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房貸公積金政策范文1
住房公積金作為一種重要的金融工具，在最近一輪房地產調控中也出臺了系列政策，概括起來主要包括以下三項：
調整住房公積金貸款首付比例：進入 2010 年以來，根據房地產宏觀經濟調整的要求，部分城市小幅度提高了住房公積金首套住房貸款比例;北京、沈陽、石家莊等城市紛紛大幅度提高二套房首付比例，調整以后首付比例最低為 40%;大部分城市停止發放三套以上住房公積金貸款。2010 年 11月 2 日，住建部、財政部、人民銀行、銀監會聯合印發的《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》(下稱《通知》)規定，對第一套房貸按照 90 平方米上下區別分別為不低于 30%和20%;第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于 50%，停止發放第三套房貸。
上調住房公積金存貸款利率：2010 年 10 月住房和城鄉建設部《關于調整住房公積金存貸款利率的通知》，其中規定，從 2010 年 10 月20 日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調 0.17 和 0.18 個百分點。五年期以下(含五年)從 3.33%調整為 3.50%，五年期以上從 3.87%調整為 4.05%。2010 年 11 月 2 日，《通知》規定，個人住房公積金貸款購買第二套住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的 1.1 倍。
使用住房公積金建設保障房：2009 年 10 月住房和城鄉建設部《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，其中規定：在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將 50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮 10%執行，嚴格控制貸款規模，禁止無償調撥使用。
二、住房公積金調整效果分析
住房公積金政策調整是有利于住房市場穩定的。加強保障房建設，有利于擴大住房供應數量，而且保障房本身價格大大低于商品房價格，有利于住房價格總水平的下降，同時也將極大地打擊房價瘋狂上漲的預期;調整住房公積金貸款首付比例，尤其是提高二套住房貸款比例和停止發放三套及以上住房的公積金貸款，則會從公積金這個渠道擠出投機需求，確保自住需求;而自住需求是根據自身消費預算約束線作出消費決策的，這種需求與房地產價格成反比，有助于住房價格回調?？傮w而言，這條政策的作用是降低了住房需求的總量，使得需求曲線向左移動;提高公積金貸款利率，公積金貸款利率提高幅度較小，但提高了貸款成本，有利于減少住房需求。
三、進一步調整建議
1.進一步提高住房公積金存貸款利率
經過 2010 年 10 月的調整以后，住房公積金存貸款利率仍然較低，以五年期住房公積金存貸款利率為例，調整以后存、貸款利率分別為1.91%和 3.5%。2010 年全年官方公布的通貨膨脹率已經接近 3.5%，據此判斷，則住房公積金實際存款利率為負，而貸款的實際利率接近于零，則意味著購買住房基本上沒有利息成本，而存款人的資金則面臨著貶值的困境。住房公積金的負利率政策不利于從根本上打擊投機需求，因此必須進一步提高住房公積金存貸款利率，至少應該將存款利率提高到 5%以上，對于首套住房申請住房公積金貸款的，應該將貸款利率提高到 8%以上。
2.住房公積金首付比例的調整
進入 2010 年以來，我國全面提高住房公積金購買住房首付比例。有些地方對申請住房公積金購買首套住房的首付款比例也做了相應的調整，有的地方提高到 30%。這種調整實際上是不利于自住需求得到滿足的，應該保持對申請住房公積金購買首套住房的首付比例保持不變;而對于購買第二、第三套住房的首付比例則可以進一步提高，這樣才有利于打擊投機需求，促進住房價格的穩定。
3.使用住房公積金建設保障房的建議
要完善住房公積金建設保障房的制度建設。一方面要加強資金監管，確保住房公積金建設保障房過程中的正確合理使用以及資金安全;另一方面，要通過完善住房公積金參與保障房的機制建設，確保住房公積金能夠保值增值。
房貸公積金政策范文2
【關鍵詞】商業銀行；個人住房貸款
一、個人住房貸款概述
1.1個人住房貸款
個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。個人住房貸款用于支持個人在中國大陸境內城鎮購買、建造、大修住房。目前，個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。
1.2個人住房擔保委托貸款現狀
住房公積金制度的建立標志著我國已經開始從舊的住房保障制度向新的住房保障制度轉型，對于我國住房制度改革的深入進行、住房分配制度的轉換、國民居住條件的改善、國民經濟建設和發展以及維護整個社會的基本穩定等，都起到了積極的促進作用。
然而，由于我國住房公積金制度建立的歷史并不長，尚處于探索階段，還未最終定型，難免會出現制度設計本身的缺陷，再加上受歷史和現實因素的影響，在住房公積金制度運行中出現了一些問題和失誤，這些問題和失誤主要表現在以下幾個方面：
1.住房公積金的保障性不足
現階段，住房公積金覆蓋率低成為保障性不足的主要原因。其繳存和管理仍然是以“單位所有制”為框架建立的，并沒有擺脫計劃經濟體制下“單位福利”的性質。此外，住房公積金制度沒有完全體現出社會保障制度在維護社會公平方面的作用，有可能存在“殺貧濟富”的現象。
2.住房公積金的體制不完善
我國住房公積金管理中心目前的行政機構框架缺乏管理監督體制、缺乏法律法規規范，機構職能取向以管為主，偏重于通過行政政策的執行建立互助型儲金，并積累資金，而輕于營運；責任規劃不清，在住房公積金的日常使用和管理中，存在著許多漏洞和問題。
3.運轉模式存在不合理和低效率
在我國大部分地區住房公積金的使用率不高，住房公積金閑置浪費的現象普遍，其使用率不高，大量資金被沉淀。同時，住房公積金的運用手段差，增值渠道少，沒有從根本上解決由誰來承擔住房公積金經營風險問題，處于坐吃利差運轉模式不具備應付風險的功能和補充住房資金的功能。
二、商業銀行的個人住房貸款
2.1現行主要模式
1.住房公積金貸款
住房公積金屬于委托性個人住房貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款；住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風險由公積金管理中心承擔，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發放手續，并簽訂委托合同；住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優惠。
2.個人住房組合貸款
個人住房組合貸款是指符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時申請個人住房公積金貸款。
2.2存在問題
隨著近幾年我國個人住房貸款急劇增長，其風險也日益加大，加之市場交易發生了較大的變化，房地產也進入了買方市場。由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規范運作、開發商的惡意欺騙、游戲規則的不完善、小業主對市場信用的認識不夠等原因，現在房地產的風險問題越來越突出，個人住房貸款的風險更是首當其沖。出現了典型的個人住房貸款風險問題。
1.個人的信用風險
從信用風險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。
2.銀行的流動性風險
對于銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。從國際經驗來看，個人住房貸款比重接近或達到18%-20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例會受到嚴重約束。特別對于一些資產規模較小、資產種類較為單一的部分城市商業銀行來說，更容易面臨流動性難題。
三、個人住房貸款的行業性發展趨勢
3.1選擇性控制
在房地產領域，房地產信貸管制分為消費者信用控制和不動產信用控制，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分，監管部門將通過對行業的分析和監測，加強信貸政策的前瞻性和實效性，不斷提高風險管理的能力。2004年以后，中國貨幣政策和財政政策的主導地位發生轉換，中央銀行堅持穩健的貨幣政策，加強了對住房信貸的管制，及時調整和傳達貨幣信貸政策意圖，引導社會預期。
3.2宏觀經濟與住房貸款政策
總體來看，國內宏觀經濟的發展趨勢是穩步提升的，國家在制定產業政策時會采取相機決策，特別是如前所述，房產政策是一種短期性政策，會按照經濟發展態勢和政府調控意圖進行變化。
四、改革方向
4.1建立風險防范措施
建立個人信用制度，控制借款人違約風險。一些發達國家個人信用制度建設己有100多年的歷史，形成了科學化、規范化、法制化的運行機制，完善的個人信用制度已成為發達國家市場經濟正常運行的堅實基礎。因此我們應該借鑒國外的成功經驗，結合國內現實，建立起符合我國國情的個人信用制度。
銀行自身完善風險管理機制，杜絕風險漏洞?？刂瓢唇页蓴岛头康禺a信貸增長速度，并對借款人進行嚴格的貸前審查，同時簽定回購或債權轉讓條款，嚴格控制開發商貸款風險，堅持較高的資本充足率，強化不良資產處置等。
4.2健全房地產金融的法律法規體系
完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基本保障。目前，我國房地產金融領域的立法始終處于滯后狀態。因此，出臺專門的監管規定和辦法，以加強對商業銀行個人住房貸款的監管力度，并修改和完善各項法律法規制度，規范市場行為具有極大的積極作用。
作者簡介：
陳祥瑜，女，1991/09，北京林業大學，會計學。
王小歡，女，1991/10，北京林業大學，工商管理（經濟信息管理方向）；
房貸公積金政策范文3
關鍵詞：住房公積金貸款；現狀；風險管理
一、住房公積金貸款概述
住房公積金貸款指的是住房公積金管理機構采用住房公積金，委托商業銀行向正常繳存住房公積金的職工所發放的，定期用來對住房進行購買，建造，翻建和大規模修理的政策性住房貸款。
為了使得貸款的調查，審核，審批，逾期貸款的催收，違規操作責任的追究等都在管理中能夠得到規范，就需要建立卓有成效的內部控制制度，對貸款的發放，管理，控制和回收等環節進行規范，對商業銀行的貸款風險管理的經驗進行借鑒，對住房公積金個人貸款的管理風險進行有效的防范，這樣就能將住房公積金貸款管理的風險降到最低。
二、住房公積金貸款的現狀
（一） 住房公積金貸款規模增大
建設部的統計數字顯示，全國城鎮參加住房公積金制度的職工累計超過1億人，歸集公積金累計超過14000億元。全國有4200萬職工從公積金制度中受益，通過提取住房公積金和公積金住房貸款改善了居住條件。四川從2002年至2013年歸集公積金貸款達288.67億元，其中個人住房公積金貸款有200.52億元。2007年以前個人住房公積金貸款額僅為0.31億元，2013年的則達到30.47億元，是十年前的100倍。
（二） 二手房市場住房公積金的份額越來越大
房屋貸款從剛開始的時候只能采取組合貸款的形式，05年逐漸展開純公積金業務，07年批準了二手房公積金住房貸款的資格，巨大的二手房市場為限額較低的公積金住房貸款的擴展提供發展空間。
（三） 很多樓盤對住房公積金住房貸款不愿接受
由于公積金住房貸款會使得開發商的利潤有所降低，法律又沒有規定開發商一定要接受購房者公積金住房貸款的要求。在據調查10多個樓盤中，有20%的樓盤不接受公積金住房貸款，在地段好的老城區樓盤內，約有半數不接受公積金住房貸款。這方面，政府應繼續加強對公積金貸款的鼓勵政策，在適當的條件下對開發商實施一定的優惠政策。
（四） 手續繁瑣、費時費力
住房公積金住房貸款個人不能直接辦理，各項手續涉及到個人、單位、銀行、開發商，需要過五關斬六將的層層審批。由于所需資料太多，難以準備齊全。公積金住房貸款經過購房者提交資料、代辦銀行初審、公積金中心復審、房產局辦抵押、貸款上賬這些流程約需兩個月，而商業貸款大約10來天便可辦完。建議銀行及政府相關部門加強效率管理，進行效率服務，對于銀行和單位間的手續轉交工作，可以進行電子化操作，通過網絡集中管理，省時省力。
（五） 開發商引發的問題
對房地產市場一直升溫又走向回落的情況，很多地方報到開發商因資金短缺、借款難、民間非法借資債務重重等逃逸。有些企業在修建的時候會半途而廢，這樣就會出現爛尾樓。在對建樓盤項目進行跟蹤的過程里，需要發現問題及時采取暫停對該項目的貸款，或提高開發商階段性保證金比例。
三、住房公積金貸款管理規避風險的有效措施
（一） 健全、完善住房公積金貸款管理制度
首先，需要對貸款審核的工作環節進行嚴格的執行。在對貸款進行辦理的過程里，住房公積金管理中心要對借款人，擔保人和抵押人的相關情況進行嚴格的審查，這樣就將貸款之前的準備工作都做好了。其次，要實行三級審計制度，將不同級別的審計都嚴格把關，對審批的過程進行細化，使得審計的效率得以提高。除此之外，能夠讓審批工作人員對責任意識進行明確，大家相互監督，最后達到相應的管理效果。
（二） 構建有利于化解貸款風險的相關政策
從這一個層面出發，我國政府能夠對發達國家在住房政策方面的成功經驗進行借鑒，這樣就能夠建立將政府當作中心，給低收入職工的住房貸款進行利息貼補和擔保的制度。除此之外，政府的相關部門需要對住房公積金管理機構在增值收入工作環節里按照《住房公積金管理條例》以及相關財務的相關法律法規，然后按照一定的比例籌備貸款風險準備金。
（三） 增加住房公積金貸款類型，保證其豐富性
住房公積金貸款能夠對銀行的做法進行借鑒，根據金融市場的相關變化，對貸款的種類和類型進行不斷地豐富，采用不同的還款方式，對貸款的服務水平和質量進行提高。特別是那些家庭收入比較低的，在人民銀行設定的貸款利率基礎上，可以將住房公積金貼息貸款進行推出，這樣就能夠獲得住房公積金增值的部分，拿出一部分的資金對本企業的員工進行補貼。除此之外，能夠在住房抵押貸款里對按揭還款方式進行開拓，這樣住房抵押貸款的信用風險就可以降低。
（四） 制定公積金借款人的信用評定等級
在中國，個人住房抵押貸款的風險管理系統在開放和運用方面都是最開始的階段，中國人民銀行在2006年的時候對個人信用信息基礎數據庫進行運行之后，商業銀行得到了非常普遍的應用，而且取得了比較好的效果。將公積金進行繳納，使用和貸款等信息進入人民銀行的信息系統里，對信息資源的共享是未來金融機構發展的趨勢。借助于這個系統，住房公積金管理中心能夠對貸款者的信用情況進行及時有效的了解，對于不守信用或者惡意貸款的人，需要采取相應的措施進行制止，這樣就能夠讓住房公積金的貸款風險得到降低。除此之外，那些沒有在規定的期限內對貸款償還的借款人，也不應該進行貸款業務。信用管理制度的建立能夠促使借款人按照時間來償還貸款。
（五） 對開發商的行為進行法律的規范
針對資金短缺，借款比較困難，非法債務很多的情況，國家在企業進行修建之前就需要對資金情況，借貸情況以及非法債務情況進行明確的了解，將這些問題解決。在資金保證的情況下給予審批，讓企業開始建樓，從頭至尾要把關，這樣就不會出現爛尾樓的現象，也節省了不必要的開支。
四、結論
公積金貸款的風險有著社會性，隱蔽性和長期性的特點，公積金的政策性特點決定了其主要的目的是給中低收入的職工進行服務，而且對資金的安全回收要考慮在內。
對公積金貸款的政策性特點以及城市的經濟發展進程進行有效的結合，能夠采取相應的防范措施，對貸款的規模進行合理地確定，對借款人的信用等級進行評價和協定，對貸款審查的控制要點進行一定程度的明確，對重點的政策傾斜進行實施，使得貸款的品種多樣化，提供各種各樣的服務，對職工的購房需求進行滿足，建立相應的機制，使得從業人員的整體業務水平得到提高。
參考文獻
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房貸公積金政策范文4
關鍵詞：住房公積金；貸款風險特點；應對措施
隨著經濟快速發展和廣大居民的住房需求，房地產市場近年發展迅猛，不僅帶動相關產業的迅猛發展，而且增加住房信貸融資業務。隨著個人住房貸款快速擴張和國家房地產政策調整，理應高度關注、有效識別和控制個人住房貸款風險。
一、住房公積金貸款特點
住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金職工發放的房屋抵押貸款。
住房公積金貸款有如下特點：一是利率低。目前執行的利率五年及五年內的為4.0%，五年以上為4.5%；二是房屋保險自愿；三是貸款期間每年可支取一次住房公積金余額用于償還貸款本息；四是手續簡便，一般為10個工作日左右辦完；五是辦理方便，通過所在地市公積金中心申請，委托當地授權金融機構辦理。
同時住房公積金貸款存在以下局限性：一是管理中心不是國家的金融機構，不能直接發放貸款，貸款手續由受委托銀行辦理，但由管理中心承擔相關風險。二是住房公積金政策具有特殊性，其針對對象是城鎮中低收入人群，償還能力較低，并且收入也相對較少。即便通過住房公積金申請辦理貸款，可能存在無法正常還款的潛在風險。三是貸款人自身因素造成無法在規定時間內償還貸款本金以及利息所產生風險。因為個人信貸尚處于發展階段，相關制度尚未達到系統科學化，從而缺乏全面評判個人信息考評制度，存在較大風險。
二、貸款風險分析
由以上住房公積金貸款特點及局限性分析可見，住房公積金貸款風險問題，是擺在住房公積金管理者面前的主要問題。如何有效防控個人住房貸款所面臨風險，已成為影響住房公積金制度推行與深化改革發展重要問題。
一、業務市場風險。為抑制房地產市場過快增長，國家出臺一系列調控政策，房地產市場形勢充滿相關不確定因素，公積金管理中心及商業銀行難以正確評估房產價值，銀行住房貸款業務市場風險逐漸暴露。違約風險的產生是由于房價人為大幅抬高與信貸利率調高并存，而借款人收入水平不同步增長，致使借款人到期為自身經濟利益著想而放棄還款責任的行為產生。欺詐風險的產生是由于我國信用制度不夠完善，借款人提供虛假資料來騙取銀行貸款，其實際還款能力不足，致使貸款違約。
二、業務操作風險。近幾年樓市較為繁榮，住房貸款業務也相對增加，但由于工作人員在實際操作個人住房貸款過程中存在失誤和管理制度缺陷，容易導致銀行貸款產生損失的可能性。業務審查人員忽視信貸政策，放松審批條件，導致貸中審查不嚴；由于貸款數量的不斷增多，信貸人員疲于檢查和管理，使其流于形式，導致貸后檢查不及時，無法正確化解風險。
三、業務法律風險。個人貸款中主要的法律風險是合同簽訂和履行中的問題，以及抵押物涉及居民安置和社會穩定時執行難的風險。為保證貸款合同的順利履行，公積金管理中心及委托商業銀行必須逐步完善貸款合同內容及相關的法規制度，并在簽訂合同時將涉及合同雙方主要權利義務的條款向客戶提示，以免引起合同糾紛。
三、貸款風險應對措施
在目前房地產十分活躍前提下，國內房地產開發商百舸爭流的局面還將維持較長時間。但作為住房公積金管理部門，應當對國家信貸等政策收緊有足夠的敏感。未來在與房地產相關的信貸政策方面，仍存在諸多不確定性，而信貸政策的不確定性，可能會影響到整個房地產市場，從而存在一定貸款風險。如何采取針對性措施，有效防范化解資金風險，我們將拭目以待。
一是建立落實貸款審批責任制。根據個人住房公積金貸款法律、法規和政策規定，結合所在地市實際情況，建立貸款風險防范體系，完善貸款內控制度，健全貸款三級審批責任制。嚴格執行個貸法規政策，把好貸款審批關。加強貸后管理，建立貸款審批責任終身制，由貸款審批人負責逾期貸款催收工作，確保責任到位和貸款資金安全回收。建立逾期催收跟蹤記錄檔案，定期開展逾期貸款催收追查工作。
二是強化業務培訓，提升風險防控能力。組織有關部門、崗位人員認真學習有關資產貸款業務專業培訓。重點是國家宏觀經濟金融政策變化對住房公積金影響、有關法律法規在資產管理和維護中的具體操作以及在信貸資產擔保、抵押、客戶信貸資金使用中應重點注意的事項。通過研討交流會等形式重點剖析信貸資產風險成因、量變到質變、造成的危害和后果，從而提高從業人員甄別風險、防控信貸風險能力。
三是堅持完善立法，從法律規章上尋求制度保障。自住房公積金制度建立以來，國務院從1999年4月頒布《住房公積金管理條例》之后修訂數次，從制度層面完善和規范公積金管理制度。一方面要嚴格遵守條例，積極借鑒全國各地同行的先進經驗，另一方面加快住房公積金立法步伐。因而建議國家盡快出臺《住房公積金管理法》、修訂完善《住房公積金管理條例》，使條例具有剛性和可操作性。
房貸公積金政策范文5
【關鍵詞】住房公積金貸款項目風險 風險測評 風險管理
由于我國對住房政策的深化改革，房地產市場迅速發展，房價節節攀升，越來越多的人需要通過住房貸款的方式解決購房需求，公積金低息政策性貸款一經推出便受到人們青睞，成為中低收入家庭的首選，公積金貸款規模迅速增大。規模不斷增大的住房公積金貸款不但意味著貸款金額和貸款戶數量的增加，還意味著公積金貸款風險的大幅增加。XY縣住房公積金管理中心至2015年底，貸款總額已達36844.5萬元。自2012年起XY縣公積金中心正式規范與各樓盤的合作，將每一個樓盤視為單獨一個項目，長期關注其資金和運營狀況。目前共與21個樓盤簽訂公積金貸款合作協議，放貸20000余萬元，其中單個樓盤項目最大放貸7000余萬元。如何將規模如此之大且在不斷增加的住房公積金貸款項目管理好，并有效地防范和控制住房公積金貸款項目風險，己成為XY縣管理中心當前的迫切任務和課題。
公積金貸款項目是與公積金中心簽訂貸款協議的某一樓盤的所有公積金貸款的集合，所以公積金貸款項目本質上就是公積金貸款，要對公積金貸款項目進行風險防范研究可以注意借鑒國內外有益經驗，深入而細致地研究住房公積金貸款的風險防范措施，從而更好地控制和降低公積金貸款項目風險，對公積金貸款項目更好的管理。
住房公積金貸款風險是指住房公積金貸款借貸過程中使公積金專項儲金遭受損失的各種可能性，住房公積金貸款風險本質上也是一種金融風險，但其具有自身的特征：一是有可能產生風險的因素更多，國家政策的調整，房產市場行情的變動，管理中心內部制度是否完善，管理中心與銀行的銜接度，房產開發商財務經營情況是否穩定，借款職工個人或家庭經濟情況的重大改變，都可能制造風險。二是風險造成的危害影響更大，除了一般房貸風險對銀行的金融秩序和房地產的健康發展的影響，還會損害到繳存職工的私人財產安全和國家住房公積金制度的穩固性，尤其是廣大中低收入職工住房問題的解決。因此，識別、權衡、解析風險，將風險嚴格控制并妥善處置，對實現住房公積金資金的最大安全化意義重大。
貸款風險管理實質是貸款發放的決策問題，而決策的前提條件是要有充分準確的信息。貸款政策及具體的貸款方案的實行都需要信息，特別是在貸款風險的衡量和評估中，只有掌握了充分的信息，才能準確把握和控制風險，獲得市場優勢。XY縣單位住房公積金管理中心已推行信息管理，對于借款人個人信息進行了初步的采集和管理，但是這些目前還不能達到貸款管理信息需求的要求，某些貸款信息無法采集到或無法確定真實性，貸款項目風險因此增加。
住房公積金管理中心是負債經營的，其主要負債資產為職工繳存的公積金，自己并沒有實質的凈資產，因此，對于風險缺乏承擔和化解能力，這使得一旦發生貸款風險，很難保證公積金管理中心的正常運營。尤其現在國家要求減輕職工負擔，取消公積金貸款保險、公積金貸款擔保等相關貸款風險分擔機制，這就使得貸款風險一旦發生，損失很難得到有效控制且沒有其他渠道彌補，從而大大增加了公積金管理中心的經營風險，進一步加大了住房公積金貸款項目的風險。
在對XY縣住房公積金貸款項目風險管理現狀進行分析的基礎上，運用層次分析法建立了XY縣住房公積金貸款項目風險評估矩陣，確定XY縣住房公積金貸款項目風險影響因素有：政策性風險、市場風險、信用風險等，運用風險評估矩陣對XY縣住房公積金貸款項目風險進行了測評，并得出各風險的權重比。測評結果表明：XY縣單位住房公積金管理中心的公積金貸款項目應重點防范和控制的風險為信用風險、操作風險和抵押物風險，其風險權重系數分別達到了0.236，0.198、0.184；房地產市場風險、房產發商的經營風險和購買力風險同樣也對公積金貸款項目也具有重要影響，其風險權重系數也分別達到了0.132、0.108、0.098；政策性風險、法律風險、和交易風險的權重占比不大，其風險權重系數分別為0.132、0.108、0.098，但需密切關注。
房貸公積金政策范文6
【關鍵詞】 公積金貸款 準備金提取 風險管理
住房公積金個人貸款風險準備金是抵御風險的最有效途徑之一,目前對于住房公積金貸款風險準備金總額是否充足、提取方式是否合理等問題有較大爭議。本文將從分析住房公積金貸款面臨的風險和住房公積金機構現有的風險管理體系出發,探討貸款風險準備金提取的合理方式,并提出貸款風險管理的對策。
一、住房公積金業務發展狀況及風險分析
1、住房公積金業務發展狀況
自1992年以來,住房公積金制度在全國設區城市陸續建立起來,不僅深受廣大城鎮職工的歡迎,而且逐漸顯示出強大的生命力。截至2008年底,全國住房公積金繳存職工達11184.05萬人,繳存總額20699.78億元,累計為961.17萬戶職工發放個人住房貸款10601.83億元,住房公積金使用率達到72.81%。住房公積金制度已經成為關系國計民生、構建和諧社會的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個人貸款業務的不斷發展,其風險也不斷加大。
2、住房公積金個人住房貸款風險分析
《住房公積金管理條例》(以下簡稱《條例》)規定,住房公積金本金用于繳存職工的提取、個人住房貸款和購買國債。因此,住房公積金在運作過程中面臨的風險主要有個人貸款風險、利率原因造成的國債投資虧損風險、住房公積金管理中心對資金的違規操作造成的損失及工作人員的操作不當造成的損失等運作風險。由于住房公積金貸款還款期比較長,隨著時間的推移,借款人收入、還款資金來源及房地產市場等綜合因素的變化,其面臨的風險也越來越多樣化和復雜化。
第一,按照《條例》的規定,住房公積金管理中心不能辦理金融業務,風險由住房公積金管理中心承擔。由于委托方與受托方是兩個不同的利益主體,特別是銀行是以利潤最大化為目標的經濟實體,難以解決各自因不同利益驅使而在運作過程中產生的目標和利益沖突。一是表現為銀行在自營業務與委托業務之間進行“權衡”,可能將風險較小、收益較高的項目留給自己,而將風險較大的項目以委托貸款方式發放,加大了住房公積金的貸款風險。二是由于銀行不承擔住房公積金貸款的風險,基于節約成本考慮,銀行對貸款的回收力度不夠。住房公積金管理中心因不直接面對借款人,受托銀行又與住房公積金管理中心之間沒有完全實現數據對接,信息交流滯后,在監督管理還款方面處于被動地位。
第二,住房公積金的政策性特征決定了貸款發放的對象不能像商業銀行那樣自由選擇,只能靠廣大住房公積金繳存職工,而且大部分繳存職工收入較低。隨著市場經濟的發展,勞動用工制度的改革,職工工作變動頻繁,收入很不穩定。由于住房公積金個人住房貸款的期限較長,還款期內借款人支付能力的變化較大,將隨時影響貸款的質量。
第三,在住房公積金抵押貸款中,最重要的風險是信用風險。由于我國目前還沒有建立起對職工個人資信狀況的調查、評估機構,在借款過程中往往通過借款人自己提供的收入狀況等資信證明進行審查,很難對借款人的真實狀況做出準確判斷。雖然簽訂合同時,借款人有還款能力,但由于住房公積金還款期長,其收入的穩定性和信用狀況很難預計。因此很難對貸出去的款項加以識別、預計和控制,或通過保險機制加以分散。
第四,住房公積金必須嚴格按照《條例》的規定運作,貸款業務單一、動作范圍狹窄,不能像銀行那樣可以根據自己的資產狀況及風險水平設計相應的貸款品種,以分散風險。以所購房屋做抵押,其安全性與抵押物的市場價值密切相關,房地產市場的波動直接影響住房公積金貸款的風險,房地產業直接受宏觀經濟和政策的影響,因此,住房公積金個人住房貸款也是一種宏觀性的、系統性的風險。其發生是以時間為分布區的,即在這個時間段內可能根本不會發生,甚至可能在十年內都不會發生,但在另一個時間段內會發生。由于系統性的風險不存在穩定的發生概率,很難預計其發生的可能性和損失的大小。總之,市場風險發生的不確定性和損失的難以估計,使這種系統性的風險很難防范。
第五,由于不可預見的自然災害意外事故導致傷殘失去工作能力或失蹤、死亡等,都會使住房公積金個人住房貸款的不確定性因素增加。
二、住房公積金個人住房貸款風險管理分析
盡管當前住房公積金管理中心高度重視住房公積金使用安全,通過對貸款對象嚴格審核,抓好貸后資產管理,建立健全逾期貸款催收機制等方式,加強風險管理工作,但由于住房公積機構成立時間較短,尚未建立一整套完善的風險控制體系,住房公積金個人住房貸款風險防范能力還很弱,主要體現在以下兩個方面。
1、沒有建立起完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度
根據《條例》的規定,住房公積金管理機構是不以盈利為目的的事業單位,沒有任何自有資本金,缺乏資金保障。住房公積金管理機構作為住房公積金的責任主體,承擔了較金融機構更大的的風險。提取的風險準備金僅限于貸款風險準備金的一種,沒有像金融機構那樣計提貸款損失準備。當前金融機構對個人住房貸款損失準備嚴格按照《貸款損失準備計提指引》(以下簡稱《指引》)的規定計提?！吨敢芬幎ㄙJ款損失準備包括一般準備、專項準備和特種準備。一般準備主要用于尚未識別的可能性損失準備,應按季計提,其年末余額應不低于年末貸款余額的1%。專項準備是根據《貸款風險分類指導原則》,對貸款進行風險分類后,按每筆貸款損失的程度計提,用于彌補專項損失,即按照正常、關注、次級、可疑和損失五級分類法計提。關注類貸款計提比例為2%;次級類貸款計提比例為25%;可疑類貸款計提比例為50%;損失類貸款計提比例為100%。其中,次級和可疑類貸款的損失準備,計提比例可以上下浮動20%。特種準備由銀行根據不同類型(如行業等)貸款的特殊風險情況、風險損失概率及歷史經驗,自行確定計提比例。因此,借鑒西方國家及金融機構防范住房金融風險的成功經驗,及早制定完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度顯得尤為重要。
2、缺乏完善、統一的風險管理體系
要研究住房公積金個人住房貸款風險,首先應識別貸款風險,新巴塞爾協議的核心內容就是準備的識別、計量和控制風險。從目前全國各住房公積金管理機構運行情況來看,住房公積金貸款缺乏一套完整、統一、規范的業務操作流程和科學、嚴謹的貸款管理模式。風險識別系統、計量和控制系統不完善,貸款并沒有像金融機構那樣實行分類管理,且各地住房公積金管理各自為政,沒有形成強大的資金鏈,一旦某地區發生較大的風險損失,很難從其他住房公積金管理機構那里獲得資金支持。
三、住房公積金個人住房貸款風險管理對策分析
住房公積金管理機構肩負著住房公積金管理的職責,安全性是第一位的,是不以盈利為目的的實現保值、增值。就貸款風險準備金而言,目前按照財政部《關于住房公積金財務管理補充規定的通知》(財綜字[1999]149號)“建立住房公積金貸款風險準備金的比例,按不低于住房公積金增值收益60%核定,或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定,從住房公積金增值收益中分配”的規定,截至2008年年底,全國已建立了住房公積金貸款風險準備金285.67億元,數額不小,但是全國各地分布不均衡。貸款風險準備金是抵御風險最重要的方式,其提取比例及提取基數的確定,需要經過大量的考察、論證以及準確的計量,不能僅根據目前已經建立的貸款風險準備金的多少來判斷是否足以抵御未來發生的風險。
為保障住房公積金繳存人的合法權益,建議目前貸款風險準備金按增值收益的60%提取,以期能達到抵抗風險的目的。同時,不斷完善住房公積金個貸風險管理機制。
1、制定適合住房公積金特點的呆賬準備提取及核銷管理機制
建立審慎合理的貸款風險分類標準對制定風險管理政策、揭示信貸資產質量至關重要。按照住房公積金貸款風險程度的高低將貸款分為正常、資級、關注、可疑和損失五類。按照財務制度的要求制定壞賬核銷辦法,對符合壞賬核銷條件的貸款,按一定程序逐步核銷,是化解貸款風險的必要途徑。在經過必要的審批程序后,應立即用五級分類法已計提的呆賬準備金進行核銷,并對已核銷的壞賬保留追索的權利,繼續實施催收。
2、研究貸款逾期風險管理的指標體系,建立住房公積金貸款運行和還貸情況量化預警機制
針對借款人、開發商以及不同房屋物性的各種風險源,通過對住房公積金貸款數據的研究分析,探索從住房公積金貸款的不良貸款總額與風險基金余額的比率、房產市值與貸款余額的綜合成數、住房公積金保證貸款總額與擔保公司注冊資本金等多方面選取指標,從中把握住與風險相關內外部因素,將數據轉化為對業務風險的正確描述,正確評估住房公積金貸款的資產安全性,并為采取措施防范風險提供量化的客觀依據,建立起系統化、科學化的貸款風險防范預警體系。
【參考文獻】
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[2] 李秀昆、張兆林:住房公積金解讀[M].中國財政經濟出版社,2007.