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不動產登記管理制度范文1
一、不動產登記制度改革的主要內容及意義
1.不動產登記制度的主要內容
不動產，具有在自然或法律范圍內不可移動的屬性，包含土地及其定著物如房屋等。不動產登記是國家對于物權制定了的一項法律制度，由專屬部門在權利人或利害關系人申請下，對不動產物權及其變更情況進項登記，本質上具有司法效果。從最早2007年《物權法》的制定，到2013年11月國務院常務會議關于不動產登記統一制度的提議再到2016年1月21日《不動產登記暫行條例實施細則》的出臺，這一系列的相關工作彰顯了我國政府與領導對該項工作的積極重視的態度以及銳意改革的決心，標志著我國在不動產物權公示上取得了改革的實質性進步。
2.不動產登記制度改革的意義
我國的不動產統一登記制度是在市場經濟發展的基礎上產生的，具有經濟學價值。它的建立為我國的不動產交易提供了清晰的產權制度，對不動產交易、獲取、處置進行了規范。簿證統一是保護物權保障公民合法利益的有效途徑，它有效化解了權力矛盾，同時也生成了反腐敗等衍生價值。不動產統一登記制度在形式上讓土地與房屋實現了房地合一，簡化了工作程序，在流程上實行一站式管理，使管理更高效，促進了房產等行業的經濟發展。此前，我國實行不動產分別登記制度按不動產所屬經濟范疇來登記信息，在房產市場上，相應信息未進行實名登記，給腐敗留下了藏身之地。不動產實現統一登記之后，對公職人員的房產信息了解更充分，為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實施后國家對公民的住房信息了解更全面，提高了房產宏觀調控的準確性，房產投資人群拋售房產，在一定程度上減弱了住房空置的現象，提高了我國住房使用效率。在該制度改革的同時也為國家關于農村土地三權（經營權、所有權、使用權）分立的制度管理提供了保障，進一步保證了農民的合法利益。從長期看為房產稅及遺產稅等新稅制的健全奠定了制度基礎。此外，依此制度建立的不動產登記信息管理系統，以電子存儲的方式對不動產信息進行登記，提高了信息的安全性與準確性，符合大數據時代的要求，是管理技術的一項革新。
二、關于不動產登記制度加強管理的具體思路及措施
我國的不動產登記制度從2007年《物權法》頒布至今，經歷了近10年的時間，可見改革任務的任重道遠。我國不動產管理的客觀環境決定了改革的實施進度。首先，我國缺乏統一的不動產管理機制與條例，不同部門、不同地域對不動產分別管理，給統一登記工作帶來了難度。其次，該項工作的管理過程觸及了部門和個人的利益，實行科學、合理的統一登記制度需要一個循序漸進的過程。具體可以從以下幾個方面進行加強改革管理：
1.提高員工素質
不動產登記工作是一項動態跟蹤的工作，隨著交易事項的頻繁發生，給該項工作帶來大量的工作量，需要相關工作人員要有認真、細致的工作態度，要依據該項工作的時態特性及時進行信息登記與更新工作。此外，不動產登記工作需要相關工作人員既要有法律知識又要掌握土地管理領域的測繪等專業技術，這就需要管理部門要加強對工作人員的專業培訓，不斷完善員工隊伍的知識結構，提高專業素質。
2.加強部門管理
不動產統一登記制度是對土地、林權、房產等進行的統一管理，該制度的實施需要國土、房管、農林等多個職能機構的密切配合，要破除部門利益，避免各自為政的工作狀態，要加強部門間的溝通與銜接工作，建立統一的工作局面。
3.注重制度建設
任何一項改革的實質都是制度的革新，不動產登記制度從分別登記到統一登記是我國不動產管理歷史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依據與之相配伍。國家及相關制度建設部門要做好頂層制度規劃工作，提高制度的合理性，從制度上引領與規范改革的腳步，同時要落實好各項相關政策，消除改革的不利因素，確保新制度實施期間的平穩過渡。
4.實施違規問責
落實責任制，是保證制度實施的有效途徑。不動產管理是對產權、財權的管理，在管理過程中常常觸及的是個人的利益，極易誘發風險。在制度推行中，要對工作人員的錯誤及違規行為給予相應的處罰，要加強員工的自律性管理，提高風險意識，將人為因素的風險降到最低。
5.拓寬登記領域
不動產統一登記制度的建立具有非常重要的意義，隨著相關基礎制度的建立和完善，我國該項工作也應該不斷的拓寬登記的領域與范圍， 要擴大公示及交易安全維護等方面的權利范圍，提高制度的公信力和影響力，讓改革工作進行的更測底。
三、結束語
伴隨著經濟與社會的發展，我國的各項法制得到了不斷的完善與健全，不動產登記制度的變革，規范了物權及產權管理，在法制層面上創建了良好的交易環境，推動了我國經濟的健康發展。改革至今，不動產統一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善，要形成健全成熟的立法與管理體系，保證不動產登記制度改革實施的合理性、合法性。相關部門及個人要重視不動產登記制度，在最大范圍內維護該項制度，推進此項改革的進程。
參考文獻：
不動產登記管理制度范文2
【關鍵詞】不動產登記制度；登記模式；缺陷；完善建議
中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）08-122-01
一、不動產登記制度的概述
不動產登記制度是物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。
物權法是民法的重要組成部分，也是市場經濟法律中不可缺少的部分。而不動產物權法律制度在物權法中占有重要的地位。不動產登記制度是物權法律制度的重要組成部分，建立和完善不動產物權登記側度，對于完善我國物權法律制度有著重要基礎愈義。完善的物權法律制度對明晰財產關系，保護國家、集體和公民個人的財產權益，調動各類市場主體創造財富的積極性，維護財產交易安全和市場經濟秩序，合理利用資源有重要意義。
二、不動產登記制度的缺陷
（一）沒有建立統一的不動產登記體制
我國對不動產登記進行調整的一些規定，并沒有一部專門的登記法的存在，而是零散的出現在一些法律法規之中。其次，登記機關不統一。我國長期以來將登記作為行政管理職能，使登記機關呈現多方執政的局面。這種局面既不利于當事人查閱登記，以便獲取全面的交易信息，也不能給當事人進行登記帶來便利的條件，使登記制度的公示作用不能充分的發揮，更加不利于交易安全。
（二）不動產登記制度登記審查制度不健全
我國法律法規對不動產登記傾向于實質審查方式。隨著我國不動產交易市場日益昌盛，《物權法》出臺后，不動產登記如何審查申請人提交的資料，檢驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料是否齊全、簽字蓋章是否真實等，將不動產進行有效的登記。但不動產物權變動數量也日趨增加，相對而言則登記人員數量較少，水平也參差不齊，加之工作任務繁重，不可能對各種登記一一調查取證，一些弊端又顯現出來，實務操作性在審查方式有很大的差距。
（三）異議登記制度不完善
異議登記制度的主要在于提醒物權利害人注意到該物權存在一定的異議，很可能針對該不動產所進行的交易是不受物權法保護的。目前我國物權法針對該制度主要存在以下兩個問題：一是異議登記的效力問題。雖然依靠異議登記可以提醒第三人在進行該物權處分過程中可能會出現的風險問題，但是如果第三人愿意承擔這種風險，異議登記無法對第三人的處分行為進行阻止。但是這個在物權法上并沒有給出明確的答案，對該效力問題進行了回避。二是制度適用條件上的完善問題。在我國新物權法上針對異議登記適用條件規定了兩個方面的內容：首先是利害關系人認為不動產物權登記上存在問題；其次原登記權利人不愿意對該權利登記不同意更正。因此在實踐中，最重要是要求原登記權利人不同意對此進行更正，但是這點對于利害關系人而言往往很難確定。
（四）預告登記制度有待進一步完善在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權法》，首次確立了不動產預告登記制度
預告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權利濫用，以法定方式強化了誠信原則的實現。但相較而言，我國的預告登記制度的范圍相對狹窄，并且預告登記的效力不明確。
三、不動產登記制度的完善
關于如何完善我國的不動產登記制度，針對登記制度的諸多弊端，從不同角度提出了建議，歸納起來主要有以下幾個方面：
第一，制訂統一使用的不動產登記制度。我國應制定統一的不動產登記制度，改變現有的登記管理制度，對多樣的不動產種類，進行統一的登記管理。第二，統一登記部門，也就是說要建立專門的不動產登記部門，對不動產事務進行統一的管理。第三，統一登記程序，在不動產登記法中規定統一的登記程序，對登記的各個環節作統一規定。這樣有利于提高工作效率，同時起到了方便群眾的作用。
第二，不動產登記制度審查方式的健全。實質審查與形式審查各有利弊，形式審查的優點是登記機關僅僅審查形式要件的合法性，工作量較小、審查速度快、公權力較少干涉私權利。但是其不涉及實體法律關系的審查，也會導致不動產登記簿所載內容的真實程度降低，影響公信力當事人，還需另外調查，客觀上加大了社會交易成本。而實質審查正好相反；我國制定不動產登記法時采取什么主義，應從我國的實際出發予以考慮。我認為要使登記的內容與實際的權利相一致，就應當對登記的內容進行實質審查。實行實質性審查，是登記具有公信力的必要前提。
不動產登記管理制度范文3
關鍵詞：中國內地 澳門 不動產登記 等級制度
不動產對于全球經濟的發展都具有重要意義，尤其是隨著社會經濟的快速發展，不動產交易數量逐漸增多，不動產已經成為了財富的象征，人們對不動產的保護意識也不斷提高，然而在不動產登記方面還存在一些缺陷，影響了不動產交易。因而，完善不動產登記制度是內地與澳門地區人們的共同需求。
1.不動產登記
在法律上，不動產主要是指不能進行移動的土地、土地附著物以及沒有與土地進行分離的土地相關生成物，也可以是一些通過人力添加或自然生成的土地物品[1]。不動產登記是由權利人或者相關利害關系人提出申請，由當地政府機構中的相應部門對申請人的不動產物權及物權變更等情況進行在冊登記，也可以將其稱為不動產物權登記。為了對不動產交易行為的安全性進行保障，各個國家都根據不動產市場交易的實際情況，制定了與之相對應的不動產登記制度。目前在世界范圍內，主要有契據登記制、權利登記制以及托倫斯登記制等三種主要的不動產登記方式[2]。
2.內地不動產與澳門不動產等級制度比較
對內地不動產與澳門不動產等級制度進行比較，具有一定難度。主要原因在于我國內地關于不動產登記工作方面還沒有做出嚴格規定，不動產登記制度體系還不夠健全，盡管地方性的法律、規定等多條法律都對不動產登記進了規定，但是缺乏統一性。相比較而言，澳門地區具有統一的不動產登記制度體系。同時，由于我國內地與澳門地區的經濟政治管理體制有所不同，導致兩個地區的不動產登記體制不盡相同。本文主要從以下幾個方面進行比較。
2.1不動產界定比較
在澳門地區，除了對有物體與無物體進行了區分，而且在《澳門民法典》中對不動產進行了準確界定，詳細指明了不動產的范圍，在不動產的認識上不存在任何分歧。而在我國內地，由于沒有頒布《民法典》，只是憑借《民法通則》中的不動產概念的界定來開展工作，但是《民法通則》中并未對不動產的詳盡概念與范圍做出具體明確的規定，很多時候為不動產登記工作的開展帶來了一定麻煩[3]。
由于澳門地區對不動產有明確的界定，對不動產進行了四種分類，因而，在開展工作時，尤其是在不動產的認定環節，可以按照民法典中的規定對不動產進行對比，就能夠準確判斷出是否為不動產。由于我國內地主要是通過規劃范圍的方式來對不動產進行界定，主要是將其定義為土地、附著在土地上的建筑物及其它固定附屬設備。盡管二者對不動產的界定有所不同，但是都可以按照法律與相應規則判斷出不動產的屬性，都具有特定意義。
2.2不動產登記立法比較
由于受到歷史文化的影響，澳門地區的法律在制定過程中會受到葡萄牙傳統殖民地文化因素的影響。澳門不動產登記制度就是建立《抵押法》基礎之上，這部法律是由葡萄牙在1863年頒布的。但是由于澳門人口與葡萄牙生活、文化等方面存在很大不同，當澳門真正回歸祖國以后，相關部門對不動產登記相關法律進行了修訂，頒布了《物業登記法典》，時至今日還一直在沿用。
但是在內地，到目前為止，在不動產登記方面還尚未形成統一的法律，盡管在我國的《物權法》中對相關內容進行了規定，也解決了不動產相關法律法規較為散亂的問題，但還只是一個雛形，并且行政色彩較為濃厚。但是近些年來，隨著人們呼聲的強烈以及人們法律意識的增強，我國在不動產登記法律的制定方面取得了一定進展。例如相關部門對《物權法》進行了修改，使其不斷得到完善。《土地登記法》也對不動產的登記、變更、賠償等方面進行了規定。從整體上看，我國內地不動產登記制度與法律日益完善，正在向著統一化的方向發展。
2.3不動產登記效力比較
無論是中國內地還是澳門地區，在不動產登記效力方面基本都是采用“兼采主義”的方式。但是對“兼采主義”內涵的理解，兩個地區卻截然不同。在澳門，把登記對抗作為了不動產登記的原則，把登記生效作為了例外。在這里想要使一項不動產交易順利完成，不僅僅雙方當事人意見要高度達成一致，首先必須要嚴格遵照相關法律完成相應程序，需要簽訂“不動產買賣公證書”，即澳門地區的法律規定需要通過簽訂不動產買賣證書與實施對抗主義制度來對不動產交易進行雙重安全保護。
在我國內地，進行不動產交易時，只要買賣雙方達成了共識，就會產生不動產交易合同，也就代表著不動產物權的轉移，但是缺乏一定的安全性，因而需要通過登記方式來對不動產物權轉移進行保護，保障交易安全。另外，由于內地的多部法律都對不動產物權的轉讓、變更及注銷進行了規定，但是很多法律中都標出了“另有規定除外”的字樣，這就使得在實際操作中不利于對除外情況尺度的把握，缺乏科學性，有待完善與優化。
2.4不動產登記機關比較
中國內地與澳門不動產登記機關也同樣存在差異。由于澳門地區的行政區域范圍較小，相對來說，對不動產資源的管理較為容易。根據澳門地區《物業登記法典》中的內容規定，澳門法務局及其下屬物業登記局對不動產登記工作進行統一管理，所有關于不動產登記的內容與信息都可以在相關登記機關進行查詢。
但是我國內地的情況與澳門地區有所不同，我國內陸幅員遼闊，行政管理范圍較廣，而且行政區域劃分較為復雜，因此，使得不動產登記管理中，不能按照統一標準來進行控制。到目前為止，也沒有形成一個具有統一性的內陸不動產管理制度，因而也沒有設置統一規定的不動產登記機關。根據我國憲法規定，內地大部分地區都實行了不動產分別登記制度，因而在這種分制度影響下，對于房屋、土地等不動產的登記工作都是由不同機關來登記處理。但是內地眾多的不動產登記機關，在一定程度上存在分散的弊端，不利于各個不動產登記機關的交流與溝通，增加了當事人對不動產等資料信息進行查詢的困難。同時一些不動產登記機關也存在權利劃分不清、互相扯皮推諉等問題，一定程度上對法律秩序與社會秩序造成影響。另外，當兩個或者兩個以上的不動產登記機關的權利出現交叉時，不僅會損害當事人合法權益，同時也增加了不動產登記工作的不合理性，影響了房屋、土地等不動產資源的利用效率，造成了人力資源的浪費。為此，我國內地不動產登記機關，可以借鑒澳門等地區不動產登記機關的設立機制，大力推進登記機關改革。
3.結束語
本文通過對中國內地不動產登記制度與澳門不動產等級制度在不動產含義界定、不動產登記立法、不動產登記效力及不動產登記機關方面的比較，對兩個地區的不動產登記制度有了進一步了解。澳門地區的不動產登記制度形成時間較長，值得內地在不動產制度及法律制定過程中學習與借鑒。同時我們需要繼續加強對中國內地與澳門地區不動產登記制度的研究，通過對比分析，完善兩個地區的不動產登記制度，從而提高土地、房屋等不動產資源的利用效率。
參考文獻：
[1]彭威堅.澳門與內地不動產登記制度比較[D].華東政法大學， 2012，04（15）.
不動產登記管理制度范文4
關鍵詞：房地產產權 ；登記制度
Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.
Keywords: real estate property; registration system
中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
房地產屬于不動產，房地產在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權屬狀態。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產生不斷改變的時候，就非常容易引起權屬的糾紛。因此，國內房地產的登記環節一直存在于房地產的開發建設與交易的過程中。建立房地產的登記制度是現在國際上各個國家所采取的有效措施。但是因為一些歷史性原因，現在國內的產權登記制度相關的規定還是不夠完善，大多數都是原則方面的規定，還存在著一些問題需要進行深層次的研究。
因為國內的房地產產權登記的制度是通過體制的改革推動而發展的，房地產的登記管理體系也有很多需要改變的方面。如，國內房地產的登記實施土地的使用權與房屋的所有權分開登記的制度，就無法成立統一化不動產的登記機關，登記范圍也不統一、登記的效力不夠確定等。為了使房地產產權的登記制度更加科學化、統一化、規范化,通過對房地產產權的登記制度中存在的問題，提出了相關的建議。
國內與國外的房地產產權登記制度的實際情況
（一）國外的房地產產權登記制度
對房地產的產權采取登記制度的方式是全世界都采用的。房地產在國際上的很多國家被叫做不動產或是地產。所以，在大多數的國家都把房地產產權登記叫做不動產的登記或是土地登記。登記部門在每個國家也是不一樣的?，F在，在軌跡上有關房地產登記的制度大概能夠分成三種：一種是法國創建的契據登記的制度，一種是澳大利亞人創建的登記發證的制度，還有一種是德國創建的強制性的登記制度。在具體的產權登記方面，國外大概采取這兩種方式：一是成立獨立的登記部門，如，日本的登記所，二是法院或是別的司法部門來充當，如，美國地方的法院等。
我國的房地產產權的登記制度
我國現在實行的房地產產權的登記制度是強制性的登記制度，登記的方式可以被歸納字第三種模式中，就是讓房地產的行政部門來進行登記。
按照我國的有關房地產的管理法規，房地產的權利改變是需要進行登記的，這就表明了房地產的產權改變是要通過登記才能夠成立的。
現在實行的房地產產權登記制度存在的問題分析
（一）不動產的登記分屬不同部門，這違反了房地產的一致性原則
我國在土地與房屋物權方面的登記，不但有建設機構的相關管理條例，還有土地部門的相關規則。土地登記的發證部門是土地行政的管理部門，二房屋的登記發證部門是房產的管理機構。盡管地產的相關法律規定了地方政府能夠建設一個專門的機構來負責房地產的管理與土地的管理工作，能夠頒發一些統一的房地產產權的登記證書，但是因為已經存在了土地與房產的管理分別歸屬與不同的部門的格局，到現在我國的很多地方還在采取房產與地產分開登記發證的方式。這樣的方式，不僅違反了房地產產權一體化的原則，還會造成房地產產權的主體不同等一些問題，出現糾紛。也會讓登記的手續變得復雜。
房地產登記的效力和房地產交易的合同效力關系不清晰
根據城市房地產的相關管理條例，房屋的買賣一定要向縣級以上的人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構申請房屋登記，房屋的所有權才可以進行轉移。房地產的權利登記應該存在于物權登記的范圍之內，它的功能是可以將所有權的歸屬和其他的權利狀態都進行公示，來實行物權表證的作用。房地產的交易合同關系應該存在債權的范圍內。它的功能是組建民事上的法律關系，能夠起到確定合同雙方的當事人民事的權利和義務的法律關系的功能。因此，物權和債權屬于不同的民事權利，物權的登記效率是不可以影響到債權的成立的。房地產的登記屬于行政管理方面的確權行為，但是房地產的交易合同是民事方面的合意產物，要是達到了合同中規定的成立條件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能夠以行政的明確來作為最后的生效條件，要是強制性地把登記當作是房地產交易合同的生效條件，就會違反了合同法律的原來意義，就會導致當事者就民事的內容，在不妨害國家、社會以及集體或是其他人的利益的基礎上，有權利協商并達成一致，來處理法律賦予的民事權利自由被剝奪。
房地產的登記表現在行政管理方面的需求，這同物權的保護目的不同
國內現在實行的有關土地管理的法規都被注明了管理法，別的與房地產法律相關的法律也都是一些行政法規與條理所構成的，導致了國內的房地產法律具有行政方面的管理制度。但是，房地產沒有通過登記就存在在市場中的狀況也是存在的。為了更加方便地交易，在私底下通過協議的方式進行房產權證書、土地使用證書等的交換，不通過登記就出租的房屋租賃狀況也是普遍存在的。如，一個房屋租賃的案子里面，租房子的人張某租了某個單位的門面房幾間，但是沒有辦理任何的手續，在幾年之后，雙方由于房屋的租金、水電費用等一些問題出現了糾紛，后來又由于房子失火，損失了很多的財產，雙方到了法院討說法。根據法律的相關規定，要是租賃合同沒有效力的，案件就會很難進行審理。
改善房地產產權登記制度的建議
我國房地產產權登記的制度在立法方面的層次比較多，并且興致的權利和民事的權利沒有區分，多數是行政管理的法律。因此，建議：
社會市場經濟的不斷發展，房地產行業的運作也在逐漸地規范起來，應該讓房地產的登記作用不斷地由管理的功能上轉移到對私權的維護上，使它成了調整平等個體間猶豫不動產而出現的民事關系的法律規定。
讓房地產的登記成為人們保護自己交易安全的活動。
應該成立統一化的登記法規，建立專門的房地產產權登記的管理機構，建立統一化的程序規定，讓不動產登記更規范、更方便。
對農村的土地房屋的管理方面也需要建立權屬登記的制度，來適應現在經濟發展的需求。
應該在房屋轉讓、租賃等方面進行確定的登記和合同行為關系，將行政管理與民事管理的行為區別開，使房地產的產權登記制度更科學、更規范。
總結：
本文主要論述了房地產產權的登記制度，主要根據現在國內的房地產登記中出現的一些問題進行了分析，對房地產登記的相關法律規定中出現的一些問題，如，登記的部門不統一，效力不確定等，進行了闡述。房地產屬于不動產，房地產在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權屬狀態。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產生不斷改變的時候，就非常容易引起權屬的糾紛。為了使房地產產權的登記制度更加科學化、統一化、規范化，通過對房地產產權的登記制度中存在的問題，提出了相關的建議。
參考文獻：
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不動產登記管理制度范文5
各方對引入動產抵押制度的態度
動產引入抵押，關乎各自利益不同，態度也就不盡一致。
接受調查的中小企業普遍對引入動產抵押制度叫好。認為目前銀行貸款的門檻太高，處于創業階段的小企業缺少符合銀行要求的不動產作抵押。同時，目前孝感市只有漢川市、安陸市、應城市等三縣市和孝感城區設立有四家中介擔保公司，注冊資本9000萬元，按目前放大三倍擔保倍數計算，最多能為中小企業提供2.7億元的貸款擔保，與中小企業的信貸需求相差太遠。截至2005年末，孝感市中小企業為14329家，進入銀行信貸登記系統有信貸需求的中小企業有826家，這826家企業擁有各項資產156.6億元，其中流動資產為98.2億元，占62.71%，2005年的信貸需求超過59億元，而真正獲得銀行貸款只有352家，當年獲得新增貸款僅為18.8億元，信貸資金缺口高達40.2億元，中小企業信貸需求滿足率只有31.86%，巨大的信貸需求給企業動產進入銀行信貸抵押留有廣闊的發展空間。如果能用動產作抵押，無異于另辟溪徑，為中小企業得到信貸扶持開啟了希望之路。恒興水泥集團公司對此感觸很深，2003年，他們流動資金異常緊張，四處告貸無門，最后爭取到中國銀行大悟支行接受暢銷的高標號水泥提貨單作質押，貸款200萬元，使企業搶抓了市場機遇，后來成為中行的黃金客戶。
金融機構的態度則較為謹慎，認為動產抵押雖然能提高銀行的信貸能力，是未來的發展方向，但現階段風險遠大于不動產。在住房抵押貸款的信貸營銷實踐中尚且屢屢出現一房多貸、私貸公用等現象，在銀行對不動產的評驗和管理缺乏經驗及手段及相關法律和監管機構不健全的情況下，大多數銀行似乎不敢貿然發放動產抵押貸款。動產評估環節也存在隱憂，向銀行提供不動產資產評價的中介部門，雖經過多年的整頓規范，還經常出現資產嚴重高估現象。對動產進行評價，中小城市沒有專門機構，更沒有專業人才，各金融機構也沒有成文的信貸管理制度和操作規程，銀行信貸的貿然進入，無疑會形成新的信貸風險。走訪的一縣農村信用聯社至今對較為成熟的信貸產品質押融資尚心有余悸，該社2001年以提單質押方式向某酒廠貸款80萬元，酒廠因銷路不佳而停產關閉，該社只得將搶收來的2000箱酒以高于市場價向關系單位、內部職工和內部食堂銷售攤派。
孝感市經濟商務局、市政辦金融科等部門的態度很積極。認為是搭建了一個新的融資平臺，對于扶持中小企業、發展地方經濟是一個好消息。2005年，孝感市1.4萬多戶中小企業所創造的地區生產總值占全市的59%以上，完成的投資對全市投資增長的貢獻率達75%以上，解決就業人員100多萬人，占就業人數的80%，創造的稅收占78%，但企業融資主要靠入股、民間借貸等辦法來發展，90%以上的企業由于資產規模小，利用少量的土地、房產等不動產進行評估抵押貸款不但成功幾率小，而且貸款成本太高。如果動產引入抵押，且手續簡便、費用低廉的話，對中小企業的快速成長和發展，無疑大有幫助。
司法部門的看法較為客觀。一方面認為擴大物權擔保范圍對經濟司法工作會有所促進和發展，是中國民法領域的一大進步；另一方面，由于涉及金融方面的法律法規出臺較多，專題性的培訓較少，對司法、執法水平都是一個新的考驗，可能會出現新的涉訟難、審判難和執行難。
引入動產抵押后可能遇到的現實問題
從理論上講，引入動產抵押應該可行，但受政策、法制和市場環境的制約，在實際操作中仍會面臨很多困擾。具體表現在：
中小企業結算不規范，應收賬款的物權形態缺少合法的債權憑據。經調查，受信用環境影響，一些企業堅持見款發貨，早年盛行的委托收款和托收承付結算方式已很少使用，部分民營企業的應收賬款竟是以打欠條為主；有的企業是在購貨合同和驗貨單上簽字，然后銀行對賬，無債務關系憑據；能夠使用銀行承兌匯票的企業相對較少。如果作為動產抵押，銀行惟一能夠接受的只有承兌匯票，其他大量應收賬款如欠條等，顯然不是合法的物權載體。并且在我國，三角債、連環債、無頭債、陳年債的情形非常普遍而錯綜復雜，應收賬款抵押的可操作性大打折扣。
存貨的不確定性使銀行愿意選擇的抵押品種較少。由于“動產易動”會造成抵押物的流失或貶值，不同的存貨，在價值高低、暢銷與滯銷、形態品質變化等方面千差萬別，銀行要防范風險會要求存貨具備以下條件：一是價值高、體積?。欢遣蝗菀酌棺儞p壞，不具有保質期；三是市價變動小，不是季節性銷售商品，不是更新換代快的商品；四是必須要適銷對路，不是滯銷積壓商品；五是容易脫手變現等。滿足這些條件對于確保貸款安全是必要的，但也會使存貨抵押的實際可選擇余地非常狹窄。
動產抵押缺少市場化的動產登記制度和交付機構，可能會出現多頭抵押或其他騙貸風險。在動產登記上，根據人總行研究局的相關調查，我國尚無應收賬款的抵押登記機關，現有的存貨抵押登記機關達15家之多，并且相對分散隔離，對動產登記缺乏公開透明的信息公示系統。在動產交付上，少數大中城市才有專門的倉儲機構，運作也不夠規范。大多數中小城市無倉儲機構，要靠貸款企業自己將倉單提單交付銀行質押。這兩方面的缺失，可能造成少數企業出現道德風險，以弄虛作假的方式多頭抵押或騙貸。
銀行缺乏動產的管理經驗和手段。如果動產抵押制度一旦實施，求貸的中小企業數量眾多，必然會涉及到各行各業，銀行缺乏相關的操作技能和實際經驗，知識和人才儲備不足，對準確鑒別評估動產的價值會有困難，在日常管理上也會力不從心。如果不采取循序漸進的方式逐步摸索積累經驗，會產生大量新的信貸風險。
信貸人權利的司法保障欠缺。我國長期存在金融訴訟審判難執行難的問題，在不動產抵押的糾紛中，也常常是銀行贏了官司輸了錢。動產引入抵押后的訴訟案件會急劇上升，各方關系和權益更難確定，債權人難以在債務人違約時便捷地執行擔保物，在審理期中，擔保物價值會因執行時間拖延而流失。
政策建議
盡快建立我國動產擔保登記系統?？砂凑鲗?、央行監管的模式建立統一的動產登記管理中介機構，統一動產審查的原則標準、公示方式、登記程序和手續，并由其擔保公示信息，貫徹“一物一權”原則，建立信息平臺和查詢系統，向信貸人提供準確規范的查詢和檢索服務，通過動產公示，打上標記，交付留置權，防止多頭重復抵押，切實保障信貸人權利。
大力發展票據業務。引導中小企業采用規范的結算方式，改變民營企業大量使用欠條的習慣，擴大銀行承兌匯票的覆蓋面，降低保證金比例，放寬對承兌銀行的限制；大力推廣商業承兌匯票，盡快建立和實行商業承兌匯票簽證制度、商業承兌匯票市場準入、退出制度、商業承兌匯票保證金制度，通過規范管理，積極引導，穩步擴大商業承兌匯票使用范圍。從而為中小企業應收賬款提供合法有效的物權憑證，為應收賬款成為動產抵押的主力品種創造必要條件。
建立地方性的倉儲管理機構。各地可委托有實力的大型商業集團建立倉儲機構，制定存貨估價的行業標準，通過收取手續費、評估費實現商業化運營，并對向銀行開出的倉儲證明承擔誠信責任。承擔第三方監管的職能，在未經銀行同意的情況下，防止任何人提取和處理質物，為維護信貸人權利提供第三方中介服務。
不動產登記管理制度范文6
一、加強中小企業信用擔保體系建設的指導思想、基本原則和主要形式
1.指導思想。以吸引民間投資為基礎，政府財政補助為激勵，走市場化運作道路，鼓勵社會團體、行業協會、企業法人和自然人投資創辦中小企業信用擔保機構，促進我市中小企業信用擔保機構健康有序發展，為中小企業發展創造良好的融資環境。
2.基本原則。加強中小企業信用擔保體系建設應堅持政府扶持、社會參與和規范管理、有序發展相結合的原則；堅持市場化運作與法人化管理相結合的原則；堅持提供擔保服務與提升企業信用相結合的原則；堅持促進發展和防范風險相結合的原則；堅持適度競爭和行業自律相結合的原則。
3、積極鼓勵構建多元化中小企業信用擔保體系。積極發展政府扶持性擔保機構、商業性擔保機構和互擔保機構。政府扶持性擔保機構由政府全資或參股出資，不以盈利為主要目的；商業性擔保機構是完全由民間資本投資組建的專業擔保機構；互擔保機構主要是由企業以會員制形式自愿出資，為本會員企業服務的擔保機構。有條件的地方，可以探索建立為各類擔保機構提供再擔保服務的擔保機構。
4.鼓勵多渠道、多形式籌措擔保資金。支持非公有制經濟設立商業性擔保機構，擴大擔保資金來源，利用非公有制經濟機制上的靈活性，提高擔保業的競爭實力。各級政府應當積極創造條件，出資或參與出資設立政府扶持性擔保機構，充分發揮財政資金的導向作用。積極鼓勵探索以產業、行業協會或鄉鎮、街道等為單位，組建中小企業互擔保機構，開展多種形式的企業互融資擔保服務。
二、中小企業信用擔保機構設立條件和基本要求
5.中小企業信用擔保機構，是指依法成立的，主要從事中小企業信用擔保、再擔保業務及相關融資服務，并獨立承擔信用擔保責任和風險的專業化融資服務機構。中小企業信用擔保機構的組織形式可以是企業法人、事業法人或社團法人。
6.設立中小企業信用擔保機構應當符合《擔保法》、《公司法》及《公司登記管理條例》、《事業單位登記管理暫行條例》、《社會團體登記管理條例》等有關法律、法規規定的條件，并依法向登記機關辦理相應的注冊登記手續。
三、中小企業信用擔保機構的服務對象和服務創新
7.中小企業信用擔保機構要積極向符合國家產業政策的科技型、外向型、勞動密集型、資源綜合利用型、農副產品加工型、生態環保型、社區服務型等中小企業和獨立創業者提供服務，重點是成長型和初創型中小企業。
8.中小企業信用擔保機構主要是為中小企業和獨立創業者提供短期銀行貸款（包括銀行承兌匯票、信用證打包以及出口產品押匯等）、中長期銀行貸款、融資租賃、訴訟履約以及其他經濟合同等擔保服務。規模不大的中小企業信用擔保機構，應重點為中小企業短期銀行貸款提供擔保，嚴格控制中長期貸款擔保。
9.中小企業信用擔保機構可以根據中小企業的實際需要，積極創新擔保服務方式、開發擔保服務產品。在實行以企業房產、土地使用權等為主反擔保的同時，也可積極探索以動產、債權、特許收費權、不動產收益權、不動產租賃權、經營權等擔保，努力挖掘各種可利用的擔保資源。
四、中小企業信用擔保體系建設的政策扶持和工作措施
10.市政府每年從市技術創新資金中安排一定數量的資金，作為中小企業信用擔保財政扶持專項資金，用于補助和獎勵**市本級范圍內登記注冊的，符合享受獎勵補助準入標準（由市經委負責制訂）的中小企業信用擔保機構。中小企業信用擔保機構每年可申報一次，時間在2月至4月。由市經委（中小企業局）會同財稅、人民銀行、銀監進行審核后報市政府批準。
11.建立中小企業信用擔保機構激勵機制。對擔保覆蓋面廣、社會貢獻大，風險防范好的擔保機構，給予適當補助和獎勵。對當年達到準入標準的，給予10萬元補助，同時按當年平均擔保額3‰給予獎勵。如發現信用擔保機構弄虛作假，抽逃資本金，偽造憑證，騙取財政扶持資金或不開展正常擔保業務的，除收回財政扶持資金外，依法追究相關人員責任。
12.對列入國家發展和改革委員會、國家稅務總局公布的免征營業稅名單的中小企業信用擔保機構，按照國家規定，對其從事擔保業務收入，享受三年內免征營業稅的優惠政策。
13.中小企業信用擔保機構根據財政部有關規定可在稅前按當年擔保費的50％比例提取未到期責任準備金；按不超過當年年末擔保責任余額的1％比例以及所得稅后利潤的一定比例提取風險準備金，用于擔保賠付。風險準備金累計達到擔保責任余額的10%后，實行差額提取。
14.中小企業信用擔保機構收取擔保費可根據擔保項目的風險程度實行浮動費率，總的擔保費率應控制在同期銀行貸款基準利率的50％以內，以減輕中小企業的融資成本。
15.各級有關部門要積極支持中小企業信用擔保體系建設，將擔保體系建設作為促進中小企業發展的重要措施，給予重點支持。工商行政管理部門應給予辦理查詢被擔保企業檔案資料中依法可公開的相關資料；國土和房管部門應給予辦理土地、在建工程和房產抵押登記等；公安車管、地方海事等部門應依法給予辦理車輛、船舶抵押登記；公證部門應給予辦理公證證明；稅務部門應給予查詢被擔保企業納稅情況；各金融機構應按照人民銀行有關規定優先安排中小企業擔保機構查詢被擔保企業貸款情況。
五、中小企業信用擔保機構的制度規范與完善
16.中小企業信用擔保機構必須遵循安全性、流動性、效益性的原則，規范運營擔保資金。中小企業信用擔保機構要依照《擔保法》、《公司法》等有關法律法規的規定，建立完善的法人治理結構、信用管理體系和風險控制體系，健全內部決策制度、內部管理制度和內部監督制度，加強法人化管理，嚴控操作風險，嚴禁違規操作。
17.中小企業信用擔保機構應以提供小額、流動資金貸款擔保為主要業務。對單個項目或單個企業的擔保責任余額，最高不得超過擔保機構實收資本的15%，擔保責任余額最高不超過擔保機構實收資本的10倍。對管理規范、運行良好的中小企業信用擔保機構，金融機構要積極支持和合作，在規定的范圍內，可以適當提高擔保資金的放大倍數。擔保機構對中小企業債務本金可以實行比例擔保，經雙方協商同意，可以要求被擔保人以其合法財產提供反擔保。加強和完善對被擔保人的事前評估、事中監控和事后追償與處置機制。
18.中小企業信用擔保機構要嚴格按照財政部有關會計制度規定，健全各項財務管理制度，認真編制財務會計報告，并按要求向行政主管部門和財稅部門報送機構情況表、業務統計表、資產負債表、損益表、現金流量表以及其他會計報表和資料。
六、加強中小企業信用擔保機構與金融機構的合作
19.中小企業信用擔保機構與金融機構在利益一致的基礎上，要加強協調和合作，以互利雙贏為目標，明確各自職責，合理分擔責任，建立“利益共享、風險共擔”的合作機制。
20.金融機構要積極支持中小企業信用擔保機構開展貸款擔保業務。在自愿、平等、互利的基礎上，與信用擔保機構簽訂書面合作協議，明確雙方的權利和義務；各商業銀行要客觀分析中小企業的信貸風險，辨證地看待第一還款來源與第二還款來源的關系，全方位思考中小企業貸款的風險補償方式，高度重視信用擔保機構介入銀企信貸關系的作用，進一步擴大與中小企業信用擔保機構的合作范圍，加強信息溝通，建立合理分擔風險、分享利益的協作機制；對由擔保機構支持的中小企業融資需求，在資金供應、利率水平上予以傾斜；在企業的資信調查、貸款風險評估、貸后監督等方面，與擔保協調聯動、同步考察，建立安全有效的借、保、貸、還運行機制。各商業銀行（農村信用合作機構）每增加一家協作擔保機構，當年末擔保貸款余額在1000萬元以上的，獎勵1萬元；對與協作擔保機構合作情況好，年平均擔保貸款額在2000萬元以上的基層商業銀行（農村信用合作機構）機構，按1‰的比例給予獎勵。
七、中小企業信用擔保體系建設的指導與監督
21.各級政府及其相關部門應當積極推進中小企業信用擔保體系建設，積極建立和完善擔保機構的行業準入制度、信用資信評估和風險控制制度，加強對中小企業信用擔保機構的指導和監督。中小企業信用擔保機構歸口管理職能部門為市、縣經委（中小企業局）。
22.現有中小企業信用擔保機構，在本意見公布后一個月內，到市經委（中小企業局）登記備案；變更登記中小企業信用擔保機構的，在變更后一個月內到市經委（中小企業局）登記備案。
23.鼓勵和支持中小企業信用擔保機構建立行業自律組織，加強行業協作和自律。信用擔保行業自律組織要通過制訂行業準則、業務操作規范、組織擔保人員培訓、組織擔保業務交流、資信評估、風險評估等工作，加強對擔保服務業的指導與監督，切實強化風險控制與防范。
24.各級中小企業職能部門要積極會同財政、工商、金融監管等職能部門，加強服務，完善措施，切實加強對中小企業信用擔保機構的指導和監督，共同做好擔保機構的風險事前防范、事中監控和事后化解工作，努力促進我市中小企業信用擔保體系規范、有序、健康發展。
八、中小企業信用擔保機構的信用建設和環境營造
