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不動產稅論文范文1
關鍵詞：房地產稅；熱點問題；稅收調控
自國際金融以來，中國的房地產業受到影響，現在已經逐漸恢復平穩發展期。從現行的國際形勢和國內發展需求來看，中國要更好地發展，就要將原有的經濟結構打破，通過進一步深化改革，以使經濟發展機制得改變。在這樣的社會環境下，房產價格的不斷提升，各種房地產稅成為社會討論的焦點。
一、房地產稅改革是時代的必然
在中國的財稅領域中，房地產稅改革是重要的內容。多年來，國家都非常重視房地產稅改革方面的問題。在國家“十二五”規劃中，針對房地產稅改革就已經提出“要深入研究并對房地產稅改革加快推進力度”。黨的十八屆三中全會召開，針對房地產稅改革又提出了新的指導要求，即“要求對房地產稅從立法的層面實施管理，根據社會發展情況推進房地產稅改革?！敝袊囊恍┑貐^已經率先成為征收個人房地稅的試點，比如，上海、西安就已經開始執行相關政策，使得房地產稅改革成為公眾議論的焦點。房地產稅被劃歸為財產稅，屬于是不動產稅。雖然房地產稅與現行的房產稅只有一字之差，但是涉及到稅收的范圍以及稅收的依據，都會有所不同。房地產稅是與房產稅完全不同的稅種[1]。中國正在逐步探索房地產稅改革方面的問題，并從理論的層面進行深入研究，需要根據中國的國情以及社會發展實際制定操作方案。與房產稅相比，房地產稅所覆蓋的范圍非常廣泛，與中國現行的改革事項密切相關，而且關乎到多種利益。從國家財稅發展的宏觀局面來看，對于房地產稅改革要緊緊把握，落實到具體工作中，就需要關注房地產稅的熱點問題，以確保房地產稅工作順利展開。
二、當前征收房產稅的幾個熱點問題
(一)征收城市房產稅的熱點問題中國的土地歸國家所有，房屋產權局限于70年。如果國家政府要征收房產稅，就需要將原有的一些稅種，包括耕地占用稅、土地使用稅等等取消，結合替代性政策構成房產稅。雖然上海和重慶已經率先作為房產稅的征收試點，但是，在具體的運行中存在覆蓋面低的問題，明顯房產稅的征收力度不夠。根據有關報道，重慶市已經對高檔住房開始收稅，2013年為每平方米12779元，到2014年，就達到每平方米13192元。重慶從2011年就開始征收房產稅，三年來，每年對起征點都進行了調整而且逐年遞增。有研究專家認為，這種征稅趨勢明顯存在問題，而且會征稅工作的順利展開產生不良影響。無獨有偶，上海在房產稅的征收方面，不僅稅率低，而且過多的是考慮新購買的房屋，并沒有對存量房有所考慮，對房地產市場過熱的問題起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“過于溫和”，就必然會存在諸多的弊端。比如，2013年，北京的二手房交易火熱，成交量已經突破了16萬套，與2012年的14萬套相比，上浮比例為13.4%。從成交金額來看，已經達到了4600多億元。如果北京征收個人房產稅按照上海市的房產稅征收政策，就很難執行。(二)征收農村房產稅的熱點問題關于房地產稅的征收，并不止于城市，農村地區的房地產也是征收的對象。從2013年起，中國的房地產市場快速發展，房地產銷售事態良好。根據經濟媒體所提供的信息，住建部目前正在為進一步落實征收農村房地產稅制定村莊整治規劃措施。有關認識介紹，十八屆三中全會中已經提出房地產稅立法方面的問題，除了城市土地的房地產之外，農村的房地產也包括在內。雖然農村地區為集體土地的產權房屋，但是，也被納入到征稅范疇。這就需要將村莊整治規劃編制出來，為農村征收房地產稅奠定基礎。(三)不動產登記登記的熱點問題在房地產稅的征收方面，需要具備的基本條件是不動產登記，只有對不動產登記實施網絡管理并做到全覆蓋，才能夠確保房產稅開征的進度。2014年，自國土資源部提出對不動產統一登記，這就需要加快相關部門的建立，并制定不動產登記管理措施，以確保登記工作順利展開。
三、結束語
綜上所述，國家要征收房地產稅，就要對現行的房產稅實施情況進一步審視，要充分考慮到國情和社會發展實際。雖然國家征收房地產稅是時代必然，但是，房地產稅屬于是對不動產收稅，作為財產稅中的重要組成部分，就要做好籌備工作，針對可能存在的問題深入探討并不斷完善，以將科學合理的房地產稅體系構建起來，確保房地產稅征收工作順利展開。
參考文獻：
[1]王福重.房產稅能降低高房價嗎[J].華中師范大學學報(人文社會科學版)，2011(01)：38—44.
不動產稅論文范文2
《國家稅務總局關于加強房地產市場個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發[2006]144號)下發后，輿論眾口一詞表示“假贈與將徹底杜絕”。原先，房屋無償贈與，只要繳納3％的契稅；而現在除了要繳納5％全額契稅外，再次轉手時，受贈人還得以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20％的適用稅率計算繳納個人所得稅，在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收，比正常的買賣繳稅還高。將對正常的贈與需求產生，很大的打擊，而且打擊面很廣。有的人認為該文件“明修棧道，暗渡陳倉”。感覺像是變相、有條件地征收遺產稅，可能對我們現行的社會關系產生深刻的影響。那么將受贈的住房對外轉讓時有沒有納稅籌劃的空間呢?
[案例]北京的黃先生2006年9月繼承了一套普通住房性質的A住房(當時的評估價格為100萬)。2009年1月將該房產賣出售價100萬元。那么，他該繳納的個人所得稅不能按照核定稅率1％征收(即1000000×1％=10000元)，必須要以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額。其個人所得稅應納稅所得額=(轉讓收入一受贈時契稅)×20％=(1000000－50000)×20％=19(萬元)(為了簡化計算不考慮印花稅)。受贈的住房再次轉讓時需繳納19萬元的個人所得稅，而正常轉讓相同價格的二手房只需繳納1萬元的個人所得稅，兩者相差甚遠。
按照《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字[1999]278號)的規定，對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅應先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。
假設在2009年2月份黃先生買了一套價值100萬元的B住房(系普通住房)。按照《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》的規定，黃先生出售住房一年內重新購房，而且購房金額等于原住房銷售額，應該全部退還納稅保證金。個人購買普通住宅，在3％稅率基礎上減半征收契稅，黃先生購買這套房屋的成本為100+100×1.5％＝101.5(萬元)。同時黃先生應該得到19萬元的退稅。
2009年3月份黃先生將B住房以100萬元的價格賣出，這時黃先生應該繳納的個稅為0，也不用繳納營業稅。
按照《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號)的規定，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時。納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅。即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1％～3％的幅度內確定。由于黃先生擬轉讓的房產沒有發生增值，黃先生選擇據實征收個人所得稅比較好，因為選擇據實征收，黃先生繳納的個人所得稅為0；如果選擇核定征收要繳納個人所得稅1萬。按照《北京市地方稅務局轉發國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(京地稅個[2006]348號)的規定，對于納稅人未能提供完整、準確的有關憑證，不能正確計算應納稅額的，可以采取核定征稅。核定征收率暫按1％執行。按照《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》([2008]13l號)和《財政部、國家稅務總局關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅[2008]174號)的規定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的全額征收營業稅；個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。黃先生應該繳納的營業稅及附加為0，因為住房的銷售收入為100萬元，購買房屋的價款也為100萬元。
從以上分析我們可以看出，黃先生買賣B住房的收益為－1.5萬元。因為買B住房花去101.5萬元，而賣出B時只得到100萬元，但通過這樣的買賣可以退還當初將受贈的A住房轉讓時的個人所得稅19萬元，這樣總體算下來，黃先生的收益為19－101.5+100=17.5(萬元)。
以上的分析是假設房價基本穩定的情況下得出的，現假設房價有所上漲，假設黃先生以110萬元的價格將B住房賣出，這時應該繳納營業稅及附加為；(110－100)×5.5％=0.55(萬元)，繳納的個稅為110×1％=1.1(萬元)。這是黃先生買賣B住房的收益為110－101.5－0.55－1.1=6.85(萬元)。通過這樣的買賣可以退還當初將受贈的A住房轉讓時的個人所得稅19萬元，這樣總體算下來，黃先生的收益為19+6.85=25.85(萬元)。
現假設房價有所下跌，假設黃先生以90萬元的價格將B住房賣出，這時應該繳納營業稅及附加為0，繳納的個稅為0。這時黃先生買賣B住房的收益為90－101.5=-11.5(萬元)。通過這樣的買賣可以退還當初將受贈的A住房轉讓時的個人所得稅19萬元，這樣總體算下來，黃先生的收益為19－11.5=7.5(萬元)。
假設黃先生以82，5萬元的價格將B住房賣出，這時應該繳納營業稅及附加為0，繳納的個稅為0。這時黃先生買賣B住房的收益為82.5－101.5=-19(萬元)。通過這樣的買賣可以退還當初將受贈的A住房轉讓時的個人所得稅19萬元，這樣總體算下來，黃先生的收益為19－19=0(萬元)。也就是說本案例中B住房只要能以82.5萬元以上的價格賣出，黃先生就有收益。
籌劃點評：
不動產稅論文范文3
論文摘要：稅制設計問題是關系到稅制改革、稅收任務完成進而關系到社會和諧穩定的重要問題。在保證稅收總體規模滿足公共支出需要的同時，具體稅制設計是社會和諧的重要環節。為此，必須在進一步完善稅制的過程中，結合具體稅制的特點，將社會和諧貫徹落實到稅制設計的每一個環節。
一、有利于社會和諧的稅制設計
在保證稅收總體規模滿足公共支出需要的同時，具體稅制設計是社會和諧的重要環節。為此，必須在進一步完善稅制的過程中，結合具體稅制的特點，將社會和諧貫徹落實到稅制設計的每一個環節。
1．建立以人為本的稅制
教育、醫療衛生、養老等大筆支出常常會給民眾帶來沉重的負擔?，F行個人所得稅制以個人為單位，沒有考慮到家庭支出的需要，扣除項目偏少，且沒有考慮到以上大筆支出負擔。雖然這在一定程度上有助于個人所得稅制征管工作的開展，但就現實而言，這樣的個人所得稅制沒有做到以人為本，不利于社會和諧和民生改善。結合自行申報納稅方式的推廣，應該進一步完善個人所得稅制，適當擴大扣除范圍，提高扣除標準，將按月計稅改為按年計稅，同時允許以家庭為單位申報個人所得稅。
2．促進就業的稅制
增值稅從生產型向消費型的轉型，能夠讓增值稅的“中性”作用得到更好的發揮。與此同時，我們也要注意到，增值稅轉型對擴大就業有著積極意義。生產型增值稅不鼓勵投資，對投資甚至有抑制效應，自然不利于就業的擴大，而消費型增值稅，由于固定資產投資所對應的增值稅能夠得到扣除，有助于投資規模的擴大，相應地，能夠促進就業的增長。
更多的具體稅制改革，需要在稅制設計中融人促進就業的理念。企業所得稅就是這樣的一個稅種。在設計企業所得稅制時，應該考慮給帶來更多人就業和再就業機會的企業，例如從事服務行業的企業予以稅收優惠。
3．促進城鄉同步發展的稅制
中國已經取消農業稅和農業特產稅，農民負擔大為減輕。但在當前，城鄉公共服務水平的差距，城鄉“二元經濟”結構的現實尚未得到根本性的改變，城鄉居民收入差距還較大，城鄉稅制統一的條件尚不具備，需要給農民較長一段時間的休養生息政策。具體說來，應該實行更為優惠的稅收政策，以工促農，以城帶鄉，做好農村剩余勞動力的轉移工作。這樣，需要進一步探索適合特定時期農村特點的稅制，創造城鄉稅制統一的條件。例如，可以通過完善農產品加工的增值稅制度，落實支持農業產業化重點龍頭企業發展的稅收優惠政策，都有助于農業的發展，有助于農民得到更多的實惠。
4．促進環境保護和資源充分合理利用的稅制
人與自然的和諧是人類社會可持續發展的要求，民生的改善離不開這種和諧。進一步完善稅制，應該按照有助于環境保護的要求，有助于經濟增長方式轉變的要求，按照資源充分合理利用的需要，完善相關稅制，開征新稅種。例如，按照建立健全資源開發有償使用制度和補償機制的要求，建立資源稅稅率(稅額)有效調整機制，進一步完善資源稅制，將有利于資源的合理利用，有助于環境保護工作的開展。再如，進一步完善消費稅制，提高某些對環境保護不利商品消費的稅率。又如，開征環境保護稅(碳稅等綠色稅收)和物業稅等一些新稅種。這些新稅種會促進環境保護和資源的充分合理利用，產生更為直接明顯的效果。環境保護稅會直接限制污染物的排放量，有利于環境保護工作的開展。物業稅的開征，有助于土地這種自然資源的合理利用，會抑制房地產市場的投機行為，有助于房價的穩定。
二、現行稅制設計的主要不足
比照上述有利于構建和諧社會的稅制設計要求，現行稅制凸顯出以下不足。
1．稅種設計不夠完善
稅制的設計不科學，稅收職能的發揮與社會管理的需要不盡和諧。一是征稅依據沒有體現市場價值。比如，不動產計稅沒有考慮市場價值實行動態征收，現行不動產稅制仍然是依據歷史成本為征稅對象。二是征收范圍仍然偏窄。我國現行的資源稅并不是專門的環境保護稅種，只是針對使用煤、石油、天然氣、礦產品和鹽等自然資源所獲得的收益征收。對一些重要的非礦產資源，如淡水資源、森林資源等沒有納入征稅范圍，使得這些資源的使用成本偏低，變相刺激了這些非礦產資源的掠奪性開采和使用，加劇了生態環境的惡化。
另外，生態稅收基本處于缺位狀態，制約了循環經濟的發展和生態環境的保護。三是主體稅種功能弱化。1994年分稅制改革，名義上形成了流轉稅和所得稅雙主體的框架，但事實上，由于我國經濟水平較低，所得稅沒有成為主體稅種，而僅發揮輔助稅種的作用，從而使我國稅制體系從中央到地方都是以流轉稅即間接稅為主體的單一主體稅制結構。個人所得稅采用分項計征模式，稅率和費用扣除方法不盡合理，加之征收管理薄弱，難以充分發揮對個人收入的調節作用，遠未成為我國主體稅種，因而在調節城鄉居民收入差距方面的作用有限。四是企業所得稅按隸屬關系劃分中央與地方的收入制度，嚴重制約了企業跨地區的重組、聯營、兼并，不利于企業之間打破地域競爭。五是增值稅與營業稅并存，影響了增值稅抵扣鏈條的完整性，也加大了這兩個稅種的征管難度；生產型增值稅不僅無法徹底消除重復征稅的弊端，而且抑制科技進步；消費稅的征收范圍偏小，調節力度不足。
2．間接稅與直接稅的比例不合理
“十五”以來，隨著經濟的發展和經濟結構的變化，直接稅的比重有所上升，間接稅的比重有所下降。比如，內外資企業所得稅和個人所得稅占稅收收入的比重，從2001年的19．2％提高到2005年的24．6％，國內增值稅、消費稅和營業稅等流轉稅占稅收收人的比重，從2001年的58．6％下降到2005年的53．7％，但間接稅比例高、直接稅比重低的格局并未發生本質變化。由于現行稅制中流轉稅占稅收收入比重過大，造成原先確定的流轉稅與所得稅“雙主體”的稅制模式名不符實，不利于充分發揮直接稅的宏觀調控作用。同時，在具體稅種的設置方面也有不少問題：有些稅種重復設置，有些稅種性質相近、征收有交叉；有些稅種已經或者將要逐步失去存在的意義，該廢止的沒有廢止，該合并的沒有合并；有些國際上通行、中國也應當開征的稅種沒有開征。
3．稅收負擔的公平性亟待加強
從稅收負擔的公平性看，由于我國長期對內、外資企業分別實行兩套不同的所得稅、財產稅和行為稅制度，區域性稅收優惠政策過多過濫，對不同地區的企業實行不同的稅收優惠；對城鄉實行兩套稅制，個別稅種存在著對外國產品的非國民待遇，稅率、稅收優惠和費用扣除標準不同，結果使不同地區不同所有制企業的稅收負擔存在較大差異，不利于企業之間開展公平競爭?，F行稅制未能充分體現公平競爭和國民待遇原則，即一方面存在著嚴重的稅收歧視，另一方面存在著“超國民待遇”，主要表現在：一是稅收負擔不平等。我國現行的增值稅分為一般納稅人和小規模納稅人，實際稅收水平不同，小規模納稅人往往要負擔更多的稅收；二是不同經濟成分稅負差異過大。國有經濟、集體經濟、股份制經濟及其他經濟成分分別實行不同的稅收政策；三是不同區域的企業稅負水平不一。我國是將優惠政策置于沿海發達地區，而中西部地區稅收高于東部經濟特區；四是內外資企業稅負不一。外資企業所得稅負擔稅率差不多8％，而內資企業的綜合負擔稅率在33％以上。另外，由于直接稅特別是累進的個人所得稅、社會保障稅以及遺產稅和贈與稅具有較強的收入再分配功能，直接稅收入比重過低，尤其是來自所得稅類的比重過低，必然會影響稅制公平收入分配功能的正常發揮，影響我國社會經濟全面、協調、可持續發展的進程。
4．稅收調控力度欠缺
稅收調節收入分配的力度不夠，稅收職能的發揮與社會公平正義的訴求不盡和諧?，F行稅收體制在公平稅負，引導投資向落后地區轉移，刺激貧困落后地區的消費和出口，將資源優勢轉化為經濟優勢和財力優勢等方面還顯得比較乏力。中國現行稅制是以間接稅為主體，間接稅最大的缺點是逆向調節作用，收入越低，承擔的稅收負擔相對越重。隨著經濟的發展，市場競爭的加劇，城鄉居民收入不斷增長，差距不斷擴大，就更需要發揮稅收的宏觀調控職能，我國目前調節個人收入的稅種只有個人所得稅，而個人所得稅收收入規模小，征管水平低，其占國家稅收收人的比重很低，還沒有成為我國地方稅的主體稅種，因而在調節居民收入差距方面作用有限。
5．地方稅收體系不完善
由于地方稅體系不完善，地方稅收的聚財增收功能未能充分發揮，分稅制將75％的增值稅和全部的消費稅劃歸中央，把以第三產業為主要稅源的營業稅劃歸地方，而經濟落后地區往往第三產業不發達，營業稅稅源極為有限，這就造成了地方稅收收人不足，財政困難。而且我國現行稅收政策存在城鄉分割問題，如在城市征收個人所得稅、企業所得稅，房產稅只在市、縣、鎮、工礦區征收，這種稅收政策格局對調節城鄉區域經濟發展不利。加之我國財政管理體制不健全，沒有一個明確、合理的稅權劃分與稅權分配模式，從而造成了中央與地方事權與財權、財權與稅權不相匹配的混亂局面。
三、和諧社會背景下稅制設計的途徑
(一)優化稅制，強調公平與效率的兼顧
建立和諧社會必須實現稅收可持續發展，既能盡可能地滿足以國家為主體的財力分配需要，又不至于損害未來需要，從而使整個稅收運行有利于經濟、政治、社會的可持續和諧發展。從當前情況來看，強調稅制公平與效率的兼顧比任何時候都更具現實意義。一般而言，直接稅通常用以調節和解決公平收入分配問題；而間接稅更能體現政府的效率目標；雙主體的稅制結構則致力于實現經濟效率與社會公平之間的平衡。公平與效率是構建新的稅收制度的指導思想，是判斷既定稅收制度是否合理的標準，也是進行稅制改革的基本綱領。兼顧效率與公平制度體系包括：第一，通過制定有關的法律、法規，保障勞動者的最低工資收入；第二，運用累進稅率的個人所得稅調節高收人，運用遺產稅、贈與稅等適度限制非勞動收入，調節社會成員的個人收入分配關系；第三，建立強制性的社會保障制度，通過社會保險互助互濟功能，對完全喪失或部分喪失勞動能力及失去工作崗位等在市場經濟中處于弱勢地位、收入水平大幅度下降的勞動者予以支持幫助，保證這些低收入者的基本生活等。
(二)完善稅制，營造和諧的稅收環境
所謂稅收的和諧主要包括兩個方面的內容，一是稅收征收與納稅人之間的和諧；二是稅收要為和諧社會的構建創造條件。為此，要把建立以納稅人為主導的稅制作為中國稅制改革的長遠的理想目標。因為以納稅人為主導的稅制是最符合征納稅人行為規律的稅制，也是動力機制和信息機制最健全的稅制，運作成本最低的稅制。同時，擺正征納稅人的關系，在征納稅人關系之間的權利與義務分配上體現公正的總原則。所有的納稅人服從稅收權力的強制，在稅法面前做到所有的征納稅人都是平等的。
(三)更新理念，牢固樹立和諧意識
稅務部門在構建和諧社會、設計稅制的進程中，要著重樹立以下五個稅收理念：一是樹立稅收經濟觀。經濟決定稅收，稅收來源于經濟。稅收工作要始終圍繞和服務經濟建設大局，通過發揮稅收職能促進經濟社會全面發展。二是樹立稅收法治觀。要不斷加強稅收法治建設，依靠稅收法律制度規范征納雙方的行為，堅持依法征稅，倡導誠信納稅，提高公民的稅法遵從度，營造和諧的稅收法治氛圍。三是樹立稅收誠信觀。要在全社會打造誠信稅收，稅務機關及其工作人員應當忠于職守、依法征稅、文明執法，納稅人應當誠實守信、依法納稅、履行義務，社會各界應當關心稅收、理解稅收、支持稅收，使稅收更好地為構建和諧社會提供財力支撐。四是樹立稅收效率觀。要通過追求效率的稅制設計，使社會生產力進一步得到解放，使有利于社會進步的創造和勞動得到尊重與發揮。同時，要講求征稅效率、納稅效率和用稅效率，降低征收成本，優化辦稅效率，提高投資效益。五是樹立稅收生態觀。在稅制設計和稅收政策的制定上，要特別注重人均資源占有量較少和生態環境比較脆弱的國情，發展循環經濟，建設節約型社會。
