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住宅小區物業管理范文1
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）09（a）-0054-01
隨著住宅建設的不斷發展，物業管理在小區建設中顯得越來越重要，如何加強和完善住宅小區物業管理成為了現今人們關注的主要問題，本文分析了住宅小區物業管理存在的問題，并提出了完善的對策，這對提高城市管理水平具有重要的意義。
1 住宅小區物業管理存在的主要問題
1.1 物業服務企業與開發商之間的法律關系不明確
由于開發商和物業服務企業之間屬于一種隸屬關系，所以物業服務企業屬于開發商的下屬單位，但是因為開發商沒有在小區業主委員會中選聘物業服務企業，這就造成開發商和物業服務企業存在一種短期的合同關系。當住宅小區的業主委員會成立以后，選聘物業服務企業應該由業主委員會來執行，這個時候開發商就必須放棄自己手上的物業服務企業，然而開發商為了從中獲取利益不愿意放棄物業服務企業，并且由于物業服務企業與開發商之間的法律關系不明確，導致了住宅小區物業管理出現混亂的局面。
1.2 物業管理收費不規范，收費難
目前，物業管理為了維持企業的運營，他們一般都會向業主收取一定的服務費，以此來確保自身的正常運作。但是由于住宅小區的業主和物業管理或多或少都會存在一定的矛盾，并且物業管理興起的時間不長，許多業主對物業管理沒有一個深入的認識，覺得物管收費不合理，所以有些業主拖欠物管費，甚至不愿意支付物管費。除此之外，一些住宅小區的物業管理沒有把服務工作做到位，其工作的質量和水平得不到業主的認可，只是為了片面的追求利益，從而出現亂收費，收費不規范的情況，這就會造成業主出現嚴重的不滿，使得物業管理公司和業主的矛盾日益激烈，導致住宅小區物業管理收費困難的問題。
1.3 政府對物業服務企業的監管不到位
由于物業管理的涉及面較廣，因此物業管理想要順利發展下去，就必須依靠政府的監督和管理，但是現今物業管理還屬于一種新興的行業，一些關于它的法律法規和政策制度政府還沒有完全的建立，并且物業行政主管部門沒有相應的處罰權，在監督物業收費上制度不完善。除此之外，住宅小區的業主委員會成立也存在不規范的情況，其選聘物業管理公司的時候，沒有從全方位進行考慮，這就造成當業主遇到問題的時候，沒有辦法及時的處理，由此可見，在住宅小區物業管理中，如果缺少了政府的監管，就會使整個小區物業管理出現混亂，不利于物業管理公司健康穩定的發展下去。
1.4 從業人員整體素質較低，管理手段落后
現今，由于物業管理行業還沒有建立相應從業人員的行為規范，這就使得物業管理行業出現從業人員的整體素質較低，管理手段落后的情況。并且物業管理企業沒有對從業人員進行相應的培訓，忽視了他們自身素質的建設，造成他們的服務意識低下，工作的熱情不高，在這樣的工作氛圍下物業管理的整體服務質量都處于惡劣的狀態，這不但使住宅小區業主無法享受到應有的服務，還會誤導業主對物業管理的認識。
2 完善住宅小區物業管理問題的對策
2.1 轉變業主觀念，提高物業管理服務意識
對于物業管理公司來說，他們最主要的來源就是物業管理費，這也是提高物業管理公司服務質量的重要基礎。因此，作為政府部門應該加大宣傳的力度，讓住宅小區業主認識和了解物業管理，明白物業管理的重要性，并且盡可能的把物業管理條例發給大家閱讀，明確物業管理的收費明細，從而轉變業主對物業管理的觀念。除此之外，還可以開展一些宣傳咨詢活動，提高業主的自我管理意識，促進業主和物業管理公司之間的相互理解和信任，政府要加強對物業管理的監管，從而有效的提高物業管理公司的服務質量。
2.2 加強物業管理地方法規制度建設，實行依法管理
住宅小區物業管理地方法規制度不健全是降低物業管理服務質量的關鍵因素，因此，為了使住宅小區物業管理工作順利的開展下去，各地政府和小區主管部門，應該根據當地的實際情況，建立一套完善的住宅小區物業管理制度，使物業管理工作能夠有法可依。除此之外，小區主管部門還應該結合物業管理小區的具體情況，制定物業管理規章制度，規范物業管理公司的行為，避免他們出現亂收費的情況，只有這樣才可以使物業管理公司走向規范化的道路。
2.3 建立維修基金制度
物業管理公司應該按照實際情況，建立維修基金制度，對維修基金的使用和歸集要按照國家相關規定執行，并且繳納相應的專項維修資金，專項維修資金應該歸業主所有。當專項資金用于物業的保修期滿了以后，物業管理公司不能夠挪用專項資金他用，而應該由業主來進行分配使用，只有這樣才可以使住宅小區物業管理的服務質量提高，提高業主對物業管理公司的信任，從而使物業管理行業穩定健康的走下去。
2.4 創新體制，用科學的手段吸納和培養人才
作為物業管理公司的領導，想要提高企業自身的服務質量，使物業管理得到業主的認可，首先應該認清該行業的形式，并且做好物業管理公司的人力資源開發和管理工作，優化人力資源配置，創新體制，使企業在激烈的市場競爭中站位腳步。除此之外，物業管理公司應該建立一套完善的、科學的招聘制度，采取公開招聘，擇優錄取的方式，用科學的手段吸納和培養人才，要加大對人才的培訓，要定時、定期開展相應的培訓，使物業管理公司從業人員的綜合素質提高。
3 結語
綜上所述，在住宅小區物業管理中，其主要的宗旨就是服務，對于物業管理這種新興的行業來說，想要做好物業管理工作，首先應該轉變業主觀念，提高物業管理服務意識，加強物業管理地方法規制度建設，并且用科學的手段吸納和培養人才，提高從業人員的綜合素質，只有這樣才可以實現物業管理行業的健康發展。
參考文獻
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[2] 陳麗潔，黃惠春.城市住宅小區物業管理主要問題研究[J].現代物業（中旬刊）， 2010（7）.
住宅小區物業管理范文2
根據《縣人民政府辦公室關于印發縣加強社區物業管理工作的實施意見（試行）的通知》文件精神，結合我街道實際，現就住宅小區物業管理考核提出以下意見，望遵照執行：
一、指導思想
按照省、市、縣關于生態環境建設和城市管理精細化的總體要求，進一步規范住宅小區物業管理，美化小區環境衛生，提升城市宜居品質。
二、考核范圍：柯橋街道范圍內的所有住宅小區。
三、考核方法：考核分月度考核、季度抽查、專項核查和年度考核。
1、月度考核：以社區（居）為單位對所轄小區物業管理情況逐個進行月度考核并填寫月度考核表（每個小區1份表格），并于次月10日前報街道城建辦，逾期不報的，在年終對社區（居）崗位目標責任制考核時累計扣分，每個小區每次扣0.2分?？己藭r，由社區（居）牽頭，社區（居）干部和業主委員會成員（或業主代表）共同參與?？己藭r間由社區（居）根據工作情況安排，一般安排在當月下旬進行。
2、季度抽查：由街道組織人員根據居民日常投訴、受理等情況，以季度為單位進行考核，不定時間，不定小區，隨機抽查，抽查情況列入年度考評成績。
3、專項核查和年度考核由街道、社區（居）聯合實施。
月度考核、季度考核、專項核查和年度考核均列入街道對物業服務企業考核成績，作為街道向縣住建局提供的考核依據。
四、考核內容及評分標準
月度考核和季度抽查的考核內容和評分標準詳見附件《柯橋街道住宅小區物業管理考核評分表》。
五、有關要求
1、各社區（居）要高度重視，認真組織抓好落實。社區（居）干部要樹立管好物業也是社區管理的重要組成部分的理念，大張旗鼓地參與和指導物業管理，起好監督和指導作用。
住宅小區物業管理范文3
日常服務
1.客戶服務
為創建安全、文明、高雅、舒適的居住環境，服務處特設立：客戶服務、投訴及接待中心（以下簡稱“客服中心“）。
2.安全防范和交通疏導服務
服務處為小區主入口設立24小時值守和不定期巡視，以及時發現和排除隱患，確保小區安全；為維護小區正常的生活秩序和良好的交通秩序，實施嚴謹的車輛管理制度，小區內車輛限速5mk/時；機動車輛憑出入證出入。
3.日常供電服務
為確保小區的正常供電，服務處負責各類電力控制柜、公共照明、亮化系統的運行管理、維護和保養。
業主自有電表、電源控制箱、開關、插座及供電線路的更換和維修服務由業主自行負責、承擔維修費用；如有愿意委托服務處服務的，屬于特約服務，須另行收費。
4.日常給、排水服務
本小區為多層商住房，供水系統由自來水公司直接供水，服務處負責小區內主干管道、閥門的清潔、維護和保養；同時負責主排水系統、流泥井、化糞池的定期或臨時疏通；
各業主戶內主供水開關后的水表、管道、閥門、龍頭及主排水管道之前的排水設施，即屬于業主自有部分的給、排水設施，由業主負責；如有意委托服務處服務，屬于特約服務，須另行收費。
5.消防、對講門系統、監控防范系統、停車場管理系統服務
服務處負責消防栓、消防管道、消防警鈴等消防設施設備的維護保養服務
服務處負責小區周邊防范系統、停車場車輛出入管理系統、對講門的正常使用。
6.日常清潔、綠化服務
為確保小區環境整潔，給業主提供一個舒適、整潔、溫馨的居住、生活場所，服務處提供公共區域的日常保潔和綠化服務，并負責公共場所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放點及垃圾站的垃圾及時清運。
無償服務
1.入住服務
協助業主辦理入伙手續，享受快捷驗房等物業管理服務。
2.代辦收訂報刊雜志、特快專遞等服務。
3.代訂牛奶。
4.義務宣傳家庭安全用電常識、消防知識。
特約服務
自有部分的保潔、維修維護屬于特約有償服務范圍，服務處按低于市價為廣大業主服務。維修費用根據約定實行即時維修月末結算或即時支付。特約服務時，維修人員必須佩帶服務處工作牌，服務結束后，請用戶在維修單上簽署意見并簽名。
特約服務項目表
序號
服務項目
序號
服務項目
1安裝抽油煙機
16更換或修理抽水馬桶配件
2清洗抽油煙機
17更換下水存水彎、三通
3安裝分體式空調
18廁所漏水
4安裝窗式空調
19疏通下水道
5拆分體式空調
20室內玻璃清潔
6拆窗式空調
21地面打蠟
7安裝熱水器、洗碗機
22更換門鎖
8換空氣開關
23安裝窗簾
9換室內開關、插座、燈頭
24室內衛生
10安裝吸頂燈
25油漆鐵門、護欄
11安裝吊燈
26水電改造
12更換水表
27電腦系統維護
13更換龍頭、水嘴、水閥
28電腦硬件維護
住宅小區物業管理范文4
一、我縣物業管理發展現狀
1.住宅小區情況。我縣商品住宅小區建設始于上世紀九十年代后期，經過十幾年的發展，已建成的各類住宅小區近30個，（不含單位或個人合資建房），這些小區存在多元化結構，一是由市場化運作開發，二是政府開發，主要是安置房及經適房、廉租房小區，三是少數由個人開發的小區。
2.我縣小區物業管理發展現狀。1994年3月，建設部為了滿足人民居住的需要，頒布了我國第一部《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了社會化、專業化、經營型的物業管理新體制，以新建住宅小區為突破口，促使房地產的售后服務按市場經濟要求進行，使房地產的管理向綜合性、專業化和多功能的社會化服務轉變，促進新建住宅小區的整體管理水平有較大的提高，以此推進物業管理工作。
隨著房地產市場的培育和發展，我縣也于2006年出臺了《縣城區物業管理辦法》，但長時間內仍沒有全面啟動小區物業標準化管理工作。到2008年后，我縣的物業管理才有了起步，從無到有,到目前為止，我縣先后注冊成立了“紅太陽”、“銅佳”2家物業管理公司，取得了三級資質等級證書。兩家公司目前共服務步行街、水岸春天、豐潤園、鴻運樓、儒風苑等5個住宅小區，住戶1500余戶，物管和服務總面積達16萬平方米。我縣的物業管理工作目前仍處于較低水平的層面上，物管服務面不廣，全面搞好物管的大氣候還未形成，物業服務公司的運行和發展存在較大的困難，業主物業管理費用收取率低，企業運行成本高，服務的規范性和能力水平不高，目前進入了物管的小區比例較低，大部分的住宅小區目前還沒有專門的物業管理。
二、當前小區物業管理滯后引發的的問題
我縣住宅小區物業管理沒有跟上發展的步伐，導致小區管理水平低，措施嚴重滯后，甚至是無管理的局面，后續問題較多，主要反映在以下方面：
1.環境衛生差。沒有物管的住宅小區環境衛生工作處于無統一管理的狀況，小區公共場所衛生不能及時清掃，垃圾隨意丟棄，未能及時清運，臟亂差現象較為突出，嚴重影響居民生活環境和城市小區的形象。
2.房屋公共設施維修困難。房屋經過長期的使用，一些設施不斷老化，需要維修和更新，如公共排水排污系統、供電線路、戶外道路、外墻粉刷裝飾、樓道設施等等，由于沒有物業的統一管理，造成損壞嚴重，維修困難。如直接涉及住戶利益的則由受益人共同協商解決，如屬公共的設施，不直接關系住戶利益的問題，如外墻破損、扶梯損壞、戶外排水受阻、道路損壞等則無人問津,得不到及時的維修。
3.綠化維護未跟進。小區建設之初都不同程度地規劃了公共綠化地區，栽種了一些美化綠化的花草苗木，后因沒有跟進管理，綠化地帶苗木不能有效維護，甚至人為損壞，或雜草叢生，少數小區還出現住戶拔除綠化苗木自行栽種蔬菜的現象。
4.小區安全無保障。我縣一些住宅小區多為四通八達、出入自由的開放式樓房，未能形成封閉式的區域，不能實施封閉式管理，加上沒有保安值勤，沒有電子監控設施，使得小區安全無保障，偷盜案件時有發生。此外，由于沒有統一的管理，小區用電、用氣、交通等各類安全工作得不到落實，存在不少的安全隱患。
5.公共場所亂搭亂占。由于管理不到位，有些小區的個人建筑存在亂搭亂建違章行為，不少住戶肆意占用了公共道路、公共場所，有的擅自在住宅頂樓加層，公共場所、公共道路隨意堆放物品，車輛亂停亂放，小區內的其他住戶對此意見很大，不僅直接影響到小區整體的美觀，還影響到小區的安全、消防、衛生和居住環境。
三、制約我縣小區物業管理滯后的癥結
1.“重建輕管”、“建管脫節”的現象較為普遍。在我縣的住宅小區開發商大都沒有考慮房屋交付后的小區管理及售后服務問題，只要驗收交了房就了事，對于小區的物業管理工作基本沒有對接好，任由住戶自行處理，這是導致我縣小區物業管理滯后的重要原因，甚至一部分問題還是開發商遺留下來的，如配套設施不齊，保修期內樓面滲漏水，粉刷脫落以及其他建設質量等問題未及時處理。開發商售房走人后，業主的訴求及糾紛得不到解決，矛頭指向了物管,沒有物管進行管理的則把責任推給政府，許多問題如不及時解決仍將是政府長久的負擔。
2.小區小，難于形成規?；藴驶芾?。我縣的住宅小區規模小，住戶少，大點的小區也就300戶左右，小的則幾十戶，規模小的小區因其服務對象少，收費有限，滿足不了各項物管的付出需要，更談不上提供全方位優質服務。幾年前，縣房管部門也曾聯系縣外的專業物業管理公司來承接小區物業管理業務，但因我縣市場規模小而未果。
3.小區規劃滯后，配套設施、設備不完善。的小區規劃不合理，小而散，沒有整體集中規劃，做大做好，大部分小區都是開放的，沒有形成真正的封閉式小區，還有的與鄰近的民房、老宿舍相連，給管理帶來困難；不少小區都沒有按規定規劃物業管理用房或物業管理用房面積未達標，也沒有劃定停車位，沒有設計垃圾集中收集點，公共活動面積不足、綠化率不到位等問題。小區內部功能不齊全，缺乏應有的文化體育設施，居民缺乏文化娛樂場所，不能滿足城市居民日益提高的精神需求。
4.小區業主的物管意識不強。業主的觀念落后，普遍對物管的認識程度低，一部分農村進城居民根本沒有物管的概念，對服務的要求也低，而一些原單位職工，還沒有從思想上真正接受市場化的物業管理，思想上還停留在集體宿舍單位管理的模式，認為公共管理是政府或單位的職能，不需要物業或者認為自己買房就已經買了服務，物業就是額外亂收費，將開發商與物業公司混為一談；由過去的“無償服務”變成了“花錢買服務”，業主思想準備不足，商品意識和物業消費意識尚未確立。實施了物業管理的小區，一方面業主要求物業應提供高品質優質服務，一方面又不愿按規定交納物管費，大多數群眾對物業管理尚未形成正確認識。部分業主觀念陳舊且缺乏組織性，我縣部分小區居住人群收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不愿意按照物管價格享受較為全面的物業管理服務，甚至認為不需要物管，物管是沒有必要的消費。
5.政府及相關職能部門對物管的重視程度和公共服務水平有待提高。物業管理企業與房管、園林、環衛、公安、交通、城管、社區等部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，小區建設初期沒有對小區物業管理形成總的規劃設計，對開發商在小區物管及后期服務上也沒有有效的手段進行制約、把關。政府相關職能部門之間的關系以及與物管企業、業主的關系還未理順，存在脫節，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務意識和水平有待進一步提高。
四、加強我縣住宅小區物業管理工作的對策建議
1.提高重視程度，重拳出擊抓好小區物管工作。
一是政府及相關部門應高度重視物業管理工作，充分認識小區物管在加強城市管理、構建和諧社區、創新社會管理中的重要作用。物業管理與居民生活密切相關，解決好物業管理問題關系到群眾的根本利益，體現著我縣城市管理和服務的水平，因此，需要用相當的時間，調動各方面力量齊抓共管。二是切合我縣實際制定完善《小區物業管理辦法》等規定，細化物管條例，抓好管理落實，認真學習和借鑒外地先進的物管經驗，引入好的管理方式和手段，提高我縣物管的服務水平。三是搞好部門協調，加強小區物管工作不是一個單位能做好的，要充分調動房管、城管、建設、交通、公安、社區、環衛等部門的職能作用，縣政府要成立由政府牽頭，有關職能部門領導組成的物業管理領導機構，專門設立物業管理辦公室，抓好協調，共同努力做好規劃設計及監督管理工作，促進小區物管健康發展。三是切實做好新建小區的物業前期介入工作，新建小區在規劃設計時充分考慮物管的相關功能，批準機關在規劃設計時按有關物業管理規定嚴格把關，在房產開發商辦理商品房預售許可證時，房產部門要求開發建設單位必須按規定做好小區物管設施、設備配套工作，并現場嚴格核查，確保配套設施落實到位，重點督促開發建設單位搞好“建管交接”，由開發商提交一定比例的維修基金和質保金，保質期內運用質保金進行維修，以后運用維修基金進行維修，全力做好售后服務，切實解決好“重建輕管”、“建管脫節”的問題，建立起小區物管的一條龍政策和措施。
2.加大宣傳力度，營造良好社會氛圍。
宣傳引導工作是物業管理市場健康發展的關鍵，我縣應進一步加強對小區物業管理以及相關新聞的正面宣傳報道工作，利用各種形式與載體，加強物業管理政策、法規及有關小區管理實施辦法的宣傳，讓“享受服務就應該盡繳費義務”的觀念深入業主心中，努力為做好物業管理工作營造良好的輿論氛圍，統一思想，推動各方思想觀念轉變，主動宣傳物業管理的必要性。從新的小區建設初期物業就開始介入，在推介樓房時同時推介物業，簽訂購房合同時一并簽訂物業服務合同，使業主在購房初期就形成接受物業的概念，房屋交付時辦理好物管的交接，避免小區入住后物管難進入的現象，從根本上培養群眾正確的消費觀念、契約意識和法律意識。政府及主管部門要及時推廣物業管理有效做法，要讓群眾逐步接受“有償服務、出資受益”的現代生活理念，正確認識物管，接受物管，最終自覺配合物管。
3.積極探索并實施適宜的物業管理模式。
根據小區小而散的特點，積極探索適宜的物業管理模式，促進我縣小區物業管理能力和水平的快速提高。一是加強調查研究，全面摸清我縣小區分類、規模、管理現狀、居民反映及訴求和期望。二是選擇我縣小區管理模式，破解物業管理難題，探索我縣普通住宅小區物業分類管理模式，應針對我縣物業管理的特殊性和小區小而散的特點探索不同的物業管理模式。一方面是培育物管公司，在引入縣外大型物管公司困難的情況下，應著力培養本土的物業管理企業，根據的市場重點選擇1-2家進行扶持，前期起步階段，采取政府財力支持和相關職能部門派人協助等措施進行扶持，物管公司除聘請一定的管理人員，還應配備相關行業的技術職員，如保安、綠化管理、水電維修、房屋維修等工種人員，根據業務發展需要，可采取長期聘用，或臨時性用工合同制，以滿足物業管理全方位服務需要。另一方面實行分類管理方式，對于一些老舊小區來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，通過政府出資、社會集資方式進行小區整治，探索規范的物業管理以外的新形式，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題,逐步過渡到規范化物業管理。對于新建商品房小區，在對開發商誠信考核中，要增加其開發小區物業管理好壞的考評，政府應加強引導和約束，做好建管銜接，引入市場化、專業化的管理模式，按現代物業的要求，高起點規劃、高標準建造、高要求管理，使物業管理工作一步到位。
4.傾力協作，扶持物管企業健康發展。針對我縣物管企業經營困難、業務難拓展和服務水平低的情況，政府應高度重視，采取有效措施扶持這個新興行業的健康發展。一是把扶持物管企業作為一個惠民工程來抓，做好各類小區進入物管的基礎工作，注入一筆資金，重新建設或維修好圍墻、大門、道路、供電、給排水、電子監控、物業用房及公共場所、綠化等各類基礎設施，解決以前的各種“欠帳”問題，使進入物管時處于同一基礎水平，為物管公司運作提供基礎保證。二是政策扶持，物管公司工作好壞直接影響城市管理水平，因此不能將物管公司視為一個純粹的社會企業，而要把物管公司作為城市管理的組成部分，把小區物業管理作為城市管理的延伸，政府可出臺一些優惠政策扶持其發展，起步階段可采取兩體制并存的辦法，即市場有償服務與政府政策扶持相結合，如利用政府技術培訓渠道免費為物管公司職員進行技術培訓，提高其服務技能，對物管公司聘用的城市下崗職工，提供一定的公益性崗位進行補貼，對物管公司的開辦、證照檢驗、融資投資、稅費、法律等提供優惠服務，給予扶持。三是部門協作，形成合力，職能部門要加強對物管公司工作的支持與配合，為物管公司搞好小區管理提供設備、技術、政策、法律等方面的援助，并加強對物管公司的管理和指導，促其提高管理和服務水平，扶持物管公司良性起步、正常運行、健康發展。
5.大力提高居民區自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，物管之外的相關組織建設工作仍然需要。因此，在落實物業管理職能中，要通過規劃居民區建設的內容，完善區規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點，深入開展調查研究，由房管部門和社區居委會牽頭，組建業主委員會，明確職責義務和工作范疇，針對性地建立區規民約，吸引業主參與小區的建設和管理，提高居民自治水平，依靠居民自身力量加強小區的管理，提升我縣小區管理的整體水平。
住宅小區物業管理范文5
【關鍵詞】住宅小區；物業管理；存在問題；措施
1.物業管理的概述
物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或是委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其他管理者進行管理。
2.我國住宅小區當前物業管理主要存在的問題
2.1市場機制及相關法律法規不健全
造成通遼市大量棄管樓存在的主要原因在于房地產開發中的建管不分，雖然政府出臺了物業管理招投標制度，但該項措施操作環節存在很大的漏洞，忽略了業主的權利，未建立業主與物業管理公司的雙向選擇機制；另外物業管理公司本身有時也很被動，開發商在銷售階段作出不合理承諾，導致物業管理公司無法實現，這與政府缺乏相應的物業接管制度，劃分清楚責任歸屬脫不了關系。
2.2物業服務企業與開發商之間的法律關系不明確
由于開發商和物業服務企業之間屬于一種隸屬關系，所以物業服務企業屬于開發商的下屬單位，但是因為開發商沒有在小區業主委員會中選聘物業服務企業，這就造成開發商和物業服務企業存在一種短期的合同關系。當住宅小區的業主委員會成立以后，選聘物業服務企業應該由業主委員會來執行，這個時候開發商就必須放棄自己手上的物業服務企業，然而開發商為了從中獲取利益不愿意放棄物業服務企業，并且由于物業服務企業與開發商之間的法律關系不明確，導致了住宅小區物業管理出現混亂的局面。
2.3政府對物業服務企業的監管不到位
由于物業管理的涉及面較廣，因此物業管理想要順利發展下去，就必須依靠政府的監督和管理，但是現今物業管理還屬于一種新興的行業，一些關于它的法律法規和政策制度政府還沒有完全的建立，并且物業行政主管部門沒有相應的處罰權，在監督物業收費上制度不完善。除此之外，住宅小區的業主委員會成立也存在不規范的情況，其選聘物業管理公司的時候，沒有從全方位進行考慮，這就造成當業主遇到問題的時候，沒有辦法及時的處理，由此可見，在住宅小區物業管理中，如果缺少了政府的監管，就會使整個小區物業管理出現混亂，不利于物業管理公司健康穩定的發展下去。
3.提高我國住宅小區的物業管理水平的措施
3.1轉變業主觀念，提高物業管理服務意識
對于物業管理公司來說，他們最主要的來源就是物業管理費，這也是提高物業管理公司服務質量的重要基礎。因此，作為政府部門應該加大宣傳的力度，讓住宅小區業主認識和了解物業管理，明白物業管理的重要性，并且盡可能的把物業管理條例發給大家閱讀，明確物業管理的收費明細，從而轉變業主對物業管理的觀念。除此之外，還可以開展一些宣傳咨詢活動，提高業主的自我管理意識，促進業主和物業管理公司之間的相互理解和信任，政府要加強對物業管理的監管，從而有效的提高物業管理公司的服務質量。
3.2制定完善的物業管理相關配套法規
（1）物業管理的早期介入
物業管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業管理企業參與小區項目可行性研究、小區的規劃、設計等階段，站在業主的角度，從使用、維修管理出發提出前瞻性意見，從根本上杜絕影響日后物業管理的先天不足問題。
（2）積極開展招投標機制
在物業管理剛實現招投標機制的初期，人們還不適應市場的選擇，因此政府應加大工作力度，首先對比較規范的住宅小區進行試點運行，多組織相應的招投標活動，進行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經過市場的選擇就拿不到物業管理的良好態勢。
（3）建立物業管理信用檔案
政府應委派物業管理協會建立物業管理公司信用檔案體系，它可為各級政府部門和社會公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為，為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務，為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統，減少物業管理公司違法違規的經營行為。
3.3培育和監督業主大會與業主委員會的建立與運作
（1）增強業主的自我約束與自我救濟能力
由政府、媒體共同加大宣傳力度，增強業主花錢買服務意識，不交物業管理費是違法行為的宣傳，引導業主依法履行業主的權利和義務，同時監督《業主公約》的執行力度，將業主違約行為進行宣傳，提高業主的自覺性。
（2）借助社區管理的力量，監管好業主、業主委員會的建立與運作
過去，業主委員會的成立是由開發企業來選舉的。新的物業管理條例改為應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政管理部門的指導下，成立業主大會，并選舉產生業主委員會。同時，當業主委員會成立后，到房地產部門備案，并接受居委會的監督指導。因此，可將業主委員會的成立納入政府的派出機構，居委會或社區監管的范疇，這將有利于社區服務功能的建設，同時又確保業主大會、業主委員會成員有較高的素質，規范的運行。在業主委員會與物業管理公司產生矛盾糾紛時，社區監管部門可以作為中介調解人進行調解，化解糾紛，及時解決問題。
（3）政府推行建立第三方管理機構
由于業主對物業管理的不滿與日俱增，并迫切要求物業管理在透明、公正的環境下進行操作，同時對于物業管理公司來說，面對業主過多的缺乏理性和缺乏專業的責問，已顯得力不從心，而政府將太多的時間耗費在業主委員會的成立及物業管理公司與業主關系的調和上，此時可以組建一個第三方機構解決這些矛盾。
第三方機構可以是招投標中心、業主咨詢公司、也可以是行業認證機構、仲裁機構、專家委員會。
3.4建立健全相關法律法規及市場機制
要從根本上解決建管不分、銜接不好、滿意度低、收費難的問題，首先應建立業主與物業管理企業雙向選擇的市場機制，讓業主主動地選擇物業企業，而不是被動接受，這一機制還有助于物業管理企業提高服務質量；其次，政府相關部門應出臺相應的物業接管制度，對于開發商前期建設上的問題、不切實的承諾給予明文規定，不得轉嫁給物業企業、欺騙業主，以減少物業企業與業主間的糾紛和矛盾；再次，政府應建立物業管理收費標準，使物業管理收費公開透明。
結語
綜上所述，在住宅小區物業管理中，其主要的宗旨就是服務，對于物業管理這種新興的行業來說，想要做好物業管理工作，首先應該轉變業主觀念，提高物業管理服務意識，加強物業管理地方法規制度建設，并且用科學的手段吸納和培養人才，提高從業人員的綜合素質，只有這樣才可以實現物業管理行業的健康發展。
參考文獻：
住宅小區物業管理范文6
[關鍵詞] 住宅；物業管理；收費難
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 06. 028
[中圖分類號] F293.33 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）06- 0046- 03
自1981年3月在深圳成立中國第一家物業服務公司以來，我國物業服務行業發展迅速，并被社會大眾廣泛接受，成為促進城市管理進步和實現房地產保值增值的重要手段。但由于物業服務企業發展水平不高、行業管理不到位等諸多原因，目前業主和物業服務企業的糾紛不斷。其中，以物業費收費難問題最為突出。據調查，“當業主對物業服務企業的某些服務不滿意，你會怎么辦”時，有56.8%的業主會選擇拒交物業服務費，有26%的業主會選擇更換物業公司，14%業主會選擇集體抗議，選擇和物業服務企業協商調解的只有4%。
嚴重的物業管理收費難問題會既侵害了已繳納物業服務費的業主的合法權益，又會使物業公共設施和設備得不到及時的維修和保養，導致物業服務企業的服務品質下降，經營出現困難，并進一步影響服務質量，加劇物業費收取的難度，從而把物業服務企業與業主的關系帶入到一個惡性循環的怪圈，危害物業管理行業的健康發展。本文以住宅小區物業為例，在總結我國物業管理收費難現象的基礎上，分析原因，結合實際提出一點對策和建議。
1 物業管理收費難的現狀及危害
物業管理費是整個住宅小區正常開支和運行的基本支撐。物業管理費的支出，一部分用于管理和服務該小區的人員工資和福利，一部分作為“服務項目的物資損耗補償費”，即公共設施和設備的維修保養費用和物業管理的固定資產的折舊費和法定稅率。若物業管理費用交納率不足，小區設施設備的維修和保養、物業服務公司的管理質量將嚴重受到影響，進而小區整個物業資產將貶值。
在我國物業管理市場上，物業收費難的現象目前普遍存在，收費難的問題已經嚴重制約著我國物業管理行業的向前發展。目前，我國的物業服務企業基本上是低利潤運行。特別是在經濟相對落后、老舊小區多的地區，物業服務收費的情況更不容樂觀。收費難問題的存在已嚴重影響了物業服務企業的經營和物業服務行業的健康發展。若未能很好地解決，勢必將物業管理行業帶入到惡性循環的怪圈。
（1）物業費的拖欠侵害了已繳物業服務費業主的合法權益。由于未交費的業主在短時間內享受到了與繳納物業費的業主同樣的物業服務，其他繳費業主的合法權益的侵害，繳費意愿下降。進而業主和物業公司的矛盾更升級，已繳費的業主甚至也會加入到不繳費的行列，加劇物業費拖欠矛盾。
（2）業主拖欠物業服務費會使公共設施和設備得不到及時的維修和保養。當公共設施和設備得不到及時的維修和保養，物業所有人的資產和投資就會相應的得不到應有的保值和增值。小區里的公共設施設備是整個小區所有業主的共同財產，當共同財產沒有很好的保護，損失的就是業主自己的利益。
（3）業主拖欠物業服務費會降低物業服務品質。物業管理行業是個微利行業，當業主拖欠物業費不繳納，物業公司的福利待遇就得不到應有的保證，這樣必然導致人員流失，服務品質下降，嚴重的甚至可能會導致物業服務企業的撤管，這會讓整個小區的業主的資產貶值。
（4）業主拖欠物業服務費會引起不必要的司法訴訟。物業費收費標準的核定和審批，物業公司都是按省物價局文件中所述的條款規定執行的。業主對物業公司有意見可以進行溝通和調解，但是如果業主在物業公司多次追繳物業費后仍不繳納，物業公司可以依照業主委員會的委托，依法提起法律訴訟，來追繳沒有繳納的物業費和滯納金。
2 我國住宅小區物業管理收費難的原因
我國物業服務行業經歷了30余年的發展，物業服務也走進了城市千家萬戶，但由于開發商遺留問題多、物業服務企業服務質量不高、行業制度建設執行不到位、業主物業消費理念落后等原因，物業收費難現象還較為普遍，已經嚴重制約著行業的健康發展。
2.1 開發商遺留問題多導致小區管理先天不足
住宅小區既要滿足業主的居住功能，也要具備提高業主生活質量的功能；既要有合格的房屋質量品質和小區環境布局，也要配套與業主生活有關的幼兒園、超市、活動中心等設施。但在我國的住宅小區當中，由于規劃、施工等環境監管不嚴，加之物業服務企業前期介入不足，許多住宅小區配套設施不完善，缺乏超市、幼兒園、健身活動中心等場所，甚至出現建筑質量不合格、小區綠化不達標、道路設計不合理等問題。這直接導致了物業管理對象存在先天不足，后續物業服務難度加大。此外，許多開發商在建設及銷售時做出許多虛假承諾，得不到兌現加劇了業主的不滿，甚至將原因歸咎到物業管理服務企業，并通過拒交物業管理費用以示不滿。
2.2 物業服務企業管理水平整體較低服務質量不高
由于物業服務企業專業人才緊缺、物業服務管理理論和手段及設施設備落后、前期介入工作不足等原因，部分物業服務公司缺乏對業主服務的意識和服務技巧，特別是當小區存在規劃不當、物業存在質量瑕疵的情況下，物業管理的不利因素增加了物業服務企業的管理成本，甚至導致物業服務企業的服務質量大打折扣。進而使物業服務企業無法提到高質量的服務，更談不上提供現代化、智能化的物業服務。低質量的服務，最終會引起許多業主的不滿，導致物業服務企業在業主內心的形象徹底毀滅，這些都會是業主拒交物業費的借口。
2.3 行業制度建設、落實和政府管理不到位
物業管理行業的發展需要一套完善的法律法規作為保障，我國物業服務行業盡管經歷了30余年的發展，制定了一系列相關的物業管理法規及其管理辦法，對不交、少交、欠繳物業管理費的情況作了相關的規定。但由于走法律程序時間比較長、成本比較大等原因，相關法律法規程序在實際操作中很難去執行，無法滿足時代的需求。同時，走法律程序容易激起業主和物業管理公司的矛盾，不利于后期的管理。
在物業收費方面，我國物業管理收費辦法一直是由政府指導定價，存在一定的弊端。如，在同一小區，不同等級不同規模的物業服務企業進行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指導方式定價，勢必引起部分業主的抵觸心理，不利于物業管理費的收取。在實踐中，由于物業收費項目的歸納類不明確，性質不清晰，而且對物業服務費的收取沒有精準的計算。特別是隨著物業公司的發展，增加了新型服務，物業費不斷提高。但業主卻未必認可，進而導致了業主對于物業公司的不信任，使物業收費難上加難。
2.4 業主物業消費理念落后認識不清
目前物業管理已走進大部分城市小區，但許多業主仍認為物業服務費都是物業公司的盈利，而不知道物業服務費大部分都投入在小區設施設備的維修和養護之上。業主心目中的物業服務項目中，保潔和保安非常簡單，成本極低，甚至對物業服務企業的存在必要性產生懷疑，認為物業公司只是為了收取物業費。因此，業主只要覺得物業公司的服務有些許瑕疵，就覺得物業費繳得不值，從而產生了業主拖欠物業費的情況，甚至出現部分惡意拖欠物業費的業主，造成收費困難。
3 解決物業管理收費難問題的對策
3.1 完善有關法律法規，制定市場化的新的定價模式
物業管理行業的行政主管部門及相應的政府機構，須加強物業管理行業的立法和執法力度、加快與法規相配套的操作性規范的制定。特別是要在吸取國內外先進的物業管理辦法及經驗基礎上，征求社會各界有關人士的意見，尤其是物業管理行業的專家、業主委員會、物業服務企業的各階層人士及業主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關法規。
在物業管理費用的定價問題上，政府應該進一步將主導權給物業服務企業及業主，實行競標市場化的形式?？商剿骰谖飿I服務內容和物業服務收費的成本構成因素，將物業服務內容劃分為綜合服務、公共區域清潔服務、公共秩序維護服務、公共區域綠化養護服務、共用部位及公用設施設備日常運行養護服務等幾個類別，不同類別的服務內容從高到低又細分為多個等級，對應相應的收費標準。業主則根據所在小區特點和需要選擇。同時，物業服務費最終定價應該由物業服務企業自己決定。
3.2 加強第三方監督維權，維系業主和服務企業合理權益
目前，之所以業主對物業服務費的定價缺少信任，其根源是相關服務的定價也是沒有可靠依據的。因此，新樓盤開發要積極引入第三方專業中介機構，科學、客觀、公正的算物業費價格，若業主不滿意，還可以找第三方評估機構重算。對老舊的小區，業主大會首次選聘或更換物業服務企業時，也可以委托第三方物業評估機構對物業費進行評估。也許有第三方的存在，能讓業主更加安心些。
在費用的繳納方面，也可成立第三方獨立機構來維護業主和物業服務企業的利益。特別是針對部分惡意拖欠物業管理費用的追繳問題。由于第三方機構與物業服務企業及業主沒有直接利害關系，因此能夠做到公平公正。同時，能淡化物業服務企業與業主之間的矛盾，把業主對走法律程序追繳物業管理費用的怨氣轉嫁到第三方機構有利于物業服務企業與業主的繼續合作。
3.3 物業服務企業要進一步加強與業主溝通，提高服務水平
為解決存在的物業費拖欠問題，物業服務企業要勤與業主溝通，明晰問題的原因和責任方，不回避自身的責任，也不亂承擔開發商等其他責任方的責任，但要詳細說明，并主動協助業主解決問題，贏得諒解和滿意。
在日常服務方面，要加強職工專業素養，提高服務意思，通過建立服務標準、引進智能、先進的管理設備及技術，進一步節約物業服務企業的管理成本，提高企業利潤和服務品質，創建物業品牌。
需要注意的是，物業企業在前期介入階段，應負起監督責任，努力讓前期介入管理和后期物業管理分離。確保所管理的物業是高質量的建筑物業，有完善的設施設備、合理的規劃，以有效降低后期物業服務企業的管理難度和管理成本。
主要參考文獻
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