前言：中文期刊網精心挑選了房地產行業稅務籌劃范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產行業稅務籌劃范文1
一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性
（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢
在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。
（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分
在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。
因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
（一）土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
（二）房產稅的節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。
總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔?？傊?，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
（三）時刻關注政策法規的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結束語
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
參考文獻：
1.范劍平，鄒士年.加快建立合理稅負為主導的房地產調控長效機制[N].中國證券報，2012-06-25.
2.劉德英.我國房地產企業稅負狀況及稅金成本管理分析[J].稅務研究，2008（9）.
3.李曉琳.房地產企業稅收籌劃[J].現代經濟信息，2012（13）.
4.張雁.淺析房地產企業土地增值稅納稅籌劃[J].中國鄉鎮企業會計，2012（7）.
5.許淑景.房地產開發企業稅收籌劃研究[J].中國鄉鎮企業會計，2012（8）.
房地產行業稅務籌劃范文2
2011年以來，我國房地產行業的利潤率越來越低，與2011年前十年的高利潤率相比，房地產行業逐漸出現了各種微利項目，甚至是出現了一些虧損項目。從近期公布的房地產行業的142家上市公司2015年中期年報中可以看出，超過四成上市房地產企業的負債率超過了70%。房地產企業的凈利潤率僅僅有9%。上市公司的經營壓力已經如此明顯，中小型房地產企業更是處于生存的艱難期。在這種嚴峻的背景下，房地產企業應該考慮如何降低自身經營成本。然而，現階段，無論是土地成本，還是勞動成本以及建筑成本都缺乏下調的空間，因此，通過納稅籌劃來減少納稅成本成為了房地產企業提高競爭力，提高企業利潤率的重要手段。隨著我國經濟發展趨于穩定，我國稅收制度也逐漸完善起來。稅收籌劃這個概念漸漸為大眾所熟悉起來，然而我國的稅收相關法律法規也在不斷的完善，對房地產企業納稅籌劃的限制越來越多，如何合法的進行納稅籌劃，是房地產企業需要重點研究的問題。
二、我國房地產企業納稅籌劃目前面臨的困境
（一）房地產企業納稅籌劃人員素質不足
雖然納稅籌劃這個概念已經深入房地產企業管理者心中，然而，很少有房地產企業有具備完善專業素質以及綜合能力的納稅籌劃人員。一般，房地產企業的納稅籌劃人員僅僅由財務主管甚至是簡單的財務會計人員、辦稅員兼任。這些人員雖然可能具備足夠的財務知識，對稅務條款也有一定的認識，但是由于綜合能力不足，無法宏觀調控企業的發展與目前稅務的節約兩方面的利益情況，很可能造成目光短淺，為了短期節稅而影響企業戰略發展的情況。房地產企業缺乏高素質的納稅籌劃人員，是局限房地產企業納稅籌劃的重點問題之一。
（二）房地產企業納稅籌劃缺乏必要的配合機制
在大多數人眼中，稅務問題僅僅和財務部門有關，是財務部門一個部門的事情。因此，在房地產企業中，稅務籌劃工作全權交予財務部門負責。財務部門單純的依靠手中的賬目和報表進行納稅籌劃工作，與其他部門缺乏必要的溝通和配合。這樣的納稅籌劃方案在一定程度上可能無法與企業實際情況相匹配，在實施籌劃方案的過程中也較難完全精準的實施。
（三）納稅籌劃中可能面臨一定的風險
納稅籌劃具有一定的風險性，可能因為企業內外因而導致失敗。一是由于企業納稅籌劃人員對稅收政策解讀錯誤，與稅務主管部門溝通失敗，以致于納稅籌劃成為了偷稅漏稅的行為，最終將導致房地產企業受到稅務部門的處罰。第二，房地產企業可能無法徹底執行和運用稅務相關的各種優惠政策，導致納稅籌劃方案不完善。第三，房地產企業對稅收政策分析過于片面，無法系統的理解各項優惠的政策，最終造成納稅籌劃方案失敗。第四，企業在進行納稅籌劃的過程中，忽略了權衡納稅籌劃的成果和成本，最終可能造成成本超過收益的尷尬局面。
（四）營改增給房地產企業納稅籌劃帶來難度
我國房地產企業營改增推行的時間還不長，現階段，還存在很多不明朗的情況，無論是稅率還是抵扣項目都還不是很清晰。因此，目前很多房地產企業無法確定自身營改增后稅負的變化情況。由于目前情況的不確定，給房地產企業納稅籌劃帶來了一定的困難。
三、對房地產企業納稅籌劃的建議
（一）選擇合適的納稅籌劃人員
納稅籌劃是一項對專業素質要求非常高的工作，成功的納稅方案，不僅可以使得房地產企業的稅負最小，而且能夠顧全企業發展戰略全局，因此，專業的納稅籌劃人員首先必須具備專業的納稅籌劃水平，對收稅政策要有絕對的了解，能夠有效地分析收稅政策背后的每一個細節；還需要有良好的籌劃業務能力，依靠扎實的籌劃理論基礎以及豐富的籌劃經驗來制定籌劃方案。其次，專業的納稅籌劃人員還需要具備良好的溝通人力，保障納稅籌劃方案可以得到主管稅務機關的認可。最重要的是，納稅籌劃人員，必須要有高尚的職業道德，堅持納稅方案合法、合規，節稅不可凌駕于法律之上。
（二）整合企業各個部門進行納稅籌劃
因為稅務產生于房地產企業的日常經營，所以，為了確保納稅籌劃工作的真實、可實施，房地產企業在進行納稅籌劃應該從生產經營的角度進行。企業的不同的經營戰略，需要匹配不同的稅務籌劃方案，因此，納稅籌劃要需要從企業的預算、決策、執行、采購、生產、銷售、監督、核算等等各個工作環節中進行，并且需要企業各個部門協調統一。一個完善的納稅籌劃方案，首先需要通過財務部門完成整體方案的思路設計，然后提拆分并發放到各個具體的部門的主管手中進行實際情況的調整。調整后的各個子納稅籌劃方案，需返回財務部門整合協調，再交給企業的管理層審核，確定是否與企業長期經營戰略匹配后確定實施。在實施的過程中，還需要企業監督管理部門進行協調，保障房地產企業的營銷部門、工程部門以及財務部門能夠準確的實施籌劃的內容。
（三）盡量規避稅收籌劃的風險
納稅籌劃的風險性是無法消除的，但是房地產企業可以盡可能的規避納稅籌劃過程中產生的風險。首先，企業應該加強房地產行業相關的稅收政策的學習和解讀，盡可能的全面了解政策的內容，及時與相關稅務部門溝通，避免因為解讀錯誤造成納稅籌劃的失敗。其次，納稅籌劃人員應該積極學習，加強風險意識，不斷的更新自身稅務相關的知識，及時了解最新稅收政策，避免因為信息之后造成納稅籌劃的失敗。房地產企業也應該加強對納稅籌劃的重視，不間斷的對納稅籌劃人員進行相應的培訓，提高納稅籌劃人員的基本素質。此外，房地產企業的納稅籌劃方案還應該盡可能的靈活，以便適應環境的轉變。
（四）針對營改增做好納稅籌劃的基礎工作
營改增工作給房地產企業稅務帶來了很多的不明確，但是，在營改增試點初期，政府通常會對進項抵扣不足，資金周轉存在問題的企業一些扶持。在試點的過程中，房地產企業應該做好萬全的準備，盡快適應營改增這一政策。房地產企業應該盡可能的索要增值稅發票，保障進項稅額可以抵扣。例如，房地產企業可以通過增加精裝修房的比例來獲得增值稅發票，增加抵扣額。
四、結論
房地產行業稅務籌劃范文3
關鍵詞：房地產開發 企業內部 納稅籌劃 實踐
納稅籌劃最早是在英國被提出的，是在法律許可的范圍內合理降低稅收負擔和稅收風險的一種經濟行為，納稅人和扣繳義務人在既定的稅制框架內，通過對納稅主體（法人或自然人）的戰略模式、經營活動、投資行為等理財涉稅事項進行事先規劃和安排，以達到節稅、遞延納稅或降低納稅風險為目標的一系列籌劃活動。隨著國內市場經濟不斷發展規范化與法制化，公民依法納稅的意識逐步提高，納稅籌劃概念也逐漸被大家認識與關注，因為納稅籌劃關系到其自身經濟利益。國內房地產行業的不斷發展，同時也受到了國家相關宏觀政策的調控影響，其涉及的稅種較多，金額較大。下文將就房地產開發企業的內水籌劃展開簡單討論。
一、納稅籌劃對于房地產開發企業的必要性
（一）隨著金融危機的發展，開始影響我國的實體經濟，尤其是房地產等資金密集型行業，同時國家加大了對房地產行業的調控力度，并且銀行也開始對房地產行業的貸款進行控制，在這種情況下如何降低成本就成為各個房地產企業比較關心的問題，合理的稅務籌劃可以降低企業成本和提高企業競爭力。同時由于近年來房地產行業內的投資增長較快，企業之間的競爭壓力也在不斷加劇，導致了行業內的利潤呈現出逐步下跌的情況。這種現狀為納稅籌劃空間的提高有著重要的影響。
（二）房地產開發的成本主要包括土地費用、工程施工成本、基礎設施以及公共的配套設施費用等等。通常房地產開發企業的稅費也被看作是房地產開發的成本之一，且房地產開發企業在正常運營過程中產生的稅費占了房地產開發成本中的很大比例。所以，稅費對于房地產開發商與投資商的經濟利益有著重要的影響。而科學合理的納稅籌劃可以避免納稅為房地產開發企業的經濟收益帶來一些嚴重影響，正在受到開發商與投資商的高度關注。
（三）房地產行業內所涉及的稅種較多。近幾年來我國房地產行業迅猛發展，已成為國民經濟的重要支柱產業之一，房地產開發企業的稅收也成為中央和地方政府財政收入的重要來源。我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。其中，實體稅法是現行稅法體系的組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業主要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。
二、房地產開發企業進行納稅籌劃實踐的基本方法
房地產開發企業在進行納稅籌劃時方法很多，比如說免稅法、減稅法、扣除法等等。以下是最為常見的幾種：
（一）采用扣除法
扣除法的適用范圍較廣，按照稅法上的相關標準，幾乎所有納稅人都可以采用這個方法。扣除法由于稅法中相應的扣除規定復雜，因此這個籌劃技術比較復雜。這種方法主要是通過增加納稅的扣除額來直接減少應繳的稅款，還可以是調整各個應稅期的扣除額分布來節減稅額的。通過這個籌劃方法不僅可以減少應稅基數絕對額，同時還可以增加本期可扣除金額，已達到延期納稅的目的。
房地產開發企業運用扣除法主要是從土地增值稅中的扣除項目金額，根據相關規定進行清算。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
（二）采用延期納稅法
延期那稅法的適用范圍也比較廣泛，全國很多企業在使用這個納稅籌劃方法。延期納稅法主要將納稅人的納稅時間延期從而從中得到一定收益的一種納稅籌劃方法。這個方法并沒有減少應繳稅款，而是通過延緩納稅時間，從中取得資金時間運用價值。這個方法的影響因素很多，計算很復雜，要綜合考慮當期以及后期的納稅所得。
房地產企業可以運用這個方法，獲得貨幣的時間價值，這樣稅費變成了從政府獲得的免息資金。房地產開發企業可以運用這個資金為企業生產運營服務，從而獲得一定收益。
（三）采用稅率差異法
稅率差異法主要是指利用稅率的差異從而直接減少稅收的一種方法。由于實行比例稅率的稅種往往有多個比例稅率，通過納稅籌劃的方法，可以找到最佳的稅負點，這對于實行累進稅率的部分稅種，就能夠通過這個方法來減少稅負。這個方法盡管計算較為復雜，但是稅率差異存在很普遍，所以適用較廣。
三、國內房地產開發企業的納稅籌劃實踐現狀分析
盡管現階段國內的稅收環境已經逐漸改善，有很多專業的中介機構正在介入到房地產行業的納稅籌劃活動中，但是目前的納稅籌劃實踐活動還有很多不足，其現狀主要有以下幾點：
（一）很多房地產開發企業對于納稅籌劃的意識不強
主要體現在兩個方面，其一，外資房地產企業相比較內資房地產的開發企業其納稅籌劃意識較強，因為國外的納稅籌劃發展時間較長。其二，民營房地產的開發企業相比較國有房地產企業的納稅籌劃意識強，因為其中的經濟收益歸屬問題。
（二）國內的房地產開發企業相關的稅務業務需要不斷提高
我國的稅務業務還處在初級發展極端。很多企業還沒有將納稅籌劃放到業務范圍內，另外，國內的很多稅務人員專業素質不高，或者理論知識過硬，實踐操作能力較弱，不能順應納稅人的籌劃要求。
（三）國內的房地產開發企業應該不斷加強相關稅法宣傳與不斷完善稅收法制建設
我國現階段的稅法有一定的局限性，存在很多法律漏洞，國家每年都會進行相應的調整與補充。很大程度上影響了納稅人相關納稅籌劃工作。而對于房地產開發企業而言，由于近年來國家對房地產開發企業宏觀調控的力度的加強，在稅收政策方面的補充和調整比較頻繁，企業很難準確的了解到稅法的調整和改動，這種情況下，將會使房地產開發商無法及時的進行相應的納稅統籌工作，也有可能導致開發企業的統籌計劃失效，無法順利進行等。
（四）我國現行稅制存在局限性
通常體現為如下幾點：（1）我國現階段稅收法律制度主要實行以流轉稅之類的間接稅種為重點的復合稅，可房地產開發業涉稅比例占最大是流轉稅里面的營業稅，所以其納稅籌劃在一定程度上受到局限。（2）因為我國現行實施的所得稅跟財產稅整體體系較為簡單，總的稅收體制不夠完善,這就使得我國房地產對企業納稅籌劃的探究局限于客觀現實。
（五）房地產開發業還需進一步改善其稅收征管質量
不足之處體現為如下幾點：（1）我國現行的稅收法規、政策完善得還不夠，與發達國家存在的差距較大。（2）由于稅收征收部分管理人員素質不高，征管意識薄弱，技術能力較差，使得征納關系發生異化，而房地產開發業大部分肯定不會將較多精力花費在納稅籌劃工作上。這樣的話，在一定程度上阻礙了納稅籌劃應用于房地產開發企業的發展步伐。
四、結論
國內的房地產行業發展勢頭極其迅猛，促進了我國房地產開發企業的發展，同時納稅籌劃意識也不斷受到房地產開發企業領導層的高度重視?，F階段納稅籌劃已經逐步成為大部分房地產開發企業稅務以及咨詢等專業機構重要的業務之一。由于目前國內的房地產開發企業的納稅籌劃實踐還處在初期發展嘗試階段，因此，納稅籌劃活動還是通過注冊稅務師或會計師等開展的。
參考文獻：
[1] 王愛英,肖梅崚,童曉茜. 談房地產開發企業納稅籌劃研究現狀[J]. 華章, 2009,(13)
[2] 王愛英. 論房地產開發企業納稅籌劃技巧[J]. 現代商貿工業, 2009,(08)
房地產行業稅務籌劃范文4
一、房地產項目公司稅務籌劃簡述
（一）關于稅務籌劃的概念
關于稅務籌劃的概念，國內外學者并未達成統一的口徑，爭辯內容包括很多方面，例如對稅務籌劃主題的爭論以及對稅務籌劃外延的劃分，都是學者們所爭議的焦點。對于企業經營者來說，無論將稅務籌劃以何種方式定義，其中所涵蓋的包括節稅、避稅以及稅負轉嫁等內容，都應是企業經營者在進行稅務籌劃時所予以充分規劃的內容。
（二）有關房地產項目公司的稅務籌劃
房地產項目公司與普通的房地產企業、房地產集團企業相比有很大的區別，它只有生產過程而沒有再生產過程。以“項目”為本質組建的房地產項目公司，因項目的開始而開始，同時也因項的目結束而結束，因此，相較于普通公司以企業周期為基礎的統籌，由項目決策階段、建造階段、銷售階段以及項目終止階段組成的項目生命周期更適宜作為房地產項目公司的統籌感念。
根據房地產項目公司項目生命周期的不同階段，在項目實施的決策階段、造價階段、銷售階段以及清算階段均要進行相應的稅務籌劃，涉及包括契稅、耕地占用稅、企業所得稅、土地增值稅等等多項內容。針對房地產項目公司經營及項目特性所做的稅務籌劃，要充分利用國家的稅收優惠政策、納稅時間、行業差異、成本費用等合理手段進行相應的稅務統籌規劃。
二、稅務籌劃實例――以共同投資的房產項目公司稅務籌劃原則為例
有的房產項目公司沒有單獨成立法人單位，但各股東實質上對其進行共同投資、共享利潤、共同承擔投資風險。因此，此類房產項目公司所得稅應按照實質性投資收益進行稅收處理。房產項目公司形成的營業利潤額并入房產總公司當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補繳企業所得稅。
三、房產項目公司擬定稅務籌劃方案
從實際杭州稅務對房地產行業稅務認定標準看，房地產行業稅目主要有營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅。營業稅金及附加的納稅基數為銷售收入，固定稅率約5.7%。土地增值稅實行預繳形式，預售收入為納稅基數按一定比例1%預繳,。企業所得稅實行預繳形式,預售收入為納稅基數按一定比例20%預計利潤，計入利潤總額納稅。
根據稅法相關法規，筆者為房產項目公司的稅務籌劃擬定以下三個方案。
方案一、利用裝修房分解銷售收入的稅收籌劃。
如房地產項目部毛坯房銷售價格800萬元，成本400萬元。需交納營業稅金及附加800*5.7%=45.6萬元，土地增值稅=(800-400-45.6)*30%=106.32萬元。合計151.92萬元。
房地產項目部裝修房銷售價格850萬元，成本450萬。把銷售價分成二部分，毛坯房銷售價750萬元，成本400萬元。裝修價格100萬元，成本50萬元。銷售房子需交納營業稅金及附加750*5.7%=42.75萬元,土地增值稅=(750-400-42.75)*30%=92.175萬元。裝修交納營業稅100*3.7%=3.7萬元。合計138.625萬元。稅收節約(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875萬元。而對于受讓方所征收的契稅也相應減少（800-750）*3%=1.5萬元。
此方案較簡單，操作比較方便。
方案二、成立具有法人資格的控股子公司，專門銷售該項房產。
房地產項目部裝修房銷售價格850萬元，成本450萬。把此房產以700萬元的結算價格賣給銷售公司，銷售公司再以850萬元價格出售。項目部營業稅金及附加700*5.7%=39.9萬元,土地增值稅=(700-450-39.9)*30%=63.03萬元。銷售公司營業稅=(850-700)* 5.7%=8.55萬元。合計111.48萬元。稅收又節約(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125萬元。
此方案較第一方案節稅，但需成立公司。
方案三、利用股權轉讓避稅。
房地產項目部通過一攬子協議將銷售行為轉化為股權轉讓。房地產項目部成立控股子公司“某某商廈有限公司”，利用注冊資金和向母公司借款建樓?？⒐ず髮⒃摽毓勺庸镜娜抗煞蒉D讓給事先確定的最終用戶，最后收回借款。在該項籌劃中，由于“某某商廈有限公司”的法人主體資格未發生改變，一切與產權過戶相關的稅種完全規避，軟件園項目部只需就股權轉讓的增值部分繳納企業所得稅即可。
此方案最節稅，但需各方配合，最繁，難操作。
另外，企業在銷售房產過程中如出現滯銷，則可將未售房產轉為出租房。企業一旦出現房產滯銷，其潛在成本的增加極其巨大，可將其出租以攤低成本。雖然出租房屋要繳納房產稅、營業稅，而且收入并入企業應納稅所得額，但稅負不會超過收入，對企業而言還是利大于弊。一些有扣除限額的二級科目注意籌劃。如屬于沒有扣除限額的會議費注意單據的齊全，避免計入有扣除限額的業務招待費等。
房地產行業稅務籌劃范文5
納稅風險對企業的成本影響是相當大的,體現在如下幾個方面:房地產行業的高稅負使企業納稅的風險程度加大房地產行業主要開發經營活動包括項目的規劃設計、征地拆遷和三通一平,房產施工與建設,工程驗收和結算、房產銷售等,涉及內容廣泛,業務多元,投資主體復雜,資金來源復雜,跨越周期較長,這就使得房地產行業呈現出高成本的特點,其中高稅負占據了很大的份額。房地產涉及到的稅種主要有八個,包括契稅、耕地占用稅、營業稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅等,尤其在銷售階段承擔的稅負相當高,明顯高于其他行業。這里選取了上海證券交易所上市的不同行業的八家企業,對他們2010年的稅負水平進行計算,為便于比較,所選擇的企業均繳納5%的營業稅。從表1可見,房地產行業的稅負明顯高于其他兩個行業,其中兩家房企(京能置業、浦東金橋)的稅負達到24%-25%左右之高,而平均值也達到近18%。因為統計樣本數量有限,這個均值趨于保守估計。房企的高稅負,使得風險程度加大,一旦企業出現繳納失誤,則造成相應的罰金、滯納金金額也相當可觀;或者企業未充分使用稅收優惠所引起的經濟利益損失也相應更大。
通常情況下,預征政策是調控非市場情況低價獲取土地和非理性房地產市場價格情況下房地產暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的出臺和房地產土地市場和消費市場的越來越規范和理性,房企的實際盈利能力愈來愈趨于合理水平。土地增值稅和企業所得稅預征政策對房企造成兩方面影響,一方面是可能導致預征的土增稅和企業所得稅超出企業實際應繳稅款,在現行征管體制下,實際操作中多繳稅款難以退還或根本無法退還使得成本增加,另一方面由于預征與過去納稅方式相比,房企必須提前付現,在從緊的房地產信貸政策下,進一步加大房企的現金流風險。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性,比如土增稅,既要求房企及時清算,又不允許提前合理計提未完工配套設施;既限制房地產企業信貸,又不允許房企按實際扣除資金成本等;此外,土地增值稅清算相較企業所得稅清算時點的先后也會給企業稅負帶來較大影響。
房地產企業進行稅務風險控制的可行性
稅務風險控制,即稅務籌劃之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值稅規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。利用這個優惠政策對土增稅進行籌劃,可以利用銷售定價臨界點籌劃法,就是建立一個計算模型,計算出房屋定價,使得增值率控制在上述20%以內。舉個例子來看,設取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和為C,根據稅法扣除項目規定,項目開發期間費用按照C的10%扣除,財政部加計扣除為C的20%,設項目銷售收入定價為P,營業稅金及附加為5.6%,建立一個不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P與C的關系為:P≤1.67C也就是說企業銷售定價小于其土地費用及開發成本的1.67倍時,可享受到普通標準住宅的稅收優惠免稅政策。當然這只是一種數量關系,實際中企業不可能僅為了減少稅額而降價,當項目市場行情很好時,企業可以通過提高售價賺取超額利潤來彌補稅額的損失。那么就需要計算出企業應提價到什么水平時才能抵消稅額增加的成本。再設提價額為A,提價后增加的收益為:A-0.56A,而隨之增加的土地增值稅為:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C帶入上式,得A和C的關系為:A≥0.15C。則可見,企業提價的范圍應當在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。這樣計算可以看出,企業定價時可以借助于稅務籌劃來減少稅負,這個范圍就是定價避免在土地費用和開發成本之和的1.67—1.82倍之間。我們把1.67倍稱為免稅臨界點最高定價系數,1.82倍稱為較高收益臨界點最低定價系數。如果企業缺乏相關人員和稅務籌劃,定價范圍在1.67—1.82區間內了,就會多繳納土增稅,無謂的加大稅務成本。
房地產企業在對項目開發成本進行會計核算時,成本核算對象劃分是否恰當,成本費用歸集科目是否準確,成本分攤方法是否合理等,均會對其最終稅負產生影響。仍以土增稅籌劃為例:一個房產公司開發一個項目,土地價款19.85億元,其中政府土地收益為8.38億元,土地開發補償款為11.47億元,開發成本發生了13億元。項目共有24萬平米,其中有12萬的政府回購房,12萬商品房,少量商業。由于稅法相關規定,政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應當分別核算。所以該房企的財務人員在進行納稅籌劃之后,希望政策性用房最少的分攤到成本,由商品房多分攤成本。怎樣既可以有效減少稅負,又不違反稅法精神呢？財務人員采取了如下核算方法:政策性用房不分攤政府土地收益,只分攤土地開發補償款(前提是還需要得到主管稅務機構的認可);此外,分攤土地成本按照占地面積法而非可售面積法進行。整個項目占地99000平米,政策性房的占地面積為25000平米,商品房及其他為74000平米。開發成本按照可售面積進行分攤。這樣核算的結果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房對土地成本平均分攤并且采用可售面積法分攤土地成本,則需要繳納土增稅3億元。可見核算方法的選取對于土增稅的影響空間有多大了。
房地產公司進行稅務風險控制的措施
建立健全有效的納稅成本控制和風險防范體系。這首先需要制度建設,制定稅務管理辦法,明確各層級的稅務管理權責、流程及要求等;其次是落實稅務管理崗位,需要設立專職或兼職的人員負責稅務管理工作;再次是設置業務指引,即操作指南,使實施起來有章可循;四是建立對重大涉稅事項的報告制度。
房地產行業稅務籌劃范文6
內容摘要:房地產業是一個稅費負擔較重、涉及稅種較多的行業,因而成為稅收籌劃關注的重點。本文以某房地產公司為例,分析在稅收籌劃時,房地產企業面臨的法律風險、政策風險、財務風險、行業風險等各種風險,指出稅收籌劃的預先籌劃性與項目執行過程存在不確定性之間的矛盾是這些風險產生的主要原因。鑒于此,本文認為房地產企業必須采取必要的措施,盡量降低或減少涉稅風險,使稅收籌劃方案達到風險最小、收益最大。
關鍵詞:風險 稅收籌劃 房地產企業
某房地產公司稅收籌劃案例分析
2007年,某房地產公司以7500萬元購得一塊商業用地,用于普通住宅建設,預計房屋可售面積3萬平方米左右,營業稅及附加稅率總計5.55%,契稅3%,所需資金部分來自于銀行貸款。具體數據如表1所示:
籌劃前:營業稅及附加為2164.5萬元,土地增值稅為9318.075萬元,稅金合計(不考慮印花稅)為11482.575萬元。
該房地產公司決定接受稅務師的籌劃建議,單獨成立銷售公司。房地產公司先將房屋按每平方米8000元的價格出售給銷售公司,再由銷售公司按13000元的價格出售給客戶。
籌劃后:房地產公司應納稅額為營業稅及附加1332萬元、土地增值稅2925.6萬元;銷售公司應納稅額為:契稅720萬元、營業稅及附加2164.5萬元、土地增值稅3850.65萬元,兩公司稅金合計為10992.75萬元,可以節稅489.825萬元。
經過上述比較,該公司認可了稅務師的方案,可是在方案執行過程中,問題逐漸顯現。首先,房屋過戶到銷售公司后,已經成為二手房,需到二手房交易中心交易,這為房屋的銷售帶來意想不到的困難。其次,根據營業稅條例規定:納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權核定其營業額。該公司將房屋以8000元/平方米的價格轉讓給銷售公司,該價格明顯低于同類房屋的交易價格,因而該公司還面臨著營業稅被重新核定,需補交稅款、滯納金甚至被罰款的可能。
房地產企業稅收籌劃面臨的風險
稅收籌劃風險,是指納稅人在進行稅收籌劃時,因各種不確定因素的存在使籌劃收益偏離納稅人預期結果的可能性。房地產企業稅收籌劃風險主要表現在以下幾個方面:
法律風險。稅收籌劃業務在我國還不成熟,它經常在稅收法律規定的邊緣操作。稅收籌劃方案的合法性必須經過稅務部門的確認,有時房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法存在差異,這種差異的存在加大了房地產企業稅收籌劃的風險。另外房地產企業在稅收籌劃過程中發生對法律理解的偏差,使稅收籌劃蛻變成偷稅行為,又會導致稅收籌劃的違法風險。也就是說即使是合法的稅收籌劃行為,有可能因為稅收政策理解偏差導致稅收籌劃方案無法實際執行,從而使稅收籌劃方案成一紙空文;或者被稅務機關認定為偷稅、逃稅行為,不但得不到稅收利益,反而加重了房地產企業的稅收成本,使房地產企業得不償失。
政策風險。房地產企業受政策影響比較大,這主要是由房地產業在國民經濟中所處的地位決定。目前,我國市場經濟體制還不成熟,現有的稅收規定中法律法規少,規章以及其他稅收規范性文件多,從而造成稅收法令政策的透明度明顯偏低。隨著法制建設的不斷深入,許多政策會相應地發生變動,政府的稅收政策總是具有不定期或相對較短的時效性,這些都容易導致稅收籌劃的失敗。對同一房地產企業而言,在不同時段,往往會由于主、客觀條件的變化,使所選擇的籌劃政策失去原有的效用,甚至與法律相抵觸。
財務風險。房地產企業屬于資金密集型企業,對資金的需求巨大,若某一個環節的資金出現問題將引起整個房地產項目的癱瘓。因此,房地產企業必須保證資金供應的充足,房地產企業大部分資金都是通過舉債而獲得,而借入的資本額越大,稅收籌劃的空間越大,獲取可能的稅收籌劃利益的機會也越大,但由此帶來的財務風險也相應增大。
行業風險。房地產行業涉及到社會經濟生活的方方面面,受多方面因素影響,它的發展取決于整個行業是否景氣,行業的復雜性決定了房地產開發企業稅收籌劃的難度非常大,容易導致稅收籌劃風險的產生。
房地產企業稅收籌劃風險產生的原因
稅收籌劃的預先籌劃性與項目執行過程存在不確定性之間的矛盾,是稅收籌劃風險產生的主要原因。具體包括以下幾個方面:
因稅收立法、執法所導致的風險。在我國稅收法律中,稅務部門與房地產企業之間的權責關系并不完全對等,房地產企業處于一種相對劣勢的地位。稅務部門相對于房地產企業而言更容易掌握更多稅法信息,對于新的法律的了解或獲得也滯后于稅務部門。由于稅收征納雙方關系權力責任的不對稱性及在法律中賦予稅務部門過多的自由裁量權,造成即使稅收籌劃人員具有較為充分的空間,稅務部門也可以利用“稅法解釋權歸稅務機關”而輕易加以否定,從而使房地產企業的稅收籌劃風險大大增加。
注重“稅負最低”,忽視企業整體利益。有的房地產企業認為追求“稅負最低”,是稅收籌劃的目的,這是一種不完全正確的認識,是混淆和顛倒了稅收籌劃目標和最終目的的關系。例如,誤以為用借入資金投資比用自有資金劃算(少交稅),但很多事例表明,使用借入資金雖然其利息可在所得稅前扣除,但由此未必增加房地產企業的凈利潤,相反它卻減少了房地產企業的凈利潤,另外還有可能引發巨大的財務風險。事實上稅負最低只是稅收籌劃的階段性目標,而實現房地產企業價值最大化才是稅收籌劃的最終目的。
片面夸大房地產企業稅收籌劃的作用。很多房地產企業認為稅收籌劃無所不能,事實上稅收籌劃只是房地產企業理財活動的一部分,它的作用是有限的,并受一定的條件制約。稅收籌劃往往需要與相關的生產經營決策配合使用才能相得益彰,產生較大的總體效益。另外,稅收籌劃的開展與房地產企業的涉稅稅種、應納稅額以及財務核算水平等情況息息相關。
因稅收籌劃人員自身素質所導致的風險。自身專業素質主要反映在稅收籌劃人員對于稅法的全面理解與運用方面,由于稅收法規的龐雜和稅收政策的頻繁變更,稅收籌劃人員受自身業務素質的限制,對有關稅收法規的精神把握不準,雖然主觀上沒有偷逃稅的意愿,但事實上由于籌劃不利,違反了稅法,產生了稅收籌劃風險。
房地產企業稅收籌劃風險的防范措施
稅收籌劃風險管理的目標是通過采取合理的措施對風險加以控制,規避和降低風險損失。針對風險的類型和產生原因,可以采取以下風險管理方法。
(一)樹立依法納稅意識,完善會計核算工作
房地產企業經營決策層必須樹立依法納稅的理念,這是成功開展稅收籌劃的前提。稅收籌劃可以在一定程度上提高房地產企業的經營利潤,但它只是全面提高房地產企業財務管理水平的一個環節,不能將房地產企業利潤的上升過多地寄希望于稅收籌劃。依法設立完整規范的財務核算資料和正確進行會計核算,是房地產企業進行稅收籌劃的基本前提。稅收籌劃是否合法,首先必須通過稅務檢查,而檢查的依據就是房地產企業的財務核算資料。因此,房地產企業應依法取得和保全會計核算資料、規范會計基礎工作,為提高稅收籌劃效果提供可靠的依據。
(二)準確把握稅法政策,密切注視稅法的變動
稅法是處理國家與房地產企業稅收分配關系的主要法律規范,稅收籌劃方案主要來自稅法政策中對計稅依據、稅率等的不同規定,對相關稅收規定的全面了解,就成為稅收籌劃的基礎環節。只有全面了解,才能預測出不同的納稅方案,并進行比較,優化選擇,進而作出對房地產企業最有利的稅收決策。反之,如果對有關政策、法規不了解,就無法預測多種納稅方案,稅收籌劃活動就無法進行。稅法常常隨經濟情況變化或為配合政策的需要,而不斷修正和完善。因此,房地產企業在進行稅收籌劃時,必須密切關注并適時調整自己的籌劃方案,以使自己的行為符合法律規范。
(三)增強風險意識,提升自身素質
防范房地產企業稅收籌劃風險是一項具有高度科學性、綜合性、技術性的經濟活動,因此對具體操作人員有著較高的要求,稅收籌劃人員不僅要精通稅收法律法規、財務會計和房地產企業管理等方面的知識,而且還應具備經濟前景預測能力、項目統籌謀劃能力以及與各部門合作配合的協作能力等素質,為房地產企業出具防范稅收籌劃風險的方案或建議。稅收籌劃人員素質的提高,一方面依賴于個人的發展,另一方面也依賴于整個房地產行業素質的提高。只有整個房地產行業素質提高了,才能充分進行房地產企業稅收籌劃。
(四)加強與稅務部門聯系,搞好稅企關系
房地產企業要想進行稅收籌劃,必須取得當地稅務機關的支持,以確保合法性。進行稅收籌劃,由于許多活動是在法律的邊界運作,稅收籌劃人員很難準確把握其確切的界限,有些問題在概念的界定上本來就很模糊,比如稅收籌劃與避稅的區別等,況且各地具體的稅收征管方式有所不同,稅收執法部門擁有較大的自由裁量權。這就要求從事稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規定性,正確應用財務知識的同時,隨時關注當地稅務機關稅收征管的特點和具體方法。經常與稅務機關保持友好聯系,使稅收籌劃活動適應主管稅務機關的管理特點,或者使房地產企業稅收籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可,從而避免稅收籌劃風險,取得應有的收益。
(五)顧全企業整體利益,注重稅收籌劃方案的綜合性
從根本上講,稅收籌劃歸結于企業財務管理的范疇。它的目標是由企業財務管理的目標――企業價值最大化所決定的。稅收籌劃必須圍繞這一總體目標進行綜合策劃,將其納入房地產企業的整體投資和經營戰略,不能局限于個別稅種,也不能僅僅著眼于節稅。單純看稅收籌劃是分稅種進行的,對每個具體的稅種進行籌劃,但房地產企業稅收籌劃是一項系統工程,房地產企業的經濟活動要涉及到數種稅,即便一項具體業務也可能要涉及若干稅,例如一筆銷售收入是否確認、何時確認、可能會影響營業稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等,針對眾多的征稅對象、稅率、減免稅等,稅務籌劃時不能僅盯住個別稅種的稅負高低,而要著眼于整體稅負的輕重。另外,如果單純追求最大扣除項目、最小的計稅收入,會掩蓋企業真實的經營成果和獲利能力,影響企業的籌資和投資能力,進而影響房地產企業財務目標的實現;所以不能以稅負輕重作為選擇籌劃方案的唯一標準,而應以確保房地產企業財務目標實現下的稅收籌劃方案要具有可操作性。
通過以上分析,文章指出,隨著稅收籌劃活動在房地產企業經營活動中價值的體現,房地產企業稅收籌劃風險也該受到更多的關注,由于稅收籌劃主要側重于事前的籌劃,因此不可能完全消除稅收籌劃的風險,但盡量降低或分散涉稅風險是房地產企業稅收籌劃的重要內容。成功的稅收籌劃方案應該是風險最小、收益最大的方案。
參考文獻:
1.蓋地.企業稅務籌劃理論與實務[M].東北財經大學出版社,2005
2.梁云鳳.房地產企業稅收籌劃[M].中國市場出版社,2006
3.韓靈麗.公司的稅務風險及其防范[J].稅務研究,2008.7
