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房產委托管理協議范文1
一、加強和完善集體資產的經營管理
(一)建立和完善集體資產管理臺帳
1、對投資公司(xx公司)所屬資產及政府委托管理資產(包括土地、商業用房、工業用房、辦公用房、住宅用房、車庫、居委三產用房等)，在徹底摸清的基礎上建立明晰的資產管理臺帳并進行動態管理;
2、將去年收回的原委托企業服務公司管理的資產(4050商務樓、xx商務樓、xx路商鋪、xx路商鋪、xx路商鋪、車庫等)，建立好正常的資產管理臺賬并進行動態調整。
(二)加強集體資產增收、出租、招商工作
1、對到期續租的，參照市場行情進行調租續簽，如xx路商鋪、xx路商鋪等，完成xx樂購主體變更協議;
2、，參照市場行情價格及依據企業的稅收產出情況，與招商中心協商制定合理的租賃價格標準，與商務樓宇內新進企業簽訂租賃協議，并與到期的租戶進行調價續簽;
3、完成原委托企業服務公司租賃管理的資產(4050商務樓、xx商務樓、xx路商鋪、xx路商鋪、xx路商鋪等)已收租金和押金的核對及資金劃轉;
4、將商務樓內空房信息和項目信息及時通知招商服務中心，加強商務樓宇招商、招租及服務工作;
5、將有意向搬離的展豐公司廠房信息與經發辦、招商服務中心進行溝通協商，擴大信息面，努力引進優質項目;
6、完成xx水電過戶至xx公司;
7、加強出租資產及商務樓宇的租金收繳工作，對拖欠現象以電話、上門、發函等形式進行催繳，爭取全額收繳。
(三)做好集體資產的維修養護工作
1、對世紀聯華高壓配電間委托電力公司指定單位進行電試;
2、就世紀名門監控設備現狀及改造方案回復意見;
3、配合做好莘西南路158號(原瑪蘭廠)改造前準備工作。
(四)其他工作
1、根據中春路社區商業中心項目協調會的精神，簽訂青春村外居小區委托管理協議;
2、為了落實本鎮農民長效增收機制，xx公司擬以成本價收購xx麗景置業公司位于普洱路的存量商鋪(約1379.54㎡)，但考慮到收購后公司存在資金壓力及投資回報率低等原因，最終放棄收購;
3、做好鎮屬老企業的消防及生產安全工作;
4、做好鎮屬老企業的防汛防臺工作。
5、三處涉及歷史遺留問題的房產可享受產權轉移，需摸底及政府協調后，方可繼續辦理。
二、加強和規范財務管理及辦公室工作
1、規范財務管理，做好財務日常工作
按鎮黨委、政府要求，制定公司年度預算，并嚴格按財務審批制度報批每筆業務，嚴控公司成本及費用支出，尤其控制業務招待費支出;每月按時開具收款憑據，確保租金的及時收繳;完成投資公司、xx公司、xx公司月度財務核算、報表結算及網上完稅工作;完成年初3家單位所得稅匯算清繳、當年度所得稅征收方式鑒定、工商年檢及xx公司全國稅收調查工作。
2、確保農民長效增收，完成年度紅利分配工作
年初，完成xx公司XX年度紅利分配工作，按25%分配率，已分派紅利1919.78萬元(稅前)。XX年，按30%分配率，共需分派資金2303.73萬元。年底前將做好資金的準備及董事會、股東會的召開準備工作。
3、加強資金管理，做好資金的統籌及運作工作
1月，公司配合政府完成了光控廣域第二期的出資工作，二期出資額1500萬元，由政府撥款至投資公司并委托投資公司出資。協助各村做好銀行還貸資金的調頭寸工作，并辦理好相關借款手續，XX年上半年向各村出借資金1000萬元。配合xx商務區發展，做好商務區銀行貸款擔保工作，并及時提供銀行所需一切資料。
4、各方協同配合，妥善處理好歷史遺留問題
房產委托管理協議范文2
1、試析本案所涉及的法律問題。
2、對此類糾紛應如何解決。
二、兩年前王先生在某小區購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。最近物業管理公司多次發出通知，催他補交一年的物業管理費。王先生以未居住為由拒交。
試析：王先生的做法是否正確？為什么？
三、張先生在某一住宅小區購買了一套高級住宅。因為他是位生意人，所以將住宅作抵押向某銀行進行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業公司交付物業管理費。物業管理公司認為張先生的房子在，暫時不交物業管理費也沒什么大的關系，只要房子在，不怕業主不交費。
由于張先生沒有及時返還銀行的貸款，銀行向法院提訟。經過長時間的訴訟，法院判決將張先生的房子進行拍賣，拍賣結果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產中介機構轉讓給了胡女士。
這時，物業管理公司決定正式追討該房所欠的物業管理費。結果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業管理費，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業管理費一直沒能收繳。
分析：1、物業管理公司該向誰追討該房的物業管理費？
2、物業管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？
四、某物業管理公司為了彌補經營的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區業主的水電費，對此，部分業主表示不滿，并拒交水電費。為了加強管理，物業管理公司采購了一批新的IC卡水、電表，要求小區業主每戶出資500元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業主的反對。于是物業管理公司對拒不交錢換表的業主停止送水、送電，并對拒交水電費的業主給予罰款處理。小區業主對物業管理公司的做法義憤填膺，強烈要求更換物業管理公司。部分業主通過聯名簽字同意，請了另外一家物業管理公司來到小區，但原物業管理公司以其與開發商有委托管理合同為由拒絕交出管理權。雙方爭執不下，訴諸法院。
試析：物業管理公司和業主的做法各有什么不對之處？為什么？
答案（一）答：（要點）
1、本案涉及的是物業管理法律關系問題；
2、物業管理法律關系的產生、變更的基礎是協議委托。在物業管理過程中，物業管理公司的管理權來自于產權人的委托授權。在物業開發階段，產權是開發商的，因而這時只有開發商有權決定請哪一家物業管理公司參與開發和日后過渡期的管理；在業主入主后，由于產權的轉移，物業管理的決定權也隨之轉移了，由業主的所有權派生出來的管理權或委托管理權自然也屬于業主，因此，開發商委托的物業管理公司在完成了過渡期的管理后，物業管理的決定權就隨即從開發商手上轉移到了業主手上，業主委員會可以根據對原開發商聘用的物業管理公司的考察來決定是續聘還是改聘別的更好的物業管理公司。
3、本案中，物業管理公司拒絕交出管理權的理由不能成立，業主委員會在與物業管理公司自行協商不成的情況下，可請求政府主管部門行政調處或提起司法訴訟。
（二）答：（要點）
1、王先生的做法不正確。
2、日常所說的物業管理費嚴格意義上大多屬于公共部位及公共服務的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區的服務，不管你是否居住，你的房產都已享受到了，并因這些服務而得以保值和增值。還有，公共服務的收費不便以住戶多少來劃分，物業管理人員并不會因為個別住戶離開而減少工作量，何況這對其他業主也是不公平的。
因此，只要業主購買了住房，開發商又及時有效地發出了入住通知書，就不管房子是否有人居?。ɑ蚓幼☆l率如何），原則上都應支付物業管理費，但因居住才會發生的費用是不用繳的，至于公共費用收取多少則可以與物業管理公司協商。
（三）答：（要點）
1、物業管理公司應該向原業主張先生追討物業管理費。
2、在本案例中，物業管理公司混淆了物業管理法律關系。
3、物業管理公司在發現張先生未支付物業管理費時，首先應當直接要求張先生履行其義務，而不是去消極等待。因為房產是不會也不可能承擔應當由法律關系中的主體承擔的義務的；其次，物業管理公司可以根據其與張先生所簽訂的物業管理協議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權益。如果不采取上述兩個措施，物業管理公司就會坐失良機。因為當張先生的房產隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業管理公司簽訂任何協議，所以在法律上新業主不會也不可能繼續履行張先生（原業主）的義務，雖然房產還是原來的房產，但房產的主人已經變更，即原物業管理法律關系中的主體已變更，而房產本身已變成新的法律關系的客體，這一新的法律關系的客體是不可能為老的物業管理法律關系承擔任何義務的。所以，本案例中的物業管理公司這種收管理費跟著房產走的觀點和做法從一開始就是錯誤的。
（四）答（要點）：
1、物業管理公司的不對之處及分析
①擅自提高水、電費不對。水、電費是由政府有關部門定價，由水、電管理部門
收取的費用，物業管理公司只是代收，不能擅自提價；
②向業主收取500元的水、電表設備費不對。按規定，開發商必須將每戶業主的
水、電表設備的費用打入房價中。物業管理公司要更換水、電表應與開發公司協商，而不能強行向業主收取費用；
③對業主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權對用戶進行停水、停電的處理權。
④給業主給予罰款處理的做法不對。根據我國《行政處罰法》的規定，只有國家司法機關和有關行政機關才有處罰的決定權或執行權。
⑤以其與開發商有委托管理合同為由拒絕交出管理權的做法，理由不成立。在小區成立了業主大會和業主委員會后，物業管理公司的管理委托權就屬于業主大會及其委員會，業主委員會有權續聘或解聘由開發商聘請的物業管理公司。
2、業主的不對之處及分析：
①部分業主拒交水電費的做法不對。業主對物業管理公司的收費標準有意見，可通過協商、調解、仲裁甚至訴訟等形式解決，在問題未解決之前，不能拒交水電費。
②部分業主通過聯合簽名去聘請新的物業管理公司的做法不對。業主有權對原物業管理公司的工作進行監督、審查、批評，如果對該物業公司的服務不滿意，可以通過業主委員會按照特定程序選聘、解聘，但是這種權利必須按照法定的程序通過業主委員會來行使。業主委員會是全體業主的代表，代表全體業主的利益，部分業主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業管理公司，在沒有業主委員會或經過業主委員會的情形下所做出的決定是無效的。
（五）答（要點）：
1、首先，當廖先生上月費用拖欠后，物業管理公司在第二個月即應向其發催款通知書，此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知廖先生；
2、如果第二個月依然拖欠，物業管理公司應在第三個月再次發催款通知書，將前兩個月的費用、滯納金和當月的費用一并通知，并限期繳清；
3、業主廖先生長期拖欠物業管理費，物業管理人員以及經理需親自登門進行勸導和解釋，爭取廖先生的理解和支持；
4、如果廖先生確有苦難，費用方面可以考慮適當給予優惠；
5、如果廖先生沒有特殊困難，當收費員上門催款時依然拒付，物業管理公司可以根據物業管理公約停止對其提供服務；
6、如果依然沒有成效，物業管理公司可以根據相應的法律程序提訟。此時，應當注意催款工作的書面記錄是極其重要的，它是按照法律程序到法庭解決問題所必需的物證。
（六）答（要點）：
1、本案屬于物業管理侵權糾紛；
2、本案中物業管理公司應承擔嚴格責任即無過錯責任。無過錯責任是指當事人承擔責任的要件并不以過錯為前提，只要不能證明是被侵權人的過錯，法律規定的責任主體就要承擔責任。
3、在物業管理關系的當事人中，對管理商或開發商將更多地適用嚴格責任。物業管理是一種服務，嚴格地講也是一種產品，因服務質量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或過失，物業管理商或開發商也要承擔相應責任。因此，本案中的管理公司和開發商均不能免責，他們應首先對業主謝先生承擔責任，然后再通過有關途徑明確他們各自的責任（有無責任或責任大?。?。
五、某物業管理公司所管某公寓大廈的業主歐陽先生長期拖欠物業管理費，物業管理公司應如何處理此事？
六、某住宅小區一樓業主謝先生度假回來后，發現家中積滿了污水，經查是因為該門棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業管理公司沒有履行管理職責為由，要求物業管理公司給予損失賠償，但物業管理公司稱下水管道是通暢的，不應該負管理責任，因此拒絕賠償。
房產委托管理協議范文3
地址：_________
抵押權人（貸款人）：_________銀行
地址：_________
根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》以及交通銀行有關業務辦法的規定，抵押人和抵押權人在_________年_________月_________日雙方簽訂的《房產抵押貸款合同》（以下稱“貸款合同”），特簽訂本抵押協議書（以下稱“協議書”）。
一、抵押物和抵押登記
1．釋義：
（1）期房——指尚在建造中的商品房，抵押人在給付定金或預售金后，已與房產商簽訂了《預購房屋合同》并經公證機關公證，依法取得了商品房預購權。
（2）現房——指已竣工的商品房，抵押人在給付定金后，已與房產商簽訂了《房屋買賣契約》依法取得了商品房購買權。
2．抵押權：
本項抵押物為抵押人向_________（房產商）購買的位于_________的建筑面積為_________平方米的_________。該房產建筑平方米銷售價為_________元，共_________元。抵押人已于_________年_________月_________日與房產商簽訂了_________，并據此向抵押權人辦理抵押。
3．抵押登記：
抵押人應將《預購房屋合同》的全部權益抵押給抵押權人，并到房產管理局辦妥抵押登記手續。當房屋竣工交付使用，抵押人授權房產商將“房屋峻工書”送至抵押權人，并委托抵押權人或抵押權人指定的機構向房產管理部門領取《房屋所有權證》，并辦妥房屋所有權抵押登記手續。《房屋所有權證》由抵押權人執管。
4．辦理《房屋所有權證》《房屋土地使用權》所需的費用均由抵押人承擔。
5．抵押人在此確認，無論何種原因導致抵押人不能領取《房屋所有權證》和《土地使用證》，抵押權人有權提前終止合同，并可立即向抵押人索償全部欠款。
二、抵押人陳述與保證
1．抵押人提供的抵押物系抵押人合法擁有和實際存在的。在本協議有效期內，抵押人保證抵押物的安全和完整無缺，并同意隨時接受抵押權人的監督檢查。
2．抵押人保證其提供抵押物作抵押的行為合法、有效。
3．抵押人所提供的抵押物沒有向任何第三者抵押或轉讓，在本協議有效期內，不擅自將抵押物出租、出售、轉讓、贈與、托管、再抵押、重大改裝增補或以其它方式處置抵押物。
4．抵押人再此確認抵押權人有如下權利：在抵押人未還清“貸款合同”項下全部貸款本金、利息和有關費用之前，抵押權人有權不需獲得抵押人的同意而將本協議下抵押權人的全部權利轉讓給第三者。
5．上述各項陳述和保證在本協議有效期內始終真實、有效。
三、抵押物的使用和檢查
1．本協議項下的抵押房產由抵押人使用，抵押人對所使用的房產應負保護和管理的責任并按時繳付因使用該房產所發生的全部費用。
2．抵押權人有權定期或不定期，對抵押房產檢查，抵押人應提供一切便利。
四、保險
1．抵押人須按抵押權人所規定的時間和指定的險種到抵押權人指定的保險公司辦妥抵押物的保險手續。投保金額不得抵于抵押物的總價值，投保期應長于貸款期1－3個月，保險單正本必須注明抵押權人為第一受益人。
2．在貸款沒有還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用及利息均由抵押人支付，抵押權人有權向抵押人追索。
3．如抵押物發生意外毀損，滅失，保險公司依法不予賠償或所賠償的金額不足以償還抵押人所欠抵押權人的款項時，抵押權人有權要求抵押人提供抵押權人所認可的抵押物予以補足，否則，抵押人須提前償還全部欠款。
五、抵押解除
抵押人還清欠抵押權人的一切款項，方可辦理抵押注銷手續，抵押權人將執管的有關憑證和文件退還給抵押人。
六、抵押權的行使
1．按照“貸款合同”第十一條的規定，當抵押人發生違約事件時，抵押人在抵押權人發出歸還欠款的書面通知六十天后，仍不履行還款義務，抵押權人有權對抵押物加以處置。
2．抵押權人有權委托有關機構進行拍賣、出售、出租部分或全部抵押物。出售出租所得款項用于還本付息。如有結余，退還給抵押人，不足清償債務時，其不足部分應由抵押人繼續負責清償，直至全部償清為止。
3．抵押權人有權行使上述抵押物處理方式之外的其它合法的處理方式。
七、適用法律及其他
1．本協議適用中華人民共和國的法律，并按其解釋。
2．本協議是《貸款合同》不可分割的組成部分，與《貸款合同》具有同等法律效力。
本協議一式_________份。
抵押人（簽字）：_________ 抵押權人（簽字）：_________
房產委托管理協議范文4
第二條本辦法所稱公有房屋是指市區房產管理部門直接管理的房屋（以下稱直管房）和國家機關、團體、部隊、企事業單位自行管理的國有房屋（以下簡稱自管房）。
第三條市建設行政主管部門（以下簡稱房產管理部門）是市區公有房屋的管理部門，市房地產管理處具體負責公有房屋的日常管理工作。
第四條自管房單位應建立健全公有房屋管理機構或指定專人進行管理，并接受房產管理部門的業務指導和監督。
第五條公有房屋的所有權人應依法辦理房屋所有權登記手續，領取《房屋所有權證》。共有的房屋尚需領取《房屋共有權證》（房屋共有權保持證）。
新建的公有房屋，建設單位應自房屋竣工驗收合格并交付使用之日起3個月內申請辦理房屋所有權登記。
免租或無償給單位使用的直管房由房產管理部門進行登記。
已辦理房屋產權登記的房屋，發生買賣、贈與、交換、分割、合并或房屋翻建、改建、擴建的，權利人應自行為或事實發生之日起3個月內申請辦理房屋產權轉移、變更或注銷登記。
第六條公有房屋經所有權登記、領取權屬證書后，即受國家法律保護。
公有房屋所有權人應妥善保管權屬證書，禁止涂改、偽造。如有遺失，應按規定向房產管理部門申請補發。
第七條公有房屋因建設需要，經批準征用拆遷的，建設單位應按照房屋拆遷的有關規定辦理。
第八條承租公有房屋，應當由租賃雙方簽訂書面合同，合同內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第九條房屋出租人應按合同約定履行房屋修繕的義務。
第十條租賃期間，出租的房屋如經市危房鑒定機構鑒定確認為危險房屋的，房屋出租人應當按照鑒定處理意見或建議及時采取解危措施。
第十一條承租人應及時向出租人報告房屋的隱患與險情。出租人必須在接到報告之日起3日內進行查勘，對影響人身安全的房屋，應立即采取安全措施，承租人應積極予以配合。
第十二條承租人要求自費對承租房屋進行裝修、改建或增添設備等，應征得出租人的同意，并依法經有關部門批準。
第十三條承租人對共有、共用的門廳、走廊、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下設施等，應合理使用，共同愛護。
第十四條承租人有下列情形之一的，出租人有權提前解除合同，收回房屋：
（一）擅自改變用途或轉租的；
（二）利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的；
（三）無正當理由，累計6個月不交房租或閑置房屋6個月以上的。
租賃期間，住宅直管房的承租人如出現死亡、外遷等情形的，出租人可依合同約定收回租賃房屋。
第十五條承租人退還租賃房屋，應向出租人提出，經檢查房屋及設備無損壞的，予以辦理退租手續；如有損壞的，應予折價賠償。
第十六條根據有利于生產、方便生活的原則，可以進行房屋互換活動?；Q房屋應征得出租人同意后方可進行，并須重新簽訂租賃合同。
第十七條出售公有房屋應具備下列條件：
（一）持有合法的房屋權屬證書；
（二）經批準出售已出租的公有房屋，須提前3個月通知承租人，在同等條件下承租人有優先購買權；
（三）出售共有房屋，需提供共有人同意的協議書，在同等條件下，共有人有優先購買權。
出售公有房屋，應由房地產評估機構對其價格進行評定、核準，并依法辦理其他各項相關手續。
第十八條公有房屋具有下列情形之一的，不得出售：
（一）有限產權的房屋；
（二）產權不清或有產權糾紛的房屋；
（三）人民法院裁決限制產權轉移的房屋。
第十九條公有住宅房屋的租金標準，按價格權限部門批準的標準執行；公有非住宅房屋的租金標準，實行市場租金。
第二十條自管房單位無力管理的房屋，經其主管部門批準，可向房產管理部門申請委托管理，委托管理費用由雙方協商確定，房產管理部門根據商定的原則定期向委托管理單位結算。
自管房單位因無力管理，要求將房屋所有權移交房產管理部門的，經其主管部門批準，房產管理部門可予以接收。
第二十一條違反公有房屋管理規定的，由有關行政主管部門依法追究法律責任。
房產委托管理協議范文5
物業管理中有著哪些法律關系
要想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。
1、發展商早期在物業管理中的作用
發展商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其他管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說，由于發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。
發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。
2、房屋產權所有人（業主）
由于購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前，已臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。
3、房屋產權所有人大會（業主大會）
房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。因為產權所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業主大會的責任就落在發展商或物業管理公司戶上。發展商在與物業管理公司的委托管理合同中就應明確規定，當入住率達到50%時，物業管理公司有責任牽頭組織召開業主大會。
業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構——物業業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅
區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。
業主大會主要行使以下職權：
（一）選舉、罷免物業管理委員會的組成人員；
（二）監督管委會的日常工作；
（三）聽取和審查管委會的工作報告；
（四）對住宅區或物業（寫字樓、商廈）內有關業主重大利益的事項做出決策；
（五）修改業主公約；
（六）改變或撤銷物業管理委員會的有關決定。
（七）批準管委會章程。
4、物業管理委員會的性質及法律地位
物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員景要由房屋產權所有人選出的代表構居，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是帥業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。物業管理委員會的主要職責如下：
（一）管理委員會負責制定管委會章程；
（二）負責今后召集并主持業主大會；
（三）負責考察、選擇、招聘物業管理公司；
（四）與新的或原來的物業管理公司重簽訂委托管理合同；
（五）管委會有權審議住宅區物業管理服務費的收費標準；
（六）保管、監督和決定物業維修基金和公用設施專用基金（啟動基金）的使用；
（七）審議管理公司上年的財務收支善和來年的財務預算；
（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等）；
（九）監督物業管理公司的管理工作；
（十）審議新的物業管理公約及各種管理規章制度等等。
物業管理委員會與物業管理公司之間是聘用關系。物業管理委員會是物業的主人、所有人，物業管理公司是為之提供服務的。物業管理委員會一般應設常務工作人員一至兩名，費用一般應從管理啟動基金里撥付。
5、物業管理公司
物業管理公司是一種信托機構，屬中介組織。它是執行信托職能的服務性企業。物業管理這個行業在房地產領域里有著非常重要的位置。開發和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業管理卻是延續性的，可延續幾十年。搞物業管理應眼光放遠，急功近利是不會搞好的。
物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂。等召開業主大會，業主物業管理委員會成立后，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽委托管理合同。
有的情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并禽《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業主直接聯系，并與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。
房產委托管理協議范文6
第1條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)
名稱：xx業主委員會
代表人：業主委員會主任xxx
聯系電話：
受委托方(以下簡稱乙方)
企業名稱：xx物業管理有限公司
法定代表人：
聯系電話：
根據《物權法》、《山東省物業管理條例》等有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲乙雙方就伴海山莊物業服務事項達成共識并訂立本合同。
第2條物業基本情況
物業類型：別墅、連體住宅
座落位置：xxx旅游度假區xx路。
占地面積：62504.2平方米。
建筑面積：約34000平方米。
第3條乙方提供服務的受益人為本物業區域內的全體業主和使用人。本物業的全體業主、使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。
第二章委托管理事項
第4條本物業小區共用部位的維修、養護和管理。
第5條本物業小區共用設備的維修、養護、運行和管理。
第6條公用設施的維修、養護和管理。
第7條附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養護與管理。包括：物業管理辦公經營用房、文化體育娛樂場所及設施、配電房等。
第8條公共綠地、公共場所內的花木、公共場所內的建筑小品的養護與管理。庭院內的綠地、花木可以應業主要求給予適當管理。
第9條公共環境衛生管理。包括：公共場所、場地的清掃保潔及垃圾的收集。
第10條協助公安部門維護小區公共秩序。
第11條進一步完善物業檔案管理。
第12條按照《維修基金管理使用辦法》的規定做好小區維修基金利息及維修資金的管理和使用工作。
第13條房屋自用部位、自用設備的維修可以委托乙方實施，但委托方要承擔一切費用。
第14條規勸制止業主、使用人違反《伴海山莊管理規約》和業主委員會決議及物業管理有關規定的行為。
第三章委托管理期限
第15條委托管理期限為二年。自二〇xx年x月x日起至二〇xx年x月x日止。
第四章雙方權利和義務
第16條甲方權利和義務
(一)甲方權利
1.代表和維護業主、使用人的合法權益;
2.根據業主大會的決議與物業管理企業簽訂物業服務合同;
3.監督業主、使用人遵守《伴海山莊管理規約》及業主大會、業主委員會決議和物業管理有關規定;
4.檢查監督乙方物業管理工作的實施及制度的執行情況;
5.審議乙方提出的物業管理服務年度計劃、維修財務預算及決算;
6.查閱本小區物業檔案資料(與物業公司內部管理有關的資料除外);
7.向業主籌集或續籌維修資金，審定維修基金的使用情況;
8.監督公共建筑、共用設施設備和物業管理辦公用房及經營用房的使用情況。
(二)甲方義務
1.聽取業主、使用人的意見和建議，并及時將業主、使用人的意見和建議反饋給乙方;
2.保證業主、使用人遵守、執行物業管理有關法規、規章和規范性文件，遵守《伴海山莊管理規約》及業主大會、業主委員會決議和小區物業管理制度，按時交納物業管理服務費及其他費用;
3.協助乙方開展物業管理工作，完成和實現物業管理各項管理目標;
4.當業主、使用人不按規定繳納物業管理服務費時，協助乙方催交; 5.協助乙方搞好社區文化和社區服務工作。
第17條乙方權利和義務
(一)乙方的權利
1.根據有關法律、法規、規章和本合同有關約定制定物業管理實施方案并實施管理;
2.編制物業管理年度管理計劃、編制維修基金使用計劃及預決算報告;
3.編制共用設施設備大修、中修、更新、改造方案;
4.依照本合同和市物價局核發的收費許可證收取物業管理服務費;
5.負責物業管理檔案資料;
6.規勸制止業主、使用人違反物業管理規定及《伴海山莊管理規約》的行為;
7.有選聘專業公司承擔專項工程的權力;但不得將物業管理責任轉讓給第三人;
8.當業主、使用人裝修房屋時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》，并按有關規定進行管理;
9.依法向業主、使用人追繳欠交的物業管理服務費。
(二)乙方的義務
1.履行本物業服務合同并依法經營;
2.接受業主委員會和業主、使用人的監督;3.接受物業行政主管部門的監督、指導;
4.對本物業的公共配套設施不得擅自占用或改變使用功能。如需擴建或完善配套項目，須經甲方同意并報有關部門批準后方可實施;
5.在條件成熟的情況下定時向業主公布維修基金及其利息使用管理情況;
6.向業主、使用人提供優良生活工作環境，搞好社區文化和社區服務;
7.發現違法行為要及時制止并向政府有關行政主管部門報告;
8.定期對房屋設施設備狀況進行檢查，及時排除不安全隱患和險情;
9.物業服務合同終止物業服務企業退出時按照《物業管理條例》規定的內容向甲方移交相關資料和設施設備。
第五章物業管理服務質量及標準
第18條依據國家、山東省和日照市有關規定，制定本物業管理服務質量及標準。具體內容如下：
(一)房屋及共用設備管理
1.小區園區、房屋幢號、戶號有明顯標志，設有引導方向平面圖、指路牌和引導牌。
2.物業管理人員按要求經過專業培訓，持證上崗。
3.進一步完善房屋檔案資料，包括按幢、戶立檔，設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，便于查閱。
(二)共用設施管理
1.小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。
2.公共照明設施設備齊全，運行正常。
3.保持道路暢通。
4.污水排放暢通，溝道無積水。
5.危險部位標志明顯。
(三)綠化及養護管理
綠化有專人養護和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
(四)環境衛生管理
1.小區內環衛設施完善，設有果皮箱、垃圾箱等保潔設施。
2.道路、公共綠地、公用場地，保持清潔。
3.雪后及時掃凈小區內道路積雪;雨后及時清理污水。
4.公共場所發現亂堆、亂放、亂貼、亂畫現象及時制止或處理。
5.發現小區內有亂搭亂建的現象及時勸阻。
(五)社區秩序維護
1.小區內實行24小時值班巡邏制度;嚴禁脫崗。
2.值班人員統一著裝，熟悉轄區情況，工作規范，責任到人，相片公示，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
3.進一步完善小區內的監控工作，監控設備完好，監控畫面盡量保持清晰;無特殊情況監控資料7天有效。設施設備的完善、改造
(六)消防
1.消防系統標志明顯，設備完好，可隨時啟用。
2.配備兼職消防管理人員。
(七)公共文體娛樂場所原則上僅對小區業主及物業使用人開放。
第六章物業管理服務費用
第19條物業管理服務費
(一)依照日照市物價局的批復，住宅房屋，乙方按業主房產建筑面積每月每平方米0.70元向業主或物業使用人收取。
(二)業主轉讓物業時，須交清轉讓前的物業管理服務費用。
第20條房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和更新費用，按國家有關文件執行。
第七章違約責任
第21條甲方違反本合同第十六條甲方義務的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方限期解決。
第22條乙方違反本合同第五章的約定，未按合同約定標準管理物業，甲方有權要求乙方限期整改。
第23條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退。
第24條乙方不按規定和甲方審定的計劃使用維修基金，或將維修基金利息挪作他用的，甲方有權制止。
第八章附則
第25條本合同期滿前二個月甲乙雙方應就續簽合同事宜進行協商。
第26條雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議。但是補充協議須經業主大會討論通過并經甲乙雙方共同簽字蓋章后才具有法律效力。
第27條本合同一式三份。甲乙雙方各執一份，報物業行政主管部門備案一份，具有同等法律效力。
第28條本合同在執行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的可報請物業主管部門進行調解，調解不成功時雙方同意：
(一)由日照市仲裁委員會仲裁。
(二)向人民法院起訴。
第29條其他約定：
1.加強對建筑垃圾的管理工作。
2.為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，或因自然災害、不可抗力等因素造成業主、使用人人身傷害、死亡和財產損失的，甲乙雙方均不承擔責任。
甲方(簽章)_____________乙方(簽章)_____________
代表人：代表人：_________
年____月____日
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