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住宅物業管理方案范文1
關鍵詞：住宅小區；消防安全；管理
Abstract: The authors of this paper combined with practical work the residential property in the fire safety management of fire safety from the phenomenon undertook an analysis, and puts forward some suggestions.
Key words: Residential district; fire safety; management中圖分類號：X956文獻標識碼：A 文章編號：
隨著市場經濟的快速發展，人民生活水平的日益改善，各類居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，作為小區消防安全管理的主管部門――物業服務企業，目前已初步形成了前景廣闊、充滿生機、最具發展潛力的新興行業之一。但是，像其他的新鮮事物一樣，發展到一定時期就會出現“瓶頸”狀，暴露出消防工作的不少問題： 在小區的消防管理工作中，不少小區的日常管理中忽視消防安全，沒有將消防安全管理作為物業管理的重要內容來抓，沒有制定應急疏散預案和各項消防安全管理制度；小區內存在不少消防隱患，一些小區發生了諸如居民家庭火災、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財產安全造成了很大損害。
住宅小區消防安全一直是消防宣傳的重中之重，消防宣傳“五進”中的“進社區”也一直在多方位的尋求一個多元化的消防宣傳方式，因為住宅小區建設隨著社會的進步與發展，公民的需求及文明程度與文化素質不斷提高，住宅小區建設也在得到不斷的完善和規范，消防安全管理工作有了明顯改觀。但是，由于種種原因，致使物業服務企業在消防安全管理方面，滋生了大量的火災隱患，暴露出的問題亟待解決。
同是安全工作，消防安全管理重視程度不夠，隱患
任意滋生。
目前，在何種管理模式下的住宅小區，公安派出所大部分已經進入，并設置了住宅小區警務室，外勤民警照片以聯系方式與住宅小區群眾見面；安全門上鎖、一層窗子上鐵柵欄，小區入口設置護欄鐵樁等，毫無疑問住宅小區治安問題得到了好轉。
（一）派出所已經普遍進入住宅小區。筆者在檢查中發現，大部分住宅小區只設置了住宅小區警務室。物業管理只重治安防盜，沒有很好地介入消防安全管理，管理工作趨于重防盜輕防火，消防管理制度不健全，保安大多屬于臨時雇用性質，消防安全意識與技能差，導致出現種種怪現象：一是消防設施被上鎖，問及原因，答曰：由于小偷、小孩子經常光顧，消防設施丟失的現象十分嚴重，固上鎖。二是一層窗子上鐵柵欄并上鎖，問及原因，為了防盜?？墒侨f一發生火災，逃生之路在哪里？
（二）尤為突出的且比較普遍的問題是新建成的小區，在出入口的消防通道、小區內的消防水源、消防水泵、消防設施和器材不規范或設置及管理方面不合理。如消防車輛無回車場地或被車輛占用，在疏散樓梯人為設置隔離墩或柵欄等；有些方面在消防建審環節無依據可循，無法控制；大部分住宅小區物業管理單位，為了住宅小區符合安靜的要求，阻止各種車輛進入小區噪聲擾民，將小區的入口處的通道設置路樁、柵欄。一旦發生火災，消防車警笛長鳴卻無法順暢進入,將會貽誤戰機，從而給受災群眾造成極大的損失。這種種火災隱患能讓其存在嗎？
（三）消防設施和滅火器材嚴重不足，有的物業管理單位甚至連最基本的消防桶、沙箱、鐵鍬、滅火器材等消防設施都未配置；有的消防設施無人操作，對簡便的消防設施器材不會使用，無人管理，缺乏保養，任其自生自滅。
（四）業主忽視消防安全，居民家中因家裝滋生火災隱患，而其安全意識卻十分淡薄?，F代家居中絕大多數為追求美觀、高雅，在裝修房子時采用了大量的可燃性材料裝修，這也就為火災埋下了后患。
不同隱患產生的根源
（一）物業管理公司是企業，是市場的主體，作為一種經營性的住宅小區管理，以經濟效益為生命線，消防安全管理的法規建設滯后于物業管理的發展，使物業消防安全管理的責任不明確，相關主體間的法律責任不清。物業管理涉及開發建設單位、業戶、公安、居委會及城市管理的多層面。他們之間的諸多權利義務關系不清，給物業管理造成一定的困難。例如：產權關系不明確，一個住宅哪些部位、設施、設備屬業戶共有，哪些維修養護費應當由業戶共同承擔，還沒有明確的界定；法律責任不清，在物業管理區域內發生火災、偷盜等事件物業管理單位該承擔什么樣的法律責任，目前司法機關在調解和判決時缺乏法律依據。
（二）住宅小區消防管理介入滯后于物業消費使用，由于重建設輕管理，造成物業管理單位、建設和管理脫節。大部分物業管理單位是從房地產開發企業派生出來的。這種建設和管理不分的體制決定了物業管理從屬于、依附于、受制于房地產開發，重銷售、輕管理的問題得不到根本解決，在規劃、設計等方面留下深重的多層面的問題，加之物業管理中消防安全管理上的種種弊端，使消防安全隱患劇增。在消防安全領域，一些新開發的樓盤存在不少隱憂，換言之，不少開發商為賺昧心錢在銷售過程中對安全方面的信息瞞天過海。一些開發商在與業戶簽訂購銷合同時，有意把關于消防安全方面的條款弄得模棱兩可、模糊不清，對小區的消火栓的設置等硬件設施盡量做到能少則少，甚至可有可無。
（三）前期以效益為主開發的小區物業管理工作，普遍存在重防盜輕防火的現象，防盜方面對保安要求極為嚴格，可防火則普遍被忽視，為減少開支，精簡人力，使物業消防管理人員人才短缺，現有人員身兼多職，素質低下，不少保安的消防知識一片空白，這樣的保安隊伍實難承擔處理突發火災的重任。
提高住宅小區消防管理的建設性措施
在以人為本，構建和諧社會的今天，安全是一個永恒的主題，也是人們生活的最基本要求，加強消防進住宅小區，加大消防宣傳工作力度，提高消防在住宅小區群眾中的主體意識，發揮政府主體、社會主體、市場主體三者有機結合，在政府的領導下，根據“政企分開、政社分開、政事分開”的原則，讓市場主體參與到住宅小區消防管理中來，發揮各種社會主體的作用，使政府行為主體、社會行為主體、市行為主體在住宅小區消防管理中分工合作，在實踐中探索最優化的組合形式來適應住宅小區消防的管理和建設。
消防安全在物業管理中應當得到社會的廣泛關注，那么管理單位在住宅小區或小區建設方面，消防安全管理上該如何去做呢？建立一種群防群治多元化并舉合作的機制無疑是一種最好的出路。
（一）政府強化，明確職責、劃清責任。《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》已經頒布實施，第十條明確規定：居民住宅區的物業管理單位應當在管理范圍內履行下列消防安全職責：(1)認真學習有關消防知識,熟悉并能正確使用各種消防設施和器材; (2)制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育；(3)開展防火檢查，消除火災隱患；(4)保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；(5)管理好管轄區內的各種消防設備、設施和器具,定期進行檢查、試驗、大修、更新等，確保它們始終處于完好狀態。其他物業管理單位應對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責。住宅小區或小區管理單位在落實《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》上相對滯后，執行建設部、公安部、民政部《關于加強居民住宅區安全防范工作的協作配合切實保障居民居住安全的通知》以及《物業管理條例》上比較系統，這說明以政府為高壓加強調控，機構實施消防監督，形成一種以公司領導為中樞，部門領導分管，管理人員具體負責，保安隊員、環衛人員、維修人員等物業工作人員都參加，責任落實到每一位物業工作人員的消防安全防護網絡，對消防安全工作層層分解，明確責任。
（二）充分利用住宅小區內現有資源，建立健全消防安全管理機制，集群眾共同參與住宅小區管理、專業化管理的新局面，這是規范和落實消防安全管理的重要保證。一是以轄區人民政府為核心下派的街道辦事處為主體的管理，應發揮其協調職能作用，聯合城建、公安、文化、教育、城管等部門及企業單位為一體，形成條塊結合各司其職的消防管理防護網絡，組建如由熱心消防事業的政府救助的低保人員、下崗職工、人員等參加的住宅小區消防志愿者、巡邏隊，救護幫扶組織，融入住宅小區警務為一體的綜合性防護管理網，形成堅強有力的民間組織。二是以市場為主體的物業管理公司要根據《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規建立起消防安全管理制度，并通過一系列的學習和培訓，使物業管理人員增強消防安全觀念，樹立起消防安全責任主體意識。要保證建成小區內各類固定消防設施及配套設施的完整有效并定期維護保養，不允許出現類似消防通道上鎖堵塞、滅火器過期、煙感熱感探頭失效、消防栓無水或損壞情況。一旦出現火災，管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。
（三）加強住宅小區及街道辦事處消防安全宣傳教育，形成廣泛關注的消防安全氛圍?！靶≌⒋笊鐣钡母窬衷谥饾u形成，街道、居委會、物業等住宅小區管理單位應借消防進小區之機，動員和組織業主接受教育,增強防火意識。宣傳方式可靈活多樣,生動活潑,可以建立動態消防宣傳欄、消防漫畫、專題圖片展，建立“樓道消防文化”等手段來宣傳防火、滅火及火災逃生、安全疏散等消防基本知識，讓居民意識到消防安全的重要性，從而形成人人重視消防、人人具有一定消防安全自防自救能力的“群眾消防”文化。
（四）組建多種形式、多元化兼治安與消防多功能為一體的住宅小區消防志愿者、義務消防巡邏隊等隊伍，負責對住宅小區公共消防設施、居民樓內消防設施的檢查維護，隨時制止消防違法違章行為和撲救初起火災。
住宅物業管理方案范文2
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，原創：根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對個物業管理企業的排查工作和個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬元，其中：直管住宅實收萬元；機關團體用房租金實收萬元；主輔分離房產租金實收萬元；自行接收房產租金實收萬元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬平方米，歸集售房款萬元。其中：出售直管房產萬平方米，歸集購房款萬元；出售主輔分離房產萬平方米，歸集售房款萬元；出售自行接收房產萬平方米，歸集售房款萬元。
⒊房屋修繕工作。一是××××年月份組織召開房屋修繕工作會議，明確××××年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《××××年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
⒋房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于×月×日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調名干部，分組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近。已竣工棟、建筑面積萬平方米，竣工量達。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
⒈出臺《沈陽市物業管理規定》
月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
⒉進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，原創：積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中
⒊建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
住宅物業管理方案范文3
代表人：XX
乙方： 深圳XX發展公司
法人代表：XXX
經XXX住宅區業主大會 年 月 日投票表決同意：直接聘請深圳康發發展公司為XXX住宅區（以下簡稱“本住宅區”）提供物業管理服務。為保障管理服務正常運行、規范雙方的權利和義務，根據《中華人民共和國經濟合同法》、《物業管理條例》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，本合同的甲、乙雙方達成以下合同條款。
第一條 物業基本情況
1、住宅區位置： 深圳市羅湖區_______.
2、占地面積： _____平方米。
3、建筑面積： _______平方米。其中：住宅面積：_____平方米（分別為別墅_____平方米、復式別墅_____平方米、高層_____平方米、多層_____平方米）；商業面積：_____平方米；服務樓面積：_____平方米（含首層停車庫）；其它面積（配電房、地下室等）_____平方米。
4、 住宅戶數：_____戶（截止_____年_____月_____日止，業主入伙戶數_____戶，_____戶未入伙）。
5、物業類型： 混合住宅小區。
第二條 委托管理服務事項
1、本住宅區房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理。
2、本住宅區房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、供水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。
3、本住宅區規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房/棚、停車場等）的維修、養護和管理。
4、本住宅區規劃紅線內的屬配套服務設施（籃球場、兒童游樂園、康樂設施、中心廣場等）的維修、養護和管理。
5、本住宅區公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運；小區消殺；公共區域綠化等。
6、本住宅區交通、車輛行駛、停泊及管理。
7、本住宅區的安全管理，實行24小時封閉式管理，對規劃紅線內范圍進行全天候安全監控和巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協助當地公安機關做好小區的保安工作。
8、本住宅區的社區文化的開展建設。
9、本住宅區物業、業主、管理服務檔案、資料的建立、保管和使用的管理。
10、以及相關法規和行業政策規定的，和在本合同簽訂后新規定的應由物業管理公司承擔的其它事項。
第三條 合同期限
本合同管理服務期限為3年。自200__年____月____日起至 __年____月____日止。
第四條 甲方的權利和義務
1、審定乙方提出的管理服務年度計劃、財務預算和決算。
2、對乙方的管理服務水平進行季度或年度全面考核評定，如聘請專業公司需要支付費用的，則該費用從物業收費中支出。如未達標或因乙方管理不善，造成本住宅區業主公共利益的重大經濟損失的，甲方有權提前單方終止合同。
3、聘請獨立審計機構每年對有關賬目進行審計，審計費用在物業收費中列支。如乙方提供虛假或失實的賬冊、傳票等致使甲方利益嚴重受損的，甲方有權提前單方終止合同。
4、支持乙方向不按合同規定繳納物業管理服務費的業主催繳物業管理服務費；不慫恿、煽動業主不繳物業管理服務費；反對業主無理拖欠物業管理服務費，致使其他繳費業主的合法權益受到侵害的行為。乙方應作好對欠費業主的催繳、
統計、記賬工作，確保本住宅區物業管理服務費的收繳率不低于總應收費的98%，如無故達不到該收繳率，則低于的部分以乙方的傭金抵扣。
5、業主應自覺按時繳納物業管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權對欠費超過1個月的業主進行公示通報；對欠費超過3個月的業主，可提起訟訴追討，敗訴方除補繳物業管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。
6、不干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動。
7、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。
8、有關法規政策規定的應由甲方承擔的其他權利和義務。
第五條 乙方的權利和義務
1、全面執行本合同附件《深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務方案》（以下簡稱“服務方案”）。
2、完善并制訂與“服務方案”相匹配的管理辦法和操作規程以履行本合同。如超出業主公約與本合同以外制訂涉及業利義務的物業管理辦法的，以及向業主收取本合同約定以外的其他費用的，應事先報告并獲得業主大會批準。
3、有權選聘有資質的專業公司承擔本住宅區的單項管理業務并支付費用、但不得將本合同項下的整體管理權利和義務轉讓給第三人，不得將任何單項業務承包給個人。
4、遵照國家、地方物業管理服務收費規定，乙方應在本住宅區顯著位置長期公示物業管理服務項目、服務內容、服務標準、收費標準等內容。
5、負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經甲方審定后組織實施。
6、購買本住宅區的公共財產及公眾責任險。
7、作為提供物業管理和服務的對價， 乙方每年年度終了時按年度物業管理總支出的10%計提物業管理服務傭金（以下簡稱“傭金”）一次。
8、本住宅區物業管理服務費所有收支賬目，按政府規定由乙方每3個月向業主公布一次，張貼時間不少于15天，賬目公布前送交甲方審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知甲方。
9、鑒于乙方一直是本住宅區的事實物業管理人，乙方有權力追繳歷年來業主欠繳的物業管理費用。
10、對本住宅區的公共或共用設備、設施和相關場地，乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本住宅區內改、擴建或完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施。
11、為使本住宅區物業的保值、升值，乙方應采取積極有效的措施，阻止業主或物業使用人擅自改變本住宅區既定的使用用途及功能。尤其阻止將住宅用作商業、辦公、集體宿舍或其他非一般住宅的用途。
12、建立本住宅區的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況并及時書面通知甲方。
13、開展積極向上、健康的社區文化活動和便民服務工作。
14、本合同終止時，及時向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本住宅區的公共財產，包括物業管理費結余、公共收入積累形成的資產等。
15、有關法律法規規定的應由乙方承擔的其他權利、義務和責任。
第六條 物業管理服務標準
本住宅區定位為高檔次的住宅區，乙方應執行與之相匹配的物業管理服務標準。具體按《深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務方案》中的相關條款執行。
第七條 物業管理服務費收取標準及管理
1、本住宅區物業管理服務費按如下標準收取：別墅物業每平方米5.20元/月；復式別墅每平方米3.55元/月；高層物業每平方米3.60元/月；多層物業每平方米2.30元/月；商業物業每平方米5.00元/月-6.00元/月；服務樓每平方米2.50元/月（以上物業面積均按建筑面積計算）。
2、本住宅區物業管理服務費由乙方按月直接向業主或物業使用人收?。灰曳綉诿吭?0號前，向已繳費業主提供上月物業服務收費明細賬單并接受業主查詢。乙方必須按政府規定和程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。
3、物業管理服務費的結余部分歸全體業主所有，用于彌補以后物業管理費的不足，未經業主大會同意，乙方不可支配使用。
第八條 專項本體維修基金的收支管理
1、本住宅區專項本體維修基金按政府收費標準收?。焊邔用科椒矫捉ㄖ娣e0.25元/月；多層每平方米建筑面積0.15元/月（別墅除外）。隨物業管理服務費一齊由乙方直接向業主收取，管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，并設立專用賬號存儲本物業的本體基金。
2、本住宅區專項本體維修基金的使用，按政府規定的專項本體維修基金使用范圍?？顚Ｓ?，乙方先立項報價，甲方審核簽字后實施的程序進行運作。
3、本住宅區專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由甲方向業主公布一次，張貼時間不少于15天，接受全體業主的監督，賬目公布前由甲方送交乙方核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。
4、業主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業管理服務費的規定辦法進行處理。
5、本住宅區公用設施專用基金的交納、使用、續籌、管理等，按《深圳市房屋公用設施專用基金管理規定》執行。
第九條 公共設施及業主共有物業收入及管理
1、本住宅區屬業主私家車位以外的所有室內、室外停車位實行統籌使用，暫定每車每月車位使用費（含車場管理費）為220元。
2、本住宅區的業主私家車位，每月每個車位需繳納車場管理費30元，與物業管理費合并使用。
3、本住宅區產權屬于乙方的室內停車位（除已出售的部分）共計76個，由乙方有償提供給全體業主使用，每月由乙方按每個車位每月200元（不含車場管理費）的固定標準凈提取76個車位使用費。
4. 本住宅區的臨時停車的收費按市政府指導價執行。
5、本住宅區嚴格控制外來車輛的停放，除極其特殊的情況外，禁止外來車輛停泊過夜。
6、乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。
7、本住宅區公共區域的電梯廣告及相關收入、除乙方權屬之外的停車場收入、特約服務收入等，歸全體業主所有，和物業管理費合并使用。
第十條 合同的終止、續約與交接
1、本住宅區物業管理服務合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前30天按政府、行業法規
，填報固定資產、辦公、設備、住宅區資料等交接清單，送甲方審核。住宅區物業收費財務賬目，應于合同終止后的10日之內，送交甲方審核，由甲方聘請專業財務公司進行審計。
2、乙方愿意續約的，應在合同到期前60天，書面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召開業主大會決定續約與否。如本住宅區全體業主所持投票權2/3同意續約的，將直接與乙方續簽合同。
3、本住宅區業主大會表決結果達不到全體業主所持投票權2/3以上的，原合同到期后自行終止。由甲方另行招聘物業管理服務公司。
4、新老物業管理公司的交接過渡期最長為2個月，乙方應提供過渡期物業管理服務；2個月過渡期滿后，必須按規定進行交接、撤離。
第十一條 違約責任
1、如因甲方原因，造成乙方未完成規定服務標準或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。
2、如因乙方原因，造成不能完成服務標準或損害物業共同利益的，乙方應給予甲方相應補償。給業主個人造成損害的，應向業主個人賠償損失。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。 .
3、甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得物業管理服務權或致使對方失去物業管理服務權，或造成對方經濟損失的，應當承擔相應的責任。
5、 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。
6、甲乙雙方以及業主因物業服務發生爭議的，應盡量平等協商解決，協商不成的，任何一方均可向羅湖區人民法院提訟，判決結果對各方均有約束力。
7、合同期未滿，乙方擅自提前停止物業管理服務的；乙方不按時交接、撤離的，均應向甲方賠償實際損失。
第十二條 其他事項
1、本合同未盡事宜，雙方可以進一步協商并簽訂補充協議約定，補充協議與本合同具有同等法律效力。
2、本合同附件《深圳市羅湖區XXX住宅區物業管理服務方案》是本合同有效組成部分，與本合同具同等法律效力。
3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具同等法律效力。
4、本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，對甲乙雙方及本住宅區全體業主均具約束力。
甲方：深圳市羅湖區XXX住宅
乙方：深圳XX發展公司
區業主委員會
負責人：
負責人：
簽署日期： 年 月 日
住宅物業管理方案范文4
根據不同情況對住宅小區進行分類，按照“屬地管理、條塊結合、責任分擔、標本兼治”的原則，全面整治，重點改造，切實解決居民關心的難點、熱點問題，努力營造住宅小區功能完善、環境整潔、管理有序、安全舒適、群眾滿意的生活環境。
二、整治范圍
縣城區、（經濟開發區）所轄區域內的所有新、老住宅小區（含單幢、零散、拆遷安置房等所有物業）。
三、整治原則
1、堅持屬地管理、政府牽頭、部門配合、群眾參與的原則。
2、堅持統一規劃、分步實施的原則。
3、堅持全面整治、重點改造的原則。老舊小區滿足基本要求，新建小區保證優質服務。
4、堅持實事求是，群眾路線原則。
四、整治內容
（一）基礎配套設施
1、配置環衛設施。每幢樓每單元配置不少于1個垃圾桶（箱），破損殘缺的環衛設施要進行全面維修、保證完好。
2、平整道路。對坑洼道路進行整修，破損嚴重的重新鋪設，新增、整修路沿石、道板、井蓋，做到道路平整、交通順暢。
3、暢通管道。疏通雨、污水管道和化糞池，必要時應重新整修，做到完好暢通，不堵塞、不外溢。
4、修復路燈。對小區路燈、樓道燈等公共照明設施進行一次全面檢修，確保亮燈率達98%以上。無路燈的老舊小區要全部安裝到位，保證夜間照明。
5、清理增設物業管理用房。對物業管理用房進行清理，按要求使用；無物業管理用房的小區，創造條件增建必要的物業管理用房。
6、整合封閉小區。創造條件，對未封閉的小區進行整合封閉；對已封閉的小區圍墻、柵欄進行維修、出新，沿街小區還需設置景觀圍墻；落實保安巡查人員，增設必要的技防設施；消防通道暢通，設備設施檢修完好。
7、完善停車設施。清理現有停車庫（場），挪作他用的必須按規劃要求恢復停車功能。沒有停車場地的，在保證消防通道暢通的情況下，合理劃設停車位；必要時可調整規劃合理增設停車場地。
8、整修健身器材。對休閑健身場所設施進行整修、完善；有條件的新建休閑健身場所，添置健身器材。
9、設置標識標牌。按要求設置小區示意圖、公益宣傳欄、公示欄、樓幢門牌、綠地保護牌等，努力營造小區文化氛圍。
10、整理“三線”線路。清理、調整電話線、電力線和電視線等線路，有條件的可入地處理，做到整齊美觀。
（二）環境衛生管理
1、衛生保潔。配足專職保潔人員，小區道路、綠地、水面、公廁、樓道保潔及時，無積塵、污跡、無白色垃圾、無衛生死角。垃圾房（池）、桶（箱）、樓梯扶手、電梯、外墻面及其他公共設施及時清洗、外表整潔美觀，無亂貼亂畫現象。垃圾及時清運，做到日產日清，無外溢現象。
2、綠化整治。查處違法占用綠地行為，并責令恢復到位。清除所有違章種植和雜草，補植必要的喬木、灌木和草坪，無土地?；▔⒒ǔ卣尥旰?，無破損、脫落等現象。
3、秩序整治。車輛入庫停放，露天停放的在停車線內停放，做到整齊有序，交通順暢，不影響消防通道。攤點設置合理，無亂堆亂放、亂曬亂掛現象。
4、環境保護。小區內無工業企業生產和加工，無違規飼養禽畜，餐飲、服務、娛樂等行業無環境污染和擾民現象。
5、拆除違建。拆除老舊小區內嚴重影響觀瞻和安全的違法建筑物，嚴厲查處新建小區的違法建設行為。
6、文明教育。引導廣大市民從自身家庭、樓道院落環境衛生做起，養成健康、文明的生活習慣。
五、整治步驟
本次集中整治行動，按照統一部署、分步實施的原則進行，自8月1日開始，至11月15日結束，具體分為三個階段進行。
（一）方案制定階段
1、各責任單位要建立專項整治相應組織，明確專人負責，落實專項整治資金和人員，并于8月10日前將組織架構和具體實施方案，報縣物業管理工作領導小組辦公室匯總后，上報縣政府。
2、縣物業管理工作領導小組于8月20日前完成對各責任單位實施方案的審核，審核后由各責任單位嚴格按審定同意的方案立即組織實施。
3、（經濟開發區）、房管局要做好成立各業主委員會籌備工作。
4、房管局要對物業服務企業進行行業整頓，開展自查自糾，整改存在問題，完善各種制度，規范物業服務，開展從業人員培訓。
5、縣宣傳部門要制定專項宣傳工作方案，在集中整治期間，進行持續、廣泛的宣傳發動，讓廣大居民知曉住宅小區專項整治的意義以及成立業主委員會的作用，積極支持和配合開展住宅小區專項整治工作。
（二）全面整治階段
1、各責任單位要依據自身職責和責任分解，確保10月31日前，完成所有整治任務。
2、由（經濟開發區）、房管局負責組織籌建小區業主委員會，堅持成熟一個建立一個，原則上新建小區均要成立，老舊小區創造條件成立。
3、對具備物業管理條件的小區，由房管局負責指導業主委員通過公開招標形式選聘物業服務企業。
4、對不具備物業管理條件的小區（幢），由（經濟開發區）下轄居委會建立社區物業服務組織，采取“樓幢管理”模式，落實以保潔、保綠、保暢為主要內容的基礎性管理工作，或并入相鄰小區由物業服務企業代管，保證管理覆蓋率達100%。其收費標準參照物業小區管理費用收取標準執行。
（三）檢查驗收階段
1、各責任單位完成整治任務后，向縣物業管理工作領導小組申請驗收。提前完成整治任務的，可申請提前驗收。對到期驗收不合格的，由縣物業管理工作領導小組限期整改。
2、驗收合格后，由縣物業管理工作領導小組移交（經濟開發區）予以屬地管理。
3、縣政府將召開總結表彰會議，對專項整治工作先進單位、先進個人予以表彰。同時，及時出臺建立健全物業管理各項規章制度，形成長效管理機制。
六、整治要求
一要加強組織領導。縣政府成立縣物業管理工作領導小組，負責統籌推進縣城區住宅小區專項整治工作。領導小組下設辦公室，具體負責縣城區住宅小區專項整治的日常工作和督查考核工作。各責任單位也要成立相應的領導小組，按照《縣城區住宅小區專項整治實施方案》要求和縣物業管理工作領導小組的工作部署，具體實施各自承擔的住宅小區整治任務。
住宅物業管理方案范文5
為貫徹落實《省物業管理條例》、《市物業管理辦法》、《市住宅專項維修資金管理辦法》及省住房城鄉建設廳對我市城市精細化管理考核檢查反饋意見的精神，加強我市物業管理，提高城市品位，改善人民生活居住環境，發揮物業管理行業在構建和諧社會中的重要作用，經市政府研究同意，決定對全市范圍內住宅小區的物業管理情況開展專項普查工作。現將有關事項通知如下：
一、普查目的
通過專項普查，全面掌握全市各區物業管理機構建設情況和住宅物業管理發展現狀，摸清住宅小區物業管理中房屋及其共用設施設備的基本情況，進一步了解住宅小區物業管理中存在的問題，研究制定相關政策，為今后加強物業分類指導，提高物業管理水平，實現物業全覆蓋，建立長效管理機制提供重要依據。
二、普查范圍
年12月1日前我市城區竣工驗收合格交付業主使用的住宅小區（樓）。
三、普查內容
（一）各區物業管理機構建設情況：包括區、街道辦事處、社區居委會三級物業管理機構的設置、職能及其人員到位、管理落實、經費保障等情況。
（二）住宅小區及房屋基本情況、附屬設施及設備情況：包括項目規模、建成年代、房屋類型、房屋結構、物業用房、會所、體育（籃球、羽毛球等）場地、健身場地、車庫以及監控設備等情況。
（三）住宅小區（樓）實行何種物業管理（物業企業專業化管理、企事業單位后勤式管理、業主自主管理、轄區居民委員會管理、其它管理等）。沒有物業管理的住宅小區（樓）的基本情況，沒有物業管理的原因等。
（四）專業化物業管理基本情況：包括物業公司基本情況、物業項目服務人員等情況。
（五）自行管理物業基本情況。
（六）業主、業主大會及業主委員會基本情況：包括業主入住情況、業主大會召開情況、業主委員會成立及成員組成等情況。
（七）物業服務費用及收繳情況：包括物業服務費、車位費等各類物業管理服務費用收費標準以及影響物業費收繳的主要問題等情況。
四、普查方法
此次專項普查工作按照項目屬地化管理的原則，實行各區負責制，自下而上，層層把關，逐級上報，考評驗收。
五、時間安排
普查工作的登記時間確定為年6月1日。從年6月1日正式啟動至年8月31日結束，共分五個階段進行：
（一）準備階段（6月15日前）。市和區兩級政府分別成立住宅小區物業管理普查工作領導小組，市住宅小區物業管理普查工作領導小組辦公室制定物業普查方案、考評驗收細則、印制普查表格、布置普查工作并組織市區普查人員進行培訓，同時負責組織成立市住宅小區物業管理普查考評驗收組。
（二）普查階段（6月16日至7月15日）。有物業管理的小區，由該小區的物業經理根據小區檔案中的相關資料，并核實有關情況后填寫基本情況調查表，區物業辦人員深入小區進行指導幫助。沒有物業管理的小區（樓），由該轄區物業辦根據小區（樓）檔案中的相關資料，并核實有關情況后填寫基本情況調查表。
（三）考評驗收階段（7月16日至7月31日）。各區政府組織人員深入物業項目，對照表格填寫內容要求逐項進行審核后，將調查結果進行微機錄入。期間市住宅小區物業管理普查工作領導小組辦公室將組織考評驗收組對各區普查項目進行抽查驗收，抽查率不低于30％。
（四）匯總上報階段（8月1日至8月10日）。各區物業普查辦公室根據普查結果，按照統一要求進行匯總、分析，撰寫本區普查情況報告，上報市物業普查辦公室。
（五）匯總分析階段（8月11日至8月31日）。市住宅小區物業管理普查工作領導小組辦公室對各區上報的普查數據進行審核、匯總、分析，寫出普查報告，并對普查工作的完成情況進行總結，為下步我市抓好物業管理工作提出意見和建議。
六、工作要求
此次專項普查工作涉及范圍廣、時間緊、任務重、要求標準高，關系到廣大人民群眾的切身利益，關系到和諧社會的構建。各區政府要采取切實有效的措施，集中力量在規定時間內完成普查工作。
（一）加強領導，精心組織
市政府成立市住宅小區物業管理普查工作領導小組，領導小組下設辦公室，辦公地點設在市住房城鄉建設局，具體負責普查工作的組織協調、考評驗收和匯總等工作。各區也要成立相應的機構，并將機構人員情況于6月12日前上報市住宅小區物業管理普查工作領導小組辦公室，負責組織轄區內住宅項目的普查實施、考評驗收和匯總上報等工作。
（二）落實責任，保證質量
各區政府要根據全市統一要求和部署并結合轄區內物業管理項目數量制定普查進度安排并認真抓好落實。各項目負責人要如實填寫基礎表格，確保數據真實準確，物業企業負責人要嚴格把關。物業辦要通過聽取介紹、查閱資料、現場查看、走訪業主以及開發建設單位等方法進行審核、驗收，確保物業管理普查工作真實有效。
（三）認真分析，寫好報告
住宅物業管理方案范文6
1．基礎設施仍顯薄弱。盡管沈陽市舊住宅區已進行了全面改造，但由于其在建設時設計標準低，配套設施落后，存在先天不足，故仍存在基礎設施薄弱的問題，給物業管理的實施帶來難題。在規劃之初這些舊住宅區基本沒有圍墻，無物業辦公用房，缺少健身活動場所，小區綠地少，無停車位，小區客觀存在的缺陷很難彌補。此外，舊住宅區歷時較久，設備設施老化破舊，屋面漏雨、墻體長毛等質量問題大量存在，雖進行了相應改造，但后續的維修保養仍需大量的資金投入。一些舊住宅區長期處于無人管理的狀態，小區環境差，秩序混亂等問題都嚴重阻礙了物業管理工作的順利開展。
2．舊住宅區居民對物業管理認識不清或漠不關心。沈陽市舊住宅區多為一些國有企業的職工住宅，這些小區老年人多、低收入群體多，消費能力偏低、觀念滯后，居民對物業管理的認識模糊。此外，沈陽市舊住宅區多位于城市的中心區，沈河、和平居多，這些小區地理位置優越，有較好的商業和教育資源，吸引了大量的購房者，這些購房者的目的不為了居住，而為了學區、投資等，導致房屋長期處于空置或出租狀態。業主不在小區居住，不考慮小區環境改善，現有租房者更多地考慮租金，不愿意承擔物業費，小區的物業管理無人問津。舊住宅區居住群體的特殊性，導致居民普遍對物業管理認識不清或漠不關心。
3．物業管理資金不足。舊住宅區物業管理資金來源何處，如何落實，已成為物業管理工作的難題。舊住宅區物業收費標準較低，在維持基本的保潔保安方面已略顯困難。還由于居民收入普遍偏低，對物業管理認識不足，流動人口多，導致物業費收繳率偏低。另一方面，舊住宅區的配套設施少，無辦公和活動用房，可盈利性設施少，后期維修管理中資金投入大，這使得物業企業很難獲得經營管理方面的收入，還需大量的資金投入來進行設備設施、屋面路面等的維修養護。如要進行更好的封閉式管理，還需進行圍墻、門禁系統等的投入。資金不足直接導致物業接管舊住宅區成為難題。
二、沈陽市舊住宅區推行物業管理的建議
1．制定切實可行的物業管理實施方案。根據2012年10月出臺的《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中對落實舊住宅區管理及扶持方面的意見，建立成熟的舊住宅區物業管理體制，制定相關的具體實施方案，保障物業企業及業主的權益。針對物業接管、小區環境綜合治理、困難職工補助等方面，制定具體的、切實可行的優惠獎勵扶持政策，并把措施落到實處，讓舊住宅區的物業管理有法可依，物業企業有信心接管舊住宅區，小區的困難職工能夠獲得相應的補助從而接受物業管理，進而推動舊住宅區物業管理的專業化進程。
2．針對舊住宅區的現有狀況采取不同的物業管理模式。由于舊住宅區的先天缺陷，多數不能直接引入規范的物業管理，應根據不同的條件，采取不同的物業管理模式，逐步實現物業管理的專業化、規范化。在《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中提出舊住宅區經過改造后一律實行物業化管理，其具體管理模式由業主大會決定，可采取選聘專業物業企業，社區居委會牽頭組建物業中心，聘請物業職業經理人及自行管理等模式。采用何種模式應根據小區條件進行選擇：（1）對于規劃較好，小區停車、綠化、道路、房屋質量等能滿足要求，能封閉的小區，可聘請專業物業企業進行規范化管理。（2）對于條件一般，有必要的配套設施，已進行綜合改造，具備基本的準物業管理條件，但尚不具備引入專業物業企業進行規范服務的舊住宅區，可采取社區準物業管理模式。由社區居委會牽頭組建物業服務中心，為居民提供基本的物業服務。（3）對于基礎條件差，居民收入普遍偏低的舊住宅區，可采取業主委員會領導下的自行管理。（4）若舊住宅區為企業職工住宅，原企業仍存在，有一定經濟實力，可由企業進行相應管理。
3．提供質價相符的差異化管理和服務，做到物業費公開透明。物業企業要提供服務，就必須收取相應的費用；業主繳納物業費，就應該獲得相應的服務。但由于業主對于物業費的收費標準，費用用在何處，享受什么樣的服務并不明確，經常覺得物業收費標準高，提供的服務少并且不到位，不愿繳納物業費，從而導致舊住宅區的物業收費困難。針對此，在物業收費工作中，物業企業要向業主明確收費項目和收費標準，并提供質價相符的物業服務。由于舊住宅區基礎條件不同，不能實行統一的收費標準和服務項目，應根據小區條件提供不同的服務，收取不同的費用，實行差異化管理和服務。業主委員會與物業企業溝通提出適合的服務范疇，確定合理的收費標準。物業企業把經物價部門核準的物業費標準在小區公告，做到收費透明化，并公開物業支出，讓業主做到心中有數，取得業主信任，為物業費的收取奠定良好的基礎。同時物業企業應不斷地提高服務水平，為業主提供方便及時的優質服務，讓業主享受到居住生活的方便和安全。
4．提高居民對物業物業管理的認識。提高舊住宅區居民對物業管理的認識，讓其接受物業管理和服務，進而推動舊住宅區物業管理的順利實施。首先政府應采取多種形式的宣傳教育，普及物業管理相關知識，讓居民從正面認識物業管理；其次，媒體應多進行宣傳和報導，喚起各有關部門的高度重視，加強正面引導，避免負面新聞；同時物業企業加強服務意識，積極改善小區環境，做好與業主的溝通交流，為業主提供優質服務，及時幫助業主協調解決日常生活中的相關問題，讓業主認識物業，了解物業，并通過經常開展社區文化活動，構建物業企業與業主的和諧關系。業主的認可和積極參與意識是推動物業管理良性發展的基礎。
5．多方籌措資金。舊住宅區物業管理的推行困難重重，很重要的原因在資金落實上。依據《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中提出的舊住宅區資金落實的意見，可從以下幾方面籌措資金：首先政府扶持是關鍵，根據財力和民生需求出臺扶持舊住宅區管理的相關政策。政府可以在物業企業接管舊住宅區方面提供優惠，適當采取減稅免稅政策，以鼓勵企業接管舊住宅區；允許企業用經營性收入補貼經費不足；對于舊住宅物業管理中做得較好的企業采取獎勵扶持機制；政府安排公益性崗位適度向舊住宅區傾斜，對舊住宅區的特困職工適當補貼物業服務費。其次，物業企業應在政策允許的范圍內，適當采取多種經營的方式來彌補物業費的不足，把舊住宅區的停車收費，自行車庫、管理用房的租金，利用共用部位取得的廣告收益等納入管理專項經費，在小區內開展一些有償服務。最后在房屋維修和設施改造方面，由政府建立專項維修資金，相關產權人補交專項維修資金，小區公共場地及公益設施的完善由居民集資；市政各部門各司其職，負責舊住宅區的垃圾清運，路燈維修，供熱、排水設施維修，健身器材維護等。
三、結語
