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房地產設計變更管理范文1
【關鍵詞】項目；設計；管理
隨著城市建設的發展和人們對房屋居住的需求， 房地產業已成為國民經濟的支柱產業。大力發展房地產業， 對于解決舊城改造， 改善人民的居住水平， 乃至城市的發展， 具有十分重要的意義。同時大量的房地產項目在城市中的興起，也使房地產業存在著激烈的競爭。在市場競爭中， 若開發商投資不準， 眼光不高， 開發出的小區缺乏遠見， 就會造成市場銷售困難， 房屋大量積壓閑置， 資金運轉不暢， 使企業承受巨大的風險和經營困難。相反， 一些開發商即使在地段比較偏僻， 土地現狀條件不太優越的地區， 卻開發出了有品味、宜人的良好小區， 吸引人們前來購買， 從而改造了地段， 形成了品牌。作為房地產公司技術管理部門，在公司所投標地塊己確定，對產品未來的營銷策劃己有大致方向的前提下，通過與外包設計部門的合作，與相關單位協調.盡可能把公司項目策劃目標從空洞，抽象的文字，落實成為具體的圖紙，模型.是完成一個優良項目的重要環結.
設計重要，理由很簡單，一方面設計直接決定了公司產品是否符合消費者的要求，也就決定了產品可以為公司帶來的收入，另一方面設計決定了公司產品70%以上的成本支出（建安成本），二者相減也就決定了公司產品開發的成敗。因此，設計是房地產企業的核心之一，尤其是由以往的資源競爭轉向能力競爭的未來房地產市場，設計管理能力顯得尤為重要。那么怎樣才能以最經濟的成本建造出最符合客戶需求的產品？筆者結合在業內的經驗，認為關鍵是抓住設計任務書、設計過程控制、設計變更控制和設計成果評審這四個環節。在東方國際商務港工程的策劃過程中，從同類房地產企業的經驗教訓中汲取經驗，在工作中提高思想認識，抓住以下幾項關鍵因素，最終順利完成了設計和報建過程.
1.設計任務書
設計任務書是設計的輸入，要想有好的設計輸出，充分的設計輸入是起點。方案設計階段，設計任務書的輸入主要應包括公司最高領導層的規劃意見、營銷部門提供的產品定位、物業公司和客服部門提供的客戶建議、開發部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的初步成本建議以及項目現場管理部門提供的勘測報告等；初步設計和施工圖設計階段，設計任務書的輸入則主要應包括前面的設計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預算部門提供的細化成本要求以及項目現場管理部門提供的配套設備的設計要求等。設計在設計的各個階段，設計任務書輸入的重點不太一樣，前者的重心在于政府規劃、產品定位、領導意圖，而后者的重心則在于報批反饋意見、成本要求。由于后續參與設計成果評審的部門基本與提供設計輸入建議的部門一致，因此若此環節將某個部門省略，那么后續的設計評審也將缺乏針對性的效果。一般來說，房地產企業能意識到該環節的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因導致設計輸入不夠充分或設計輸入質量不高，總結下來，主要有以下幾點：
1.1時間緊張
目前有不少房地產企業，為了圖快，為了趕一個好的上市時機，往往工期緊張，留給設計的時間并不多，也因此導致了設計任務書編制匆匆忙忙，包括后續的設計過程控制和設計成果評審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設計變更和工程簽證來解決。同樣因為工期緊張，也大大影響了其他部門提供資料的質量。
1.2人力資源緊張
房地產企業專業人才缺乏的現象普遍嚴重，匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時，在精力分散的情況下也降低了工作質量，如設計限額要求的質量可能因為精力不夠而大打折扣。
1.3忽視
在方案設計的設計任務書編制時，忽視了地質勘探報告的重要性，導致后續大量的土方簽證和一系列的設計缺陷；在擴初設計時，忽視了項目現場管理部門提出的配套設備的設計要求，導致后續土建、配套和景觀的設計矛盾現象。
1.4積累不足
成本方面的積累不足導致預算部門難以提供有效的設計限額要求，客戶方面的積累不足導致營銷部門、客服部門不能提供有效的客戶需求建議等。
由于有了上面清楚的認識，筆者在工作中與公司領導和相關部門協調，咨詢，最終提出詳細，有針對性的計劃任務書，科學安排設計需要的資源和時間周期計劃.保證了設計單位能細致，按部就班的圓滿完成設計任務.
2.設計過程控制
設計過程的控制是設計意圖得以圖紙化的有力手段。多數企業在設計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導致設計結果出現不應有的偏差。做好這環節的工作可以從以下幾個方面來考慮：
2.1關鍵節點控制
在設計開始實施前，設計部門與公司領導擬定該設計項目的關鍵節點計劃；在關鍵節點，設計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應即時的征詢規劃部門意見，盡早發現問題，提前解決問題。
2.2日常跟蹤
在設計過程中，設計部門應有專人及時跟蹤，及時掌握設計動態，避免設計偏離重心，造成返工現象。
2.3過程記錄
在與設計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細的過程記錄，便于項目完結后進行統計分析，避免類似問題的復發，也便于對設計單位的考核管理。
過程控制中要注意避免打擾設計人員的工作和日常生活，一般在設計開始階段就應約定各個階段工作完成后的匯報時間點。由專門人員進行聯系。
3.設計變更控制
設計變更可能產生好的影響，如節省成本，產品在功能上更加符合業主的要求，也可能產生不好的影響，如帶來成本的嚴重超出。設計變更的產生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：
3.1公司領導要求變更
因領導的換屆導致現有設計風格不符合領導要求，或原有領導基于公司發展的角度要求進行變更等。
3.2營銷部門要求變更
產品的功能設計不符合業主的要求或給業主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進行變更。
3.3施工單位要求變更
施工單位因材料設備使用問題而提出來的變更，如原有材料設備缺貨要使用替代產品，又比如使用新材料；施工單位發現圖紙設計失誤而提出來的變更，如出現明顯的圖紙錯漏現象。
設計變更的控制主要從設計變更發生的次數和每一次設計變更的處理兩個方面進行控制。
減少設計變更次數。要想減少設計變更次數，最關鍵的是將風險前移，也就是說將發生設計變更的可能性盡可能的在前面的設計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設計任務書編制、設計過程控制和設計成果評審三項基本工作。根據筆者經驗，做好該三項工作后，設計變更的次數可以得到一個較好的控制。
嚴格控制設計變更的發生。設計變更發生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當的給予項目負責人一定設計變更的權限進行操作。
另外，設計單位素質的優劣也是一個不可忽視的環節。目前國內設計單位的設計水平和素質差異較大，一般來說，大型設計院設計水平高，設計質量更為可靠，但價格稍高而且配套服務不能跟上，中小型設計院設計水平偏低，設計質量也相應折扣，但價格稍低而且配套服務質量高。建議房地產企業根據自身資源情況選擇合理的設計單位，不要盲目的追求大型設計院，也不要一味的追求節約成本。
4.設計成果評審
設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設計評審是房地產企業對設計單位提供成果的最后一次把關，這一次把關的成敗很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少，房地產企業應給予高度的重視。目前，一些房地產企業或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導致該環節的控制作用不能很好的發揮。設計成果評審會的實施可以考慮做好以下幾點：
評審會的合理組織。房地產企業業務部門的工作時間異常寶貴，應盡可能的組織在花功夫使之更加科學合理有效。在時間上應充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因導致的缺席；設計方案或施工圖應根據量的大小提前（2-3天）下發評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權威人士擔任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現爭持意見時決策拍板，避免長期爭執影響效率。
4.1參與部門充分
一般來說，提供設計輸入的部門以及領導都應參與，核對提供的設計要求或建議是否在設計圖紙中得到體現。必要時，還應邀請外部有關專家參與。
4.2參與部門重視
參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業務部門，要避免來了聽聽走人的心態。
4.3評審紀要
評審紀要的嚴肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設計分析總結提供素材和依據。各個評審會都應由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認。
技術部門本身的重點工作則主要是對照原圖紙設計任務書和聯系函，以及相關規范和本地規劃，建設部門要求進行詳細審核，確定圖紙設計深度達到國家規范要求，沒有違反工程建設標準強制性條文的地方。避免在下一階段的報建中被相關部門拒絕而延誤項目進展。技術部在整個由策劃到設計，報建的環節中，通過協調相關各部門，收集，整理資料，審核成果的工作過程，為設計圖紙最終的順利完成和通過審核提供了強力保障。因為前期的工作較為細致，在東方國際商務港報建開工后的施工和銷售反映來看，基本實現了策劃定位和設計目標。
【參考文獻】
房地產設計變更管理范文2
[關鍵詞] 房地產；成本；管理方法
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著我國經濟的繁榮發展，人民生活水平不斷提高，人們對改善住房及辦公條件的需求也越來越大，在此基礎上我國房地產行業得到迅猛發展。我國房地產業在十幾年的發展過程中，正朝著越來越公開，越來越透明，越來越規范化的方向發展。與此同時，房地產業內的競爭日益加劇，地產行業的利潤空間日漸縮小。對于房地產企業來說，要想獲得經營利潤，除了必需提供適銷對路的開發房源外，搞好成本管理工作是企業降本增效，取得利潤最大化的一項重要手段。
一、房地產開發項目的成本構成
談到房地產項目的成本，首先我們就要明確房地產成本的構成，通常房地產項目的成本主要由六大部分組成：
（一）土地成本
土地成本包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前，商業、住宅開發基本上采取招標、拍賣或掛牌交易的方式來確定土地使用權之出讓。目前，房地產項目的土地已經占到了整個開發成本的30%以上，并有進一步上升的趨勢。
（二）前期費用
前期費用主要指房地產項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪以及“三通一平”等費用，它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般約為2~3%。
（三）工程建安成本
工程建安成本是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程和市政公共設施配套工程等費用，從我國目前情況來看，約占整個成本的50~55%左右。
（四）管理成本
管理成本主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過3%。
（五）營銷成本
房地產項目的營銷成本主要是指項目的推廣費用，包括廣告或公關活動費、非折扣形式的促銷費、樣板房及售樓處費用以及銷售人員的額外獎金等等。營銷費用所占比例約為5~8%。
（六）財務成本
財務成本包括開發全過程的貸款利息及稅費等。房地產在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息是開發成本的一個重要組成部分。稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅、契稅、企業所得稅、印花稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。財務成本約占整個成本的6~8% 。
二、房地產開發項目的全過程成本控制措施
房地產開發項目成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，因此地產企業的成本控制，就是要在項目開發的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規劃、控制，通過建立有效的目標成本管理體系、責任成本控制體系和動態成本管理體系以實現企業利潤最大化的目標。
從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較??；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復雜因素眾多等而出現前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是項目開發過程中進行成本控制的重點。尤以工程成本為重。
（一）前期準備階段的成本控制
前期調研
在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產項目的成敗起著關鍵的作用。在選立項時必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，依據保底最低利潤、最低銷售及最高綜合成本目標，完成房地產土地的儲備，并將其貫徹執行于整個項目開發的全過程。
設計階段
設計階段是合理降低建設成本的關鍵環節，該環節對工程造價的影響高達75%以上，對建設投資與建設工期有直接的影響作用。搞好設計階段的成本控制，應從以下幾點強化管理：
1、實行方案設計、工程設計的招投標制度。推行設計招投標，遵循建筑方案與經濟方案相統一的原則，多家競投、專家評審，保證方案設計的合理性、先進性，促使設計單位對建筑造型、項目整體布局與工程造價做積極地綜合考量，選擇最優的投資平衡點。
2、加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要把技術與經濟相結合，在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應，要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性；要盡量搞標準化和系列化的設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節點設計等對工程造價影響大的內容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。
3、加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。前加強對設計圖紙的審核管理工作，對設計方案的不足或缺陷加以克服所花費的代價最小，可取得的效果最好。
（二）項目建設階段的成本控制
項目建設階段作為項目資金投入的最大階段，也是成本控制的關鍵階段。工程施工階段成本控制的重點在于工程供應商選擇管理、材料設備供應商管理、工程進度款管理、設計變更管理、現場簽證管理和竣工結算管理等。該階段主要從以下幾個方面進行控制：
1、工程供應商選擇管理、材料設備供應商管理：在項目前期目標成本已經建立的情況下，成本管理部門應及時對成本測算值作進一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合等），將具體化的成本控制指標用于對工程供應商和材料設備供應商選用控制；明確工程分包、材料設備分級分類采購方式和權限，其中重點是根據所需材料及設備清單決定甲供、甲指乙供和乙供的方式，并在工程施工承包合同中加以明確； 建立健全材料設備的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度；在招標采購過程中，應組織設計、工程、造價、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見；加強工程供應商和材料設備供應商信息庫管理和評估工作，完善投標單位的資格預審、評估考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。
2、工程進度款管理：嚴格按合同和流程進行工程進度款的支付：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；預算部門整理復核工程價值量；經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。設計變更、現場簽證管理：完善設計變更、現場簽證的流程、制度，完善設計變更前的成本評審制度，明確各相關人員的簽字權限。
3、設計變更及現場簽證管理：在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析，這時要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。嚴格設計變更簽證審批程序。一般性變更由工程部起草，報主管領導審批；大項的變更，應先做概算，報主管領導批準后實施。同時要注重變更的合理性。加強對設計變更工程量及內容的審核監督。對于變更中的內容及工程量增減，由施工、預算人員進行現場實測實量，以保證變更內容的準確性。制定統一的設計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內容質量，同時變更要準確及時?，F場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關?，F場簽證的具體審批程序與權限，由各開發企業自行制定?，F場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。 因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和甲方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。
4、竣工結算管理：做好竣工結算是控制成本控制的最后一關，竣工結算前，必須嚴格履行竣工驗收手續，及時收集整理各項相關資料，確保完整無疏漏；依據合同相關條款，逐步核定已確認的施工項目工程量、取費及單價等，保證結算費用的準確無誤；妥善處理工程洽商簽證并清理預算增減帳，尤其是要重點審定材料價差與竣工調價工作；同時，為確保結算質量及投資收益，企業應引入工程結算復審及尾款會簽制度，多重保障竣工結算無失誤。其次，重視項目的后評價工作與歷史成本數據庫完善工作，不斷地歸納總結業務工作的經驗教訓，學習與收集先進企業的成本數據，才能夠為企業成本控制的實效性提供更多的幫助。
（四）營銷階段的成本控制
營銷成本主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。控制營銷成本關鍵還是要提高營銷策劃的水平，使有限的營銷投入發揮最大的效用。在這個階段營銷成本管理的主要措施有以下幾點：結合項目目標成本，建立各項的廣告及市場推廣計劃、預算的執行及監督體制。加強計劃及預算編制的準確性、可操作性、有針對性；加強廣告、策劃公司的采購管理，完善營銷供應商選擇控制流程，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優質低價，控制廣告制作的費用成本。通過營銷供應商成本信息庫的建立和營銷供應商的評估機制，有效地降低營銷成本。
（五）財務費用的控制
財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務進行科學的綜合籌劃。因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。
三、總結
房地產行業作為我國的一項重要產業，對我國經濟的發展有至關重要的作用。房地產成本的有效控制，對國家和普通百姓都有重要的意義。房地產開發過程中，無論是前期調研階段，還是施工階段和竣工結算階段，都應嚴格按照相關的要求，達到以最小的成本利潤最大化的目的。
參考文獻：
[1]把奉嫄.淺談房地產開發項目全過程成本管理的重要性[J].現代商業, 2008(26)
房地產設計變更管理范文3
關鍵詞： 房地產；造價控制；全過程管理
0 引言
為了保證項目設定的管理目標的實現以及使業主的投資目的得以保證，在項目投資決策階段、設計階段、建設項目施工階段、建設項目竣工階段等各個階段，隨時糾正發生的偏差，有效地將建設工程造價控制在批準的限額以內。這是全過程造價控制的主要目的和內容。
1 房地產項目造價控制現狀
①盲目決策偏多，投資估算準確性不足。工程造價受項目決策確定的內容影響很大。投資決策階段是對工程造價影響程度關系性極高的階段，甚至能夠占到70%-80%，因此決策內容正確與否很大程度上關系到決策階段之后各個建設階段諸如施工階段、竣工階段工程造價的計價與控制合理與否。決策的深度不同，投資估算的精確度也不一樣，所以采用科學的估算技術和準確可靠地數據信息資料才能合理估算投資造價，也從而保證其他階段的造價符合控制要求。②房地產企業對設計階段重視不足。開發商長期以來對設計重視不夠，導致圖紙的設計質量偏低，而且一味地追求美觀使得經濟上不夠合理。有的企業把設計時間壓縮地很短，把設計費用壓縮地很低，所以設計院會設計粗糙，導致各專業不配套，這樣就造成在施工階段出現的問題繁多，變更頻繁。而且設計工期過于緊張使得造價人員和設計人員沒有太多時間進行交流，這就造成了造價人員無法參與到設計之中。最其實設計階段造價控制的效率很高，有數據表明，設計費一般只占到項目全壽命周期費用的1%左右，但對工程投資的影響卻達到70%以上，由此可見，設計階段是控制工程造價的重點。③招標形式不嚴謹，造價制定問題多。在很多地方違規采用邀請招標的形式，這種招標方式很容易產生圍標串標等違規違法行為。還有一些房地產采用議標方式，這種方式競爭力差，使得承包商在價格方面產生虛高。因此，選用嚴謹的招標方式使得成本制定更為科學。④發包人過多地依靠工程價款的支付來控制施工階段的造價管理，但是建設項目施工是一個系統的動態過程，由于建設周期長，施工條件復雜，資源消耗多，在施工時受到各種原因，諸如業主、設計或者其他原因的影響使得該階段的造價管理十分復雜，并非單單能靠工程價款的支付就能控制。
2 建筑項目各階段工程造價控制的有效控制措施
根據上面的現狀的問題闡述，可以看出只有采用有效的舉措，加強建設項目不同階段每個環節的造價管理控制，就能更大程度上使項目投資效益得到保證。
2.1 投資決策階段的工程造價控制
2.1.1 認真進行市場分析，減少決策風險 其中應該做到了解經濟與發展形勢，了解房地產市場發展態勢，房地產政策法規和政府有關措施，這其中就包括：①新開工面積銷售面積；②空置面積市場變化情況；③施工面積；④近幾年同類型的房地產開發項目完成投資額；⑤銷售價格；⑥竣工面積；⑦以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析等等。
2.1.2 提高投資估算的準確程度 通過仔細整理類似建設項目竣工結算的實際造價資料，結合時間、物價以及現場條件做調差研究，不硬套造價數據，合理估算工程預備費用等等讓估算更為準確。
2.2 設計階段工程造價控制 ①實行設計方案招標和方案競賽制度。房地產單位應該在委托設計時應該將競爭機制引入進來，遴選出色的設計單位是可以從設計招投標這個階段得以實現的，從而保證設計的科學性以及合理性。另外還可以選擇優秀的設計方案，從而避免了因為設計落后而影響了銷售情況，造成投資效益無法得到保證。②完善業主設計管理組織，強化管理人員設計管理中的審查、參與、協調工作，加強圖紙會審工作。將工程變更確定在施工之前，努力克服施工圖上的問題和矛盾，避免因設計考慮不周造成重大經濟損失。③正確理解限額設計，合理確定和分解投資限額。強化設計人員控制建設投資意識，在擬定技術方案和選擇材料設備的過程中應嚴格按照限額設計所分解的投資額進行設計，做好各專業的平衡調整，以將造價和工程量控制在限額范圍之內。
2.3 招投標階段的造價管理 發包方在施工招投標階段，要編制招標計劃，選擇和確定符合國家法律規范要求的招標方式、工程發承包模式，確定好工程的發承包范圍、計價方法、評標方法。建設單位要充分利用招投標這一有效競爭手段進行工程造價控制，組織人員編制合理規范的招標文件，采用全面審核法、重點審核法以及篩選法來更好的審核招標控制價，根據評標要求擇優選擇承包商，簽訂完善的承包合同文件。這樣對于控制工程造價有重要意義，對減少施工階段的糾紛也起到了巨大作用。
2.4 施工階段的造價管理 施工階段這個階段造價情況是資金投入最多，資源消耗最大。該階段的造價管理應采用諸如組織、技術、經濟、合同之類的措施。建設單位工程造價控制的主要任務有挖掘節約工程造價潛力來實現實際發生的費用在計劃投資之下，并且需要通過工程付款控制、工程變更控制預防并處理好費用索賠。
①建立合理的組織結構，落實每個人員的任務分工和職能分工，如：必須落實從質量檢驗、計量、審核等等程序落實涉及到的組織和人員用來針對支付工程款。②編制合理的施工階段投資控制工作計劃，規范諸如資金支付、采購、設計變更等主要管理工作的詳細工作流程。③深入現場更多的掌握資料和信息，對工程計量應該嚴格把關，對工程付款賬單進行復核，然后簽發付款證書。④對設計變更進行嚴格控制，對設計變更進行技術經濟分析，把設計變更盡量控制在設計的初始階段做好動態控制工程造價。
2.5 竣工驗收、后評估階段的造價管理
2.5.1 控制建設成本 重點審查竣工結算、決算的真實性、可靠性、合理性，防止不應列入成本的計劃外費用計入建設成本。
2.5.2 控制工程結算編制依據 其中審核的重點是：①施工以及簽署過的協議；②使用的預算定額；③費用定額；④采用的材料價差計算方法；⑤進行的設計變更及圖紙會審紀錄；⑥施工現場變更簽證單的審核；⑦設計變更及圖紙會審紀錄是否經設計單位蓋章；⑧施工變更簽證是否由甲乙雙方共同簽字蓋章確認；⑨工程結算取費標準是否與合同簽訂的標準是否一致。
綜上，建筑工程造價的控制以及管理是一個動態的控制過程。在投資決策、招標投標、項目設計以及建設施工的每個階段都有所體現，所以每個工程建設的有關主體都應該逐漸轉變錯誤觀念，主動采取科學合理的造價管理模式，從而有效控制建筑工程造價。
參考文獻：
[1]李艷雙.房地產業與國民經濟協調發展研究[D].天津：天津大學，2003，06.
房地產設計變更管理范文4
關鍵詞：目標成本管理 ；企業利潤空間 ；房地產
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
2012年3月14日,總理在答記者問時就本輪房地產調控和房地產發展發表了最新看法。溫總理指出居民對住房剛性需求較大并將持續下去,房地產調控的目的是使房價回歸到與居民收入相適應、與房企合理利潤相匹配的合理位置。 “合理價位”，乃事物本身的規律，即溫總理所講的基于房價與居民的收入相適應，房價是投入和合理的利潤相比基礎上的房價。那么如何科學確定房地產目標成本,成了房地產企業投資決策、成本策劃、保證利潤的關鍵點。下文就房地產項目目標成本的應用流程及確定方法進行探討。
一、房產公司目標成本管理應用的流程
房地產開發項目的成本發生是一個連續過程，涉及到地塊決策、項目前期策劃、設計、施工銷售項目后續管理等開發全過程的各環節，如圖1所示。
圖1房產公司目標成本管理流程
二、房地產公司目標成本的確定和分解
（一）項目策劃工作
房產公司通過研究國家及當地相關產業政策及宏觀經濟形勢，并進行市場調查，把項目定位于普通居民的需求，項目的區位處于生活便利、社區成熟的地塊，有利于普通居民的生活需求。
（二）編制可行性研究方案
對項目的開發進度進行合理的時間安排，按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度在此基礎上，根據項目所在地區的同檔次或者相似建筑的成本構成情況及價格水平進行項目投資估算。在進行估算時，確定各項費用的計劃金額，著重考慮設計、報批報建、環境配套、營銷費等。項目投資估算的最終誤差不超過項目最終確定成本的 10%通過估算，確定開發項目固定資產總投資為66 552.68萬元
(三）項目成本分析
上地開發成本分析:上地成本支出約占項目總支出的30%。
建筑安裝上程造價成本分析:建筑安裝工程造價一般占項目總支出的45%-55%,其中,主體建筑安裝占35%-40%左右，主體安裝上程占10%-15%左右。
基礎設施配套和公共配套費用分析:在決策階段，基礎設施配套費用控制的重點應是對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行了解、分析，做好估算。
對于區內配套，應堅持在不影響產品品質定位，并充分體現與其他競爭樓盤差異化(獨特性)的前提下，盡量做到精簡，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目后期的物業經營運作打好基礎。同時，也應考慮其適應性。例如，住宅區能否不設通常的會所，而用商業街代替相應的功能。
開發間接費分析:管理費用，根據城市地域特點一般確定為銷售收入的2%-3%;銷售費用，一般確定在銷售收入的2%-4%;不可預見費一般為除去上地出讓金外開發直接成本的3%一5%.
(四)項目風險分析
房產公司充分估計到項目開發的各種風險，并對有關風險程度進行量化，使項目開發的風險處于可控狀態。
(五)確定和分解日標成本
在編制投資估算的同時，即確定了某項目的開發總成本為66552.68萬元。其中具體項日可以進行調整，并在此基礎上進行縱向和橫向分解。
1.縱向分解
將項目開發成本按會計科目層層分解，如一級科目為開發成本，二級科目為上地費用、前期工程費用、建安工程費、基礎設施建設費、公共設施配套費、開發間接費;三級科目將各二級科目進行明細分解，具體如表1所示。
表1目標成本計算表
2.橫向分解
目標成本的橫向分解根據項目的總規劃指標、分期規劃指標及工程概況，把各控制指標(目標成本)分解到各個責任部門，并明確各部門的目標、控制要點和控制手段，如表2所不五、 目標成本的控制
（一）項目開發前期的日標成本控制
可行性研究階段，由則務、審計、營銷、工程各方而專業人才組成的項目前期策劃小組，在進行可行性論證的同時，初步測算目標成本。
在設計階段，由總工程師負責，則務、審計、工程三方而人員協作，采用限額設計制度對目標成本進行控制。
(二)項目實施過程中的目標成本控制
1.建立項目的報表體系制度
公司建立了一系列與項目成本管理相適應的報表體系制度。開發項日成本報表卞要包括目標成本執行情況報表、單方成本報表、例外成本報表、差異成本分析報表。按責任卞體為單位建立了以公司為責任主體的報表、以部門為責任主體的報表、以小組為責任主體的報表、以個人為責任主體的報表。
2.對承包商、材料供應商進行控制
根據在設計階段制定的目標成本，公司在進行項目招投標時，應以公司自定的工程施工預算為基準，對項目進行招標。公司在采購材料時還應依據價值鏈的原理方法，綜合考慮所采購商品的價格，力求以最低的價格購進最好的原材料。
3.嚴格設計變更及現場簽證
設計變更操作的一般流程:設計變更發生前，設計部主辦人對變更進行立項，填報《設計變更單》，報設計部負責人簽字確認;設計部主辦人統一編號下發至工程部執行，同時抄送成本部;項目經理部主辦工程師簽收《設計變更單》，并下發至監理和施工單位;施工單位收到設計變更單后七天內完成設計變更的估價，并報甲方成本管理部主辦人;項日經理部主辦工程師及現場監理監督設計變更的實際執行情況。
4.實施動態成本管理
房產公司為確保目標成本良好執行，及時反映成本的變化，對成本進行動態管理。根據工程項目進度，計算工程項目的實際成本，并以目標成本為控制線，對比實際和目標，進行成本差異分析。
表2 工程費用發生部門的職責明細表
三、目標成本的分析考核
房地產設計變更管理范文5
關鍵詞： 房地產項目開發； 成本控制； 設計
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號： 1009-8631（2012）01-0093-01
在調控政策持續緊縮的情況下，房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。房地產開發企業要降低開發成本，就必須重視設計工作，從投資形成之初就進行嚴格的控制。據資料統計，設計階段對房地產項目投資有較大影響，盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，可見，房地產開發項目設計的科學性、合理性和經濟性對項目成本起著關鍵性的作用。筆者認為項目設計階段成本控制的主要措施主要有以下幾點。
1引入招標機制，擇優選擇設計單位
實行設計招標制度，一方面可以有效地防范設計領域的不規范行為，保證有資質有實力的設計單位在良好的制度環境下進行公平競爭，不斷加強自身管理，提高設計水平，增強競爭能力。另一方面也擴大了房地產開發企業在設計方案上的選擇范圍，保證了設計方案的質量。其次，在保證設計方案的技術性、安全性、合理性及使用功能的前提下，實行設計招標制度，有利于選擇最經濟合理的方案，降低工程造價，使設計階段投資費用得到控制。
積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。
2實行限額設計，有效控制造價
可行性研究階段編制的投資估算，經批準是初步設計的投資最高限額；初步設計階段編制的設計概算，經批準是施工圖設計的投資最高限額；施工圖設計則按照概算投資細分指標進行限額設計，形成施工圖預算。估算、概算、預算等不同階段的投資指標有前后制約、相互補充之作用。只有防檢與監控、預先措施與事后綜合平衡相結合，才能不會突破投資目標值，這就是限額設計的目標管理。只要這個目標管理到位，限額設計工作就會成功，項目的投資目標值就能實現。
特別需注意影響建筑設計方案經濟性的因素，比如說結構配筋，要求設計單位根據地質勘察報告的設計數據，按地質條件及樓房的抗震要求等要求選取最佳配筋率，從而控制工程造價。
積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。
3設計與預算相結合，有效控制造價
嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。
4采用合同措施，有效控制造價
針對目前設計人經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。筆者認為應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取一定的約束力是對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。
5多方參與深入細致調研
項目設計工作不僅是設計單位單方面的工作，筆者認為應在項目的設計過程中，房地產企業也應發揮自身優勢，收集各方面信息資料，為項目的設計提供依據。房地產企業可充分利用自身在銷售策劃方面的優勢，對擬建項目的定位、區域環境、客戶群體及這部分客戶的使用要進行詳細的市場調研，做出詳細的市場分析。對項目的定位、區域環境、客戶群體的了解可以幫助設計單位優化設計方案。分析項目受眾客戶的具體使用要求的，對設計進行細化，也避免了日后頻繁變更，減少了工程造價管理中不可預見的因素。
隨著房地產市場日趨理性化，房地產項目成本控制也逐步成為房地產企業經營中的重點內容。在成本控制方面，設計階段是成本控制的基礎，施工階段是成本控制的重點，收尾階段是成本控制的最后環節。只有先打好基礎，才能在項目的后續施工階段和收尾階段將成本控制真正落到實處。
參考文獻：
[1] 劉秋雁，陳虹霖.房地產開發與經營[M].上海：上海財經大學出版社，2004.
[2] 譚術魁.房地產項目管理[M].北京：機械工業出版社，2005.
房地產設計變更管理范文6
【關鍵詞】房地產開發企業；工程造價控制體系；工程項目
近幾年，我國的房地產業呈現高速發展的態勢，房地產開發企業正逐步向跨區域、規?；洜I的方向邁進。房地產開發企業為了進一步提高其市場競爭能力、降低企業開發項目的風險，就必須對項目開發的各個環節加強管理，提高企業對風險的控制水平，其中項目的工程造價控制就是一個極其重要的環節。通過對目前對工程造價控制理論進行系統分析，同時結合作者在房地產開發企業長期從事工程造價控制的實際經驗，提出了房地產開發企業工程造價控制體系。
一、房地產開發企業工程造價控制體系的提出
工程造價的全過程控制包括投資可行性研究階段、設計階段、工程招標階段、施工階段、竣工結算這五個階段的工程造價控制。
1.投資可行性研究階段工程造價的控制。投資可行性研究階段工程造價控制的重點是土地成本。土地成本測算的重點是：除了“政府及土地出讓方”的成本以外，達到“熟地”條件的其他成本，如道路、給排水、供電等對項目基礎設施成本的影響；文教、衛生等配套對項目公共設施的成本影響；地形、地貌以及工程地質與水文地質對工程成本的影響評估。
2.設計階段工程造價的控制。在設計的各個階段，房地產開發企業的各有關部門須進行相應的市場調研，以使設計工作與實際情況緊密聯系。在進行市場調研時必須找準市場標準：首先，參照項目的特點（平面布局、結構形式、裝修標準等）與擬建項目相似；其次，參照項目的造價能反映當地市場行情（在同等檔次的項目中屬中等或偏低水平）。同時，市場標準不是一成不變的，而是需要隨著項目策劃和設計的深化而不斷修正和逐步細化。
3.工程招標階段工程造價的控制。本階段工程造價控制目的是為選擇合適的承包單位，為順利實現項目實施性總成本計劃奠定基礎。房地產企業的工程招標主要包括咨詢服務委托（設計、監理、造價咨詢、設計審圖等）類、工程施工承包類、設備材料采購類招標這兩種類型的招標。
4.施工階段工程造價的控制。在施工階段，工程造價控制的重點是設計變更費用及現場簽證費用的控制。
（1）設計變更費用的控制。設計變更分為設計院設計質量引起的變更和發包方提出的變更兩類。因設計質量引起變更時，設計院應在施工前提出設計變更，項目公司的設計部確認其技術可行性和合理性；其成本部核算出此次變更產生的費用增、減值。因發包方原因提出變更時，項目公司的設計部應作出設計變更方案并確認設計院相應給出的施工圖紙，經其成本部核價。如果確實因為特定原因無法實施的，其工程部應立即反饋給設計部及成本部。
（2）現場簽證費用的控制。現場簽證分“正常類”、“特急類”簽證：“正常類”簽證的辦理應遵循先估價后施工的原則。凡是現場簽證事項一經提出十天以后再施工的，都視為正常類簽證，必須先定價（或估價）后實施；正常簽證的辦理需在十天內完成。“特急類”簽證的辦理是必須立即執行而且延緩實施會造成更大損失的簽證。特急類現場簽證的辦理原則是邊施工邊洽談，但必須在開工后十天內辦妥全部手續。
5.竣工結算階段工程造價的控制。在項目施工階段，項目公司的有關工程師及現場監理應按合同約定的時間及程序及時審查、簽發、收集、整理施工各階段的設計變更、現場簽證、驗收記錄等工程資料、文件，這對于保證工程竣工結算審核的質量至關重要。項目公司在核查結算審核資料時，首先核查承包方提供的結算，核查結算資料是否經項目監理工程師的審核、總監理工程師審批，然后核查文件的編號是否有缺項，每個文件的內容是否屬實，有無涂改、添加內容等。依照這樣的程序確保結算審核資料的完整性、齊全性、真實性。
二、房地產開發企業工程造價的動態控制
1.各階段工程造價控制目標的確定。各階段工程造價控制目標的基本關系是：根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據投資估算所確定的項目投資回報率；根據方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率；根據項目初步設計（或方案深化設計）概算所確定的項目投資回報率要大于根據方案設計概算所確定的項目投資回報率。上一設計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設計。
2.工程造價控制的預警機制。工程造價控制的預警機制是指在項目實施的各項業務活動中，各級成本責任人、責任部門或各項目總經理，對由于不可預見的事項或管理不善而導致發生的成本超支事件或預計將發生的成本超支事件履行報告程序的職責。
3.項目實施過程中工程造價控制的定時監控。在項目實施過程中，實行以總公司的管理監控為中心、各項目公司以操作監控為中心的房地產開發成本監控體系。
房地產開發企業的工程造價控制是一個系統工程，必須樹立全面控制工程造價的意識，用系統的觀點，把企業的全體員工、各部門嚴密組織起來，圍繞工程造價形成的整個過程，建立起工程造價控制體系。只有具備完善的工程造價控制體系、明確的工程造價控制流程和切實可行的工程造價控制措施，企業才能實現各項目的工程造價控制目標。
