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新土地法土地征收補償標準范文1
隨著經濟的快速發展、城市人口規模的不斷擴張，城市可利用的建設用地日益匱乏。而日新月異的現代化城市建設對土地的需求十分迫切。目前，土地法律制度及國家相關政策，均對城市新增建設用地設定了嚴格的條件、程序和責任。因而，無論是通過拓展城市規模增加建設用地，還是改變土地類型增加建設用地，在操作層面都存在一定的困難。在這種情況下，有效利用城市原有的建設用地，不失為理性的選擇。然而，在城市的發展進程中，特別是1984年國務院《城鄉規劃條例》、1987年《中華人民共和國土地管理法》實施以來，城市原有的建設用地已經有了合法的用地單位(或個人)，重新進行開發建設存在障礙。實踐中，行政機關往往采取國有土地上房屋征收和提前收回國有土地使用權(本文特指為了公共利益的需要提前收回土地的情況)的方法，解決用地緊迫的難題。這一做法固然加快了城市現代化建設的步伐，但同時也引發了一系列社會矛盾。本文擬從兩者的概念、實施主體、程序、補償標準等方面展開分析，以期探求規范該項工作、化解風險的有效路徑。
從法律上講，政府為了公共利益的需要，有兩種方式可以達到收回國有土地的目的?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》在制定之初，就設立了兩種方式：
一種方式是依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條規定：為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。這里的具體辦法就是剛剛頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》。該條例第十三條規定：房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
另一種方式是依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第20條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償?！绷硗馓崆笆栈貒型恋卦凇吨腥A人民共和國土地管理法》也有類似規定，其第58條規定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償?！钡趯嵺`過程中，各級政府多是依據《中華人民共和國土地管理法》的規定，收回國有土地。
提前收回國有土地使用權必然涉及到土地上的房屋，征收國有土地上的房屋，必然涉及到國有土地的收回。那么提前收回國有土地使用權和國有土地上的房屋征收是一個什么樣的法律關系呢?
一、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在概念上的異同
國有土地上房屋征收是指為了公共利益需要，由市、縣級人民政府依照法律規定的權限和程序，征收國有土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權人給予公平補償的行為。國有土地上房屋征收的客體是房屋的所有權。
《物權法》第42條明確規定，“能夠成為征收對象的只限于集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。根據該條，能夠成為征收對象的一定是被征收人擁有所有權的財產，被征收人擁有所有權以外的權利的財產不能成為征收的對象。
國有土地使用權的收回是指當出現某種法定事由時，土地行政主管部門經原批準用地或有批準權的人民政府批準依法收回用地單位和個人使用的國有土地使用權的行政行為。根據《物權法》的規定，國有土地使用權是一種用益物權。提前收回國有土地的客體是土地使用權，而不是所有權。
二、設立兩種收回國有土地方式的原因
《土地管理法》、《城市房地產管理法》在設立之初，為何都是公共利益，其目的都是為了取得土地，而設立兩種不同的方式呢?
筆者認為首先國有土地上房屋征收主要是針對的房屋，而提前收回國有土地主要的是針對未開發的國有土地、工廠或其他用途的土地等，在上述國有土地上建設不是為了單純的居住的建筑物和附屬設施。其次在數量上，房屋的征收主要是征收涉及到的多數人或者大量的房屋。提前收回國有土地涉及到少數或者個體的單位和個人的國有土地的收回。
三、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在實施主體的異同
《中華人民共和國土地管理法》第58條規定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。因此提前收回土地使用權實施主體是原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規定：市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。因此國有土地上房屋征收的實施主體是縣、市人民政府。
四、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在程序上的異同
(一)國有土地上房屋征收的程序
1、房屋征收部門擬定征收補償方案。
2、社會穩定風險評估。
3、征收補償費用應當足額到戶、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>
4、市、縣級人民政府作出房屋征收決定，并予以征收公告。
5、對被征收房屋價值評估。
6、簽訂補償協議。
7、政府作出補償決定。
房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的期限內達不成補償協議，或被征收人房屋所有權人不明確的，市、縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定。
8、申請法院強制執行。
(二)提前收回國有土地的程序
1、立案；
2、調查取證，認定事實；
3、擬訂收回方案。土地行政主管部門擬訂收回國有土地使用權方案，并將擬收回國有土地使用權事宜通知原土地使用權人，并告之聽證的權利。
4、聽證。土地使用權人要求聽證的，應當在接到收回國有土地使用權通知后的一定期限內向市或者縣級人民政府土地行政主管部門提出。土地行政主管部門接到聽證申請后，應該按照《國土資源聽證規定》中規定的期限內組織聽證。
5、報批。土地行政主管部門在組織聽證后規定的一定期限內，將所擬訂的收回國有土地使用權方案連同聽證結果報市或者縣級人民政府審批。
6、下達收回決定書。根據市或縣級人民政府批準的收回國有土地使用權方案，土地行政主管部門應當在批準之
日起一定期限內，向原土地使用權人下達《收回國有土地使用權決定書》，同時告知原土地使用權人申請復議和提訟權利。對收回國有土地使用權決定不服的，可以在接到提前收回國有土地使用權決定后若干期限內(按照《行政復議法》規定，一般是60天)，依法向上級行政機關或者人民法院申請行政復議或者。
7、注銷登記。土地行政主管部門在下達《收回國有土地使用權決定書》后，由原登記發證機關辦理注銷土地登記，收回國有土地使用證，并收回國有土地使用權公告。對于出讓的土地，還應當依法終止國有土地使用權出讓合同。
8、補償。
五、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準上的異同
(一)、提前收回國有土地的補償標準。
從理論上講，目前有兩種補償標準：
1、相應的補償
《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)第20條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償?！?/p>
2、適當補償
《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地法》)第58條規定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；(五)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償?！?/p>
正是由于我國Ⅸ土地管理法》、《房地產管理法》在補償標準問題上規定不一致，導致了我國土地補償秩序的嚴重混亂。因此，在現實中某些地方政府濫用《土地管理法》第58條，收回國有土地，不給補償或者給被拆遷人很少補償。市、縣人民政府往往打著公共利益等旗號，收回國有土地，既不履行相關的審批手續，國土部門發個通知就把正在使用的土地收回了，導致一些單位或者居民的房屋被強拆，沒有得到合理的補償。實踐表明，地方政府濫用收回國有土地方式、規避征地拆遷程序和補償、引發激烈矛盾和沖突已經成較普遍的現象，造成很惡劣的社會影響。
(二)國有土地上房屋征收的補償標準――公平補償
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。
僅從法律的字面上來看，國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準是不同的，有相應的補償、適當補償、公平補償等有很多的學者也進行了大量的篇幅進行分析，試著找出其中的不同點。
但筆者認為，國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準的本質上是一致的，政府部門都是為了公共利益，其目的都是為了取得使用權人的土地。從最終的效果來講，政府最終都是獲取了使用權人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不論是征收還是收回，政府最終獲得的財產是相同的，按照公平、等價的原則，政府應該支付的是相同的對價。因此國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準上應該是一致的。
這一點，在物權法上得到了充分體現：
1、房屋征收的補償標準
《物權法》第42條規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
《國有土地上房屋征收與補償條例》在制定時，嚴格依據物權法第42條規定的原則，對房屋和土地的補償做出了規定。
2、提前收回國有土地的補償標準
根據《物權法》第148條規定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第42條的規定對該土地上房屋及其他不動產給與補償，并退還相應的出讓金”。
新土地法土地征收補償標準范文2
關鍵詞：
煤炭開采一方面為國民經濟發展提供了充足的能源保證，同時，煤炭開采過程中，對土地房屋的損壞問題十分突出，由此形成的煤礦企業與周邊村民的利益關系錯綜復雜，解決難度非常之大。本文作者結合工作實際，對煤礦企業土地損害補償問題進行了深入的思考，并提出了相關建議，希望能對煤礦生產土地損害補償提供一些參考。
一、煤礦生產塌陷補償的難度及壓力
（一）企業的壓力
安全、生產、效益是煤礦企業生產經營的三個基本目標，這三個基本目標都與采煤塌陷補償緊密相關。第一，保持礦區秩序的穩定是企業安全生產的一個前提；第二，壓煤村莊不搬遷，煤礦企業的生產不能進行，出不了煤，對企業來講是致命的；第三，補償標準過高，會給煤炭企業帶來巨大的成本壓力，如果因為補償過高而使企業出現經營虧損，那是任何一個企業也不會接受的。
（二）農民的要求
煤礦企業開采確實已經影響到農民承包地及房屋的安全，他們必須搬遷，否者不僅是影響煤礦企業的開采，他們的土地房屋安全也不能保障。在這種情況下，他們只能在經濟上要求補償，實踐中他們經常在法律規定的補償項目和標準之外，漫天要價，提出非?？量痰难a償條件。
二、煤礦生產塌陷補償相關法律的缺失
（一）補償標準不合理
《土地管理法》規定的征收土地補償費、安置補助費都是按照被征收土地前三年的平均年產值計算的，其補償標準計算的基準是農地的年產值，很不科學。這種法定的征地補償標準存在三個問題。一是法定的征地補償標準游離于土地市場價格之外。二是法定的征地補償標準較土地實際產出價值而言往往失真。三是法定的征地補償標準無法解決土地增值分配的不合理問題。
（二）補償收益主體不明確，補償截留現象嚴重
收益主體不明確主要是源于我國在立法上對農村土地權屬界定不清。中國農村的土地歸農村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關立法卻沒有明確指出，導致了集體土地人人所有，卻人人無權。當面臨補償金的時候，各方主體都爭搶土地補償金，補償金落實到真正土地權利人手中的所剩無幾。
（三）補償方式單一，安置責任不明確
我國農村土地征收補償方式只有金錢補償和勞動力安置兩種方式。由于勞動用工制度發生了很大的變化，許多企業難以勝任妥善安置勞動力的重任，因此許多地方均采取貨幣安置的方式。單純的金錢補償無法使失地農民真正安置就業。
（四）補償程序不完善、欠缺司法救濟
法律規定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定，補償方案制定后才公告告知農民，對農民提出的意見只在確需修改的情況下才改動補償方案，極大地限制了農民的參與權。另外，發生糾紛后，法院往往以征地補償案件不屬于民事案件為由不予受理，司法保護不能實現，現有的土地征收補償法律法規沒有規定對裁決不服的救濟途徑。
三、煤礦生產塌陷補償的法律對策
（一）增強法律意識，維護各方權利
1、企業自身的法律意識
增強法律意識，最重要的是要增強企業管理人員的法律意識。第一，要知法懂法。對國家關于土地管理、農村承包地管理、煤炭管理的相關法律法規和政策必須要知道、明白；第二，要善于法律思維。在處理土地塌補問題上首先要主動地運用法律思維去分析研究，要把法律手段作為解決問題的基本方式；第三，要注重法律形式。在涉及與政府、村莊或農民之間的補償問題上，該有的法律形式必須要有，而且要細致完善，一切事情以書面證據為準，切忌不能搞“君子協定”；第四，要主動法律維權。如果一旦出現企業利益受到非法侵害時，要積極主動地運用法律武器維護企業的合法權益，不能夠無原則地退讓妥協。
2、公平、公正維護農民利益
一是要換位思考、感同身受。農民土地被征，煤礦企業給予經濟補償，不簡單的是一個經濟問題。我們在征地搬遷的過程中必須要充分理解和體諒他們的思想感情，帶著感情去工作，爭取在感情上得到農民的理解和贊同。
二是要依法依規、合理補償。目前我國對土地的補償標準較低，這是不爭的事實。但是，法定的標準又必須成為補償的依據。所以說，在補償問題上，依法是第一位的。另一方面，煤礦企業在補償時，要充分考慮經濟環境的變化，在依法的前提下，盡可能使補償體現公平合理。
三是政府要強化對補償的監督。要從制度機制創新入手，監督農村集體經濟組織、煤礦企業按照程序及時足額將補償款發放到農民手中，確保農民的利益不受損失。
（二）建立約束機制，實現雙方共贏
1、企業要科學組織生產，減少損害
第一，要科學規劃，關鍵是對煤礦企業的開采活動實施動態規劃；第二，要規范開采，就是要嚴格按照開采區域、安全規程實施開采，嚴禁越界、越層開采；第三，要提高開采技術和加強土地復墾。要加大減沉開采技術的攻關力度，加大土地復墾技術的研究和土地復墾的資金投入。
2、補償要求要合法合規、合理
對于被征地農民來講，一方面要增強法律意識，運用法律手段解決補償問題，對土地補償不要期望值過高。要通過和平協商的形式主張權利，切忌單方采取過激行為。另一方面，要轉變觀念，增強自我發展能力。要充分利用政府和企業提供的各種條件，及時有效自我解決搬遷或失地后的生存和發展問題。
（三）強化立法，使煤礦生產塌陷補償有法可依
1、要加強立法
目前，我國有關塌陷土地補償的法律規定都散見于土地法、物權法、煤炭法等法律當中，大部分操作層面的規定都在地方政府的相關政策規定之中。我們可以嘗試通過單行立法的方式將煤礦企業的塌陷補償進行專門規范，在立法條件不成熟的情況下，我們可以先行制定行政法規或部門規章。
2、要及時修訂法律。
及時修訂法律主要是對現行的土地補償機制、補償范圍和補償標準進行及時調整，要體現市場經濟的特點，最終實現提高補償費用的目的，確保農民利益不受到侵害。
參考文獻：
新土地法土地征收補償標準范文3
論文關鍵詞 土地征用制度 征地補償 公益目的
2000年我國城市化率為36%，到2012年我國城市化率為52.27%，年均增長率為1.36%，快速的城市化必然伴隨著大量農業用地轉化為非農用地。土地是農民的勞動對象，也是其基本生活保障，保護農民在征地過程中的利益是保障農民權益的一個重要方面。由于我國現行的土地征用制度依然延續計劃經濟時期的基本制度框架，但其制度環境早已改變，其不適用性和滯后性日益突出，由此造成了現今土地征用過程中群體性事件日益增多。土地征用問題將是未來一段時期內的重大公共問題，其制度改革是深化政治改革的客觀要求。日本、韓國兩國雖然社會制度和基本土地制度和我國不同，但是三國人多地少、土地資源不足的國情是十分相似的。通過研究日本和韓國的土地征收制度，借鑒外國，有利于健全我國土地征用制度。
一、日韓兩國國的土地征用制度
（一）日本的土地征用制度
日本土地征用制度主要包括三個方面：（1）公共事業需要。日本《土地征用法》第3條中確定35種公益事業是屬于可征用土地的范圍，包括建設公園、修建公路鐵路、港灣河道建設、修建學校社會福利設施等。（2）征地程序。日本的征用土地程序包括六個步驟：一是申請征地，二是登記土地以及建筑物，三是達成征購協議，四是由征用委員會進行裁定，五是讓地裁定，六是征用終結。（3）土地市場價賠償以及直接或間接經濟損失賠償。日本《土地征用法》第69條規定，“賠償損失時，必須對土地所有人和關系人分別進行賠償”，第70條規定，“損失要用貨幣進行賠償”，“對于提供代替土地等其他的賠償方法，不在此限”。日本土地征用補償主要分為五種：一是征用損失補償，即為按照因公共事業需要而被征用的私有財產的市場價格給予賠償。二是通損補償，即為賠償所有者因為被征地所造成的損失，主要是對土地附屬物的賠償。三是殘地補償，指由于征用或者使用屬于同一土地所有人的整片地中的一部分，造成殘地的價格下跌，以及其它殘地的損失時，必須對其損失進行賠償。四是離職者賠償，如果因為土地征用而使土地權力者的雇傭人員失業，因此也應該做出相應的經濟補償；第五，事業損失賠償。事業損失補償指的是在建設過程中由于導致噪音、污水等而造成損失，進而進行相應的補償。同時，日本政府為使失地農民獲得適應新的工作環境和勞動技能在農村推行了一套職業訓練制度，提供學習機會和相關職業技能訓練。
（二）韓國土地征收制度
韓國土地征收補償制度主要包括四個方面的內容：（1）公益事業的范圍。韓國《土地征收補償法》第4條將公益事業分為八類并詳細列舉了公益事業的范圍，主要包括國防事務、學校、道路等。（2）補償范圍。韓國土地征收補償范圍包括四個方面。一是地價補償，這是征地時最主要的補償，按照《土地公概念法案》規定，統一以公示地價為征收補償標準。二是殘余補償，其包括殘余地征收補償、殘余地價格下降補償和殘余地工程費補償。三是遷移補償。即為公共需要而收用或使用土地，而又不是進行公益事業所必需的，則令其遷移，遷移所需費用由起業人予以補償。四是其他補償，韓國土地收用法規定，對于被收用人因收用或使用其土地，致使土地所有權人或關系人蒙受營業上的損失時，也應予以補償。（3）補償標準。對土地的補償是以協議成立或征收裁決當時的價格為標準，即所謂時價補償。其標準是以事業認定公告當時的公示地價為基準。對物件征收的補償應當考慮與同種物件附近的交易價格等的合理的價格。（4）征收程序。韓國征地程序主要包括三個步驟：一是公益事業認定程序，二是協議程序，三是裁決程序，四是異議申請程序和訴訟程序。
（三）日韓兩國土地征用制度的特點
第一，公益性。日、韓三國都是私有制國家，土地屬于私人，私有財產神圣不可侵犯。土地征用是國家權力的強制手段，私人無權征用土地。只有以公益事業為目的，且必須正當程序和合理賠償的前提下，國家才能使用征地權。這樣才能避免征用權的濫用。第二，法制性。兩國法律對于土地征用的程序、補償、條件和解決糾紛等各個方面做了嚴格規定。政府使用征地權，必須尊重司法，遵循既定的法律程序，采用法律手段而非行政手段解決征地過程中的糾紛。第三，市場性。征地補償必須符合市場規律，由市場決定補償的標準。政府給定的補償標準需要依據市場價格制定，公民對于政府補償價格也可提出質疑，并通過法律程序解決爭議。第四，廣泛性。兩國法律均對征地補償范圍作出了明確規定，補償的內容不只包括土地市場價，還包括附屬物損失、所有者和利害關系人損失以及失地人員的就業培訓與保障等，充分維護了土地所有者和利害相關人的利益。
二、我國土地征用制度的主要問題
城鎮化的高速進展必然涉及到土地征用，土地征用制度的合理與否直接關系到數億即將“進城”的農民的利益，對社會和經濟的發展具有重要影響。目前，我國土地征用制度中存在的問題主要表現在以下幾個方面：
第一，不健全的土地產權制度。我國農村土地屬于集體所有，表面上產權清晰，實際上是一種“所有權缺位”。農民沒有土地的所有權，只有不完整的使用權。征地的過程是集體土地轉變為國有土地，再轉變其他用地的過程。農民對于土地沒有控制權，同時農民土地集體所有權是不能交易的，在征收過程中其利益容易受到不法侵害。
第二，土地征用制度缺乏規范性。中國現有法律體系中關于征地的相關規定存在著相互矛盾的地方。同時不管是商業用地還是公益用地都需要先將集體土地國有化再使用，這也違背了憲法中有關公益事業為目的征地的精神。政府常常為商業用地濫用征地權。在我國的土地征用過程中，被征地人沒有參與權、知情權和質疑權，只能被動地接受征地實施，或者采用上訪或者其他非法手段表示抗議。農村集體經濟組織的參與權也流于形式。同時，政府作為征地過程中的收益者，其對于征地爭議的裁決的可行性和可操作性較差，有失公平和公正。
第三，補償標準的不公平性?！锻恋胤ā返?7條規定，“征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍”，“每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍”，“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍”，“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費”?，F有法律規定的補償標準可以說只是對原有土地部分使用權的補償。對于安置補助費，大多數地方政府在征地時則會選擇性的忽略，盡量只征地不拆遷。農民失去土地后也失去了基本生活保障，政府對于失地農民的就業安置和就業保障方面基本上無所作為。另外，在商業用地征用過程中，政府以較低的賠償金額獲得土地，然后以遠遠高于賠償金額的價格出讓給開發商。開發商的高回報率和政府的高額土地出讓價格讓農民感到不公平。
三、日韓兩國土地征用制度對我國的啟示
與日韓等發達國家比較完善的土地征用補償制度相比，我國的土地征用補償制度存在著許多問題，中國應積極學習和借鑒其他國家相關土地征用補償制度，盡快改進和完善中國的土地征用制度。
第一，明確產權。要保護農民權利，要實現農民土地產權制度的法律化，包括土地所有權主體的模糊身份應有明確界定，政府關于承包期延長的政策明確用法律條文規定。只有產權明確，才能確定土地賠償的標準，確定補償對象，防止侵權行為的產生。
第二，規范公益事業征地和其他用途征地。應該立法確定公益事業征地的類型，政府只能為公共事業行使土地征用權。對于商業用地征用，由使用者和土地所有者之間依法協商土地使用權轉讓事宜，政府應該作為監督者維護農民的利益，而不是作為參與者在其中謀利。同時，為公益事業征用土地時，政府不能以大多數的利益為由讓被征地人的利益受損，以應獨立第三方的資產評估機構對土地價值評估報告為依據制定相關的賠償標準。
新土地法土地征收補償標準范文4
［關鍵詞］ 農村；農民；集體土地；征地補償；性質
Abstract:In rural land expropriation ，the character of compensation and the character of collective collection are two definitions which are both related and different. The character of land collection decides the character of land expropriation compensation， and the expropriation character decides its stander and distribution range、 method and proportion. As the character of the compensation is not clear， it brings about many problems at work. Under the present legal system， land expropriation compensation has some characters， i.e. the characters with legality ， non-market orientation ， imperfection ， communion of members， non-state payment， regional difference and prior payment， etc.
Key words: country; farmer; collective owned land; land expropriation compensation; character.
農村征地補償的性質不明，在現實中產生了很多問題。據某基層法院統計，該院每年3 000件執行案件中，近15％的案件涉及農村土地征用補償費的執行，而執行中由于土地補償費的性質不明，致使法院在能否扣留和提取該補償費的做法上產生較大分歧，嚴重影響了執行工作的開展，影響了申請人權益的實現［1］，也導致征地補償的費用往往不能落實到每一個農民，既引發了大量的糾紛，也很不公平［2］。因此，探究農村集體土地征地補償的性質具有現實意義。農村征地補償的性質取決于農村土地的所有權性質，鑒于征收和征用對于農村土地的所有者來說都是失去土地，都應獲得相應補償，在這一方面，兩者基本相同，故如無特別說明，本文所指農村土地征地補償性質包含征收補償的性質和征用補償的性質兩個方面。筆者認為對農村的征地補償主要有以下特性：
一、土地補償的法定性
《中華人民共和國憲法》（2004年修正，以下簡稱《憲法》）第十條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償?！保?］《中華人民共和國土地管理法》（2004年，以下簡稱《土地法》）第二條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”；第四十七條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。土地征收的法定補償范圍，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和社會保障費用”?？梢?，我國目前實行的是法定補償，補償依據、補償范圍、補償項目和補償標準均由法律條文直接規定，剛性較強，彈性較差，可調空間較小。
二、補償依據的非市場性
補償依據（或補償基礎）的非市場性是指主觀上不以土地的市場價值為依據進行補償，或者客觀上不存在確定土地補償價格的土地市場，土地補償的依據只能由國家確定，具體補償執行的是一種非市場性標準。
在西方國家，土地是“私有財產”（當然政府也有強制征收的權利），客觀上存在著土地交易市場，這就使政府對土地的征收或征用能以市場價格為依據進行測定并補償。這種以“公平的市場價值”為依據的補償對買賣雙方來說都是公平的。從理論上說，這種“公平補償”的價格只能在充分發達的土地交易市場上才能體現出來，城市化發展較早的國家， 像美國、日本、英國、法國、荷蘭等國， 由于其土地大多數屬于個人或企業所有， 土地市場機制比較健全， 征用農民土地一般按市場價格對失地農民進行補償， 農民基本上都能得到較為滿意的補償［4］，如英國以征用者實際占有該土地的當日市價計算補償［5］，就是以市場為依據的補償。
但在我國，農村土地具有與其他國家不一樣的獨特性，這種獨特性主要是農村的土地從來沒有被當做商品來看待，嚴格意義上的土地市場并不存在。即不存在一個融入市場經濟的“土地交易市場”， 也沒有一個客觀公正的土地買賣價格。再者，進入土地市場交易的土地，應該來源于市場，但我國農民的集體土地是國家按照農村社區人口平均分配的，而不是農民以市場價格從土地市場購得的，其分配方式是非市場化的［6］。既然不是從市場上以市場價“購入”的，也就不能從市場上以市場價“售出”。因此，我國的土地無論是國家所有還是集體所有，在現行體制和法律框架下都不能真正地進入市場，不可能根據土地的供求關系或商品的價值規律來確定土地的價格和補償標準，只能由國家根據土地的總體狀況和基本國情予以“規定”，補償的依據不是客觀的“市場”，而是法定的“年產值”。
三、補償金額的非完全性
土地補償金額的非完全性，也可稱之為補償的適度性或補償的非等價性，是指土地補償的金額不能完全體現土地價值的補償。征地補償依據的非市場性，必然會產生土地補償范圍或項目的不全面和土地補償標準的較低或過低，最終導致補償金額的非完全性。其中征地補償標準的高低對補償金額的影響最大。
從各國（地區）情況來看，征地補償標準與土地制度和經濟發達程度有密切的關系。國際上對于征地補償標準的理論主要有完全補償論、不完全補償論、相當補償論［7］， 正當補償論（日本、韓國）、合理補償論（美國、加拿大、馬來西亞和中國香港）、充分補償論（荷蘭）、公平補償論（法國、瑞典、中國臺灣、菲律賓和巴西）［8］，日本當代也有一種“生活權補償”的新的補償理論［9］。盡管各國或不同的學者對補償標準理論的表述是不盡相同的，含義也略有不同，但西方國家所普遍確立的補償原則是“公平補償”或“正當補償”原則。只是“公平補償”（Just Compensation）是一個抽象的、內涵極不確定的概念，不同的國家可能有不同的界定，在不同的政治法律實踐中也有著不同認識。總的來說，依據公平的市場價值對財產所有者的損失進行評估被認為是確立補償標準的最佳選擇［10］ 。
對于我國目前的征地補償，有人認為是“適當補償”［11］（所謂適當補償就是嚴格依據土地管理法的有關規定予以補償，征地補償以使被征用土地的農民生活水平不降低為原則），也有“合理補償”［12］、“相當補償”［13］（土地補償數額與土地實際價值不相等，偏重于國家利益而忽視對農民合法權益的保護）、“超低價補償” ［14］等不同的觀點，甚至有人認為我國對農村土地的補償僅是“生存權利”補償［15］（征地補償制度核心并不在于保障集體土地的財產性權利，而在于保障被征地農民的生存權利）。綜合起來看，上述不管是哪一種觀點，均認為我國的征地補償是一種非完全補償，補償金額并不能完全彌補被征地方的損失。因此，從總體上說，我國對農村的征地補償，存在著隨意性大、安撫色彩濃的非完全性補償的特點，不能為被征地農民的正當權益提供有力充分的保護。
四、補償分配的成員共有性
農村集體土地的所有權性質決定了征地補償的性質，也決定著征地補償的分配原則、權利的實現形式、補償范圍和補償的分配方法。在土地所有權歸“集體公有”的觀點下，土地補償費的分配方法與比例由“集體”決定，土地補償費屬集體公有，理論上是不能進行分配的；就是進行分配，集體也是得大頭，失地農民只能獲得少量的土地補償。在土地所有權歸“集體成員共有”的觀點下，“集體成員”對被征土地的補償分配就有最終的決定權，農民個人就有可能直接得到絕大部分的征地補償款?！吨腥A人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條規定：“土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有”?？梢姼鶕凹w公有”和法律規定，土地補償是禁止用于集體經濟組織內部分配的，但這些規定與現實差距太大。筆者曾認為農村集體土地歸以村為一個區域范圍的全體成員平均共有［16］。在此前提下，這個“農民集體”中的每個成員對土地及土地補償擁有平等的權利，即擁有平等的土地承包經營權、土地收益權、宅基地分配權和征地補償分配權，集體的權利表現為成員個人權利的集合，屬集體共有。換言之，土地補償費的受益主體是該集體經濟組織內部全體成員，而不是空泛的集體。土地補償費是因集體土地的被征收或征用導致土地的流逝而取得的，其歸集體成員共有的性質，構成土地補償費分配的基礎。
農村土地的集體成員共有性，對土地補償分配的影響主要表現在：
1.決定著土地補償分配的原則。對于征地補償款，全體成員享有平等的權利，即平均分配土地補償款。
2.決定著土地補償的分配范圍。土地補償歸“本集體”全體成員平均共有，即應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，也就是在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。“本集體”以外的任何單位和個人不得以任何理由侵占土地補償，否則就是侵權。然而在實際中，只要存在土地利益收入，鄉政府、村委會和鄉村集體經濟組織都爭當土地所有權主體，一些地方的市級和縣級政府甚至也參與了土地補償的分配。土地補償費經層層克扣或被少數干部侵吞，使本來就較低的土地補償真正落實到失地農民頭上的就更少了。
3.決定了個人權利的實現形式。（1）全體成員大會是該集體的最高決策機構，任何一個集體成員（包括該機構的負責人）不能以個人身份決定集體財產（土地）的用途、使用方向和收益分配。（2）任何成員不能獨立享有特定指向的土地所有權。因為農民的土地承包經營權是無償取得的，且具有社會保障性質，所以，成員個人雖對土地享有使用權、收益權、轉包（讓）權等，但不能享有按份分割的特定土地份額，即不能要求該集體將某一具體地塊分歸自己獨立所有。（3）任何成員不能單獨行使土地處分權。（4）有權單獨享有屬于個人的土地補償。對土地的收益根據成員大會的意見可以獲得獨立的份額補償。如果成員大會需要留存收益，成員個人應該服從。
4.決定了補償的分配方法。根據集體財產的特點，土地補償費具有集體財產性質，它既有別于公有財產，也有別于私有財產，其分配既要考慮集體利益，也要考慮農民個人利益；既要照顧到目前利益，也要考慮到長遠利益。因此，其分配程序與方法應為：（1）由集體成員大會確定集體與個人的分配比例，集體留存主要用于集體經濟發展、集體福利和農民社會保障；（2）確定集體留存資金各部分的比例；（3）確定集體留存資金的用途；（4）在成員之間平均分配剩余補償。這部分補償是被征地農民個人所有，從理論上說法院是可以執行的。
五、補償支付的非國家性
在關于征地補償理論中，有一種理論叫“特別犧牲論”［17］。特別犧牲論認為，被征收人所受的不可預期的損失即為特別犧牲，理論上應該由受益者即公眾承擔補償義務，但由公眾承擔補償義務是無法執行的，因此就由公眾的合法代表——政府承擔補償責任。這種理論在德國的研究最為深入。根據該理論，國家在征收或征用農村土地將其變為國有土地時，支付給農民的土地補償費應該由政府支付。但這個理論要求政府有充足的財力，否則執行起來難度較大。我國目前的征地補償名義上是由國家支付的?！锻恋毓芾矸ā返诙l規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”，規定中，不管是“征收或者征用”均由國家予以補償。但實際上，我國執行的卻是“誰使用土地誰補償” ［18］或“誰受益誰補償”的原則。國家在將農村土地轉變為國有土地時，征地補償費并不由國家支付，而是由用地單位支付。筆者認為，對征地補償應該分別情況予以處理：對用于公益事業的“土地征收”，應該由國家對失地農民予以土地補償；對非公益性的“土地征用”，則由用地單位進行土地補償。這是因為，公益用地，直接體現的是國家利益，公益用地的單位也是國家財政預算單位，由國家直接征地轉供用地單位，可減輕用地單位的財政負擔，減少用地單位與農民因土地補償問題的直接對抗。對于非公益用地，體現的是用地單位的經濟利益，是經濟利益在不同的經濟利益體之間的分配，由用地單位支付征用土地補償不僅是合理的，也是用地單位的一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件，用地單位必須按法定的標準或市場標準，向被征用土地的集體組織給予補償。補償支付的非國家性可在一定程度上限制土地的使用者特別是非公益用地者廉價“圈地”，但同時卻給政府“經營土地”，從中獲取高額土地價差提供了條件。
六、土地補償的地域差別性
我國幅員遼闊，東西部之間、不同省份和不同地區之間經濟發展水平差異較大，如實行全國統一的補償標準，既不能體現經濟發展水平的差別，也不能體現土地作為特殊資源的區位價值。因此，我國在統一規定了補償項目的基礎上，在征地補償標準上適用了地域差異原則?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規定：“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算”；“征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定”，當然這種地域差別是比較有限的。
七、土地補償的先付性
征地補償與民法上基于侵權行為的賠償在性質上是不同的。征地補償不是由于違法行為所引起的，而是基于合法的公法上的原因所致［19］。民法上的損害賠償是損害在先，賠償在后；而征地補償是賠償（或補償）在先，損害在后。這種對損失的補償不是以實際發生額為基礎，而是一種以法定標準或市場標準為依據的預付性賠償，并且要在實際使用土地前一次付清，是土地使用人為取得土地使用權而按照法定標準或市場標準預先支付給土地所有權人的一次性補償。
綜上所述，我國目前的征地補償具有法定性、非市場性、非完全性、成員共有性、非國家支付性、地域差別性和先付性的特點。對征地補償性質的探討，有利于規范征地補償的分配方法，保障被征地農民的合法權益，明確各方的責任，也有利于我國土地制度的根本變革。
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新土地法土地征收補償標準范文5
公路、鐵路工程在規劃設 計階段不做征地拆遷專題規劃,
設計人員在圖紙上量算征地面積,在線路沿線做一些 現場抽樣調查后按擴大指標估算征地面積、拆遷人口 和房屋面積等,估算投資總額計入項目投資,在實施 時才逐戶調查,調查簽字與領取補償費同步進行。因 此,公路、鐵路征地拆遷沒有全線統一的標準,也不 像水利水電工程補償項目和補償標準都公開公示,工 作周期短,信息透明度相對差一些,收集相關資料比 較困難,這也是公路、鐵路征地不像水利水電工程總 是互相攀比的原因之一。
2 各級地方政府對項目的重視程度不同
公路、鐵路工程對項目沿線經濟的拉動作用十分 顯著,所以修建公路、鐵路時各級地方政府、甚至被 拆遷戶都有很高的積極性。全國各省幾乎都有針對公 路、鐵路的專用補償文件,如作者調查的河北、河 南、安徽三省均出臺了公路、鐵路征地補償專用文 件。其中,河北石家莊市以石政辦函〔2007 〕27 號文 出臺了《石家莊人民政府辦公廳關于印發征收市區集 體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準的通知》, 河南省高速公路是在項目立項后由公路沿線市級政府 陸續出臺針對該公路的補償標準及辦法,安徽省以皖 交基〔2007〕17 號文出臺了《關于調整高速公路建設用 地及房屋拆遷補償標準的通知》。此外,廣東、江蘇 等省也有類似文件。
水利水電工程的效益與當地,特別是工程所在縣 鄉的關系遠不如公路、鐵路項目密切。水庫工程淹沒 區在上游,受益在下游; 堤防工程雖然是當地直接受 益,卻只能減少洪水損失,不能像公路、鐵路那樣帶 來直接效益,因此,各級地方政府鮮有專門針對水利 水電行業的征地補償政策。據目前了解的情況,除新 疆、安徽外,全國其他省份基本沒有專門針對水利水 電行業的征地補償政策。
在國家層面上,對鐵路、公路項目也有優惠政策,比如耕地占用稅,鐵路、公路只有 2 元/ m2 ,水利水電 工程和其他行業卻是 15 ~ 40 元/ m2 不等,差別巨大。
3 補償標準差別不大
通過對河北、河南、安徽三省有關公路、鐵路補 償標準與水利水電工程的補償標準進行對比,發現差 異并不如想象的那么大。因土地補償價格差別較大, 各地幾乎都沒有統一規定。從目前收集到的資料看, 房屋補償單價水利水電工程比鐵路、公路高,土地補 償單價則有高有低,分省說明如下。
安徽省在 2007 年以皖交基〔2007 〕17 號文出臺了
《關于調整高速公路建設用地及房屋拆遷補償標準的 通知》,同時以發改農經〔2007 〕301 號文出臺了《關 于印發安徽省水利水電工程建設地面附著物補償標準 的通知》。兩份文件對比如表 1 所列。
安徽省 301 號文沒有規定耕地補償標準。2006 年治淮工程批復的耕地年畝產值安徽省為 1 126 元, 按 16 倍計算,每畝耕地的補償補助費為 18 016 元; 青苗補償費按年產值的一半計,為 563 元; 已批復的 各類房屋補償單價如表 2 所列。
表 2 2006 年治淮工程房屋單價 元 / m2
河南省調查了 2 個高速公路項目,一個是河南省 焦( 作) 桐( 柏) 高速公路( 在建項目) ,由平頂山市發 文件確定葉縣至舞鋼段房屋補償標準,另一個是駐馬 店至信陽高速公路改擴建工程( 尚未開工) ,收集到 的房屋補償和土地補償單價如表 3 和表 4 所列。
表 3 河南省部分高速公路房屋補償單價 元 / m2
表 7 黃河北—羑河北其他關于土地的補償標準
表 4 駐馬店至信陽高速公路改擴建工程土地的補償標準
2008 年南水北調中線總干渠黃河北—羑河北段 房屋、土地補償單價如表 5、表 6、表 7 所列。
表 5 南水北調中線黃河北—羑河北農村、
城市、企業房屋補償單價 元 / m2
河北省以石政辦函〔2007 〕27 號文與南水北調中 線總干渠邢石界至古運河南渠段來比較,如表 8 所 列。
河北省京滬高速鐵路征地土地補償倍數各市有差 異,根據經濟發展水平和占地區位確定,按土地法規 定一般由各市掌握在 16 ~ 30 倍之間。年產值的確定以
市為單位,由各設區市根據上一年統計年鑒,將上一 年的按土地法規確定的年產值平均數作為確定年產值 補償標準一個數值,這種方法與水利水電工程的做法 是一致的。從目前南水北調工程在河北段的征地補償 投資看,除了個別城區段地價略低于當地綜合區片價 外,土地平均補償單價和房屋單價已經比當地公路、 鐵路補償標準高,見表 9。
4 征地補償投資占總投資的比重不同
水利水電工程征地補償投資占工程投資的比例 遠遠大于公路、鐵路工程, 以水庫、 堤防、 調水工 程 3 種水利水電工程類型來對比,統, 計結果如表 10 所列。從表中可以看出,水利水電工程建設征地補 償投資占工程總投資的比重至少都在 10 % 以上,因 此,征地補償單價對工程總投資和工程效益影響非 常大。
5 征地補償和安置方式不同
公路、鐵路部門只有征地補償沒有移民安置的概 念,只針對征地范圍內的實物實行一次性貨幣補償方 式,不負責搬遷后或征地后的安置工作; 前期規劃設 計時也不把征地補償作為關鍵性控制因素,這與公 路、鐵路選線比水利水電工程靈活有關。水利水電工 程除了考慮征地范圍內的實物補償外,還需考慮影響 范圍、安置區環境容量等,故同樣的征地面積,水利 水電工程征地總投資一般大于公路、鐵路工程,征地 代價高于公路、鐵路工程。
表 6 黃河北—羑河北永久征地補償單價 元 / 畝
6 征地拆遷管理體 制不同
京滬高速鐵路河北 段征地拆遷工作完全由 地方政府負責,征地拆 遷資金由河北省建投交 通公司負責籌措,竣工 決算后,將全部征地拆
委,具體負責組織實施轄區內征地拆遷
工作。
相比之下,水利水電工程建設征地 工作比公路、 鐵路建設征地要嚴格許 多。如《大中型水利水電工程建設征地 補償和移民安置條例》第 二 十 七 條 規 定: “大中型水利水電工程開工前,項 目法人應當根據經批準的移民安置規 劃,與移民區和移民安置區所在的省、
表 9 邢石界至古運河南段土地補償單價 元 / 畝
表 10 征地補償投資占工程總投資比重比較
自治區、直轄市人民政府或者市、縣人民政府簽訂移 民安置協議; 簽訂協議的省、自治區、直轄市人民政 府或者市人民政府,可以與下一級有移民或者移民安 置任務的人民政府簽訂移民安置協議。”雖然也是地 方政府負責,但是安置方案、補償單價都必須經過審 查審批,管理很嚴格,地方政府的自由裁量度要小很 多。
新土地法土地征收補償標準范文6
在美國,土地征用被稱為“最高土地權”的行使,美國土地征用補償標準根據征用前的市場價格為計算標準,它充分考慮到土地所有者的利益,不僅補償被征土地現有的價值,而且考慮到補償土地可預期、可預見的未來價值;同時,還補償因征用而導致相鄰土地所有者、經營者的損失,充分保障了土地所有者的利益。
加拿大的土地征用制度沿用的是英聯邦的體制,加拿大對土地征用的補償是建立在被征土地的市場價格基礎上,依據土地的最高和追加用途,按當時的市場價格補償。具體來看,加拿大的土地征用補償包括:
(1)被征用部分的補償,必須依據土地的最高和最佳用途,根據當時的市場價格補償。
(2)有害或不良影響補償(如嚴重損害或滅失價值),主要針對被征用地塊剩余的非征地,因建設或公共工作對剩余部分造成的損害,還包括對個人或經營損失及其他相關損失這種補償不僅包括被征地,還包括受征地影響相鄰地區的非征地。
(3)干擾損失補償,被征地所有者或承租人因不動產全部或基本征用,因混亂而造成的成本或開支補償。
(4)重新安置的困難補償。
英國的土地征用被稱為“強制收買”。英國對土地征用的補償作了較詳盡的規定,其中土地征用補償原則是:土地征用補償以愿意買者與愿意賣者之市價為補償的基礎,補償以相等為原則,損害以恢復原狀為原則。土地征用補償的范圍和標準:
(1)土地(包括建筑物)的補償,其標準為公開市場土地價格;
(2)殘余地的分割或損害補償,其標準為市場的貶值價格;
(3)租賃權損失補償,其標準為契約未到期的價值及因征用而引起的損害;
(4)遷移費、經營損失等干擾的補償;
(5)其他必要費用支出的補償(如律師或專家的費用、權利維護費等)。補償的估價日期:是指土地征用機關在行使土地權利時,應通知被征用土地的所有權人及其他權利人,但其取得土地往往會在通知后的幾個月或更長時間,在地價上漲的情況下,土地征用補償的估價日期成為十分關鍵的議題。英國土地征用評估準則規定,假如補償金額為雙方同意時,則以土地征用通知日期為估價日期。假如土地征用補償爭議上訴時,則以土地法庭聽證的最后一日為估價日期。
德國的土地征用補償范圍和標準為:
(1)土地或其他標的物損失的補償,其標準為以土地或其他標的物在征用機關裁定征用申請當日的移轉價值或市場價值;
(2)營業損失補償,其標準為在其它土地投資可獲得的同等收益;
(3)征用標的物上的一切附帶損失補償。德國被征用土地的補償價格計算與英國一樣,也是以官方公布征用決定時的交易價格為準。
法國的土地補償價格是以征用裁判所一審判決之日的價格為基準計算的。同時以征用土地周圍土地價格或納稅時的申報價格作為參考。同時為了控制補償,被征用不動產的用途已公布征用規定1年前的實際用途為準。
瑞典的土地補償費中不包括預期土地將變為公共土地而引起的價格上漲部分,而且一致通過改變土地用途,提高土地補償費的投機行為。瑞典對土地征用補償價格的計算,以10年前該土地的價格為準。
日本的土地征用稱為“土地收用”,日本的土地征用補償是根據相當補償的標準來定的,在大多數情況下以完全補償標準確定土地補償費。具體來看,日本征用土地的補償包括5個部分:
(1)征用損失補償,對征地造成的財產損失進行補償,按被征用財產的經濟價值即正常的市場價值補償;(2)通損補償,對因征地而可能導致土地被征用的附帶性損失的補償;
(3)少數殘存者的補償;
(4)離職者的補償,對因土地征用造成業主損失的補償;
(5)事業損失補償,對公共事業完成后所造成的污染對經濟和生活損失等的補償,除了現金補償,還有替代地補償(包括耕地開發、宅地開發、遷移代辦和工程代辦補償等)。
韓國土地征用補償主要包括以下幾個方面:
(1)地價補償,為土地征用補償的主要部分。1990年韓國統一以公示地價為征收補償標準:
(2)殘余地價補償,土地征用可能導致殘余地價值減低或因殘余地須修建道路等設施和工程應予以補償;
(3)遷移費用補償,對被征地上的定著物,不是進行公益事業所必須的,應給予相應的補償。同時韓國在建設部設立了中央土地征用委員會,在漢城特別市、直轄市及道設立地方土地征用委員會,對土地征用的區域、補償、時期等進行裁決。
在新加坡,關于土地征用補償的決定由土地稅務兼行政長官作出,但補償金額由專業土地估價師評估,以公告征用之日的市價為補償標準。土地補償的項目包括因土地征用造成土地分割的損害、被征用的動產與不動產的損害、被迫遷移住所或營業所所需要的費用、測量土地印花稅及其他所需的合理費用等。
我國土地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。土地補償費的標準是征用耕地的補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的6至10倍,征用其他土地的補償標準由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。每一個需要安置的農民人口的安置補助費標準,為該耕地被征用前3年平均年產值的15倍。征用其他土地的安置補償費由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征用前3年平均年產值的30倍。被征用土地上的附著物和青苗補償費由省、自治區、直轄市規定。
二、中外土地征用補償標準比較
通過中外土地征用補償標準比較,我們不難看出我國的征地補償標準帶有濃重的計劃經濟色彩,與我國正在建設和完善的市場經濟體制是不相適應的,帶有明顯的不適應性和滯后性。我國同國外土地征用補償標準相比較其缺陷性具體表現在以下幾個方面:
(一)土地補償標準偏低土地征用具有強制性,但其實質仍是一種購買行為,是獲取土地資本增值收益的過程。也就是說土地權人喪失的只是是否出售土地的決定權,土地的出售價格仍應該由市場公平交易來決定。但從《土地管理渤的種種規定可以看到,目前我國土地征用的補償標準是由政府單方面制定出來的 ,在制定土地征用補償標準時,政府并沒有把征用土地看成是一種市場交易行為,不僅沒有考慮土地權人喪失土地的間接損失,就是直接損失的補償標準都只是根據耕,地常年產值來制定,盡管現行{土地管理法》提高了補償的倍數,但遠未消除低成本征地的不合理狀況,補償金額明顯偏低。
(二)沒有考慮土地價格變動的因素影響土地價格變動的因素很多,地區經濟發展水平、人均耕地面積、土地的位置、環境質量等經濟因素的不同均會導致地價的差異,即使是同一塊土地,不同的投資水平也會出現產量的差別,而現行《土地管理法》中依據耕地常年產值所制定的補償標準根本無法體現這些因素的不同所導致的地價差異。
(三)沒有遵循最有效利用的原則土地價格評估要遵循一條重要的原則——最有效利用原則也就是說土地估價應以估價對象的最有效利用為前提。被征用土地獲得轉用許可,其最有效利用顯然是作為建設用地,如果對此地塊進行價格評估,其必然是以土地實際最佳用途為依據,此時土地的價值遠遠超過其利用現狀的價值。因此,在理論上,用地單位應該按照建設用地的市場價格獲得被征用土地的使用權,被征地農民應該按照公平市場價格獲得失地補償,國外也是按這一原則給予農民補償的,但在我國現實中,用地單位根據現行的征地補償標準支付給失地農民的補償金卻少得多,而其獲得土地的成本中很大一部分是上交給地方政府的土地出讓金,顯然,用地單位獲得被征用土地的過程成了地方政府通過降低地價侵占人民利益而獲取土地資本增值收益的過程。
三、對我國征地補償標準的幾點建議
(一)土地征用補償遵循公平市場價格原則遵循公平市場價格原則進行征地補償是市場經濟體制的要求。土地征用是典型的公權行為,土地征用補償是對失地農民的財產補償,從理論上講,補償的標準及范圍應以失地農民的損失而不是以征用者的所得為基準,同時還要綜合考慮土地對失地農民的特殊價值、農民失去土地的間接損失等因素。在市場經濟條件下,征地中不同利益主體對補償標準或成本的預期,取決于使用者對土地市場價格的認知程度,而合理、公平的補償無論在買方還是賣方看來,都應該是“合理的市場價值或買者樂意支付、賣者愿意接受的價格”。這些特點在國外的土地征用補償中都得到了體現。而我國的征用補償標準卻沒有遵循公平市場價格的原則,帶有計劃經濟的色彩,從而導致土地補償標準偏低。
(二)解決補償方式無論是補償標準過低還是補償方式不妥當,表面上損失的是農民的利益,從更深層次看,損失的是政府的利益。屆時政府將要為其過低的補償重新買單。現實中,補償的方式有幾種:一是以現金補償:二是留一部分農地或蓋門面房;三是土地作價入股。以現金一次性補償不妥,這是因為若補償費發給農民,某些農民可能會在短時間內用光;若把錢留在村組,一則村組干部可能會腐敗,尤其是目前缺乏有效監督的情況下;二是村組將錢用于置辦企業、發展經濟,因企業本身存在巨大的商業風險,屆時可能會血本無歸。若把錢買保險,從保險費領取的特殊性考慮,時下農民拿不到錢,生存就存在問題。統籌考慮應變“一次性補償”為“永久性受益”,而留一部分農地或蓋門面房、土地作價入股這兩種方式恰恰兼顧了眼前利益與長遠利益,所以可以大力推廣。為了規避農民的短視行為,輕易將房子或股權轉讓,可對轉讓權利進行限制,即除非發生死亡事宜而需轉讓外,其它情形下的轉讓一律不辦理房子過戶登記和股東變更登記手續。
