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資本市場概論范文1
[關鍵詞] 多層次;礦業資本市場;風險勘查;現狀
[中圖分類號] F640 [文獻標識碼] B
引言
礦產資源是不可再生資源，缺乏資源保障力已經成為制約我國經濟發展的主要因素。礦產勘查是運用一定勘探方法和地質科學理論，對客觀地質體或礦產資源進行調查研究的過程，礦產勘查客體的這種潛藏性和礦產資源具有的自然賦存性決定了地質勘查工作具有極大的風險和勘查成果的不確定，致使勘查市場天然具有風險高、投資額大、投資周期長的特點。由于地質勘查分為不同階段且各具特征，決定了風勘市場的多樣化和復雜性，通過建立風勘資本市場在為礦業企業拓寬融資途徑的同時豐富我國現有資本市場體系，形成更為完善的多層次資本市場。
一、國際礦業資本市場發展現狀
20世紀80年代后，礦業企業面臨資金困境，衍生出各種融資方式。經過近十幾年的快速發展，形成了較具規模的國際礦業資本市場，并成為礦業企業融資的主要渠道。隨著全球化進程的加快，礦業企業并購活動日益活躍，勘查開發活動的地域范圍變得廣闊，礦業產業集中度提高，并形成了礦業專業交易場所。作為響力最大、礦業融資居首的多倫多證券交易所集團（TSX）在2013年的礦業融資額69億加元，融資數量1409筆。
TSX是加拿大最大的證券交易所，TSX的礦業資本市場特別是TSXV（TSXVenture創業板）是礦業公司進行風險勘查融資的最集中場所，全球礦業股票融資總量的45%和礦產勘查資金的20%都來自于此，完成了超過81%的礦業融資交易。TSXV是為了適應礦業公司的資金和發展需求、便利礦業公司融資活動而專門成立的，它提供了一種靈活的兩層制（Tier1 and Tier2）融資系統。Tierl主要適合有一定資金實力和資源的大型礦業公司，Tier2主要適合初級勘查公司。每層融資系統都有其最低的上市要求，融資企業在符合Tierl條件的情況下可以實現轉板。
二、我國礦業資本市場發展現狀
我國政府在21世紀初就倡導建立多層次資本市場體系，近年來，隨著金融領域的開放，我國資本市場逐步推出了主板、中小板、創業板和新三板，各地區域性股權交易中心等四板市場和證券公司柜臺市場日益興盛，我國多層次資本市場體系初具規模。但是，由于礦業的行業特殊性，我國現有的資本市場體系遠遠不能滿足礦業企業的融資需求。據統計，截至2013年8月，我國主板、中小板和創業板中上市的礦業公司僅有50余家，基本限于采礦類公司，且絕大部分屬于國有控股公司，鮮有勘探類和民營企業，從而造成礦業企業融資渠道狹窄、融資成本高。
由于礦業形勢連續低迷，礦產勘查投入呈現出嚴重不足，國家加強了對地勘行業的市場化改革，對中央地勘基金進行了重新定位，希望通過市場化手段引導社會資金在勘查行業的投入，如《國務院關于加強地質工作的決定》中提出了要建立和健全全國統一的礦業權市場、培育礦產勘查資本市場;國土資源部和天津市人民政府簽署的《共建天津國際礦業金融改革示范基地合作備忘錄》中提出雙方設立礦業金融改革示范基地，以天津國際礦業權交易所為平臺建立風勘資本市場;天津市人民政府在其“十二五”規劃中關于金融改革創新方面提出要設立風勘基金，創新風勘企業股權融資交易方式，推進風險勘查資本市場建設，促進礦業行業風投市場的發展。為了推動地勘行業的市場化改革和規范礦業權市場，滿足國家礦政管理需要，各地相繼建立起各種礦業權交易機構，這些機構雖然名稱迥異，機構性質也不同，但是絕大部分隸屬于國土資源行政主管部門，主要從事本區域或者轄區范圍內的礦業權出讓、轉讓、交易鑒證等業務，具有明顯的屬地化特征，礦業權交易在實務中基本無法進行跨區域交易，不僅無法滿足礦業企業的融資需求而且與國務院倡導的統一、集中的礦業權交易市場相悖。
因此，構建風勘資本市場成為解決我國礦業企業尤其是礦產勘查企業融資難、利用市場力量助推礦業行業發展的必然選擇。目前，我國還沒有統一的礦業權交易市場，采用市場化運作的公司制礦業權交易平臺僅有天津國際礦業權交易所和北京國際礦業權交易所。天津國際礦業權交易所作為首家風勘資本市場平臺，已經推出了初級和高級兩個板塊，首批11家初級板掛牌企業在2014年中國國際礦業大會上正式簽署了掛牌協議書，江西地礦局下屬紀元公司作為首家高級板上柜企業與中信礦業簽署戰略投資協議，標志著我國風險勘查資本市場的正式啟動。
三、結語
風險勘查資本市場作為我國多層次資本市場的有機組成部分，其建立和發展不可能脫離資本市場固有的演進規律。因此，要建立統一、有序的風勘資本市場，必須借鑒國際礦業市場經驗，結合我國國情，建立礦業權評估、儲量評審、信息披露等配套制度，建立礦業企業信用評級制度和誠信數據庫，推進誠信體系建設，引進國際合資格人制度，完善中介服務體系，建立嚴格的風控和監管制度，減少非系統性風險，積極與證監會進行對接;同時開展多元化融資，以天礦所為試點，探索礦業企業股權融資機制，開發多樣化融資產品，推動我國風險勘查資本市場的發展和多層次資本市場的完善。
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資本市場概論范文2
關鍵詞：養老保險；基金；運營
緒論
社會保障制度作為一個國家社會發展和經濟運行的 “安全閥”，是一項與人民利益緊密聯系的經濟保障制度。所謂養老保險，是指國家和社會通過建立相應的法律制度，為保障勞動者在離開勞動崗位以后，能獲得國家的基本生活保障的一種制度。養老保險作為社會保障制度的重要組成部分，備受世界各國的重視，更是成為了經濟學家高度關注的研究對象。自從德國在世界上建立了第一個養老金制度以來，人們就從未停止過對養老制度的研究，在不斷的改革和探索中。我們看到無論是在發達國家還是發展中國家，都存在一個共同的問題，就是養老負擔沉重，國家實在無力完全承擔，于是不得不大力著手改革。在20世紀50年代，中國建立了職工的基本養老保險制度，期間對養老保險制度的結構進行了多次修改，現行養老保險制度的基本框架，是按照國務院1997年所頒布的《關于建立統一的企業職工養老保險制度的決定》建立的，基本模式是將原來的現收現付制轉變為以社會統籌與個人統籌相結合的為特征的部分積累制，將養老保險基金納入財政專戶，對其收支實行兩條線管理。該種模式的確定，為養老保險基金的運營提供了法律依據，使得養老保險基金的運營標準化，規范化，為維護社會穩定，促進國民經濟發展發揮了積極的作用。十七大報告指出：“加快建立覆蓋城鄉居民的社會保障體系，保障人民基本生活，社會保障是社會安定的重要特征?！?/p>
社會養老保險是社會保障制度的重要組成部分，也是其核心的部分，而養老保險基金無疑是社會保險基金的重中之重，養老保險基金的運行狀況，關系著每一個參保人的切身利益，關系著社會的穩定和國家的長治久安，影響著中國構建和諧社會的進程。
一、現階段中國養老基金運營出現的問題
現階段中國社會經濟正在高速地發展，老百姓的經濟狀況得到了改善，其收入大幅提高，而且由于政府增加了對社會保障的補貼力度，參加養老保險人口的數量在逐漸增多。因而，養老金的余額自然如滾雪球般越來越大（見表1）：
從上頁表1中可以看到，到2010年底，養老金累積金額達到15 000億元。對于這樣一筆龐大數目的養老金，如何妥善對待并使其保值增值，是一個非常值得重視的問題，因為稍有不慎，就會影響到養老保險基金的發展。現階段中國養老金運營中的主要問題是：
1.投資渠道狹窄，基金保值增值壓力巨大。按照現行的籌資制度計算，企業按工資總額的20%以及在職職工按個人工資的8%繳納養老保險費用。這樣下來，每年的養老保險基金收入可以達到2 000多億元人民幣，并且隨著覆蓋面的擴大，參保人數的增多，這個數字還會增加。因此，管理好養老保險基金，使它保值增值的任務非常艱巨。如果養老保險基金不能有效地保值增值，不僅難以面對即將到來的人口老齡化的沖擊，也會降低個人賬戶對勞動者的吸引力。
中國養老保險基金建立之初，其側重點在于如何使養老保障基金的安全性提高的問題，對于它的增值問題反而居于其次，但在事實上，養老保險金卻面臨著極大的貶值風險。其原因是出于對基金安全性的考慮，目前規定養老基金除了極少部分可以購買績優股以外，絕大部分還是只能存入銀行或購買國債。
銀行存款的特點是流動性強，安全性高。但銀行的存款利息卻比較低，而且遇上通貨膨脹率高的時期，別說增值，就是連保值也難以做到。因此，世界上沒有哪個國家會將養老保險基金的全部用來存銀行。而盡管國債利率要高于銀行存款的利率，但由于缺乏完善的二手市場，反而不如銀行存款有吸引力。同時，享受保值補貼的國債只能由個人購買，養老金等機構投資者被排除在外，在處于通脹時期時，養老保險基金的投資受益往往低于通脹率，處于不斷縮水狀態。因此，將大部分養老基金投向銀行和國債難以達到增值的目標。 體制不順，養老保險基金運營成本較高。無論是傳統體制下實施的養老保險制度，還是經過調整后形成的社會統籌模式的養老保險制度，乃至今天正在采用的通脹結合模式的養老保險制度，都是由政府部門來管理。在形式上，由國家統一管理，具體事務交由各個部門分管。在實行初期，由于當時的政治、經濟水平還不高，政府作為“全能”的代言人，對于推動社會保障事業的發展起到了積極的推動作用。
改革開放以后，中國的政治、經濟、文化事業都得到了蓬勃的發展。在市場經濟下，政府的角色發生了很大的改變，由原來的實施者向監督者角色轉化，“政府守夜人的角色逐步確立，要求政府規范市場環境，解決市場失靈，矯正經濟外部失靈。盡管應當是由政府來提供社會福利，但并不代表政府一定要是每個具體環節的操作者。尤其是目前，政府工作人員的專業能力普遍不是很高，與其將專業化的投資交給他們來運作，不如把這些項目交給更為專業的機構來運作，引入競爭機制，政府部門只作為監督者的角色出現，這樣效果會更好，既提高了效率，又減少了成本。現階段國家盡管實行的是省級統籌，但是各地區為了自己的利益，各行其是，很難將基金集中起來管理，據調查，中國幾千個億的養老保險基金分散在3 000多個縣和8個行業中，如此分散的局面自然影響養老保險基金的統籌使用，難以發生規模效應。同時，養老基金管理成本非常高，據統計，各個地方的養老基金管理機構一般會從養老保險基金中提取2%~6%的管理費，平均管理成本超過了4%，如果將同樣數目的基金交由基金公司來，那么成本僅為1/4上下。這樣不僅降低了成本，還提高了運行的效率，加深了投資的專業化，何樂而不為？
二、完善養老保險基金運營思考
（一）養老保險基金進入資本市場的必要性
據世界銀行的預測，2030年中國養老保險基金的總額將達到18萬億美元，基金的保值增值問題顯得日益突出。但現實中，資本市場和養老基金的分離影響了養老基金的運營和管理。由于養老金支付的長期性，按國際慣例，養老金的投資應當主要買中長期的債券、股票、不動產等，這樣才能達到保值增值的目的，而中國養老基金的絕大部分用于購買國債和銀行存款，這樣顯然收益不高，積累風險大。任何一種經濟行為的產生與發展都需要有一定的制度和市場來支撐和促進，而制度、組織自身也要有獨運行主體來推進其發展擴大。養老保險基金與資本市場要通過互動來達到雙贏的目的。一方面，養老保險基金進入資本市場進行投資獲得收益來達到養老保險的目標，另一方面，資本市場的發展與完善也需要有養老保險基金這樣雄厚實力的機構。養老保險基金入市后對資本市場的影響表現為：首先，養老保險基金進入資本市場能夠解決基金投資渠道單一的情況。文章已經提到，中國養老保險基金的運營僅限于投資銀行存款和國家債券，這種投資很難使得基金保值增值。而資本市場上可供投資的金融工具繁多，這為養老保險基金進行多元化分散化投資，避免非系統風險提供了良好的條件。其次，促進資本市場發育完善。 養老金收益是一種勞動力補償的延遲支付，這決定了養老保險基金的運營應當追求長期穩定的投資回報率，并通過示范效應增強整個市場的投資理性，這無疑會強化資本市場的長期性投資，減少短戶的短視行為，提高資本配置，提高資本市場的運行效率。 “ 通過上文，我們已經得出結論：中國的養老保險基金應當入市，但入市的條件成熟了嗎？筆者認為可以入市。原因有二：（1）養老保險基金的長期性、規模性，決定了養老基金能夠進入資本市場去投資。中國現在實行的通脹結合的模式，個人賬戶的積累資金會越來越多，勞動者退休后從個人賬戶基金領取的退休標準是可以預測的，因而可以事先進行計劃和控制，也就是說，個人賬戶留存基金的流動性相對較低，這就為基金的積累部分進入資本市場投資創造了條件。（2）資本市場日漸規范，相關的法律法規正在逐步完善，這就為基金的入市創造了有利的外部條件。同時，中國的資本市場已經發展到了一定的規模，投資工具的多元化使得養老保險基金可以有多種組合選擇，為養老保險基金的運作提供了市場空間。
（二）加大對經濟適用房的比例
當前，全球出現金融危機，股票等高風險金融工具波動性較大，而經濟全球化又使得中國的資本市場也會在一定程度上受到外國金融市場的影響。對于“救命錢”的養老保險基金來說，此時如果大比例投入股票等高風險工具。結果難以預料。筆者認為，結合現階段中國的國情，要想使得中國養老保險基金能夠增值，可以增加對中國不動產的投資比例，具體而言，可以拿出養老保險基金的一部分來投資于中國的經濟適用房。
1.經濟適用房的市場競爭優勢。我們都知道，地產投資雖然是一種回收期長，而且資金需求量大的投資項目，但是從房地產地皮不可再生性的特點來看，房地產價格總體仍然是呈上升趨勢的，而且即使在發生通貨膨脹時，房地產價格具有很強的抗通貨膨脹能力，其價格會隨物價上漲而上漲。筆者通過有關資料了解到武漢VK房地產公司2003年所建商品房的所有成本平均為1 500元/平方米，但售出價格確達到了2 500元~3 000元/平方米，利潤空間巨大。那么，作為不以盈利為目的經濟適用房的銷售業績實際上還稱不上是個問題。 人口和價格優勢。從主動需求方面看，中國是一個擁有13億人的人口大國，而且據預計，未來二十年人口將達到16億，毫無疑問，這對住房的要求市場巨大，而且據建設部最新的研究報告顯示，到2020年，約有3億~3.5億新增城鎮人口需要解決住房問題；另外城鎮居民人均住房面積將從2003年的23.8平方米增至35平方米。從被動需求方面來看，由于目前中國傳統的福利分房體制已經被貨幣化購房體制所取代，同時由于城鎮居民收入普遍不高，因而難以承受昂貴的商品房價格，所以無疑會選擇經濟適用房。故中國須建造大批的經濟適用房，以滿足如此眾多的居民需求。 政策優越。出于平衡房地產公司和購房居民之間的利益，國家在土地使用權和稅收上給予了一定的優惠政策，以降低經濟適用房的造價成本。以武漢市所建商品房成本1 500元/平方米作為經濟適用房建設的所有成本，即使按1 800元~2 000元/平方米出售，其投資回報率都還是相當可觀，而且，由于出售價格遠遠低于商品房價格，所以作為大部分的城鎮居民來說還是樂于接受的。
經濟適用房建設是中國現階段的一項獨有的國家政策，解決中低收入家庭的住房問題歷來是中國政府十分重視的一件大事。在市場經濟條件下，建立并完善經濟適用住房為中心的多層次的住房供應體系不僅可以彌補市場經濟的缺陷、而且可以維護社會的安定團結、也更能促進房地產市場經濟的健康發展。同時經濟適用住房既然是作為一項政策而存在就不會朝令夕改，相反應該長期執行的一種措施，所以筆者有理由相信在很長的一段時間內，經濟適用住房會一直存在?？傊瑢B老保險基金投資于經濟適用房建設，不論是解決中國城鎮居民住房緊張的問題，還是對基金投資增值都是雙贏的事情。
小結
人口老齡化對各國都帶來了不小的沖擊，為了應對養老金支付的困難，各國根據自己的國情進行了改革。要想養老金保值增值，必須對養老保險基金進行投資運營，筆者認為養老保險基金應當增加在資本市場的投入，尤其是增加對經濟實用房的投資比例來優化運營結構，以達到保值增值的目的。
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資本市場概論范文3
關鍵詞：融資融券 定價 風險控制
一、融資融券概論
融資融券又稱證券信用交易,包括券商對投資者的融資、融券和金融機構對券商的融資、融券。融資就是借錢買證券,證券公司借款給客戶購買證券,客戶到期償還本息,客戶向證券公司融資買進證券稱為“買空”;融券是借證券來賣,然后以證券歸還,證券公司出借證券給客戶出售,客戶到期返還相同種類和數量的證券并支付利息,客戶向證券公司融券賣出稱為“賣空”。
融資融券交易與大家熟悉的普通證券交易,主要有以下幾點區別。
1.暗含做空機制,投資者從事普通證券交易,買入證券時,必須事先有足額資金;賣出證券時,則必須有足額證券。而從事融資融券交易投資者預測證券價格將要上漲而手頭沒有足夠的資金時,可以向證券公司借入資金買入證券;預測證券價格將要下跌而手頭沒有證券時,則可以向證券公司借入證券賣出,這意味著股價下跌時也能獲利,改變了單邊市場狀況。
2.具備杠桿效應,普通的股票交易必須支付全額價格,但融資融券只需交納一定的保證金即可交易。
3.改變了與證券公司之間的關系,在融資融券制度下,投資者與證券公司不只存在委托買賣關系,還存在資金或證券的借貸關系,須將融資買入的證券或者融券賣出的資金交給證券公司作為擔保。
二、融資融券的歷史進程
2006年1月6日,證監會《證券公司風險控制指標管理辦法》(征求意見稿)第一次以官方文件形式提出,券商將可以為客戶買賣證券提供融資融券服務。早在1993、1994年,券商就開始為客戶提供“透支”服務。在當時機構自我約束力和金融監管能力不足的背景下,券商違規融資、挪用資金、重倉莊股,客戶不顧風險借國債之名炒股,眾多券商身陷虧損黑洞。1996年,證監會明令禁止融資融券業務。
新《證券法》已經刪除了對融資融券交易的限制性條款,這為券商融資融券業務合法化掃除了法律上的障礙;而近日的《證券公司風險控制指標管理辦法》(征求意見稿)則明確了符合條件的券商可以進行融資融券業務,并對融資融券規模與凈資本的比例作了明確規定。
三、我國引入融資融券交易的積極作用
1.有利于證券市場基本制度的完善。在我國資本市場交易基礎設施、技術條件逐步完善的今天,市場只允許作多的單邊機制,必然導致市場機制在運作中處于一種非協調非對稱的跛行狀態,經常只能通過外部力量的干預(政府干預)才能恢復其穩定態,缺乏做空機制成為資本市場的重大缺陷。
2.有利于證券業的規范經營和資產重組。目前我國券商多而小、布局不甚合理,融資融券業務為券商拓展業務模式提供了新的盈利模式。那些內控機制達標、資產質量優秀的券商將會率先獲得推出該業務的資格并迅速吸引客戶,整個經紀業務市場將面臨客戶資源的重新整合。
3.有利于我國金融市場結構的優化。引入融資融券交易方式后,整個金融市場結構將會發生變化:貨幣市場、證券市場、金融機構融資市場三個市場有機聯系與貫通,貨幣市場和資本市場相互對接,資金能夠順暢良性循環,降低銀行和證券行業系統性風險,提高資金市場的運作效率。
四、我國引入融資融券交易存在的風險分析
1.體制風險。融資融券交易具有創造虛擬供求的功能,并通過銀行信貸融資,擴大銀行的信用規模,可能出現如下情況:一方面,造成通脹的壓力,虛擬資本的增長比一般信貸引起信用擴張的乘數效應更為復雜,從而不利于當局對經濟的宏觀控制;另一方面,虛擬供求有可能使證券價格嚴重脫離實際價值,形成泡沫。
2.信用風險。信用風險是指交易一方因倒閉或其他原因不能履約而給另一方造成損失的風險。信用風險是金融機構在信用交易中必須解決的風險,雖然各國對信用交易都要求交納一定比率的保證金,但仍存在交易對手不能履約的可能性。
3.市場風險。市場風險是由于市場變量變動而帶來的風險。我國股市目前還不夠成熟,股市波動性強,投資者還不夠理性,而且還存在著股價操縱等行為,由于融資融券杠桿化的作用,突然的急速上漲和下跌很可能造成投資者巨大的損失。
五、融資融券的風險管理
1.監管層的風險管理
首先,對券商介入融資融券業務要設置嚴格的門檻。券商開展融資融券業務,既需要與投資者打交通,又少不了與其他金融機構打交道,這其中會有利益上的沖突與糾紛,也會放大金融風險,因此,監管層必須對其嚴格把關。
其次,對投資者參與融資融券要設置適當的門檻?？紤]到投資者承擔風險的能力,對投資者設置門檻是必要的,但這種門檻設置不能太高,否則融資融券政策就成了方便少數人特別是機構投資者的政策。
最后,適當放寬對投資者融資融券的投資對象或標的,拓寬投資者的選擇空間。
2.券商的風險管理
融資融券將使券商經紀業務的內容更加豐富,證券交易量增大,券商的傭金收入也會隨之增加,可以說,融資融券業務是券商的巨大“利好”,但券商萬不可忽視其中的風險。如果券商是自己進行融資融券交易,那券商是在自營,與一般投資者并無本質區別。不過,券商如果大量通過銀行等金融機構負債經營的話,一定要注意財務風險,以免陷于財務困境而難以自拔。
如果券商是為市場里的投資者提供融資融券,作為債權人的投資者,券商要做好處理“呆賬壞賬”的準備。為此,券商應建立一套完整而有效的風險控制機制,如確定風險管理政策和風險容忍度,評估風險管理的效果。
3.投資者的風險管理
融資融券是一把“雙刃劍”,投資者使用得當,可以贏得更多的投資收益;反之,也會給投資者帶來更大的投資損失,這就要求投資者要有很強的風險意識和較好的控制風險能力。因為在投資過程中想準確把握時機是非常難的。國內證券界人士也表示,融券交易雖然意味著可實施做空,但具體操作較難把握,一般不要以不確切的不利消息作為做空的理由。而且投資者在投資過程中很可能碰到陷阱。在做空某只股票時,需要提防這只股票的莊家行為。
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資本市場概論范文4
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資本市場概論范文5
［關鍵詞］房地產 投資基金 SWOT法
房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。
一、當前房地產金融的風險
由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險：
第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000―2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。
第五，土地開發貸款有較大信用風險。
第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。
二、房地產投資基金分析
房地產投資基金是通過集合社會閑散資金，使用專業人士投資、經營管理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。
1．房地產投資基金的優勢分析（S）
（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性。房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產投資基金具有較高的流動性。它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大，交易成本高，流動性差。
（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小。它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此，它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。
（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。
2．房地產投資基金的劣勢（W）
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。
（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
3． 房地產投資基金的機會（O）
（1）投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目（比如城市基礎設施建設）、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。
（2）市場分析。目前，我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。
（3）需求分析。目前，我國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。
4． 房地產投資基金的風險分析（T）
（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務管理，房地產投資基金公司也應健全財務制度。
（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。
三、發展房地產投資信托基金的政策建議
1.我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2.在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。
3.創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。
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資本市場概論范文6
關鍵詞：住房抵押貸款證券化；金融環境；環境建設
一、引言
房地產抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發放的貸款。住房抵押貸款是其重要和主要的組成部分。住房抵押貸款證券化是20世紀60年代末產生于美國的一種金融創新制度，是指商業銀行等金融機構在發放住房抵押貸款后，將所持有抵押貸款債權出售給一家特殊目的機構（Special Purpose Vehicle，SPV），然后由該機構在資本市場上發行抵押貸款支持證券（Mortgage Backed Security，MBS）的行為。住房抵押貸款證券化主要通過抵押貸款的二級市場來實現，實現證券化的核心在于真實出售和破產隔離。
二、推進我國住房抵押貸款證券化的現實意義
（一）對銀行等金融機構的意義
抵押貸款證券化不僅可以控制、轉移和分散金融風險，而且可以提高銀行資本充足率。
（二）豐富投資工具，拓寬投資渠道
抵押貸款的證券化為資本市場提供了新型的交易工具，促進了儲蓄向投資的轉換，活躍了資本市場的交易。值得注意的是，住房抵押貸款中的純利息證券是良好的對沖風險的工具，這也為投資者提供了投資組合的選擇。
（三）調節資金余缺，優化資源配置
住房抵押貸款證券化通過降低流動性風險，解決期限錯配問題，可以使資金達到更合理的配置，有利于盈余方進行投資，短缺方進行融資，從而使資源得到合理利用，實現兩者的雙贏。
（四）活躍房地產市場，刺激有效需求
住房抵押貸款的證券化有效地把房地產業和資本市場聯結起來，從而把居民和機構多余的資金間接地導入房地產市場，增加了住房建設資金，增強了銀行資產的流動性，從而取得更多的資金投入到住房開發與消費信貸。資金來源的增多使得房地產抵押貸款的籌資成本降低。一方面降低了房地產商的開發成本，增加了有效供給；另一方面提高了居民的支付能力，刺激有效需求。
（五）拉動國內需求，促進經濟增長
住房抵押貸款證券一起風險低、收益穩定而具有較強的市場吸引力，從而可以有效刺激投資需求。同時通過把部分房地產開發貸款證券化，盤活存量資產，又可以取得新的房地產開發流動資金，創造新的投資需求。此外，住宅建設投資還可使50多個相關產業按1.5到2的產值彈性乘數增大。所以，住房抵押貸款證券化最終可以從
投資與消費兩個方面拉動國內需求，促進經濟增長。多方主體的介入也有利于防地市場風險的分散。
三、我國推行住房抵押貸款證券化的選擇模式
（一）表內模式
表內模式是指住房抵押貸款資產仍留在發起人的資產負債表上，由發起人以這部分信貸資產所構建的資產組合支持自己發行MBS證券。為了能更好地實現風險隔離，發起人往往將這部分住房抵押貸款資產委托給信托機構，設立特殊目的信托，實現住房抵押貸款的證券化。但這種方式不能實現破產隔離。
（二）表外模式
在這種模式下，商業銀行作為發起人把符合條件的住房抵押貸款資產真實出售給SPV，SPV購買資產后建立資產池，并以其為支持發行MBS證券。表外證券化的關鍵在于SPV的存在和住房抵押貸款資產的真實銷售。由于SPV的存在，銀行的住房抵押貸款資產可以實現真實銷售，實現被證券化資產與銀行其他資產之間完全的風險隔離，從而實現真正意義上的破產隔離。
（三）準表外模式
在此模式下，發起人成立全資或控股子公司作為SPV，然后將住房抵押貸款資產真實出售給子公司，子公司以住房抵押貸款作為支持發行債券，實現住房抵押貸款證券化。從母公司自身的會計報表看，這是一種表外證券化模式；但從母子公司合并會計報表的角度看，子公司（SPV）的資產最終要體現在母公司資產負債表上，也就是說被證券化的信貸資產仍然在發起人的資產負債表中，這又是一種表內證券化模式。由于母公司將資產真實出售，并進入子公司資產負債表，實現了破產隔離，所以這種模式的實質是發起人主導的表外證券化。
表內模式雖然省去了建立、規范抵押貸款二級市場的階段，縮短了證券化的環節，規避法律對SPV組建和發行抵押貸款支持證券的制約，但都不能對我國真正推進住房抵押貸款證券化起到長遠的支持作用，并非長久之計。準表外模式對商業銀行的要求較高，設立子公司的過程也相當繁瑣，在證券化的起步時期會大大增加成本。表外模式才是最終的目標。
四、我國住房抵押貸款證券化的金融環境建設
（一）建立健全法律法規體系
抵押貸款證券化涉及發起人、信用評級機構、證券承銷商、投資者等多方主體，其流程也包括多個環節，這都需要有明確的法律法規來規范相關主體的行為。相關的法律法規包括商業銀行法、證券法、信托法和為證券化服務的會計、稅務處理和收費規定等。有了這些法規的配套，才能使住房抵押貸款證券化做到有法可依，有章可循，從而保證抵押貸款證券化的順利運作。首先是對抵押貸款“真實出售”的法律制約；其次是對SPV的組建和發行抵押貸款支持證券的法律制約；最后是對機構投資者購買住房抵押支持證券的法律制約。
（二）完善會計制度
在住房抵押貸款證券化的過程中，基本的會計處理問題有三個：一是發起人對住房抵押貸款的會計處理；二是發起人與SPV會計報表的合并問題；三是證券化的損益的確認問題。
若采用表外模式進行住房抵押貸款證券化的話，發起人將住房抵押貸款真實出售給SPV，所以不存在會計報表的合并問題。但是商業銀行還是面臨發放抵押貸款支持證券時，住房抵押貸款從其資產負債表中剝離出來，如何將基礎資產沖銷并確認收益，目前沒有統一規定。同時在抵押貸款的還款日和到期日，商業銀行和SPV在進行損益確認時都面臨會計報表處理問題，這亟需要相關法律法規的嚴格規定或引導規范。
（三）完善稅收制度
在住房抵押貸款證券化的過程中，稅務主要涉及三個環節：一是基礎資產從發起人轉到SPV過程中的所得稅、資本利得稅、印花稅和營業稅；二是SPV作為證券發行人發行證券之后經營證券化資產時是否作為納稅主體繳納稅金；三是投資者作為納稅主體繳納稅金。目前我國對上述三個過程的稅收制度上不明確，建議如下：
1、對發起人。在表外模式下，發起人將基礎資產真實出售給SPV，該項資產已經從發起人的資產負債表中剝離出去，所得轉讓收入作為發起人的一項收入，從而應該將其納入發起人的全部收入，在彌補商議財政年度的虧損后繳納企業所得稅，同時繳納資產交易的有關稅費。由于抵押貸款的收益率扣除證券化成本的剩余部分在發起人和投資人之間進行分配，為保證發起人的利益，應采取適當的免稅措施，否則基礎資產的利息收入將大部分充作稅款。
2、對SPV。建議對SPV的不同業務分項征稅。在“導管”交易結構下，SPV只是作為資產及其資產收入的過渡性機構，并沒有自己的經濟行為，因此不能將其作為納稅主體來對待。過手式證券相對于轉付資產證券更容易形成導管性資產證券結構，因此，應該將SPV發行的住房抵押貸款過手證券與其他支持證券分開，采取不同的稅收方式，對過手式證券不再征收稅款。
3、對投資者。在我國，投資者購買國債和國家發行的金融債券所獲得的利息是不用繳納個人所得稅的。投資者購買抵押支持債券所獲得的利息收入是否需要繳納個人所得稅尚不明確。建議在住房抵押貸款證券化的起步階段，為吸收更多機構投資者和個人投資者，采取相應的免稅或減稅措施。
（四）完善監管制度
評級機構設置不合理，統一的評估標準尚未確立，評級方法不統一，評級人才短缺，評級缺乏連貫性，這些都直接影響到我國住房抵押貸款證券化的順利進行。
抵押貸款證券化的基礎是抵押貸款的現金流。信用評級機構和貸款人應對借款人的信用度進行及時的跟蹤評級，才能很好地確定其信用等級或做好相應的風險防范措施，才能提高抵押貸款的安全性，投資者才樂于投資抵押貸款證券。健全的社會信用制度和監管制度是使上述過程得以實現的關鍵。
（五）擴大住房抵押貸款證券化的基礎資產
貸款人向借款人發放房地產抵押貸款的交易構成房地產抵押貸款一級市場。住房抵押貸款是其證券化的載體，只有一級市場上具有一定規模的抵押貸款余額，才能建立抵押貸款證券化的資產池。同時，只有抵押貸款一級市場達到一定規模后才有將其證券化的需要。我國目前適于進行證券化的住房抵押貸款的規模主要受制于以下三個方面：
1、來源不足。我國住房抵押貸款從資金來源上分為住房公積金貸款和銀行信貸資金貸款。由于住房公積金貸款利率過低，對投資者缺乏吸引力，不是合法性以此為支持的債券?？杉{入證券化基礎資產池的應該是銀行信貸資金發放的住房抵押貸款。
2、還款方式的制約。我國住房抵押貸款（指銀行信貸資金抵押貸款，下同）的還款方式主要有以下四種：到期一次還本付息；等額本息還款法；等額本金還款法和遞增還款法。到期一次還本付息的抵押貸款的年限僅為一年，不適合作為基礎資產納入資產池。遞增還款法下，借款人無力償還的可能性會隨到期日的臨近而不斷增大，存在較大的違約風險，也不適合作為基礎資產。能夠納入證券化的基礎資產最好是來自等額本息法和等額本金法的抵押貸款。
3、擔保方式的制約。住房抵押貸款的擔保方式由抵押、質押、保證和抵（質）押加保證四種。抵押和抵（質）押加保證的方式占大多數。為保證資產池資產的同質性，便于計算違約的貸款損失率，資產池有抵押貸款或抵押加保證貸款為宜。
4、貸款期限的制約。因為從發放貸款到出售貸款，組成資產池，發放住房抵押貸款支持證券需要一定的運作時間，所以五年以上的抵押貸款才比較適合用于證券化。要推進住房抵押貸款證券化的進程，必須同時繼續大力發展住房抵押貸款的一級市場，并且有針對性地擴大基礎資產的來源。
（六）深化住房金融政策改革
我國現有的住房金融制度是以公積金為主體的政策性體制，最大的問題時只有抵押貸款一級市場，沒有抵押貸款二級市場，而且一級市場的操作也不夠規范和統一，這對住房抵押貸款證券化的發展產生了很大的阻力。國家應考慮放寬市場限制。首先，允許成立國有或私人特殊目的機構，取消國家擔保限制，以保證住房抵押貸款支持證券的資信級別；其次，鼓勵更多的機構投資者和個人投資者購買住房抵押貸款支持證券，并采取適當的免稅減稅措施保證投資人的利益，尤其是允許國家住房公積金管理公司將住房公積金存款用于住房抵押貸款支持證券投資，或者采用信托方式進行投資，以實現保值增值。
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