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不動產登記業務流程范文1
前言：對于不動產登記來說，我國的國務院常委會為不動產登記劃分勾畫了一個清晰的路線圖，對不動產的登記，首先要有國土資源部負責進行全國土地、房屋以及草原樹林等不動產的統一登記。其次要建立不動產登記信息管理基礎平臺，最后則是要建立不動產登記信息已發公開查詢系統。
一、不動產登記信息數據整合
在不動產登記中，其中主要是涉及到了現有土地、房屋、草原、林地、海域以及土地承包商經營權等，其中的數據標準存在很大的差異性[1]。因此，傳統的管理是進行獨立性的管理，其中的數據標準不一，并且業務的流程也存在很大的不同。要想建立一個統一的不動產管理基礎平臺，那么必須要在數據的整合、業務的流程整合以及信息整合方面進行全面的設計，構建出以土地為核心的不動產登記體系。目前來看我國已經初步完成了全國城鎮國有土地使用權以及農村集體土地使用權的登記發證工作，集體建設用地的使用前以及宅基地使用權發證工作會全面開展。統一代碼的編制工作將會在各個階段取得更好的成果，現今一些地基測量已經覆蓋了全國，并且技術標準相對來說比較統一，其中的檔案資料以及精確度也比較高。
在不動產登記數據的整合中，主要以地基數據為基礎進行整合，并且以宗地統一編碼為索引，利用松耦合集成擴展其他類型的不動產登記數據方式。另外要能夠充分的對歷史進行尊重以及集成，保留原有的調查結果，對于一些林地、房屋、草原等調查一定要按照統一的方式進行開展。利用宗地統一編碼來建立各個數據之間的聯系，并且在職能整合基本完成之后，要能夠按照一些工作的整體推進安排，同時能夠在相關的期限中，進行統一的調查，使其保證緊密的幾何，有效的避免各個數據之間的矛盾，從而來形成一個統一的不動產產權產籍。
二、管理基礎平臺設計
在不動產登記的信息管理平臺中，主要是涉及了國家省市縣四級平臺的數據共享以及建立，因此要以地籍管理為基礎，從而來實現土地房屋草原等不動產的統一登記。要能以土地登記信息動態監管查詢系統為基礎，拓展相關的數據接口以及信息的范圍嗎，將相關的不動產登記信息納入其中，并且做好不懂寒蟬登記信息的監控以及管理[2]。
2.1總體架構設計
對于不動產登記信息平臺的總體架構來說，其中包含了不動產登記信息的數據源、數據的提取以及數據的傳輸交換等，對于一些市級來說，由于自身屬于不動產的開展部門，因此要建立一些轄區內的不動產登記數據以及管理系統，做好數據的匯交以及相關的應用對于一些國家層面來說，要能夠建成集中管理的全國不動產登記數據庫，之后要開展不動產登記數據的對內以及對外的應用，以此來建設全國不動產登記信息的查詢系統。
2.2不動產登記發證信息管理系統
對于不動產登記發證信息管理系統來說，主要是側重于設計登記業務的操作，主要是對現有的地籍、房產等管理的特點，建立出完整的不動產管理登記以及交易、查詢統計等信息系統，以此來實現不動產的內部聯動，提升不動產管理的效率[3]。并且要能夠以城鄉一體化的地籍管理為基礎拓展功能，對其他的基礎功能進行拓展，從而來融合一些其他不動產登記信息。另外也要做好不動產登記發證信息，整合不動產的登記信息，以此來實現土地房屋草原等資料的調查管理，做好信息共享工作。
首先對于系統架構的設計，不動產登記發證的信息管理系統主要是在相關的安全保障下，由相關的支撐層、數據層、平臺層以及業務層等組成，在支撐層中，有硬件、軟件以及網絡運行的環境等，從而來為一些系統部署提供一些支撐。在數據層中含有基礎性數據、專業類數據、管理類數據以及表單數據等。平臺層含有圖形管理平臺。電子政務平臺等。其業務層中主要是含有不動產產籍調差數據管理、登記業務以及相關的審批等。
其次，對于功能的設計來說，其數據管理系統主要是為了支持不動產調查數據庫、日常應用管理、數據更新以及數據系統的統計等業務需求。在登記發證系統主要是指在基于電子政務平臺試下各種不動產業登記業務流程的制定，對數據管理系統實行無縫對接，從而來調用相關的屬性數據。進行不動產統一的登記發證，對業務進行流程化管理。在信息服務系統中，信息服務系統主要是實現各類數據的共享，其中包含了服務內容的定制、數據抽取以及信息等。
2.3不動產登記信息動態監管查詢系統
對于不動產登記信息的動態監管查詢來說，主要是重視對登記信息的監控以及管理，對各個數據實時共享以及對外服務。并且以土地登記信息動態監管為基礎，拓展系統的功能，融合了相關的房屋。草地、林地以及海域等不動產登記信息。對于系統的架構設計，主要是對不動產登記信息查詢以及監管系統建設一系列的政策，對一些數據的管理以及技術標準等進行管理建設。對于系統建設的基本條件就是對于數據庫以及運行條件，在一些技術的支撐下，建立系統應用。不動產登記信息具有保密性，因此其信息系統的安全性必須要提升，能夠保證數據能夠在可靠的環境中運行。在系統中一定要根據用戶類型的不同，來劃分出相關的功能區，以此來對初始數據庫的建立以及日常不動產登記數據的匯交、檢查以及驗收等進行瀏覽，對相關的數據統計進行全面的分析研究。
對于功能方面的設計，首先國家級系統功能包含數據檢查的驗收、數據的更新、信息查詢監管以及系統的維護等，以此來對數據中的變更關系進行全面的檢查，對國家級不動產登記信息進行實時的監督。其次，在省級系統中，基本上與國家級系統相同。最后是在縣級不動產登記中，主要是在業務辦理后，能夠調整前置機上的一些數據接口，將一些不動產登記數據傳輸到前置機。另外縣級系統要做好對數據的監護以及管理能力。
結語：加快整合不動產數據，建立一個統一的不動產產權產籍，對各種不動產業務以及相關信息進行整合，以土地登記信息動態監管查詢系統為基礎，進行系統的架構以及功能的設計，并且實現數據信息的共享，提升不動產登記的效率。
參考文獻：
[1]齊天石.土地與房產登記信息交換系統開發[D].電子科技大學，2013.
不動產登記業務流程范文2
為全面掌握我縣“放管服”改革任務分工方案工作落實情況，推進各項改革措施落地生效，按照縣職轉辦《關于全面總結我縣年度深化“放管服”改革任務推進落實情況的通知》的要求，我局及時開展了相關工作，現將2020年工作情況總結如下：
一、落實文件精神，著重部署行業改革
(一)、按照《2020年深化“放管服”改革工作要點》的要求：對于第（二十四）項：深化規劃用地審批改革。
1、落實“多規合一”、“多證合一”、“多測合一”，成立驗收組織。按照“多規合一”的要求，目前我縣空間規劃正在編制中，預計明年6月完成。根據上級文件要求，我局現已經將原自然資源部門所發放的原《用地預審》及原規劃部門所發放的《建設項目選址意見書》合并，統一發放《建設項目用地預審與選址意見書》一證即可；同時也將《建設用地批準書》及《建設用地規劃許可證》進行了兩證合一后，將用地項目直接發放《建設用地規劃許可證》一證即可；借助通化市自然資源局“多測合一”平臺，企業可以直接入庫，開展相關業務，同時我局正在進行“多測合一”的電子政務信息化平臺建設。按照上級文件要求，我局已開展由我局行政審批辦牽頭，成立由空間規劃科、用途管制科、自然資源管理科、不動產登記局、監察大隊組成的聯合驗收組，將規劃核實、土地核驗、不動產測繪等合并為一個驗收事項的“多驗合一”工作。
2、建立多信息平臺，壓減審批材料和時限。目前正在建設我局的電子政務信息管理平臺，加強信息共享，同時貫徹落實“多證合一”改革，現已合并建設用地規劃許可和用地批準，統一發放《建設用地規劃許可證》。合并《用地預審》和《建設項目選址意見書》統一發放《建設項目用地預審與選址意見書》，并按照上級文件要求壓減材料，并將審批時間，在材料齊備的條件下，由10日縮減至3個工作日。
3、對土地礦產相關業務要求，予以市場主體單獨評估。已實施在依法設立的開發區、新區和其他有條件區域，土地供應環節不再就區域內壓覆重要礦產資源、地質災害危險性等事項對市場主體進行單獨評估。
（二）、對于第（二十七）項：深化推進不動產登記領域“最多跑一次”改革。
1、繼續健全不動產登記機制規范化、標準化、便民化，最終實現企業群眾‘最多跑一次’”。提供“一窗受理”和“一站式”服務，申請人材料齊全后持一套材料叫一次號到一個窗口即可申請完畢。業務資料進行內部流轉，不動產、房產和稅務并行辦理，實現了“只進一個門”、“只排一次隊”、“只提交一次資料”，節省時間少跑腿，有效提高辦事效率,所有業務已經100%實現‘最多跑一次’。
2、簡化流程，“最多跑一次”，“一次不要跑”。我中心將權籍調查、預審咨詢、受理等10個工作流程14個步驟壓縮為3個工作流程3個步驟，辦理時限從10個工作日壓縮至5個工作日。重點縮減了與企業需求密切相關的產權首次登記辦理時限，有力降低了企業和群眾辦事的時間成本。
3、開辟綠色通道，增設企業服務窗口。抽調骨干力量，設立代辦員，建立營商工作區，專門辦理企業登記及加急件，即來即辦，即辦即結。對重大項目和重點企業提供預約跟蹤和全方位服務，解除群眾、企業的燃眉之急。
4、加強窗口建設，建立服務制度舉措。不動產登記中心堅持“服務理念求新，服務內涵求深，服務業務求精，服務態度求好，服務形象求優”的宗旨。把做優窗口工作、提升窗口服務形象作為優化營商環境的主要內容。窗口服務切實做到紀律嚴格、透明公開、規范管理、高效便民。
5、升級助企措施，多方位服務企業。優化權籍調查流程，開展工程建設項目“一次權籍調查”，企業在用地范圍不變的情況下，只需開展一次權籍調查和成果更新，就可以在不動產交易和權屬登記環節多次利用權籍，提升項目審批效能和辦事效率。
6、打造新型服務系統平臺，提升服務效率。投資約180萬資金開發新系統，創新業務辦理方式，優化登記功能，簡化系統入口和辦理步驟，信息錄入更加簡單快捷，運行速度加快，同時實現全籍、辦理和繳費等信息整合與共享。系統最后的調試工作在本月即將結束，屆時全面應用，以優質的系統流程提供優質的服務。
7、加強隊伍建設，合理充實登記人員。新聘用合同制人員19人到崗到位，現已基本完成業務的學習，充分緩解了人員不足的問題，較大程度解決“辦證慢”的問題，加快辦件速度，增加群眾滿意度。
8、創新推動企業“無還本續貸”登記業務，強化企業續貸不動產抵押登記的保障措施。我中心外派人員去通化市學習，將與輝南縣農村商業銀行合力推進“不動產登記+金融服務”新模式，已開啟試點工作，密切銜接續貸業務與不動產登記，有效緩解企業融資難、融資貴等問題，為企業健康發展提供強有力支持。
二、突出工作亮點，增強服務意識，提高服務質量。
（一）、觀念改變，梳理新思想。在疫情期間，能夠結合群眾和企業復工復產的實際情況，積極開展“最多跑一次”、容缺辦理、延時、預約、辦件郵寄等服務項目，進一步解放思想，改變觀念，充分發揮主觀能動性，結合自身實際工作特點，根據服務事項、業務范圍，對有利于群眾和企業復工復產的事情，做到主動落實，主動服務。
（二）、做好內部協調，實行“容缺審批”模式。現我局全面落實“一窗受理，內部流轉，限時辦結，窗口出件”，協調局各業務科室，加強內部溝通，后臺分類審批辦理，優化辦事流程，確保限時辦結。重新梳理行政審批事項的辦事程序，進一步優化辦事流程。進一步精簡審批前置要件事項，對于確需保留的審批前置要件事項，能夠推行“容缺審批”工作模式的，一律實行“容缺審批”，切實提高審批效率。
（三）、善始善終，做好工作基礎情況匯總。目前窗口受理各類業務咨詢130余件，受理國有土地租賃28宗，發放建設項目預審與選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程竣工核實通知書共計32件，各類辦件均在法律規定的承諾時限內辦結，按時辦結率達到100%，群眾滿意率達到100%。其中，主動上門服務7次，受到企業和群眾的一致好評。
不動產登記中心所有窗口協同共進，接待咨詢4300余人次，辦理業務量達1998件，移交各類檔案15825件，上門服務200余次，全面做好服務工作。
疫情期間，全面做好防疫工作，及時上報全體人員出行軌跡，避免人員聚集，采取了輪班值守制，合理展開登記工作，涉企服務保障機制，做好信息公開、值班值守、摸排分析、業務學習，投訴處理，跟蹤督辦、事后反饋、匯總反映等各項工作,確保復工復產企業辦事訴求“件件有著落、事事有回音”，保證服務“不掉線”，服務“不打烊”，服務“不間斷”，為企業復工復產以及經濟社會平穩運行提供有力支撐。
規范開展權籍調查，準確界定登記，共享調查成果；窗口受理人員持續強化崗位意識，以“穩、準、快”的標準服務群眾，遇到困難及時協調、及時解決，沒有與群眾發生不愉快的事件，同時配合新系統技術公司完善平臺登記系統；開設“綠色通道”，創新服務模式，不斷優化營商環境，服務企業；“一窗受理”之下，辦理手續得以簡化，辦理時限得以壓縮，辦理流程得以優化，將“只跑一次”改革落到實處；同時確保簡單登記業務可以通過專線電話保證到現場就一次辦結，嚴格落實首問負責制和一次性告知制；不僅順利完成登記發證工作，還為異地回遷和加快宅基地及集體建設用地使用確權工作作出突出貢獻。
三、存在的主要問題
（一）、不動產權登記工作的宣傳廣度和深度不夠，造成群眾對我中心的工作在存在一定的不理解和安全隱患，未得到社會各界廣泛認知。
（二）、全體工作人員的業務能力、紀律作風及面對緊急和突況的處理能力都有待提高。
（三）、登記方式有待創新，還未形成網上預約、網上辦理的模式，沒有讓群眾真正足不出戶就能完成業務辦理。
（四）、新系統平臺的應用細節還有待完善，技術人員和我中心工作人員還在陸續解決受理提件審件、權籍無凍結功能、部分調整無授權等問題。
四、下步工作打算
（一）、我們將進一步加強自身建設，不斷提高自身的工作能力和業務水平，強化執政為民的理念和服務意識，努力做好行政審批工作，逐步完善行政審批業務，積極參加政務服務事項4.0審批平臺以及工改系統平臺的培訓和學習，熟練操作應用平臺系統，推動行政審批改革的進一步深化，為服務全縣經濟和社會事業發展，做出行政審批服務工作的新貢獻。
（二）、全體人員將持續改進自身，提高業務能力，加強學習，推進“放管服”改革任務各項工作。
（三）、加大網絡平臺服務力度，加強信息平臺建設，進一步完善不動產登記信息管理平臺功能,繼續創設不動產登記信息網上查詢服務的環境，逐步推動實體大廳向網上大廳延伸,探索“互聯網+不動產登記”模式，爭取做到線上線下功能互補、融合發展。
不動產登記業務流程范文3
關鍵詞：應收賬款；質押融資；物權法；金融機構
中圖分類號：F830，5
文獻標識碼：A
文章編號：1006-3544(2007)06-0004-04
一、應收賬款質押融資概述
本文所稱的應收賬款是指權利人因提供一定的貨物、服務或設施而獲得的要求義務人付款的權利，包括以下現有的和未來的金錢債權及其產生的收益，但不包括因票據或其他有價證券而產生的付款請求權。本文所稱的應收賬款包括以下權利：一是銷售產生的債權，包括銷售貨物，供應水、電、氣、暖，知識產權的許可使用等；二是出租產生的債權，包括出租動產或不動產；三是提供服務產生的債權；四是公路、橋梁、隧道、渡口等不動產收費權；五是提供貸款或其他信用產生的債權等。
應收賬款屬于企業的流動資產，它發揮融資功能的方式之一，是作為質押物幫助企業獲得融資。應收賬款質押融資是指企業以其合法擁有的應收賬款收款權向金融機構作還款保證，但金融機構不承繼企業在該應收賬款項下的任何債務的短期融資。金融機構在借款人不能如期還款時可以對質押的應收賬款折價、變賣，保證債權的優先受償。當前，應收賬款質押融資是國外解決中小企業融資的有效途徑?，F階段我國的銀行等金融機構已開始嘗試開展應收賬款融資業務。
二、國外應收賬款擔保融資發展概況
應收賬款擔保融資已是國際主流趨勢。根據世界銀行對全球130個國家和地區的調查，83％的國家和地區支持應收賬款擔保融資。應收賬款擔保融資在國際貿易中應用非常普遍，聯合國國際貿易法委員會已經頒布了《2001年聯合國國際貿易中應收賬款讓與公約》。按國際應收賬款融資聯盟(Factoring Chain International)公布的統計數據顯示，2001年國際應收賬款融資聯盟成員辦理全球應收賬款融資額達7200多億歐元，其中全球國際應收賬款融資額482億歐元，全球國內應收賬款融資6719億歐元，而我國的國際應收賬款融資和國內應收賬款融資分別為9100萬歐元和11.47億歐元。在動產擔保融資方面，美國建立了高效的動產擔保制度，包括應收賬款在內的動產質押融資已經占到中小企業融資的70％；加拿大建立了電子化的動產登記系統，保證動產擔保物權的實現；歐盟也傾向于接受美、加的動產擔保法律，并建立統一的動產擔保登記系統，來推動本國的擔保融資交易。一些發展中國家也正積極進行擔保法律的改革，為本國的金融市場服務。
三、近年來我國金融機構開展應收賬款質押融資業務的實踐
我國《物權法》出臺以前，由于缺乏專門的法律、制度等方面的保障，我國應收賬款質押融資業務發展緩慢，基本上處于探索階段。金融機構根據業務發展實際和《擔保法》、《貸款通則》、《合同法》有關規定，對應收賬款質押融資業務進行了有益的嘗試，取得了一定經驗。
1、一些金融機構制定了應收賬款質押融資管理辦法及有關規定。2003年前后，金融機構以防范業務風險和滿足市場需求為重點，各自制定了一些業務管理辦法及規定，逐步推行應收賬款質押融資業務。如交通銀行、招商銀行等制定了應收賬款融資的有關業務規定，蘭州市商業銀行針對部分業績優良的中小企業因缺乏有效的抵押擔保物而無法獲得貸款的實際，制定了《蘭州市商業銀行應收賬款質押貸款管理暫行辦法》。金融機構制定的管理辦法及有關規定主要有以下特點：一是強調應收賬款質押貸款業務的真實貿易背景，應收賬款應產生于合法真實的商品交易。二是強調貸款的短期性，作為短期流動資金貸款，融資期一般與銷售合同載明的賒銷期基本匹配。三是貸款模式以質押擔保、回購保理擔保為主，要求債權、債務企業承擔一定責任，特別是要求債務企業的參與配合。四是強調信貸人員的盡職調查。注重貸款客戶的第一還款來源，嚴格分析經營活動中的現金流。整體上看，金融機構開展應收賬款質押融資比較謹慎，在客戶選擇、業務運作規則等方面主要強調了風險防范。
2、金融機構開展應收賬款質押融資業務客戶選擇謹慎，客戶范圍總體有限。金融機構在客戶選擇上比較謹慎，一般選擇為大型企業和為電力、電信等壟斷行業供貨的上、下游企業客戶，對應收賬款債權、債務企業信用狀況都進行了嚴格考核，一般債權、債務企業都要在業務辦理銀行開設賬戶，要求債權企業在業務辦理銀行開立專戶，應收賬款必須進入專戶，以便銀行進行監控。應收賬款的賬齡一般都控制在6個月以內，最長不超過1年。由于以上條件限制，銀行客戶范圍總體有限，業務難以大規模開展。
3、金融機構開展應收賬款質押融資業務規?？傮w不大。由于重點優質客戶一般不必要也不愿意選擇應收賬款質押貸款進行融資，而到銀行申請辦理此項業務的部分企業信用狀況又達不到銀行要求，再加上多數債務企業的不配合，使銀行具體操作中有困難，造成業務客戶范圍比較狹窄，業務規模比較小。經調查，山東省共有10家全國性商業銀行和1家地方性金融機構的59個分支行辦理過應收賬款質押融資業務，共辦理業務1681筆，涉及企業113戶，余額累計人民幣11.36億元；從2002年以來，甘肅省共有4家商業銀行辦理應收賬款質押融資業務4.372億元；四川省9家摸底調查的商業銀行中，只有2家商業銀行開展過應收賬款質押融資業務。總體上來說，全國金融機構開展應收賬款質押融資業務的規模還很小。
4、金融機構開展的與應收賬款質押融資有關的業務內容。中國銀行、交通銀行、中信實業銀行、光大銀行、浦東發展銀行、工商銀行在根據有關法律、規章或規范性文件開展一些有明確依據的應收賬款擔保融資活動的同時，還進行了諸如名為保理實為應收賬款擔保融資、廠商銀(倉)三方(四方)合作擔保融資、供應鏈融資等一系列應收賬款擔保融資創新活動(見表1)。但這些與應收賬款相關的融資還不是真正意義上的應收賬款擔保融資，不能在最大程度上發揮應收賬款的經濟價值。
四、當前我國發展應收賬款質押融資的總體環境分析
2007年以來，我國應收賬款質押融資的法律環境、經濟環境、制度環境都有了很大變化，應收賬款質押融資獲得了良好的發展機遇，這將會極大地提高金融機構、企業開展應收賬款質押融資業務的積極性。
(一)應收賬款質押融資的法律環境變化
1、我國《物權法》頒布以前，應收賬款質押融資沒有明確的法律依據。1995年頒布的《擔保法》第75條規定，可以質押的權利包括：(1)匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；(2)依法可以轉讓的股份股票；(3)依法可以轉讓的商標專用
權、專利權、著作權中的財產權；(4)依法可以質押的其他權利。從條文本身來看，應收賬款性質上屬于普通債權，而普通債權必須是在法律有明確規定下才能有效質押，而《物權法》出臺前，法律作了明確規定的普通債權質押的只有公路橋梁、公路隧道或者公路渡口等不動產的收益權，尚未有應收賬款質押的規定。《擔保法》未將應收賬款明確列入質押物范圍，銀行與企業之間的應收賬款質押融資沒有法律保障，抑制了應收賬款質押融資業務的開展。
2、2007年3月通過的《物權法》改善了應收賬款質押融資的法律環境?！段餀喾ā返?23條規定，債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出示：(1)匯票、支票、本票；(2)債券、存款單；(三)倉單、提單；(四)可以轉讓的基金份額、股權；(五)可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；(六)應收賬款；(七)法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利?！段餀喾ā窋U大了可用于擔保的財產范圍，明確規定應收賬款可以出質，在法律上為保護債權人的利益提供了基本保障。
(二)應收賬款質押融資的經濟環境分析
1、應收賬款質押融資是盤活沉淀資金的需要。2005年世界銀行的一項調查結果顯示，在60個中低收入國家中存在擔保融資的不匹配現象：企業資產結構中只有22％是土地和建筑，而銀行擔保物中73％是不動產，存貨和應收賬款在這些國家因而成為“死亡資產”。據統計，目前我國企業應收賬款約有15萬億元人民幣，占企業資產的30％左右。如果按照50％的擔保貸款折扣率計算，就能生成約7.5萬億元的貸款，以2005年新增貸款2.35萬億元的規模計算，相當于我國金融機構三年的新增貸款額。通過開展應收賬款質押融資業務，有助于盤活我國企業中這部分以應收賬款形式存在的沉淀資金。
2、應收賬款質押融資是緩解中小企業融資難問題的需要。據統計，2001年，我國應收賬款融資約為人民幣100億元，僅相當于我國GDP的0.1％。專家認為，我國中小企業對應收賬款融資市場需求潛力巨大，需求量至少可以達到1000億元以上，為現在的10倍。中小企業貸款難的原因是多方面的，其中一個重要原因是目前融資制度安排不適應中小企業的融資需要。我國《擔保法》未將應收賬款明確列入質押物范圍。企業不能用應收賬款作擔保向銀行融資，銀行即使接受r應收賬款作擔保，其權利也缺乏充分的法律保障。這種安排，抑制了金融機構發放貸款的積極性，難以促進中小企業盤活應收賬款，解決融資難問題，也不符合我國促進中小企業發展的整體思路。據調查，我國大企業貸款中無擔保的信用貸款占27％，小企業只占5％，而我國中小企業總資產中大約60％是應收賬款和存貨等動產，不動產財產很有限，小企業貸款更需要擔保支持。允許應收賬款擔保融資，擴大了企業可以擔保的財產范圍，同時以應收賬款付款人較高的信用彌補出質人自身信用的不足，可以有效緩解我國中小企業融資難的問題。
3、應收賬款質押融資是緩解不動產擔保貸款過于集中問題的需要。目前我國企業融資高度依賴于不動產擔保，其結果已經在一定程度上影響了經濟的協調發展。一是加劇了擔保資源的稀缺程度，使融資環境尤其是貸款環境更趨緊張；二是企業高度依賴不動產擔保，房地產成為銀行的主要間接資產，加大了企業和銀行的風險；三是缺少不動產的中小企業和農民融資難，其發展受到限制。發展應收賬款質押融資可以緩解不動產擔保貸款集中產生的影響，促進經濟協調發展。
(三)應收賬款質押融資的制度環境建設
1、登記制度是應收賬款質押的關鍵制度。法律規定應收賬款可以質押后，登記制度是開展應收賬款質押融資業務中避免重復質押、降低業務風險不可缺少的配套措施。擔保物權能否健康發展并達到立法目的，與登記制度是否健全有密切關系。建立全統一的應收賬款質押公示登記系統，可以透明質權法律關系，明確權利的受償順序，保障質權人權利的實現，是完整的應收賬款質押制度不可缺少的部分。
2、應收賬款質押登記公示系統是根據《物權法》授權建設的電子化登記平臺。根據《物權法》第228條“以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立”的授權，中國人民銀行征信中心基于互聯網建立了應收賬款質押登記公示系統，并順利實現應收賬款質押登記公示系統2007年10月1日與《物權法》正式同步上線運行。應收賬款登記公示系統建設借鑒了美國、加拿大、新西蘭等國家現代動產擔保制度的最佳實踐，并充分考慮了中國國情。設計時體現了以下幾大原則：(1)采用公示登記方式，設置簡明的公示登記程序和登記內容。公示登記是現代動產擔保物權登記系統廣泛采用的方式，目的在于向公眾告知當事人某一擔保物之上存在擔保物權或其他權利，并根據登記時間確定權利受償順序。(2)登記機構對登記內容實行形式性審查，不對登記內容的真實性、合法性和完整性負責。擔保物權公示登記程序由當事人自行啟動并完成，登記當事人要對登記內容的真實性、合法性和完整性負責，權利人承擔信息的真實性和法律充分性的風險。合同交易風險由當事人負責，因欺詐發生的糾紛本質上是交易主體的私法糾紛，必要時應由法院來解決。(3)建立全國集中統一的基于互聯網的登記公示系統，實現快捷的登記與方便的查詢，低成本為用戶提供服務。全國集中統一的登記公示系統可以將信息跨地區連通，保證登記的擔保權利不因財產的跨地區轉移而受影響。(4)出質人的法定名稱是登記與查詢的惟一標準。出質人的識別標志是登記數據的索引，并且通過一次檢索能了解到出質人應收賬款上所有擔保物權的情況。登記機構對輸入正確的出質人法定名稱的查詢結果承擔責任。
五、我國應收賬款質押融資業務流程設計及風險防范
我國金融機構、企業開展應收賬款質押融資業務雖然已經取得了一些實踐經驗，但在全國范圍內還沒有形成統一的業務操作流程，在風險防范方面還有待進一步加強。
(一)應收賬款質押融資業務流程設計
按照質押融資的方式不同，應收賬款質押融資可分為總額質押融資和特定質押融資?？傤~質押融資是以企業的全部應收賬款作為質押物向金融機構取得借款。當舊的應收賬款收回后，新的應收賬款可以繼續充當質押物。特定質押融資是以特定的一項或多項應收賬款作為質押物向金融機構取得借款。借鑒國外金融機構應收賬款質押融資的成功經驗，結合我國金融機構的實際操作情況，我們將應收賬款質押融資業務流程設計如下(見圖1)：
1、金融機構對企業的信用能力和付款能力進行評估篩選。要求符合質押標準的企業將銷售合同、發票、發運或提貨單據、收貨方確認單據等應收賬款資料和企業信用報告等信用資料送交金融機構審查，對不符合信用標準的企業的銷售發票予以退回，不接受其作為質押品。
2、金融機構確定發放質押貸款占應收賬款的比例和設
定應收賬款質押擔保期限，雙方簽訂應收賬款質押融資有關合同。通常的折扣率在總質押賬面價值的50％-80％左右，金融機構可根據企業信用狀況，確定折扣率的高低。為保證企業按時還款，應收賬款質押擔保期限應長于應收賬款收同期限，一般以1―2月為宜。
3、開立監管專戶或將借款人原有的基本賬戶或一般賬戶視作專戶進行監測。該專戶是具有擔保性質的質押賬戶，銀行一般在合同中約定可行使撤銷權。
4、金融機構向企業發放借款，收取融資費用，金融機構或委托他人通過應收賬款登記公示系統辦理登記公示手續。金融機構辦理質押登記前應與企業簽訂質押合同，并載明由質權人辦理質押登記的內容。
5、企業的客戶向企業償還應收賬款，企業向金融機構償還借款和利息，或者客戶直接將應收賬款支付給金融機構以償還企業借款。
(二)應收賬款質押融資業務風險分析
目前，阻礙應收賬款質押融資業務開展的法律風險基本消除，開展應收賬款質押融資面臨的風險主要來自債權企業和債務企業，主要分為主體風險和履約風險兩種。
1、主體風險。主體風險又分為債權企業主體風險和債務企業主體風險兩種。(1)債權企業主體風險。主要體現在企業在貸款期內破產的風險，一般來說，應收賬款質押融資企業大多數為中小企業，其自身有比較多的不確定因素，加之經營的業務比較單一，外界環境對他們的影響力比較強，所以他們的抗風險能力比較弱，一筆交易的失敗就可能導致企業破產。(2)債務企業主體風險。應收賬款質押融資實際上是將對企業的履約信用評價轉移到了債務企業身上，如果債務企業的履約能力不強，極有可能導致企業不能按期收回應收賬款，將直接影響到企業按期還貸，從而給銀行造成損失。
2、履約風險。履約風險可分為以下幾類：(1)應收賬款合同是否真實有效的風險。要查看合同原件，仔細研究是否為有效合同，同時應關注雙方業務往來明細?；ㄆ煦y行要求申請應收賬款質押融資業務的企業必須提供與客戶合作兩年來的交易明細，以供其分析研究。(2)應收賬款是否符合會計制度要求的收入確認規定的風險。因為只有能按會計制度的要求確定為收入的應收賬款，才能相應確認為企業資產。(3)貸款資金和還款資金是否安全的風險。如果貸款資金不是用于企業的正常經營或者應收款被企業挪用，則會嚴重影響企業按時歸還銀行貸款，所以銀行要為企業設立專門賬戶，監管賬戶資金的使用情況。
(三)應收賬款質押融資的風險防范
風險防范是開展應收賬款質押融資的有效保證。如何健全相關的法律法規，如何完善應收賬款質押登記公示系統等基礎制度建設，如何判斷應收賬款的真實性，如何評估第三方付款人的信用風險等，都是開展應收賬款質押融資的風險防范內容之一。
1、健全相關法律法規。雖然《物權法》對應收賬款可以質押融資進行了明確的規定，但是關于應收賬款付款人在質權實現中的責任和義務等，還沒有相關的法規，這不利于提高質權執行的效率，也不利于對質權人的利益保護，需要進一步健全相關法律法規。
2、完善基礎制度設施。從2007年10月1日開始，我國的應收賬款質押登記公示系統正式投入運行，該系統基本可以滿足應收賬款融資業務登記和查詢的要求，但是從《物權法》頒布到實施只有不到7個月的時間，受時間、配套制度和政策的影響，系統的某些功能還沒有開放，隨著相關法律、法規不斷健全，應收賬款質押登記公示系統也將不斷完善。
3、建立健全相關風險評估機制。目前，我國金融機構在開展應收賬款質押融資業務時，具體的操作方法和有關規定不盡一致，導致把握風險的偏差比較大。金融機構應該在借鑒國外金融機構長期實踐經驗的基礎上，建立健全應收賬款融資業務風險評估機制，不斷改善內控機制，強化風險意識，提高風險管理技術，在為應收賬款融資企業發放貸款、提高服務水平的同時，控制應收賬款融資業務過程中的相關風險。
不動產登記業務流程范文4
近日，邢臺、唐山、衡水市分別召開了2015年全市檔案工作會議，總結2014年全市檔案工作，安排部署2015年工作任務。
針對2015年的主要任務，邢臺市強調要抓牢“三項建設”、突出“三個重點”、強化“三個保障”的“333”工作思路，全面推進市檔案工作上升到一個新臺階?！叭椊ㄔO”即檔案館庫建設、檔案資源建設和檔案信息化建設;“三個重點”即檔案目標管理認定、農業農村檔案工作和檔案開發利用;“三個保障”即組織保障、檔案安全保障和檔案法治保障。
唐山市要求各級檔案部門以中央、國務院兩辦《關于加強和改進新形勢下檔案工作的意見》為指針，以資政惠民為工作重心，適應新常態，搶抓新機遇，著力提升檔案服務經濟和社會的能力、水平。進一步拓展農業農村檔案工作，規范提升機關企事業檔案管理，加強“三個體系”建設，完善檔案館各項功能，加強干部隊伍建設。
衡水市提出要繼續開展檔案目標管理認定，明確要求市直未認定的單位在今明兩年時間內達到2A級水平;已認定的單位有條件可以申報更高等級。強調要重視重大活動（事件）檔案、黨的群眾路線教育實踐活動檔案以及各方面民生檔案接續工作。
（王立花、陳維等）
承德市檔案局編輯《檔案資政參考――承德交通歷史概況》得到市領導批示
日前，承德市檔案局編輯的2014年第2期《檔案資政參考――承德交通歷史概況》得到市委主要領導和市政府分管領導的重要批示，市委書記鄭雪碧批示為：“古為今用，縱觀全局，把握歷史機遇，加快與道路為主要內容的交通體系建設是承德可持續發展的必由之路?！笔姓h組副書記張建國批示為：“很好，檔案工作主動服務于經濟社會發展，值得肯定?！?/p>
2015年，市檔案局將認真貫徹落實好領導的批示精神，緊緊圍繞“發揮優勢、突出特色、服務發展”這個中心任務，深度挖掘館藏檔案信息資源，主動圍繞市委、市政府中心工作，以及社會公眾對檔案文化的需求，增強資政參考的針對性，實效性，讓資政參考發揮更大更好的作用。
（承德市檔案局）
饒陽縣檔案局（館）召開古本縣志開發利用研討會
日前，饒陽縣召開該縣古本縣志開發利用研討會，來自于全國各地的有關專家、學者蒞臨會議。專家、學者針對饒陽縣檔案局所開展的古本縣志解讀項目給予了高度評價，稱其為為檔案的開發利用探索出了一條新路子。華東師大教授韓鋼還向饒陽縣檔案館捐贈了珍貴歷史資料《冀中導報》。
近年來饒陽縣檔案館一直注重館藏檔案資料的開發利用工作，翻印、整理、出版了《明萬歷饒陽縣志》、《清乾隆饒陽縣志》、《民國饒陽縣志》，并對這三本饒陽縣古本縣志進行了解讀，制作饒陽歷史文化講壇系列節目，饒陽縣人說饒陽縣事。
（饒陽縣檔案局、衡水市檔案局）
冀州市建立救助特困家庭關愛基金檔案
冀州市致力創新社會救助載體，堅持“政府主導、有序管理”的原則，救助特困家庭。冀州市檔案局積極服務于政府工作，及時建立救助特困家庭關愛基金檔案。內容包括：1、《冀州市城鄉特困情況關愛基金救助暫行辦法》;2、財政投入三百萬元“關愛基金”票據復印件;3、個人申請表審批表;4、特困家庭范圍與相應標準;5、社會捐資資料等。檔案局聯合民政局采取公開欄、上街發放資料等形式廣泛宣傳在全市開展關愛基金與《暫行辦法》，積極動員社會力量參與，同時，全局人員參與捐助，捐款1600多元，此次活動，對社會廣泛參與、百姓真正受益的宣傳模式持續有效的開展起到了積極的推動作用。
（冀州市檔案局 王玉玲 ）
圍場縣檔案館收藏《中國夢民族復興》宣傳畫冊入館
近日，圍場滿族蒙古族自治縣檔案館接收6冊《中國夢民族復興》宣傳畫冊入館。
《中國夢民族復興》一書由縣民族宗教事務局輯印，從《我們的核心價值觀》《講文明樹新風》中精選公益廣告繪畫、剪紙作品100幅，作為全縣干部群眾的學習教材。
（圍場滿族蒙古族自治縣檔案局 翁玉蓮）
國內要聞
四川瀘縣檔案館接收全國首份不動產權檔案復制件
近日，瀘縣不動產登記中心向牛灘鎮橫江村村民劉德全頒發了瀘縣首份不動產權證書，該證書也是全國首份宅基地使用權和房屋所有權初始登記證書。不動產登記證書的頒發是我國不動產登記管理的重要舉措，具有特別的歷史意義?？h檔案館在指導瀘縣不動產登記中心建好數字化檔案室的同時，接收了瀘縣首份不動產權檔案復制件。
蘇州成功仿制明代宋錦實物檔案
中國絲綢檔案館一塊名為“米黃色地萬字雙鸞團龍紋宋錦”的明代宋錦殘片實物檔案，由蘇州市非遺傳承人周家明經過5個多月的反復試驗，仿制品成功下機。經專家鑒定認為，該仿制品再現了古代宋錦的魅力。
最近，中國絲綢檔案館建設項目正式獲批。在積極籌建的同時，利用館藏絲綢樣本檔案開展復制和仿制工作，成為中國絲綢檔案館進行檔案資源開發利用的一個重點。去年以來，該館先后在多家合作企業和大師工作室設立了“傳統絲綢檔案傳承與恢復基地”。
這塊明代“米黃色地萬字雙鸞團龍紋宋錦”殘片，是去年中國絲綢檔案館從民間收藏家手中征集得來。殘片仿制項目從去年11月啟動，經過織物結構分析、意匠圖繪制、生產工藝編制、專家分析認證、設備改造、原料定制和配色及上機試織、調試等多個階段，最終形成完整、成熟的織造工藝，并于2015年3月11日成功仿制出第一件運用傳統工藝手工織造的宋錦品種。
中國石油天然氣集團公司出臺境外檔案管理辦法
不動產登記業務流程范文5
關鍵詞:農村集體土地;登記發證;工作流;分布式網絡架構
1引言
按照國家統一部署，現階段各地正在積極開展農村集體土地所有權、宅基地使用權、建設用地使用權等登記發證工作，面對農村集體土地登記發證工作手續較為煩瑣，歷史遺留問題多，任務量大等困難，很多地方并未建立一套集成化程度較高的農村集體土地登記發證系統，工作效率較低，總體效果不盡如人意［1］。國土資源部《關于進一步加快農村地籍調查推進集體土地確權登記發證工作的通知》(國土資發〔2013〕97號)指出“以集體土地確權登記發證工作為契機，采取積極有效措施，加快推進農村地籍調查成果的信息化”。廣州市作為華南地區樞紐型網絡中心城市，高度重視農村地籍管理工作，在全國第二次土地調查權屬調查的基礎上，從2012年開始陸續開展了農村集體土地所有權確權、農村地籍調查(集體建設用地及宅基地使用權調查)等工作，在全市范圍內形成了較為完善的農村集體土地地籍調查成果，為農村地籍信息化管理提供了數據支撐。為避免傳統農村集體土地登記發證管理過程中主要依靠手工作業造成的工作量大、環節多、質量和效率低等弊端，本文在廣州市集體土地登記發證平臺建設中引入WebGIS、多源異構數據庫管理、工作流(Workflow)、分布式網絡架構等關鍵技術，在集成海量GIS數據庫的基礎上，通過多項平臺組件，實現了圖形輔助管理與應用，土地登記發證、土地權屬爭議調處、專題查詢與統計、登記檔案管理與利用等功能，實現了農村集體土地登記業務的規范化和精細化管
2總體架構
系統總體架構采用多層結構模型，分為數據層、平臺層、服務層、用戶層，采用C/S(客戶機/服務器)和B/S(瀏覽器/服務器)兩種形式相結合的總體技術架構，其中數據層是系統的數據支撐層，依據農村集體土地相關法律法規及地籍數據庫建庫標準規范，涵蓋了基礎底圖數據、權屬調查數據、集體土地登記發證數據、其他紅線數據、登記檔案數據、歷史注銷數據等;平臺層為系統的運行支撐層，通過數據庫管理、工作流中間件、數據交互、地圖服務、GIS功能服務、后臺管理等平臺組件實現服務層相應功能;服務層主要包括GIS基本操作、圖形輔助管理與應用、土地登記發證、土地權屬爭議調處、專題查詢與統計、檔案管理與利用等功能;用戶層主要包括市級地籍管理部門、區級地籍管理部門、技術服務單位等［2，3］。
3數據庫建設
本系統數據包括基礎底圖數據、權屬調查數據、集體土地發證數據、其他紅線數據、登記檔案數據、歷史注銷數據。其中基礎底圖數據包括線劃地形圖、正射影像、土地利用現狀、行政區劃、地籍區(子區)等數據;權屬調查數據包括第二次全國土地調查、集體所有權確權調查、農村地籍調查等數據;集體土地發證數據包括集體土地所有權、集體建設用地使用權、宅基地使用權等發證數據;其他紅線數據包括國有土地證、建設用地批準書、爭議地等數據;登記檔案數據包括電子登記簿、登記發證信息、辦理過程信息等數據;歷史注銷數據包括已注銷的集體土地所有權證、集體建設用地使用權證、宅基地使用權證等數據。
4功能設計
本系統除具備一般GIS系統基本操作功能(圖層管理、定位查詢、地圖標注、地圖瀏覽、鷹眼、數據編輯、空間分析、打印輸出)外，另結合農村集體土地登記發證的需求，還具備以下功能［4，5］:
4.1圖形輔助管理與應用
圖形輔助管理與應用功能采用C/S架構，主要流程有:(1)宗地界線導入:可將外業調查的宗地紅線導入，系統將其與集體土地登記發證、其他紅線等數據庫進行疊加分析，依據拓撲規則告知是否存在有壓蓋或有縫隙等情況，并且根據國家規定的宗地編號規則進行宗地代碼的自動生成。(2)地籍調查信息調入:系統根據統一的地籍調查表格式提供屬性錄入界面，并可直接基于GIS服務組件從權屬調查數據庫中讀取相應宗地屬性信息，(3)數據審核:錄入的宗地界線與已登記發證集體土地紅線、國有使用權紅線、批準書紅線進行疊加分析并顯示可供修改的分析結果，對錄入的地籍調查信息的完整性進行檢查，對未填的必填屬性進行警示，如圖3所示。(4)成果輸出及結案:經審核通過后的宗地界址及調查信息，由業務人員利用系統提供的打印輸出功能進行宗地圖及地籍調查表等相關表格的制圖打印輸出，調查成果數據將同時被鎖定結案，由“工作庫”自動遷移至“成果庫”，提供給土地登記業務
4.2土地登記發證
針對集體土地三種權利類型(集體土地所有權、集體建設用地使用權、宅基地使用權)，系統支持國家規定的土地總登記、初始、轉移、變更、注銷、他項權、異議、更正、換證等不同登記方式，嚴格按照國家相關的土地登記辦法和流程，系統提供從案件受理、調查成果調入、初審、公告審批、公告、審核、審批、繕證、發證等全流程的辦理功能模塊，基于工作流(Workflow)中間件支持各環節業務人員在系統進行流程辦理和發送，將已登記發證的宗地實時更新到集體土地發證數據庫中，并將已注銷或已變更的宗地移至歷史注銷數據庫，系統同時提供了靈活的自定義工具以滿足日后業務擴展的需要.
4.3土地權屬爭議調處
根據《土地權屬爭議調查處理辦法》和《地籍調查規程》規定的土地爭議調處方法和流程，系統提供了涵蓋從地籍調查到窗口收件、業務申請受理、調查取證、調解、處理、送達、歸檔等土地權屬爭議調處整個流程的辦理模塊。在通過外業地籍調查獲取當事人雙方爭議的位置、面積、判斷案件的利害關系人、類型、性質的基礎上，將土地權屬爭議緣由書、指界書、權屬界線套圖等外業調查成果匯總整理后調入系統數據庫，通過GIS服務和工作流(Workflow)中間件，實現土地權屬爭議調處業務案件在各環節的電子辦文、流程審批及相關調處資料輸出打印等功能。
4.4專題查詢與統計
(1)專題查詢功能:包括案件信息查詢、案件進度查詢、歷史回溯查詢、自定義查詢等方式，并支持查詢信息以工作報表形式輸出，其中案件信息查詢和進度查詢可按相關條件查詢案件地籍調查信息、辦理意見、辦理環節等;歷史回溯查詢支持以空間位置為軸，以變更時間為序列，回溯查詢某一宗地或區域內的一系列變更情況;自定義查詢可供用戶自定義選擇土地登記業務數據和權屬數據的重要字段(如地號、坐落、權利人名稱、圖號等)的某個或多個字段自由組合查詢。(2)專題統計分析功能:根據集體土地登記發證項目管理和監管的需要，針對登記發證不同環節提供了掛起案件、注銷案、業務量、繕證量、入庫檔案、土地登記簿、土地歸戶卡、業務進展情況等多類專題統計分析，并將分析結果進行梳理形成各類工作臺賬。(3)自定義統計功能:將土地登記業務數據及權屬數據中可分類字段(例如登記種類、行政區劃等)，數字字段(發證面積等)提取出來，用戶可對分類字段進行自定義過濾條件設定，對數字字段進行數量統計項設定，統計出用戶所需的統計內容。
4.5檔案管理與利用
在業務辦理完成后，系統支持對案件辦理過程中產生的意見信息、收件材料、打印輸出的圖表等中間成果及結論性信息按標準目錄進行歸檔，實時生成電子登記簿、歸戶卡等，并支持檔案掃描件上傳。通過配置不同角色權限，提供差別化檔案利用方式。
5關鍵技術研究
5.1基于ArcSDE空間引擎的多源異構數據庫管理
本系統數據分為空間數據和非空間數據，其中空間數據包括線劃地形圖、行政區劃、地籍區(子區)、土地利用現狀、遙感影像、不同類型權屬調查、集體土地發證、歷史注銷等矢量及柵格數據，非空間數據包括宗地屬性信息、檔案文件、掃描文件等，數據呈現出空間對象的多語義性、數據存儲結構的多樣性、獲取的多途徑性、時空多尺度性等特點。針對多源異構數據的組織與管理，本系統基于ArcSDE空間數據庫引擎，結合Oracle關系數據庫的方式來管理多源異構海量數據庫，ArcSDE將客戶端對空間數據、屬性數據、拓撲數據的查詢、添加、修改等相關操作轉換成關系操作，以面向對象的空間數據模型Geodatabase存儲空間數據［6，7］，大大節省了空間與屬性兩類數據庫間不斷重復的連接操作，在提升農村集體土地海量數據庫存儲效率的同時，也有效保證了眾多用戶同時進行的日常數據訪問、處理等并行操作，確保了系統在數據存儲、訪問、交互等方面的高效及統一。
5.2基于工作流(Workflow)技術的一體化業務辦理
工作流(Workflow)技術作為工作流管理系統(WFMS)的核心技術，對整個業務過程的信息流進行監督、控制、協調及跟蹤。其中，工作流指的是一類能完全或部分按照設定規則自動執行的業務過程，在業務過程中，信息數據按指定的規則進行流動，實現不同組織間的協調工作，以達到業務的總體目標［8，9］。本系統通過工作流技術實現了集體土地登記案件在不同職能崗位間的傳遞，使登記發證信息在系統設定的環節中無縫銜接，案件受理、任務分配、信息錄入、圖形輔助審查、辦證初審、公告、審核、審批、繕證發證、歸檔管理等每一項業務辦理即是一個工作流的實現，由系統實現設定的節點構成，每一個工作節點與不同業務功能模塊相關聯，由節點通過中間組件實現對所關聯業務功能模塊的調用，實現了把相對獨立的業務功能模塊進行集成一體化辦理。根據農村集體土地登記發證的工作特點，以工作流技術服務于業務流程管理為主線，以GIS組件實現數據庫管理及圖形操作為技術基礎，實現了工作流與GIS的有機集成，大大提高了系統的靈活性和效率。
5.3基于分布式網絡架構的數據交互
分布式是以網絡上分散分布的地理信息數據及數據庫操作為研究對象的一種理論計算模型，其技術核心內容在于運行在不同主機、不同地址空間上的對象能夠實現相互數據通信和交互［10］。本系統作為全廣州市的集體土地發證系統，包括集體土地所有權、集體建設用地使用權、宅基地使用權等權利類型的不同登記種類發證，具有業務流程復雜、數據訪問量大且頻繁、涉及部門人員眾多等特點，為保障登記發證業務的順利開展，系統采取中心城區服務器集中部署在市局，外圍區局基于分布式網絡架構分別增設分服務器，系統通過消息中間件提供的隊列機制方便地實現市、區兩級服務器間的互聯互通和信息交互，為農村集體土地登記發證不同部門間的信息交換、網上審批等業務提供支持，有效減輕了網絡負載，確保了系統高效運行。
不動產登記業務流程范文6
[摘要]同為現代金融體系的重要組成部分，信托和保險存在著優勢互補、互動發展的關系，在信托、保險快速發展的新形勢下，一方面信托未作為保險投資渠道而得到重視和利用，另一方面保險業面臨著拓寬資金運用渠道的當務之急。應將信托納入保險資金運用渠道，促進保險資金運用多元化，加速保險公司投資業務的發展；根據保險資金的性質特點和運用原則，靈活設計信托產品，為信托贏得資金來源；根據信托業發展需要，開發新的保險產品，開辟新的保險市場，推動保險服務創新；加強信托、保險金融服務融合，實現優勢互補、資源共享。
一、從信托業、保險業的職能看，信托業和保險業存在著優勢互補、互動發展的關系
目前，在成熟的市場經濟國家，隨著市場經濟的發展、契約關系成熟、商業信用乃至貨幣信用的發展，以及分工的日益精細繁復，信托得到了蓬勃發展。保險公司既是風險保障的提供者，又是金融資產的管理者。在創新和國際化的大環境中，各金融機構業務全能化、綜合化，積極開發新產品，信托適應性強，靈活多樣，富于彈性，保險公司管理著全球40％的投資資產，保險和信托存在著密切的互動關系。美國的信托業經歷了起源于保險業，后逐步推廣發展成為商業銀行兼營信托業為主的信托模式的發展歷程，目前金融信托業已成為金融業的一個重要組成部分。美國的信托機構可成為聯邦儲備委員會和聯邦存款保險公司的成員。在美國，保險公司是資產證券化交易市場上的重要機構投資者，并通過本身的風險管理的專業能力，以抵押貸款信用保險為資產證券化增強信用。美國的保險公司通過創立或加入共同基金、不動產信托投資公司等多種信托方式拓展投資渠道，如投資不動產信托（REIT）不向美國聯邦當局交納所得稅，同時必須將其收入的90％分配給股東，美國許多州也對REIT豁免交納州所得稅，REIT與債券、股票的相關性均很低，有利于降低整個投資組合的風險。日本1996年的金融改革取消了銀行、證券、信托子公司的業務限制，允許信托銀行發行金融債券，允許壽險、財產險以及保險業和其它金融業相互滲透，取消保險公司資產運用限制，放寬保險商品設計限制，廢除養老金“532”資產運用限制，放寬證券投資信托資產運用限制，人壽保險公司可以作為形成財產基金信托的受托人，日本已經進入了“信托時代”，信托的金融功能和財務管理功能均得以充分發揮，信托業務蓬勃發展。英國的投資型保險是將終身險、養老險、定期險及年金金額與投資信托基金的市價連接起來，英國壽險公司通過與既有的投資信托公司合作、與既有的投資信托基金的管理公司合作，共同創設投資信托基金，自行創設投資信托公司自行管理等方式進入單位連接保險市場。由于英國是投資信托的發祥地，投資型保險順利發展，投資型保險保費占總壽險保費比例達到50％。
三、加強信托保險的互動發展是中國信托業、保險業發展的現實需要
改革開放以來，我國保險業保持30％以上的增長速度，初步形成了國有、民營和外國資本共同參與的保險市場體系，保險業在國民經濟中的地位不斷提高，發揮的作用越來越大。隨著保險業務的快速發展，可運用的資金不斷增加。截止2003年底，我國保險資金運用余額已達8739億元，預計到“十五”期末，保險資金運用余額將達到10000億元。近年來，保險資金運用渠道逐步拓寬，如允許保險公司購買中央企業債券、參與同業拆借市場的回購、投資證券投資基金、辦理大額協議存款等。根據保監會網站提供的統計數據，2003年我國保費收人為3880.4億元，截止2003年6月底，銀行存款為3576.3億元，國債投資為1262.5億元，證券投資基金投資為365.8億元，資產總額達7782.6億元。由于保險投資體制不完善，資金運用率普遍偏低。從現有的保險投資結構來看，目前保險資金仍以銀行存款為主，占保險資金運用額的一半以上，其次是國債，其它為投資證券投資基金、金融債券、企業債券等。而銀行存款中人民幣大額協議存款占72.1％，由于協議存款的利率大幅度下調，使保險業的資金收益下降。由于受資本市場的影響，保險業2002年證券投資基金的收益率是負21.3％，從而使保險業的資金運用率由2001年的4.3％下降到2002年的3.14％。在保險業快速發展的新形勢下，保費收入的快速增長與保險資金運用渠道狹窄之間的矛盾日益突出。保險業的發展面臨著如何拓寬資金運用渠道，在保證資金安全性、流動性的前提下，提高資金盈利能力的問題。
與證券市場低迷形成對比的是，不斷涌現的信托產品相繼掀起了購買熱潮。隨著《信托法》、《信托投資公司管理辦法》的實施，信托投資公司在中國金融體系中的功能和市場定位將逐漸廓清。信托投資公司將回歸本業，作為經營信托業務的金融機構，專業化的、綜合性的資產管理機構，適應社會對外部財產管理制度的強烈要求，基于委托人的信任廣泛開展受托理財活動。信托投資公司可以受托經營資金信托業務，受托經營動產、不動產及其他財產的信托業務，受托經營國家有關法律允許從事的投資基金業務；作為投資基金或者基金管理公司發起人從事投資基金業務；經營企業資產的重組、購并及項目融資、公司理財、財務顧問等中介業務等。受托經營國務院有關部門批準的國債、政策性銀行債券、企業債券的承銷業務，可以接受為了公益目的而設立的公益信托等。在管理、運用信托財產時，可以依照信托文件的規定，采取出租、出售、貸款、投資、同業拆放等方式進行。信托公司受托理財的信托財產，除了現金、動產、不動產、股票、有價證券等有形資產，還包括物權、債權、專利權、著作權、商標權等無形資產?！缎磐蟹ā贰ⅲü芾磙k法）為信托業的重塑和市場化經營提供了很寬的業務邊界和廣闊的發展空間。信托投資公司在目前金融業分業經營的背景下，事實上成為國內唯一準許在金融市場和實業領域同時投資的金融機構，根據實業投資和金融投資之間的熱點靈活改變投資方向，具有國內其它金融機構無法比擬的行業優勢，從而拓寬投融資渠道，提高資源優化配置的效率。重新登記的信托投資公司憑借其專業優勢推出各具特色的信托產品，集合社會資本，投資經濟建設，開創了以信托計劃為金融工具投資城市土地開發、基礎設施、房地產建設的新通道，具有穩定的投資回報、良好的流通性、安全、穩健等特點，從而受到了廣大投資者的追捧。
進入2003年，隨著股市行情的變化，面向資本市場的股票、債券等信托計劃紛紛面世。信托產品的設計反映出信托公司具有多元化的投資渠道，能夠根據實業投資和證券投資之間的熱點轉化，靈活地改變投資方向的優勢。根據北京國際信托投資有限公司研究發展部的追蹤統計，自2002年7月18日至2004年1月末，已推出的集合信托產品達255個，總規模約為252.62億元。廣泛涉及城市土地開發、基礎設施、房地產建設、管理層收購、證券投資、外匯、不良資產的處置、融資租賃、股權投資等，信托產品的開發日益市場化和多元化，信托創新成為中國金融市場的一個亮點。
由于信托公司在辦理信托業務過程中，不得通過報刊、電視、廣播和其它公共媒體進行營銷宣傳，接受委托人的資金信托合同不得超過200份，保險業聚集的可用于中長期投資的巨額保險基金成為信托公司營銷的重點。然而，與銀行、證券、保險并列成為現代金融體系四大支柱的信托業還遠未作為保險的投資渠道加以重視和利用。金融業內部加強協調和溝通，實現金融資源的合理配置，是現代金融體系的基本要求。加強信托、保險的合作，在合作中優化資源配置，進行優勢互補，是信托業和保險業發展的內在需求。四、加強信托、保險合作的思路
（一）將信托納入保險資金運用渠道，促進保險資金運用多元化，加速保險公司投資業務的發展
投資管理已成為發達國家保險公司經營的重要環節，拓寬保險資金運用渠道，提高保險資金使用效率，已成為中國保險業發展的當務之急。新（保險法）對原有資金運用的禁止性規定作了適當修改，授權國務院在法律規定范圍內對其它資金運用作出具體規定。應充分認識信托具有功能齊全、手段靈活、綜合性強的特點，可以連接貨幣市場與資本市場、金融資本與產業資本，以出租、出售、貸款、投資、同業拆放、融資、租賃等多種方式為信托資產提供金融服務的作用，將信托納入保險資金運用渠道，利用信托的橋梁和管道作用，利用信托的專業理財優勢，投資國家重點工程和基礎設施建設項目，從而打通保險資金運用于基礎設施、市政建設等眾多領域的通道。
（二）根據保險資金的性質、特點與運用原則，靈活設計信托產品，為信托贏得保險資金來源
保險公司的經濟補償職能、融通資金職能和利潤最大化的追求使之必然要運用保險基金。保險基金是保險公司專門用來履行保險合同所規定的賠償或給付義務的專項資金。由于保險資金的籌集和支付受保險契約的制約，所以保險基金在履行經濟損失和給付義務方面就具有保證性、及時性和條件性的特點。保險資金不僅要保證其專用性，而且還必須具有隨時處于備付狀態的變現能力。保險基金的性質、特點與構成決定了保險基金的運用原則，保險基金的運用更注重安全性和流動性，以保證被保險人的合法權益。因此信托公司利用保險資金開發信托產品時，必須增強流動性、安全性的設計，利用銀行、證券、網絡等渠道提供交易、轉讓、質押貸款等流動性平臺，在強調本金安全的基礎上，最大限度地實現低風險下的較高回報，吸引大規模的保險資金為信托贏得長期穩定的資金來源。
（三）根據信托業發展需要，開發新的保險產品，開辟新的保險市場，推動保險服務創新
由于央行規定，信托投資公司從事信托業務過程中不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。信托投資公司在推出信托產品時為了增強信托產品的吸引力和投資者的信心，在確保資金安全控制風險方面應采取多種保障措施，如利用良好的政府背景由地方財政予以支持，進行資產抵押和質押、股權回購、第三者擔保、風險評估、利用銀行信用增信等。可發揮保險的保障和經濟補償職能，開發增強信托產品安全性的保險產品，開拓新的保險業務領域，由信托公司和保險公司共同承擔信托風險，為委托人提供保證本金安全和預計收益率的實現的保險保障，為信托產品增信。
