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社區養老服務站盈利模式范文1
【關鍵詞】養老地產 居家養老 房地產開發定位
繼保利、萬科等品牌房地產開發商涉足養老地產領域之后，在今年的兩會期間，全國政協委員、金科股份董事長黃紅云在接受專訪時表示，金科地產在本年內也將推出養老地產項目。起航的房企開發商已形成共識，養老地產一定是地產業今后突圍轉型的一個主要方向。我國在養老產業規劃中提出了符合中國國情的“9073”格局，即90%的老人通過家庭照顧實現養老，3%通過社區實現養老，7%通過養老機構實現養老。在圍繞機構養老、社區養老以及居家養老“三位一體”的全產業鏈養老地產項目研究中，配合居家養老的養老地產項目開發模式研究無疑為今后分析研究的主要方向。
一 養老地產項目的開發背景和研究意義
1、宏觀政策層面
我國自2000年起，政府開始關注老齡產業建設并相繼出臺多項政策扶持老齡產業的發展。2000年出臺的《關于加快實現社會福利社會化的意見》中提出制定促進老年社會福利事業發展的優惠政策；把養老服務尤其是“三無對象”和低保對象的養老服務提到工作議事日程；2001年建設部關于《城市道路和建筑物無障礙設計規范》規范為老年人服務的基礎設施建設和與老年人生活密切相關的無障礙設施建設；2005年民政部相繼公布了《關于開展養老服務社會化示范活動的通知》和《關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見 》，制定優惠政策，鼓勵多渠道、多形式籌集資金，支持社會辦老年福利機構的發展；2008年民政部轉發財政部、國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知；2013年國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出要“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。我國關于養老產業的政策從最初的法規政策和建筑規范層面逐步上升到金融信貸政策層面、國家財政政策層面，可以看出政策在不斷加深對于養老產業的扶持和促發展，這也為涉及養老產業的項目開發帶來了政策利好。房地產開發企業正是抓住了這種利好形勢，在近幾年紛紛投身養老地產項目的研究和開發。
2、房地產業轉型層面
上一個十年，是中國房地產史上發展最為快速的黃金十年，中國房地產行業英雄輩出。下一個十年，就以2011年為起點，城市化進程推動房地產行業從高速運行到穩步推進。消費結構的升級、城鎮化的快速發展、經濟實力的不斷增強這三方外力強勢推動房地產產品更新換代，住房制度改革、土地政策以及金融信貸政策的調整從根本上影響了房地產的發展，房地產的轉型勢在必行。中國的房地產行業是個市場糾結的典型例子，近幾年政府不斷出臺的限購政策顯示了政府開始限制并規范房地產市場特別是住宅市場擴張的決心，但基于中國經濟對房地產的依賴程度，保7.5%的增長一定離不開房地產投資，房地產價格泡沫破滅一定會使得保增長功虧一簣。針對以上矛盾，房地產業勢必要跟隨經濟結構的調整進行轉型，住宅產業將從單純的商品住房延伸到保障性住房、商業地產與服務行業等相關產品。在此背景之下，結合房地產住宅產業與養老服務產業的養老地產項目的開發迎來了新的契機。
3、市場需求層面
中國在2006年就開始進入了老齡化社會，根據2010年全國第六次人口普查結果，中國老齡人口達 1.18 億，占總人口的 8.9%，老齡人口增長率為 5.19%，并有逐年上升的趨勢。目前我國60歲以上老年人口已突破2億，未來20年還將翻一番，預計到 2050 年，全國老年人口總量將超過 4 億，占總人口的 1/4 以上。據測算，屆時老年人口消費規模將超過13萬億。龐大的老年人口、巨大的市場潛力，為老齡產業發展帶來了廣闊的發展空間。其次，伴隨著80年代的“獨生子女潮”一大批“421”結構的家庭開始出現并逐漸暴露出了贍養老人的短板。空間距離、思想代溝、有限精力等一批問題催生出養老產品市場的巨大蛋糕，為養老房地產項目帶來了巨大的市場機會。
二 現行養老地產項目開發問題及對策
在以“三位一體”養老產業鏈為切入點、重點開發居家養老導向的方向下，以萬科、保利為代表的實力房地產開發商紛紛試水養老地產項目。現行開發的產品側重于配合醫療、旅游度假等多產業的復合型項目或類養老機構。萬科目前主要采用租、售并舉兩種養老地產模式。以2010年北京房山竇店試點養老地產項目為例，一種為“活躍長者之家”，建設有老年公寓、配套醫療服務站、心理咨詢等設施，老年公寓以萬科自持出租的方式運營，聘請在全國極具老年公寓經營經驗的上海親和源集團進行服務管理。另一種為“活躍長者住宅”，該產品將面向市場銷售。該產品在設計上，更傾向于老年人的生理特點和生活需求，如配備電梯、防滑衛生間和其他無障礙設計，更由專業醫療機構提供遠程體檢監控等設施。
分析這些具有代表性的養老地產項目可以發現它們的共性：首先，開發模式均為多產業復合形式；其次目標客群都僅僅只鎖定了經濟發達地區的高端客戶。這些項目的后期運營情況都不算樂觀，上海親和源每年的營業額可以突破億元但還是很難實現盈利，自2008年運營至今只能基本實現收支平衡，回收成本遙遙無期。其他項目的銷售情況也都不算理想，其中還有一部分成交客戶不是為了養老而是帶有投資性質的投資客，事實證明真正接受這種養老方式的客戶并不是很多。
1、現行這種復合型養老地產項目開發存在諸多問題，主要表現在：
