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房貸調查報告范文1
根據總行《關于開展地方儲備糧油及貸款管理有關情況調查工作的通知》（農發銀客一〔2010〕19號）文件精神，我組對靈丘縣市縣級儲備玉米相關情況進行了調查?，F將調查情況報告如下：
一、基本情況
我組根據市財政局、市農發行、市糧食局《關于新增市級儲備糧指標分配的通知》（同糧聯字〔XX〕68號）及市農發行《關于對大同市糧油儲運公司等二十一家企業申請市級儲備糧貸款的批復》（同農發銀復〔XX〕3號）文件精神，于XX年12月14日向靈丘縣糧油轉運站發放市級儲備貸款30萬元，貸款方式信用，貸款期限一年，貸款利率5.58%。該站于XX年1月收購玉米25萬公斤，價款30萬元。由于沒有上級主管部門輪換及出庫銷售通知，該筆貸款于XX年12月13日展期至XX年年12月13日，展期利率執行一年期貸款利率6.12%。XX年年12月13日展期至2010年12月12日，展期后執行一年期貸款利率7.29%。
二、地方儲備糧油體系建設及執行情況
XX年，市政府首次擬建儲備規模計劃及相應地方儲備糧配套指標并做出了明確規定，但縣級儲備沒有配套。市級儲備糧按市政府計劃執行，儲備品種玉米，儲備數量25萬公斤。由于沒有上級糧食主管部門輪換及出庫通知，目前儲備庫存未動。
三、地方儲備糧管理體制情況
靈丘縣由縣糧食局糧油轉運站承擔儲備任務，該站倉庫容量、倉儲條件、倉儲設備、檢測儀器、保管人員均符合規定標準與技術規范，經營管理和信譽良好。對儲備玉米實行集中承儲、專倉儲存、專人保管、專賬記載，儲備糧賬賬相符、賬實相符、質量良好、儲存安全、管理規范。無違法經營、出庫、空庫現象。
按照“誰儲備、誰補貼、誰承擔風險”的原則，由市政府對儲備貸款進行利息費用補貼，補貼方式為每年末一次性補貼3萬元。
四、地方儲備糧貸款管理情況及評價
儲備糧貸款具有較強的政策性，應堅持“錢隨糧走、全程監督、封閉運行”的原則。在糧食庫存監管中，我組信貸員每月到企業進行庫存檢查，并做好檢查記錄，檢查中未發現壞糧和擠占挪用現象。該筆貸款從貸前調查到貸中審查、貸后檢查均符合貸款管理操作流程，貸款發放符合農發行貸款管理辦法的規定，未發現違反我行貸款管理辦法的事項。
五、存在的問題及建議
第一，市政府應督促縣政府執行儲備計劃，保證儲備工作順利開展。
房貸調查報告范文2
關鍵詞：青年員工；思想狀況；調查
一、突出問題及原因分析
（一）部分青年員工價值觀存在偏差
調查結果顯示，調查樣本中45.6%的青年員工認為工作就是為了賺錢，工作的動力主要取決于收入的多少；有23.4%的青年員工追求舒適的工作環境，認為錢可以少賺一點，但是工作任務要少一點，環境要好一點，缺乏吃苦精神；僅有31%的青年員工把工作崗位當作實現個人價值的平臺。
主要原因分析：
1、30歲左右的青年員工正面臨著結婚、購房、養子等問題，工作時間不長，沒有太多的積蓄，他們多數又來自農村，家庭條件一般，無法提供經濟上的支持，所以濟問題成為了困擾他們的最現實問題。
2、部分青年員工家庭條件優越，特別是集團公司子弟，父母多年的工作，積累了一定的經濟基礎，除支援子女購房、購車、結婚外，甚至還有一定積蓄，可以說，這些員工衣食無憂，壓力相對較小，對于他們而言，工作僅僅是一種生活選擇，有的甚至把工作當做消磨時間、結交朋友的工具，只是被動地參與工作，沒有工作的目標和動力。
3、隨著社會經濟的快速發展，職業觀普遍出現多元化、功利化趨勢。對于個人的評價很多時候是以金錢為標準，無論什么職業，衡量成功與否的因素首先是“能賺多少錢”，傳統的價值觀受到了很大沖擊。
（二）部分青年員工不能適應企業的管理模式
本次調查發現，34.63%的被調查者對單位的管理模式不滿意。50%的被調查者認為工作的壓力主要來自于單位內部管理，遠遠高于購房、婚戀、工作能力等方面的壓力。
主要原因分析：
1、現在的90后員工多數為獨生子女，在嬌生慣養的環境中長大，吃不了苦、受不了氣，不愿受人管教，逆反心理嚴重。
2、我礦員工的籍貫比較多樣化，除晉城當地人外，還有相當一部分外地人，就晉城當地人而言，不同縣區的方言也不同。在日常工作中，很多員工習慣用方言交流，尤其是基層區隊的部分干部，在班前會、安全會上傳達上級精神、安排布置工作也講方言，導致部分外地員工聽不明白，出現溝通不暢、安排布置工作產生誤會的問題。
3、煤炭行業的特性注定是一個艱苦的行業，對于很多剛剛走上工作崗位的青年員工來講，家庭、校園的舒適環境與煤礦特殊的工作環境形成強烈反差，造成部分青年員工對環境不適應，內心感到壓抑。
4、我礦統一的分配政策會導致專業崗位不一致的現象，很多大學生工作多年都無法評職稱，由于崗位要求，還必須考取相應的學歷和技能等級證，讓部分人產生挫敗感。
5、受傳統習慣的影響，基層區隊、班組的管理相對還比較粗放，一些管理人員在安排工作上態度比較生硬，讓一些青年員工感覺得不到應有的尊重和關愛，感覺不到溫暖，造成逆反心理。
6、276天工作日生產組織，打破了原來的工作、休息模式，給部分員工回家休息、辦事帶來了一定的不便利，一時還難以適應，有抱怨情緒。
（三）部分青年員工對企業發展信心不足
調查發現，只有57%的被調查者認為當前企業面臨的困難是暫時的，對企業的發展充滿信心，而去年這一數據為70.2%，呈現大幅下降的趨勢；30.3%的被調查者表示“壓力很大，走一步看一步”；12.7%的被調查者對企業的發展持悲觀態度。
主要原因分析：
1、受大環境的影響，中國經濟整體呈現低迷狀態，各行各業都受到了不同程度的影響。
2、盡管從2012年下半年開始，煤炭市場就呈現出下行趨勢，但是這幾年我礦的各項任務指標完成的都較好，收入有下滑，但是影響不大，今年以來，工資收入大幅減少，大家明顯感覺到經濟壓力，尤其是機關、地面、后勤人員。
3、部分員工對政策的了解不夠透徹，僅僅知道國家去產能、供給側結構性改革的政策，具體了解不夠清楚，對于利好政策更是知之甚少，因此對發展前景比較悲觀。同時，企業出臺的一系列改革措施取得一定效果，但是在普通員工層面感覺不明顯，由于信息的不對等性，容易出現以訛傳訛的現象，加劇了悲觀情緒。
（四）停薪留職意愿明顯
調查結果顯示，20.28%的被調查者表示如果收入進一步下滑，滿足不了房貸、車貸、日常開支的話，會選擇停薪留職。
主要原因分析：
1、部分員工有一技之長，在企業感覺得不到認可，認為離開企業，能夠找到更滿意的工作。
2、有些員工認為企業當前實行的部門合編、精簡干部等改革措施，對自己的發展前景不太看好，認為提升的空間不大，想另謀職業。尤其是配偶不在礦上的員工，聚少離多，家庭關系維系比較緊張，在看不到發展前景的情況下，會首先選擇維系好家庭關系。
3、有的青年員工受周圍朋友、同事停薪留職的影響，從眾心理作祟，不能踏實工作，有停薪留職的沖動。
4、部分員工親屬、同學、朋友都是集團公司的員工，對集團外其他企業的情況不是很了解，存在“這山望著那山高”的現象，覺得其他單位待遇要好。
二、建議意見
（一）企業要加強輿情監控，有針對性地開展心理疏導
企業要加強輿情信息監測，暢通情緒交流渠道，及時發現員工思想出現的問題。針對共性問題，通過邀請心理咨詢師解答、召開座談會等方法進行心理疏導，避免不良心態積累惡變。同時，要根據問題的特點，因地制宜采取行動，將價值觀教育與輿論引導相結合，通過報紙、廣播、網站、微信等多種渠道提供全天候、多維度、寬領域、開放性的輿論工作，讓青年員工接受到主流文化的熏陶、浸潤和感染。
（二）支部要轉變管理方式，有針對性地進行認知調整
支部要改變簡單生硬的管理方式，以人為本，尊重青年員工的差異，在管理上做到因人而異、因時而異、因事而異，建立起青年員工與管理者之間的信任。青年員工的思想狀況要及時分析、動態掌握，將每天的班前會開成“座談會”、“團隊學習會”，對工作中的問題進行反思，達到交流經驗和體會、相互支持和啟發、共同完善和提高的目的，進而引導青年適應企業的管理模式。
（三）團委要發揮積極作用，有針對性地進行思想引導
針對當前形勢對員工思想的影響，通過座談會、演講比賽等形式引導大家正確看待當前危機形勢，排除各種不良因素的干擾和影響，統一思想、凝聚人心、鼓舞士氣，積極投身于安全生產之中。開展“假如我是一名管理者”主題活動，讓青年員工換位思考，認可企業的管理模式，增強對企業的歸屬感。繼續選樹青年典型，將不同工作崗位的青年代表在度危求進、增收節支等方面的先進事跡通過多種渠道進行宣傳，用身邊的榜樣感染人、激勵人，促進青年樹立正確的價值觀。發揮新媒體的作用，將青年普遍關注的事項通過微信公眾平臺進行發送，擴大影響力和受眾面。
參考文獻：
[1]李明國.企業青年思想狀況調查報告――大慶石化公司樣本[J].中國共青團，2016，（10）：54-56.
房貸調查報告范文3
研究”
Q：我在貴刊的扉頁上看到“城中村法治生態研究”的活動啟示，請問我能參加嗎？需要哪些條件？收取費用嗎？
A：謝謝熱心參與我們的活動。這個活動需要您提供一份詳細的關于當地城中村法治現狀的調查報告，內容可以涵蓋城中村的常見民事糾紛、刑事案件的種類，城中村的治安管理等等。具體事宜您可以電話聯系該活動的負責人：黃倩010-53668292。
離婚析產，房屋貸款怎么辦
Q：我和前夫結婚期間共同按揭購買了一套房子，由于是首套住房于是按照7折利率辦理的貸款合同。今年我前夫離婚，于是我們在法院進行了財產分割，最終法院出具了一個民事調解書。民事調解書內寫的是我補償前夫一筆錢，房子歸我所有，剩余貸款由我償還。
由于貸款合同的借款人是前夫和我，扣款賬戶是我前夫的，于是我去銀行申請變更貸款合同的借款人。但是銀行貸款的人和我說必須要還清貸款后，重新辦理貸款手續，即所謂的“轉按揭”。
之后我又去房管局咨詢，房管局說如果我要辦理析產過戶需要拿著銀行的批函才能過戶。法院調解的時候法官說我們這個是分割財產，不是交易。房管局也說我們這個是離婚析產，所以不用交易稅。為什么到了銀行就變成了轉按揭？我想不明白。我只需要在原有的貸款合同上做一下借款人變更，但銀行就是要按照轉按揭操作。銀行這樣做到底有沒有道理？
A：首先，法官和房產局說得沒有錯，離婚析產不屬于買賣行為，你和前夫辦理房屋過戶的確不需要交納交易稅。
其次，相較于你們的婚姻關系，房屋貸款是一個獨立的民事法律關系。一般來說婚后購房貸款合同中夫妻雙方是共同抵押人，因此，你現在要求變更主貸款人，這屬于合同重大事項的變更，一定要征得銀行的同意。銀行不是公益機構，而是獨立的民事主體，出于對貸款風險的考慮，有權拒絕變更合同。這種情況下，你要么與銀行方面協商解決（銀行一般有自己的政策，很難跟您這樣的個人客戶獨立協商），要么提前償還貸款后再進行過戶。
村長是“黑社會”，我們該怎
么辦
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這周我主要負責整理客戶資料和對拖欠貸的客戶進行電話催收。
聽前輩們說，今年的業務量只有去年的一半，只有前年的三分之一。的確，客戶資料需要整理的并不多。不過每一份檔案里所需的資料還是不少的，收入證明等，特別的外來人口，還需要1年的社保和稅單才可以辦理貸，否則只能全額買房。如今在二套房1.2倍利率的情況下，二套房的購買相對比較少了。在房地產市場不是很紅火的情況下，我們銀行負責的新里程花園倒還是不錯，或許是中小套房比較多，所處位置也頗佳吧。
當我開始給有不良記錄的客戶打電話后，我才深刻體會銀行的無奈。有的客戶只拖欠半個月的，有的只拖欠了幾十元，這也許是因為國家調整貸利息的原因，一般還比較容易聯系上。但是有的釘子戶，電話不是停機就是打不通，要不就是錯誤的號碼，這些拖欠用戶的行為，對于銀行資產有一定的風險，行長還專門對房貸部開會批評了這事。我想沒過前幾年的次貸危機也就是這種情況的井噴造成的吧，所以在對貸客戶情況審核時，真的需要慎重、認真，而不是一味的拉客戶。
這周的工作量不是很多，和同事們也更熟了。
昨天晚上，我的一個好朋友X約我聊天。恰好他也是在銀行工作，不過是在一家小銀行。他已經上班三周了。感覺還是不大適應。按他說，是環境的問題。別人對他的態度不友善。自己和他們的互動也不多，每天中午都是自己一個人吃飯，覺得上班很痛苦。
相比之下，我覺得我很幸運?？赡苁俏覀円苍谝黄鸸ぷ鞯亩际?0多歲的同齡人，有著很多共同話題，同事們都很親切，很快便熟悉了。也覺得他們都很好，很有人情味的集體。所以，我也要繼續努力，爭取能成為他們當中的一分子。心態的轉變不僅僅要求自己是一個實習生的姿態，更要像一個工作中的人。
我可能有點工作狂的味道。只要有工作，我會不斷的做下去，一點也不會覺得無聊或疲憊。不過，一旦手上的事做完了，人會覺得無聊而無動力，心也慌。我心里覺得，如果在這樣的環境里，人人都在忙的時候，我卻閑下來很不自在。總想做點什么。
不過也許是買房政策實在太緊，最近 的工作量比較少，閑余時間，我多是和同事們請教些職場的問題，以及提高自己的計算機操作水平。不過還是希望下周可以忙起來啊。
這個星期給我印象最深的就是天氣很不好，有天早上去實習的時候根本就沒有車搭，站在車站等很久都沒有車的影子，都是走著去上班的人們，我想反正也沒有車搭，還不如走著去，走了好久，當我走到銀行門口時已經快八點半了，那是我實習以來到得最晚的一次。
到了銀行我開始整理客戶的各種貸所需的資料，復印件，幫客戶填寫個人住房按揭貸合同，貸申請人資料，在征信系統查個人信用報告，做消費信貸調查報告...其實銀行信貸的工作并不復雜，只是需要絕對的細心和耐心。這兩天見到了很多人，各行各業形形，對自己也是很好的鍛煉。我從前幾天的問他們吧，我不知道到今天客戶辦好貸后的謝謝哦！進步還真是不小。
現在的工作雖然很簡單，但做好也是不容易的，我想就從做好中國建行的一顆螺絲釘開始吧。
這周感觸最深的是我的師傅，房貸部的客戶經理，他是一個很年輕的帥小伙。他比我只大了2歲，由于業務出色，在柜臺做了一年后，便開始負責房貸部了。在這個星期里他教了我很多在書本上學不到的東西，比如她告訴我對待來貸的每一個人都要有禮貌，首先要給每一個人泡茶，然后在上下班的時候都要打掃一下地面的衛生，我覺得他說的這些很有道理，人與人之間最起碼的就是禮貌與尊重，我很贊同他說的這些。所以我很愿意與他交流自己的實習體會與遇到的一些問題。
房貸調查報告范文5
城鎮化是真實的，中國不會出現房地產市場斷崖式下降，但某些鬼城的出現，以及某些城市必然出現一輪房價下滑，以跟上收入的步伐。
中國社科院《2011中國城市發展報告》指出，未來20年，每年將有1000多萬農村人口轉移到城鎮居住。
一線城市、東部地區絕不會成為鬼城。根據我國第六次人口普查的數據，2000年至2010年，東西部共有9省市出現了人口增長超過10%。北京、上海、天津均爆炸性地增長了29%以上，全國人口增長中的54.9%集中在經濟發達的前五個城市中，外來人口成為人口增長的主要因素。與此同時，重慶、湖北、四川、貴州、安徽和甘肅六個省份的常住人口，卻出現了負增長。
重點發展的西部大城市不會成為鬼城。以成都為例。2000年底，成都城鎮常住人口為606萬人，十年后成都城鎮常住人口為921萬人，年均新增人口為31.5萬人。以人均需要25平方米住房計算，城市化進程使得年均住房需求近800萬平方米。2012年，華西城市與房產研究院聯合成都透明房產網聯合推出《全川購房力調查報告》，顯示四川二級城市購房者買走成都六成房子，成都作為四川的惟一中心城市，地位無可動搖。
不過，環顧其他人口、資金導出的中小城市，未必有那么幸運，他們不可能像成都、長沙一樣吸引全省購房群體，這些地區正在期盼著新一輪的基建以填平缺口，房地產供應量大增、經濟落后、環境糟糕的中西部三四線城市，存在著巨大的房價下行風險。
今年1月15日，世邦魏理仕（CBRE）2012年全年成都房地產市場回顧，當年成都辦公樓市場凈吸納量達到40萬平方米，同比增長8%，但新增供應量98萬平方米，同比增長69%。在巨大的新增供應的壓力下，2012年成都優質寫字樓空置率被推升至34.6%，較2011年增加8.8個百分點。2012年一線城市的辦公樓空置率為7.94%，二線城市辦公樓的空置率高達20.7%，而成都在全國11個二線代表城市中，辦公樓庫存量最高，接近400萬平方米，空置率也最高，達34.6%。
從房地產調控以來，房貸與面積數據顯示，自住與改善型需求成為房地產市場的主流人群。剛性需求放量，說明大部分投資者認同，低風險高收益的房地產黃金時期已過，這將讓除人口暴增以外的一線城市房價走向平穩，甚至下行。
城鎮化可以消滅多數鬼城，但并不一定意味著房價上漲，當農村中的富裕群體依靠自身資金在城市購房后，進入城市的群體，不再擁有資金紅利，當地銀行的政府企業與個人存款可以作為風向標。此時，房地產將按照剛需的價格制訂，而非投資者的投資預期定價。
房貸調查報告范文6
關鍵詞：住房抵押貸款；法律風險；MBS
中圖分類號：F832．45 文獻標識碼：A 文章編號：1003－9031（2006）10－0029－04
最近，從中國銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發銀行的“姚康達事件”，我國商業銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性，一旦商業銀行將這些住房抵押貸款證券化（MBS），購買這些證券的投資者將面臨巨大損失，而我國又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環節繁多，涉及的法律問題復雜，因此，完善相關的法律金融制度，保護投資者利益，是我國順利實現資產證券化，進一步發展住房抵押貸款證券化市場的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發，探討住房抵押貸款證券化的法律風險，從而為完善相關法律金融制度提供參考依據。
一、我國住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架
住房抵押貸款證券化是指發起人將滿足一定標準的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產池，并將資產池的現金流轉讓給特殊目的中介（Special Purpose Vehicle，SPV），SPV再以此作為支撐，通過一定的結構安排，對風險與收益要素進行分離與重組，在市場上發行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產的破產隔離、重新捆綁和信用增級、證券發行三個環節。SPV從發起人受讓被轉讓債權的形式主要有兩種：一是信托方式；二是轉讓方式。信托方式是指發起人以支撐資產設立信托，讓與SPV以換取受益權證，然后再銷售給投資者。轉讓方式是指發起人將支撐資產真實出售給專門從事證券化運作的SPV，由其發行資產支持證券。
近年來，我國相繼推出了一系列關于住房抵押貸款證券化的法律法規（見表1），從而形成了現行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。
我國住房抵押貸款證券化具有以下特征：一是以信托方式實現住房抵押貸款證券化；二是投資主體只限于機構投資者；三是信用增級的形式靈活多樣，明令禁止政府提供信用擔保。
（一）以信托方式實行住房抵押貸款證券化
關于住房抵押貸款證券化的模式，國內學者圍繞我國應該采取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證，關注的焦點是SPV是否要有政府背景，是采取公司形式還是信托形式。根據《信貸資產證券化試點管理辦法》（下稱管理辦法），我國住房抵押貸款將以沒有政府擔保的信托方式實現證券化。管理辦法第2條規定：“資產證券化是指以銀行業金融機構作為發起機構，將信貸資產信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券，以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動?！蔽覈讍巫》康盅嘿J款支持證券產品――“建元2005－1”就是由中國建設銀行作為發起機構，委托中信信托在銀行間債券市場發行的。
另外，我國還沒有SPV方面的專門立法，但《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》（下稱監管辦法）對SPV的市場準入作出了嚴格的規定。監管辦法第9條規定，信托受托機構應當“根據國家有關規定完成重新登記三年以上；注冊資本不低于五億元人民幣，并且最近三年年末的凈資產不低于五億元人民幣?！蓖瑫r，監管辦法第8條規定：“資產支持證券由特定目的信托受托機構發行，特定目的信托受托機構由依法設立的信托投資公司或銀監會批準的其他機構擔任?！边@意味著我國的SPV的主體將是信托投資公司，但也不排除其他機構擔任SPV的可能。
（二）投資主體只限于機構投資者
現階段，我國MBS只能在銀行間債券市場交易。管理辦法第47條規定：“金融機構按照法律、行政法規和銀監會等監督管理機構的有關規定可以買賣政府債券、金融債券的，也可以在法律、行政法規和銀監會等監督管理機構有關規定允許的范圍內投資資產支持證券。”這一方面是汲取我國股票市場的教訓，由于我國住房抵押貸款證券化處于起步階段，相關的法律金融制度不完善，逐步向個人投資者開放MBS業務，可以積累經驗，保護中小投資者的利益，避免市場過度的非理；另一方面，MBS在我國是一種全新的固定收益證券，其風險收益特征與普通企業債券、其他固定收益類證券不同，對風險管理能力要求高，而機構投資者在這一方面比較成熟，從而能夠保證國內住房抵押貸款證券項目的順利實施。
我國向個人投資者開放MBS業務只是時間上的問題。從成熟市場的資產證券化實踐來看，只有切實保護中小投資者的利益，才能最終真正推動資產證券化的發展，這就需要進一步健全和完善相關法律法規制度。
（三）信用增級的形式靈活多樣，政府不為MBS提供信用擔保
信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結構中通過合同安排所提供的信用保護。信用增級的方式可以分為外部法和內部法：外部法是指第三方根據相關法律文件中所承諾的義務和責任，向信貸資產證券化交易的其他參與機構提供一定程度的信用保護，并為此承擔相應的風險；內部法是指通過重新安排證券獲得償付的優先次序，提高優先級證券的信用級別，或通過發起人提供更多的連帶責任提高證券的信用級別。
我國MBS的信用增級形式可以是內部法和外部法，但是不能由政府提供信用擔保。管理辦法第30條規定：“信用增級可以采用內部信用增級或外部信用增級的方式提供。內部信用增級包括但不限于超額抵押、資產支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限于備用信用證、擔保和保險等方式?！边@無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時，政府不能為住房抵押貸款提供信用擔保，因為我國《擔保法》第8條明確規定：“國家機關不能作為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或國際經濟組織貸款進行的轉貸款的除外。”勿庸置疑，這一規定也將制約我國住房抵押貸款證券化的發展。
二、我國住房抵押貸款支持證券的法律風險
我國住房抵押貸款證券化的法律風險主要來源以下兩種情況：一是由于法律方面的空白使得投資者的利益得不到切實保障；二是有的法律法規不合理、可操作性差，導致法律執行成本高，違規者得不到懲罰，容易導致道德風險和金融欺詐行為。
（一）假按揭的法律風險
假按揭可表現為無購實按揭和返租按揭。無購房按揭是指開發商通過內部員工或其他關聯人虛構購實，在銀行辦理按揭貸款，再將貸來的款項挪作他用，造成銀行資金風險，如“森豪公寓”騙貸案、2006年6月案發的工商銀行西安朱雀大街支行騙貸案。返租按揭是指開發商與購房者相互串通，以高出房產成倍的價格進行按揭，為開發商套取現金，此后開發商分期以租金的形式將貸款本金連同利息返還購房者的融資方式。根據銀行的內部調查，假按揭已成為住房抵押貸款中危害最大、發生頻率最高的風險之一。假按揭中，銀行處置貸款抵押物所得款項往往不能足額清償債務余額，再加上拍賣處置抵押物時眾多環節的審查和核實，消耗大量的人力和物力，導致銀行處置抵押物的價值大大縮水。因此，銀行的貸款回收率往往很不理想。
在證券化過程中，假按揭風險由銀行轉移到MBS的投資者。假按揭因其行為隱蔽，在業務中較難防范，特別是在住房抵押貸款證券化過程中，由于商業銀行并不會長期持有住房抵押貸款，而且商業銀行之間對住房抵押貸款業務存在不良競爭，往往放松對借款人購房的真實性、還貸能力和意愿的調查和審核。證券化過程中，即使違約行為出現，MBS的投資者也不容易取得假按揭的證據，并對借款人或商業銀行行使追索權。
假按揭事實上是一種民事欺詐行為，根據我國的《民法通則》和《合同法》的有關規定，銀行一旦發現假按揭行為，有權停止發放貸款，提前行使擔保權利，并要求借款人和開發商承擔連帶賠償責任。管理辦法與假按揭相關的條款只有第14條，管理辦法第14條規定：“在信托合同有效期內，受托機構若發現作為信托財產的信貸財產在入庫起算日不符合信托合同的約定范圍、種類、標準和狀況，應當要求發起機構贖回或置換?！钡摋l款并不能保證投資者能夠識別和防止證券化過程中的假按揭行為，也不能據此對銀行或開放商行使追索權。
（二）抵押物處置中的法律風險
在住房抵押貸款業務中，最高人民法院的司法解釋使商業銀行在處置抵押物時面臨極大的法律風險，這也勢必影響到MBS的預期收益。在住房抵押貸款業務中，最高人民法院的司法解釋既要考慮到商業銀行個人住房抵押貸款的安全問題，又要關注弱勢群體及其家屬的生存權利，維護社會穩定。2005年1月和12月，最高人民法院先后頒布實施了兩則關于住房抵押貸款抵押物處置的司法解釋，因此，如何理解該司法解釋中的有關條款和風險，值得MBS的投資者高度重視。
2005年1月起開始施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋200415號）與住房抵押貸款相關的條款主要是第6條和第7條。第6條規定：“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。第7條規定：“對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行?！备鶕蛾P于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，住房抵押貸款業務中設定抵押的房屋也不能執行，不利于銀行抵押權的實現，不利于社會誠信體系的建立。2005年12月，最高人民法院公布了《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》的司法解釋（下稱《執行抵押房屋的規定》），就人民法院根據抵押權人申請，執行設定抵押的房屋的問題作出規定。依據該司法解釋，對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。另外，《執行抵押房屋的規定》對于以低保對象為被執行人的情況作了特殊規定。
（三）房貸險設計錯位的法律風險
房貸險的全稱是“個人抵押住房綜合保險”，是購房者向銀行申請貸款時銀行一般要求貸款人必須購買的保險。在美國，與住房抵押貸款相關的保險主要有兩類：一是還款責任保證保險（Mortgage Insurance），主要是當借款人違約時由保險公司代其向銀行清償余債，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。通常情況下，只有貸款房價比（LTV Ratio）大于80％時，貸款銀行才會要求借款人購買，保額為貸款金額的一定百分比。二是抵押貸款相關人壽保險（Mortgage－Related Insurance），一般由借款人從人壽保險公司購買，主要是在還貸期內借款人死亡的情況下，由保險公司代其向銀行清償余債，使借款者的家人能繼續居住，貸款人不強制要求借款人購買這類保險。
我國與住房抵押貸款相關的保險業務主要有三類：一是抵押住房的財產損失保險（以下簡稱財產損失險），主要保障抵押住房遭受意外事故和自然災害毀損的風險；二是還貸責任保證保險，主要是當被擔保人因為死亡和傷殘等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款；三是與抵押貸款相關的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內借款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保險公司代其向銀行清償余債，借款人的家屬能繼續居住。個人住房貸款綜合保險包括財產損失險和還貸責任保證保險。在我國的房貸險實踐中，銀行一般都強制要求借款人購買財產損失險或綜合保險。我國的房貸險實踐中的主要問題有強制保險、保險標的錯位和溢額保險等。
首先，存在房貸險是否屬于強制險的立法沖突?！秱€人住房貸款管理辦法》第25條規定：“以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續?！睆拇?，房貸險確立了其個人房貸強制險的地位。房貸險的強制性規定與我國《保險法》第11條第2款：“除法律、行政法規規定必須保險以外，保險公司和其他單位不得強制他人訂立保險合同”的有關規定相沖突，導致實務中的法律適用混亂。
其次，房貸險的設計不合理。商業銀行一般都要求借款人購買財產損失險，否則將不予貸款。然而，房貸險合同中所列的暴雨、洪水、臺風等意外事件發生的可能性極小，吳讓軍（2003）的調查報告顯示，從1999至2001年間，貴陽市從事房貸險業務的人保和平安兩家財產保險公司的財產損失險的賠付率均為零。[1]
三、完善我國住房抵押貸款證券化的金融法律制度
由于我國社會處于轉型期，住房抵押貸款的相關法律制度不健全，住房抵押貸款業務中存在著假按揭、抵押物處置風險大和房貸險設計不合理等問題勢必影響到住房抵押貸款證券化的進程。從投資者的角度出發，我國必須從以下幾個方面完善現有的法律法規體系：
(一)加大假按揭行為的違法成本
在證券化過程中，假按揭風險由銀行轉移到MBS的投資者，而MBS的投資者很難取得假按揭的證據，并對借款人或商業銀行行使追索權。因此，有必要制定專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為，加大懲罰力度。
（二）制定《個人破產法》，切實保護債權人和投資者的抵押權
我國沒有專門的《個人破產法》，再加上社會信用體系不健全，債務人轉移和隱匿財產容易，導致了大量的騙貸、逃債等金融欺詐現象。由于沒有個人破產制度，債權人的抵押權的實現存在種種障礙，為了防范抵押權處置的法律風險，商業銀行往往通過不合理的房貸險條款來轉嫁風險，使借款人的還款負擔增加，最終影響我國MBS市場的健康良性發展，因此要加快制定《個人破產法》。
（三）加強房貸險的相關立法工作，取消房貸險的強制險的地位
根據我國法律適用原則，《保險法》屬于法律的范疇，比作為部門規章的《個人住房貸款管理辦法》法律效力高，因此《個人住房貸款管理辦法》第25條應屬于違法而無效。鑒于法律的統一適用和避免法律適用混亂以及有利于我國住房抵押貸款證券化的發展，建議將該第25條修改為“以房產作為抵押的，貸款人可以根據需要要求借款人在合同簽訂前辦理房屋保險或要求借款人委托其代辦有關保險手續”，從而避免立法沖突。
參考文獻：