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購買小產權房合同范文1
小產權房土地流轉制度合同無效
“小產權房”不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，與國家頒發房產證的“大產權房”相對，通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的商品房。小產權房是伴隨著我國市場經濟的發展和住房制度的改革而產生和發展的，是一個復雜的社會現象。
一、小產權房產生原因。
1.農地制度不合理。城鄉二元結構的土地制度導致集體土地所有權虛無化。小產權房是農民集體直接自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金；此外，由村集體牽頭開發，也省去了開發商；而建筑商就是當地農民。如此一來，小產權房的開發就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發建設費用、應繳納的稅款等房地產商成本費用也都大大節省，這也是小產權房市場價格低廉的決定性因素。
2.國家土地流轉政策不合理，商品房房價過高和經濟適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應不足。國家規定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。但是事實是一些地方政府又以高于支付給失地農民費用幾倍的價款出賣給開發商，以此作為地方財政的重要收入來源，被稱為“土地財政”。導致開發成本較高，房價較貴，經濟適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應不足，人們紛紛將目光轉向低價的小產權房。
3.對違法小產權房處理不嚴格。城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“小產權”房熱銷多年且大部分房屋并未被強拆，政府方面雖制止“小產權房”銷售，但并未追究鄉政府、村委會的違法行為。依據我國《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉規劃法》第64條、65條、66條和68條均規定了“限期拆除”強制措施，這是我國法律針對違法建設的否定性評價，也是違法所導致法律后果，但在實際中并未嚴格執行。
二、小產權房的困境。
1、嚴重影響社會誠信。根據《中華人民共和國合同法》規定，法院不能適用商品房買賣法律規定及司法解釋處理涉及“小產權房”的案件，購房人權益很難得到維護。同時，由于購買“小產權房”買賣合同是無效，因此根據法律規定購房人只能要求出售方退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據目前已審結案件來看，由于“小產權房”不受法律認可，不能在房管部門備案，根本不在政府機構監管范圍內，因此即使出售方違約，由于合同無效，購買人要求賠償損失訴訟請求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質量問題、公共設施維護等問題，購房者救濟途徑非常有限。
2、引起法律之間沖突。從法律規定上看，依據《物權法》30條規定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或消滅物權，自事實行為成就時發生效力。房屋蓋成后就取得了物權，并不需要取得產權證即享有物權?！段餀喾ā返?1條規定：依照本法第28條至第30條規定享有不動產物權，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記，未經登記，不發生物權效力。同時，《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記，不影響合同效力。據此，“小產權房”屋買賣合同應該有效。然而，根據《合同法》第52條第（五）項規定，因違反法律、行政法規強制性規定，“小產權房”買賣合同一般應認定為無效合同。
3、造成社會資源浪費。違法用地和違法建設一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進而損害了國家權益。在法律上講，大多都違法了國家強制性規定，即主要表現為違反了“土地利用總體規劃”，又無法補辦用地或建設手續。在一定程度上，“小產權房”雖然解決了城鎮中低收入階層居住需求，但“小產權房”不受法律保護且多采取強拆方式。強拆“小產權房”不僅是對社會財富巨大浪費，而且很可能激化社會矛盾，甚至影響社會穩定。
4.引起法律風險。一是無法取得產權證。即使買方取得有鄉政府或村委會蓋章所謂“產權”或類似文件，也不受法律保護，如果鄉政府或村委會反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價款，無法繼續保留房屋。二是存在交易風險。買方如果購買預售“小產權房”，由于售房者不受政府監管，行政機關也無法對預售行為審查，一旦出現房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質量L險?！靶‘a權房”建設可能根本沒有經過房屋質量驗收等程序，一旦出現房屋質量問題，買方利益很難得到維護。
三、結論
綜上所述，我們要充分看到，小產權房的存在有其深刻的背景原因也因此產生了巨大的困境。小產權房的問題實質上是以土地為主的利益分配問題。但我國現行法律規定小產權房是非法的，目前法律層面上對小產權房進行法律規制，效果并不理想。正如博登海默所說：“一個法律制度之所以成功，是由于它成功地到達并且維持了極端任意的權力與極端受限制的權力之間的平衡。文明的進步會不斷使法律制度喪失平衡。通過理性適用于經驗之上，然后恢復這種平衡，而且也只有憑靠這種方式，政治組織和社會才能使自己得以永久地存在下去?！币虼耍诋斚麓罅ν七M社會主義和諧社會建設，發展成果由人民共享的時代，各方面更應認清問題癥結，著力在法律制度上突破創新，與時俱進，敢于破除慣性思維，科學地進行分析，以便對癥下藥，科學合理解決小產權房的問題。
參考文獻：
[1]宋若男，付梅臣.小產權房違法建設空間行為特征分析[J].中國人口?資源與環境，2015（S2）.
購買小產權房合同范文2
【關鍵詞】小產權房；以租代售；農村土地制度；城鄉二元體制；房地產市場
小產權房是指占用集體土地進行建設，并向本集體經濟組織之外的人員出售的住房。小產權房長時間以來備受社會關注，是社會熱點問題。2012年國務院下令停售停建小產權房，同時國土部稱今年在全國試點處理“小產權房”，這兩個消息引起了業界和民眾的廣泛關注，小產權房的去留問題備受矚目，引發眾多猜測。一直以來，國家在這方面沒有明確的政策、法規來約束治理小產權房，使得小產權房發展越演越烈。如今小產權房的清理越來越迫近，“以租代售”的做法漸漸發展起來以規避小產權房的產權問題。那么“以租代售”現狀如何？是否違法？對農村土地制度的改革能否起到推動作用？
一、小產權房“以租代售”的現狀
小產權房數量巨大，非官方統計數據顯示，中國目前小產權房建筑面積達六十多億平米，相當于中國正規房地產業近十年來的開發總量。在深圳，小產權房建筑面積達到4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。在數量眾多的小產權房當中，有相當一部分是地方政府組織建設，或者村集體與開發商合作建設的，這些小產權房大都存在占用農用土地甚至耕地的情況。
政府對小產權房的政策經歷了從合法性上的否認階段到預備采取行動清理的階段。在這一過程中，為了規避小產權房的產權問題，一些開發商和地方政府以及購買者轉而采取“以租代售”、“以租代買”的方法。據調查，小產權房所占的土地，沒有經過性質變更和上市拍賣，往往是開發商與村鎮干部私下談妥地價后即進行開發。而在農村集體土地上開發房地產的“超額利潤”，大多被開發商獲得，失地農民所得甚少。江蘇省國土資源廳一名干部稱，開發小產權房的環節基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮干部與開發商私下達成的，土地轉讓的費用無從知曉，而建成后產生的非法暴利驚人，甚至超過了商品房。在許多地區，小產權房以租代售項目早已在操作，價格可達每平方米4000-6000元，在位置相對好的地段，甚至可以超過每平方米6000元的價格。
由上述資料，我們大致可以整理出小產權房“以租代售”的狀況：大多數采取這種措施的小產權房，是開發商和政府、村干部為獲得巨額利益，規避政策、法規，拋出來的曲線賣房、賣地的措施。為了獲取私利，地方政府、村干部為這種“以租代售”的做法，竭力提供保障，往往失地農民所獲甚少，是一種、的行為。發生這種行為的原因是城市房地產價格太高，給小產權房的交易提供了很大的空間，也是政府土地財政的惡果在鄉鎮的蔓延，更是某些部門、某些人的私欲導致。
現在某些學者提出以小產權房“以租代售”的途徑“曲線救國”，爭取小產權房的交易有條件合法化，應該先弄清楚目前“以租代售”的現狀，再行提出相關建議，莫要是非不明，反而為他人作了嫁衣裳。
二、小產權房“以租代售”現象非法與合法分析
上文中提到搞小產權房“以租代售”的有相當一部分是地方政府和某些干部、結果，在獲取房源上存在違法行為，對此本文暫不詳述，需要理清的是“以租代售”行為本身是否存在違法之處。
出租小產權房的行為是否違法？查閱相關法律法規，未見禁止出租小產權房的規定。小產權房出租要取得合法地位，首先必須小產權房本身是合法建設的?，F實情況中，小產權房是否合法不是由“產權證”來判斷，因為農村宅基地建房后進行的是“確權登記”，即房屋物權的取得不以登記為要件，登記只是對這一所有權狀態的記載。小產權房是否合法的標準在于是否符合“一戶一宅基地”標準。①農戶在宅基地上建設房屋，只要符合這個標準，就可以在房屋建成之后取得該房屋的所有權。農戶對宅基地只有使用權，但是對宅基地上的房屋是擁有所有權的。既然農戶對宅基地上的房屋有合法的所有權，那么在法律沒有禁止的情況下，根據《物權法》第三十九條的規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利?！鞭r戶擁有對該房屋出租的權利，這也是私法自治原則所承認和支持的。
其次，從相關的法律法規對宅基地及宅基地上的房屋的規定來看，小產權房出租是被默認為合法的。首先，《物權法》第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定，”相對應的，《土地管理法》第六十二條第二款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！薄锻恋毓芾矸ā返倪@一規定實際上已經默認了小產權房出租的合法性。
最后，我們還可以從《合同法》的配套規定中找到小產權房出租合法性的保障條款，《合同法解釋一》第四條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據?！毙‘a權房房主出租房屋，與租客建立的是租賃合同，應適用上述第四條的規定。鑒于目前法律、行政法規并無規定小產權房出租是違法行為，那么小產權房的出租合同應受法律保護，即使某個部委決定“清理”小產權房，或者某個官員宣稱小產權房出租行為是違法的，也不會影響其合法效力。
根據上文的分析，在現行法律、行政法規之下，小產權房出租行為是合法的，但是小產權房的出租畢竟不同于普通房屋的出租，其中關系到國家土地管理政策問題。小產權房以租代售的行為影響性究竟有多大，是否達到影響農村土地制度的程度？需要我們綜合“以租代售”行為和人們的心理進行分析。
三、小產權房出租行為的影響
目前小產權房出租行為會不會影響到整個農村土地制度的狀況？筆者認為這是無需擔心的。受限于農村土地所有權制度，以及租賃合同20年期限的制約②，普通民眾對“以租代售”的行為顧慮重重，小產權房長期出租以達到“以租代售”目的的影響將會極其有限。
雖說是“以租代售”，但終究不是也不能是“購買”行為，這是租賃者最大的顧慮?，F實中，許多小產權房“以租代售”都是訂立了50至70年的租期，但無論租20年還是租50、70年，房子都不屬于自己所有。租賃人自己雖然住在房子里，但始終處于一種無所有權的狀態。在這種狀態下，尚有20年租賃期的限制，20年之后租賃合同即不受法律保護，出租方在此后可以隨時違約，而不負法律責任。這樣一來，承租方的利益就無從保障。而作為剛需的住房，只擁有20年的使用權是遠遠不夠的。20年前砸下一大筆錢買了房子20年的使用權，到20年之后可能還需另外買房或租房，可謂是“錢房兩空”。這些都是小產權房者不得不考慮的風險。這些風險，是這些小產權房潛在的購買群體所無力承受的。
但是也不乏有剛需且膽大的人鋌而走險，接受“以租代售”這種方式。他們的代表意見有以下幾個方面：（一）法不責眾。小產權房數量眾多，此前購買的人很多，剩余沒有賣出去的需要消化，肯定會以各種形式交易出去，小產權房涉及人群太廣，政府肯定不會全部拆除；（二）小產權房比城市商品房便宜很多，城市商品房的價格太高不能承受，為了解決剛性需求，冒一點政策風險是值得的。③“重賞之下必有勇夫”，小產權房的交易是相同的道理。目前小產權房“以租代售”的方式肯定還會是部分民眾的選擇，但是這種選擇正如上文所分析的——風險太大——其市場必然是有限的，畢竟“勇夫”是少數，大多數國人還是謹慎的，“以租代售”方式的影響是有限的。
四、對小產權房“以租代售”的處理建議
（一）對目前存在的“以租代售”區分情況進行處理
區分處理“以租代售”主要是區分主體，對農民自建的房屋和鄉政府或村干部聯合開發商建的小區為單位的小產權房要區別對待。
針對農民在自家宅基地上建的房屋“以租代售”的情況，只要防止農民再占用耕地建自住房屋即可。農戶自己建了一棟房屋長期出租某些樓層是無可厚非的，即使他出租了整個房屋，自己到城市謀生，對各方有利無害，大可不必禁止。
而鄉政府或村干部聯合開發商建的小區為單位的小產權房搞“以租代售”則要清查出來，對違法違規人員進行查處，這種典型的違規獲取暴利的行為絕對不能容忍。政府應該在清理這種情況的同時，對于違規的單位和個人予以嚴肅處理。但對小產權房是否拆除，則需綜合考慮各種因素妥善處理，不能一拆了事。
（二）適當延長小產權房出租年限及規范出租行為
在嚴格限制鄉鎮政府和村干部以及房地產開發商參與小產權房交易的前提下，考慮小產權房“以租代售”的出路，筆者認為適當延長小產權房出租年限及規范出租行為是比較好的選擇。
農民在宅基地上自建房屋“以租代售”是有利無害的。無害是對土地產權制度無害，租賃不是轉移房屋所有權的行為。要對農民占用耕地建房的行為進行限制，農民自建房屋“以租代售”不會影響現行農村土地制度。但“以租代售”之“利”則有以下幾個方面：
1、對農民而言，農民出租自建的房屋，可以獲得相當的經濟利益。有了這一筆錢，農民可以改善生活狀況，有機會過上“體面的生活”；有了啟動的資本，無論做生意還是搞規模化農業生產，農民都可以有機會找到更好的出路，脫貧致富。
其實，房地產市場高速發展以來，甚至是城市快速發展以來，農民都甚少從中獲益，反而為城市建設付出了很多，現在農民工進城還要承受高房價的壓力。于情于理，都應該讓農民從房地產市場中分一杯羹。
2、對租賃者而言，最大的好處自然就是解決了剛需?！鞍簿印辈拍堋皹窐I”，只有解決了居住的需求，他們才能扎下根來。并且小產權房租賃價格低，相對起正規的商品房，大大減小了購房壓力，可免受“房奴”之苦。
3、將城郊的小產權房用“以租代售”的方式交給在城市工作的人群居住，將在一定程度上有助于打破城鄉二元體制，推動城鄉人才資源的交流，進而推動農村建設發展。這類人群受教育程度高，文化水平相較農民而言為高，他們住進城郊甚至農村，可以改變這些地區的精神面貌；這類人群還會帶來城市化的消費需求，對城郊或農村經濟也能起到拉動作用。這些預期的改變是在不改變土地所有制度、不改變基本的農村土地管理制度的情況下，盡量削弱城鄉二元體制對農村發展的束縛下而取得的，是代價小、成效快的農村建設發展一個方向，這個方向的關鍵是逐步放松對農村的限制。
延長小產權房出租期限，同樣也不會改變房屋的所有權歸屬和農村土地產權制度，對上文提到的出租之“利”有放大作用。租賃期限可延長至50年，甚至70年，總之要以滿足購房者一生居住需求為標準，不致使其到年老無力工作時，還要面對無房可居、流離失所的悲慘境地。其實，把小產權房租賃期限延長到50至70年就類似于城市商品房的70年產權，70年產權雖為產權，但有了70年的期限，則與租賃在本質上無異。那么既然本質都是租賃，小產權房的租期也定為50到70年又有何妨呢？同樣是建設用地，只許城市的“買賣”70年，不許農村的“租賃”50年，終究不是公平之舉。
延長小產權房租賃期限之后，需要規范雙方的租賃行為，預防在履行租賃合同中出現不合理的悔約行為，保障租賃合同雙方的利益。小產權房租賃合同畢竟不同于普通房屋的租賃合同，租賃期限長，變數大，無論哪一方不合理的“變卦”對另外一方的利益影響都是極大的。規范小產權房租賃行為，就是規范這些“變卦”行為，限制“變卦”的類型，規范違約責任。另外可以建立小產權房租賃登記制度，以加強對租賃行為的監管力度，以更好地保障合同雙方的利益。
延長租賃期限，規范租賃行為，人們可以更放心地租賃小產權房，讓小產權房租賃真正形成氣候。同時這樣也更能推動城鄉交流，打破城鄉二元體制，促進農村發展。這是上文提到的“利”，還有兩點是做好這兩項措施之后才能顯示出來的“利”。
1、倒逼房價，把房地產市場拉回正軌。全國小產權房建筑面積達六十多億平方米，在某些房價高企的城市幾乎占了總建筑面積的半壁江山。如果這些小產權房能正規合理地利用起來——如同上文所述延長租賃期限規范租賃行為——則可以大大地解決當前人們對房屋的需求。沒有競爭，則沒有真正的市場經濟，在房地產業也是一樣的。在允許小產權房以租賃方式加入房地產市場的情況下，如果不能去除加在正規商品房身上的畸高的各種稅、費和暴利，正規商品房是無法與小產權房相抗衡的，這相當于倒逼房地產業進行改革了。這樣有助于把當前過熱的房地產市場冷卻下來，讓房價重新回到合理的軌道。
2、將小產權房租賃規范化成為房地產市場的一部分之后，讓租賃成為小產權房交易的法定形式，成為解決數量巨大的小產權房問題的出路。在小產權房租賃規范化以后，可以將以往已經買賣小產權房轉為租賃，進行“撥亂反正”，使它們合法化。如果這一點做好了，“以租代售”就能夠作為解決小產權房問題的鑰匙。
小產權房“以租代售”目前是比較棘手的問題，要把棘手的問題辦成有利于國計民生的好事，需要眼光、需要策略，更需要勇氣。期待對該問題做出妥善的處理。
注釋：
①《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。第七十七條規定：“農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還占用的土地，限期拆除重非法占用的土地上新建的房屋。超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。”
②《合同法》第二百一十三條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?/p>
③引自：王海.不顧“風險提示”百姓為啥買小產權房，市場報，2007。
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購買小產權房合同范文3
關鍵詞：小產權房;法律困境;解決途徑
一、小產權房產生的原因
1、直接原因
城市房價居高不下。自改革開放以來，我國城鎮化進程不斷加快，伴隨著城市化的快速發展，大量農村人口涌入城市，使得城市人口急劇增長，在很大程度上擴大了住房需求。據國土資源部統計數據顯示，1978-2013年，城鎮常住人口從1.7億人增加到7.3億人，城鎮化率從17.9%提升到53.7%，年均提高1.02個百分點。一方面，對于新的城市居民來說，他們希望能購買一套屬于自己的住房;另一方面，對于老城市居民來說，也有對面積更大、基礎設施更完善的房屋的需求。但是，由于我國大中城市的商品房價格居高不下，中高價位的商品房供應較多，而低價位的商品房供應量不足以滿足市場的需求，致使中低收入群體不具備購買商品房的能力，并且相當一部分中低收入家庭未享受到廉租房、經濟適用房等保障性住房，從而陷入了購房恐慌。在高房價的壓力下，購房能力較弱的中低收入者便會轉而購買小產權房，特別是城鄉結合部的小產權房。雖然小產權房不受法律的認可，但是小產權房不需要向國家繳納土地出讓金，并且省去了房屋在開發、報建、建設及流通過程中的各類稅費，具備價格低廉（小產權房的價格一般是城市商品房價格的1/3左右）、手續簡單、準入無限制等優勢，吸引了大量想買商品房卻沒有購買力的人群以及需要買房而又被限購的人群。
2、重要原因
地方政府對市場的監管不力。小產權房是一個具有中國特色的問題，從其出現至今，我國政府對于小產權房的建設、銷售始終是明令禁止的，并且一直在采取措施進行治理，但是收效并不明顯。作為一種市場行為，小產權房能夠在房地產市場中存在這么長時間，與政府相關部門的監管不力有很大關系。政府在對城市國有土地與農村集體土地進行監管時存在著差異。對于城市國有土地，國家行政機關專門設置了國土資源部，建設部以及其下屬機構對城市商品房的開發進行管理，并且已經形成了相對完善的監管機制;對于農村集體土地而言，其監管力度則十分有限。這主要是因為：第一，政府監管部門的職權大多僅限于城市國有土地;第二，建設房屋可以增加農民的收入，還可以促進當地的經濟發展，有利于地方政府的政績考核，在利益的驅使下，間接的催生了小產權房的交易行為;第三，雖然小產權問題的治理，有利于保護耕地和保障糧食安全，但是地方政府的政績與小產權房的治理關系不大，缺乏有效的激勵-約束機制，加之政府對小產權房進行治理所花費的成本可能會大于其治理后所獲得的收益，更弱化了政府職能的發揮。
3、根本原因
土地制度的城鄉二元體制。我國的土地所有權形式分為國有土地所有權和集體土地所有權。根據憲法規定，我國的城市土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除了由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。此外，宅基地和自留山、自留地也屬于集體所有。這種城鄉二元土地所有權制度使得我國的城市國有土地和農村的集體土地在制度層面上處于一個不平等的地位，具體表現為：國有土地具備完善的土地使用權拍賣市場，土地使用權人可以通過“招標、拍賣、掛牌、協議”等方式取得國有土地的使用權，而農村集體土地所有權的權能還不完整，其流轉的范圍局限在本集體組織的范圍內。農村的集體土地如果想要擁有和城市國有土地一樣的資產價值，就只能通過國家征收的方式將農民的集體土地收歸國家所有，使其轉化為城市國有土地，從而進入城市的土地儲備庫，再通過招、拍、掛的方式進入市場。
在這種二元經濟體制下，農民集體建設用地流轉存在著許多障礙，由于不能直接進入“一級”土地市場，農民集體在實質上喪失了對其所有的土地使用權的處分權，其經濟利益并沒有得到應有的保護。國家實際上是通過單一制壟斷了土地使用權的交易市場，變相的損害了農民集體和農民的財產利益。在現行的土地制度下，還產生了現實中的國有建設土地與農民集體土地的“同地不同價”現象。國家在征地過程中，土地的征地價格與出讓價格之間存在很大的利益空間，這部分收益由國家取得，不僅損害了農民集體和農民的利益，也為小產權房的產生提供了契機。也就是說，農民面對這種“同地不同價”的現狀，以及進行小產權房的開發所能帶來的利益誘惑，最終會選擇把出售小產權房作為增加土地收益的重要手段。對于購房者來說，即使知道小產權房違反法律規定，也會抱有僥幸心理，放棄城市商品房而選擇價格更為低廉的小產權房。這便是小產權房產生的根源。
購買小產權房合同范文4
【關鍵詞】 小產權房；市場；法律問題；建議
【中圖分類號】 TU-0 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1727-5123（2013）06-002-04
1 小產權房概念和類型分析
近幾年來， 房價問題已成為我國社會大眾密切關注的熱點話題，伴隨著全國各大中小城市的房價頻頻高漲，農村建設的房屋大量空置，相較于城市住房，價格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產權房”便引起了社會各界的廣泛關注。究于“小產權房”的概念，理論和實務界均沒有統一的定義，從法律角度看，小產權房不是一個法律概念，因為沒有任何一部法律法規對小產權進行明確規定，因而從法律上對小產權房的界定也就無從談起了；從當前政策角度看，2008年3月上旬，中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專訪的時明確指出，中央從來沒有允許過“小產權房”的存在，“小產權房”這一概念是媒體誤導的結果。所以，從黨和國家的政策上看“小產權房”也是沒有權威概念的；從目前實務上，“小產權房”是相對于“大產權”抑或“完全產權”而言的， “大產權房”是指依法有償使用國有土地，由國家有償將國有土地出讓給建設單位，依法開發建設、銷售，由國家主管部門登記、征收稅費，頒發產權證書，并可進行市場流轉的住房。
我們認為，“小產權房”是指房屋建設開發無償取得土地使用權、占用農民集體所有土地建造的房屋，持有鄉政府或村委會發給的產權證明，甚至沒有權利證書，且不能對農村集體經濟組織以外人員流轉的住宅，所占用的土地包括農村宅基地、農村建設用地或農用地。包含以下四種類型：
1.1 農村集體經濟組織成員依照法定程序無償取得農村宅基地使用權后，自行建設住宅，并持有鄉政府或村委會出具的產權證明，農民在宅基地上建設住宅，許多農民在進城誤工或者有多處住宅后，面向市場轉讓自己的小產權房，引起許多的糾紛。這一形式是小產權房的典型代表。
1.2 農村集體經濟組織，在符合土地利用規劃的前提下，由集體成員（集體企業職工或者該村村民）共同出資集中建設的住宅，并持有鄉政府或村委會出具的產權證明。
1.3 農村集體經濟組織的成員利用無償取得的農村宅基地使用權建造的住宅，轉讓給非本集體經濟組織的個人或組織，受讓人持有鄉政府或村委會出具的產權證明。這是第一種類型流轉后的類型。
1.4 農村集體經濟組織與房地產開發商從謀取經濟利益出發，占用農用地、農村建設用地或者農村宅基地，變相進行房地產開發，并將開發建設的房屋進行銷售，持有鄉政府或村委會出具的產權證明。這種類型使得小產權房大規模成批量的向社會銷售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識到權利受限制但價格便宜而爭相購買。
小產權房與大產權房的比較分析：①房屋所依附的土地性質不同。大產權房建造于有償出讓取得的國有城鎮土地上的，而小產權房則修建于農村無償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權不同。大產權房的土地使用權為城市建設用地使用權，而小產權房的土地使用權是農村集體所有權。城市建設用地使用權人可以將建設用地使用權轉讓、出資、互換、贈與或者抵押，其依法自由處置。而農村集體土地使用權不得隨意流轉，只能有條件的在該集體經濟組織內部進行流轉。③房屋權屬證件頒發主體不同。小產權房因依附的土地性質，不屬于國家政府機關頒發房屋所有權證的對象，所以只能由不具備發放產權證的主體資格的鄉鎮政府發放產權歸屬的證明，因為鄉村組集體是國家所有權的基層人。[1]大產權房則是法律所規定頒發城鎮房屋所有權證的范疇。④房屋權屬流轉對象的不同。大產權房的流轉對象是沒有限制的，而小產權房的流轉對象只能是本集體經濟組織內部的成員，城鎮等非本集體經濟組織以外的人員是不能作為流轉對象的，這當然是由小產權房的土地性質和具有保障性決定的。⑤權利人行使權利的限制不同。我國《土地管理法》第62條第4款規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。沒有地，也就無法建房。而大產權房只要符合轉讓和受讓的條件，均有自由處分和購置房產。⑥所訂立買賣契約的效力不同。我國對于大產權房，只要依法成立的買賣契約，均認定為協議有效，所形成的該項債權應當作為發生物權變動的原因；而小產權房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規的強制性規定，所訂立的買賣合同當然無效。
2 小產權房涉及的法律問題
2.1 小產權房土地的法律問題。小產權房之所以能夠熱銷，最吸引民眾的地方就在于其價格優勢，在房價持續上漲的當今社會，即使經過中央政府的調控打壓，房價的丈夫得到有效地控制，但是期望房價大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房價如此高企的時代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來購買一套住房，小產權房的價格是同地段商品房價格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭相購買小產權房也就在情理之中了。雖然小產權房在占有、使用、收益、處分四項權能中，收益、處分兩項權能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點關注的，對于要解決基本居住問題的中低收入老百姓來言，并不重要，其更關注的是占有、使用這兩項權能。
小產權房的價格為什么會這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費用方面，與商品房相差并不多，當然，商品房對建筑材料的質地等要求較小產權房要高，價格相對高，其實，差異并不在這，而是：小產權房建設在集體土地上，該幅土地是沒有繳納土地出讓金，土地對其來說，是沒有經濟成本的，其價值是由建筑安裝等成本和適當的利潤，這就造成了兩者之間價格懸殊的緣由。
因此，我們認為探討小產權房的法律問題就必須深入地探討研究小產權房建設的土地法律問題。
根據我國根本大法《憲法》第十條的規定，我國土地實行社會主義公有制和勞動群眾集體所有制，即國家所有和集體所有，任何組織和個人都不能擁有國有土地的所有權，國有土地的所有權是不允許轉移的。國家將國有土地的使用權通過有償出讓的方式進入到土地市場。土地使用權的出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，有土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過程中，政府是國有土地產權的唯一代表人，有權代表國家的縣級以上人民政府出讓土地使用權，市縣地方人民政府的土地管理部門具體代表市縣人民政府主管國有土地使用權出讓的行政管理工作。
出讓土地使用權僅限于城市規劃以內的國有土地，集體所有的土地需經政府一發征用轉為國有土地后，才能由政府出讓土地使用權。根據《土地管理法》第四十三條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法神清使用國有土地”，但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有土地的，或者鄉鎮村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規定：除“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的情況以外”，“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租，用于非農業建設”，如果要在集體土地上進行建設，只能在以下三種情況下才被允許：建設鄉辦鎮辦企業，集體成員建住宅，建公共設施和公益設施等，這三種情況也都需要依法批準，才能使用農民集體所有的土地，法律嚴格限制了集體建設用地的使用。
《物權法》第一百五十一條規定，集體所有的土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規定辦理；《物權法》第一百五十二條規定宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設施；《物權法》第一百二十五條規定，土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產對以上法律規定的解讀，我們可以看出：只有縣級以上人民政府才能待編國家出讓城市規劃內的國有土地使用權；農村集體土地所有權是一種不完整的權利，集體所有的土地需要經政府依法征用轉為國有土地后，才能由政府出讓土地使用權。一旦國家建設需要使用集體所有的土地時，國家只需要通過征用集體土地就可以了，征地是國家的行政行為，帶有強制性，被征用者只有無條件的服從。按照世界各國的通行做法，征用范圍是嚴格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國防、環境保護，公共活動場所建設的需要，我國則擴大到國家的一切經濟活動范圍。
因此，無論是對我國城市規劃區的國有土地使用權的處置，還是對農村集體土地使用權的處置，政府是處于權威的權利中心，擁有絕對的話語權。
政府壟斷了土地交易的一級市場，房價從九十年代房改以來已經被推上高位，經濟適用房、廉租房又不能有保障地供應，在集體土地上建房，買房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒有土地出讓金的集體土地上建設起來的小產權房，成為住房市場需要洪流中的一塊凹地，面對政府對土地的控制，高不可及的房價幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來。
據相關媒體報道，2008年小產權房已經占到北京房地產市場的20%，占到西安房地產市場的25～30%，深圳房地產市場的40～50%，小產權房總面積已相當于我國城鎮住宅的40%以上。[2]
“小產權房問題的出現，反映了我國長期城鄉分治的格局以及由此形成的法律、政策與現實經濟發展之間的脫節——，它是鄉鎮農村對機會的均等，利益的平衡，城鄉協調發展的一種要求”[3]。
《土地管理法》第十條，對集體土地產權作了明確的規定：農民集體所有的土地，依法屬于村農民集體所有的，由本村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村解題經濟組織的或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農村集體所有的，由鄉鎮農村集體經濟組織經營管理。從該規定中我們可以看出：集體土地產權有四級主體，村集體經濟組織，村民委員會，村民小組，鄉鎮農村集體經濟組織。
法律的這一規定已不能適應我國經濟發展的形勢，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經濟組織比如村農業生產合作社，早已經名存實亡或不復存在了；二是村民委員會從理論上雖是一個村民自治組織，但實際上它已經具有政府智能，除了發展本村的生產、經濟，協調民間糾紛等，更多的是協調政府完成計劃生產、稅收、征兵等政府職責。因此，村民委員會很難集中精力行使管理農村土地資產這一農民最為重要的財產管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會進行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經濟組織的成員，不是一級集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農業集體經濟組織的規定很不明確，其他農業經濟組織在農村有很多個，特別是經濟發達地區的農村，農、工、商、貿平行開發經營，到底由哪個農業集體經濟組織經營、管理是不明確的。
由于我國長期城鄉分治，城鄉發展嚴重失衡，農村在基礎設施建設、經濟發展等方面滯后，大部分農村地區醫療、養老保險等社會保障措施十分匱乏，在農村集體經濟組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農村宅基地制度是保障農民居住權的一種帶有福利性質的保障制度”[4]，鄉鎮集體企業為解決職工居住問題，在經過審批的集體建設用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉鎮政府或村委員會單獨開發建設房屋，或者將土地發包出去，由開發商建設，或者約定利潤分配比例與開發商聯合建設房屋，縣級以上政府雖然無法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會是直接獲得的，開發商也獲得部分建設開發利潤，購房者以遠低于商品房的價格取得房屋居住權，這部分購房者中絕大部分是當地村民，外地到該地區打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來，我國的GDP每年都是高速增長，折射出社會保障體制建設方面的嚴重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會中下階層，城鄉法杖不平衡首先受損害的是鄉村。因此，在這種情況下建成的小產權房使得鄉鎮政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會發展的宏觀大局來看，是可以接受的，只要開發商在建設過程中獲益的是正常標準的行業利潤就可以，我們不能茍求開發商參建無利可圖，只要和經濟適用房的利潤差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會中下階層的居住問題，使得鄉鎮政府、村委會獲益，也有利于社會的和諧穩定，這雖然不是中央政府積極推進的一項措施，也是基層組織自發探索集體土地流轉的一種形式。
對于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應眼里給予打擊，堅決拆除并予以處罰；對于違反土地利用總體規劃，在農村集體建設用地上違規建房，對耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責任，進行處罰，補辦相關手續。以上兩種情況在執行過程中需要嚴格甄別，加大對耕地的保護力度，防止魚目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。
2.2 小產權房處分的法律問題。小產權房的占有、使用權利在業主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過二次轉讓未獲取價差受益，就存在一定的保障，因為小產權房的處分權利本身就得不到法律的保障。因為小產權房沒有土地使用權證，沒有國家統一頒發的房產證，僅有鄉鎮政府頒發的房產權屬證，甚至沒有房產證，沒有法律意義上的物權，在流轉過程中極易產生糾紛，糾紛產生后又不能適用商品房買賣過程中的法律法規，存在法律風險。
由于小產權房全力本身的不清楚，不充分，小產權房買賣協議的效力處于不確定狀態，在農村土地（房屋）大幅增長的情況下，許多已出售小產權房的農民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋，這也使得小產權糾紛成為全國性的司法難題。
北京由于房價上漲很快，城市化進程迅速，大量流動人口蜂擁而至，周邊郊縣小產權房發展迅猛，小產權房的糾紛也頻頻發生。2004年北京市高級人民法院的《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》規定，農村私有房屋合同應以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權衡買賣雙方的利益，要根據拆遷補償所獲利益，和房屋現值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。
我們可以通過被媒體追蹤報道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買賣糾紛一案來解讀北京高級人民法院的規定在具體案例是如何理解應用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個院落以4.5萬的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有所在大隊的蓋章以及見證人的簽名。
2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認雙方協議無效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區人民法院經審理后認為李玉蘭是居民，依法不得買賣農村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內騰退房屋，與此同時，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補償款。該案上訴至北京市第二中級人民法院作出雙方簽署的房屋買賣協議無效的判決，李玉蘭必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，在北京市通州區人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補償標準賠償其經濟補償金共計48萬元。經審理，通州區人民法院認為，李玉蘭作為買受人的經濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲的利益，以及房屋現值和原價的差異所造成損失這兩個因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，通州區人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買房人李玉蘭經濟的損失約占房屋評估價的70%。
如果是商品房買賣，在成交四年后因為房價上漲，而賣房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產權房買賣就截然相反了，因為農民在自己宅基地上建成的房屋出賣時，因宅基地是農民集體所有只能在同村村民之間轉讓，外來的居民不可能享有宅基地使用權而不能買地此小產權房，外來的居民不具備購買小產權房的主體資格，所以只要賣房人后悔，這樣的買賣就不受法律的保護。在合同違反法律禁止性規定而無效的情況下，合同自始不產生效力，農民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣房人不反悔，買房人就會因買賣合同而實際占有、使用該房屋，就不會形成民事訴訟。如果機械地以主體不適格為由認定合同自始無效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買賣四年以來，房價上漲許多，各自返還，明顯是賣房人違約，卻是獨享四年的價格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場70%的賠償，相當于4.5萬元最初的投資而言，還是獲得了較高的經濟回報。因此，小產權房的買賣必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買賣很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護。由于小產權房不受法律認可，無法在房管部門備案，無法辦理合法的產權手續，不在政府部門的監管范圍內的，一旦產生房屋質量問題、公共設施維護問題，以及房屋建設資金周轉困難，小產權房的建設無法向銀行貸款融資等問題時，救濟途徑非常的有限。
2.3 小產權房的政策問題。在我國，黨的政策對法律的制定有指導作用，黨的政策是我國制定具體法律的依據。近年來小產權房迅速發展，現行法律存在諸多急需完善地方，了解小產權房方面的政策，對預測相關法律的制定和修改是大有幫助的。
1999年國務院辦公廳頒布的【1999】39號文件，《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，明確限制了小產權房買賣。該通知規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！闭窃撏ㄖ沟贸鞘芯用裨谵r村購買的房屋無法辦理產權登記，而成為小產權房。2007年建設部風險提示，申明法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許將集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。如果非集體經濟組織成員購買了這類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。
2007年12月11日，國務院召開的國務院常委會會議上也再次申明，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞開發。2008年用國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”，“其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！?/p>
從法理上看，國辦通知建設部的風險提示既非法律也非行政法規，但可以看出中央政府是禁止小產權房流轉的，如果小產權房不能流轉，只能限于農村集體經濟組織的成員才擁有，那么小產權房就沒有發展空間，還要面臨已建成已經銷售的小產權房如何處理的問題，在當前情況下，小產權房處理已不是以一個單純的法律問題，而更多的是一個政治問題。
3 對小產權房合理制度安排的建議
3.1 長期安排：農村集體土地的流轉使得小產權房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國有土地的價格差距，因此，解決小產權房的問題，首先要妥善解決農村集體土地的流轉問題。
長期以來，我國城鎮土地實行無償無限期的使用制度，使得土地使用權處于靜態狀態之下，土地不能按照價值規律發揮作用，也不能反映供求關系，更不能形成地產市場，因而土地資源也難得到合理的配置。
我國國有土地使用權制度的改革的成果就是實現了從國有土地的“三無制度”即無流動、無償、無期限到“三有制度”即有流動、有償、有期限的土地使用制度的轉變。國家將國有土地使用權通過有償出讓的方式進入土地市場，逐步建立起地產市場，促使土地使用權的合理流動，通過交易明確規定土地使用者可以依法自由開展土地使用權的買賣、租。中國未來要解決的最大難題，是8億農民的致富問題，建設社會主義新農村任重道遠。土地是人類的財富之母，土地的巨大效益離不開土地的合理利用及有效配置。國有土地制度改革的成功無疑給農村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發展過程，許多農村人口進程務工，舉家遷徙居住，保留農村住房已無必要，但如果房產不能流轉，就抑制物的效用，也剝奪了農民自住籌措資金發展的權利，人為加劇了農民的貧困。也有許多農村人口沒有進程務工，但現在農業發展必須通過機械化、產業化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農業產業升級。農村土地必須有效正和，進行流轉，才能打破戶戶割據、村村占有的局面。
2008年黨的明確提出，允許農民按照自愿有償的原則，以轉包、出租、互換、轉讓、個分合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式適度規模經營，有條件的地方可以發展專業大戶，家庭農場，農民專業合作社等規模主體，《中央推進農村改革發展若干重大問題決策》中規定：土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有權性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。這“三個不得”也就明確規定了集體土地流轉的底限。
現在城市居民享有社會保障，農村村民享有集體土地使用權，可以嘗試進行置換，完成農民向市民的轉變；鼓勵農民將承包地向專業大戶，農業園區流轉，發展農業規模經營；建立流轉土地登記制度，對轉包、轉讓、入股、抵押集體土地的行為統一登記，集中管理，逐步實現城鄉土地一體化，當農村集體土地與城市國有土地沒有差別，實現了“同地同價”的時候，小產權房的主要問題自然就迎刃而解了。
3.2 近期安排：區別類型、逐步消化、避免強拆。
3.2.1 對于違反土地利用總體規劃，建造在建設用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優先考慮收購，不能夠補辦手續的，作為廉租房使用，能夠補辦手續的就作為經濟適用房使用，彌補政府在廉租房、經濟適用房建設方面的不足。
3.2.2 以后能逐步流轉，規定同村村民享有優先受讓權，就賦予了農民處分權，幫助農民盤活資產，最大限度地發揮物的效能。集體土地包括：農地（耕地和其他種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地）、建設用地（宅基地、鄉鎮企業用地、鄉村公益事業用地）
3.2.3 對于鄉鎮企業經過審批為職工建造的住宅，應當規定集體企業內部員工享有優先受讓權，以后也可以逐步流轉
3.2.4 對于違反《土地管理法》，在農地上建造的房屋，堅決打擊，拆除同時進行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過程，而該制度也會隨著博弈的持續進而不斷調整。我國的改革始于農村，經過城市化的發展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農村，只有立足農村，逐步消除城鄉差距，開展城鎮化建設，建設社會主義新農村，才具有規劃時代的現實意義！
參考文獻
1 楊宇著.農民土地權益與農村基層民主建設研究：試論農村土地產權制度與村民自治關系，北京：中國社會出版社，2007
2 第一財經日報，2008
購買小產權房合同范文5
近年來，由于城鎮化進程的加速和高房價的刺激，“小產權房”發展勢頭十分迅猛。十八屆三中全會提出加快建立城鄉統一的建設用地市場以來，外界對“小產權房”解禁的議論紛紛，但中央部委卻加強了對“小產權房”的清理速度。在熱銷和非法并存、存量和風險同在的情況下，對遺留“小產權房”的清理研究更具意義。
一、遺留“小產權房”清理情況
時至今日，國家尚未出臺針對遺留“小產權房”具體的處理措施，因此，各地對于遺留“小產權房”的清理工作更具探索性、參考性和借鑒性。通過比較和歸納，筆者總結了各地目前運用最多的兩種針對遺留“小產權房”的清理方式。
1.打擊遺留“小產權房”
在各地的實踐中，打擊的方式可分為兩類。一類是對于遺留“小產權房”一刀切的拆除方式，如“濟南市2007年宣布依法整治違法違章建筑，提出力爭用2年左右的時間，分階段依法清理已發生的違法違章建筑”。另一類是有針對性的打擊，打擊的對象主要根據遺留“小產權房”的危害或建筑階段區分：就危害程度看，列入打擊范圍的遺留“小產權房”的種類包括侵占耕地的“小產權房”、違反城市規劃的“小產權房”以及存在嚴重質量問題的“小產權房”。如深圳規定對存在嚴重安全隱患，嚴重違反城市規劃，占用農田、一級水源保護用地及公益事業用地的建筑予以拆除。又如鄭州對于違反土地利用總體規劃擅自建設的“小產權房”，要“限期拆除新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀?！?。就建筑階段來看，主要打擊對象為在建和待售的遺留“小產權房”。如從北京市從2012年開始著手清理在建在售“小產權房”，主要措施有“責令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機械，遣散施工隊伍。對在售項目將責令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋等”。但對于已售出的“小產權房”，國土局并未做出相關處理。
2.遺留“小產權房”部分合法化
就目前實踐來看，合法化的途徑主要有三種。
第一，通過補繳土地出讓金和相關規費，允許“小產權房”辦理土地證及產權證。如南京宣布“對2003年8月之前的集體土地房地產項目，符合房屋質量標準并通過規劃審查的，在落實查處責任的前提下，可依法補辦建設和土地等手續?！?。
第二，通過改變土地性質，直接賦予“小產權房”合法地位。如深圳經過1992年、2004年兩次農村城市化改造，農村集體土地轉為國有土地，全市農業戶口人員全部轉型為城市戶口居民，從而使遺留“小產權房”一次性確權。
第三，通過國家征收或罰沒的方式，對不符合條件但己入住的小產權房，依照《物權法》中用益物權的規定，按“租賃”的方式進行產權管理，即將遺留“小產權房”納入保障房體系。如北京于2010年11月開始，在昌平區海落村開展了在集體土地上建公租房的試點工程。為部分遺留“小產權房”轉為公租房、廉租房提供了可能性。
二、清理遺留“小產權房”中存在的問題
盡管清理遺留“小產權房”勢在必行，但由于各種主客觀原因，清理“小產權房”注定是一條曲折而漫長的道路。筆者根據各地區清理遺留“小產權房”過程中產生的問題及面臨的難點，總結出以下共性問題。
（一）法律存在模糊空白
1.基于“小產權房”界定
這種模糊主要表現在兩方面，一是類型模糊，二是時間模糊。類型的模糊性在于并沒有明確的法律條文定義“小產權房”，各主管部門根據自身的理解對其劃定了范圍。如國土部定義“小產權房”為“占用集體土地搞建設，并向集體組織以外的成員銷售的商品住宅。”同時，法律也未說明宅基地建筑物的具體權能。宅基地的使用權的不可流轉性和房屋的可流轉性往往構成矛盾。時間的模糊性在于“小產權房”存在多久屬于“歷史”范疇。如南京和深圳分別規定在2003年8月前和1999年3月5日前的“小產權房”為歷史遺留問題。然則在此時間標準之后已建成和已入住的“小產權房”該如何處理？“這種由地方政府權力主宰分別認證的模式容易導致先建得利，后建吃虧的不公平現象”。以時間分類的另一缺陷就是容易形成以公權力謀取私權利的權錢尋租腐敗。
2.基于遺留“小產權房”清理方式
目前，針對遺留“小產權房”的清理方式僅存在于一些地方性法規。并且以清理在建、待售的“小產權房”為主。針對已入住的“小產權房”，大多地區采取緘默或中立的態度。這種做法既無助于遺留“小產權房”問題的解決，又使開發商和村集體在短期利益未知風險的誘導下加快“小產權房”的建設速度。
（二）缺少平衡利益途徑
基于針對遺留“小產權房”目前運用最多的兩種清理方式來看，都會對遺留“小產權房”所覆蓋的眾多相關利益方帶來不同程度的利益影響。筆者認為，在無法實現帕累托效應的情況下，遺留“小產權房”存廢影響利益關系最大有兩大問題。
1.拆除已入住“小產權房”時居民的安置補償問題
針對遺留“小產權房”購房者的安置問題，一般而言，由于“小產權房”的違法性，在拆除遺留“小產權房”時不予補償。但考慮到許多已入住的“小產權房”都屬于購房者唯一房產。從以民為本的角度出發，應對這類購房者予以一定的補償或做好其安置工作。其次政府在“小產權房”形成的過程亦負有監管不力的責任。另外從七彩星城了解到的情況看，如果政府采取簡單的拆除行為，91.24%的購房者表示不能接受。
2.繳納出讓金或罰金的比例問題
遺留“小產權房”現象的形成并非因開發商、購房者或是政府任一方的單獨行為造成。雖然其中開發商需要承擔主要責任，但南京七彩星城的調查數據顯示：89.69%的購房者在知道“小產權房”的購房風險的情況下購買了“小產權房”，并且其行為影響了處于同一收入水平但未購買“小產權房”者的公平收益以及其對于“小產權房”的價值判斷，而政府監管的缺位對于“小產權房”的形成也負有不可推卸的責任。因此，如何界定政府、開發商、購買方等利益相關方的權責范圍，合理分配出讓金及罰金比例，使清理行為更加公平值得思考。
三、清理遺留“小產權房”的對策
遺留“小產權房”問題的產生不在一夕之間，其問題的解決也不可能一蹴而就。筆者認為，應從完善法制建設、實現利益均衡、加強溝通管理及強化監管力量四方面入手，解決清理遺留“小產權房”過程中產生的問題。具體對策和建議如下。
（一）完善法制建設
“小產權房”的產生和蔓延與相關法律制度的不完善息息相關。缺少統一的尺度不僅不利于抑制“小產權房”的產生，更使執法監督難以入手。因此，筆者認為法制首先需要解決的問題主要有以下三點。
1.明晰“小產權房”的定義
究竟什么是“小產權房”？其判斷標準和特征是什么？如何界定其不合法性和可能存在的合法性？這也是遺留“小產權房”分類、摸底、清理的前提和基礎。筆者認為，定義遺留“小產權房”重點和難點在于明晰對買賣主體的限制。具體而言，一是明確農民對宅基地的所有權和宅基地的使用權及其上所建房屋使用權的關系；二是定義農民購得或分得的，用于自住的房屋若有空余從而從事經營（包括出售和出租）的行為。
2.明晰遺留“小產權房”的分類清理標準
筆者認為，“小產權房”應根據土地性質分為耕地“小產權房”、宅基地“小產權房”和其他集體建設用地“小產權房”三類。
（1）對于占用耕地的“小產權房”一般采取堅決拆除的方式處理，但如耕地無法復墾、拆除成本較高且拆除可能造成眾多人口失去唯一住所的，可以通過補繳土地出讓金完成國家征收，或給予一定的善后補救。但對于占用耕地而“轉正”的“小產權房”，必須“遵循城鄉建設用地增減掛鉤的原則，將農民新居建設和集體建設用地整理復墾，將節省出來的農村建設用地指標有償轉移給‘小產權房’‘合法化’的地區”。
（2）宅基地上建筑的“小產權房”，一方面基于購買方和出售方的意思表達清楚，并對雙方利益起到帕累托改善的效果，另一方面相對于占用耕地和違反城鄉規劃而言，又沒有給集體土地利益帶來負外部性。再者治理零星的個人行為需要付出極大的行政成本，因此建議不對已存在的此種行為施以公權力制約。但同時政府應嚴格落實“一戶一宅”的原則，限制宅基地轉售的空間。
（3）針對其他集體建設土地上建筑的“小產權房”，若未違反城鄉土地利用規劃、房屋質量通過審查的，可以依相關程序予以確權，或通過國家征收的方式轉為廉租房、經適房。對于嚴重違反城鄉規劃、質量不過關的建筑采取拆除的措施，同時做好相應的思想工作和補救方案。
（二）實現利益均衡
鑒于對于遺留“小產權房”的清理不可能達到帕累托改善，因此此處的利益均衡主要指在各利益相關方利益增減的絕對差值最小的情況下，適當保障弱勢群體的利益。使由清理遺留“小產權房”可能造成的社會損失和社會沖突最小化。
1.針對拆除已入住“小產權房”時居民的安置補償問題
對于明顯違反法律規定“小產權房”，在合同手續齊全的情況下，退還部分房款或提供貨幣補償成為可行的選擇。另一種選擇則是在補交時下商品房與集體建設用地建房的差價的前提下，購房者在復建的村民住宅房中獲得一定面積的拆遷安置。對于選擇貨幣補償的購房者，政府可優先向其提供公租房服務。對于嚴重違反城鄉規劃、侵占耕地、房屋質量不合格或合同手續不齊全的，且拒不拆遷的“小產權房” 依法拆除，不予補償。
2.針對繳納出讓金或罰金的比例問題
購買小產權房合同范文6
小產權房的興起是近年來在全國各大城市周邊越來越引人注目的一個社會現象，價格低廉、廣闊的市場需求、持續上漲的商品房價格與收入比以及二元結構的土地制度與新時期社會主義新農村建設造成的矛盾是小產權房普遍出現的現實必然原因。本文對牽涉小產權房的各方利益集團進行分析，通過政府與集體經濟組織之間的博弈和購房者與集體經濟組織之間的博弈分析，得出政府將繼續反對開發小產權房但集體經濟組織和購房者都將支持小產權房的開發與買賣。因此，解決小產權房的問題應該兼顧國家、集體、個人利益，通過立法、改革土地制度及住房保障等措施，以切實解決民生問題。
二、小產權房問題的現實分析
（一）小產權房的界定
所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證?！皬膬r格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%； 從住房形態看，一樣是普通住宅； 從建設手續看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監督檢驗。結合國家政策要求將小產權房存在的時間階段分為以下三個階段：
1.上世紀90年代―2003年，小產權房的價格比較低，但由于國家政策明令禁止小產權，且此時大部分的城鎮居民的住房需求基本得到滿足。小產權房交易僅存在于少量有特殊需求的購房者與農戶之間，當時購買的人比較少，而且不是作為第一居所使用，所以并沒有引起相關部門注意。矛盾并不突出。
2.2003年―2007年，隨著住房制度改革及人口的增加造成城市房價飛漲。強大的住宅需求及利益驅動使得基層政府，一部分開發商以及在土地征用制度下沒有分享到土地增值收益的農民甘愿冒著違法的危險開發小產權房。加上此時中央出臺的建設社會主義新農村的要求給集體建設用地提供了資金，為小產權房入市打下了基礎。
3. 2007年―至今，隨著越來越多的購房者購買小產權房，使得其價格節節升高。在拆除了一部分小產權房后，小產權房問題并未得到真正的解決，國家政策也由以前的明令禁止轉為風險提示，加上國家出臺允許農村宅基地有條件轉讓，為了保護廣大購房者的利益，可以預見，小產權房將由隱形入市到直接入市。
（二）小產權房存在的現實必然性
1.價格低廉
集體土地上市的途徑有以下兩種類型：1國家征用途徑：目前我國法律規定集體土地必須通過國家征用，變為國有土地后才可以上市進行開發建設。2直接上市途徑：集體土地不通過征用直接上市（圖1）。小產權房正是繞開了國家征收這一環節，與開發商及購房者直接進行交易。和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，沒有各種房產稅費，而且它們省卻了土地和房地產市場管制造成的巨額腐敗成本。所以，“小產權房”的價格，一般僅是同地區商品房價格的40%～60%。這是大量城鎮居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。
2.廣闊的市場需求
至2007年上半年，全國“小產權房”面積已經達到66億平方米。相當于2007年地產銷售高峰期時的十年銷售量 。能達到這樣一個總量，也充分說明了市場需求的廣闊性。據調查，購買“小產權”房的人群中，大部分為城市中心拆遷戶和剛剛參加工作的大學生，這部分人的共同的點是經濟實力低。而“小產權”房的出現，給廣大低收入階層提供了廉價又舒適的生活空間。
3.持續上漲的商品房價格與收入比
這是資本運作的結果：房屋價格居高不下的背景下，中心城市土地資源的稀缺，必然導致資本向邊緣城區游走，催動“小產權”房等經濟形式的誕生；同時農地與非農地的巨大價格差距對經營方有極大的誘惑。同時這也體現了市場對資源配置的自我調適功能：當城市公共住宅無法滿足民眾需要時，市場自然會流向既無費也無稅的集體土地；鄉鎮基層單位為了創收以補貼財政，也需要城市購買力來填補農村的“消費空當”；農民也需要增加收益。城、鄉都是基于各自公共產品提供不足而向外求解，這當然就造成了小產權房的市場空間。
4.二元結構的土地制度與新時期社會主義新農村建設造成的矛盾。
把城市與農村分割成兩個不同的市場，不利于城鄉統籌發展。全國的房地產開發熱潮，使大城市周邊的土地價格日益上漲。由于政府壟斷了土地供應，二元經濟的制度安排又將飽嘗貧窮和落后的農民，排斥在分享經濟發展成果、土地增值收益分配之外。有關資料顯示，土地用途轉變增值的土地收益分配中，政府大約得60% ～70%，擁有集體土地所有權的村一級集體經濟組織得25% ～30%，農民只得5%～10%。因而不安于現狀的農民希望利用自己手中掌握的唯一稀缺的資源――土地，來擺脫貧困。而社會主義新農村建設，正為此提供了契機和支持。新農村建設中的村莊整治、舊城改造等為之提供了現實的土壤。
三、解決小產權房問題的幾點建議
小產權房的出路將是購房者、集體經濟組織、政府和開發商四方利益博弈結果，其實質是地增值收益的分配問題?？梢灶A見，將來的解決方案一定是建立在兼顧國家，集體，個人三者利益基礎上的。“小產權房”的規范和政府的職能創新等是當前需要重點研究解決的關鍵問題。
（一）通過法律的修改和完善予以規范
小產權房將為許多人民群眾住房問題提供解決之道。起征物業稅可以從小產權房開始，可通過土地出讓金的補繳規范小產權房，而保障為數不少的小產權房業主的利益，房地產企業可以在更大的空間為城鄉居民建設房屋和提供服務。
（二）加快土地制度改革，實現城鄉統籌
全國范圍內各大城市周邊地區“小產權房”的盛行，伴隨著國內部分地區對農村土地制度改革的探索，如廣東省的“農宅入市”和重慶的“農地入股”等，對現行土地制度造成了極大的沖擊。我國現行的城鄉土地二元結構制度，征地制度已不適應當前經濟及社會的快速發展，在農用地入市后應加快城鄉統一的土地市場建設，使得其健康發展。
