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房產開發經營范文1
關鍵詞：房地產開發及投資 經濟效應 分析
自1978年12月以來，我國的房地產行業應運而生，且漸漸成長為獨立的產業。伴隨著房地產業的不斷發展，其在人民的日常生活中扮演著越來越重要的角色，其中，由房地產業帶來的經濟效益越來越為明顯。因而，房地產業成為了越來越多人關注的行業，對房地產開發及投資經濟效應的話題關注度也越來越高。
一、房地產開發成本支出
（一）前期開發費用
土地成本是房地產開發公司在規范開發土地的前提下在土地資源方面所支出的成本；規劃設計支出是在開發的土地模塊中實行勘察及開采計劃而支出的費用；基礎設施以及公共配套設施項目支出是房地產開發公司在開發某一地帶的時候還會建立且完善相應的基礎配套設施，如醫療、文娛、教育及周圍的交通、植被規模等硬件配備需要的費用；信貸費用是房地產進行項目時在銀行貸款費用的基礎上生成的利息類費用。
（二）管理維護費用
實施房地產相關項目的過程中，房地產開發公司的相關部門進行項目所生成的各種支出，在外融匯各種費用生成的費用和對房地產開發地帶的修護建設的修護費用，對銷售給予人力成本等生成的各種費用等。
稅費是房地產公司本著遵法守法的運營態度，向相關部門交納的各種稅費。
預期之外費用是在進行房地產開發投資時，為應對材料或其他必備品成本上漲或是其他突況所生成的費用等。
二、影響房地產開發經濟效益的因素分析
房地產開發是有目的性的開發與投資，其開發構建業務的時長較為長久。怎樣把房地產開發與構建所關聯的效益最優化有多樣的限制因素的制衡，如房地產業開發與施工地帶的篩選、房地產施工水準及周圍環境等條件，這些條件都是影響房產項目經濟收益的關鍵部分。對此進行全方面地剖析，能夠獲得這些作用因素：
（一）房地產開發項目地址選擇和規劃制約因素
房地產開發與構建項目的地理位置的優劣對房地產銷售業績的好壞有關鍵的作用，較為理想的地理位置能直接提高未來房產銷售的業績，面對消費群體和消費者需求的不一性，需要有針對性地配備相應的設施建設等。如天津市的海河開發公司，該公司的房產項目建設是在天津市政府加速海河下游兩岸調整開發的方針下，依照本地開啟的土地調整開發部署而組建的房地產開發公司，該公司在全面整理了當地的先決條件之后再進行科學開發，由此獲得了較為理想的經濟成效。
（二）房地產開發規劃原則上要科學合理
從之后，我國的房地產開發行業的成長速度愈來愈快，國土資源怎樣獲得合理的開發使用、企業怎樣才可以在激烈的市場競爭環境中獨樹一幟站穩腳跟從而獲取較大的市場份額呢？有效客觀、可行性高的規劃、開發及開展長時間的開發區域人文研究是開發工作的主要內容。房地產開發公司理應用客觀求實的眼光去看待房產項目的開發，以科學的態度實施開發規劃，從而達到房產開發效益最大化的最終目的。
（三）房地產開發、周圍環境及配套設施的水平
伴隨著我國市場經濟的不斷成長，人們在住房條件方面的質量要求也在不斷提高，因此房地產開發商在開發房產項目的時候，選址所在地區的繁榮程度、交通方便程度及地域的人文習俗等要素，和選址所在地區的醫療水平、教育情況及通訊設施等基礎的配備設施的高低程度都對房產開發與規劃有直接的影響。由此，房地產開發公司在實施某地區的項目開發與規劃的時候，務必要對開發項目周圍的環境和配套設施水平予以全面的重視，且把這些要素合理加入房產項目的開發和規劃當中，不然，對公司未來的房產銷售將造成無法挽回的負面影響。
（四）對于房地產開發與構建項目的后期營銷
房地產開發公司的房產建設是面向多數消費群體的，但如若想要達到企業經濟最大化的目的，房地產開發與構建后期的營銷是舉足輕重的部分。營銷內容滲透房地產開發與規劃的整個流程，在開發房產之前的營銷環節及開發房產之后舉辦的宣傳環節則顯得異常重要。一是可以對外建立公司的良好形象，二是可以達到公司房產開發宣傳和推廣同時進行的目的，這樣對房產開發公司的預期收益目標與實際收益達到一致有積極的作用。
三、房地產開發及投資經濟效益分析
確切來說，房地產開發是一個付出與回報較為長時段的過程，在此期間，我們常說的經濟效益可簡易地解讀為投入期間耗損的勞務項目等支出和開發項目的實際效益折合后的比例。如此而言，在房地產項目實施期間，怎樣衡定公司的投入所能得到的利潤有多大？房地產開發公司的項目實施產出的直觀收入有著緊密的關聯。以下是對此問題的全面探析：
（一）對于數據穩定性的剖析
利用對數據的每個方面匯總能夠得到：房地產開發投資與國內生產總值兩者之間的關系是呈先正相關而后負相關的演變，在國家強有力的可見調控手段的作用之下，國內生產總值呈現降低態勢。但因為房地產的可見調控手段，房地產開發投資的狂熱態勢得到了相對的壓制影響。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某個方面對協整變量的檢測精準性造成了影響，因而，我們則需消耗時間來對數據進行綜合分析以方便進行穩定性的檢驗。
（二）協整方式及檢驗
協整方式是解析非穩定經濟變量間正反相關的使用頻率最高的方法之一在兩個極端檢測時，則會限制兩個結果出現相對的偏差。如此，若要將平穩檢驗當做標準，則需要檢驗協整方式。從而，則能夠得到房地產的開發投入和國內生產總值兩者之間的平衡關聯，即房地產的投資與當地的經濟之間的正向關系。
（三）因果分析檢驗
曾經有相關學者發明了一種能夠剖析變量間的先后的方法，將此來研究經濟變量間的前因后果，開展格蘭杰因果關系檢測務必得是建立在時間的排序有穩定性的前提之上，在協整檢測當中，很明顯可以看出房產投資與經濟增長之間有某種長期平衡的態勢，接下來則是要論證房產投資與經濟增長之間是否具有這樣一種態勢和作用。最后，仍需采用因果關系的辦法剖析其因果關系。
綜上所述，我們能夠清晰地從宏觀和微觀兩個不同的角度對房地產開發與投資和經濟效益進行研究剖析，從而得出如下論點：房地產公司的開發及投資與經濟增長之間有著一種長期平衡的態勢，且從上述內容中，能夠清楚地知道房地產開發投資與當地的經濟增長是正向的關系，房地產投資的增加對經濟增長起著促進的作用，長此以往，房地產開發投資在地方經濟架構中的作用會越來越重要。房地產開發投資和國內生產總值兩者之間是相互影響的關系，事實證明房地產開發與投資和地方經濟增長之間是相互關聯的。房地產開發公司需清晰地認清與地方經濟發展的關系，與地方相互促進，共同發展 。如天津市的海河開發公司一般，該公司的成功正是由于結合了房地產投資與經濟效益二者，并使之達到一種平衡的狀態，從而推動二者互為彼此的推動力。
四、結束語
綜上所述，在現今房地產開發行業的火熱及我國的國情政策來看，我國的房地產公司在房地產開發投資中應全面斟酌其行為對我國經濟發展的長遠和近期作用，瞄準投資經營的平衡點，減少過熱和過冷情況的發生，在政府強力的指導和輔助下，科學規劃產業內部經營組織，組建對經濟收益有積極作用的經營體制，多層次多方面斟酌每個方面的關聯效應，確保我國房地產行業可持續地合理科學成長。
參考文獻：
[1]高鐵梅.計量經濟分析方法與建模[M].清華大學出版社，2009
[2]關柯.現代房產從業書[M].中國計劃出版社，1999
房產開發經營范文2
第一條 為加強房地產開發經營管理，規范房地產開發經營行為，保障房地產開發當事人的合法權益，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區域內從事房地產開發經營活動，實施房地產開發經營管理，均應遵守本辦法。
本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營必須依法開發、守法經營，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 市房產管理局是我市房地產開發的行業主管部門（以下簡稱開發主管部門），負責全市房地產開發經營活動的監督管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 房地產開發企業（以下簡稱開發企業），是指在城市規劃區范圍內從事土地、房屋、基礎設施投資開發和經營業務，具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》的經濟實體。
第六條 開發企業包括專營企業和項目企業。專營企業是指以房地產開發經營為主的企業；項目企業是指以一個房地產開發項目為開發經營對象的企業，項目完成后企業注消。
第七條 設立新的開發企業實行由開發主管部門和工商行政管理部門聯合審批制度。
第八條 外商投資設立房地產開發企業，還應依照有關外商投資企業法規的規定，辦理有關審批手續；外商和外埠設立的開發企業按照現行規定享受優惠政策。
第九條 凡未取得《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》的，不得從事房地產開發經營活動，不予審批辦理房地產開發項目。
第十條 房地產開發專營企業資質等級劃分和資質管理，由開發主管部門按有關規定辦理；房地產開發項目企業不設定資質等級，但企業資本金不得低于300萬元。
第十一條 各等級開發企業必須按照規定的開發規模承擔開發任務，不得越級超量開發建設；各等級開發企業承擔開發規模標準按現行規定執行。
第十二條 開發企業的資質每年核定一次，對不符合原定資質標準的企業，由開發主管部門予以降級或吊銷資質證書；對吊銷資質證書的企業，工商行政管理部門同時注銷營業執照。
第十三條 企業改制、更名、更換法定代表人等變更事項，由工商行政管理部門在聽取開發主管部門意見后辦理變更手續，并在變更后30日內到開發主管部門備案。
第十四條 國有、集體開發企業上級主管部門、股份制開發企業的股東，對開發企業的經營后果承擔責任。
開發企業解體或取消，項目遺留問題由主管部門承擔，無主管部門的由原申辦開發企業的單位承擔。
第三章 房地產開發建設
第十五條 房地產開發計劃編制和項目確定，應當本著綜合開發、規模效益的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中區域和經濟適用住房。
第十六條 房地產開發項目必須按照有關法律、法規的規定，嚴格履行各項審批手續，凡審批手續不全的一律不得開發建設。
第十七條 開發主管部門和計劃、規劃、土地、工商等管理部門，要認真履行各自職責，加強對規劃、拆遷和稅費收繳的管理力度，嚴格執法、違法必糾；建立房地產開發項目跟蹤檢查反饋制度、行政執法責任制度和執法責任追究制度。
第十八條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃的法律、法規規定，未經規劃主管部門審批不得擅自開發建設。屬于住宅小區的開發建設項目，開發企業對小區內部的綜合環境必須做到同時規劃設計、同時施工、同時竣工。建筑面積2萬平方米以上的小區，其規劃設計方案須經分管副市長召開市長辦公會予以審定。開發建設必須嚴格遵守規劃審批的規范要求，不得擅自更改規劃設計。
第十九條 房地產開發項目主要通過招投標取得，對邊遠地區或不宜招投標的開發項目，可通過議標方式辦理。
房地產開發項目確定后，有關部門對開發項目的拆遷安置、級差地租、項目效益等經濟技術指標進行測算，得出招標標底，開發主管部門會同有關部門對開發企業投標資格進行確認，由有關部門對開發項目進行招標或競標。
第二十條 土地使用權出讓或者劃撥前，市規劃行政主管部門和開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償和安置要求。
第二十一條 取得房地產開發項目的開發企業，持項目中標（或議標）通知書，到市計委、市國土規劃、市建委等部門辦理審批及交費手續，進行設計委托、施工發包等前其準備工作，取得《土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》后方可進行施工建設。
第二十二條 房地產開發必須嚴格遵守城市房屋拆遷管理有關法律、法規規定，未經拆遷主管部門審批不得擅自拆遷、回遷；對被拆遷戶的補償、安置和收費必須嚴格執行有關規定，不得侵害被拆遷人的合法權益。
第二十三條 開發企業必須在指定銀行存入項目保證金，并與開發主管部門簽訂開發項目保證協議。項目保證金額度為：2萬平方米以下30萬元，2萬平方米以上5萬平方米以下40萬元，5萬平方米以上50萬元。項目完成經全面檢查合格后，保證金及利息一并返還。對項目有遺留問題的，開發主管部門按照協議約定，有權動用項目保證金處理遺留工程。開發企業拒不履行協議約定的，開發主管部門可申請人民法院強制執行。
第二十四條 開發企業開發建設的項目，必須符合法律、法規的規定和建筑工程質量、建設監理、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定；開發企業對開發項目不具備自行管理資格的，要按照建設監理制度的要求，委托建設監理。
開發企業對其開發建設的房地產開發項目承擔最終質量責任，開發企業法定代表人對企業開發項目質量承擔終身責任。
第二十五條 房地產開發項目竣工后，必須經綜合驗收合格，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用；非住宅開發項目的驗收按有關規定辦理，住宅（包括住宅小區、住宅組團、住宅單體，以下統稱住宅小區）開發項目的驗收按本辦法辦理。
第二十六條 住宅小區竣工綜合驗收由開發主管部門會同有關部門組成驗收小組，負責住宅的驗收事宜。
第二十七條 住宅小區竣工綜合驗收應具備以下條件：
（一）主體和各分項工程質量經質量監督部門驗收合格；
（二）全部完成了施工圖工程任務，水、電、暖、煤氣和排水等配套工程達到使用條件；
（三）各種施工機具、材料、構件、暫設工程、殘土垃圾等全部清除，施工場地平整；
（四）按照小區環境建設設計全部完成了綠化、硬化和各項建設；
（五）環衛設施達到設計標準，具備使用條件，并已同環衛部門簽訂接段協議；
（六）工程技術檔案資料完整；
（七）拆遷安置方案經市拆遷管理部門審查批準；
（八）住宅小區物業管理單位已落實。
第二十八條 住宅竣工后，因季節原因需推遲下年度綠化和因技術原因不能立即硬化，而其它條件已達到竣工驗收要求的，可按照驗收合格予以進戶使用，待全部完成綠化、硬化后予以補驗。
第二十九條 開發企業對竣工住宅小區自檢后，向開發主管部門遞交《住宅小區竣工驗收申請書》，并提交本辦法第三十條所列文件。
開發主管部門在二十日內，組織有關單位進行檢查驗收，對合格小區發給《住宅小區竣工綜合驗收合格證書》，開發企業持此證書辦理相關進戶業務，組織用戶進戶使用。
第三十條 開發企業應向驗收小組提交下列文件：
（一）住宅小區規劃設計圖；
（二）住宅小區環境建設設計圖；
（三）單位工程竣工圖和技術檔案資料；
（四）建筑質量監督部門核定的工程質量等級評定文件；
（五）專業配套質量管理部門對配套工程質量的驗收意見書；
（六）住宅小區物業管理落實材料；
（七）《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》樣本。
第三十一條 開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，企業資質年檢時由開發主管部門審驗。
第三十二條 住宅小區內配套工程及有關事宜按以下規定辦理：
（一）住宅小區內的煤氣、自來水、暖氣和排水等工程設計，由開發企業委托具備設計資格的單位設計；
（二）上述工程由開發企業委托具有資格的單位施工，工程竣工后按有關規定驗收，并簽發工程驗收意見。
第四章 房地產經營
第三十三條 轉讓房地產開發項目，除應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件外，還應當符合以下條件：
（一）受讓方是具有《企業法人營業執照》和《企業資質證書》的合格開發企業；
（二）受讓方開發規模不超過企業資質等級規定的標準；
（三）經開發主管部門審查同意。
第三十四條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，到開發主管部門備案。備案應當提供下列文件：
（一）房地產開發項目轉讓合同；
（二）土地使用權變更批準文件；
（三）項目的計劃、規劃、用地、拆遷等審批文件；
（四）項目進展情況的證明材料；
（五）雙方開發企業的資質文件。
第三十五條 開發主管部門在辦理開發項目轉讓備案手續時，按以下各項審核：
（一）項目轉讓是否符合法律、法規的規定；
（二）項目轉讓人已經簽訂的拆遷、設計、施工、監理和材料采購等合同是否作了變更；
（三）相關的權利、義務關系是否已經轉移；
（四）是否符合本辦法第三十三條規定的條件。
上述各項滿足規定條件，轉讓行為有效；如有違反規定或不符合條件的，開發主管部門有權責令補辦有關手續或者認定轉讓行為無效；對無效轉讓的房地產開發項目的法律責任由轉讓方承擔。
第三十六條 房地產開發企業為企事業單位代建項目，不允許出售商品房。
第三十七條 開發企業預售商品房，應當符合《城市房地產開發管理經營條例》第二十三條規定。
開發企業申請辦理商品房預售登記，應當向開發主管部門提交《城市房地產開發經營管理條例》第二十四條規定的文件。
第三十八條 開發主管部門在收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或不同意預售的答復。同意預售的，核發商品房預售許可證；未取得商品房預售許可證的，不得預售商品房。
第三十九條 開發企業預售和銷售商品房廣告必須真實、可靠，商品房預售廣告必須載明預售許可證的文號，并公布商品房價格；未經工商管理部門和開發主管部門同意，各廣告媒體不得為開發企業刊登預售、銷售商品房廣告。
第四十條 商品房預售、銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。
合同應使用規范文本，由工商管理部門發放并辦理合同鑒證。
第四十一條 商品房銷售價格在政府公布的最高限價內由當事人協商議定，商品房價格之外未經物價部門批準不允許收取其它費用；享受國家優惠政策的居民住宅，包括：經濟適用住房、安居工程、“三區”（棚廈區、澇洼區、采沉區）改造、教師公寓和公務員公寓等，實行政府對不同地區的指導價或定價。
物價管理部門會同開發主管部門負責商品房價格管理工作。
第四十二條 開發企業在住房交付使用時，向產權所有人或使用人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
開發企業和住房產權所有人或使用人要嚴格按照《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的內容履行義務。
第四十三條 住房交付使用后，購房人對房屋建筑面積有異議，可以向市技術監督管理部門申請核驗，經核驗，確屬達不到合同約定建筑面積的，由開發企業承擔檢驗費用，并按照保護消費者權益的法律、法規規定給予經濟賠償。
第四十四條 預售、銷售商品房，購買人應當依法納稅和辦理房地產權屬登記；開發企業應當提供必要文件，協助購買人辦理相關手續。
未取得商品房預售許可證或未按商品房申報項目批件的，不予辦理房地產權屬登記。
第五章 罰 則
第四十五條 未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營活動的，由市工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，并處違法所得5倍以下的罰款。
第四十六條 未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第四十七條 偽造、涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的，由開發主管部門予以警告、責令限期改正，情節嚴重的，吊銷資質證書。
第四十八條 不按規定辦理企業變更手續或不按規定期限到開發主管部門備案有關事宜的，由開發主管部門予以警告、責令限期改正，情節嚴重的，吊銷資質證書。
第四十九條 未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設的，由市規劃行政主管部門依照《中華人民共和國城市規劃法》的規定，責令停止建設并限期拆除；可采取改正措施的，由市規劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款。
第五十條 對未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設的單位責任人，其所在單位或上級主管機關給予行政處分；給國家造成重大損失構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
第五十一條 未經批準擅自拆遷或回遷安置的、不按規定安置補償的、縮小安置面積的、無正當理由超過規定拆遷期限的，由市拆遷主管部門依照有關法律、法規規定，予以警告、限期改正和處以規定額度內的罰款。
第五十二條 將未綜合驗收的房屋交付使用的，由開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由開發主管部門組織有關部門進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款；經驗收不合格的，依照本辦法第五十三條規定處理。
第五十三條 將綜合驗收不合格的房屋交付使用的，由開發主管部門責令限期返修，并處交付使用房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，吊銷資質證書和營業執照；給使用人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
第五十四條 擅自轉讓房地產開發項目土地使用權的，由土地管理部門責令停止違法行為，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第五十五條 擅自預售商品房的，由開發主管部門責令停止違法行為，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第五十六條 無法律、法規的依據，向開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第五十七條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予行政處分；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第五十八條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本辦法執行。
第五十九條 城市規劃區內集體所有土地，經依法征用轉為國有土地，方可用于房地產開發經營。
房產開發經營范文3
第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及國家有關法律、法規，結合自治區實際，制定本條例。
第二條 在自治區城市規劃區內國有土地上從事房地產開發經營，對房地產開發經營活動實施監督管理，應當遵守本條例。
第三條 自治區人民政府建設行政管理部門負責自治區房地產開發經營活動的監督管理工作。
旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
旗縣級以上人民政府土地行政管理部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第四條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第二章 房地產開發企業
第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
第六條 房地產開發企業領取營業執照后，持營業執照副本和有關材料到企業所在地房地產開發行政管理部門備案。
房地產開發行政管理部門應當按照國家有關規定和簡政便民的原則，及時向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。
《暫定資質證書》有效期為1年，開發項目未完成的可以延長有效期，但延長期限不得超過2年。
第七條 房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前30日內向房地產開發行政管理部門提出核定資質等級申請，經盟行政公署、設區的市人民政府房地產開發行政管理部門初審后，由自治區人民政府建設行政管理部門核定相應的資質等級。
第八條 房地產開發企業按照企業條件分為四個資質等級。
各資質等級企業的條件應當符合國家房地產開發企業資質管理的有關規定。
第九條 核定房地產開發企業資質等級和辦理升級的審批權限按照國家和自治區有關規定辦理。
第十條 房地產開發企業應當按照資質等級承擔相應規模的房地產開發建設項目，不能越級承擔任務。
（一）一級資質：開發建設項目規模不受限制；
（二）二級資質：可以開發建筑面積在25萬平方米以下的建設項目；
（三）三級資質：可以開發建筑面積在10萬平方米以下的建設項目；
（四）四級資質和暫定資質：可以在本盟市內開發建筑面積在3萬平方米以下的建設項目。
第十一條 房地產開發企業資質實行年檢制度。具體年檢辦法按照國家和自治區有關規定辦理。
房地產開發企業資質年檢不合格的，不得承擔新的開發項目，并限期整改；整改仍不合格的，由原資質審批部門注銷其資質證書。
房地產開發企業無正當理由不參加資質年檢或者提供虛假年檢材料的，由原資質審批部門注銷其資質證書。
第十二條 自治區外一、二級資質房地產開發企業可以在自治區內從事房地產開發經營。
符合前款規定的房地產開發企業在自治區內從事房地產開發經營的，必須到項目所在地房地產開發行政管理部門登記，由項目所在地房地產開發行政管理部門向自治區人民政府建設行政管理部門備案后方可進行房地產開發經營，并接受項目所在地房地產開發行政管理部門的監督管理。
第三章 房地產開發建設
第十三條 旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門應當會同同級計劃、規劃、城建、土地等有關行政管理部門，編制當地的房地產開發建設年度計劃，報同級人民政府批準。
第十四條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃行政管理部門批準的，還應當報計劃行政管理部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十五條 確定房地產開發項目，應當堅持舊區改造和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十六條 房地產開發用地應當以出讓方式取得。但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，旗縣級以上人民政府城市規劃行政管理部門和房地產開發行政管理部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十七條 房地產開發企業在獲得開發建設項目之日起15日內，到項目所在地房地產開發行政管理部門領取城市房地產開發建設項目手冊。
房地產開發企業在項目建設過程中應當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送項目所在地房地產開發行政管理部門備案。
第十八條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十九條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第二十條 房地產開發項目竣工，房地產開發企業應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收；對涉及公共安全的內容，應當按照有關法律、法規的規定進行單項驗收，經驗收合格后，方可交付使用，并向有關部門備案；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
住宅小區等群體房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地房地產開發行政管理部門提出綜合驗收申請。房地產開發行政管理部門應當自收到綜合驗收申請之日起30日內，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門對以下內容進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收備案情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期綜合驗收。
第四章 房地產經營
第二十一條 以出讓方式取得土地使用權的房地產開發項目轉讓時，應當符合下列條件：
（一）轉讓人已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第二十二條 以劃撥方式取得土地使用權的房地產開發項目轉讓時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產開發項目報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產項目所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第二十三條 轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到當地房地產開發行政管理部門備案。
第二十四條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。已完成拆遷補償安置的，對可能出現的遺留問題，應當明確責任方。項目轉讓人與受讓人應當聯合書面通知被拆遷人。
第二十五條 商品房預售實行許可制度。房地產開發企業預售商品房應當符合有關法律、法規規定的條件，并向旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門申請辦理預售登記，取得商品房預售許可證。
第二十六條 旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內作出答復，同意預售的，應當核發商品房預售許可證；不同意預售的，應當說明理由。
第二十七條 房地產開發企業作商品房預售廣告和其他方式宣傳時，應當載明商品房預售許可證批準文號。
第二十八條 商品房預售時，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門和土地行政管理部門備案。
第二十九條 預售商品房所得款項，必須用于該項目的開發建設。房地產開發行政管理部門應當會同有關部門建立商品房預售所得款項的監管制度。
第三十條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂國家有關部門統一印制的規范的商品房買賣合同。合同應當載明商品房的建筑面積、使用面積、公攤面積、價格、交付使用日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
計算商品房面積，應當執行國家《房產測量規范》標準。
第三十一條 房地產開發企業委托具有相應資質等級的房地產中介服務機構銷售商品房的，應當向中介服務機構出具委托書。中介服務機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十二條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格由當事人協商議定。享受國家優惠政策的居民住宅實行政府指導價或者政府定價。
第三十三條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產開發企業應當按照質量保證書的內容，承擔保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原有使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十四條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督機構申請核驗。經核驗，屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十五條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責任
第三十六條 違反本條例規定，未取得房地產開發經營營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由旗縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十七條 違反本條例規定，未取得資質證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十八條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由旗縣級以上人民政府土地行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 房地產開發企業有下列行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，可以并處1萬元以上3萬元以下的罰款：
（一）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的；
（二）涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。
第四十條 房地產開發企業在商品住宅銷售中不按規定發放《住宅質量保證書》或者《住宅使用說明書》的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門予以警告、責令限期改正，可以并處1萬元以上2萬元以下的罰款；情節嚴重的，由原資質審批部門給予降低資質等級的處罰。
第四十一條 違反本條例規定，自治區外房地產開發企業在自治區內進行房地產開發經營，未辦理資質登記手續的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期改正，可以并處5000元以下的罰款。
第四十二條 違反本條例規定，未領取商品房預售許可證預售商品房的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第四十三條 違反本條例規定，房地產開發企業對其開發建設的項目未組織竣工驗收交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期驗收；逾期不驗收的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第四十四條 房地產開發企業開發建設的項目工程質量低劣的，由原資質審批部門降低資質等級，情節嚴重的吊銷資質證書。對驗收不合格的房屋交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期返修，并處交付使用房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重或者發生重大工程質量事故的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，由工商行政管理部門吊銷營業執照。給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 國家有關管理部門及其工作人員在房地產開發經營監督管理中，有下列行為之一的，根據情節輕重，給予批評教育、責令停止職務或者給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）違反本條例規定，未達到資質條件而批準資質等級的；
（二）超過法定審批時限，符合條件而不審批的；
（三）違反規劃、土地、園林、消防等法律、法規規定擅自批準建設的；
（四）沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的；
（五）不具備商品房預售條件而批準預售的；
（六）濫用職權，隨意處罰當事人的；
（七）其他違法違紀行為。
第六章 附則
第四十六條 在自治區城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
房產開發經營范文4
關鍵詞：房地產開發經營；風險；管理
1、房地產開發經營的風險分析
⑴房地產開發過程的風險分析
由于各階段所進行的工作不同，風險的性質和風險因素發生的概率也不同。房地產開發經營的整個過程可以分為投資決策、土地獲取、項目建設及項目租售四個階段，在這一過程中，風險發生的概率依次減小。投資決策階段由于不確定性因素眾多，故風險發生的概率最大，而此時，由于處于房地產開發之初，資金的投入量并不大，故如此時發生損失，一般從貨幣量上來看并不巨大。而隨著工程的持續進行，不確定性日益減少，而投入的資金量卻日益增大，如此時風險成為現實，那么企業將面臨無法挽回的損失。
①投資決策階段風險分析
在房地產開發經營中，這一階段是房地產開發過程中擁有最大不確定性、風險最大的階段，決策的正確與否關系到這個開發項目的成敗。如項目地塊選擇失誤，將導致項目在后續運作過程中處于被動局面。其風險主要來源于政策風險、投資時機、物業位置、物業類型、投資方式選擇不當等。
②土地獲取階段風險分析
這一階段的主要工作有：地塊選擇、房地產市場調查、購房者心理分析、開發項目市場定位。這一階段的可交付成果是：地塊選擇評估報告、房地產開發項目可行性研究報告。這一階段的風險是地塊、地段選擇失誤，地塊價格與價值相背離，地塊不利于設計規劃，地塊整治費用太大，調查對象有誤，購房者心理和行為分析出現偏差，產品的市場客戶群判斷失誤，產品市場定位失誤等。
③建設階段風險分析
這一階段主要風險是指在施工過程中由于管理不善、措施不當等引起的技術風險和內部決策與管理風險。該階段是技術性工作主要集中的階段，施工過程中技術風險主要是由建筑設計與計算失誤、建筑生產力因素短缺、施工事故及信息傳遞不暢引起的風險。該時期是決定工期的重要階段，時間管理和溝通管理有效性顯得尤為重要。該階段的主要任務為工程項目建設，進行開發項目設計，采用合適的招標模式，選擇承包商，擬定合同條款，簽訂承包合同，在施工過程中采取各種措施確保工期、成本和質量目標的實現等。
⑵房地產開發項目風險產生的因素分析
①系統風險
房地產行業與國家宏觀經濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影響房地產開發項目的系統風險主要包括政策風險、通脹風險、市場供求、利率水平、變現能力及房地產開發項目周期風險等。由于系統風險的不可避免性，本文所述房地產開發項目的風險管理以對非系統風險的管理為主。
②非系統風險
1）決策風險
決策風險是指在房地產投資開發過程中，房地產企業關于房地產開發各環節決策時的風險。由于房地產開發涉及的資本金額大、開發周期長，通過決策所致結果來驗證當初決策正確與否具有滯后性，因此在開發過程中對各開發環節所做的決策風險性極高。
2）管理風險
管理風險是指由于房地產企業或投資者管理不善而造成損失的風險。所謂管理不善，主要包括：決策者不能勝任房地產企業經營管理工作；企業員工缺乏專業技能，不能適應所在崗位；信息匾乏；不能處理好各種合同關系；違章或違法等。
3）營銷風險
營銷風險是指在房地產營銷活動的全過程中由于營銷策略制定失誤而導致房地產銷售渠道不暢，進而給企業帶來損失的風險。房地產營銷工作是一項嚴謹、嚴肅而且極富創造性的工作，具有極高的挑戰性。
4）財務風險
財務風險是指由于投資者舉債經營而產生的不能履行債務義務或不能及時獲得貸款的風險。通常投資負債比率越大，財務風險就越高。財務風險可以進一步分為內部財務風險和外部財務風險：內部財務風險指項目不能夠產生足夠的現金流以按月或按年償還債務本息的風險；外部財務風險指投資者不能從資金市場或其它機構來獲得投資所需資金的風險。
2、房地產開發經營風險管理
⑴風險識別
這是房地產開發項目投資風險管理中首要的一步，通過對房地產開發行業內部及外部相關法律法規及歷史資料的了解，全面地評估項目開發投資可能面臨的風險。特別在投資決策階段，房地產開發企業必須對房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇具有較好收益的投資項目，并在此基礎上實施開發活動。只有全面、正確的識別投資過程中面臨的所有風險，才能有的放矢，使后續的風險管理活動建立在良好的基礎之上。通過風險識別應盡可能全面地找出影響風險管理目標實現的所有風險因素，采用恰當的方法予以分類，逐一分析各個風險因素的產生根源。
⑵風險評估
房地產開發風險的評估即對開發風險進行量化，是指開發商通過各種方式對風險可能給開發活動帶來的不利影響和程度的測定，這是開發商在確定最佳開發方案與對策之前所必需進行的一項重要工作。房地產開發商風險的評估涵蓋了兩方面的信息：一是確定開發活動中各種風險發生的概率；二是確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。風險評估的常用方法主要有：趨勢分析法、盈虧平衡分析、敏感度分析、概率分析、損失估計法等?，F在比較多的是用蒙特卡洛法進行風險評估。
⑶風險應對
風險應對，即對識別及評估出來的風險采取一定的措施加以應對。房地產開發經營風險的應對包括風險回避、風險轉移及風險處理三種情況。
風險回避是指當項目風險潛在威脅發生可能性太大，不利后果太嚴重，又無其他策略可用時，主動放棄項目或改變項目目標的行動方案，從而規避風險的一種策略。如果通過風險評估，發現項目的實施將面臨巨大的威脅，企業又沒有別的方法控制風險，甚至保險公司亦認為風險太大，拒絕承保，這時就應當考慮放棄項目的實施，避免巨大的人員傷亡和財產損失。
風險轉移主要是通過合同將風險損失轉由另一方承擔和賠償，或通過參加保險，以小數額的保費為代價，將風險轉移給保險公司。風險處理指的是企業根據風險管理決策的要求，建立健全風險管理組織，明確崗位職責，制定具體而詳盡的風險管理計劃，在房地產項目投資實踐中組織實施。對已經發生的風險，通過事先的財務安排，迅速地對風險損失進行充分而有效的經濟補償，以便在最短時間內以最少的風險處理費用排除風險損失對企業財務活動的干擾，避免和減輕因損失導致突發性財務緊張和喪失償付能力。
⑷風險監控
房地產開發經營過程說到底是一個風險評估與應對的過程。這個過程需要制定一系列政策及程序加以實施，而要保障這些風險管理政策及程序得以實施的重要舉措就是對風險進行實時監控。風險監控就是對整個風險管理過程實施動態的監督與控制，以保證房地產開發企業制定的風險管理政策與程序執行的效率和效果。它要求由不參與風險管理的部門或個人對風險管理的執行情況進行獨立的檢查監督與評價，發現問題及時反饋，以確保風險管理程序的順利實施。
3、結論
綜上所述，房地產開發經營過程必然伴隨著各種風險，房地產開發企業必須實行動態的、系統的、全過程、全方位的風險管理，主動識別、評估及應對風險，強化對風險管理過程的監控，增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的盈利能力，保障企業的可持續發展。
參考文獻：
房產開發經營范文5
1房地產項目營運期不規范，造成水污染
開發商在進行房地產項目開發的時候為了節省成本、加快工程項目的施工，忽略了大量的污水處理問題。特別是目前大部分高級智能型的房地產開發項目，有深層的地下停車場，卻忽略了對地下水的保護。當房地產項目投入使用的時候，廁所、廚房、沐浴、清洗等生活排放的廢水房地產商沒有進行污水處理，將會造成城市的水污染日益嚴重。
2空氣污染物
在施工的過程中，對于挖掘、堆放、回填和清運這些步驟沒有考慮到顆粒粉塵這些污染物，建筑材料的運輸、裝卸、堆放、挖料過程，各種施工車輛行駛，施工垃圾堆放和舊房屋拆遷清運過程造成施工現場大氣中揚塵高于其它地區。開發商沒有綜合系統效率顧及到最優原則，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，阻礙了物質、能源在建筑系統內有秩序地循環轉換。大量混凝土攪拌車在混凝土澆鑄期間頻繁駛入現場，沒有形成一種高效、低耗、無廢、無污染、生態平衡的建筑環境。車輛碾壓工地，形成大面積水泥路面或揚塵，破壞了地面道路、綠化地、人道，施工現場周邊形成大量的固廢層，景觀影響較大。房地產投入使用后，各種廢氣廢煙大量排出，污染空氣，造成空氣質量指標下降。使到舒適、方便、高效節能、健康環保和景觀美化等多方面都不能如人所求。
3光遮擋與光污染
在現代大城市建設中，由于高層建筑物密度過大，商住、辦公、酒店等房地產城市建筑裝飾越來越豐富多彩。為了增加建筑的時代感，許多建筑外立面大量采用玻璃幕墻作為外裝飾，但是這一系列的“城市照明工程”、“城市亮化工程”在給城市帶來美麗的同時，玻璃幕墻反射光所帶來的光污染不但日益嚴重，還對交通安全及周圍居民生活都有不同程度的影響。
4房地產項目所有材料污染大
隨著人們的收入水平增高，大部分的人都高度追求豪華的裝修。其中有相當一部分裝修過程中所使用甲醛、苯、二甲苯等揮發性有機物氣體作為裝修材料。所以，建筑、裝飾材料和家具的室內環境污染也日益突出。人們在家庭裝修中，希望房間美觀豪華，在購買高檔家裝材料的同時，卻輕視了家具和裝修材料對環境的污染。由此引發的環境污染糾紛，二次裝修造成的環境污染也日益增長。如圖1，我們可以看到一般住宅的布局圖，大部分住宅都已經是在自身精簡的同時使用豪華裝修，造成居住著的身體健康欠佳，居住環境惡化。
5城市規劃不合理，開發商盲目追求利益
根據數據分析：2012年，全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%。高度發展的房地產業，選址上面臨嚴峻風險?？鄢齼r格因素實際增長14.9%，增速比1~11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1~11月份回落0.5個百分點，占房地產開發投資的比重為68.8%。為了追求利益最大化，一些開發商盲目地加大開發程度，而國家政府部門遷就開發商，導致房地產開發的建設秩序十分混亂，造成了城市生態環境的污染問題。如有的城市將賓館、飯店建在規劃的綠化帶內。一些落后地區急于發展，急于體現政績，為了眼前的利益就毅然犧牲長遠利益。將行政辦公樓建在了公園內，將社會公益建筑建在居民樓內，這林林總總的盲目城市規劃，盲目建設房地產業，僅僅取得了眼前的蠅頭小利，卻損害了城市的長遠發展大計，不能堅持可持續發展的原則。
二、房地產開發對城市生態環境影響的對策
為了避免上述的多種房地產開發對城市的生態環境污染。國家政府應該重視環境保護，維護生態平衡。使發展房地產業穩定持續發展的同時，生態環境也得以改善。①在房地產的選址中要考慮慎重，顧及房地產的發展與人口發展、環境發展、資源利用相協調。在施工的過程中，不能輕視地下水的污水處理以及地下停車庫的廢氣凈化。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。②房地產的開發要注重減少對空氣質量的污染，避免固體顆粒、粉塵的增加，造成人體健康問題。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。③在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。避免光遮擋和光污染，制造良好的辦公分文。④堅持可持續發展的開發原則，使到房地產開發的經濟增長與城市生態環境的保護相協調發展。營造在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業的作用更持久，更廣泛，更深遠的美好社會氛圍。
三、結束語
房產開發經營范文6
第一條 為加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，規范房地產開發經營和管理行為，保護房地產開發經營活動當事人的合法權益，保障和促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》等法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 房地產開發企業在本市城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、轉讓房地產開發項目、銷售商品房的經營活動和有關管理部門對房地產開發經營活動的監督管理，適用本條例。
第三條 房地產開發經營應遵循經濟效益、社會效益和環境效益相統一的方針，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。
第四條 市建設行政主管部門負責全市房地產開發經營活動的統一監督管理，日常工作由重慶市城市建設綜合開發管理辦公室負責。
區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門按照職責分工負責本轄區內房地產開發經營的監督管理工作。
土地、房屋、工商、計劃、規劃、物價等行政管理部門依照有關法律、法規和本條例的規定，負責與房地產開發經營有關的監督管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 設立房地產開發企業，應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件，并符合本條例有關資質的規定。
取得營業執照和經核定資質等級的房地產開發企業，方可從事房地產開發經營活動。
第六條 設立一級房地產開發企業應當具備下列條件：
（一）注冊資本五千萬元以上；
（二）具備專業技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不少于四十人。其中，具有中級以上專業技術資格的管理人員不得少于二十人，總工程師、總會計師和總經濟師應具備高級專業技術資格。
（三）具有五年以上從事房地產開發的經歷，近三年累計竣工建筑面積三十萬平方米以上的房屋，或累計完成與此相當的房地產開發投資。連續五年建筑工程質量合格率達百分之百。
第七條 設立二級房地產開發企業應當具備下列條件：
（一）注冊資本二千萬元以上；
（二）具備專業技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不少于三十人。其中，具有中級以上專業技術資格的管理人員不得少于十五人，總工程師、總會計師應具備高級專業技術資格。
（三）具有三年以上從事房地產開發的經歷，近三年累計竣工建筑面積十五萬平方米以上的房屋，或累計完成與此相當的房地產開發投資。連續三年建筑工程質量合格率達百分之百。
第八條 設立三級房地產開發企業應當具備下列條件：
（一）注冊資本八百萬元以上；
（二）具備專業技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不少于十人。其中，具有中級以上專業技術資格的管理人員不得少于五人，總工程師應具備高級專業技術資格。
（三）具有二年以上從事房地產開發的經歷，累計竣工建筑面積五萬平方米以上的房屋，或累計完成與此相當的房地產開發投資。建筑工程質量合格率達百分之百。
第九條 設立四級房地產開發企業應當具備下列條件：
（一）注冊資本二百萬元以上；
（二）具備專業技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不少于五人。其中，工程技術負責人具有相應專業中級以上專業技術資格，財務負責人具有相應專業初級以上專業技術資格，配有專業統計人員。
第十條 設立房地產開發企業，應按本條例第十三條規定的審批權限到市或區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門申辦資質初審，然后持建設行政主管部門審查意見到工商行政管理部門辦理登記注冊，取得企業法人營業執照后，再到建設行政主管部門辦理資質審批手續。
第十一條 申請房地產開發企業資質初審，應當提供下列資料：
（一）企業章程；
（二）驗資證明；
（三）企業發起人和法定代表人身份證明；
（四）專職工程技術和經濟管理人員的資格證書和聘用合同：
（五）企業辦公地點的房屋產權證明或房屋租約。
建設行政主管部門必須在收到房地產開發企業資質初審申請后十日內發出書面審查意見。
第十二條 房地產開發企業自領取企業法人營業執照之日起三十日內，持企業法人營業執照副本到市或區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門領取《房地產開發資質申請表》，申請核定資質等級。
建設行政主管部門必須在收到房地產開發企業的核定資質等級申請后三十日內，核發資質證書；不合格的，作出書面答復。
第十三條 房地產開發企業的資質實行分級審批。一級資質由市建設行政主管部門初審，建設部審批發證；二級和三級資質由企業所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門初審，市建設行政主管部門審批發證；四級資質由企業所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門審批發證，報市建設行政主管部門備案。
新開辦的房地產開發企業，凡資金、人員達到一、二、三級標準，而開發經歷和經營實績未達到相應標準的，按降低一級的資質審批。
第十四條 房地產開發企業按核定的資質等級，可承擔相應規模的房地產開發建設項目；
（一）一級：各類居住小區。
（二）二級：建筑面積二十五萬平方米以下的住宅小區。
（三）三級：建筑面積十萬平方米以下的住宅小區。
（四）四級：建筑面積二萬平方米以下的住宅。
房地產開發企業按核定的資質等級，可承擔與其投資能力相當的其他建設項目。
第十五條 本市范圍以外的房地產開發企業到本市從事房地產開發經營，應到項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門辦理許可手續后，方可進行房地產開發經營。
第十六條 房地產開發資質實行年檢制度。房地產開發企業自取得資質證書的次年起，按本條例第十三條規定的權限，在規定時間內持下列資料參加年檢：
（一）企業法人營業執照復印件；
（二）資質證書副本；
（三）企業上年度資產負債表；
（四）房地產開發項目手冊；
（五）資質年檢申報書及相關證明資料。
第十七條 房地產開發企業資質年檢結論分為合格、基本合格、不合格。
連續兩年基本合格的，降低一級資質。不合格的，不得承擔新的開發項目；連續兩年不合格的，吊銷資質證書。
第十八條 房地產開發企業分立、合并、終止，應在工商行政管理部門核準后三十日內，向建設行政主管部門重新申請辦理資質證書或辦理資質證書注銷手續。
房地產開發企業變更名稱、法定代表人、辦公地點、注冊資本和主要技術、經濟負責人，應在變更后三十日內向建設行政主管部門辦理變更手續。
第十九條 房地產開發企業應按市建設行政主管部門的要求，定期向統計管理部門和建設行政主管部門報送統計報表。
第三章 房地產開發建設
第二十條 市和區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門根據土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃及市場需求，會同同級計劃、規劃、土地、房屋等有關行政管理部門，編制全市和區、縣（自治縣、市）的房地產開發建設年度計劃，報同級人民政府批準。
第二十一條 有關部門提出的下列建設條件，建設行政主管部門應列入《重慶市房地產開發項目建設條件意見書》（以下簡稱項目意見書），房地產開發企業必須按項目意見書規定的內容進行開發建設：
（一）項目性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）拆遷補償、安置要求；
（六）建設質量等級要求；
（七）有關稅費的解繳要求；
（八）其他需要提出的建設條件。
第二十二條 房地產開發企業在獲得開發建設項目之日起五日內，到項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門領取《重慶市房地產開發建設項目手冊》（以下簡稱項目手冊）。
房地產開發企業在項目建設過程中應將主要事項如實記錄在項目手冊中，并送項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門備案。
項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門應對項目手冊記錄的內容進行檢查，并作為資質審查和年檢的依據。
第二十三條 房地產開發項目應建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于百分之二十。建設行政主管部門應加強對項目資本金投入使用的監督管理。
第二十四條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第二十五條 房地產開發企業開發建設的房地產開發項目，應符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
第二十六條 房地產開發企業應對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第二十七條 房地產開發項目竣工后，應按國家和市的有關規定進行驗收并辦理有關手續。未經驗收或者驗收不合格的，不得投入使用，房屋產權管理部門不得辦理房屋權屬登記。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第四章 房地產項目經營
第二十八條 預售商品房的房地產開發企業，應取得房屋行政管理部門核發的商品房預售許可證。
房地產開發企業將已經抵押的商品房進行預售，必須經抵押權人同意并明確告知購房者；已經預售的商品房不得進行抵押。
第二十九條 預售商品房的房地產開發企業應向預購人出示預售許可證，對預售資金的使用必須與銀行簽訂監管協議，確保預售資金用于該商品房的建設。
第三十條 房地產開發企業應自預售合同簽訂之日起三十日內，到商品房所在地的區、縣（自治縣、市）房屋、土地行政管理部門備案，并將預售情況記錄在項目手冊中。
第三十一條 商品房銷售價格由當事人協商議定；享受國家優惠政策的經濟適用房價格實行政府指導價或政府定價。
第三十二條 商品房銷售當事人雙方應簽定書面合同。合同應載明商品房建筑面積、使用面積、公攤面積、價格及其所包括的全部內容（含代收費）、商品房交付使用的日期、質量要求、物業管理方式、違約責任等。
房地產開發企業銷售商品房面積的計算必須符合國家規定。
第三十三條 房地產開發企業應在簽訂商品房銷（預）售合同時，向購買人提供商品房質量保證書；在商品房交付使用，向購買人提供商品房使用說明書。房地產開發企業應按照質量保證書的內容，承擔商品房保修責任。商品房購買人應按照使用說明書的要求使用商品房。
商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督機構申請重新核驗。經核驗，屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十四條 預售商品房的房地產開發企業，應自商品房交付使用之日起九十日內，為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
現售商品房的房地產開發企業，應自銷售合同簽訂之日起九十日內，為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
第三十五條 轉讓房地產開發項目，必須符合下列條件：
（一）轉讓人持有建設、計劃、規劃、土地、房屋等管理部門批準項目的有關文件；
（二）轉讓人已支付全部土地使用權出讓金；
（三）轉讓人已支付應繳納的前期稅費；
（四）轉讓人已完成項目開發投資總額的百分之二十五以上；
（五）受讓人具備相應的房地產開發資質；
（六）受讓人具備項目剩余投資額百分之二十五以上的項目資本金；
（七）法律、法規規定的其他條件；
第三十六條 轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應持轉讓申請書和本條例第三十四條規定條件的資料，向建設行政主管部門提出項目轉讓申請。經建設、計劃、規劃、土地、房屋等管理部門聯合會審批準后，方可進行轉讓。轉讓人與受讓人持轉讓批準文件和轉讓合同到有關管理部門辦理轉讓手續。
受讓方應到項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門重新領取項目手冊。
未經批準的房地產開發項目不得轉讓，有關管理部門不得辦理轉讓手續。
第三十七條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。已完成拆遷補償安置的，對可能出現的遺留問題，應明確責任方。項目轉讓人和受讓人應當聯合書面通知被拆遷人。
第三十八條 房地產開發項目進行聯合建設的，房地產開發企業應將項目的聯建事項記錄在項目手冊中，并將具有法律效力的聯建文書自生效之日起十日內，送項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門備案。
房地產開發企業不得假借項目聯建，變更項目開發主體，變相轉讓房地產開發項目。
第五章 法律責任
第三十九條 違反本條例規定，未取得企業法人營業執照，擅自從事房地產開發經營活動的單位或者個人，由區、縣（自治縣、市）以上工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可并處違法所得五倍以下的罰款。
第四十條 違反本條例規定，未取得資質證書或超越資質等級從事房地產開發經營的，由建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷企業法人營業執照。
第四十一條 房地產開發企業有下列行為之一的，由建設行政主管部門責令限期改正，給予警告、降低資質等級、吊銷資質證書的處罰，可并處三萬元以上十萬元以下的罰款；
（一）申請資質證書或資質年檢中弄虛作假的；
（二）不按規定辦理資質變更或注銷手續的；
（三）偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書的；
（四）不參加資質年檢或不按規定填報統計報表的；
第四十二條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋投入使用的，由建設行政主管部門責令限期改正，并按下列規定處以罰款：
