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一、物業管理存在問題及原因
(一)房屋遺留問題無法化解，影響企業運營。
目前，東勝地區有近138個住宅小區不同程度存在房地產工程遺留問題，主要表現在小區水電暖、電梯、停車場、消防、技防設施損壞等公共設施不完善；還有墻體裂縫、墻皮脫落、樓頂滲水、地面下沉等房屋基礎設施損壞問題，這些問題直接影響業主的切身利益，成為小區業主投訴焦點問題，由此引發的矛盾糾紛轉嫁到物業企業，直接影響物業服務水平提升。
(二)舊小區基礎設施老化，物業服務水平提升難。
目前我區老舊小區共有255個，2011年起政府陸續對部分老舊小區的基礎配套設施進行了維修改造并且取得實效。據統計，東勝地區無物業的單體樓160個，由于小區不成規模，設計標準偏低，配套設施不全，業主流動性大，導致物業企業不愿進駐管理。
(三)服務費收繳率低，企業經營困難。
目前，東勝區整體物業費收取率偏低，東勝區專業化物業服務的住宅小區，物業費收取率30%-40%的小區127個、55%-60%之間的小區123個；能達到90%的實屬鳳毛麟角。物業費收取困難，造成企業運營難，面臨兩種選擇，一種是降低物業服務標準，緩解企業運營壓力，另一種是服務期滿后被迫退出物業服務市場，導致小區出現無人管理、環境衛生臟亂差的局面。
(四)服務品質欠佳，物業合同粗略。
在實際物業合同簽訂中，沒有固定的合同范本，物業企業對業主需求了解不全面，加上物業企業急于拿到項目，草率簽訂合同，該約束內容的沒有寫入，容易產生矛盾。另外部分物業企業經驗不足，不按照物業合同提供相應服務，業主投訴不能及時處理，物業從業人員參差不齊，服務態度差。
(五)監管職能不明，建管職責不分。
物業內容包羅萬象，問題最棘手、最難纏，部分職能部門不愿接手處理，只靠主管部門，根本無法解決?，F行物業監管模式，物業監管職能交叉，專業物業企業進出平凡，導致部分小區物業服務無人管理。另外，前期物業項目多數是開發商的子公司，致使開發商與物業企業之間的職責混淆，容易讓業主把兩家捆綁，以拒交物業費對對抗物業企業。
二、提升物業管理對策
1.政府：加強市場監控，完善規章制度
為居民幸福指數的提升，確保物業市場的運轉，有效化解物業矛盾，形成物業服務有法可依的環境，盡快修改《東勝地區物業管理實施細則》，重新出臺物業管理的新配套辦法和政策，對企業和行為的權力義務進行明確規定，讓有章可循制度來規范物業市場。政府部門各司其職，發揮自身職能，強化市場監督指導作用。一是成立解決房地產遺留問題工作小組。為業主解決各類房地產遺留問題，化解業主與開發商、物業企業之間的矛盾糾紛，組建解決工程質量遺留問題工作組，各部門共同配合，督促開發商通過修繕、補償等方法限期處理遺留問題。二是加大對老舊住宅小區改造升級力度。重點解決排污、給水、供熱管網老化、屋頂漏水等問題，逐步完善小區設施，引進專業化物業服務小區。三是嚴格執行物業企業準入制度。加強對物業資質審核，規范市場招標，提高準入門檻，建立退出機制。四是推行物業服務菜單式收費辦法。建立服務標準規范、收費公開透明、按質論價、質價相符的物業服務收費機制。五是新舊搭配管理，培育物業集團。鼓勵中小物業企業，采取以獎代補方式，發展大型物業集團，逐步淘汰服務質量差、信譽低的物業企業，摸索“高檔普通”、“新建老舊”小區捆綁式服務。六是建立常態化物業服務企業考評機制。加大對未按合同提供服務，不合理收費等行為的查處力度，規范整頓物業服務市場。七是加大物業費調解力度。建立物業費快速調解機制，加大小區內物業類矛盾糾紛處理力度，對欠費嚴重小區實行物業費聯合調解收取，逐步形成多方互動、共同維護的物業管理新秩序。
2.企業：提高服務水平，探索經營模式
物業服務企業和業主是相互依賴、互相發展的平等關系，不能有敵對情緒，二者互相信任才能達到共贏的目的，按照合同提供物業服務，業主履行應盡的義務。提升服務水平方面：一是提升服務理念，業主投訴第一時間處理，發生糾紛互相溝通，建立人員出入登記制度，定期走訪業主，入戶調查業主需求，了解物業服務動態；二是增進情感服務，給業主節日祝福、派發小禮物，制定按時交納物業費優惠政策；三是培訓員工技能，提高人員素質，強化安全意識，定期例會報告制度；四是實時檢修公共設施，更新樓宇庭院燈具，定期檢修各類共用設備；五是定期公示財務狀況，將物業服務所產生費用告知業主；六是培養主人翁精神，注重人員態度形象、文明服務，培育業主和企業共管小區的良好氛圍。七是打造品牌物業，擴大物業覆蓋率，發揮標桿作用。探索經濟模式方面：一是物業企業自我約束，細化服務項目，提高自我監督力量；三是降低收費標準，推行動態收費辦法，向業主提供家庭生活超市服務，業主足不出戶能購到貨真價實的商品，采用積分抵頂物業費方式，提高業主認知度；三是拓展企業經營模式，向多元化服務集團發展，組建家政服務、園林綠化、代售代銷等服務。
3.業主：加強業委會管理，提高業主自治力
業主委員會是物業企業和業主之間能起到橋梁紐帶作用，業主利益的代表者，業委會成員一定要公正，一是重視業主組建，加強對業委會組成人員考察。對于不符合要求、不稱職的業委會成員街道辦事處要組織重新選舉。二是嚴格把關業委會備案程序。制定業主大會成立和業主委員會選舉、換屆備案核準流程。三是要加強對業委會人員的培訓，組織業主委員會成員學習，告知業委會的權利與義務。四是提高業委會待遇，適當給予一定數額的補貼。五是接受業主、業主大會監督，制訂業委會工作制度。
三、結語
總之，物業管理作為新興行業，隨著社會發展會產生新糾紛和問題，在物業管理實踐中，探索新的物業發展路子，保證人民安居樂業，促進行業健康發展。
作者：陳志剛 單位：內蒙古鄂爾多斯市東勝區房產管理局