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不動產登記管理范文1
不動產抵押登記管理規定物權法定是物權法的一項重要原則。不動產抵押是在不動產上設定負擔，直接關系交易第三人和后位抵押權人的利益，為了便于第三人與抵押人進行交易時作出合理預期，避免遭受損害;也為了方便債權人查看抵押財產的權屬關系以及抵押權的優先順位，以決定是否接受該物抵押擔保，設定不動產抵押應當辦理登記。
擔保法對不動產抵押登記作了明確規定。該法第41條規定：“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！蔽餀嗔⒎ㄟ^程中，有人提出，擔保法要求抵押辦理登記是正確的，但規定“抵押合同自登記之日起生效”混淆了債權行為與物權行為的效力。抵押合同的訂立是以發生物權變動為目的的原因行為，屬于債權關系范疇，其成立、生效應當依據合同法確定。抵押權的效力，除要求抵押合同合法有效這一要件外.還必須符合物權法的公示原則。將抵押合同的效力和抵押權的效力混為一談，不利于保護抵押合同當事人的合法權益。比如某甲與某乙訂立了房屋抵押合同，但是拖著不與某乙辦理抵押登記，隨后又將該房屋抵押給了某丙，與某丙辦理了抵押登記。根據本條規定，當某甲不履行債務時，由于某丙辦理了登記享有抵押權，可以優先受償，而某乙沒有辦理登記，不享有抵押權。如果以為不登記抵押合同不發生效力，那么，某乙不僅不能享有抵押權，連追究某甲合同違約責任的權利都喪失了.這不僅對某乙不公平，也會助長惡意損害他人權益的行為，不利于社會經濟秩序的維護。因此，物權法有必要區分抵押合同效力和物權變動效力。經研究，物權法接受了上述意見，將擔保法規定的“抵押合同自登記之日起生效”，修改為“抵押權自登記時設立”。
財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。
根據本條規定，需要進行抵押登記的財產為：
1.建筑物和其他土地附著物;
2.建設用地使用權;
3.以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;
4.正在建造的建筑物。不動產抵押登記，可以使得抵押財產的物上負擔一目了然，使實現抵押權的順序清楚明確，有利于預防糾紛，保護債權人和第三人的合法權益，維護交易安全，保障經濟活動的正常進行。
不動產抵押特征不動產抵押是一種物權擔保，因此，它具有物權的排他性和追及性等一般特征，同時由于抵押權的特殊性，使其又有自身的特征，從而也有別于其他擔保。
1、從屬性。不動產抵押是為擔保債務的償還而設立的，其從屬性是明顯的。不動產抵押合同從屬于主合同，即抵押合同的發生和存在必須以主合同的存在為前提。抵押的從屬性主要表現在三個方面：成立上的從屬性，消滅上的從屬性和處分上的從屬性，抵押的成立需要以存在相應的債權為前提，不能擺脫主臺同而單獨設立不動產抵押合同。被擔保的主合同終止，抵押合同電終止。不能將抵押權與主合同分離而使其單獨存在或單獨轉讓。既不能離開主合同而單獨轉讓抵押權，也不可只保留抵押權而轉讓主合同。
2、優先受償性。有關不動產抵押擔保制度的立法，通常也是以此為立足點的，例如，1964年制定頒行的蘇俄民法典第192條規定：“由于抵押，在債務人不履行抵押擔保的債時，債權人(抵押權人)有權比其他債權人優先從抵押財產的價值中得到清償”。我國民法通則及擔保法的規定也突出了優先受償性，以滿足債權救濟要求。在一些房地產抵押法規中，規定則更為明確。
3、補充性。只有在債務人不履行合同義務時，才發生要求擔保人履行擔保責任的問題。因此，不動產抵押人承擔責任具有樸充性，如果債務人履行合同義務，則不發生抵押人承擔責任的問題。
不動產登記管理范文2
[摘 要] 不動產登記檔案主要是對不動產的類型、建造、交易、登記等活動的記錄、整理與保存，不動產登記檔案的管理由國家機關部門負責，而且國家也制定了不動產登記檔案管理制度，以維護物權交易市場秩序和安全，規范不動產登記檔案管理。
[關鍵詞] 不動產；檔案管理；特征；作用研究
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096
[中圖分類號] D923.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01
1 不動產登記檔案管理的特征
（1）不動產登記管理本身具有唯一性和公開性的特征。不動產登記檔案能夠對某一特定區域內的不動產物權自然狀況和權利歸屬狀況進行真實客觀的反映，也可以作為一項主要的證明對不動產物權進行公示。不動產登記檔案的唯一性是由不動產物權權屬的唯一性所決定的，換言之就是由國家部門對不動產登記檔案管理進行保管、整理與利用。總而言之，某一行政區域內的不動產登記檔案管理，由同一份檔案對特定的不動產物權及其他權限進行統一限制與登記，以準確、及時反映出這一特定區域內不動產的變更信息，進而為社會提供更多的便利，為物權交易安全提供保障。
不動產制度的誕生帶動了不動產檔案的建立，建立不動產檔案一方面可以起到物權公示的作用，對交易雙方的合法權益進行維護；另一方面在于保障交易的安全。因此我國的不動產登記檔案管理是具有公開特征的，這個特征的存在也使檔案發揮出應有的功能。因此，不僅需要公開記錄內容，還可以供相關部門、當事人、具有利害關系人查詢與利用，這與不動產登記檔案建立的初衷是相符合的。
（2）不動產登記管理在內容上具有法定性和規范性特征。國家授權不動產登記檔案管理，機關部門以法律為依據對檔案進行管理與制作，我國的《物權法》也在進一步出善中，其中專門針對不動產檔案管理的相關法律也在進一步完善中。從我國現有物權法律中可以了解到國家機關部門是不動產登記檔案管理制作主體，法律賦予了不動產登記檔案的形成與制作，因此是法定性的，且其社會公信力也比較高。
不動產物權的登記方式主要為簿冊，登記格式具有嚴格的規范標準，使登記內容保持一定的規范性。而且還需要明確登記內容，按照不同的分類進行排列，避免發生登記混亂現象，還要注意保證登記內容的完整性，避免遺漏和錯誤。不動產登記檔案的規范性能夠保持其具有的法律效力，進而使法律的嚴肅性及國家尊嚴的到維護，更好的發揮出不動產登記檔案的作用。
2 不動產登記檔案管理的作用
（1）是提高社公信力的保障，同時加快了不動產物權“公示原則”的實現。物權公示原則的實現是不動產登記的主要目的，根據不動產登記對某一特定區域內的不動產歸屬于變更進行準確記載與反映，以公開的方式為相關機關、當事人、利害關系人提供查詢與利用便利。因此，只有通過公式才能夠保障不動產登記檔案作用的發揮。當發生實際權力狀況與國家賦予的不動產物權權力狀況的不相符，則可以以不動產登記檔案的公示原則為依據，利用國家法律保障交易行為的合法性與有效性。有效保障了物權交易雙方的利益，而且有利于構建社會主義和諧社會，促進社會的和諧與穩定。
公示原則是實現不動產登記檔案功能與作用的有效途徑，因此，不動產登記檔案不僅能夠使社會公信力得到提高，而且也是公示原則得以實現的重要載體。物權公示原則是不動產登記實現的主要方式，通過不動產的記錄對不動產的現有狀況進行反映，例如物權的變動與權力情況，并且以公示的方式呈現出社會，為有需要的人提供風險規避信息。
（2）能夠規避風險，并具有作為權威文件證明不動產的物權狀況的作用。不動產登記檔案具有的公示性特征表明了不動產檔案可以向社會全面公開。如果雙方需要就某物權進行交易，就可以通過自主查詢來了解所交易物權的情況和信息，將不動產登記檔案信息置于透明狀態，利害關系人就可以根據查詢到的信息進行風險的規避，而保障交易安全，減少不法交易行為。
在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在原則是不動產物權擁有很強的排他效力的原因所在。在這個原則下，在法律范圍內不動產登記檔案就具有了唯一性，而且不動產檔案管理是國家賦予的，也決定了其具有的權威性，在發生物權糾紛時可以直接作為最有效的證據，其他文件難以滿足這種性質。
（3）不動產檔案具有的作用是長久性的。不動產登記檔案管理屬于國家機關部門所管理的，而且受到法律保護，那么不動產登記檔案的作用就應該是長久性的。在物權交易變更頻繁的時期，只有使交易雙方能夠執行調查相關內容才能夠保障交易的安全。國家也出臺了相關規定來維持交易市場的穩定。當發生產權交易糾紛時，只要提供出不動產實體和不動產登記檔案，就可以對物權權屬問題作出確定。因此，就需要不動產實體和檔案的同時存在。不動產登記檔案的持久性是不動產登記檔案管理的基礎，在這個基礎上衍生出更多的管理方式和手段。
不動產登記管理范文3
一、商品房預售登記備案制度的法律基礎
1、《城市房地產管理法》第44條第2款規定“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。
2、《城市商品房預售管理辦法》第10條規定“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續”。
第13條還規定：“開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款”。
3、《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款規定“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。
上述條款是我國現行法律對商品房預售進行登記備案的規定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預售合同的管理，對房地產開發商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現象的發生。但是如何理解商品房預售登記備案制度的法律性質？經登記備案的商品房買賣合同能產生什么樣的法律效力，未經辦理登記備案又能產生什么樣的法律后果，此類法律規定并未予以明確。那么，地方性法規對此是否加以補充，對該法律制度進行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關規定進行分析，發現目前對該制度的認識與做法也存在不同的觀點與分歧：
1、《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利的文件，當事人應當備案登記：（1）商品房預售及變更合同；……當事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的對抗要件，不否認未經登記備案的預售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。
2、《珠海市房地產登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成商品房預售合同無效……”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預售合同是無效并得不到法律保護的。
3、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第38條規定：“房地產開發商應當按房地產登記機關的規定將預售房地產的買賣合同向房地產登記機關備案”。第61條還規定：“房地產開發商預售房地產，未按規定將房地產買賣合同報登記機關備案而預售房地產的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款百分之五以下的罰款；轉讓人持有房地產開發資質證的，可視情節輕重做出警告、不予資質年審或者吊銷房地產開發資質證的處罰”，可見，其認為未經登記備案不影響商品房預售合同的民事法律效力，但開發商應承擔相應的行政處罰責任。
二、商品房預售登記備案制度的性質與法律效力分析
由于國家未曾對商品房預售登記備案制度的性質有明確的界定，各地對此的做法也極不統一，那么，如何對該制度進行正確地認識與對待，就成為方家進行分析與探討的一個熱點。
筆者認為，商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權性質的期待權，而且我國相關法律法規只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務與商品房預售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關法律規定的。
一直以來，我國的房地產管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應當將違反行政性規定的行為后果與違反民事法律規定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政管理法律關系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進行行政處罰，還可以進行經濟制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系，但不具有處罰性質。當這兩種法律關系獨立存在時，尚不存在爭議；當行政責任與民事責任發生競合時，同樣應由這兩種法律規范各司其責任，分別處理。如果以違反行政性規范為由而牽涉到民事行為無效，就相當于是用行政法規調整民事法律關系，從而混淆了兩種規范的分工界限。從法理上來講，行政法律規范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關系本身，而不能越權涉及至民事法律關系，這是市場經濟和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規明確規定，違反了這種強制性規范的后果為無效時，才能依法認定這種行為無效。否則，只能按照相應的行政法規進行相應的行政處罰或經濟制裁。
商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，而預售的商品房是在建設中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現房那樣成立完整意義上的房屋所有權或其他物權，更談不上因物權的變動問題而產生對期房產權的登記。同時按照我國現行的“房屋登記是房屋所有權的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產權轉移登記之前只能是債權人，不可能取得所購房屋的所有權，因此，商品房預售合同的登記備案也無法產生如同產權轉移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。
故此，可以認為，商品房預售合同的登記備案性質上應為國家對商品房預售所為的行政管理行為和措施，不是確認合同效力的必備條件，與商品房預售合同的民事法律效力是沒有關系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關司法解釋也都做過明確的確認。其中，廣東省高院《關于合同法施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條曾規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”。
三、商品房預售登記備案的制度缺陷與補救
正是由于相關法律法規和司法解釋都只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義，致使商品房的預售登記成為一個擺設，并導致商品房的一房多售和商品房抵押與預售的沖突，無法真正起到保護購房人之權益，維護財產交易安全的功能與作用。當商品房預售登記備案對一個買賣合同的效力問題并不產生任何影響，最多只承擔一些行政處罰責任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權益遭受不良房地產開發商的不法侵害也就難以避免了。
也正因為如此，房地產開發企業可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現象就多了起來，不久前在深圳發生的“香珠花園”事件，開發商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發生的“天天花園”事件，279套房產被開發商賣了600多次，一套房產竟重復賣了7家；還有被數百業主和諸多媒體鬧得沸沸揚揚的號稱“廣州生態第一盤”的“廣地花園”事件，開發商涉嫌騙貸，重復售樓資金過億元……
不動產登記管理范文4
（第一條、基本術語）
為本聯邦法律而使用以下基本術語：
地籍號- 在俄羅斯聯邦境內在同一時間內不重復的不動產客體號碼，在進行地籍和技術測量（登記）時依照俄羅斯聯邦立法規定的程序授予，并保有至該不動產客體作為已經登記的權利的唯一客體而存在時。 建筑物、構筑物的地籍號由建筑物或構筑物所坐落的地塊的地籍號和建筑物或者構筑物已經登記的號碼組成。建筑物或構筑物種的住房的地籍號由建筑物或構筑物的地籍號和已經登記的住房的號碼構成。
不可動財產（不動產），其權利應當依照本聯邦法律進行國家登記的，-地塊、地下部分、特定的水體和所有的與土地緊密相連的移動他們不可能不給他們的用途帶來不合理的損失的客體，其中包括建筑物、構筑物、居住用房和非居住用房，森林以及多年生植物，區分所有權， 作為財產綜合體的企業。
限制（負擔）-法律規定的或者是被授權的機關依照法律規定的方式規定的對權利擁有者在對具體的不動產客體行使所有權或者其他物權時的限制性條件或禁令（地役權、抵押權、委托管理、租賃、財產扣押以及其他）。
地役權-為了通行、必要的管道敷設和維修和其他非設地役權則無以保障之需要，而對他人的不動產客體的有限使用權。地役權作為對建筑物、構筑物、房屋的物權可以獨立于對地塊之利用而存在。對于其權利被設定了地役權的所有權來說，地役權即為負擔；
不動產客體地籍和技術測量（登記）（以下簡稱測量）-不動產客體（地塊、建筑物、構筑物、居住或非居住用房）的描述和個別化，因此使得其獲得了可以與其他不動產客體相區別的特征。不動產客體測量同時授予地籍號。
登記區-實施不動產權利和相關法律行為國家登記的司法行政機構活動的區域。登記由俄羅斯聯邦主體在通常與領土管理單位邊界相一致的范圍內建立。
（第二條、不動產權利及其相關法律行為登記的概念）
1、不動產權利及其相關法律行為登記（以下-權利的國家登記）-國家依照俄羅斯聯邦民法典對不動產權利的產生、限制（負擔）、移轉或者終止的承認與證實的司法證明書。
國家登記是已經被登記權利存在的唯一證明。已經登記的不動產權利只有依司法程序方可提出異議。
2、權利的國家登記在整個俄羅斯聯邦境內依照本聯邦法律規定的體系在統一的不動產權利及其相關法律行為國家登記簿（以下簡稱統一的權利的國家登記簿）中記載不動產每一客體的權利。
3、權利的國家登記日期為相關權利記在進入統一的權利的國家登記簿的日期。
4、權利的國家登記按照不動產所在地在登記轄區范圍內進行。
5、利害關系人對于相關機關拒絕進行權利的國家登記或者規避國家登記的行為可以向法院、仲裁庭起訴。
（第三條、俄羅斯聯邦就不動產權利和相關法律行為的立法）
1、俄羅斯聯邦就不動產權利和相關法律行為的立法由俄羅斯聯邦民法典、本聯邦法律、其他聯邦法律和其他俄羅斯聯邦的規范性法律文件構成。
2、俄羅斯聯邦主體可就分階段建立實施不動產權利和相關法律行為國家登記的機關通過規范性法律文件。
（第四條、不動產權利及相關法律行為國家登記的義務）
1、依照俄羅斯聯邦民法典第130、131、132和164條，除了對氣墊船和海船、內河航運船舶以及航天器之外，對不動產的所有權和其他物權及其相關法律行為應當進行權利的國家登記。對不動產權利的限制（負擔），包括地役權、抵押權、委托管理、租賃，與對不動產的物權一樣須進行國家登記。
2、權利的法律證明文件是在本聯邦法律生效后做成的不動產權利應進行強制國家登記。
（第五條、 在對不動產權利及相關法律行為國家登記時所產生的關系的參加者）
在對不動產權利及相關法律行為國家登記時所產生的關系的參加者，一方面是不動產的所有人和應當進行國家登記的對不動產的其他權利的擁有者，其中包括俄羅斯聯邦的公民、外國公民、無國籍人、俄羅斯和外國的法人、國際組織、外國國家、俄羅斯聯邦、俄羅斯聯邦的主體和地方自治組織，從另一方面看，也包括進行不動產權利和相關法律行為登記的機關。
（第六條、早先產生的權利的確認）
1、對在本聯邦法律生效之前產生的不動產權利，在不具備依照本聯邦法律所進行的國家登記時，在法律上得被承認為有效。
在本聯邦法律生效前某些俄羅斯聯邦主體和地方自治組織所實行的權利國家登記，在法律上仍然有效。
2、在本聯邦法律生效后所產生的限制（負擔）或者其他不動產客體法律行為要求對在本聯邦法律生效前產生的對該客體的權利進行國家登記。
3、因為取得時效而獲得的不動產的所有權，應當在取得時效事實完成后依照法定程序進行國家登記。
（第七條、權利國家登記信息的公開性）
1、權利國家登記具有公開性。進行權利國家登記的機關有責任向提交了身份證名和書面申請（法人-證明該法人進行了法人登記的文件，還有其代表人權限的文件）的任何人提供在統一的權利的國家登記簿中記載的關于任何不動產的信息。
經過批準的從統一的權利的國家登記簿所作的摘錄，應當包括對該不動產的描述、對其已經登記的權利、也包括權利的限制（負擔）。
2、負責進行權利的國家登記機關，應當在五天內向申請人提供所咨詢的信息，或者發給書面的附理由的拒絕書。此種拒絕書得由索取信息的人向法院起訴。
3、有關法律證明文件的信息，除了限制（負擔）的信息，綜合的關于某人對某項不動產客體的權利信息，還有就不動產客體的權利移轉信息的摘錄，依照法定程序近提供給：
獲得權利擁有者授權的自然人和法人；
地方自治機關的首腦和俄羅斯聯邦主體的國家權力機關的首腦；
處在其管轄區域范圍內的稅務機關；
在案件程序中與不動產客體和（或）其權利擁有者有聯系的法院和護法機關；
依照遺囑繼承或法定繼承對權利擁有者的財產有繼承權的人。
4、負責權利國家登記的機關有義務依照權利擁有者要求向其提供哪些獲得對其享有權利的不動產客體的信息的人的信息。
5、對在統一的權利的國家登記簿中記載的信息的利用，其方法或者形式給權利擁有者的權利或者合法利益帶來損害的，須承擔俄羅斯聯邦法律規定的責任。
（第八條）獲得已經登記不動產客體權利信息及其測量資料的條件
1如果法律沒有不同規定，不動產客體已經登記權利信息收費提供。
不動產登記管理范文5
馬驍驍
【案例標題】買賣農村未辦理不動產登記的自建房屋的依法應受保護
【案例名稱】徐鳳山訴孫立平買賣合同糾紛
【主審法官】馬驍驍
【推薦理由】買賣農村未辦理不動產登記的自建房屋的行為發生在自行達成協議的基礎上，在不違反其他法律禁止性規定的前提下，農村房屋滿足買賣合同構成要件，不因未辦理不動產登記而對抗買賣關系。
【關 鍵 詞】買賣合同 產權登記不動產登記
【案情摘要】2016年9月22日孫某與徐某簽訂房屋買賣合同，其內容為：“甲方：孫某，乙方：徐某；甲方與乙方為前后院鄰居，乙方委托甲方在兩家之間建房，這兩家之間蓋的房子面積大約60平米，蓋完了前院歸甲方所有，后院歸乙方所有。房子蓋完了乙方付甲方購房費壹拾二萬元人民幣，￥120000.00?，F由于乙方經濟方面困難不能一次性付清房款?，F特意簽訂協議：等房子蓋完了乙方先付甲方陸萬元整，￥60000.00。剩余的陸萬元在公歷2017年12月31日之前一次性付清。不得違約，如果出現違約，甲方先前蓋的房子所有權歸甲方所有。且在乙方沒交清蓋房費之前，乙方不得將這房子轉賣他人，如果轉賣發生的法律責任由乙方單方面承擔。”合同簽訂后，孫某已按照合同的約定將房交給徐某，徐某也支付了60000.00元交給孫某?，F徐某以房屋未辦理不動產登記為名，要求和孫告解除合同并返還已支付房款，被孫某拒不同意，故原告訴至法院，單方要求與被告解除房屋買賣合同并賠償裝修投入。
【爭議要點】農村自建房屋未辦理不動產登記是否可以導致其買賣關系無效
【裁判要點】原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方當事人真實意思表示，合法有效，應受法律保護。原告現以被告所出賣房屋未取得房屋所有權證為由欲解除合同，根據《合同法》規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定?！敝灰獦说奈锖戏ā⒂袡嗵幏?，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。不動產登記是國家不動產行政管理機關根據申請人的申請作出的一種行政確認，它所體現的僅僅是國家行政權力對不動產物權關系的一種干預，它與物權法規范意義上的不動產登記存在本質上的區別?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，對證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理?！睋丝梢?，行政機關的發證行為，只能滿足對房屋進行行政管理的需要，不能達到依據物權公示原則對物權交易進行保護的目的。自建房屋不論是否領取權屬證書都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產證并不能表示對房屋不擁有所有權，僅表明該不動產存在權利瑕疵，且這種瑕疵是可以通過有權機關依程序依權補辦手續得到彌補的。沒有權屬證書的房屋屬于權利有瑕疵的物，與合同是否具有法定效力非同屬法律關系。房產證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權處分。原、被告簽訂的房屋買賣協議是當事人真實意思的表示，原告將房屋交付被告占有、使用，被告支付了房屋的價款，買賣合同成立且生效。未辦理房產證只是違反了管理性規范且不能對抗第三人，并不當然導致買賣無效。
【適用法律】《中華人民共和國合同法》第八條、第一百三十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條
不動產登記管理范文6
【關鍵詞】產權體；三維地籍；空間權；不動產登記
隨著城市建設的發展，為了集約和節約用地，城市土地的立體化利用已成為當前土地利用的重要趨勢。高架道路、輕軌、地下商業空間等的出現，正挑戰著傳統的基于二維地表的地籍管理和登記模式。與此同時，《不動產登記暫行條例》的頒布宣告我國正式進入不動產統一登記時代，不動產登記范圍涵蓋土地、海域、以及房屋、林木等定著物，甚至包括附著于地表的空間構筑物。當同一土地表面相關的地上建筑物與地下空間構筑物權屬不同時，傳統的二維地籍管理系統將無法清晰界定權利空間。不動產登記迫切需要引入三維地籍概念，解決土地立體化利用中的空間權利設定和登記問題。
一、產權體及三維地籍
產權體是一個與不動產相關的概念，它不僅涵蓋了土地和房產空間，甚至囊括人們所利用的各種空間，比如：地下管線、空中廊橋、地下人防設施、地下軌道交通等。產權體可以定義為具有固定的地理空間位置、形體， 由權屬界線（ 面） 封閉的、獨立于主體且權利獨立的一塊空間域 （ 不動產產權單元） ， 是物質實體和權利的合成體。
三維地籍是基于上述產權體為基本單元，通過產權體記錄空間利用及權屬狀況的地籍管理模式。傳統的地籍是以地表權利為核心的， 在權利登記形式上還是以二維為基礎的， 并不能把同一宗地上的分屬于不同權利主體的空中、地表和地下權利很好地表現出來， 這意味著此類產權的保障還有缺陷。 不動產登記面臨的主要問題是地上空間和地下空間的利用信息沒有進行記載， 無法準確、完整地 反映存在空間權利重疊的宗地之間的拓撲關系， 無法實現空間產權的明晰化管理。三維地籍的產生，使得不動產登記不受二維信息記錄模式的掣肘，能更有效地反映不動產權利主體的空間利用狀況。
二、空間權登記管理的相關規定
《物權法》第136條規定“建設用地使用權可以在土地的地 表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”。該法條明確了土地使用權的設立不僅局限于地表而可以設立于不同的垂直空間。
《不動產登記暫行條例》第八條規定“不動產以不動產單元為基本單位進行登記?！薄恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第五條規定“《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間?！币陨舷嚓P規定表明了我國立法機構對不動產登記的著眼點轉向空間權的確權登記，不再僅拘泥于傳統土地加房屋權利信息的記載。這也為基于三維地籍的不動產登記提供了相應的法律支撐。
三、基于三維地籍的不動產權利設定和登記模式
根據上述三維地籍闡述和相關法律規定的闡述，本文提出基于三維地籍的不動產權利設定：引入產權體概念，將具有獨立使用價值的并具有固定的地理空間位置、形體，由權屬界線（面）封閉的空間作為不動產權利設定的權利客體。產權體概念的引入并非完全顛覆傳統不動產登記中的地表空間的權利設定，只是我們更加強調權利客體在范圍上的的空間性。以離開地表平面上下一定范圍單獨建造，且在地表投影的土地權利人為他人為特征的單獨地上空間或者地下空間利用，其利用的空間范圍需要單獨成為權利客體，設定地上空間或者地下空間的建設用地使用權，并強調其權利范圍的空間性和位置的地上性和地下性。通過權利客體的空間化，以三維地籍管理制度建立不動產空間權利體系，從而完成地表空間、地上空間和地下空間不動產權利的登記工作。
基于三維地籍的不動產登記模式同傳統不動產登記模式相比，在登記內容上側重有所不同。不動產登記內容應當包括權屬性質、權利類型、權利主體、權利客體（坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格，體積、空間權利范圍）等。傳統不動產登記模式以平面宗地為依托，在二維空間平面上表達權利客體空間范圍，對于較為復雜或是跨宗的產權體無法清晰描述，需要將權利客體空間范圍及權利信息按宗地切分記錄。而基于三維地籍的不動產登記模式以一個不依賴于地表土地而存在的產權體為登記基本單位，解決了因權利客體空間范圍不清晰而產生的權利信息記錄復雜冗余的問題。
四、結束語
在技術層面，三維地籍仍處于探索階段，短期內現行不動產登記只能實現二維地籍上添加三維信息注釋的登記模式。要加強對數據采集分析技術的研究，才能在不動產登記中實現真三維記載，體現產權體空間拓撲關系。在法律層面，我國目前缺少對空間權范圍詳細的法律規范，使得無法清晰地對產權體進行確權登記。三維地籍管理模式只有從技術和法律層都有相應地支撐，才能真正服務不動產登記。
參考文獻：
[1]張玲玲， 史云飛， 郭仁忠， 李霖. 三維地籍產權體的定義與表達[J]. 地球信息科學學報， 2010，12（2）：207-213.
