村土地承包經營權，向農村信用聯社抵押貸款融資100萬元，為農民生產經營開辟了新的融資渠道。建立保障機制，防范流轉風險。為有效防范農村土地承包經營權在流轉過程中的風險，以農村產權制度改革為契機，縣農發局與保險機構、金融機構積極探討土地承包經營權流轉保險機制，最大限度地減少流轉雙方的風險。建立土地流轉項目儲備制度，建立待流轉土地項目、擬流轉土地業主信息儲備庫，搞好土地流轉項目篩選、包裝，收集農用地流轉供求信息，引導流轉受讓方向現代農業園區集中，促進農業優勢產業集約集群發展。搭建信息平臺，暢通流轉渠道?？h農發局積極搭建農村土地流轉信息平臺，2008年1月，成立了雙流縣土地承包流轉服務中心，各鎮（街道）成立了相應的服務機構。中心開通了“雙流縣農村土地流轉信息網”，搭建起農村承包土地流轉服務平臺。
建立評估機制，實現公平流轉。為推動全縣農用地規范有序流轉，縣農發局制定了《雙流縣農村土地承包經營權流轉價格評估管理辦法》。自農村土地承包經營制度改革工作開展以來，全縣共評估了89宗土地，評估面積2189.81畝，評估總價達9274.22萬元，為936戶農戶提供了方便快捷的服務。推行托管合作，促進農民增收。丘陵地區農村土地大面積種植果樹，但因青壯年農民外出務工，勞動力缺失，致使果樹疏于管理、效益較低。永興鎮干塘村結合農村產權制度改革，與雙流縣宗富枇杷種植專業合作社合作，創造性地推出了托管經營方式。即農民將果樹托管給合作社，由合作社統一管理和經營，在托管經營期間，不得毀壞果樹，合作社每年向農民支付每畝1500元收益。目前，果樹托管面積已達320多畝。這種托管經營模式，不但解決了果農技術和管理難題，而且解決了果農和合作社持續增收的問題。探索集體資產股份制改造，推動農民持股進城。黃龍溪鎮東岳村在農村土地承包經營權長久不變試點的基礎上，將各組（社）經營性資產以及未確權到戶的田坎、河灘、荒坡等資源性資產實行股份制改造，實行量化到人、到戶，明確“增人不增股、減人不減股”，解決因人口“生老進出”四項變動而造成集體資產管理混亂的問題。同時，該村組建了黃龍東岳現代農業股份有限公司，公司按照企業化運作模式進行經營和管理，農民可以土地承包經營權和現金入股，公司產生的收益按股份分紅，2013年入股分紅達890萬元。如此，有利于讓農民放心持股進城，有效促進農村勞動力和其他生產要素的合理流動，推進農村城市化和農民市民化進程。
土地承包法實施細則范文2
一、2010年工作回顧
(一)建立完善農村土地承包糾紛調解仲裁機制，切實維護農民土地承包合法權益
1、開展《農村土地承包糾紛調解仲裁法》的學習宣傳。訂購了15本《農村土地承包經營糾紛調解仲裁理論與工作實務》，組織大家自學，深刻領會法律基本精神，營造依法調解仲裁農村土地承包經營糾紛、加強農村土地承包管理工作的良好社會氛圍。
2、擬在年底前成立縣級農村土地承包仲裁委員會，現正在開展制訂仲裁委員會和仲裁員管理制度、仲裁規程等配套制度及相關法律文書，落實仲裁員等相關準備工作。
3、全面啟動我縣“三項試點”工作。除繼續搞好在新盛鎮天鵝村8社、9社開展土地經營“小集中”試點外，對擬在區域重點鎮(金山鎮)開展土地經營“小集中”試點進行了前期準備工作。新盛鎮天鵝村8社、9社已按現有的田地按人平均重新落實了承包田地;目前，這兩個社的農戶，已按重新落實的承包田地種植了小春作物，正在進行機耕道及溝渠整治;這兩個社土地經營“小集中”前有田399塊、地360塊;“小集中”后有田140塊、地91塊;鎮、村、社干部及農戶十分支持土地經營“小集中”試點工作。
4、土地股份合作社試點工作。對擬在略坪鎮、白馬關鎮組建土地股份合作社開展了前期準備工作。目前在御營鎮響石村3組已組建了縣御西土地合作社，該社以御營鎮響石村3組79戶社員408畝土地19年的經營權為基礎招股，按1畝折算1股入社;實行按戶投票，按股分紅。
5、對擬在金山鎮、蟠龍鎮和新盛鎮建立土地流轉服務中心開展了前期準備工作。
6、全縣統一印制和使用了規范的土地流轉合同文本。
7、參與了我縣土地利用開發調查，并撰寫了調查報告。
(二)加強農民負擔監督管理，確保減輕農民負擔和強農惠農政策落到實處
1、健全完善了糾正損害農民利益突出問題工作聯席會議制度，強化和落實黨政領導責任制和專項治理部門責任制。狠抓了任務的落實，認真履行職責，做好專項任務的牽頭和協辦相關工作。
2、農民權益義務監督卡在5月底以前發到社100%到戶95%以上。全縣按市上統一內容、統一格式，統一印制監督卡70543份，并由各鎮政府監章后，按要求發到農戶。
3、堅持和完善農民負擔預決算制度。對全縣109個村農民權益義務預算方案進行了嚴格審核、審批，并對2009年農民負擔開展了決算工作。對2個鎮(涉及6個村17個社)村內“一事一議”籌資13.13萬元進行了嚴格審核審批。
4、認真做好涉農收費審查備案和涉農收費公示?？h農民負擔監管辦會同縣財政局、縣物價局和縣監察局對全縣涉及農民負擔的項目依據中央、省、市已出臺的法律、法規和政策規定進行了嚴格審查，共審查涉農收費項目34項，備案保留34項，并及時上報了審查備案情況。
5、開展農民負擔檢查，及時糾正查處違反農民負擔政策和惠農政策的行為。開展了農民權益義務監督卡發放、強農惠農政策落實等方面情況的監督檢查，及時糾正違反農民負擔和惠農政策的行為。
6、認真做好了糧食直補、農資增支綜合補貼和油菜、小麥、玉米、水稻良種補貼面積核實工作。并與有關部門一道對略坪鎮聯豐村從糧食直補款中抵扣水費等費用一事進行了調查處理，并對群眾反映的問題進行了糾正。
7、繼續開展了農民負擔動態監測工作。在、白馬關、御營、新盛4個鎮確定20個調查村20戶調查農戶，開展了農民繳納稅費動態監測工作，并按要求及時上報了監測資料。
(三)加強農民專業合作組織建設
1、理順管理體制，與供銷社、農工辦等部門建立了縣農民專合社組織建設工作聯席會議制度(羅委辦發[2010]7號)，明確了各自分工和任務。
2、加強了與專業合作社的聯系。確定了略坪蔬菜種植專合社、縣大霍山棗子專合社、縣天馬山翠冠梨專合社等5家專合社為示范社，建立長久聯系，保持經常聯絡，從規范化、標準化、品牌化和市場化4個方面的建設上為其提供幫助指導服務，并積極幫助專合社爭取有關項目支持。
3、及時掌握農民專業合作組織發展動態，按時上報了報表;并針對農民專合組織建設與發展的新情況、新問題，提出對策措施建議。
(四)進一步加強了農村“三資”管理
1、加強了村組民主理財小組建設。指導各鎮開展對民主理財小組成員的培訓，幫助村組建立健全民主理財民主監督有關制度。并就民主理財小組的職責、權利及理財規定等作出了統一要求。
2、積極推行“會計委托制”和財會電算化。對萬安、蟠龍等已有7個鎮推行的“會計委托制”進行了完善，并在慧覺鎮和新盛鎮開展了財會電算化試點前期準備工作。
3、繼續做好以財務公開為主要內容的村務公開工作。一是按全縣統一的公開內容、程序、時間、方式等環節開展了財務公開，并對財務公開工作進行了指導和檢查督促。二是配合有關部門將糧食直補、良種補貼的數額計算到戶并張榜公布。全縣村務公開面達到100%。
4、認真開展農村審計工作。一是指導各鎮開展了農村財務、農民負擔、村社干部任期和離任經濟責任等審計工作。已審計村組數565個占村社總數的42%，審計金額3857.26萬元。二是由市、縣、鎮組成聯合審計組，對調元鎮雙埝村財務收支情況進行了就地審計。通過審計維護了農村正常的經濟秩序，強化了村社經濟和財務收支約束監督。
5、建立健全村組債權債務臺賬，及時掌握村組債務動態，為黨委政府化解村級債務當好參謀。
6、參與了縣政協開展的村級實施民主管理調研活動，并形成了調研報告。
7、加強財務管理制度建設。今年6月，印發了《縣村社集體財務管理實施細則》(羅府辦發[2010]69號)，從財務公開等方面進行了規范，建立了11個有關農村“三資”管理制度。
(五)認真開展農村經濟、農業生產等統計工作
使用統計軟件進行了數據處理，按時按質完成了各項統計報表;積極開展統計調查和統計分析，完成了3篇統計分析資料。
(六)其他工作
1、認真辦理農民群眾來信來訪。全年共接待8起11人次有關惠農政策落實、土地承包等方面的來訪，并進行了妥善處理，做到了熱情接待、耐心解釋、認真調查、協調處置、事事有回音，并及時上報了來訪回復材料。
2、積極開展農經調研。圍繞土地利用、農村“三資”管理、農民增收等內容，共完成了4項專題調研，并形成了調研報告。
二、2011年工作計劃
(一)農村土地承包及土地流轉管理
1、進一步搞好《農村土地承包糾紛調解仲裁法》的宣傳學習和貫徹落實工作;進一步做好土地承包和土地流轉合同的簽訂指導、審查鑒證、糾紛調解等日常工作。
2、做好縣級農村土地承包仲裁委員會日常工作，指導鎮建立健全鎮級農村土地承包經營糾紛調解工作機制和相關制度。
3、做好土地“小集中”、土地流轉服務中心和土地股份合作社相關工作，擴大機制創新成果。
4、進一步完善農村土地承包及土地流轉信息化管理系統，建立土地流轉信息平臺;規范土地承包和土地流轉管理。
(二)農民負擔管理
1、健全完善糾正損害農民利益突出問題工作聯席會議制度，防止農民負擔反彈;認真搞好農民負擔預決算、監督卡發放、涉農收費審查備案和農民負擔專項審計;嚴格執行“一事一議”制度。
2、開展農民負擔明察暗訪，加強和完善日常監督檢查。
3、將減輕農民負擔工作納入政府綜合目標管理考核內容，簽訂目標責任書。
4、繼續在4個鎮20個村20戶開展農民負擔動態監測。
(三)農民專業合作組織建設
1、對確定的5家專合社作為示范社，建立長久聯系，保持經常聯絡，為其提供幫助指導服務;及時掌握農民專合組織發展動態。
(四)農村“三資”管理
1、加強村組民主理財小組建設，提高他們參與民主管理和民主理財的水平和能力。
2、繼續推行“會計委托制”和財會電算化。
3、做好以財務公開為主要內容的村務公開工作;繼續開展對三分之一以上村社財務審計;市、縣鎮聯審1個村。
4、建立健全村組債務債權臺賬，及時掌握村組債務動態。
5、繼續貫徹實施《縣村社集體財務管理實施細則》等規定，抓好各項財務管理制度建設。
土地承包法實施細則范文3
“推進農村市場化改革，加快農村產權制度改革是關鍵和基礎?！闭f委員劉佩智，長期以來關注成都農村產權制度改革的探索。他認為，作為全國統籌城鄉綜合改革的“實驗田”，成都農村產權制度改革的步伐應再加快。
通過深入調研，劉佩智總結了成都試驗區農村產權制度改革的四點主要做法。一是開展農村土地和房屋確權工作。明確農村集體土地所有權、使用權和農戶的土地承包經營權、林權、宅基地使用權、房屋所有權，并對農村集體和農戶發放相應的權證。二是創新耕地保護機制，確保耕地總量不減少、糧食生產能力不下降。由市、縣兩級政府長期堅持每年從財政預算安排26億元設立耕地保護基金，為承擔耕地保護責任的農民提供養老保險補貼，調動農民保護耕地的積極性，切實保護耕地。三是建立農村產權交易所，推進農村產權流轉。依托市國資委直接監管的國有控股企業成都聯合產權交易所，建立成都農村產權交易所，作為農村產權流轉信息和組織交易的綜合性平臺，主要開展林權、土地承包經營權、農業類知識產權等農村產權流轉和農業產業化項目投融資服務。四是結合災后重建推進災后農村土地、房屋產權抵押擔保貸款。受災農戶自建住房需要貸款的，可以申請利用確權后集體建設用地使用權證或新建房屋所有權，向農村產權擔保公司抵押，獲得災后自建住房的貸款。
在農村產權制度改革方面，成都邁出了可喜的步伐，但也面臨著很多問題。劉佩智認為，如何進一步調動農民和社會資本投入現代農業的積極性，健全現代農業多元化投入機制，怎樣實現集體建設用地與國有土地享有平等權利，是當前成都試驗區改革面臨的主要問題。
土地承包法實施細則范文4
關鍵詞：土地承包；經營權；入股
土地是人類賴以生存和發展的重要資源，是承包戶開展基本農業生產的必備要素。承包戶付出勞動，開展農業生產，收獲的農作物可以滿足人類基本的生活需要。在我國，土地承包經營權是農民最基本的土地財產權，土地流轉牽動著各方利益，在農村土地制度中有極為重要的地位。我國政府為了實現土地承包經營權的有效流轉，正努力尋求農村土地制度創新。土地承包經營權入股作為流轉的有效方式，在實現我國農業現代化目標中扮演著重要角色。在實踐中，土地承包經營權入股實現了農民仍然占有土地的主觀愿望，滿足了政府土地制度創新的需求，同時也面臨著許多挑戰[1]。
1土地承包經營權入股的含義
現階段，人們對農村土地承包經營權入股的含義還沒有達成統一的認識，在不同學者的研究中，主要有以下兩種觀點。農村承包經營方式有兩種，第1種是以家庭承包取得，第2種以其他方式取得，由此產生不同的入股形式。第1種入股形式是農戶之間的聯合，即承包方之間自愿合作，開展農業聯合經營活動；第2種入股形式是入股公司，公司的組織形式可以是股份制企業，也可以是農村合作社，土地來源不再是農戶手中的農地，而是以“四荒地”為主，此類土地經過招標、拍賣后，人們可以公開獲得其承包經營權。第1種經營方式是在《農村土地承包經營權流轉管理辦法》的基礎上形成的，即在家庭承包的基礎上，承包方為發展規模農業而開展土地承包經營權入股，基于這個概念，《農村土地承包經營權流轉管理辦法》中的有關規定逐漸形成。在家庭承包的基礎上，承包方之間為了實現發展規模農業的目標，以土地承包經營權作為股權，這樣模式下的承包人才有可能入股[2]。第2種觀點承認農村合作社和股份公司可以作為土地承包經營權的流轉對象。承包農戶依據家庭承包的方式，合法獲得承包經營權，對該權利評估后確定價格區間，以此價值作為入股股份。這個觀點明確了土地承包經營權的現實價值，把其量化為股權。農村生產合作社和股份公司作為一個中轉介質，使農村土地承包經營權在更大的范圍內流轉[3]。
2土地承包經營權入股難的原因
2.1立法滯后
現階段，人們開始重視土地承包經營權入股的重要性，但是對這一入股制度仍然存在分歧，尚未形成完善的法律法規架構，法律層面對土地承包經營權入股的規定模糊。雖然多部法律中都有對這方面的單獨規定，但是法條缺位較大?！掇r村土地承包法》中提出了入股這一流轉形式，但在《農村專業合作法》中并沒有相關法條，這樣的立法現狀使全國各地的入股方案種類較多，試點做法迥然不同。在現實中，合作社采取的分配方式主要是保底收入加浮動分紅，但是法律中規定把可分配的利潤按成員在合作社中的交易比例返還成員?！掇r村土地承包經營權流轉管理辦法》明確了土地承包經營權入股的定義，規定合作社解散后采用直接退回原承包農戶的方式處理入股土地，表明認可入股流轉方式，明確承包方可以自愿將享有土地承包經營權的土地入股農村合作社。但問題是，該規定不符合《農民專業合作社法》中合作社破產后的清算規則和財產清算制度?！掇r民專業合作社法》中的清算原則是變賣破產后的財產，而土地承包經營權被列入破產后的財產范圍，理應進行變賣。按照此原則，在實踐中容易發生農戶失去基本生活依托的情況。承包人用土地承包經營權入股，意味著合作社破產后，承包人要以其入股時的出資承擔責任。為解決農戶入股的后顧之憂，中國人民銀行等多部門聯合試點土地承包經營權抵押貸款工作。現階段，相關工作僅處于試點階段，沒有在全國大范圍實行[4]。農村合作社成立后，面對生產經營困境，農戶通常會選擇抵押的方式進行融資，但依據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》中的規定，土地承包經營權最后要退回農戶，顯然通過抵押尋求融資的方式行不通，此時合作社又將陷入融資困難的處境。因此現行法律在土地承包經營權入股方面的規定僅停留在形式上，對于土地承包經營權入股在實踐中遇到的問題未找到具體解決辦法。
2.2配套制度缺失
2.2.1登記制度農村土地承包經營權確權登記工作沒有步入正軌。國土資源部在《不動產登記暫行條例實施細則》中明確了土地承包經營權初始登記、變更登記等具體適用情形，但是取得土地承包經營權證的過程歷時久，對入股合同的審查、保管也缺少規范[5]。
2.2.2市場制度土地承包經營權入股有序進行，缺少配套的農村土地市場。土地入股不論是入合作社還是入股份公司，均需要作價。但目前土地承包經營權的評估制度并不完善，土地承包經營權作價入股合同不規范、作價不嚴謹等問題頻頻出現。比如入股后對方改變農業用地的用途，因為缺少具體限制，農戶維權的難度大，易引發各種糾紛。加上相關部門的約束力不強，導致土地承包經營權入股市場秩序相對混亂[6]。
3解決土地承包經營權入股難的對策
3.1修改和完善相關法律法規
當前我國的農村經濟發展模式偏向于傳統的粗放型模式，農民對土地的依附性很強。土地承包經營權入股改變了傳統模式中農戶和土地密不可分的關系，正是因為這種改變，農戶有了“走出去”的主觀愿望，希望脫離土地，謀求更大的發展。入股后，農地規?；a，大片土地物盡其用，盤活資源，有利于實現更加長遠的發展。對此，要完善立法，化解現有立法中出現的矛盾，對土地承包經營權進行準確定義，使該項權利物權化，提高入股這種流轉方式的正當性?！掇r民專業合作社法》是與土地承包經營權入股最為密切的法律文件，要填補該文件中的空白，形成一套完整的入股操作流程規范，銜接不同的部門，在法條設計方面進行積極探索，完善土地承包經營權入股的出資制度、利益分配方案以及土地承包經營權入股的退出制度。
3.2做好土地確權登記
土地承包經營權的身份屬性極強，賦予了農戶基本的生活保障，相關部門需要逐步完善土地承包經營權的確權登記，重點推進確權。《農村土地承包法》規定，農戶作為發包方，從集體獲得土地承包經營權后，其權利依法受到保護。目前，相關的政策登記確權手段不完善，政府應該加快推進確權工作，將確權登記落實到各級登記機關。完善登記制度后，落實農戶土地的社會保障功能，使農戶能夠安心，逐漸規范市場。
3.3完善土地承包經營權入股的市場體制
土地承包經營權入股的本質屬于流轉，在流轉市場的秩序構建方面，需要搭建土地流轉服務體系。土地流轉服務體系需涵蓋到各個層級，把握好信息、指導、糾紛解決3個維度，讓流轉雙方都能體驗到更加便捷的服務，基于自愿、平等的原則完成入股。同時，建設流轉服務體系要注意引導農戶簽訂規范的入股合同。在尚未形成成熟的范本前，合同如何設計是值得探究的問題。合同中要涵蓋雙方的權利義務、期滿之后的退出方式等內容，明確的合同條款能避免出現不必要的糾紛。在構建服務體系的過程中，需要重點考慮糾紛的解決方式，根據糾紛的實際情況，雙方進行友好協商并解決矛盾。對于土地承包經營權的價值，雙方在入股前應考慮好價值問題，但是價值在入股后會因為貢獻比產生變化，為此應盡快成立估價機構，把土地的年收益作為定價基礎，在此基礎上進行定級定價，打破原有市場中沒有統一定價標準的局面。
土地承包法實施細則范文5
為此，市局主管處室認真研究、積極部署，啟動了豐都縣農村區域不動產統一登記綜合試點工作，組織市勘院、局信息中心及市登記中心的技術骨干，擬通過先試點再推開的工作方式穩妥推進農林納入不動產統一登記體系。同時，也為國土資源部制定操作細則提供經驗和依據。
一、現狀分析
通過豐都試點和調研發現，當前縣級農林主管部門主要負責農村土地承包經營權和林權的登記管理、糾紛調處及流轉備案等日常工作。其登記業務、調查成果及管理方式主要有以下特點：
1.登記實質屬行政行為
當前農林主管部門負責的相關登記工作是基于行政管理的需要，屬于行政行為。登記的客體對象主要包括依承包經營合同為依據的承包經營權登記和依雙方協議為依據的經營權流轉備案登記。前者屬于物權，而后者卻屬于債權。登記類型分初始登記、變更登記、注銷登記和經營權流轉備案登記等。登記的業務量與土地、房屋登記相比小很多。以豐都為例，全年縣農業主管部門辦理登記件數量大致為100-120件，其中，經營權流轉備案登記占一半以上；縣林業主管部門辦理登記件數量大致為200-300件。
2.調查成果差異較大
本次豐都試點采取了普查的方式。即以1：5000正射影像圖（地理國情調查用圖）為基礎圖件，通過農戶實地指界，將農戶實際擁有的承包地塊逐一調繪上圖，然后與登記簿記載的地塊及面積進行對照分析。從已完成三個社的數據對比發現，農林部門用于登記的調查成果與實際差異較大：3個社的農戶實有地塊數均大于權證記載地塊數，平均差異約30%；實有地塊面積也普遍大于權證記載地塊面積，平均差異超50%。究其原因，農林部門未按農業行業標準《農村土地承包經營權調查規程》開展調查，而是以國土“二調”數據為控制，對原有面積進行平差完成了本輪農村土地承包經營權的確權頒證工作（見表1）。
3.成果數據采取臺賬式管理
豐都調研發現，縣級農林主管部門在完成了確權頒證后建立了相應的登記簿、冊及電子數據，然后以此為基礎，采取臺賬式數據管理方式開展日常登記管理工作。這種模式僅能維護權證數據與臺賬數據一致，由于沒有開展測繪標準的空間調查，無法建立矢量圖形數據庫，僅靠文字描述區分權屬界線，故登記地塊無法真正落地。
二、問題剖析
農林納入不動產統一登記后，其法律效力由原行政行為產生轉變為不動產登記行為產生。不動產登記行為首先要有《物權法》《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）等上位法的支撐，然后有準確的權籍調查結果為依據，再有規范的信息平臺保障實現。
1.登記業務對接
依據《條例》規定，在登記業務的對接中主要存在以下問題：一是權利名稱相同內涵不同?！稗r村土地承包經營權”在《條例》中僅指承包權，而在農、林部門的登記管理中，卻包含了可用于流轉的經營權，由于目前承包權與經營權的分離尚無法律支撐，故形成了同名不同質的現象。二是存在權利重疊的現象。由于承包經營權證和林權證由農、林主管部門分別頒發，部門之間缺乏有效銜接，如退耕還林后農戶取得了林權證，但原有耕地的承包經營權證并未注銷。三是登記內容存在差異。根據《國土資源部關于啟用不動產登記簿樣式（試行）的通知》（國土資發〔2015〕25號）要求，不動產登記簿中要求填寫的內容與農、林原登記簿的內容不完全一致。如用途的細化、農地的等級、價格等，因此在納入農林不動產統一登記時還需補充完善缺少的相關信息。四是登記類型需作調整。《條例》規定的各登記類型及包含的內容與原農、林的規定有較大差異，例如，以轉讓、互換等方式改變權利人的，在原農林登記中列入變更登記，而在不動產登記中屬于轉移登記。因此，原農林登記類型與不動產登記類型還需進行梳理、調整，進一步細化登記業務。
2.數據銜接和不動產單元編碼是權籍調查的難點所在
由于《條例》明確規定原有權證、登記簿合法有效，意味著原有成果數據也全部合法有效。然而之前農林部門并沒有嚴格按照《農村土地承包經營權調查規程》開展調查，形成的成果中缺乏空間矢量圖形數據，已發權證的地塊仍然存在權屬四至不清、面積不準、數量不合等問題，無法落地。因此，農林納入不動產登記后，權籍調查面臨的主要難點就是與原有“合法數據”的銜接，既要符合法律、法規的規定，又不能損害農戶的合法權益而造成社會不穩定。另一方面，根據國土資源部《不動產單元編碼規則》的要求，需對每一個地塊采用28位碼進行唯一性編碼。然而按照規則要求，在實際操作將缺失“社”和“戶”兩級信息的碼位，這樣，對于集體經濟組織是以社為單位、土地承包經營權以戶為單位頒發權證并統一管理的南方地區來說不利于日常管理。
3.信息平臺尚待構建
由于當前農、林主管部門只有屬性數據庫，未建立空間矢量圖形數據庫。因此，如何在新系統中有效對接農林移交的相關數據，如何開展好新的農林發證工作，如何構建符合國家相關技術規范的農林不動產數據庫是當前建設信息平臺的重點。在此，我們特別要注意，不能簡單地照搬土地房屋部分的“不動產登記系統”。基于重慶市國土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有較好的測繪調查數據基礎、成熟的登記規范及多年的地房籍信息系統運行經驗，基本具備國土資源部不動產統一登記后的入庫要求。但農林部分則不然，一是原農林部門用于頒發權證的調查成果實質并未達到不動產登記的要求，這種矛盾需要時間和方法逐步過渡處理，不可能一步到位；二是原有權證是以戶為單位頒發和管理，記載所有承包地塊，按照國土資源部《不動產單元編碼規則》“一個承包地塊為一個宗地”的要求，每戶可擁有多個宗地，那么，正確反映農戶、宗地、不動產單元編碼及相應登記簿的復雜變化關系需要在系統中采取技術手段加以解決。
三、對策與建議
通過試點分析，我們認為農、林部分不動產登記應以“尊重歷史、平穩推進”為整體工作原則，采取“依申請登記、時間換空間”的策略穩步推進。
1.利用地方立法體系完善可操作的農林不動產登記細則
不動產登記的基本原則是依法、依規辦理。因此，我們應在當前國家已出臺的相關法律、法規的基礎上盡快細化符合重慶實際的操作細則，為辦理農、林不動產登記提供直接法律依據?？蓮摹吨貞c市不動產登記條例》編制、“國土、農、林”三部門聯合發文及國土系統內發文三個層面明確和細化農林不動產納入不動產登記的相關規定，有效完成登記業務的對接。主要解決以下問題：一是登記類型的調整，如承包經營權的分割、林權的分戶在農林部門均按“變更登記”類型辦理，納入不動產登記后則應按“轉移登記”類型辦理。二是明確工作邊界，除重慶市編辦已明確承包經營權、林權的權屬調查及調處由農林部門負責外，還應明晰納入不動產登記的具體業務。區分物權登記和行政管理登記的實質，例如農、林經營權的轉讓，在沒有上位法支持前，其實質不屬于物權，因此，建議涉及此類權利的登記暫不納入不動產登記體系。三是登記數據的銜接，農林納入不動產登記后，新、舊登記數據的銜接必須以保護權利人的合法權益為原則，如何銜接必須出臺相關細則予以明確。四是權利重疊的統一，針對原有承包經營權和林權出現重疊的現象系管理脫節造成，建議在相應地塊辦理不動產登記前依法予以統一。
2.做好權籍調查和信息平臺建設是農林納入不動產登記的關鍵所在
建議盡快出臺《重慶市不動產權籍調查實施細則》，充分考慮重慶的復雜情況和現有成果數據的特性，重點解決好“調查數據銜接”和“不動產單元編碼”兩大難題。農林納入不動產登記后所面臨的“調查數據銜接”不是簡單的前后測繪調查數據的平差，而是權利人合法權益得以保護的體現。因此，在制定調查細則時須首先以保護權利人的合法權益為原則，其次以權利人需辦理新的不動產登記業務類型為導向，最后以相關技術規范為依據建立數據銜接體系和操作細則，為農林不動產登記提供準確可靠的成果數據?！安粍赢a單元編碼”在《條例》中有明確規定，而國家的《不動產單元編碼規則》對于地方的管理需要尚有不足，主要表現在“社級經濟組織”和以家庭為承包單位的“農戶”兩個管理層級的信息無法在28位編碼中得以體現。建議在調查細則中考慮地方編碼，在包含國家要求的28位編碼的基礎上，利用技術手段合理擴展4?-6位編碼，既能符合國家的要求，又能滿足地方的管理需要。另外，利用變更調查、質量評價等成果在調查中增加不動產登記需要的農地用途、等級、價格等新增登記。
信息平臺建設必須以滿足登記業務需要為目的，與權籍調查緊密結合。建議目前情況下，農林部分的不動產登記系統與土地房屋不動產登記系統分開建設，條件具備后再合并。重點解決以下問題：一是在數據庫中如何納入農、林移交的相關數據；二是在國家《不動產數據庫建設規范》的基礎上合理增加字段，以滿足權籍調查對不動產單元編碼擴展的需要；三是提高系統的兼容性，既能按照國家的要求提交相關登記數據，又能滿足實際登記工作的需要；四是在信息系統中考慮農林部分與土地房屋部分界面統一但實質區分的登記系統，以達到逐步過渡的目的。
3.加強國家、市、區縣三級層次的工作聯系，確保農林不動產登記的順利納入
一是多向國家層面請示匯報以爭取更多的指導和幫助，避免工作和資金的重復浪費，保障快速穩妥地推進農林不動產統一登記工作。
土地承包法實施細則范文6
1 土地流轉的基本現狀
近年來，隨著茅坪鎮農業產業化水平不斷提高、小城鎮建設規模日漸擴大、農村進城務工人員穩步增加，茅坪鎮農村土地流轉面積呈逐年增長趨勢，土地規模經營水平也得到進一步提升。
服務體系逐步健全。現階段主要是私下流轉和農民把土地流轉到村委會，村委會又把土地流轉給種植大戶兩種形式。應積極探索，大膽實踐，以實施農業部、貴州省土地確權登記試點工作為重點，積極構建鎮、村二級土地流轉平臺，推進農村土地流轉管理和服務工作規范化。
規模經營趨勢加快。茅坪鎮通過近幾年的土地整治，農業經濟生產基礎設施得到了進一步的改善。積極培育了龍頭企業、合作組織等新型農業經營主體，同時，新型經營主體的發展壯大又進一步促進了土地的規模流轉，形成了土地流轉與規模經營互動互促的良好局面。
機械化水平大幅提升。農業機械化水平是現代農業發展程度的重要標志。茅坪鎮通過大面積土地整治加快了土地流轉，推進土地相對集中，使土地連接成片，形成規模經營，促進了農業機械化水平的大幅度提高，使茅坪鎮農機專業合作社有了用武之地。
茅坪鎮的實踐證明，土地流轉為加快農業結構調整、生產規?；?、提高勞動者素質、增加農民收入、發展現代農業注入了新的動力和活力。
2 存在的主要問題
土地確權進度不理想。茅坪鎮農村土地確權試點工作面臨著“三個問題”：一是經費不足，各級政府的配套資金到位率低，影響確權進度。二是外出務工人員較多，信息收集不齊。三是相關業務工作沒有跟上，致使確權工作不能按步實施。
土地流轉機制不健全。由于確權工作在茅坪鎮還沒全面完善，農村土地流轉市場機制暫時還沒有建立起來，未形成統一規范的土地流轉市場，制約農村土地流轉的有序進行。
土地流轉行為不規范。目前，茅坪鎮部分村組農戶之間的土地流轉仍采取口頭協議，沒有通過簽訂流轉合同來規范雙方的權利和義務，即使簽訂合同也存在手續不規范、條款內容不具體等問題，容易導致流轉糾紛的發生。
土地流轉監管不到位。由于沒有成立流轉服務監管的職能部門，工作正在探索嘗試階段，沒有形成規范的土地流轉監管機制，缺乏對土地流轉進行有效的指導和管理。
土地流轉信息不通暢。一些農戶有強烈的流轉愿望，卻找不到合適的流轉對象，很大程度上影響了流轉的速度和規范操作。
3 解決的具體措施
當前，我們正站在“十三五”發展節點，緊緊抓住土地確權和流轉這個影響城鄉經濟社會發展的關鍵性問題，充分釋放土地制度調整帶來的改革，對于帶動城鄉發展具有重大的意義。
強化宣傳引導，廣泛營造土地流轉氛圍。讓農民意識到土地流轉帶來的地區發展和經濟實惠，是加快土地流轉的前提。加快推進城鄉人力資源市場建設，進一步增強普惠制培訓的針對性和實效性，切實提高就業率和勞動者素質，使農村外出務工人員就業和收入穩定，讓農戶土地流轉出去后沒有后顧之憂。
構筑交易平臺，不斷優化土地流轉服務。推進土地流轉規范化規?；?，確權是基礎，服務是保障。
加快土地確權。全力推進茅坪鎮土地確權試點工作，按照湄潭縣農村土地承包經營確權登記頒證實施方案及相關指導資料和茅坪鎮農村土地承包經營確權登記頒證實施方案，盡快完成土地確權登記工作。同時，要及時總結試點經驗，為進一步規范土地流轉行為、加快土地流轉速度奠定基礎。
建立服務監督機構。成立鎮農村土地流轉工作領導小組，負責研究協調土地確權和流轉過程中出現的重大問題。建立鎮、村二級土地交易服務網絡。在不改變土地所有權性質的前提下，讓農戶承包經營的土地通過招標、公開協商等方式進行流轉，做到全鎮統一政策、統一調控、統一監管。同時完善鎮、村二級農村土地承包經營糾紛調解，明確各自職責，及時化解因土地流轉引起的各種糾紛和矛盾。
搭建信息平臺。依托茅坪鎮政府網等現有網絡資源，建立健全農村土地流轉交易信息網絡平臺，以鎮村為單位，全面統計農村土地承包情況、流轉情況和供需情況等。實行互聯網管理，實現信息資源共享，使農戶及有意向投資農業的經營者能獲得準確和可靠的信息，有效化解土地供求矛盾。
擴大土地整治面積，完善農業生產基礎設施建設，這是農業機械化的基礎，也是經營規?；⒁幏痘?、農業生產現代化的保障。
注重機制創新，進一步規范土地流轉管理。加快土地流轉，離不開自上而下的頂層設計和政策支持。
健全管理機制。制定完善指導土地流轉的政策性文件和農村土地流轉管理辦法實施細則，使基層在實際操作中有規可依、有章可循。做好登記、審批、備案、合同認證、檔案管理和信息工作。
創新流轉機制。在充分尊重農民意愿、保護農民合法權益的基礎上，敢于探索和勇于嘗試各種形式的流轉辦法，以轉包、轉讓、租賃、入股、合作、置換、托管等方式將土地集中到大戶、合作組織、龍頭企業進行規模化種植。
改善投入機制。對集中流轉的土地面積較大的，根據流轉時間的長短，鎮政府應給予適當的補貼，同時上級部門給流轉土地的優惠政策，也應一并兌現。
創造優良的土地流轉環境，讓經營者樂于入住茅坪，提升我鎮農業生產現代化水平。加大統籌、協調、講誠信，喜迎更多的龍頭企業、合作社、種養大戶入住茅坪鎮。
作者簡介：李天剛，大專學歷，湄潭縣茅坪鎮農業服務中心，農藝師，研究方向：農業技術推廣。
