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房產評估報告范文1
關鍵詞：房地產項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02
為規范房地產開發項目經濟評價工作，建設部頒布了《房地產開發項目經濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設部標準定額研究所編制《房地產開發項目經濟評價案例》。案例均包含了房地產開發項目經濟評價必須的基本要素“房地產開發項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產開發前期可行性研究和項目評估方面的內容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結合上述案例素材，就房地產項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。
一、房地產項目可行性研究報告的編制要點
(一)平衡計算項目的物資投入、產出
生產性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產原材料、輔助材料、水、電、氣、產出產品及廢料等。遵循質量守恒定律，保證輸入系統物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質量守恒定律為指導，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質量，詳細反映出項目投入與產出物數量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產品及副產品的銷售總量及收入，確保項目財務評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產出物計算錯誤、投入物及產出物數量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導致財務評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應以能量守恒定律為指導進行用量計算，進而為項目方案選擇、設備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據。
(二)保證建設投資、內容、工程量的統一、對應
投資項目可行性研究報告與項目規劃、發展研究及課題存在一定聯系，也存在本質上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內，有效的提出框架式工程建設方案，并要求其中所包含的工程建設內容、工程量及工程投資相互關聯，相互統一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設方案中，工程內容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。
(三)在資產保全原則的基礎上進行投資估算
投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發所涵蓋的各項信息、數據、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費、項目建設其他費用、建設期利息、基本及漲價預留費等構成項目建設投資總費用。項目投資估算要遵循資產保全原則，原則中規定，項目開發過程中，用于項目建設的資金要素及費用都應形成資產，根據不同形態可分為有形資產及無形資產。因此，建設投資中資金要素及費用應包含：項目原有固定資產，應將其轉化為現值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權；購置及自有的無形資產，要作價后計入總投資；設備購置費用及附屬費；項目投產前的技術開發費用；國家及行業規定收取的相關費用；工程建設包含的臨時設施費、維護費及大型設備遷移費。
(四)在建設方案中明確項目的工程量
項目公用工程建設方案是一項在生產過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應對物質來源、用量及供應方案進行明確闡述，并以此為依據，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應全面詳盡，不能只側重工藝的比較、選擇及論述，還應對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優化項目方案。同時，還應全面分析論述公用工程建設方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。
二、房地產項目評價中的市場調研
房地產項目開發是以市場供給為導向，以盈利為目的的投資活動，市場調研分析和市場、產品定位都對房地項目開發具有決定性影響。因此要全面開展市場調研，對市場進行有效預測，并以此為基礎，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。
1.房地產開發項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經濟情況及主要增長領域進行全面分析，發現并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經濟周期或房地產周期的哪個階段，分析區域經濟概括，預測國家及地區短期就業趨勢。確認區域內支柱產業及其產品。了解區域整體規劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產政策及未來發展趨勢進行短期預測，分析未來產業、市場及價格變化，對未來開發形勢及行業總體發展進行預測。
2.房地產開發項目區域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現狀并進行短期預測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區域內就業情況、人口綜述、家庭規模及結構、收入情況，預測區域內市場需求類型。還要進行消費情況調查，了解住房需求情況及區域消費能力，判斷區域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區域對流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。
3.房地產開發項目目標市場分析。主要是針對規劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發項目未來市場份額，明確項目產品競爭優勢。主要包含對項目區位、交通、配套設施、價格、房型結構、消費者心里、生活品質要求等。
4.市場的選擇與定位。房地產開發項目市場分析是在掌握市場信息基礎上進行的，只要包含房地產市場需求信息、供應信息及交易信息等。房地產市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產品市場。對于市場的定位，應分析區域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發，考慮市場未來發展趨勢，對目標市場進行有效預測，指導項目開發。房地產開發項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規律，結合項目自身條件及社會經濟環境確定項目產品價格，考慮區域發展潛力及階段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產品競爭力。分析項目構成因素及未來發展潛力，走品牌發展的道路，突出項目規劃創意的優越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態環境優越等。
三、房地產項目評價的內容、方法
(一)制定設計評價指標
房地產開發項目設計評價指標要考慮多方面因素，實現各影響因素相互統一，提升并完善項目使用功能。項目設計關系到到建筑、結構、防火、節能等相關專業，專業性強，設計較為復雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構思、創意、平面設計及立面等因素。以產品定位為基礎，開展建筑設計工作，不斷完善產品使用功能，在提升項目質量及科技含量的前提下，實現戶型設計、住宅空間設計及住宅套型模式的優化、統一。
(二)對項目整體規劃的評價
在充分考慮項目建設條件及控制性規劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設施、交通條件等，以市場定位為基礎，全面進行項目規劃。
(三)項目的財務分析
房地產開發項目的評述要從財務評價及綜合評價進行考慮。財務評價是在現行財稅制度及價格體系的基礎上，準確計算房地產項目財務收入及住處情況，通過合理分析項目財務盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產項目財務可行性，并進行風險預測，是項目評述的主要內容。綜合評價則是從區域及社會經濟的角度出發，通過對社會經濟效益及費用的計算，分析房地產開發項目對社會經濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。
(四)制定合理、系統的財務評價指標
財務評價是在國家現行的財稅制度及價格體系基礎上進行的，對項目直接發生的財務效益及費用進行分析、計算，進行財務報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務狀況進行全面考察，準確判斷房地產開發項目財務可行性。房地產開發項目綜合經濟數據及評價指標包含對項目的設計規模、經濟數據、財務評價指標。設計規模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經濟數據主要是指項目的總投資額、產品投資、資金籌措及各項稅費等；財務評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關指標。
綜上所述，房地產項目的開發運作，若要在長時間的建設周期內有效規避風險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質量，并通過科學、合理、全面的評估，及時發現問題、改進方案，保證后續業務流程的穩定運轉。
參考文獻：
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[2]巫世峰.房地產項目可行性研究的評價指標體系研究[J].國外建材科技,2006(05).
房產評估報告范文2
二手房的價格相對現房、期房便宜，但購買二手房需要一些交易費用，這些費用沒有統一的標準，本著節省原則，您需要多咨詢、多比較。
從目前二手房交易環節來看，消費者需要支付的費用主要有中介信息費、房產過戶手續費、貸款過程中發生的評估費、律師費、保險費、居間中保費等。其中，中介信息費支付給經紀公司，絕大部分的經紀公司按成交價的1%收取費用，但也有個別公司的費用比例在2%以上。而其他費用沒有統一的說法，如律師費，一些公司會收取貸款額的0.2%，另一些公司收取貸款額的0.3%;居間中保費1500元到2000元不等。所以，如果你腿勤、嘴勤在多方咨詢、比較后，選擇合適的收費標準，就能省出一些交易的費用。
需要指出的是，如果你想連中介費用都省了，“撇開”中介公司去單獨和房主交易，不見得明智，因為中介公司還起著“把關”的作用，能防范你在交易過程中出現的風險。但也有例外，除非您是行家。
當面交易
暗箱操作要不得，如果你通過經紀公司買房，一定要透明交易。所謂“透明交易”就是將整個二手房交易過程完全公開化、透明化，實現買賣雙方見面，避免經紀公司亂吃差價。曾經有一些經紀公司吃差價幾萬元甚至十幾萬元，買賣雙方都深受其害。
賣主王先生將自己位于雙井地區、面積85平方米的一套二手房以“凈價”（凈價是指交易過程中涉及到的費用由買方支付）48萬元委托一家經紀公司進行出售，買主張先生花費53萬元購買了這套房產，經紀公司從中賺取了5萬元的差價。張先生除了需要支付53萬元的房款外，還需要交13515元的中介費和相關稅費。但是，如果張先生通過透明交易，實現買賣雙方見面，只需49萬元即可購買。因此，不僅從房款上可以節省4萬元，而且經紀公司的信息費以及相關稅費也因為總成交款的降低而相應減少1020元。
在目前北京二手房經紀行業還是比較混亂的情況下，買賣雙方見面的透明交易才是安全的。
算清房價
房產買賣合同中有兩種資產的價格，一種是房屋的價格，另一種是裝修和家具的價格，這兩個價格算得巧妙，也可以為你節省不少的費用。首先在交易的時候，你應該注意裝修永遠都是貶值的，因此，你應盡量減少在裝修費用的支出。其次在寫合同的時候要注意把裝修費用和房屋價格分開寫，分開寫的好處就是能幫你節省不必要的稅務支出。
胡先生購買了一套總價508000元人民幣的房產，他需要交納1.55％的契稅和印花稅：7874元，但他如果把10萬元的裝修費填到合同“裝修及附屬配套設施轉讓價”一欄中就可節稅1550元。
但需要提醒你的是，不要“撈過界”，不要把不存在的裝修費寫上去，妄圖逃稅，如果被有關部門發現不但會對你進行處罰，還會請評估機構對你購買的房產重新估價。
先支后省
物極必反，不要省不該省的錢。如果你碰到自己拿捏不準的價位，要舍得花些小錢找專門的評估機構對房產的價值進行評估。一般來說，房屋的價格是貶值的，因為房屋都有使用壽命，而土地的價格是升值的，畢竟土地資源有限。你找到專業的評估機構后，就請它從上述兩點出發，對你要購買的房產，做一個評估報告。也許這份評估報告，花了你幾百塊錢，但它將成為你討價還價的有力籌碼。
另外，你確信這筆買賣能夠談成的前提下去做評估報告才會萬無一失。
賺即是省
購買好地段的二手房才會升值?！百嶅X”是“省錢”最有效的辦法，不論是投資還是自住，房屋本身都是有價值的。所以，地段的選擇成為關鍵。
房產評估報告范文3
第二條本市行政區域內國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項目實施前，都必須進行社會穩定風險評估。
第三條市、縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、-風景名勝區的維穩辦對各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估工作進行協調和指導。
縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負責各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負責化學工業園區房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。
市住房保障和房產管理局參與市經濟技術開發區、新城西區、-風景名勝區國有土地上房屋征收項目的社會穩定風險評估工作。
第四條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的主要內容是：
（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關法律法規的要求。
（二）合理性評估。主要評估補償安置方案是否兼顧到各方面群體的現實利益與長遠利益，是否能為多數被征收拆遷人認可。
（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機是否成熟，補償安置資金和安置房源是否已經落實到位。
（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發重大社會矛盾等影響社會穩定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。
第五條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的程序：
（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風險評估工作小組，根據評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。
（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補償安置方案在項目所在地進行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調查等方法，廣泛聽取各有關部門、房屋征收拆遷有關單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應當履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風險評估初步報告。
（三）分析研判預測風險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩、、綜治、監察、發改、規劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組，對提供的項目風險評估初步報告進行分析研判，對可能引發的社會矛盾，作出評估預測和分析研究，并制定相應的防范、應急預案。
（四）作出評估報告。根據房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組的分析研判結論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風險評估報告。
第六條評估報告的主要內容包括：
（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內住戶和單位狀況及房屋和土地使用權狀況，發改、國土、規劃等部門對項目符合各項規定的認可材料或批準文件等。
（二）補償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補償安置方案在項目現場公示后群眾的反映；有關部門、單位和專家的意見建議；依法應當履行聽證程序項目的聽證情況；根據征求到的意見建議進行修改的情況。
（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預測和分析研究。主要包括：
1、補償標準、安置房地點、騰倉過渡期限等補償安置方案是否合法合規。
2、補償安置資金和安置房源是否已經落實。
3、因搬遷給特困企業和住房困難家庭帶來的生產、生活困難問題是否得到妥善處置。
4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。
5、有可能引發不穩定的其它因素及其化解措施和預案是否制定。
（四）明確房屋征收與拆遷項目風險防范和維穩的責任單位和責任人員。
（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結論。
第七條項目屬地的維穩辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的過程，對評估報告進行認真審核，并作出明確的備案意見。
第八條對已經社會穩定風險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩辦應會同房屋征收與拆遷管理、、鄉鎮（街道）等責任部門和單位全程跟蹤，及時發現和化解實施過程中出現的矛盾和問題，將不穩定隱患消除在萌芽狀態和初始階段。
第九條各有關部門、單位應積極主動落實房屋征收與拆遷社會穩定風險評估的各項要求，年終將該項工作納入社會治安綜合治理和平安建設工作考核內容。具體考核按《市社會穩定風險評估工作考核辦法（暫行）》（辦發〔〕69號）執行。
房產評估報告范文4
誰料，鬧心的事還沒完。她向工商銀行申請了商業貸款，“雖然還沒過戶，但是工行回復貸款審批已完成，隨后立刻在卡里扣款4000多元”。
“如果按照合同成交價1‰收費，那么應該是3000多元。”陶女士隨即電話咨詢工行信貸員，得到的解釋是“按照銀行內部評估價格征收”。陶女士非常納悶，“這套房子在銀行那兒瞬間就增值了100多萬？那么為什么貸款額不能按照評估價400萬來放貸？”
今年以來，樓市交易升溫，很多購房者像陶女士一樣，在申請二手房商業貸款時，被要求繳納一筆動輒數千元的評估費。然而，這筆錢的繳納標準是多少？該由購房者承擔嗎？
收費有彈性
建設銀行住房貸款部的業務員小張向記者介紹：“所謂房產評估費，就是銀行在審核貸款時，對購房者抵押的房屋價值進行評估所產生的費用。”
小張說：“二手房交易與新房市場的交易不同，這套房子很可能沒有經過任何機構或部門定過價，如果銀行僅僅按照雙方的交易價來提供貸款，難免會產生風險，因此就需要專業的評估公司來進行評估，以確定該交易住房的價格?！?/p>
本刊記者以購房者名義咨詢發現，在上海、北京、南京等多個城市，向購房者收取房產評估費是普遍現象。多數銀行將房產評估作為貸款的前置條件，并要求貸款申請人承擔評估費。
一家小型中介機構的負責人小楊向記者透露，房產評估費一般在房價的1‰-5‰不等。據悉，1995年國家規定房屋估價100萬元以下，評估費最高收5‰，各地具體執行標準由當地制定。
然而，記者調查發現，房產評估收費的議價彈性很大，尤其是一些房地產中介代收時，收費標準不一?！叭绻孔涌們r達到500萬元，評估費能打折扣優惠，當然如果能找到熟人打招呼，最低只收500元?！?/p>
小楊坦言，他曾經遭遇過態度強勢的客戶，堅決不愿意承擔這筆費用，最后就從中介費里讓出相關的費用：“反正也沒多少錢”。
網友王先生在某知名網站的BBS里分享了自己的親身經歷：中介原定收取其1‰的房屋評估費，但他態度相當強硬地表示不會支付這筆不合理的費用。在與中介的兩三個來回之后，得到了中介的最終回復，王先生只需要支付100元的“咨詢費”。
從4000元到100元，評估費的價格之所以有如此彈性，有業內人士解釋：“雖然客戶所繳納的評估費應該直接交給評估公司，但這筆費用一般都是通過中介公司交納的，中間的議價空間就比較大了。”
目前市場上，二手房評估是眾多評估機構主要業務，不過評估機構的客戶主要還是偏重于企業。
王先生表示，交完錢后就沒人再提評估的事，他既沒見到估價人員，也沒看到評估報告。最后只收到一張標有“預收評估費”字樣的收據，連發票都沒有。
根據住建部房地產估價規范，注冊房地產估價師必須到估價對象現場，實地查勘估價對象狀況，還要現場拍照記錄。但像王先生一樣，花錢買報告的購房者不在少數，所謂評估只是“走過場”。
小楊向記者解釋，評估公司一般不會要求去住房內部進行拍照，而是在外部進行勘察，了解其環境以及大致的房型即可，“這樣不會給買賣住房的雙方帶來太大的麻煩?！?/p>
錢進了誰的口袋
盡管銀行聲明收費是由第三方機構進行，但多數銀行均有指定的合作評估機構，消費者可以在3-5家合作機構中“隨機”選取。
“銀行貸款通常只承認至少二級以上資質的評估公司的評估報告?！毙堈f，“不少銀行都有自己簽約的評估公司，交易雙方只能通過這家評估公司來進行評估。”
“銀行指定評估機構，顯然剝奪了消費者權益保護法關于消費者自由選擇的權利?！鄙虾Ｊ邢M者權益保護委員會法律與理論研究部主任汪鶇說。
其中，最大贏家無疑是銀行。有銀行人士透露，部分銀行與評估機構之間存在利益返點，返點的比例甚至可達到一半，銀行內部分支行之間、支行與客戶經理之間再進行相關利益分配。
值得注意的是，即使部分銀行已經不要求購房者承擔評估費用，但房產中介與評估機構依舊利用信息不對稱向購房者“下手”。
在采訪中，不少市民都向記者表示，通過中介買房時都遭遇過“糊涂賬”，不明白哪些費用該收，收取的標準是什么，各家中介實際收取的也不一致。
本刊記者以購房者的名義咨詢了一家房產中介門店，工作人員介紹說，“除了房款、稅費之外，我們要收取總房款1%的中介傭金，還有評估費，按房款5‰來收。”也就是說，如果成交一套300萬元的二手房，購房者要交3萬元中介費，1.5萬元評估費。
該工作人員稱：“評估費是交給評估公司的，費用屬于代收?！彼麖娬{，他們公司有一個專業的團隊負責這項業務，可以把房價評低，有助于購房者在繳稅的時候“省錢”。
“5.6%的營業稅、1%的個稅還有契稅，這一下子就可以少繳好幾萬的稅，花5‰的評估費很劃算。而且我們跟各家銀行熟，知道哪家銀行利率打折，門檻低，放款快，比你自己跑腿辦省心、省事還省錢?！?/p>
小楊說，很多房產中介代辦按揭，自然是想要吃回扣，會糊弄購房者，很多購房者不懂，便做了冤大頭，“表面上評估公司收費，但大部分流進房屋中介和利益第三方的腰包”。
該由誰承擔
2006年，原建設部、央行、銀監會下發《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》，規定“房地產抵押估價原則上由商業銀行委托，但商業銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委托人承擔”。
法律界人士認為，評估是銀行內部風控的手段，依據誰委托誰付費原則，商業銀行應當承擔二手房評估費用，但部分銀行及中介要求購房者承擔，有濫用強勢地位追求不當利益之嫌。
曾在房產公司任職的上海星瀚律師事務所主任衛新說：“‘通知’中提到的‘另有約定’，是銀行在少數情況下與借貸人協商約定的特殊情況。部分銀行忽略原則條款，將約定條款變成市場慣例，利用購房者對業務流程不熟悉、信息不對稱，轉嫁收費，侵害了消費者權益?！?/p>
“銀行內部風控需要卻讓客戶埋單，暴露出相關部門的監管缺失。”一位銀行業內人士說。
有專家表示，評估費不應由銀行硬性規定，而是應該讓客戶自己選擇一定級別的評估公司，再由銀行確認。這樣也能避免銀行和評估公司之間可能產生的貓膩。
房產評估報告范文5
甲方： 身份證號碼：
住開封市
乙方： 身份證號碼：
住開封市
鑒于：
1. 甲、乙雙方于XXXX年X月X日簽訂了房屋買賣合同，乙方購買了甲方位于XXXX，面積XXX平方米，小院面積XXX平方米，有獨立通道。因甲方原因，至今未辦理房產證。
2. XXXX年X月，因甲方需要，需購買乙方房屋，此間甲乙雙方雖多次協商，因始終不能達成一致意見，雙方發生糾紛。
現根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方購買乙方房屋一事，達成以下協議：
第一條 乙方同意向甲方出讓其擁有的坐落在XXXX，面積XXX平方米，小院面積XXX平方米。
第二條 經雙方協商同意房款價款以開封市具有鑒定資質的房地產評估機構（如：XX、XX）的鑒定評估為依據，評估費用由甲、乙雙方各出一半。
雙方同意以房產爭議前的房屋狀況和土地性質為評估依據（房地一體、獨棟三層別墅、獨立小院、道路暢通等，詳見購房合同）。
雙方同意待房地產評估機構出具的《房產價格評估報告》確定房價后，甲方于10日內（以評估機構出具報告時間為準）將評估的房款一次性全額支付給乙方，乙方在收到甲方全部房款后10日內搬離。
第三條 若在評估過程中，因甲方原因造成對乙方經濟損失的，甲方應向乙方給予相應的經濟補償。
第四條 違約責任。若甲方不能在10日內（以評估機構出具的報告時間為準）將房款一次性全額支付給乙方，自逾期之日起，根據房款總價按日百分之一向乙方支付違約金，至房款全部付清為止；乙方在收到甲方全部房款后10日內不能搬離的，自逾期之日起，根據房款總價按日百分之一向甲方支付違約金，至搬離為止。
第五條 本協議各項內容均為甲、乙雙方的真實意思表示，并已對協議各條款內容的真實意義完全知曉、了解、熟悉，并自愿承擔相應的法律責任。
第六條 雙方約定的其他特別事項：
第七條 本協議一式二份。甲乙雙方各持一份。
甲 方 ： 乙 方 ：
房產評估報告范文6
關鍵詞： 房地產評估；信息系統；設計
中圖分類號：TP311.5 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）05-0201-02
1 房地產評估行業現狀分析
房地產評估作為房地產領域中的一個行業，其最終產品是生產房地產價值的評估報告，這種報告針對不同項目價值進行估算，制作過程相對復雜。目前，該行業部分地區報告的制作還停留在比較落后的手工階段，即利用office軟件生成相應文檔作為最終報告形式。顯然，這種工作模式在如今高速發展的房屋市場中，完全沒有競爭力。主要問題有以下幾點：
1.1 人工干預過多，影響報告制作質量 由于評估人員利用文檔類軟件進行手工錄入，報告質量不能完全保證，即使是反復進行核查檢驗，都有可能存在部分輸入錯誤的現象。
1.2 生成報告周期過長，工作效率低 房地產行業的火熱，帶動了評估所業務的增加。但中小型評估所往往人員有限，市場需求又呈現上升趨勢，導致報告制作周期長，缺乏系統的工作流程，不能按期完成應有的項目。
1.3 數據共享不夠 傳統手工方式生產評估報告，沒有相應的數據信息錄入到數據庫中。使得每一筆業務之間沒有相互的聯系，造成了數據資源的浪費。同時，要查詢以往的業務報告，沒有相應的數據檢索功能，不能迅速定位相應需求。
1.4 工作業務進度無法把握 制作一份評估報告完整的流程為：接受評估委托安排現場勘查估價師尋值反饋給委托人出具報告估價師簽字蓋章繳費并領取報告，這通常需要幾個部門之間相互協作完成的一項工作。實際操作中，苦于沒有一個基于過程控制的信息系統軟件，委托人無法查詢到其所委托的業務進程。
1.5 無法實現企業內部管理自動化 大部分評估所員工月考核都與每個月工作量掛鉤，企業根據員工完成項目數量實行績效考核。人力資源部門以往要根據評估員填寫的計數表及報告，生成當月的考核報表。工作過程完全由人工操作，容易出現錯誤，并造成考核工作混亂的現象。
本文結合以上問題，筆者對區域評估所進行調研，總結實際工作需要，開發一套可擴展模塊的房地產評估系統軟件，利用該軟件可以提高評估工作效率，加強企業競爭力。
2 房地產評估系統概要設計
將軟件需求轉換為實際運行系統之前，首先設計出軟件總的體系結構，稱為項目的總體設計。項目的總體設計又叫概要設計，它將系統功能模塊初步劃分，并給出合理的研發流程和資源要求。
本軟件設計根據國家標準《房地產估價規范》及房地產評估的實際工作過程，進行了系統的框架規劃。該系統為評估工作人員提供了專用操作平臺，通用性強，操作簡便，具有直觀的圖形界面，能充分利用市場資料和常用評估參數，以提高評估所工作效率。系統評估模塊可選用一種或多種算法，對項目進行評估試算。評估人員只需要通過輸入相應技術參數，便可得到精確、明晰的評估結果，可大大提高評估質量和效益。
3 房地產評估系統功能規劃
3.1 業務流程圖設計 業務流程圖主要是描述業務的走向，其描述的是完整的業務流程。它以業務處理過程為中心，一般不涵蓋數據的概念。筆者針對多家評估公司業務流程進行了整理，歸納了項目的辦理程序。首先公司市場部先從銀行或房產中介公司拿到評估業務，然后把評估資料（包括房產證、委托方身份證等）交給業務部，再由該部門委派現場勘察人員進入現場，完成相關勘測任務，并根據勘測報告對該項目價值進行相關參數測算，即完成“尋值”任務。最后估價員根據勘測報告給出的測算值，運用適合的估價方法或案例，計算該房地產項目確切價值，生成評估報告，同時將評估報告裝訂成冊送給客戶。業務流程圖如圖1所示。
3.2 模塊接口設計 本項目對接口的要求有統一的標準和規范，以充分保障接口的穩定性和易用性。接口的定義要遵循以下要求：
①規范性：接口設計的代碼規范，包括接口調用方法、接口名稱、參數的類型和名稱等，這是最基本的要求。②可移植性：對于需要在多平臺實現的接口，需要考慮接口本身的可移植性，因此最少使用對于系統依賴的類型，作為接口的參數類型或者返回值類型。③魯棒性：接口需要有適度的魯棒性，即能夠在多種情況下接口都能實現統一的效果，不會隨著調用者傳入的變化參數而導致接口的輸出數據違背接口語義的情況出現。④安全性：接口定義時需要嚴格限制參數的讀寫權限，如果只能是只讀的參數，則一定要設置成const，以免出現非法使用。⑤兼容性：這是接口擴充的原則，必須保證同一個接口實現后，向兼容前一版本的使用。擴充的同類接口也能兼容老接口的實現。
3.3 模塊劃分 房地產評估系統整體劃分為兩大類模塊，即公共模塊和業務模塊。
3.3.1 公共模塊 像數據庫連接模塊、權限檢測、登錄信息檢測等等，只為其他模塊作服務的，一般情況下，公共模塊之間是不會產生交互行為，他們只被其他模塊調用。
3.3.2 業務模塊 像用戶登錄、信息列表展現、信息編輯、信息查詢等等，一般一個業務模塊又可以分為：
①表現層，或者叫UI層，用于獲取數據、顯示數據以及輸入輸出等。②中間訪問層，提供給其他模塊調用的接口，同時實現對傳入數據的有效性校驗，并實現主要業務邏輯。③業務數據存儲層，主要是處理本業務模塊對象。
3.4 房地產評估系統功能模塊圖 功能模塊圖是用來描述信息系統功能一種方法，是系統分析員根據需求分析結果繪制的。房地產評估信息系統功能模塊圖如圖2所示。
3.5 數據庫設計 數據庫設計（Database Design）是指對于一個給定的應用環境，構造最優的數據庫模式，建立數據庫及其應用系統，使之能夠有效地存儲數據，滿足各種用戶的應用需求。數據庫模型的設計是否合理會極大的影響系統的使用性能。數據庫邏輯結構設計的任務是把概念數據庫模式變換為邏輯數據庫模式。對于關系數據庫而言，就是將E-R圖轉換為關系模式。本系統采用Microsoft SQL Server建立數據庫，根據數據庫概念結構設計，下面簡單介紹部分數據表：
admin表（用戶表），記錄用戶的信息，如表1所示。
evaluation method表（估價方法表），記錄項目估價方法，如表2所示。
3.6 部分代碼設計 本系統利用平臺進行程序開發，開發項目設計以“類”的形式來組織、封裝一些常用的方法和事件，不僅可以提高代碼的重用率，也有利于代碼維護，同時大大方便了代碼的管理，在編程過程中可以起到事半功倍的效果。本系統使用了大量的“類”，在這里僅介紹數據層功能設計。
數據層設計主要實現邏輯業務層與SQLserver數據庫建立一個連接訪問橋。該層主要實現的功能方法是：打開/關閉數據庫連接、執行數據的增、刪、改、查等功能。創建數據層連接類Database.cs放置在App_Code文件夾下的DataAccessLayer文件夾中。構造函數DataBase是用來獲取數據庫連接字符串的。代碼如下：
public DataBase（）
{
ConnectionString =ConfigurationManager.ConnectionStrings["ConnectionString"].ConnectionString；
}
4 系統設計總結
本系統完成后在房地產評估所中試運行，該軟件以房地產評估項目管理為中心，采用分層結構，模塊化設計。整個系統是從房地產評估實際工作過程角度出發進行設計，各個模塊提供數據支撐與輔助管理。軟件整體設計力求簡潔明確，項目流程清晰，數據庫設計完整，實現業務自動化處理，提高數據檢索速度。軟件主要功能包括項目管理、權限管理、交易案例管理、基礎數據管理、日常輔助管理等功能，能夠支持多個估價對象、自動計算估價結果、自動生成房地產估價報告、查詢匯總統計，同時具有方便安裝、使用方便的特點。通過該系統的應用，大大簡化了評估人員日常工作程序的復雜程度，提高了業務人員在評估工作效率，并且大大節省了項目經費的開支。
參考文獻：
[1]王森林，朱大明，童春芽，趙美芳.基于GIS的房地產估價系統的研究[J].地礦測繪，2006（01）.
