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土地規劃意見書范文1
關鍵詞：土地儲備 土地規劃 土地整理
中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）03（c）-0219-02
1 我國的土地儲備機制
城市土地收購儲備制度，是指由城市政府或政府委托的機構口依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規劃、土地出讓年度計劃和城市規劃，通過對土地的征用、收購、置換、轉制和到期回收的方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，進行前期開發后，有計劃地將其投入市場再行出讓的有效配置土地資源行為的制度。
土地儲備包括土地征購、土地整理和土地出讓，土地收購是指通過征用集體十地、收回閑置土地、調整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權，土地整理是指通過統一規劃、統一拆遷、統一配套和統一開發等方式對所收購土地進行的整理與包裝，土地供應則是指根據社會發展、城市規劃和供地計劃而來取向社會公告、開展招商活動、建立土地招標拍賣制度等多種形式出讓土地使用權。
土地儲備制度，是我國在土地管理方式逐步從計劃經濟體制向市場經濟體制轉變，土地利用方式由外延粗放型向內涵集約型轉變的背景下，以經營城市為出發點，以提高土地利用效率和優化土地資源配置為目的，合理運用社會主義市場經濟的宏觀調控手段，實現土地資產保值增值。
1996年，上海市成立了我國第一家土地收購儲備機構—— 上海市土地發展中心；1997年8月杭州市成立了杭州市土地儲備中心；隨后，我國的土地儲備機構在武漢、青島、南通等大中城市紛紛成立。2001年4月30 日，國務院頒布的《關于加強國有土地資產管理的通知》中指出：“為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度”。這樣，土地儲備制度的創新，成了我國國有土地有償使用制度改革的又一重要事件。
經過近幾年的摸索和發展，全國各城市基本上形成了政府主導。統一儲備、統一拍賣的土地儲備制度：市區范圍內需要盤活的城市存量土地統一由市儲備中心收購，各個用地單位都不能自行招商、轉讓。土地儲備中心按照土地規劃的要求，完成被收購的土地的征地、拆遷，土地整理等前期工作后，將儲備土地納入政府的土地儲備庫，然后由政府按照年度土地出讓計劃以公開招標、掛牌、競價拍賣等方式公開出讓儲備地塊。
2 土地儲備的收購、整理實踐模式
（圖1）
2.1 以市場為導向的土地收購、整理
廣州市是我國較早實行土地儲備的城市之一，該市的土地儲備工作由市國土房管局下屬的土地開發中心負責。土地開發中心根據廣州市土地利用規劃，城市總體規劃、結合城市近期建設規劃，通過對全市土地供需狀況的調查，每五年編制一次全市的土地儲備規劃，該規劃報市政府批準后，土地開發中心根據五年規劃制定年度士地開發和出讓計劃；廣州市國上房管局土地開發中心同時對儲備地塊的規劃、開發、出讓引入項目管理模式，讓城市運營商參與地塊的評估、策劃和開發工作，再組織專家評審、優化，然后向社會公示，結合社會各界意見，最終訂出每個儲備地塊的開發建設方案。
廣州市的土地儲備是以市場化營運模式、項目化管理為導向的運作方式，中心成立了土地儲備前期研究發展部，對所有儲備地塊開展深入的可行性分析和經營策劃，對每一個儲備用地，都先做好策劃、算好賬，使一級市場推出的地塊更加符合市場的需求。但是，如果計劃儲備的土地市場前景不好，投資風險大，政府則會調整土地規劃，直至調整的土地規劃滿足土地儲備的盈利要求。例如，該市的琶洲地區作為城市儲備用地項目，經過前期的項目測算，該區域土地的可出讓建筑面積較少，土地開發資金收支不能平衡。政府即對琶洲地區的規劃方案做出了調整：如某地塊是將原來的5個分地塊整合，把綜合醫院、行政辦公、圖書展覽等諸多功能調整合并為國際學校，原定為旅館業和商務辦公用地的另一地塊因原容積率、高度無法滿足五星級酒店基本建設要求，就將地塊劃分為2個分地塊，并調整提高了地塊容積率。一些開發商提出，珠江新城的地塊出讓面積都比較小，基本都是500平方米、700平方米的小地塊，這樣要造出好的產品比較困難。市土地開發中心就考慮開發商規模開發的要求，在金沙洲、員村等地區推出了一些10公頃以上的大地塊出讓，而且這些地塊的出讓都采用了招標出讓方式，以滿足市場的需求。
廣州市的土地儲備是“以地生財”、“經營城市”的市場化經營模式，市場引導土地儲備、土地儲備指導土地規劃。在這種模式下，土地規劃變成了保證和提高土地儲備收益的“工具”，土地規劃所確定的城市公共設施用地因為土地儲備的需要而進行調整，往往會造成城市公共空間、公共設施的移址建設或缺失。
但是，這種以市場為主導的土地儲備方式使廣州市土地開發中心積累了較為雄厚的資金，使得土地儲備中的征地、拆遷、土地平整等前期工作能夠順利開展，土地儲備量較大，2002年廣州市土地開發中心的土地儲備量為9.27平方公里，2003年的土地儲備量達28平方公里左右，其中，可進行土地拍賣的經營性土地約為19平方公里（合190公頃），而廣州市每年的拍賣土地數量約為50公頃到90公頃之間，土地儲備滿足了市場對經營性土地的需求，政府對土地市場和房地產市場具有較強的調控能力，土地儲備、土地拍賣、房地產開發進入了良性循環。目前，廣州市正在制定土地儲備十年規劃，重點加大對新機場、新火車站、大學城周邊、沿江沿線土地儲備規劃的研究，規劃成型經市政府批準后，將指導廣州市未來十年的土地開發。
2.2 以開發商為導向的土地收購、整理
土地儲備過程包括土地征購、土地整理和土地出讓。土地儲備實質上是政府壟斷士地一級市場的開發，完成土地整理后，政府通過公開拍賣方式完成經營性土地的出讓。但是，由于一些城市的規模較小、實施土地儲備的資金不足，當有些資金實力雄厚的開發商看中了大片的土地后，政府往往就與一些資金實力雄厚的開發商合作，以土地儲備的名義，由開發商代替政府進行土地儲備的前期整理工作，土地整理完成后，政府通過招標、掛牌、拍賣等方式進行公開出讓，如果價格較低，開發商就直接受讓開發，如果價格較高，開發商就讓其他競拍者取得土地，開發商則獲取土地一級整理開發的地產開發利潤。在這種模式下，政府借開發商的資金實現了城市開發建設的目的，但是，卻減少了土地儲備的收益。而且，這種模式往往是開發商主導土地儲備，開發商根據自己的利益需要隨意地調整儲備地塊的用地性質和容積率等規劃指標，根據自己的利益需要而隨意地調整土地規劃。
2.3 以土地規劃為導向的土地收購、整理
土地儲備離不開土地規劃，充分了解土地規劃，可以最大限度地避免土地儲備部門盲目儲備土地，防止土地儲備部門儲備了城市東邊的用地，實際上城市要用西邊的用地；防止土地儲備部門儲備了很多用地，但是城市這一階段用很少的用地，或者儲備很少的用地，城市發展要求很多的用地，這樣做可以避免不平衡的現象發生，保證了城市的有序發展。土地規劃不能跟著土地儲備走，土地規劃應當指導土地儲備。
3 用地規劃管理
3.1 行政管理體制現狀
由于歷史的原因，我國的土地規劃管理部門在行政管理體制劃分中屬于建設管理部門。因此，全國各個城市的規劃管理部門在行政業務管理上都歸屬于?。ㄗ灾螀^）的建設行政主管部門，各?。ㄗ灾螀^）的建設廳又歸屬于國家建設部管理。全國各個城市的規劃局大都成立于八十年代后期，甚至，到目前為止，全國有許多城市的規劃管理部門仍然屬于各市建設局（委）下面的一個部門。
城市用地規劃管理主要是對土地規劃區范圍內規劃建設用地的控制和管理。土地規劃用地管理業務管理上與國土管理有著密不可分的聯系，因此，出于管理的需要，在上世紀九十年代中期，我國許多城市將土地規劃管理部門與國土管理部門合并成“規劃與國土資源管理局”。但是，到了九十年代末，國家成立了國土資源部后，國土管理部門業務上進行了垂直條線管理，各市的規劃國土管理部門又相繼分開，國土管理部門直屬于省級國土部門管理，而土地規劃管理部門仍然是當地政府的一個行政管理部門。在這種行政體制下，當地市政府無權管理土地資源，城市發展所需的用地都必須通過國土管理部門的審批。
3.2 城市用地規劃管理的法律、法規和管理程序現狀
城市用地規劃管理是指規劃行政主管部門對建設項目核發“規劃選址意見書”和“建設用地規劃許可證”（即“一書一證”）的行政許可行為，是根據土地規劃法規和批準的土地規劃，對土地規劃隊內的建設項目用地講行規劃選址、明確規劃用地性質，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證等各項管理工作的總稱。核心工作是：確定項目位置、確定項目用地規模、確定項口規劃設計要求。城市用地規劃管理的最終目的是實現城市總體規劃確定的城市用地控制和城市功能布局。
城市用地規劃管理的法律依據主要是《中華人民共和國土地規劃法》、建設部的《城市用地分類與規劃建設用地標準》以及各個?。ㄗ灾螀^）、市制定的《土地規劃管理技術規定》、經法定程序批準的土地規劃等?！锻恋匾巹澐ā芬幎顺鞘杏玫匾巹澒芾淼某绦颍旱谌粭l的規定：“在土地規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向土地規劃行政主管部門申請定點，由土地規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以土地方人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地”?！锻恋匾巹澒芾砑夹g規定》及相關的行業用地規定是土地規劃管理部門確定具體建設項目用地規模的主要依據。
3.3 城市用地規劃管理存在的問題
隨著我國社會主義市場經濟的發展，制定于1989年，在計劃經濟指導下的《土地規劃法》己經越來越不適應實際管理的需要。
在管理體制方面，《土地規劃法》規定：“城市詳細規劃由城市人民政府審批：編制分區規劃的城市的詳細規劃，除重要的詳細規劃由城市人民政府審批外，由城市人民政府土地規劃行政主管部門審批”，對于現在的土地規劃管理存在著一個突出的問題，就是自己編、自己審批、自己公布，監督體制不到位。土地規劃隨意性大，調整變化快，“規劃跟著變化走”、“領導一換、規劃就變”的現象比較突出。
隨著中國改革開放的深入，封閉的計劃經濟開始向開放的市場經濟轉型，土地規劃需對各種利益關系進行協調，因而需要建立磋商機制。隨著生活水平的提高，公眾越來越重視生活的環境和質量，參與意識不斷增強。在這種背景下，公眾參與土地規劃的觀念越來越得到社會大眾的認可。土地規劃越來越需要充分聽取公眾和有關部門的意見，健全專家咨詢制度，強化規劃的強制性和嚴肅性。城鄉規劃許可要嚴格規劃審批規則和程序，建立健全規劃公示制度，減少規劃許可的自由裁量權，保證規劃許可公開透明、高效便民。《土地規劃法》對于公眾參與、專家咨詢方面的問題卻沒有涉及，使得《土地規劃法》無法適應當前土地規劃管理的需要。
如何切實有效地推動土地規劃決策和實施的民主化，城市的規劃是為誰規劃？“不是為了政績，而是為了老百姓！”，隨著社會的進步和發展，土地規劃的功能己經從原來的技術文件逐步向公共政策的功能進行轉變，原來的《土地規劃法》僅僅是作為指導、規范和執行土地規劃技術文件的法律，而缺少作為公共政策方面的內容。在違法用地、擅自變更現有用地使用性質、變更房屋原來的用途等方面，由于土地規劃法僅僅對違法建設的處理較明確，對于違法用地、違反《建設用地規劃許可證》內容的，于利用原有建筑改變用途的處理在《土地規劃法》中都沒有明確法律責任和有效的強制執法手段，僅僅在第三十九條規定：“在土地規劃區內，未取得建設用地規劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回”，這使得土地規劃用地管理缺乏有效的執法依據，實際管理中的執法效果不佳。另外，《土地規劃法》在與房管、工商、土地、建設等方面的法律銜接不夠，土地規劃的法律地位和權威性不夠。這些也給土地規劃用地管理帶來了諸多的不便。
參考文獻
[1]周偉林，嚴冀，等.城市經濟學[M].中國建筑工業出版社，2003.
土地規劃意見書范文2
（一）強化土地利用總體規劃的控制性。各類與土地利用相關的規劃要與土地利用總體規劃相銜接，所確定的建設用地規模必須符合土地利用總體規劃的安排，年度用地安排必須控制在土地利用年度計劃之內。不符合土地利用總體規劃和年度計劃安排的，必須及時調整和修改，核減用地規模。
（二）維護土地利用總體規劃的嚴肅性。對城鄉土地利用總體規劃的調整每年不得超過一次，調整幅度不得超過所屬鎮面積的30%；農業用地轉為建設用地的，必須符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業規劃；所有進入各類園區的工業項目，確定用地選址和項目準入前，須征求縣國土部門意見，在符合土地利用總體規劃后方可辦理相關手續。嚴格執行年度用地計劃，不得突破用地計劃，未列入城市近期建設規劃年度實施計劃和年度土地供應計劃的，原則上不予安排用地；屬政府重大項目的，須經縣政府同意調整計劃后，方可辦理有關規劃用地手續。
（三）提高土地利用總體規劃的前瞻性。在土地利用總體規劃和城鄉規劃修編中，以促進節約集約用地、科學利用土地為主要目標，按照“地盡其力，優地優先”的原則，統籌城鄉空間布局，優化土地資源配置，對重大基礎設施和基礎產業用地要預留空間，提高規劃的前瞻性和科學性。
二、加強用地監管，嚴格審批審查
（一）規范國有建設用地審批行為。以劃撥方式供地的，除發放用地批復外，須簽發《國有土地使用權劃撥決定書》；以出讓方式供地的，須強化出讓合同管理，依法規范填寫土地出讓合同中土地使用要素、建設項目投資額、價款、違約責任等條款，并載明項目開工、竣工及申請驗收時間。對非經營性用地改變為經營性用地的，應當約定或明確政府可收回土地使用權，重新依法公開出讓。未按合同約定繳清全部土地價款的，不得發放批準用地文件，也不得按土地價款繳納比例分割發放土地證書。
（二）科學使用新增建設用地指標。對省下達的用地指標的使用，嚴格把好三關：一是規劃關，所有用地項目必須符合土地利用總體規劃，不得隨意調整和改變規劃；二是用途關，對限制性產業項目控制用地，對禁止性產業項目停止供地，優先保證能源、交通、水利等重點基礎設施建設和民生工程、環保工程用地；三是投資強度關，省級開發園區平均每畝投資強度不低于120萬元，投資額小于3000萬元的工業項目統一進入標準廠房，不得批準新占用土地。
（三）開展城鄉閑置土地清理。自年3月起，對年5月1日以來取得土地使用權的建設用地進行清理，特別是—年新上建設用地項目，重點清查各類工業園區。清理范圍主要為超過規定期限未動工開發建設的閑置建設用地；開工建設但開發面積少于應開發建設總面積1/3，或者投資金額不足總投資額的25%的建設用地；中止開發建設滿一年的閑置建設用地等。對清查出的各類閑置土地，分類進行處理。一是對土地閑置滿2年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。二是對閑置未超過2年，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；近期有一定開發條件的土地，責令限期開發（最長不得超過一年）。三是對分期開發建設的項目，暫時不開發的，安排農民繼續耕種。四是對達不到投資強度，占多用少的項目，予以核減用地面積，重新安排使用。五是采取“騰籠換鳥”的方式把一些效益不好的停產、破產企業土地轉讓給新的項目。
三、堅持全程監管，健全長效機制
（一）實行建設項目用地驗收制度。項目建設單位必須在施工現場將《建設用地批準書》等用地批準文件進行公示，并在建設項目竣工后30日內，向所在地國土資源部門提交建設項目用地竣工驗收申請。凡未經國土資源部門的檢查驗收，或者建設項目用地竣工驗收不合格的，不得通過竣工驗收。檢查驗收合格的，國土資源部門出具《縣建設項目工程竣工用地驗收合格意見書》。房地產開發項目用地，符合規定條件方可辦理分割登記。不按合同約定條件建設的，不予換發土地使用證。
（二）建立建設用地跟蹤管理制度。為確保用地單位按照批準條件使用土地，防止土地資源閑置和土地資產流失，國土資源管理部門須在每宗土地審批后填寫《建設用地批后跟蹤卡》，按批后跟蹤卡的要求，對國有建設用地使用情況進行跟蹤檢查并做好記錄，在每年6月底、12月底分別組織一次全面檢查，并將檢查結果上報縣政府。縣政府每年組織一次由國土、建設、發改、監察、財政、規劃、環保、農業等部門參加的聯合檢查組，對在建設過程中違反規劃設計要求和使用功能進行集中檢查，對擅自改變土地用途，用地項目、投資強度不符合原批準文件的，依法予以查處。
土地規劃意見書范文3
【關鍵詞】建筑；防火；設計；審核
建筑防火設計審核是指消防監督機關對工程建設單位、建筑設計部門設計的工程圖紙，進行消防審核，監督其嚴格執行國家有關建筑設計防火規范，保障建筑設計防火規范的貫徹實施。公安消防機構依據國家消防法律、行政法規和技術標準，對新建、改建、擴建、建筑內部裝修和用途變更的建筑工程，從設計、施工到竣工都要實施消防監督。如果當一項建筑工程竣工后，發現不符合防火要求，這時再去采取補救措施，不僅影響工程的投產使用，在資金、材料等方面都會造成巨大浪費，甚至有的無法彌補相應的安全措施，只能停用或拆除。
1 建筑防火設計和審核的依據
1.1 消防法律法規依據
《中華人民共和國消防法》第10 條明確規定：建設單位應當將建筑工程的消防設計圖紙及有關資料報送公安消防機構審核；未經審核或者經審核不合格的，建設行政主管部門不得發給施工許可證，建設單位不得施工。經公安消防機構審核的建筑工程消防設計需要變更的，應當報經原審核的公安消防機構核準；未經核準的，任何單位、個人不得變更。建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者驗收不合格的，不得投入使用。第42 條又規定：擅自降低消防技術標準施工，使用防火性能不符合國家標準或者行業標準的建筑構件和建筑材料或者不合格的裝修、裝飾材料施工的，責令限期改進；逾期不改的，責令停止施工，處以罰款。公安部的《建筑工程消防監督審核管理規定》中對消防監督審核的范圍、內容、程序、審檢權、驗收權等都作了明確具體的規定。如該規章第2 條規定，凡新建、改建、擴建內部裝修和用途變更的建筑項目，從設計、施工到竣工驗收都必須由當地公安消防機構審核管理。第3 條規定：凡從事建筑工程建設、消防設計、施工安裝和建筑消防設施檢測、維修保養的單位和個人建筑物所有者等都要遵守本規定。
1.2 消防技術標準
工程建設消防技術標準主要有：《建筑設計防火規范》、《高層民用建筑設計防火規范》、《建筑內部裝修設計防火規范》、《建筑滅火器配置設計規范》、《汽車庫設計防火規范》、《火災自動報警系統設計規范》、《火災自動報警系統施工及驗收規范》、《自動噴水滅火系統設計規范》、《氣體滅火系統施工及驗收規范》等。目前我國共有各類工程建設消防技術標準20 多部，這些技術標準基本涵蓋了各類建筑設計和施工全過程。
2 建筑防火設計和審核的主要內容
1） 總平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火間距、消防車道、消防水源等；2） 建筑的火災危險性類別和耐火等級；3） 建筑防火防煙分區和建筑構造；4） 安全疏散和消防電梯；5） 消防給水和自動滅火系統；6） 防煙、排煙和通風、空調系統的防火設計；7） 消防電源及其配電；8） 火災應急照明、應急廣播和疏散指指示標志；9） 火災自動報警系統和消防控制室；10） 建筑內部裝修防火設計；11） 建筑滅火器配置；12） 有爆炸危險的甲、乙類廠房的防爆設計；13） 國家工程建設標準中有關消防設計的其他內容。
3 建筑防火設計和審核的程序
3.1 方案編制階段
建設單位確定建筑項目后，首先向建設規劃部門申請，根據本單位建設項目的特點，按城市總體規劃的要求確定建筑工程的初步位置，選擇具備相應設計資格的設計單位承擔設計任務。工業與民用建筑的選址由城市規劃主管部門批準，具有火災、爆炸危險的工程項目，通常情況下規劃部門要求先征求消防部門的意見，因此，建設單位應將建設項目的地形圖、方案總平面圖，簡要的文字說明資料和方案設計圖紙，報送當地公安消防機構審核；消防機構在收到圖紙、資料后，在規定的時間內審核完畢，在方案總平面圖上簽署審核意見并加蓋公章。
3.2 初步設計階段
初步設計后，建設單位應將全套消防設計圖紙，上級主管部門的各項批復及土地規劃部門的批文等有關資料報送管轄的公安消防機構審核。申報審核的主要資料如下：1） 設計任務書。主要包括：水文、地質狀況對安全生產的影響，是否系窩風地帶，年最小頻率風向；總圖部分的內容要有建設項目的布置與周圍建筑、構筑物圖。2） 生產工藝情況。建筑項目如系廠房、庫房等，應當申報生產工藝情況，主要包括：生產該項目產品的生產工藝流程及流程的安全可靠性說明和生產過程中的安全防護裝置，如安全閥、水封、緊急切斷閥和自動聯鎖、報警及滅火裝置的配置情況和說明等。3） 生產、使用、運輸、儲存、銷售、銷毀的物料、產品、貨物等的物理化學性質和火災危險性參數等技術資料，主要包括：狀態、熔點、沸點、密度、相對密度、蒸氣壓力、燃點、閃點、爆炸極限、氧化性、最小點火能量、熱穩定性和腐蝕性、毒害性、放射性等。4） 消防安全專篇。主要包括建筑項目的防火安全情況。
3.3 施工圖設計階段
建設單位收到公安消防機構對圖紙資料審核意見后，應領取填寫《建筑消防設計消防審核申報表》和《自動消防設施設計消防審核申報表》，設計單位應按有關消防技術規范和消防審核意見進行施工圖消防設計。設計完成后，將《建筑設計消防審核申報表》和《自動消防設施設計消防審核申報表》加蓋印章，并按申報表要求將有關消防設計施工圖紙及資料報送原消防機構審核。
4 建設和設計單位的防火責任
4.1 建設單位的責任
建設單位應當將新建、改建、擴建、建筑內部裝修以及用途變更工程項目的消防設計圖紙和資料送公安消防機構審核，并填寫《建筑消防設計消防審核申報表》、《自動消防設施設計消防審核申報表》及《建筑內部裝修設計消防審核申報表》，經審核批準后，方可開工；未經審核或者經審核不合格的，不得施工，建設主管部門不得發給施工許可證。建設單位在建筑工程建設過程中，應認真貫徹執行國家有關消防法規和技術標準及規范，并有責任檢查設計單位和施工單位貫徹落實消防法規情況，不得擅自變更消防設計、降低消防技術標準。工程竣工后，建設單位應當向公安消防機構提出工程消防驗收申請，送達建筑消防設施技術測試報告，填寫《建筑工程消防驗收申報表》，并組織消防驗收。
土地規劃意見書范文4
第一條為進一步加強和規范城市規劃區內的個人住宅建設管理。促進經濟和社會的協調、可持續發展，根據國家有關法律、法規、規章和政策的規定，結合本市實際，制定本規定。
第二條本規定適用于市城區范圍內新建、擴建、改建和翻建個人住宅及其管理活動。
本規定所稱城區是指《市城市總體規劃》規定的城市規劃區、規劃強控區和新區。
本規定所稱強控區范圍是指新區規劃控制范圍、國家森林公園規劃區控制范圍、公園規劃區范圍、城市規劃區內舉水河兩側道路紅線以外100米范圍以及因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。
調整城市規劃區和建設用地范圍，因市城市總體規劃和土地利用總體規劃修編。本規定適用范圍也隨之調整。
第三條市城鄉規劃主管部門是全市個人住宅建設的規劃主管部門。
市國土資源管理部門是全市個人住宅建設的土地主管部門。負責個人住宅建設的土地管理工作。
協同實施本規定。市建設、房產、發展和改革、環保、農業、林業、公安消防、交通、審計、監察、供電、供水等有關部門和街道辦事處(開發區管委會)以及行政村村委會(社區居委會)按照各自職責。
第四條符合本規定規定建房條件的村(居)民個人建房。只準在村(居)民點或住宅小區內按規劃要求進行建設。禁止零星建設單棟獨戶個人住宅。
提倡和鼓勵城鎮居民和村民購買商品住宅。
第五條個人住宅建設應當符合規劃。科學選址，合理布局，功能齊全，配套建設，節約用地，集約建設，安全施工，保護環境。
笫二章個人建房基本規定
第六條市城鄉規劃主管部門按照下列規定對個人住宅建設實施規劃管理。
(一)按照統一規劃、成片改造、配套建設的原則。
(二)新建、改建、擴建個人住宅。并據此向市國土資源主管部門申請辦理土地使用手續或其他相關用地手續，依法取得建設工程規劃許可證副本后，方可進行建設。
副本除不得作為領取房屋權屬證書依據外，個人住宅建設工程規劃許可證實行正本、副本制度。與正本具有同等法律效力。
(三)村(居)民點或住宅小區修建性詳細規劃。由具有相應資質的規劃設計單位編制，按法定程序報市政府審批后實施。
(四)嚴禁城鎮居民和非本村村民購買農村集體土地使用權新建個人住宅。
第七條市國土資源主管部門按照下列規定對個人住宅建設實施土地管理。
(一)市國土資源主管部門應當會同市發展和改革部門制定并下達土地利用年度計劃指標。
(二)農村村民建設住宅應當符合土地利用總體規劃和城市規劃。充分利用原有宅基地、村內空閑地和村周邊的荒地。嚴禁占用基本農田。因實施城市規劃需要占用農用地的應依法辦理農用地轉用審批手續，其中占用耕地的還必須落實耕地占補平衡政策。
(三)農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
(四)農村村民宅基地和在集體土地上已建成的村民住宅。不得向城鎮居民和非本村村民出售、轉讓。
或者將原有住房改為經營場所等其他用途，農村村民將原有住房出售、贈與他人。再申請建房的一律不予批準。
涉及直系親屬之間因房產繼承或贈與發生土地使用權轉移變更的應當在市房地產管理部門辦理完房產過戶手續后再由國土資源部門辦理土地使用權變更手續。
(五)農村村民一戶一宅之外(因繼承房產等依法取得2處以上宅基地除外)宅基地、已安排異地新建的原有宅基地、戶口遷出本集體經濟組織和農村五保戶騰出的宅基地。
(六)已取得建設用地通知書或土地使用權證。屬集體土地的交原村集體經濟組織管理，屬國有土地的交市土地收購儲備中心儲備。
(七)從本規定實施之日起嚴禁村(居)民委員會向城鎮居民和非本村村民供應、出售宅基地。城鎮居民和非本村村民居住用地由市土地收購儲備中心通過招標、拍賣、掛牌的方式取得。
停止審批新的個人住宅用地。確屬危房的可以申請在原址按原規模進行維修，第八條強控區范圍不得新建或擴建(含加層)個人住宅。不能保證居住安全、不適宜居住的房屋，可以申請在經批準的村(居)民點或住宅小區內按規劃要求異地建設，原土地屬集體土地的交原村集體經濟組織管理，屬國有土地的交市土地收購儲備中心儲備。
第九條個人住宅建設應當符合下列要求：
(一)符合市土地利用總體規劃和城市總體規劃、分區規劃、詳細規劃和近期建設規劃的要求；
(二)符合城市景觀規劃要求。
(三)符合消防、交通、園林綠化、風景名勝、文物保護、供電、供水、排水、防洪、通訊等專業規劃的要求。
(四)滿足日照、通風、采光的要求。
(五)符合公共衛生、公共安全的要求。
(六)不得占用城市道路、城市公共設施、城市公共綠地和城市市政公用設施規劃預留用地；
(七)城市支路、小區街坊路兩側建個人住宅。
(八)所選位置的土地規劃用途必須是居住用地；
(九)符合國家、省、市有關法律、法規、技術規范和政策要求。
第十條嚴禁在下列規劃控制區域內新建、擴建、改建和翻建個人住宅：
(一)房屋侵占城市道路、公共綠地。
(二)屬近期改造和新建的區域；
(三)埋設地下管線、高壓線走廊和影響市政設施的區域；
(四)城市規劃道路紅線控制的區域；
(五)城市水域、河道、防洪、排水需要控制的區域；
(六)鐵路和高速公路用地控制區域；
(七)嚴重污染和易燃易爆控制區域；
(八)文物古跡保護區、風景名勝區域；
(九)因城市發展需要實行規劃控制的區域；
(十)法律、法規禁止個人住宅建設的其他區域。
第十一條鼓勵采取業主開發和土地整理方式進行舊城(村)舊住宅區和城中村改造。統一規劃、集中建設住宅小區。
第十二條因城市建設發展需要實行規劃控制的區域、已列入舊城(村)改造規劃和土地整理的區域以及具備聯片開發條件的區域內的危房。其土地及地上建筑物由市土地收購儲備中心依法儲備。
第十三條因城市建設等公共利益需要拆遷的應當實行貨幣補償安置。統一規劃拆遷安置小區。被拆遷還建戶是城鎮居民的必須使用國有土地。違法建設的個人住宅在政府拆遷時不予補償和安置。
第十四條根據申請建房類別、建房選址所在區域和城市規劃要求。符合本規定有關規定和個人建房條件的可以采取下列方式：
(一)個人原址改擴建?，F有宅基地面積在規定標準之內?？梢赃m當調整個人住宅用地邊界。
(二)個人易地新建。農村村民建房應當逐步向規劃確定的村(居)民點或住宅小區集中。
并組織土地整理或復墾。國土資源主管部門在核發用地批準文件時，村(居)民按規劃易地實施個人建房的應當在新房竣工后三個月內拆除原宅基地上的建(構)筑物和其他附著物。原宅基地由村(居)民委員會依法收回。應當注明新房竣工后退回原有宅基地的內容，并負責監督實施；未退回的不得核發土地使用權證、房屋所有權證。
(三)個人住宅轉讓。轉(受)讓雙方應當在交易發生之日起30日內向市國土資源局提出土地變更登記申請。
第十五條不在強控區范圍內且符合本規定第九條規定。以下情況可以申請建房：
(一)屬于本農村集體經濟組織或本行政村的村民；
(二)由村民轉為居民后。
(三)建房位置不影響規劃。且只能用于個人建房的
(四)依法經招標、拍賣、掛牌取得土地使用權的
(五)市政府規定的其他情形。
第三章個人建房審批程序
第十六條符合條件和要求的各類個人住宅建設。均須按照下列程序依次辦理：
(一)規劃管理部門辦理個人住宅建設用地規劃許可證(房屋改建除外)
(二)國土資源部門辦理農用地轉用、土地征收(用)土地使用權出讓或轉讓、個人建設用地通知書(附標明四界的宗地圖)或土地使用權證書等手續(原有住宅用地范圍內改建除外)
(三)規劃管理部門辦理建設工程規劃許可證；
(四)建設部門辦理施工許可手續；
(五)規劃管理、國土資源、建設等部門辦理竣工驗收手續；
(六)房地產管理部門辦理房屋所有權登記手續。
第十七條符合建房條件的村(居)民。持村(居)民委員會同意建房的意見，向所在街道辦事處(開發區管委會)提出建房申請。
應當及時依法召開村(居)委會會議或村(居)民代表會議進行審議，村(居)民委員會在接到個人建房申請后。本村(居)委會或者該戶村(居)民所在村(居)民小組張榜公布，征詢本村村(居)民意見。
第十八條街道辦事處(開發區管委會)接到村(居)委會上報的有關申請材料后。應當及時會同市國土資源、規劃管理部門進行實地踏勘審核。
第十九條市規劃管理部門按下列程序和要求審核審批：
(一)村民(居民)個人提出申請并提交下列材料：
1書面申請(擬建地點、層數、面積、戶主姓名、聯系電話)
2常住人口戶籍證明及身份證明；
3所在村(居)民委員會意見及“四鄰”意見；
4所屬街道辦事處(開發區管委會)審核意見；
5土地權屬證明(含宗地圖)
6屬改建、擴建的提供原有房屋權屬證書；
7屬拆遷還建的提供經市政府批準的拆遷還建安置方案和拆遷主管部門的拆遷證明、拆遷還建協議書等原件；
8屬危房改建的提供權威機構確認的房屋安全鑒定部門出具的危房鑒定書和原房屋照片；
9擬建房屋及周圍1500或11000現狀地形圖；
10其他有關的材料及圖件。
(二)個人住宅建設申請由市規劃主管部門統一受理。受理后單獨或者會同市國土資源局進行現場勘察并進行審核。
第二十條市國土資源部門按下列程序和要求審核審批：
(一)村民(居民)個人提出申請并提交下列材料：
1向所在村(居)民委員會提出書面申請；
并由村(居)委會簽署意見；2經村(居)民代表會議或村(居)民會議討論通過。
3所屬街道辦事處(開發區管委會)審核并簽署意見；
4規劃部門出具個人建房選址意見書。
(二)報市政府批準。涉及占用農用地的應當由市國土資源主管部門擬定農用地轉用方案。同時一并辦理土地使用審批手續；對占用耕地的要先落實耕地占補平衡后再按規定辦理用地審批手續。
(三)對符合條件予以批準的核發用地批準文件(附標明四界的宗地圖)并組織實地放線。并說明理由。
(四)驗收發證。
第二十一條業主單位或者村(居)民委員會根據建房戶數量和實際用地需求。申請住宅小區建設的應當持下列材料向市規劃、國土資源部門提出用地和建房申請：
(一)住宅小區建設申請；
(二)經市政府審批同意的住宅小區修建性詳細規劃;
(三)街道辦事處(開發區管委會)審核意見；
(四)屬拆遷還建的提供拆遷安置方案、拆遷證明和拆遷協議；
(五)建房戶戶數和每戶面積安排說明；
(六)使用林地的應提供使用林地審核同意書；
(七)其他需要提交的材料。
村(居)民委員會審查確認后統一報街道辦事處(開發區管委會)審核，村(居)民個人申請在住宅小區內建設住宅的應當按本規定第十九條、第二十條的規定提交申請材料。經審核符合住宅建設條件的報市規劃、國土資源主管部門審批，分戶核發土地使用權證和建設工程規劃許可證。
不得變相進行經營性房地產開發或用于不符合規定條件的個人建房，村(居)民住宅小區用地批準后。否則按非法用地處理。
笫二十二條村(居)民需要在用地范圍內建造圍墻的應當經村(居)民委員會審核同意。并向市規劃、國土資源部門申請辦理規劃和土地審批手續，街道辦事處(開發區管委會)監督實施，現場查驗和確認建造圍墻的位置、高度等事項。
不得妨礙公共通道、管線等公共設施，個人建房需要設立圍墻的不得超越經批準的宅基地范圍。不得影響相鄰房屋的通風、采光和日照，高度不得超過2.5米，臨街應建設通透式圍墻。
第四章個人建房管理
第二十三條個人住宅建設。應當嚴格按照用地批準文件、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證的規定和核準的施工圖紙進行施工。
應當按規定向市規劃、國土資源等主管部門申請驗收，個人住宅竣工后。檢查個人建房是否按照批準的面積和要求使用土地、進行建設；未經驗收的市規劃主管部門不予換發《建設工程規劃許可證》正本，市房地產管理部門不得為其辦理房屋所有權登記等手續；驗收合格后方可換發《建設工程規劃許可證》正本，并辦理土地使用權、房屋所有權登記手續。
第二十四條建房戶在領取《建設用地規劃許可證》建設工程規劃許可證》副本后一年內建設有效。無法在規定期限內開工的可以在期日前30日內向市規劃主管部門申請辦理延期手續。逾期不動工、且未辦理延期手續的所持證件自行失效。
笫二十五條街道辦事處(開發區管委會)和村(居)委會應當加強對轄區內個人建房活動的監督檢查。發現違法違規建設行為的應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的應當在24小時內書面報告市政府和市政府有關職能部門。
第二十六條嚴禁個人未經批準或者騙取批準建房。或者違反許可內容和要求擅自建房，違法建設的個人住宅不受法律保護，不得出租、經營、轉讓、抵押、擔保、繼承和贈與。
未取得城市規劃主管部門頒發的建設用地規劃許可證，村(居)民新建、擴建、改建個人住宅。國土資源主管部門不得辦理土地使用權審批手續；未取得土地使用權證或土地使用通知書的規劃主管部門不得辦理建設工程規劃許可證副本；未取得建設工程規劃許可證正本和土地使用權證的房產部門不得辦理房屋所有權登記手續。
第二十七條違反本規定有關規劃管理規定的由市規劃主管部門依照《中華人民共和國城鄉規劃法》和《省城市建設監察條例》有關規定予以查處。
第二十八條違反本規定有關土地管理規定的由市國土資源主管部門依照《中華人民共和國土地管理法》和《省土地管理實施規定》有關規定予以查處。
不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的按非法占用土地處理。超過規定的標準多占的土地和新建房屋竣工后。
第二十九條違反本規定有關建筑施工、建設工程質量和施工安全管理規定的由市建設行政主管部門依照《中華人民共和國建筑法》《建設工程質量管理條例》《建設工程安全生產管理條例》及《建筑工程施工許可管理規定》有關規定予以查處。
第三十條違反本規定規定。非法批準村(居)民住宅用地和建設的其批準文件無效。對非法批準村(居)民住宅用地和建設的有關部門、街道辦事處(開發區管委會)及村(居)委會的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法依規追究有關責任，因此造成當事人損失的應依法承擔賠償責任；并依法拆除地上建(構)筑物，收回非法批準、使用的土地。
第三十一條任何個人不得借改建、擴建、聯建個人住宅之名。與建筑商非法或變相開發、出租、出售房地產。凡違反本條規定的依法從嚴查處。
第三十二條市規劃、國土資源、建設、房產等相關職能部門的執法監察人員。應當依照法定職權，加強對個人住宅建設的監督檢查，依法制止違法違規建設。
第五章附則
第三十三條堅持屬地管理和職能管理相結合的原則。建立“集中統一，協調高效”聯動管理機制。市政府各有關部門、街道辦事處(開發區管委會)以及村(居)委會要認真履行各自職責，做到各司其職、各負其責，共同抓好個人住宅建設管理工作。
第三十四條建房戶、施工人員應當配合相關執法監察人員的監督檢查工作。如實提供有關情況和資料，不得阻撓執法監察人員依法執行公務。對無理拒絕、阻撓執法監察人員依法執行公務的由公安機關根據《中華人民共和國治安管理處罰法》等有關法律法規的規定進行處罰；情節嚴重構成犯罪的依法追究刑事責任。
第三十五條市規劃、國土資源、建設、房產、公安、消防、林業、發展改革、環保、農業、審計、監察、供電、供水、交通等有關部門的工作人員。個人建房管理工作中、、的由任免機關或監察機關依法依規給予行政處分；構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。
對審查不嚴、監管不力、弄虛作假、越權審批的依法依規追究相關人員的責任；構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。街道辦事處(開發區管委會)村(居)民委員會應當依法加強對個人住宅建設的管理。
第三十六條當事人對行政許可和行政處罰等具體行政行為不服的可以依法申請行政復議或向法院提訟。
第三十七條鐵路沿線控制區、高速公路沿線控制區、國道沿線控制區和大別山電廠周圍控制區參照本規定執行；鄉鎮區規劃區范圍內個人住宅建設管理可參照本規定執行。
土地規劃意見書范文5
一、推進舊村居改造示范村居建設的主要內容和目標任務
（一）主要內容。從*年起，按照“政府引導、集體扶持、農民自籌、各方參與”的工作思路，分類指導、分步實施包括“城中村”、“園中村”、“空心村”等在內的舊村居改造工程，今年啟動首批122個建制村居為農民公寓建設、集體物業改造和村容村貌整治的示范村居。
（二）目標任務。爭取用3-5年時間將納入舊村居改造的示范村居改造成為功能配套、祥和安康的生活公寓，成為承接城市延伸、構建現代化大城市格局的重要組成部分，成為資源集聚、產業發展的重要平臺，成為環境優美、綠色環保的生態家園。
主要任務：舊村居改造示范村居，要以規劃為先導，全面推進農民公寓建設、舊物業改造和村容村貌整治，鼓勵多個村居聯合推進舊村居改造，建設組團式的農民公寓和集體物業，集約節約利用土地，加快產業結構調整優化升級，發展農村集體經濟，改善村居生產生活環境。
二、推進舊村居改造示范村居建設的基本原則
（一）自愿互利原則。充分尊重農村居民的意愿，堅持自愿參與，不搞強迫命令。鼓勵各種社會力量參與舊村居改造，形成農村集體、農村居民和開發商等誠信合作、優勢互補、互惠互利的良好局面。
（二）市場化運作原則。按照“政府引導、招商引資、政策推動、市場運作”的工作思路，積極探索農民公寓建設和舊村居改造的可經營性項目市場化運作，引入競爭機制，以項目和利益招商，吸引房地產商參與舊村居改造，實現多方共贏。
（三）讓利于民原則。實現好、維護好、發展好廣大農村居民的根本利益，保證集體經濟持續穩定健康發展、農村居民收益分配不斷提高、農村社會保持穩定，切實讓廣大農村居民從舊村居改造中得到實惠。
三、推進舊村居改造示范村居建設的保障措施
（一）加強組織領導。要充分發揮政府引領作用。各級黨委、政府要把舊村居改造示范村居建設工作擺上黨委、政府工作的重要位置，進一步轉變觀念和作風，自覺當好引導者和服務者的角色，使這項工程真正成為惠及廣大農村居民的民心工程。要切實加強組織協調。市成立舊村居改造示范村居建設推進專責領導小組，對全市舊村居改造示范村居建設工作進行統一協調、指導、服務和監督。市政府分管領導為組長，成員由市發改局、農業局、國土局、規劃局、建設局、財政局、環保局、公用事業局、金融辦、國稅局、地稅局、工商局、供電局、行政服務中心等相關職能部門的負責人組成。領導小組下設辦公室，辦公室設在市農業局，負責日常具體工作。成員單位要指定專人負責日常聯系工作。各區應成立相應的組織機構，統籌本區的舊村居改造示范村居建設工作。
（二）堅持規劃統籌。要以規劃為龍頭，使舊村居改造規劃與城市總體規劃、土地利用總體規劃相銜接，促進村居生產與生活條件同步改善，改造建設與歷史名鎮、名村、文物保護同步實施，經濟發展與農村居民綜合素質同步提升。
（三）廣泛宣傳發動。各級政府要充分利用報紙、電臺、電視等新聞媒體做好廣泛的輿論宣傳，重點加強各種先進典型、先進經驗的宣傳報道。各有關部門要深入基層，廣泛聽取各方面意見，認真做好解釋、說服、教育和動員工作，形成推進舊村居改造示范村居建設的良好氛圍。
（四）抓好組織實施。堅持分步實施。在推進舊村居改造過程中，必須循序漸進，先易后難，注重實效，有計劃有步驟地推進，不搞“齊步走”，不片面追求進度。建立工作責任制。各級黨委、政府和各有關部門要強化大局意識、服務意識和責任意識，建立健全推進舊村居改造示范村居建設工作責任制，明確責任，各司其職，主動協調配合，形成工作合力。認真抓好落實。加強對規劃編制、制定方案、組織實施各環節協調、指導和服務，把推進舊村居改造示范村居建設的各項政策落到實處，保證該建設的各項工作有序推進。
（五）加強監督檢查。各級各有關部門要經常深入基層，定期或不定期對舊村居改造工作進行督促檢查、調查研究，及時總結和推廣典型經驗。加強對土地規劃建設、建設項目招投標、建設資金籌集使用等環節的監督管理，發現問題及時解決，確保舊村居改造工作順利推進。
四、推進舊村居改造示范村居建設的扶持優惠政策
（一）規劃方面
1、科學編制詳細規劃。舊村居改造詳細規劃按舊村居改造專項規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃（或項目設計）三個層次進行編制。舊村居改造規劃，要尊重歷史客觀規律和經濟社會發展現狀，廣泛聽取村（居）民、村（居）委會、當地政府和各級規劃部門的意見和建議，確保與城市總體規劃、土地利用總體規劃、城市基礎設施建設規劃、產業空間布局規劃的銜接與配套，形成較為完備的規劃編制成果體系，提高規劃的可操作性，為舊村居改造工作提供科學依據。
2、完善規劃編制的組織體系。堅持市管到鎮（街道）、區管到村居的規劃體制。專項規劃草案由區規劃部門負責組織編制，報區政府審定；控制性詳細規劃草案由鎮（街道）負責組織編制，按《中華人民共和國城市規劃法》、《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》和《*市城市規劃管理暫行辦法》的規定和程序進行審批；修建性詳細規劃草案由村居負責組織編制，并向村（居）民公示，公示時間不少于20日，經征求意見修正后，送鎮(街)規劃部門初審，報區規劃部門審批,并自批準之日起15日內向村（居）民公示。區規劃部門審批的村居規劃應當報市規劃部門備案。
位于城市總體規劃確定的城市建設用地范圍內的重要地區的舊村居改造規劃，以及市規劃部門指定的其它舊村居改造規劃，經鎮（街道）、區初審后，報市規劃部門審批。
各規劃部門對報批資料完整的村居規劃，應在40個工作日內予以審批。
3、合理制定相關規劃指標。編制舊村居改造示范村居詳細規劃，要在符合現行國家規范和《*市城市規劃管理技術規定》的框架下，針對各村居實情和特色，因地制宜地制訂規劃相關指標,要避免簡單照搬城市住宅小區的規劃模式，同時要注意城市文化脈絡和地方特色的延續。“城中村”、“園中村”、“空心村”詳細規劃的編制，要對人口容量、建筑色彩、建筑控制高度、建筑形式等制定明確、合理的相關規劃指引，防止新的資源浪費。具體戶型的設計，由村（居）委會匯總并進行分類，經村（居）民大會討論同意后確定。
4、鼓勵聯合建設農民公寓。鼓勵、引導具備條件的行政村聯合建設農民公寓小區，實現更高程度的人口集聚、資源共享和城市社區管理。
5、加強規劃實施的管理和監督。完善市、區、鎮（街）三級監督管理網絡，要把規劃實施監督職能延伸到村居，未經批準的舊村居改造規劃一律嚴禁實施。健全行政審批管理機制，建立“綠色通道”取代傳統的行政審批程序，提升管理效能。加強“一書兩證”（規劃部門核發的選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證）制度的實施管理。
（二）土地方面
6、改革土地管理制度。屬“城中村”、“園中村”、“空心村”等的示范村居，鼓勵實行土地管理制度改革，經集體經濟組織全體成員循民主決策程序討論同意，向國土資源部門提出辦理征收集體土地的用地申請，依法律程序上報審批后，由國土資源部門核發用地批文，并辦理《國有土地使用權證》，土地的使用權、處分權、收益權等仍屬于農村集體經濟組織不變，依法開發建設的房產由房管部門依法核發《房地產權證》。如該土地房產進入市場，按有關規定公開交易，補繳國有土地使用權出讓金及有關稅費，辦理相應變更手續。
7、盤活集體建設用地。加大示范村居建設用地的整治力度，徹底整理“城中村”、“園中村”、“空心村”，通過舊村居改造節約的舊宅基地，鼓勵農村居民集體組織自主開發，土地所有權屬不發生轉讓的，政府不收取土地出讓金。節約的舊宅基地，可按《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》的規定進行出讓、轉讓、出租、抵押等，實現土地資源優化配置和高效集約利用。同時，防止以舊村居改造為名倒買倒賣集體土地。
8、控制單家獨戶的村民住宅建設。自本意見公布實施之日起，土地利用總體規劃中城鎮規劃區范圍內的農村集體暫緩分配宅基地，禁止建設單家獨戶的村（居）民住宅（包括不屬農民公寓的新建、改建和擴建），積極推進農民公寓建設。土地利用總體規劃中城鎮規劃區范圍以外地區，農村居民建房暫按原規定不變。各區原制定的有關停止審批農村居民建房政策從其規定。
（三）建設方面
9、嚴格拆舊建新手續。規劃建設農民公寓的示范村居，經村民大會表決通過同意拆舊，并把騰出來的舊宅基地由集體統一開發利用，在辦理同意拆舊的有關確認手續后，才批準新建農民公寓。
10、合理制定拆遷補償辦法。舊村居改造中涉及村（居）民房屋拆遷的，可采取實物補償、貨幣補償等多種方式進行補償。具體補償安置辦法根據有關規定和本村居實際制定，不搞一刀切，實行一村居一策。補償安置辦法須經村（居）民大會表決通過，報鎮（街）審核同意，再報區批準執行。各區要根據本轄區的實際情況制定拆遷補償辦法的相關規定和指引，規范拆遷工作，保障農村居民的合法權益。對于農村五保戶、低保家庭、特殊困難戶，要參照農村居民危房改造的有關政策給予財政補助。
11、妥善解決歷史建設遺留問題。對舊村居改造示范村居建設中的歷史違法建筑，要遵循“尊重歷史、兼顧現實”的原則，按照有關政策，補辦相關手續。對符合詳細規劃和安全標準，而詳細規劃建設尚未需要拆舊改造利用的，依法給予補辦有關建設手續；對不符合詳細規劃，但符合安全標準，而詳細規劃建設尚未需要拆舊改造利用的，依法給予補辦有關臨建手續；在國家建設需要征地時，經協商對上述兩種建筑物給予合理補償；在集體按詳細規劃，需要拆舊改建時，按相應有關規定辦理報建手續。
12、加強舊村居建設項目管理。對舊村居改造建設項目，必須在完善用地、規劃等相應手續基礎上，到屬地的規劃建設行政主管部門辦理工程報建和施工許可證。工程建設過程中由屬地的工程質量安全監督機構對其質量安全情況進行監督。工程竣工后，到屬地的規劃建設行政主管部門辦理竣工驗收備案。未依法辦理施工許可證和竣工驗收備案的，按照《建筑法》、《建設工程質量管理條例》依法對責任單位進行行政處罰并依法追究法律責任。
13、完善配套設施建設。各規劃、市政、建設等行政主管部門，要認真負起舊村居改造各項配套設施建設的管理監督職責，確保各項公共事務管理和服務及時跟進，保證舊村居改造的供電、供水、道路、綠化、照明、通信、人防等基礎設施及時配套到位。
14、平等保護國家、集體和私人的物權。推進舊村居改造示范村居建設中，集體轉為國有土地上的建筑，適用土地管理法等法律和國家有關規定，依法辦理有關確權手續；集體土地上除住宅外的其它建筑，適用《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，依規定辦理有關集體產權確權手續。
15、嚴格改造建設執法。由城市管理行政執法部門牽頭，成立以城市管理行政執法、國土、建設、規劃等相關部門組成的聯合執法小組，加大執法力度，堅決遏制新的違法建設行為的發生，對違反有關規定搶建、改建和擴建等違法建設，根據有關法律法規和市、區有關規定嚴厲查處。
（四）產業發展方面
16、確立主導產業發展方向。要以舊村居改造為契機，準確把握產業政策投資方向和市場走勢，充分利用自身優勢，以經營土地和物業為重點，培育和發展特色主導產業，承接城鎮產業轉移。
17、合理規劃產業發展用地。舊村居改造節約、整理出來的土地，要規劃一部分作為發展第三產業為主的產業發展用地。鼓勵有條件的村居，打破行政區劃界限，將產業發展用地進行統一規劃，連片開發，實現產業集約化、規?；l展。
18、堅持舊物業改造和產業升級同步推進。根據建設現代化大城市發展目標的要求和主導產業發展方向定位，對舊物業進行全面改造升級，與產業提升緊密結合、同步推進，承接城市建設和產業延伸。
（五）投融資方面
19、加大財政支持力度。堅決落實對“三農”扶持的各項政策，加大各級財政對舊村居改造示范村居建設的支持力度，重點支持示范村居的公共基礎設施建設，改善村居環境。由各區、鎮（街道）根據自身財力制定具體辦法，通過獎勵、對建設改造貸款的貼息、建設改造工程的適當補助等形式，支持舊村居改造。
20、充分發揮金融支持的作用。充分發揮銀信部門的融資平臺作用，加強銀信、村居互動，創新貸款品種，積極探索良性的償債機制和信貸合作機制，采取集體資產抵押、質押、集體物業租金擔保、互保等多種形式，多渠道爭取銀信部門信貸資金支持，緩解舊村居改造資金短缺問題。銀信部門要采取積極措施，改善服務，支持舊村居改造。
21、多渠道開展招商引資。有條件的地方，要積極探索市場化運作方式，將舊村居改造建設的可經營項目推向市場，鼓勵社會資本以合資、合作等形式參與舊村居改造建設。吸引國內外投資者參與物業開發建設和優質、高端產業項目的進駐。
22、鼓勵集體依法經營土地。積極鼓勵和引導農村集體通過落實舊村居改造政策，取得合法化的建設用地，按法定程序進行出讓、轉讓、出租和抵押，通過“以地易地”的辦法解決改造資金短缺問題。
（六）管理方面
23、建立財政扶持機制。在舊村居改造過程中各相關納稅人應依照有關法律、法規及時足額申報納稅。凡通過招商引資，引入房地產商在集體轉為國有的土地上合作開發農民公寓，屬拆遷安置部分，以及村居集體自籌資金自行建設的農民公寓，所征稅額按政策屬地方留成部分，通過財政支出?？?，全額用于所在的示范村居農村居民養老保險、農村基礎設施建設等。符合房屋拆遷補償稅收優惠規定的，按照有關規定享受優惠政策。
24、加強土地出讓金管理。農村居民集體歷史建設遺留用地、征地劃撥的留用地等，無論是國有性質還是集體性質，只要土地所有權屬不發生轉移，不管是農村居民集體自用還是通過出租、出讓、轉讓等方式進行流轉、改變用途開發利用，政府不收取改變用途的土地出讓金。
若土地所有權屬發生轉移的需按國家有關規定補繳土地出讓金。凡通過招商引資，引入房地產商在國有留用地或集體轉為國有的土地上合作開發的農民公寓屬商品房性質的部分，所發生的土地出讓金，按政策屬地方留成部分，扣除按規定計提的農業土地開發資金等專項資金外，經各級政府批準通過財政支出專款用于所在的示范村居支農哺農，包括用于保證被征地農村居民原有生活水平補貼支出、補助被征地農村居民社會保障支出以及農村基礎設施建設等在內的支農支出。
土地規劃意見書范文6
關鍵詞：城市規劃；中小城市；城市建設；對策
城市規劃是一門自古就有的學問，是研究城市的未來發展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內城市發展的藍圖，是對城市的空間和實體發展進行的預先考慮。其對象偏重于城市的物質形態部分，涉及城市中產業的區域布局、建筑物的區域布局道路及運輸設施的設置、城市工程的安排等城市規劃是一項政策性、科學性、區域性和綜合性很強的工作。它要預見并合理地確定城市的發展方向、規模和布局，作好環境預測和評價，協調各方面在發展中的關系，統籌安排各項建設，使整個城市的建設和發展。
我們認為，一個合乎標準的中小城市規格，應努力實現以下四個目標。
首先實現優化產業結構的目標：中小城市具有一、二、三產業并存發展的產業結構特征，所以城市規劃設計必須充分考慮這一因素，并加以合理利用和引導。中小城市規劃管理部門應在城市規劃設計中體現產業結構特點，使其與大城市的產業結構相區別開，走具有自身特色的產業結構道路，同時通過城市規劃的作用促進城市經濟的市場化發展。
其次保證城市合理化的規模效益：我們說規劃一座城市，必須首先衡量該城市現在所處的發展階段，在這一發展階段有什么需求，在規劃設計中位城市的下一步規劃留有余地，增強應變能力，使得該城市能正常運作。而在生產生活方面，中小城市中的大企業不應無限制發展，應該以中小企業為主以大企業為輔，從而保持城市的合理化規模效益。
再次發揮區域宏觀決策作用：一般中小城市的興起都處于城鄉結合帶，這是時下中小城市規劃的特殊性，具有一定的中國特色，因此協調好中小城市間的分工合作和配合問題，力求實現聚集效益和規模效益。中小城市規劃應立足于本市的發展需求，認真研究產業布局的特征和輻射范圍，對城市密集地區進行統一部署和規劃，充分發揮區域宏觀決策的作用。
最后要彰顯城市文化底蘊：雖然中小城市規劃的諸多方面均滯后于大城市的規劃發展，但是由于其擁有深厚的傳統文化和悠久的文物古跡，成為了中小城市規劃設計的亮點。所以，中小城市規劃應將傳統文明與現代文明相結合，從而彰顯中小城市獨特的文化底蘊。
一. 中小城市規劃管理存在的主要問題
近幾十年來，隨著城市化進程的加速，城市人口密集、交通擁擠、資源短缺、環境污染、生態惡化等問題十分嚴峻。伴隨著改革開放的不斷深入，城市規劃越來越成為關注的焦點，而城市規劃管理作為一項綜合性技術行政管理工作更是重中之重，城 市規劃管理很好的保障城市規劃順利實施，隨著我國經濟社會的發展，城市規劃管理相對滯后，以至于不能滿足于當前我國城市化進程需要。緣乎此，筆者認為我國當前城市規劃管理中存在如下問題：
1．城市規劃管理缺乏有效的決策機制。由于政府及規劃管理部門的自由裁量權過大，致使規劃管理部門不僅是規劃編制與審批單位，而且還是規劃決策與執行機構。規劃管理職能的劃分不明確直接導致政府與規劃之間缺乏雙向交流，政府對城市規劃的宣傳工作不到位，城市居民對規劃的知之甚少，使規劃工作喪失了群眾的支持與參與。此外，城市規劃的編制工作不能與城市規劃管理和建設需求相適應，在完成城市總體規劃審批程序之后，受規劃資源和資金的限制，致使相關部門無法利用現有資源及時組織編制分區規劃以及控制性詳細規劃，從而難以形成全面的城市規劃編制體系。
2．土地規劃和環境保護問題嚴重。時下，城市規劃管理中對徒弟的規劃和對環境的保護已迫在眉睫。首先，商業區內中小城市密集地，受到了房屋建筑、就業人口、交通擁堵嚴重等因素的影響，導致城市中心區混亂，使得城市運行效率大大降低；其次，在城市規劃中對土地的不合理利用，使得綠地面積減小，導致生態嚴重失衡；再次，大多數城市堅持走工業帶動經濟之路，導致環境質量遠遠超過了國家相關標準，對當地居民的身體健康造成了相當嚴重的損害。
3．對文物古跡保護力度不夠。中國擁有五千年的文明史，而中國的文明史是由眾多中小城市的歷史組成的，幾乎每個中均遺留了文物古跡或是一些凝聚歷史變遷的街區等，他們見證了城市發展的繁榮與滄桑?？墒牵S多中小城市在開發建設中忽略了這些文物古跡，甚至導致諸多文物古跡已經徹底消失。在城市規劃時，一旦城市文物古跡保護與城市開發產生了矛盾，那么在一般情況下文物管理部門會服從于政府對城市規劃建設的安排，從而放棄對歷史見證的保護，導致隨意破壞、拆遷歷史遺存的現象比比皆是。
二. 完善中小城市規劃的對策分析
1．強化城市規劃意識。
中小城市在進行城市規劃建設時，必須從實際出發，并將整合原則有效地應用到各種關系的協調和處理當中，以達到強化城市規劃意識，充分發揮城市規劃作用的目的。首先，在規劃過程中，應使各項建設標準、城市發展規模以及定額指標等與國家和地方的經濟發展狀況相協調；其次，應處理好城市整體建設和局部建設的關系，運用的科學的方法合理規劃城市中各個區域，借此來體現城市的整體性；再次，應充分考慮到城市近期建設與未來發展的關系，并處理好經濟建設與環境建設之間的關系，盡量避免因經濟建設造成環境污染的情況發生。
2．保證城市規劃的科學性、合理性。
在中小城市進行城市規劃之前，對該城市的空間布局應給與重點關注，其中尤為重要的是城市歷史資源和特色環境，借此將城市設計落實都規劃層面上。在城市景觀的規劃上應以整體的協調性設計為主，既要符合空間分布及景觀組織要求，又要不影響城市整體效果。同時，可將山水、湖泊、人文歷史等資源充分地融入到城市空間中。在進行具體規劃過程中，應處理好山、水、城市這三者之間的和諧關系。
3．健全城市規劃決策機制。
構建科學而合理的城市規劃管理體系是城市建設能夠順利進行的關鍵，面對這一問題，我們應努力通過建立城市規劃協會、規劃委員會等機構或專家咨詢委員會，從而提高政府決策能力。與此同時應不斷創新規劃理念，并發揮組織協調能力，對空間資源進行合理的統籌布局，以此來提升城市的整體競爭力，使經濟得到和諧、有序、快速的發展。
4．城市環保規劃。
現階段，環境污染問題日益嚴重，中小城市在進行城市規劃過程中應重點加強環保規劃。其一，降低空氣污染。城市中的空氣污染主要是由汽車尾氣排放以及一部分工業企業生產中排放的有害氣體造成的。為此，在進行規劃中可采取植被種植的方式，利用城市綠化減少空氣污染。同時，還可通過限制外來車輛進入的辦法，控制汽車尾氣排放，并將位于城市中的工業企業盡可能外遷，借此降低有害氣體排放對環境帶來的污染；其二，控制廢棄物。人們在日常生活中，不可避免地會產生出生活垃圾，其中以廢水污染以及白色污染最為嚴重。對于這一情況，在進行城市規劃過程中，應充分考慮生活垃圾的處理，并通過增設垃圾回收站等途徑，及時對生活垃圾進行清理。
四. 結語
綜上，如要徹底解決上述問題，需要城市規劃部門發揮他們的主觀能動作用，使得每一項目都達到國家規定的要求。在對項目的檢查過程中，要檢查項目建設是否具有“兩證一書”（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設項目選址意見書）以及其他要求提供的相關證件，并要做到執法必嚴，違法必究，城市的建設就會越來越趨近完美。
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