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房貸住房公積金利率范文1
住房公積金作為一種重要的金融工具，在最近一輪房地產調控中也出臺了系列政策，概括起來主要包括以下三項。
使用住房公積金建設保障房：2009年10月住房和城鄉建設部《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，其中規定：在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50％以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10％執行，嚴格控制貸款規模，禁止無償調撥使用。
調整住房公積金貸款首付比例：進入2010年以來，根據房地產宏觀經濟調整的要求，部分城市小幅度提高了住房公積金首套住房貸款比例；北京、沈陽、石家莊等城市紛紛大幅度提高二套房首付比例，調整以后首付比例最低為40％；大部分城市停止發放三套以上住房公積金貸款。2010年11月2日，住建部、財政部、人民銀行、銀監會聯合印發的《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》(下稱《通知》)規定，對第一套房貸按照90平方米上下區別分別為不低于30％和20％；第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50％，停止發放第三套房貸。
上調住房公積金存貸款利率：2010年10月住房和城鄉建設部《關于調整住房公積金存貸款利率的通知》，其中規定，從2010年10月20日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。五年期以下(含五年)從3.33％調整為3.50％，五年期以上從3.87％調整為4.05％。2010年11月2日，《通知》規定，個人住房公積金貸款購買第二套住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。
二、住房公積金調整效果分析
住房公積金政策調整是有利于住房市場穩定的。加強保障房建設，有利于擴大住房供應數量，而且保障房本身價格大大低于商品房價格，有利于住房價格總水平的下降，同時也將極大地打擊房價瘋狂上漲的預期；調整住房公積金貸款首付比例，尤其是提高二套住房貸款比例和停止發放三套及以上住房的公積金貸款，則會從公積金這個渠道擠出投機需求，確保自住需求；而自住需求是根據自身消費預算約束線作出消費決策的，這種需求與房地產價格成反比，有助于住房價格回調，總體而言，這條政策的作用是降低了住房需求的總量，使得需求曲線向左移動：提高公積金貸款利率，公積金貸款利率提高幅度較小，但提高了貸款成本，有利于減少住房需求。
三、進一步調整建議
1 進一步提高住房公積金存貸款利率
經過2010年10月的調整以后，住房公積金存貸款利率仍然較低，以五年期住房公積金存貸款利率為例，調整以后存、貸款利率分別為1.91％和3.5％。2010年全年官方公布的通貨膨脹率已經接近3.5％，據此判斷，則住房公積金實際存款利率為負，而貸款的實際利率接近于零，則意味著購買住房基本上沒有利息成本，而存款人的資金則面臨著貶值的困境。住房公積金的負利率政策不利于從根本上打擊投機需求，因此必須進一步提高住房公積金存貸款利率，至少應該將存款利率提高到5％以上，對于首套住房申請住房公積金貸款的，應該將貸款利率提高到8％以上。
2 住房公積金首付比例的調整
進入2010年以來，我國全面提高住房公積金購買住房首付比例。有些地方對申請住房公積金購買首套住房的首付款比例也做了相應的調整，有的地方提高到30％。這種調整實際上是不利于自住需求得到滿足的，應該保持對申請住房公積金購買首套住房的首付比例保持不變；而對于購買第二、第三套住房的首付比例則可以進一步提高，這樣才有利于打擊投機需求，促進住房價格的穩定。
3 使用住房公積金建設保障房的建議
房貸住房公積金利率范文2
近10年來，中國樓市持續升溫，全國各地住房公積金貸款發放額也不斷攀升，造成的結果是到了2015年，一線、二線城市的住房公積金管理中心可用于貸款發放的存量資金已經嚴重不足。從各地住房公積金管理中心上報的個貸比率（住房公積金個貸比率=貸款余額/歸集余額，歸集余額類似銀行的存款余額）可以看出，很多城市住房公積金個貸比率都已遠遠超過商業銀行通常采用的控制線85%，有的已通過一定的融資方法來發放貸款，所以上報的住房公積金個貸比率已經超過100%。
為了穩定樓市發展，并給購買剛性需求住房的繳存職工，提供有效資金服務，各地住房公積金管理中心在住房公積金存量資金不足的情況下，思考設計了多種方案來緩解困難，如貸款資金發放排隊輪候，借用自管的住房補貼資金、借用自管的貸款風險準備金來發放貸款等方法。但最終由于資金缺口不斷擴大，滿足繳存職工剛需的難度也越來越大。之前筆者在其他文章中也提出過由住建部公積金監管司牽頭建立全國性的住房公積金資金調劑中心的改革思路，將東西部區域、或一二和三四線城市的資金進行調劑使用的方案，但這一設想在目前的行政機構管理體系下是難以實現的?？墒蔷彤斍暗膶嶋H困難僅僅依靠各地住房公積金管理中心自身挖潛的方法已經不能解決，因而必須從外部引入資金來解決。
住房公積金管理中心在向外部融資時還有一個政策性屏障。由于住房公積金管理中心是事業單位法人機構，不能像企業一樣向銀行貸款。同時住房公積金管理中心雖然從事金融業務，但又不是人行系統認定的金融機構，也不能參加金融行業的同業融資。直到住建部兩個文件的出臺，才開始真正激活了住房公積金資產證券化業務的開展。一是住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》（建金〔2014〕148號）中第五條提出了“盤活存量貸款資產”的要求。住房公積金個人住房貸款發放率在85%以上的城市，要主動采取措施，積極協調商業銀行發放住房公積金和商業銀行的組合貸款。有條件的城市，要積極探索發展住房公積金個人住房貸款資產證券化業務。二是住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》（建金〔2015〕150號）中第三條也指出了要“拓寬貸款資金籌集渠道”。有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產證券化業務，盤活住房公積金貸款資產。
歸納來說，這是一種將原有的貸款資產進行證券化處理并實施相應的交易行為，而獲得流動性資金的融資方式。住房公積金資產證券化這種融資方式既不同于企業向銀行的貸款，也不同于通常的發行債券的模式，是住房公積金管理中心利用自管的住房公積金貸款資產而設計的一種合規的特殊性融資方式。
二、住房公積金資產證券化的發展現狀
2014年底，武漢市住房公積金管理中心與上海陸家嘴金融交易所合作，利用信托平臺，將該市住房公積金個人住房貸款資產中的特定部分打包，按市場能夠接受的價格（發行綜合成本不超過6.5%）出售資產包的半年收益權，以市場化方式公開向社會發行，成功募得3.55億元資金，成為全國首只住房公積金資產證券化產品，這是我國住房公積金個人住房貸款資產證券化的首次實踐。
2015年11月27日，上海清算所披露了“滬公積金2015年第一期個人住房貸款資產支持證券”1號和2號的發行材料，兩筆證券的發行規模分別為19.4億元、50.23億元。其中，1號和2號證券的優先級資產支持證券發行規模占比分別為94.34%、92.97%，1號和2號證券的次級資產支持證券占比分別為5.66%、7.03%。
優先級ABS預期加權平均期限分別為1.38年和7.71年，次級檔未獲評級，預期加權平均期限13.2年。其中，1號優先產品包括優先A1檔和優先A2檔，為浮動利率，票面利率為基準利率加基本利差，基準利率為人民銀行公布的5年期以上個人住房公積金貸款的基準利率；2號優先級ABS也為浮動利率，利率定價方式和基準利率與1號相同。1號和2號證券的次級資產支持證券均沒有票面利率。
以上介紹的是國內住房公積金資產證券化最早（武漢）和規模最大（上海）的兩個案例。此后，還有很多城市都陸陸續續實施了住房公積金資產證券化業務。歸納起來看，總體存在以下兩個方面的問題：
1.目前住房公積金資產證券化融資成本偏高
眾所周知，住房公積金資金運作是通過政策低成本匯繳吸納資金后，同時按較低的貸款利率發放政策性住房貸款。正是這兩者之間的利差，形成住房公積金的營收，最終上繳財政成為廉租房建設補充資金。
目前，各地所實施的住房公積金資產證券化業務融資成本非常高。即便是當前資產證券化規模最大，并且是公募發行的上海中心融資成本也不會低于3.25% （3.25%為人民銀行公布的5年期以上個人住房公積金貸款的基準利率，該利率還沒有加上基本利差）。假設各地都按照這個利率融資，那么也是收益倒掛來運作資金的。我們看到武漢的首單住房公積金資產證券化融資成本更是達到了6.5%。
如果各地住房公積金管理中心按照目前的融資成本長期運作下去，是肯定o法持久的。
2.各地住房公積金管理中心金融業務操作和管理水平參差不齊
住房公積金中心的管理人員大多是2003-2004年從原來的房產管理部門轉崗過來的，普遍金融經濟專業知識缺乏。各地中心經過10余年的發展，金融專業培訓和新的人才引進基本已經彌補了原來的短板。但東西部經濟差異，以及城市人才戰略等因素，還是會造成各地住房公積金管理中心金融業務操作和管理水平參差不齊。
一旦操作較為復雜的金融創新業務，一些中心的管理人員未必能夠及時發現和消除可能存在的隱患。金融風險的最大問題在于不確定性，而不確定性并不是嚴格規范操作就可以消除的，是需要設計相應的結構化體系將不確定性納入可控制范圍，這種體系的設計難度是比較大的。
由于，目前各地住房公積金管理中心都是屬地化各自管理，且住房公積金資產證券化也屬于金融創新業務，住建部尚無法制定統一的操作規范。如果讓各地中心放開操作住房公積金資產證券化業務，極易出現不可預見的風險。
綜合以上情況看，住房公積金資產證券化業務在現階段不宜大范圍推廣。
三、住房公積金資產證券化業務的未來發展展望
住房公積金業務實施屬地化管理，中央、省市住房公積金管理中心之間沒有行政隸屬關系。各地住房公積金管理中心的資金往往是以“量入為出”的原則實施運作的。當住房公積金資產證券化業務實施之后，意味著住房公積金管理機構已經具備融資運作的條件，住房公積金管理機構也在向全面的住房金融機構跨出新的一步。
1.在供給側改革中住房公積金的作用
的原話是：“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構性改革，著力提高供給體系質量和效率?！?/p>
之前，中國側重于需求端管理，要刺激經濟，首先想到的是擴大需求，增加消費。擴大總需求的三駕馬車：投資、出口、消費?，F在的狀況是需求已經拉動，而有效的供給不足。例如，海外奢侈品消費等，體現了高端消費需求的供給不足。這幾年來政府調控樓市效果多年不達預期，原因在于只著力于打壓需求，而不是擴大房地產的有效供給（剛需房供給）。
現在更加重視保障住房剛需。加大供給側的改革之后，在消化三四線城市房地產庫存的同時，也會加大一二線城市房地產的供給。過去，住房公積金管理機構在自身資金不足的情況下，往往會采取降低向繳存職工貸款的額度，來緩解資金流動性風險?，F在住房公積金貸款已經成為剛需房的重要資金保障，在房價不斷上漲的今天，輕易調低住房公積金貸款額度，容易引發一定的社會矛盾。今后住房公積金管理中心不大可能采用減低個人貸款額度，來保障資金流動性的措施。尤其是一二線城市中，在控制投資購房需求的同時，必須持續大力的保障住房剛需的資金需求。
2.解決住房公積金資產證券化困境的可能性
當人民幣成為國際強勢貨幣，就可能吸引更多的國際投資。此后信用等級高的資產證券化投資品種的收益率會進一步下降，住房公積金資產證券化品種的融資成本，可能出現低于住房公積金個人貸款利率。
貨幣兌換分三個層次： 一是不可兌換；二是國際收支經常項目下可兌換；三是完全可自由兌換，即在經常項目和資本項目下均可以自由兌換。國際貨幣基金組織（IMF）對貨幣可兌換進行了界定，將經常項目下可兌換確定為最低層次的可兌換。到2016年10月1日，人民幣將正式加入SDR貨幣籃子，是人民幣國際化的重要里程碑。人民幣初始權重為10.92%，超越日元與英鎊，緊隨美元和歐元，成為其中第三大儲備貨幣。2015年11與30日，IMF宣布將人民幣納入SDR貨幣籃子。而新貨幣籃子之所以延遲推出，是為了給向中國及其他國際貨幣基金組織成員國一定的時間來適應這種變化。
分析認為，人民幣納入SDR貨幣籃子極具象征意義，表明了IMF對中國在國際舞臺上崛起，以及中國將金融市場融入全球市場作出的努力表示認可。更重要的是，這也將鼓勵中國進一步實現金融自由化，現在人民幣成為國際強勢貨幣的可能性會進一步得到強化。
各地住房公積金管理中心從住房公積金資產證券化的摸索試點到熟悉業務，已經經歷了近兩年的實踐。從目前的狀況看，除了個別地區融資成本偏高之外，尚無風險出現。住房公積金管理中心的人員培訓與專業人才引進，也使得住房公積金管理中心的金融專業化管理水平業已得到提升。住房公積金金融創新業務常常經歷放開又很快叫停的尷尬局面。輕易放松管制無l件的主動推進，然后又迅速叫停，顯然不是一種好的管控方式。
房貸住房公積金利率范文3
關鍵詞：住房公積金；繳存比例；覆蓋范圍；解決方案
中圖分類號：F812.2 文獻標識碼：A 文章編號：1671-1297（2008）07-05-02
一、住房公積金的運行過程
住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工住房公積金包括個人及其所在單位為職工繳存兩部分，全部屬職工個人所有。關于住房公積金的運行過程，如下圖所示：
其中R1表示職工的繳存比例，即職工所交部分與職工工資的比例，R2表示單位的繳存比例，這個比例越高，職工所能得到的利益越多，rs表示公積金存款利率，rL表示公積金貸款利率。
二、住房公積金政策執行中存在的問題及原因
在住房公積金的運行過程中，由于政策的不完善，存在以下幾方面的問題：
（一）繳存比例不規范、繳存額差距大，分配不公
1、繳存基數差異大。由于《住房公積金管理條例》未規定繳存基數的上限，加之不同行業和單位之間的工資收入差距懸殊，造成繳存基數差距大。雖然2005年建設部要求繳存基數原則上不超過所在城市平均工資的2-3倍，但無強制性。經對某城市住房公積金的調查，每月繳存基數最高為8萬元，最低為10元，相差8000倍，單位平均繳存基數最高與最低相差408倍。
2、繳存比例差距大。《住房公積金管理條例》未規定繳存比例的上限，由于近幾年不同行業、企業的收入差距拉大，各地執行的住房公積金占職工工資收入的比例由5%到20%不等，差距比較大。繳存基數高的單位，其繳存比例也普遍偏高，最高達30%，而繳存基數低的單位其繳存比例僅為5%，相差達6倍。
3、住房公積金成為"合理避稅"的渠道。由于對住房公積金的繳存比例稅務部門有嚴格的限制，比例超過上限，超過部分企業和個人分別要繳納企業和個人所得稅，但對繳存基數卻沒有嚴格的規定，加之住房公積金管理中心對各單位上報的繳存基數審核流于形式，造成很多單位通過虛假高報工資基數，將住房公積金作為工資薪金外發放獎金、津貼的渠道，從而達到逃避繳納個人所得稅的途徑。
4、使用上存在不公。雖然住房公積金作為政策性低息貸款，比商業銀行發放的住房貸款利率低，然而由于住房公積金貸款的條件比較嚴格，部分中低收入者，卻難以通過這個渠道獲取融資購房，永遠也享用不到自己長年繳存的住房公積金，只能到退休時全額領取。而相對的低存低貸，實際上是讓沒有參加公積金使用的低收入家庭承受了利息損失。
（二）使用率不高，資金沉淀率高
截至2007年年末，住房公積金實際繳存職工人數為7187.91萬人，繳存總額為16230.30億元，累計為830.04萬戶職工家庭發放個人住房貸款8565.90億元，累計支持了4200多萬職工改善住房條件(數據截至2007年10月)。 2007年，住房公積金使用率(個人提取總額、個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存總額的比例)為74.58%，住房公積金運用率(個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存余額的比例)為57.24%，沉淀資金為2186.55億元，沉淀資金占繳存余額的比例為22.76%。之所以使用率偏低，首先是因為公積金資金的安全性要求高，使用渠道單一，想要使用公積金貸款，需要經過比較負責的手續申報，對貸款人的限制多，提取數受到限制。其次，由于部分地區房價絕對水平較低，消費者還不習慣負債消費，一般都通過自籌資金一次性付款，造成這部分地區公積金只存不用，使用效率偏低；再有住房公積金管理中心市場競爭意識不強，市場推廣力度較弱，開發企業更愿意選擇與商業貸款合作，更為重要的是，由于個人住房貸款一直是銀行的"優質品種"，很多商業銀行在發放開發貸款時，要求開發企業從本行發放個人貸款，在一定程度上擠占了公積金貸款市場份額；此外，住房公積金政策性住房金融優勢不明顯，表現在與商業銀行貸款利率差距較小，又受到貸款額度的限制，很多消費者需要辦理組合貸款，額外多支出很多相關費用，這也在很大程度上影響了購房者選擇公積金貸款的積極性。
（三）覆蓋面窄，受惠人數少
盡管截至2007年年末，全國住房公積金繳存人數為7187.91萬人，比2006年增長了3.77%，但是與《住房公積金管理條例》規定的覆蓋城鎮在職職工的要求相比，仍然差距較大。原因一是部分國有企業和事業單位職工因改制脫離出公積金體系，原來建立了住房公積金制度的職工因身份的改變而停繳了住房公積金。二是部分外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業，由于種種原因不愿為職工繳納住房公積金。三是部分單位實行對所謂編制內的正式員工繳納住房公積金，而對聘用的員工則不予繳納住房公積金。
與此同時，城鎮個體工商戶、自由職業人員、外來進城務工人員、在城市有固定工作的農民工等群體還沒有納入住房公積金制度之中。
（四）公積金管理不規范，內控制度不健全
雖然各地成立了住房資金管理委員會，也制定了住房資金歸集、使用、管理的規定，實行重大事項報告制度，但住房委員會制度沒有真正發揮職能作用。 按照《住房公積金管理條例》規定，對公積金的提取和使用，不僅有著嚴格的審批程序要求，而且明確規定，財政部門有“對本行政區域內住房公積金歸集、提取和使用情況”進行監督的職責。但事實上，財政部門或暗渡陳倉或明目張膽挪用公積金的事情屢屢發生。2007年，住房公積金項目貸款、單位貸款和擠占挪用資金余額為17.44億元，占繳存余額的比例為0.18%。銀行以吸儲為中心的考核機制，監管不力甚至不管、主客觀上都為住房公積金被挪用留下了缺口。
（五）地區性和階段性不均衡
住房公積金本身存在的制度缺陷，造成一些地區公積金供不應求，需要嚴格控制貸款額度，另一些地區又大量閑置，使用效率不高。根據下表，可以看到我國東中西部地區，住房公積金的繳存情況：
由表可知，盡管中西部地區的繳存額和發放貸款額的增長速度較快，但從總量上看與東部地區差距較大。同時，各地住房公積金的資金整體運用和融資效率狀況也存在比較明顯的差異。在沿海和經濟發達地區，住房公積金個人購房貸款發放率較高，資金運用率平均達到75%以上，而在經濟發展相對較緩的西部及中部地區，住房公積金總體資金運用率平均仍不足50%。造成以上地區差異的原因，主要是由于各地社會經濟發展水平不同，導致住房公積金制度處于不同的發展階段。
三、解決方案
針對目前我國住房公積金在制度建設、資金管理和使用方面存在的缺陷和問題，應進一步完善住房公積金方面的制度，加強管理，在保證資金安全的前提下，提高資金的使用率。
（一）進一步加強住房公積金的使用和管理
住房公積金管委會應切實履行起職責，盡快按照要求，規范繳存基數，堅決杜絕擅自擴大繳存基數、超比例繳存公積金問題，避免公積金中心成為繳存單位工資外發放薪金補貼及避稅的渠道。住房公積金管理中心應加強資金的管理，在國家規定的商業銀行內開設公積金繳存、貸款及增值收益賬戶。購買國債應嚴格限定在一級市場。對委托中央債券登記結算有限責任公司托管的國債應隨時進行監管，避免發生國債回購、質押、擔保等問題，保證國債的保值、增值和安全完整。
繼續強化住房公積金歸集工作，擴大公積金制度覆蓋范圍。重點做好非公有制經濟組織建立住房公積金制度工作，做到應建盡建，應繳盡繳。逐步將住房公積金歸集面由現行的在職職工覆蓋到包括在城市中有固定工作的農民工在內的城鎮各類就業群體。結合農民工流動特點，探索《住房公積金管理條例》中關于農民工的有關規定的實施意見。
（二）降低貸款門檻，增加參與者的利益
一是提高貸款限額。各個地方應根據社會經濟發展、人民生活水平提高和房地產市場的發展變化情況，及時調整貸款限額。
二是放寬貸款條件。可參照商業銀行的住房貸款發放條件，適當降低個人購房的首期付款金額，放寬一手房屋的竣工年限。
三是降低貸款利率。公積金貸款是政策性貸款，帶有保障性質，因此應適當拉大與商業貸款利率差距，減少中低收入家庭的購房支付負擔，或實行差別利率，對于購買自住、小戶型低收入家庭，應提供更加優惠的貸款利率。
（三）提高使用效率，減少資金沉淀
合理擴大住房公積金提取和使用范圍。就中西部地區而言，主要應進一步面向廣大職工，大力發展個人購房貸款業務，可適當放寬個人購房貸款的政策條件，擴大貸款政策額度，讓更多的職工通過享受住房公積金低息貸款購房以改善住房條件。同時，有條件的地方可以提取住房公積金用于支付住房租金、物業管理費、物業維修資金等相關基本住房消費。
（四）引導住房公積金制度向政策性住房金融發展
首先可把公積金賬戶發展為住房儲蓄賬戶。公積金賬戶與住房儲蓄賬戶的共同點是，其賬戶金額都只能用于住房消費；其不同點是，公積金賬戶的繳存額是有政策限制的，住房儲蓄賬戶可實行在公積金提取比例之上、個人工資水平之內自愿繳存的政策。由于按政策存入這種賬戶的收入可免征個人所得稅，這實際上等于財政通過減免稅的方式對繳存人提供購房補貼。這將極大提高“夾心層”人群購房能力，并促使他們更多依靠自己力量來滿足住房需求。
（五）實行全國聯網，統籌運用資金
近幾年來，全國住房公積金使用率雖然有上升的趨勢，但地區間差異較大，經濟發達、房地產業發展較快的城市，使用率最高的已超過90%，但在一些中小城市，受多種因素影響，最低的還不到30%。因此應積極探索住房公積金統籌運用的有效途徑，實現全國聯網，加強區域間的流通，合理調度公積金，充分發揮住房公積金低息貸款的優勢，更大程度的保障中低收入家庭購房問題。
參考文獻
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[2] 王全民等.房地產經濟學[M].沈陽：東北財經大學出版社，2002.
房貸住房公積金利率范文4
利息負擔大大減輕
僅去年，國家為鼓勵老百姓買房置業，于6月10日和9月21日兩次調低住房貸款利率， 10年期以上房貸利率由年初的年息7.56％，下調到年息5.58％，下調1.98個百分點，降幅達26.19％，按一般家庭申請銀行按揭20萬元／20年期、以月等額還款法計算，每萬元貸款每月可減少利息支出11.69元，照此計算，還清貸款后累計可減少利息支出56112 元（11.69×20×240）；若現行房貸利率與4年前（1996年5月1日前）10年期以上房貸利率年息15.30％相比較的話，現在所付的利息等于當時的36.47％?？梢?，經多次降息后，給貸款買房者帶來的最大實惠是利息支出大大減少，負擔減輕，有助于普通百姓借債改善住房條件。
銀行讓利百姓受益
去年9月21日，國家第8次降低房貸利率，而銀行其他貸款利率并未降低，意味著銀行發放住房貸款，利息收入明顯減少，而受益的僅是貸款買房者。從現行國家公布的法定利率來看，5年期以上銀行貸款（不含個人住房貸款）利率為年息6.21％，而5—30年期銀行個人住房按揭貸款利率僅為年息5.58％，二者的利差為0.63個百分點，也就是說，銀行同樣發放1萬元貸款，住房貸款要比其他貸款每年少收入利息63元，按一個家庭貸款20 萬元，以平均占用10年計算，銀行讓利達12600元（63×20×10）。有資料顯示，去年末四大國有獨資商業銀行個人住房貸款余額達1260億元，照此計算銀行年讓利金額達7.94億元。按央行計劃，今年將再增加1000億元個人住房貸款投放，照此推算，年讓利金額將高達14.24億元。由此可見，在眼下銀行讓利的環境下，普通百姓選擇貸款買房，應是明智之舉。
住房公積金貸款“錦上添花”
住房公積金貸款的推行，無疑為個人購房提供了“價格”更低的融資渠道，就現行住房公積金貸款的利率看，1—5年（含5年）年息為4.14％，5—30年（含30年）年息為4.59 ％，分別要比銀行住房按揭貸款利率低1.17和0.99個百分點，這一利息差額，對申請超長期限的買房者來說，得到的實惠有多大呢？若同樣申請10萬元／30年期按揭，按月等額還款法還款，銀行商業性貸款月還款額為572.8元，而公積金貸款僅為512元，二者差額 60.8元，30年期滿還清貸款后，可減少利息支出21888元（60.8×360）。再說，10萬元公積金貸款，按目前的利率標準，經過30年漫長的還款后，累計償付本息之和僅為184320 元，扣除本金，30年累計付息額僅是本金的84％。因此，從國家推出住房公積金貸款的意圖看，旨在幫助廣大中低收入家庭買得起房，這對已繳納住房公積金的家庭來說，應盡早抉擇，把握機遇，改善居住條件。
有利房價下調
房貸住房公積金利率范文5
那么，改善型購房人如何爭取到優惠的利率，以降低貸款成本？公積金貸款是降低成本的一種途徑，但需要滿足一定的條件。
【典型案例】
從寶寶出生后，小鄭就發現家中的空間越發局促了。小鄭的房產購置于2006年，出于便利的考慮，小鄭夫婦選擇了一套離單位較近的小戶型。不過，寶寶降臨后，小鄭覺得必須考慮改善住房條件了。
經過多次看房，小鄭夫婦選擇了一套地理位置較遠的三房二廳，由于原來的小戶型離市中心較近，售價也比較高，因此賣出再買入，中間需要補足100萬元的差價。
為了降低貸款的利率成本，小鄭最終確定了“純公積金貸款+向父母借貸”的方式。在原有房產售出后，按照公積金貸款的相關申請政策和“認房不認貸”的判定標準，小鄭的新購房計劃可按照首次購房來看待，加上丈夫的單位為他繳納了補充公積金，因此夫婦倆共同申請公積金住房貸款的話，可以獲得70萬元的貸款額度。在6月份的貸款利率下調后，公積金貸款5年期以上的利率為4.7%。
而剩余的30萬元，小鄭向父母申請了“友情貸款”，約定5年后開始分批償還。通過這種方式，小鄭把貸款成本控制在較低的范圍內，成功地改善了居住條件。
【操作指南】
我們不難發現，在商業住房貸款利率政策趨于一致的情況下，個人希望改善住房條件，求助于公積金貸款是可取的途徑。
公積金貸款只“認房”
記者了解到，在目前的公積金貸款政策中，主要采用的認定方式是通過與房地產中心的信息進行聯網，了解到貸款申請人名下的房產狀況。在改善型需求中，如果貸款人先將原有的房產出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下無成套住房登記為依據，那么新的購房也可視為“首套房”，在操作的過程中，按照“首套房”的相關貸款政策來進行貸款。
對于“首套房”的可貸額度，上海市公積金管理中心的政策是一人參與貸款，公積金貸款額度最高為30萬元，補充公積金貸款額度為10萬元；兩人或以上共同參與貸款，公積金貸款額度最高為60萬元，補充公積金貸款額度最高可達20萬元，合計80萬元。
如小鄭夫婦的貸款方案中，兩人共同貸款，公積金貸款額度最高達60萬元，小鄭的先生擁有補充公積金，另外可獲得10萬元的貸款額度，合計最高可貸額度為70萬元。
此外，在公積金貸款額度的確認上，還需滿足幾個條件：
一是公積金賬戶余額需滿足一定條件，最高貸款額度的確定上，住房公積金可貸部分為賬戶余額的40倍，補充住房公積金可貸部分為賬戶余額的20倍。
二是不高于按房屋總價比例確定的貸款限額。在首套房的貸款比例上，購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低于20%；購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低于30%。
第三，還需要結合貸款人的收入與每月還款額來確定，每月還款額不得超過公積金月繳存額工資基數的50%。
“純公積金貸款”在先
不過，需要指出的是，商業銀行對于首套房的標準所使用的是“認房又認貸”的方法，也就是說，不僅要考慮到貸款人及家庭名下的房產狀況，也要考慮到申請住房貸款的歷史記錄。如果曾經使用過住房貸款，即使名下房產狀況符合要求，也不得視為“首套房”。
所以，在這種情況下，小鄭夫婦如果不使用“純公積金貸款”而是申請“公積金貸款+商業住房貸款”的組合方案，就不能按照“首套房”的標準進行貸款申請，除首付比例要上升外，包括商業住房貸款利率和公積金貸款利率均需要上浮至1.1倍，即7.48%和5.17%。
房貸住房公積金利率范文6
關鍵詞：
無論在國外還是國內，房地產業都毫無例外地被視為國民經濟中的重要產業，在國計民生中發揮著舉足輕重的作用。而住房公積金又是房地產經濟的一個重要組成部分。本文主要從住房公積金制度的意義、住房公積金的使用情況及配合房地產市場調控的措施等方面，來闡述住房公積金在房地產經濟中所發揮的作用。
一、 住房公積金的概念及意義
住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它具有強制性、互、專用性的特點。
住房公積金有兩大功能：住房保障和住房金融。住房公積金作為一種強制實行、定向使用的個人住房基金，通過個人繳存、單位資助和長期儲蓄的方式，不僅增強了職工解決住房的能力，降低了職工購房還貸的壓力，同時也調整了職工的消費結構，確保了職工的住房消費支出；有利于保障性住房資金的積累和周轉，使政策性住房貸款有了可靠的資金來源，更有利于緩解房地產市場住房消費需求，抑制房地產市場價格過快上漲，解決中低收入家庭基本住房問題。
二、 住房公積金的使用
（一）、提取住房公積金
按照《住房公積金管理條例》規定，職工購買、建造、翻建、大修自住住房的可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額。在實際提取業務中，職工因該原因提取住房公積金的占了絕大比重。以徐州市為例，從2005年至今，每年職工用于住房消費提取的住房公積金額占當年提取總額的比重都在70%以上，06年和09年將近達到80%。
（二）使用住房公積金貸款
住房金融是房地產市場發展不可缺失的重要組成部分，按照住房金融是否根據政府特殊的政策舉辦，是否可以享受政府優惠政策，可以將住房金融劃分為政策性住房金融和商業住房金融，我國的政策性住房金融主要是建立住房公積金制度，而住房公積金貸款又是政策性住房金融的最直接體現。
隨著房地產市場的不斷發展，住房公積金貸款也不斷創造出歷史新高，可以說，住房公積金貸款的發放額是房地產市場發展狀況的晴雨表，隨著房地產市場的波動而變化。由于住房公積金貸款利率明顯低于各商業銀行貸款利率，住房公積金貸款成為了絕大多數購房者的首選，住房公積金貸款在所有住房貸款中所占的比重也相對較大。以徐州市為例，2009年末和2010年末住房公積金貸款余額分別為64.77億元和82.86億元，全市個人住房貸款余額分別為127.95億元和187.73億元，住房公積金貸款占全市個人住房貸款余額的比重分別為50.62 %和44.14%。至10年末，住房公積金貸款余額占繳存余額的比例為86.90%，職工使用住房公積金用于住房消費的使用率已經高達92.16%。
從以上各項數據可以看出，住房公積金在房地產經濟的發展中發揮了重大作用，可以說是舉足輕重、功不可沒。
三、 住房公積金在房地產市場調控中所采取的措施
（一） 擴大住房公積金覆蓋率和保障范圍，住房公積金政策向中低收入者傾斜，使廣大繳存職工都能享受到優惠政策。
建設部、財政部、和中國人民銀行于2005年頒布的《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》已將繳存主題擴大到包括城鎮單位聘用的進城務工人員、城鎮個體工商戶和自由職業人員。因此，各地住房公積金管理中心應加大歸集力度，把住房公積金的政策性住房融資功能向中低收入職工家庭傾斜，要兼顧公平，讓更多的人享受到住房公積金優惠政策，推動社會和諧發展
（二）嚴格執行住房公積金貸款政策，充分發揮調控作用。
科學制定并嚴格執行住房公積金貸款政策，要根據國家宏觀調控政策和房地產市場發展趨勢并結合當地實際情況適時進行調整，盡可能地發揮住房金融在房地產經濟中的杠桿作用。
在房地產市場過熱時，為了抑制房地產市場的快速發展，應采取緊縮的貸款政策，要提高貸款門檻，降低貸款最高額度，縮短貸款期限，提高貸款基準利率，減少貸次數。
在房地產市場過冷時，要采取適度寬松的貸款政策，采取有效措施，促進房地產市場健康發展，要降低貸款門檻，提高貸款最高額度，延長貸款期限，降低貸款基準利率，增加貸款次數。雖然貸款政策相對寬松，但一定要規范住房公積金貸款用途，防止騙貸、套貸行為的發生。
住房公積金作用的發揮應積極與相關稅收、信貸等政策協調配合，使住房公積金貸款趨于規范化、制度化和法制化，提高住房公積金調控房地產市場的敏感度，使房地產市場保持健康有序的良好發展態勢。
（三）加大住房公積金保障性住房建設力度，提高資金利用率
按照《住房公積金管理條例》第二十九條規定，住房公積金增值收益按照規定提取過風險準備金和管理費用以后，剩余部分將全額上繳同級財政，用于保障性住房建設。同時，為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性住房建設資金來源，住房和城鄉建設部、財政部、發改委、人民銀行、監察部、審計署、銀監會七部門于2009年10月聯合印發了《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，明確提出了使用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設。保障性住房建設有利于緩解房地產市場供給不足導致的房價上漲，有利于帶動住房投資和消費，促進經濟平穩較快增長；有利于解決城鎮中低收入家庭住房問題，推動實現“住有所居”目標。
在二十年的發展過程中，住房公積金為解決職工住房難、推動住房貨幣化進程、促進住房信貸機制完善、支持國家宏觀調控和住房體制改革方面發揮了重要作用。但也存在諸如繳存比例不科學、覆蓋面偏低、各地發展不均衡、繳存金額巨大但金融監管力度不足等問題。在今后的工作中需要對住房公積金制度不斷進行改革、完善和創新，真正發揮其在房地產市場調控和住房保障等方面的積極作用。
參考文獻:
1、《住房公積金管理條例》；
2、《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》
3、《房地產金融》，洪艷蓉等著，北京大學出版社；