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農村集體土地制度范文1
【關鍵詞】集體土地；農村；權利
我國的農村土地屬于集體所有。農業稅取消后，農民收入增加，但農村土地問題在新一輪城市化浪潮中成為國內農村矛盾的關鍵。隨著時間推移和農村經濟日益發展，現行的集體土地制度所存在種種弊端日益彰顯。主要體現在以下方面。
（一）農民不能有效行使權力
村民對集體土地，集體經濟組織等無實際所有權，總是被代表，無法參與集體經濟組織的管理。農村土地和村企業所有權屬于村集體所有，農民法制觀念相對淡漠，法律意識不夠強，集體經濟組織管理權一般掌握在村干部手中，村集體土地和集體經濟組織在未征得村民同意后就被變賣的事情屢見不鮮。但不少地區的農民集體經濟組織已不復存在。
（二）法律對農民的保護不完善
依法律規定，我國土地使用權是可以依法轉讓出讓的。但有相應限制條件，然而直至今日相關詳細規定仍未完善。2002年頒布了《中國農村土地承包法》，規定卻不夠細致，相關內弄規定不明確，而且程序規定也不完善，缺乏可操作性。一旦流轉中出現糾紛，農民的合法嘁嫻貌壞較嚶Ρ；ぁJ以來，農業規?；洜I深農民稱贊，如果我國法律關于農村土地流轉和承包的法律仍不完善，導致農業規?；洜I難以施行，造成諸多問題。我國傳統的農業生產模式不適應現在高效率的生產生活，小農經濟生產成本相對提高，農民收入降低。我國農村人均凈收入自1995年來就難以提升，而城鎮居民則年年上升，致使城鄉差距逐年增大。農民在土地中獲得的收益減少，單純依靠種地收益太低，會使農民放棄種地，紛紛進城務工，導致土地被荒廢，造成土地資源的極大浪費。土地收益減少，并且還要交其他稅務，增加了農民的負擔。農民進城務工的同時，給城市做出貢獻，但也給城市發展帶來諸多問題，還會引發空巢老人，留守兒童，交通擁堵等諸多社會問題，嚴重影響了農業規?；M程。
建設用地的使用法津極不健全，許多規定太過籠統。這是由于法制體制、管理手段、管理機制的漏洞，村鎮規劃工作混亂，用地盲目性大、浪費土地現象嚴重。部分企業技術落后，土地長期閑置，降低了土地利用率。
二、完善農村集體土地制度的建議
要解決農村農民集體土所有權問題，就得找到問題的源頭。其根本原因是農村經濟組織不復存在，健全集體經濟組織，強農富農。完善法律，增強農民法治觀念，提高農民法律意識。
（一）健全農村集體經濟組織
我國農村集體經濟組織所有權屬于村所有，土地確是以小組為單位，村集體的土地分給小組，土地使用相對穩定，村民土地相對集中，小組村民之間互相了解，信任度較高?？梢砸孕〗M為單位，搞農業規模化生產。發揮小組生產的優勢，有利于農業的改革與發展，使村民快速致富。根據土地所處的位置，土地的優劣等級，將土地使用權公平的分配給農民，規?；a的利益分配，以農民集體土地使用權的多少來分配股份。這樣，有利于村民積極參加規模化生產，實現我國的農業改革。
（二）完善法律制度
1.完善農村土地使用權
土地管理法第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。法律規定使農民喪失了對土地的開發利用。農村土地轉讓權是使用權重要組成部分，禁止轉讓損害了農民的生產經營自，使得農民束縛于土地上，也不利于農業的規?；洜I。而土地物權化則解決了這一短板，更全面的保護農民的利益。
2.完善農村建設用地使用權
惡性占用農民建設用地的不良現象必須重視，應當有所作為使農村的土地都得到合理的使用。
完善農村土地總體規劃制度。法律規定過于籠統，實際中也未規劃或沒有嚴格的執行規劃制度。土地整體規劃對建設新農村意義重大。
審批程序立法。在新《土地管理法》第六條只對審核批權限作原則規定，審核程序卻未明文規定。審核程序非常復雜，政府行政部門處于主導地位，享有決定權，身為土地主人的集體經濟組織卻十分被動。這給少數干部違法濫批土地埋下隱患，造成土地嚴重浪費。
合理有償使用制度。以往農村集體土地經常以無償或低償的方式使土地使用權發生轉移。這樣導致許多企業不珍惜土地資源，甚至濫用，荒廢土地。造成了土地資源的極大浪費。我國人均土地少，低成本獲得土地使用權使獲得使用權的人不夠珍惜，導致閑置或浪費土地資源。通過合理有償的方式使土地使用權合法轉換，提高了經濟成本，獲得使用權者會更加合理的使用土地資源。
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農村集體土地制度范文2
是我國長久以來取得較好成果的新農村建設制度，但是在一定程度上還是存在許多的弊端，這成為了阻礙我國小康社會進一步建設的一大障礙。由此可見，當下最緊要的是不斷改革和完善農村集體土地流轉制度，使得資源合理有效的進行配置，比如明確產權基礎，創新農村流轉體制，完善等。
一、土地流轉制度的研究背景
黨的十指出，要統籌三農建設，推進現代化農業的發展，進一步推進“社會主義新農村建設”。這對于農村流轉體制健全，激活農村經濟發展，增加農民收入分配等帶去了福利。建立一個較為完整的、流轉可行性強的、明確權利以及保護嚴格的農村集體產權體制，從內部就可以提高農業的發展活力。因此在十以后土地流轉問題顯然是中國農村發展的重要問題，與“社會主義新農村建設”以及社會、經濟方面也存在有一些聯系。從具體的研究情況而言，在全面推進社會主義新農村的建設過程中，土地流轉的健康發展顯然已經成為新農村建設以及現代農業發展進程的制約因素。
土地流轉工作較為復雜，其所涉及的范圍較廣，需要考慮的政策因素較多，不單是與農村利益及穩定發展存在關系，還和農村經濟的健康發展存在著很大關系。最主要的是農村集體土地流轉工作也在一定程度上制約著社會主義新農村的建設進程。在我國現階段土地制度改革條件下，土地作為農村收入的主要來源，國家一系列惠農政策的提出，也是在致力于農村經濟的發展，土地流轉的面積的擴大，使得農村土地使用率的上升，優化了生產，達到了很好的土地配置效果。
二、土地流轉制度的理論基礎
1.土地轉讓
土地流轉指的是具有土地承包經營權的農戶將土地的經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，顧名思義，就是保留其承包權，轉讓其使用權。土地轉讓是指一些所擁有的、而沒有到期的土地承包經營權，承包商再達成一定的協議，以某種有利的條件轉讓給其他農戶主體。
2.土地入股
土地入股，是指在整個承包期間，就土地承包經營權而言，承包方有權對其進行量化處理，可以將其轉化為具體的股份，再通過具體的股份以入股的方式同其他的主體進行生產活動，最后根據所持股份的份額進行分紅。
3.土地轉包
土地轉包，是指在承包期間承包商可以將全部土地或者部分土地的承包經營權，通過條件限定，將其轉讓給同一經濟組織中的某個農戶個體用于開展農業生產經營活動。使得土地集中利用，流轉較為便利，農戶負擔較輕。
4.土地出租
土地出租，是指承包商作為出租的一方，把自己所持有的屬于承包期間內的所有的土地或者一部分土地的承包經營權，限定一定時間后再租給其他的主體用于農業生產經營活動的開展，再向租入土地的一方收取租金。這樣的土地利用較為靈活，避免了許多地方出現荒地的現象。
5.反租倒包
反租倒包，是指通過農村集體經濟組織，將農戶所擁有的承包地進行反租之后，將反租過來的單個承包地再進行集中，然后對相應的農戶作出一些補償，之后再把集中的土地發包給個人或者企業。這樣的方式使得土地利用較為集中合理，大面積的產出保證了相對應的收入。
6.土地托管
土地托管，是指承包商把自己擁有的所承包的土地委托給農戶個體或者專門的農業服務組織代為進行具體的經營管理活動，與此同時承包的一方和受托管理的一方應在達成協議后簽訂具體的合同，以及受托方會向承包方收取一定的管理費用。
7.土地互換
土地互換，是指擁有土地承包經營權的人通過一定的方式，可將其擁有的經營權交換給另外的主體進行使用，而自己則可行使從其他主體那交換過來的土地經營權。大多數的農戶都可自行交換土地使用權，使得土地利用更加的充分有效。
三、農村土地流轉制度改革與創新的選擇
1.適度深化農村土地產權制度改革
為了給土地流轉制度提供必要的產權基礎，政府必須適度深化農村土地產權制度的改革措施。農村土地產權具有有效性、預期性、可分性以及可轉讓性等特點，就我國目前而言，農村的土地屬于集體經濟組織所有，農民依法進行承包經營，對土地享有占有、使用、收益的權利，但是許多人在享受這些權利的同時，卻故意回避對土地的處分權。所以這還是一種不完善的土地經營產權，必須進一步明確農民承包土地的權能與職責，真正做到權責分離。政府在確保農民集體享有農村土地所有權的同時，必須賦予農民更多的權益，使得農村土地充分歸農民所有，政府要給予肯定和保護。只有土地承包經營產權得到進一步的完善，農戶土地制度的主體地位才能真正地確立起來，才能促進我國土地流轉制度的和諧發展。
2.繼續穩定
想要穩定土地的承包關系，就必須保持的穩定，這是具有我國特色的農業發展模式，也很適合我國的國民狀況，所有必須繼續穩定這一政策，并在一定程度上使之進一步發展起來。由于就大多數農民而言，土地依然是其收入的主要來源和謀生手段，也是保障社會生存的基本條件。所以，進一步穩定和完善土地承包關系是很有必要的，把土地使用權流轉的決策權界定給農民，使農戶成為土地流轉使用權的主體，獲得長期使用該土地的權利，保護好、利用好土地，走可持續發展的道路。
3.增強土地承包經營權的商品性
就目前而言，我國的土地政策相關法律法規還不夠完善，使得土地承包的問題得不到很好的解決，相應的法律地位也凸顯不出來，所以，我國的農村土地承包的相關法律條文需要做進一步的完善。第一，應該賦予土地承包經營權物權相應的法律地位；第二，取消土地承包經營權的戶籍性限制；第三，積極探索滿足新增人口土地訴求的新途徑。
農村集體土地制度范文3
關鍵詞：土地流轉；制度分析；探索路徑
一、土地流轉制度改革的必要性
農業是我國國民經濟的基礎，土地是農業發展最基本的生產資料，農村土地制度是否完善，土地流轉形式能否適應現代農業的市場化發展需要，將直接影響農業增效、農民增收和農村穩定。目前，我國農村土地流轉的制度已不能完全適應當前農村的發展。制度是進行各種活動的依據，涉及到的問題多而復雜，農村土地流轉制度的改革不僅涉及到農民的利益問題、轉移勞動力就業問題、耕地問題甚至還會影響到城鎮化問題，探索科學合理的土地流轉制度至關重要。
二、土地流轉存在的問題分析
關于土地流轉問題形成的原因是由很多因素共同作用而導致的，最基本的原因為農村土地流轉的法律法規不健全，不完整，不詳細。隨著中國改革的深入發展，已有政策與制度卻尚未健全，且越來越無法滿足土地流轉方面的制度需求。正因如此，針對農村土地流轉制度方面的理論研究就變得特別重要。以制度經濟學視角分析農村土地流轉問題，可以為這一問題拓寬新的考察視角，既豐富了土地流轉的制度經濟學理論基礎，同時也會對農村土地制度變遷與創新的方向提供有益思考。
（一） 從產權理論進行分析
科斯在《企業的性質》中提出交易費用會影響經濟效益?？扑苟ɡ砜梢愿爬椋骸爱斀灰壮杀緸榱銜r，只要允許自由交易，不管產權初始界定如何，最終都能實現社會總產值的最大化，即人們所說的帕累托最優，而當交易成本為正時，初始的產權的界定很可能影響經濟行為和資源配置”。 諾斯認為，國家是定義產權結構、契約關系的權力人，所以，造成經濟增長、衰退或停滯的產權結構均應由國家來負責。他指出國家有三個特征：第一，國家為取得收入，進行公共服務保障作為交換對公民進行稅金的征收。第二，國家通過對不同利益集團分配了不同的產權，通過這種形式實現其總體收入最大化的目的。第三，國家面臨著其他統治者的競爭或者其他國家入侵的機會成本。 科斯、諾斯為后續分析我國農村土地流轉效率，農民流轉土地所產生的高昂交易成本等問題提供了理論基礎。
根據目前中國土地流轉現狀結合產權制度角度可以分析出：
1、我國土地產權權利主體界定不清，產生土地流轉中間很多不確定性。特別是對農民集體土地沒有明確的規定，使得主體不明晰，導致不確定性產生，阻礙了我國土地流轉的發展。
2、土地產權穩定性尚待加強，使得土地流轉的可持續性較弱。盡管我國出臺政策，保障了農民土地承包權30年不變。但對土地流轉方面期限等卻未做詳盡的規定，這樣使得我國農民可放心承包土地，但無法根據確實情況而真正放心將土地流轉出去，謹防自身權利無法得到保障。
3、我國現行土地制度缺乏排他性。農村土地所有權歸集體所有，而集體中成員即每個農民享有的權利會隨著人口的變化而進行周期性的變化。同一塊土地缺乏排他性，每個農民無法對其形成長期且穩定的預期。這樣，就不會對其進行長期的投資與培育，僅著眼于眼前利益，這也不利于流轉規模的擴大。
4、交易費用高昂。在制度經濟學理論中，交易費用是指為獲取市場信息所必須要付出的費用。在農村土地流轉中的交易費用，是指搜集流轉土地需求供給雙方信息的費用，土地流轉雙方為了達成交易進行談判所產生的費用，簽訂契約的費用，簽訂契約后防止違約而花費的費用。首先，這一系列費用中，由于當前我國農村地區發展較落后，信息傳播渠道不暢，因此土地流轉的搜集信息成本與談判成本較高，使得整體交易費用很高，不利于土地流轉交易的順利進行。由此，造成土地流轉僅限于一定范圍內，且難以繼續擴大。其次，防止違約成本也較高?，F階段土地流轉不規范，出現了大量的流轉糾紛，這更加增加了流轉成本的提高，由于缺乏有效的監督管理部門，其糾紛也不能及時解決，導致土地本身與農民之間的人身財產損害。
（二） 從制度變遷理論分析
在制度變遷理論中，諾斯認為，“制度是由非正式約束（道德的約束、禁忌、習慣、傳統和行為準則）和正式的法規（憲法、法令、產權）組成的”。①制度所產生的功效體現在特定的社會體系的運行過程中。社會成員對于制度需求與制度環境方面的變化，均會對制度變遷有巨大的影響。 諾斯將制度變遷定義為一種自發更迭行為。他認為在制度非均衡時期，利益主體為了追求獲利的機會與隱藏其中的利潤會自發推動制度的更迭。諾斯指出，當現有的制度安排無法實現外部效益時，新的制度有被創新出來的動力。② 制度變遷分為誘致性制度變遷和強制性制度變遷。林毅夫認為，強制性變遷一般是在國家追求稅收最大化和社會整體經濟產出最大化的目標下，通過政策法規這種強制性手段實施的變|行為；而誘致性制度變遷則是人們在制度不均衡時為了追求潛在的獲利機會的自發變遷行為；即強制性制度變遷一般是由政府自上而下主導的變遷行為，誘致性變遷則多為人們自下而上進行的變遷行為。諾斯認為除了正式制度外，社會意識形態也會對制度變遷產生促進或阻礙的影響。符合社會、經濟等發展規律的社會意識形態，會在制度變遷整體過程中起促進作用；反之則會阻滯制度變遷的進程。
制度創新的根本原因就是現有的制度無法實現新制度帶來的潛在利潤。土地流轉的制度形態就是在不能滿足巨大的潛在利益的基礎上產生的?？陀^環境變化后，原有的土地制度就會阻礙農村經濟發展，且有外部利潤產生。只有新的土地制度下才能獲取其外部利潤，土地流轉制度創新因此產生。其次，農民集團這一利益主體推動這個制度變遷過程。土地流轉制度的變遷是誘致性制度變遷，農民根據其自身利益，自行組織和實行土地的流轉，并因此取得了一定的外部利益。推動了土地流轉制度的進一步發展。但現有的土地流轉制度是極不規范的，產生出了諸如產權不明晰，權責不明確，流轉土地用途更改，耕地面積減少，土地流轉供給失衡、轉出土地農民缺乏制度保障的問題。誘致性變遷需要加之政府力量進行規范。只有政府利用其在政治力量和資源配置權利上的優勢地位，通過建立法律法規，促進配套措施的建設，才會完善現有的土地流轉制度，從而實現制度均衡，將潛在利益內在化。
（三）從博弈論角度分析
制度的決定和變遷是一個公共選擇過程，是不同的人或集團博弈過程各種力量合力的結果。 我國農村土地流轉問題產生的原因之一，也是中央政府、地方政府和農民集團博弈的一種結果。這三方利益集團有著各自的目標利益，會根據自身利益最大化的價值函數采取行動，但這很可能會使不同利益集團的行為相互沖突，損害利益。
由于缺乏中央整體法律法規的規定和監管措施，地方政府在與中央政府和農民博弈中，其最大化利益是擴大征地范圍，通過賣地增加財政收入。在這種情況下，一方面地方政府無激勵措施進行監管，另一方面則有較強的尋租行為。
在微觀的管理主體上，由于缺乏相應的微觀監管體系與懲罰制度。在土地流轉過程中，鄉鎮村干部進行大量的尋租，通過不符合民意的強行流轉，“吃回扣”等方式來謀取個人的私利，使得農民的利益得不到保護。通過這一系列從土地流轉前到土地流轉結束后的相關組織體系的建設，從而為土地流轉過程中涉及到的相關法律、政策問題，流轉信息查找，合同簽訂指導，土地流轉糾紛等各個方面提供相應服務，保障農村土地順利流轉同時，充分保障農民的切身利益。
三、完善土地流轉制度改革路徑探索
我們可以從夯實土地物權、強化產權保護、完善土地出讓審計幾個方面來分析現階段中國農村土地產權制度改革的可能路徑。
（一）細化物權，重構集體土地產權制度
我國的農村土地家庭承包權在實際的應用中容易受到更多的侵害，主要原因就是在于農村缺乏城市那樣具體的土地登記制度、地籍管理體系以及完善的土地管理法律法規制度。不夠細化的土地登記制度自然無法實現真正意義上的產權清晰、流通的完善。而缺少地籍的現實情形又導致了土地管理的缺失。司法體系的不完善、不健全在極大程度上又使得土地行政法規失卻了既有的保障效力。
1、確定農村集體成員權制度
中國的農村家庭承包制改革以堅持集體所有制為前提但是由此也留下集體成員權被不斷強化的制度遺產。隨著土地非農化后的土地價值提高，該經濟組織的集體經濟成員更加維護成員權為基礎的土地集體所有制。應對成員權集體所有制進行改革，明確農村集體成員權時間節點，時間節點之前農民可以享有原土地分紅權，時間節點后農民可出資獲得分紅權。
2、實行集體土地資產經營體制改革
在成員權資格明確后，對集體土地資產經營采取雙軌制。成立以成員權資格為紐帶的股份合作公司和以資產為紐帶的現代股份公司。新公司可以租賃村莊的土地進行利用，支付租金后的利潤按資分紅，實現了土地的變相流動。
（二）強化產權保護，建立規范的土地市場規則
較為明確的土地產權和合理的土地產權結構是我們應該著力建設的重點。
1、出臺法律明確產權，保障產權制度，將土地產權與公民財產權相融合，對農民的土地要充分利用并使之等同于公民財產，用財產權制度體現產權內涵，讓包括農民在內的法律主體真正在現有法律制度的基礎上實現土地產權的定位。
2、 保證生產要素市場的有序流動，健全信息流通機制
我國目前的各項制度在對于土地流轉的效能和農民在土地流轉中的權利的保障是相對欠缺的，從長期看，廣大農民的權益必然受到損失，而土地的使用也必然處于低效率的狀態。如果這樣，失去土地的農民會成為極大的社會不穩定因素。我們需建立確保勞動力市場、資本市場、土地資源等生產要素市場的有序流動的交流，制定相關的流程和程序，建立土地市場規則，建立健全對稱的市場信息流通機制、不同市場的連貫和聯動機制、確保農民的權益和土地的使用得到最大限度的保障。
3、 重視非正式制度
在對土地權益進行相關設計的過程中，應充分考慮非正式制度的作用和影響。非正式制度本身對于土地投資和收益產生影響在一定程度上是相對積極的，這種影響體現在產權保障、消除沖突、節約成本等幾個層面。也可以充分發揮家庭的優勢，減少制度安排的成本，節約交易費用。
（三）完善土地出讓審計，平衡地方政府權力，政經分離
任何形式的制度都是內在約束力和外在的平衡力。就土地產權制度而言，它的內在約束要求體現在土地的擁有者、經營者之間的權利要受到公共權利的限定。處理好公共權力至關重要。2014年8月首次由我國國家審計署于開展的全國范圍內的土地出讓金收支審計，必然在很大程度上促進土地出讓與科學管理。
目前，很多地方政府存在過多的政績觀的價值判斷標準――唯GDP論、實施簡單的土地財政。由于各地地方政府各行其是，應進一步完善在國家層面關于土地流轉的法律法規，明確管理主體的權利和義務。在中央政府與地方政府之間的博弈中，中央政府應出臺相應政策來扶植地方政府搭建監管平臺，由于有了政策傾斜的支持，地方政府有激勵對土地流轉實行真正的監管，從而切實保證農民利益。且應建立起相關的基層行政管理機構及配套的基層法律、法規，切實有效地對違法行為的糾紛調解組織和仲裁委員會等。
在土地財產權利和資產經營方式明確的基礎上，實行村集體以及政治治理與經濟管理的分離。引入公眾參與機制，保障農民的知情權、參與權。實現農民群眾自我監督、自發參與、自我約束的局面，讓農民真正成為農村集體土地流轉的受益者。
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農村集體土地制度范文4
一、現行法律制度中對農地使用權流轉的相關規定及存在問題
《中華人民共和國民法通則》第81條正式規定了農村土地承包經營權，《中華人民共和國土地承包經營法》也承認了土地承包權的物權性質。但《農業法》13條中規定“在承包期內，經發包方同意，承包方可以轉讓所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農業承包合同的權利和義務轉讓給第三者，承包期滿，承包人將原承包的土地、山嶺、荒原、荒地、灘涂、水面享有優先承包權。承包人在承包期內死亡的，該承包人的繼承人可以繼續承包?！笨梢娢覈掇r業法》是將承包經營權作為債權保護的，與《民法通則》的規定存在沖突，并且由此導致土地承包經營權人的處分權受到限制，土地承包經營權流轉方式較為單一?！稉７ā返?4條第三項、第五項，第37條第二項的規定表明：耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權，除了抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押外，其他均不可抵押。簡言之，除“四荒”外，農地使用權不得作為抵押權的標的。
可見，現行農地使用權流轉的規定存在以下問題：
（一）就其性質而言，《民法通則》上的物權性質規定原則但是抽象，而《農業法》、《擔保法》中的債權規定是具體的并且有較強的適用性和可操作性。由此，諸法的規定的不一導致了實際運用中的諸多不便。
（二）土地承包經營權人對農地使用權的處分受到過分限制。因為《農業法》規定，只有在發包方同意的前提下，承包權人才可轉包或轉讓土地承包經營權。
（三）承包人于承包期內死亡，其繼承人不是以繼承方式取得該承包經營權，而只能以繼續承包方式取得該權利。
（四）目前法律許可的農地使用權流轉的方式僅限于轉包、轉讓等幾種，流轉方式單一，對于現實生活中常見的出租、入股、抵押等未予以詳細確認和規范，顯出滯后性。
（五）對承包地的分割轉讓過于放任，易造成農地在轉讓過程中越分越細，不利農村稀缺資源優化配置，不符合農業現代化、產業化趨勢。
二、從法律上完善農地使用權流轉制度的理論基礎與現實意義
首先，土地具有商品屬性。農地使用權的流轉是市場經濟的內在屬性和基本要求，因為只有流動起來才能實現最優配置，只有進入市場才能產生交換價值。產權若不能流通轉讓，則產權效益實現的交易成本就會提高，同樣土地若不能合理流轉，則土地的配置效率就難以提高。國內外經濟發展的歷史表明：一切稀有資源優化配置的主要途徑是流通轉讓。
其次，土地對農村人口有很強的保障功能。但這種功能不光只能通過提供糧食來實現，還應該可以通過土地出租獲取租金或者其它方式來實現。
第三，推動和促進農地使用權流轉符合我國的現實需要和發展趨勢。隨著農村城市化的推進，農村剩余勞動力轉移，種地不再是一些農戶的唯一依靠，農戶對土地的依存關系逐漸發生變化。推動農地使用權流轉可以實現物盡其用，避免耕地的閑置浪費。
四是，在一些地方，農戶仍按傳統方式經營，效益低下、農業生產率不高，農業收入甚至連年下降，不少農民愿意把承包地租給業主而收取租金，促進了農地向種田能手集中。再者，隨著我國進入WTO后，要提高我國農業競爭力，必須促進規模經營，加快農業產業化，而這需要首先加快農地使用權的流轉，促進土地集中。
由上可見，無論是理論上還是現實需要或者發展趨勢上都客觀要求加快農地使用權的合理流轉。法律作為社會的調節器，應當盡快完善相關規定，避免其滯后性，調整新的社會關系，在明確所有權、穩定承包權、保護收益權、尊重處分權的基礎上，推動農地使用權的流轉。
三、農地使用權流轉法制建設完善建議
（一）農地使用權流轉的法律原則“自愿、合法、有償、有序”。自愿即在農地使用權流轉中，應尊重確保農戶的主體意愿，不得強迫、阻礙承包方依法進行的農地使用權流轉，鄉村組織不可，也不可撒手不管，應積極引導、規范、管理。農地使用權物權化后，農戶擁有的農地使用權作為一種支配權、對世權，不受他人非法干預，即使發包方作為土地所有人，也必須尊重農地使用權人依法進行的農地使用權流轉，不得非法進行行政手段、準行政手段的干預。合法即農地使用權的流轉必須依法進行，包括主體資格合法、程序合法、內容合法、形式合法；有償即農地使用權流轉中必須注意保護和彌補農戶利益，其進入市場進行依法流轉應當市場經濟的等價有償原則；有序即農地使用權的流轉不可一蹴而就，應堅決杜絕以規模經營的名義，使農民失去土地。流轉應當循序漸進地進行。
（二）農地使用權流轉的形式應由單一化向多樣化發展，具體形式應包括轉讓、出租、抵押、入股等。法律不僅應對現行的農地使用權的流轉方式予以確認規范使之有章可循，并且在未來土地立法中應對農地使用權的流轉形式規定一個彈性條款，使法律具有前瞻性和靈活性。規定多樣化的農地使用權的流轉方式，采取彈性規定，以因地制宜，使農地使用權流轉方式能夠適應各地不同的客觀狀況和發展層次。并鼓勵探索創新建立先進的農地使用權流轉方式。
農村集體土地制度范文5
集體土地使用權
有形市場流轉
合理規范流轉
在當前市場經濟條件下，土地資源作為一種特殊商品，必然受到市場機制的調節，如城鎮國有土地使用權以有償使用的方式進入市場流轉后，在社會經濟活動中發揮了巨大的作用。但作為與城鎮國有土地使用權并存的農村集體土地使用權，其在使用制度上如何改革，進入市場流轉，是當前需要從法律上、政策和制度上加以研究、探討的問題。這個問題解決好了，對今后農村經濟乃至于整個市場經濟都將產生深遠的影響。
一、現實中農村集體土地使用權的流轉已普遍存在
近幾年，隨著城鎮國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農村集體土地特別是城市規劃區內的農村集體建設用地的使用權價值和資產價值越來越顯現，交易活動越來越頻繁，具體表現在：
(1)
農村集體組織以集體土地使用權作價入股、聯營的方式興辦鄉鎮企業；
(2)
鄉鎮企業間的兼并、合并、重組和股份制改革而發生使用權人變化；
(3)
因農業結構調整，致使農村土地承包經營權發生轉移；
(4)
近郊農民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發生變動。現實證明，農村集體土地使用權的這種轉移已普遍存在并且符合市場經濟的客觀需要。
現行的土地法律和政策對于農村集體土地使用制度特別是集體建設用地使用有較多限制，行政干預也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實際要求，不但難收實效，也對市場經濟的發展不利。在當前市場經濟發展日趨成熟的條件下，正視農民集體土地所有權，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農村集體土地使用權合理、規范的流轉途徑已迫在眉睫，需要在法律法規和政策制度方面予以創新。
二、集體土地使用權
“
流轉
”
中存在的問題
現行的法律制度在確定農村集體土地所有權的權力內容的行使上有明顯的不完全性。如在集體土地使用權方面，規定集體土地只能用于農業生產或農民宅基地建設、光辦鄉鎮企業或者鄉
(
鎮
)
村公共設施、公益事業，而對能產生巨大經濟效益的房地產開發經營活動，法律明令禁止。在對集體土地建設用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規定：
“
農村集體土地所有的土地使用權，不得出讓、轉讓或出租用于非農建設，但是符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形，致使土地使用權依法轉移的除外。
”
造成實際操作性差。在收益權方面，由于集體土地不能直接參與市場經營活動，如房地產開發，使得農村集體組織喪失了這部分土地收益，農村集體經濟實力難以壯大。此外，由于國家征地的強制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時缺乏地位。
高新區處于城市規劃區范圍，其外環生態圈以北區域處于城郊，具有良好的基礎設施和投資環境區位優勢，是高新區鄉鎮企業主要分布區域，也是集體土地建設用地產生流轉的主要區域。分析高新區集體土地使用權
“
流轉
”
現狀，存在以下問題：第一、產權關系不明晰，使用權
“
流轉
”
難以規范。表現為農村集體經濟組織內部的產權關系不明晰，村民小組與村民委員會法律關系不明確，權力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農民集體組織將土地租賃給企業使用，地面建筑物、構筑物由企業自建或與本村集體組織聯合修建。這就造成在產權關系上由多個法人實體共有，一旦發生經濟糾紛或因企業倒閉破產，各方利益難以得到保證。這也是農村集體土地建設用地使用權不能合理規范流轉的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的歷史原因，即高新區是在老區基礎建設新區，所以對原有鄉鎮企業用地難以從源頭上做到統一規劃、合理布局。對新增的鄉鎮企業用地雖然明確規定到規劃的鄉鎮企業工業園中發展，但由于種種利益關系難以完全做到，致使違法占地行為履禁不止。第三、閑置土地處置難。鄉鎮企業一旦經營不善，停產倒閉后，因債權債務關系使本集體經濟組織難以收回出租的土地，或收回后又難以及時出租等，造成建設用地閑置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，農村集體經濟發展受到制約。隨著高新區城市化進程的加快，致使規劃區內農村集體經濟和鄉鎮企業的發展受到限制，被拆遷的鄉鎮企業難以新
“
占地
”
進行發展，造成農村集體經濟組織經濟總量的減少。由于受到市場機制的調節和政府征地資金的限制，對農民的就業安置以及對農村集體經濟組織的財產補償難以從根本上解決農民失去土地后的經濟來源和基本生活保障。
此外，由于現行法律對農村集體土地所有權主體的設定概念模糊，
“
農民集體
”
沒有明確的法人代表，在行使具體權力時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，使一些村、組干部利用其地位，充當所有權代言人，為自己牟取利益。在收益分配上，由于沒有完善的制度，村務難以真正公開，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數農民的利益。上述現象的存在已嚴重阻礙了農村集體土地使用制度的深化改革。
三、對農村集體土地使用權流轉的思考
1
、在法律和制度方面進行創新。農村集體土地所有權的不完全性從根本上講是國家意志在立法上的表現。它體現了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經濟發展的。因此，在當前社會主義市場經濟條件下，應在法律上重新確立集體土地在各項權力上的內容和賦予更完善權力行使能力，在倡導國家在土地市場占主導地位的同時，將集體土地使用權納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規范、政策制度方面進行創新。
2
、科學的界定農村集體土地所有權主體，在此基礎上建立嚴謹的組織結構和明晰具體的產權形態、完善的收益分配制度，這是推行農村集體土地
“
資產化、產業化
”
政策的前提，是農村集體土地有償使用、合理流轉的前提。
3
、對農村集體土地推行
“
資產化、產業化
”
制度，實行
“
公司化、企業化
”
管理模式。壯大農村集體經濟實力，對集體土地實行資產化、企業化，有利于農村經濟的總體發展，有利于緩解因征地拆遷帶來的社會矛盾和社會問題，使農民的現實利益和長遠利益有保障。從而，從根本上給農村經濟組織和廣大農民相對穩定的出路。
4
、在農村集體土地使用權進入有形市場流轉的具體方式上可以借鑒和引用城鎮國有土地使用權有償使用的模式，即實行所有權與使用權分離，構建農村集體土地使用權有償、有限期、可抵押、可流動的法律制度和政策制度，并規范程序。
具體做法本人從以下幾個方面簡談：
(1)
根據土地利用總體規劃，嚴格控制土地用途、用地規劃，并建立報批，逐項審查的
“
流轉
”
程序；
(2)
顯化集體土地資產價值，對加入
“
流轉
”
的特別是城市規劃區內的農村集體土地非農建設用地應權屬清楚、四至明確，并進行土地評估，制定出參考地價標準；
(3)
允許農村集體經濟組織以企業公司或股份公司的形式，以土地資本入股的方式投入國家基礎設施建設，如高速公路建設，與舊城改造相關的房地產開發等按所占股分的份額，享受收益分配和其它權益；
(4)
在城市化進程中國家對集體土地具有優先購買權。即政府對農村集體土地不再實行
“
征用
”
，改為
“
購買
”
，對農民不再進行人員安置，只轉變戶口。具體的安置由壯大后的農村經濟組織進行；
農村集體土地制度范文6
關鍵詞：小產權房；所有權缺失；土地征收
中圖分類號：F301 文獻標識碼： A文章編號：1671-1297（2008）10-119-02
近年來，隨著我國城市房產價格的不斷上漲，房地產投資熱不斷升溫。大城市郊縣農村集體經濟組織開始大量修建商品房出售給城市居民，農民從中獲取相當收益。由于在農村土地上修建商品房沒有依法進行土地所有權的轉換，建房的農村集體經濟組織沒有向國家繳納土地使用費，導致這些商品房價格較城市商品房價格低好多，購買者蜂涌而至，農村建商品房現象開始蔓延；另一方面，這些所謂的商品房用地沒有進行土地所有權的轉換，房屋所有人無法獲得房產證和土地使用權證，從而出現了眾多的所謂“小產權房”。這種現象的出現對我國現行法律制度提出了挑戰，使得國家土地管理部門陷入兩難困境：一方面，這些房屋建在農村集體所有的土地上，按照我國現行法律制度的規定，這是違法的。依據有法必依和執法必嚴的原則，這些房屋必須拆除；另一方面，由于這種現象在全國大中城市是一種比較普遍的現象，如果真的依法全部拆除，必將給社會財富和農村集體經濟組織以及房屋所有人造成重大經濟損失，從而形成新的社會不穩定的根源。
如何破解這種兩難的困境，理論界與管理部門紛紛提出不同的見解，這些見解歸納起來主要有兩種意見：一種觀點認為，既然小產權房是違法行為的產物，依據有法必依的原則，對這種違法行為必須予以取締，不能以這種現象具有普遍性以及法不罰眾為由而任其存在；另一種觀點則認為，為了不給社會財富造成損害、給農村集體經濟組織和農民造成經濟損失，應當有條件地承認之前的小產權房合法。同時加強管理，以防這種現象再出現。筆者認為：上述觀點不妥。因為上述觀點既未從根本上厘清導致小產權房現象出現的原因，又不能從根本上杜絕這種現象的出現。所以，為了保持法律的嚴肅性，同時更有效地維護農村集體經濟組織和廣大農民的經濟利益，從根本上解決小產權房問題，必須首先厘清導致小產權房現象出現的原因。
導致小產權房現象出現的原因從大的方面看主要有兩個：其一是經濟上的原因；其二是法律上的原因。
經濟上的原因除了房地產投資熱的帶動、廣大購房者期望以低廉的價格購房等待升值，然后獲得較大回報等原因以外，其中一個根本的原因是我國土地征收補償金太少。根據有關資料顯示，在全國范圍內，土地征收中用于補償農民損失的補償金只是同期國家土地出讓金的百分之五。過低的土地補償金一方面大大降低了土地征收的成本，鼓勵了各個地方政府的土地征收行為，使得我國農業用地面積不斷縮小，嚴重威脅我國糧食安全。另一方面，過低的土地補償金嚴重侵犯了農民的經濟利益，農民為了維護自身經濟利益，于是在自己的土地上建設商品房出售，從而獲得遠遠高于補償金的經濟回報。
法律上的原因主要有：1、農村集體土地所有權的缺失。這種缺失主要體現在：其一是權利主體的缺失。根據我國民法通則和物權法的規定，農村土地所有權的所有人是農村集體經濟組織。但是，上述法律沒有明確農村集體經濟組織究竟是指誰。由于法律規定的不明確，造成農村土地所有權的權利主體在法律規定上存在，在實踐中缺失。這種缺失帶來的最大消極后果是當農村集體土地所有權受到侵犯時，沒有明確的權利主體來維護所有權。其二是農村土地所有權權利主體權利的缺失。根據財產所有權的一般原理，財產所有權的內容應當包含占有、使用、收益和處分等權能。但是根據我國現行法律的規定，農村集體土地所有權人在行使處分權時是受到嚴格限制的。這種限制體現在：首先，農村集體土地所有權只能通過由國家征收的形式出讓給國家。除此以外，農村集體土地所有權不得出讓。其次，土地使用權也不得任意出讓。除了荒山、灘涂等土地用于農業生產目的可以有償出讓給非農村集體經濟組織成員以外，其他的土地使用權不得出讓給非農村集體經濟組織成員。這樣的制度安排其初衷是為了保護農民的根本利益，防止農民土地的流失導致農民生活無著。但是另一方面也確實導致農村集體土地所有權內容的缺失。正是這樣一些缺失使得農民在城市化的進程中不僅不能充分享受城市化的成果，反而要為城市化付出新的犧牲。在現有的土地法律體制 下，農民為了維護自身的利益，能夠享受城市化的成果，只得突破現行法律制度，冒著違法的風險建設商品房出售。而這些商品房由于不能取得房產證和土地使用權證，于是在我國出現了所謂小產權房現象。2、土地征收法律制度的缺陷。我國法律一方面規定保護農村集體土地所有權，另一方面又規定國家為了公共利益的需要可以對農村集體土地行使征收權。這種制度安排從形式上看應當是沒有問題的。但是，由于征收行為具有強制性和單方性，國家征收權一旦行使將會導致土地所有權的轉移，給土地所有人造成重大損失。所以，對土地征收權行使的前提條件、土地征收后應當如何補償以及土地征收中農民的話語權等問題，法律必須明確規定。然而，上述問題在我國現行法律中并沒有嚴格明確的規定，從而使得征收權的行使容易而且成本低廉。農民在土地征收過程中處于絕對弱勢地位。為了對抗濫用征收權的現象，農民在其土地上開始建房出售，小產權房現象出現了。
盡管導致小產權房現象的出現有經濟和法律兩方面的原因。但實質上上述原因本身也在互相影響，互為原因：農民為了經濟利益用建設小產權房的行為企圖突破現行法律的規定；而現行法律制度的使得農民的經濟利益不能得到有效的保護。在上述原因中，法律制度的缺陷是根本的原因。所以，要解決小產權房現象必須從解決法律制度的缺陷著手。
一、完善農村土地管理法律，明確農村集體土地所有權的權利主體
根據我國現行土地管理法的規定，農村村民委員會代表農村集體經濟組織行使農村集體土地所有權。這一規定似乎明確了集體土地所有權的權利主體，但是這一規定與我國農村土地所有權權利主體的現實狀況不符。農村的現實狀況是，村民委員會無論是對內還是對外都不是集體土地所有權的權利主體。實際上是村民小組在行使著土地所有權。正是法律上的規定與現實不符，導致集體土地所有權權利主體的缺失。所以，應當修改現行法律規定，明確規定農村集體土地所有權的主體為村民小組。這既符合農村的現實，又符合農村集體土地所有權建立的歷史，從而解決農村集體土地所有權主體缺失的問題。進而為小產權房問題的解決提供制度上的條件。
二、 完善農村集體土地所有權的權利內容
依據我國現行法律的規定，農村集體土地所有權的轉讓是受到嚴格限制的，農村集體經濟組織對其所有的土地沒有處分權。這種制度安排盡管對農業用地的安全有一定的意義，但是，其缺陷也非常明顯。它導致土地這一最大的存量資產不能發揮最大的效能，不能為農業的發展和農民生活的改善發揮應有的作用，反而為侵犯農民利益大開了方便之門，也不能從根本上保證農業用地的安全。所以，必須修改現行土地管理法律制度，一方面賦予農村集體土地所有權以完全財產所有權的內容，另一方面嚴格保護農村集體土地所有權。只有農民的合法利益得到法律的有效保護，農民才不會冒著違法的危險去建設小產權房，從而才能從根本上杜絕小產權房現象。
三、完善土地征收法律制度
我國現行法律規定，為了公共利益的需要，國家可以對農村集體土地行使征收權。這種制度安排對于實現社會公共利益是非常必要的。但是，國家征收權的行使會導致農民合法權益的喪失，社會公共利益的實現是以犧牲農民合法權益為代價的。所以，為了實現公共利益與農民合法權益的平衡，法律應當明確規定公共利益的范疇和土地征收后充分合理地補償農民的損失。然而，我國現行法律既沒有明確規定公共利益的范疇，又沒有合理充分地補償農民的損失。正是現行法律制度上的缺陷，導致土地征收過程中地方政府任意擴大公共利益的范疇，輕易行使土地征收權，嚴重侵犯農民的合法權益。另一方面，由于土地征收中補償費用低廉，這為地方政府濫用打開了方便之門。這種現象的出現既無法保障農業用地的安全，直接導致我國耕地面積銳減。根據國家統計局資料，從1997年到2006年我國耕地面積減少了1億2千萬畝，嚴重威脅我國的糧食安全。同時，土地征收權的濫用嚴重侵犯農民的合法權益，嚴重影響“三農”問題的解決。所以，小產權房問題的解決必須從完善土地征收法律制度開始，嚴格限定公共利益的范疇，同時，對由于土地征收給農民造成的損失給以充分合理的補償。只有這樣，才能從根本上解決小產權房問題。
參考文獻
