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房地產行業審計重點范文1
[關鍵詞]房地產企業；內部控制；現狀；對策
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0145-02
1房地產企業內部控制制度
1.1內部控制制度的含義
廣義的內部控制制度主要說的是經濟單位以及各個組織在經濟活動中建立的一種相互制約的業務形式以及職責分工制度。其主要目的是為了有效改善經營管理辦法，提升經濟效益。內部控制制度是在經營管理需求上面建立的，并伴隨著經營管理的需要不斷完善其發展。最早控制活動的核心內容是保護財產的安全完整，保障會計信息的質量，其側重點主要在于錢物分管，一定要不斷加強手續管理，并嚴格審核各個方面的內容。隨著商品經濟的不斷發展、生產規模的不斷擴大，才會逐步形成現代內部控制管理系統。
1.2中小房地產企業內部控制制度建立的重要性
內部控制制度能夠有效提升企業管理水平，是不斷提升企業競爭力的重要手段，假使不重視內部控制制度的完善，就一定會影響房地產行業的不斷發展，所以，加強房地產企業內部控制意義十分重大。
首先，健全內部控制制度能夠有效保障企業在競爭環境中保持健康規范的經營方式，房地產行業具有一定的特殊性，其開發時間較長，前期投入的比重較大，因此，存在較大的經營風險，對其實施有效的內部控制程序，使其能夠對企業生產經營各個環節實施監督，以便及時發現其中存在的各種問題，繼而降低運營成本，提升企業的經濟效益；其次，健全內部控制制度有利于企業健康穩定的發展，能夠監督考核企業各個部門的工作，真實反映工作實際情況，繼而充分發揮企業整體性同時保障經營效率提升，保障企業能夠順利完成既定的經營管理目標。
2房地產企業內部控制制度存在的問題
2.1企業對內部控制制度認識不足、執行力度不夠
房地產企業經營發展過程中，想要建立、完善內控制度需要花費大量的人力、物力，并且不能夠有效產生經濟效益，就算是間接效益也需要很長一段時間才能夠觀察出來，這樣情形就很容易致使企業內部控制制度的建立產生誤解，以為實施內部控制制度一定程度上會降低工作效率，分散、制約管理層的權利，使其不愿意或者是不積極推動內部控制制度的實施，使其內部控制流于表面形式，降低了企業防范風險的能力與管理水平。
2.2企業內部缺乏監督力
我國中小房地產企業內部控制失效是一種較為普遍的現象，難以管理與監督提供較為有效、可供參考的資料，致使監督失去控制，致使經濟效率低下。雖然我國形成了包括政府監督與社會監督在內的企業外部監督體系，但是建立的監督管理體系最終效果卻并不盡如人意。我國企業的各項監督功能較差，標準制定不夠統一，其實行分散管理，缺乏有效的信息溝通，并且沒有形成有效的監督管理系統。監督工作也沒有按照預期目標實行，弱化問題較為嚴重。另外，外部環境較差以及不正當的業務競爭也促使監督效果不能夠真正發揮作用。
2.3內部控制風險意識淡薄，對內部控制認知不足
因為內部控制是不能夠直接產生經濟效益的，并且間接效益也需要較長時間才能夠體現出來，需要設置很多人員崗位，并制定大量的規章制度，并且一定要增設辦事環節以及程序。導致大部分房地產業主將主要精力放在房地產商品的開發以及銷售上面，繼而忽視了內部控制制度的建立。許多房地產企業往往對于市場競爭環境中一些外部因素考慮較多，但對本身因為內部控制帶來的風險因素考慮的很少，特別是對盲目擴張帶來的管理以及控制方面的缺陷考慮不周。
3加強房地產企業內部控制的措施
3.1完善房地產企業內部控制環境
一定要加大力度進行宣傳，提升管理人員的內部控制意識。注重內部控制的設計與實施，保障企業中每個崗位以及人員、業務環節都能夠按照一定的規章制度處理工作。真正將內部控制制度的建設作為一項長期任務來執行。有效發揮房地產企業董事會的作用，積極建立完善董事會的建設，只有這樣，當董事會擁有足夠權限的時候，才能夠對其適當進行管理，并履行相應的監控、引導、監督的責任。另外，要不斷加強企業文化的建設，一般情況下，企業員工的道德思想素質被認為是內控環境的重要因素之一，正直誠實的品格、高尚的敬業精神對企業內部控制會產生非常重要的影響。房地產行業的人員流動性較大，管理者尤其需要重視內部控制，為員工樹立榜樣，起到帶頭作用，遵守內部控制制度，并穩步經營，實施科學管理。
3.2建立外部約束機制
內部控制因為制度本身以及認為因素的制約，存在一定的局限性，企業在發展過程中能夠建立完善內部控制制度，仍舊依賴于外部監督機制。只有有效地做到內外結合，才能夠有效降低房地產企業的經營風險，提升房地產企業的經營水平，并且還能夠不斷提升房地產紕漏信息的可靠性，有效保障投資者的利益。針對房地產企業內部的控制管理現狀，為了有效加強、完善房地產企業的內部控制，可以采取下述辦法：首先，加強房地產企業管理人才的培養工作，用職業經理人代替不稱職的管理人員，并實施有效的激勵機制；其次，充分調動人員的積極性，實現房地產企業的經營目標；再次，有效拓展房地產企業的資金來源，鼓勵其在資本市場進行融資活動，發展正常的經營管理模式，采取善意的收購合并模式，使其能夠形成良性競爭機制，不斷強化內部檢查機制。
3.3健全風險評估機制
風險評估說的是識別、分析、評估風險的一個過程，是實施內部控制的一個重要環節。房地產行業具有一定的特殊性，房地產行業前期發展過程中需要的投資較多，房地產行業屬于一種高風險行業，其面臨的風險不能夠全憑管理層的經驗判斷就斷定其過程。所以，房地產企業一定要不斷強化風險管理意識，吸納一些專業的管理人才組成相應的風險分析團隊，并嚴格按照規章制度，及時分辨、有效分析相關的風險，并合理確定風險的應對措施，將風險控制在一個范圍之內，避免企業管理人員因為個人對風險的判斷，為企業帶來經濟損失。
3.4完善成本控制
現階段，房地產行業競爭的核心內容是對成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的內部控制制度上面才能夠實行?，F代企業的成本控制可以分為“粗放型”與“集約型”兩種。粗放型成本控制說的是對生產技術、產品工藝方面的控制，單純依靠減少材料的使用，對其降低成本的一種控制辦法。集約型成本控制說的是依靠高技術水平的辦法有效改善生產技術、產品工藝，繼而有效降低成本的辦法，將這兩種辦法結合起來，就是現代成本控制。
3.5完善內部監督機制
內部監督機制通常情況下是通過內部審計來實現的。所以，房地產行業一定要不斷加強內部審計機構與審計人員的獨立性，簡單來說，就是在董事會下面設置一個相對獨立的內部審計部門，對企業的內部情況獨立行使審計與監督。內部審計部門對房地產企業發生的問題應該直接向董事會、監事會報告，并且還應該設置專職的內部審計人員，嚴禁財務會計人員兼職內部審計工作，使其能夠真正做到職務分離，保障審計人員能夠發揮自己真正作用，保持自身獨立性。其次，內部審計部門需要有相應的權限與智能，保障審計部門能夠在企業日常經營過程中發揮其應有的作用，保障其能夠真正發揮監督作用。
3.6完善考核評價制度
考察企業實施內部控制制度是否有效的關鍵是完善考核評價制度。大部分房地產企業都制定了較為完整的內部控制制度。但是卻忽視了怎樣執行以及怎么判斷執行的效果，最終導致內部控制制度執行力度不夠。就此，企業一定要建立完善內部控制考核、評價制度，定期對企業各項管理活動進行評價、考核，并對其中存在的問題提出改進意見，有效提升內部控制的水平。
4結論
現階段，內部控制已經成為衡量現代企業經營管理的一項重要標志，按照房地產企業管理系統來講，實事求是地建立自我調整、檢查以及制約的內部控制制度，是房地產企業組織管理的客觀要求，這也是房地產企業在生產經營過程中順利運行的根本保障，使其能夠在競爭激烈的市場環境中立于不敗之地。
參考文獻：
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房地產行業審計重點范文2
跨界達人
“在通過CPA考試后，我陸續取得了中國注冊評估師、注冊稅務師、證券特許注冊會計師執業資格以及高級會計師職稱。”章華早先在德勤從事審計工作時接觸了眾多行業，發現房地產是一個“高收益且低風險”的行業?！胺康禺a行業的運作周期短，投資收益也很可觀?！闭氯A表示，“審計的工作也促使我形成了風險管控及收益預測模型?！?/p>
于是，對房地產行業產生濃厚興趣的章華開始轉投房地產行業，先后在復地集團、藍光集團擔任投融資及運營方面的高管。自2006年以來，章華更是堅定地看好房地產基金的發展。
“我在復星系內工作了八年，曾擔任過復地集團北方地區副總經理、集團財務總監、復星集團北京總部財務總監等多個職位?！闭氯A回憶起自己在復星系中的經歷，“當時的重點工作是運營、財務、資金、上市和發行公司債等工作，幾乎見證了整個復星集團的超高速成長期，也在郭廣昌等復星創始人身上學到了很多。”
在復地工作期間，章華于2003年發起設立了國內第一支房地產信托。雖然時間已過去了近10年，但章華認為當初的方案中有很多內容到今天依然“很創新”，比如由信托的單一項目開始推廣到資金與多項目對接，由債權方式深化到股權方式等。
“這其實就是房地產基金的雛形了，而那時是2006年，而2011年才被稱為中國房地產基金元年?！闭氯A說，“因此我感到自豪。也正因為有這樣的認知與經歷，我才有了與上市公司榮盛發展共同組建基金的合作，以及團隊與中信證券和東方資產管理公司的合作。”
會翻越也要會靜心
章華業余時間很喜歡爬山，將爬山視作一種鍛煉身體也鍛煉意志的活動。而從事房地產基金也像爬山一樣，既要去翻越一個又一個的險峰，又要學會靜心去感受風景的美麗。
章華認為，初創時期的房地產基金總是問題和困難最多，而克服這些困難，首先要建設一支強大的經營管理團隊，同時要選擇高收益、低風險的優質項目?！翱傮w來說，優秀的團隊和投資能力以及專業完善的管理系統是房地產基金募集和投資成功的關鍵?！?/p>
房地產行業審計重點范文3
關鍵詞：房地產行業 稅收流失 措施 逃稅漏稅
目前我國經濟總量已經躍居世界第二位，經濟快速發展。近年來，尤其是房地產行業發展異常迅猛，成為我國國民經濟重要的支柱產業，并且對我國的財政稅收起著很大的貢獻。但由于當前我國的房地產行業財政稅收政策還不完善，總是存在著偷稅漏稅的現象發生。這種稅收流失現狀對我國當前的發展十分不利。因此本文根據我國房地產行業稅收流失的現狀，探討了治理房地產行業稅收流失的措施和方法，國家財政稅收部門應采取有效的措施，減少房地產行業稅收流失的現象發生。
1 我國房地產行業稅收流失的現狀
（1）在我國的基層房地產行業中存在這種現象，基層政府部門在當地房地產開發過程中設有專門的項目指揮部門或城建公司，通常都是政府人員組成。從表面上看由這些指揮部門或城建公司對當地土地進行征集或轉讓，項目指揮部門在房地產初期負責土地的操作事宜，由于實際上是政府操作，因此在征收稅收時會存在不能快速地代扣稅款，擅自減少稅率或者根本不收稅收等，指揮部門還會以招商引資的名義與土地購買大戶協商，存在各種暗箱操作的現象，在多種利益條件下，指揮部門將實際轉讓價低于同類市場價格，這樣對地方稅收造成了很大的損失。
（2）房地產商在銷售商品房時，故意將公司房源以超低于同期商品房市場價的價格或成本價賣給公司職工，在這個轉賣過程中由于不辦理“三證”，因此這個過程不受任何部門約束，因此在這個過程中就逃脫了商品房市場價和賣給員工之間形成的差價造成的公司營業額的提高，但這部分使房地產商偷逃了營業稅的征收。而由于目前商品房市場銷售火爆，員工可以很輕易的以較高的價格將商品房賣出，因此員工也逃脫了在商品房交易過程中的轉讓收益所必須要交納的個人所得稅。這種方法隨著目前國家在房地產行業施行限購令以來有所緩解。但在限購令出臺之前還是存在這種現象。
（3）房地產項目成本核算不規范，偷逃所得稅。通常情況下，房產商從項目開發、工程施工、竣工到樓盤銷售等有很多的環節，因此造成工程結算較為復雜，有些房地產商故意拖延工程結算期限，一般房地產商的房產項目都是幾個一起進行，當一個項目完成之后房地產商就會把上一個項目中的利潤投入到下一個房產項目中，通常造成結算周期延長。并且我國企業稅收制度是以年度為單位，因此房產商的結算周期就會延長，這實際上就導致了少申報企業所得稅或造成了企業收入與項目支出不對等，造成稅收流失的現象。
（4）在我國現行的二手房交易中涉及的稅收制度規定：個人將購買不足5年的普通住房對外銷售，應全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，免征營業稅。根據這種制度，轉讓方就利用這一時間差來逃稅，買賣雙方可以通過簽訂一份書面協議就可以進行二手房交易，等買房住滿5年之后再通賣方一起辦理過戶手續，這樣的話就逃脫了營業稅的征收。還有就算買方購買了沒到5年得普通住房，要求辦理房產過戶手續等，通常都是提供給房產局一份價格明顯縮水的報價，使房產稅收部門征收的營業稅也有所降低，造成了稅收流失的現象。
2 房地產業稅收流失治理對策
根據以上所介紹的我國目前房地產行業存在的稅收流失的現狀，國家財政稅收、審計及相關財政部門應制定有效的措施，相互之間信息共享，加強和完善我國房地產稅收征收的方法，堅決抵制稅收流失的現象發生。
2.1加大對房地產企業的稅收征管力度，防止稅款流失
（1）加強稅務稽查力度，嚴肅稅收法紀。稅收稽查人員應對房地產企業房產項目的立項、施工許可證、征用土地面積、商品房預售許可證、房產項目建設規模、項目投資總額等情況有應非常了解。督查房地產企業每年都要做一次稅收自查，稅收稽查人員及相關部門根據自身了解的房產企業資料對自查內容仔細分析，嚴查是否有偷稅漏稅的現象發生。另外稽查人員還要不定期的對某些有逃稅漏稅前科或有重點嫌疑對象的企業應重點進行稅務稽查，加大對房地產企業的稅收稽查力度。
（2）財政稅收部門應根據本地區的房地產開發商及其項目具體情況制定詳細的檔案，跟蹤房地企業的房產項目的承建、施工、竣工以及房產銷售等情況，并按照實際情況記錄在檔案中，加強對房地產企業的日常稅務監督能力。另外還要督促房地產企業每個月都要上報銷售合同、發票清單、存量房產盤點表等一些涉及到稅收的資料，全面了解房地產企業的承建、施工、竣工以及房產銷售等情況，加大對房地產企業的稅收監督力度。
2.2全面實施房地產稅收一體化征管，建立房地產業各稅種的稅源控管
目前我國對房地產企業征收的稅收種類較多，稅務部門在征稅使難度較大，對稅源的控制和管理有著許多的不足之處。但是，稅務部門在對房地產企業征收不同的稅種時所依據的資料基本上一樣，因此稅務部門可以通過加強對房地產稅源的管理和控制，可以很好的減少稅收流失，使房地產企業的稅收工作形成一體化管理，要實現這一步通常情況下要采取下列措施：
（1）財政稅收部門應加快建設與土地管理、房產管理、城市規劃管理等相關行政之間信息共享平臺，能夠全面了解房地產企業的涉及到稅收的相關資料。
（2）稅收部門應統一要求房地產企業預繳房地產交易企業所得稅和土地增值稅，到房地產項目樓盤銷售完畢之后再對房產企業的營業額進行結算，多退少補。
（3）稅收部門應對房地產企業開發的樓盤實行定向稅收管理制度，即對樓盤每一棟商品房的交易建立臺賬，詳細標明該棟商品房的詳細地址，對其樓盤交易進行跟蹤管理，防止房地產企業通過暗箱操作偷逃稅款。
（4）稅收部門在對商品房交易過戶進行稅收審核時，稽查人員應對房地產企業必須征的相關稅收情況進行詳細核查，對沒有繳清稅款的不予辦理過戶，直到房地產商繳清稅款方可辦理。
（5）政府應組織建立房地產交易管理信息系統，該系統涵蓋了商品房交易過戶過程中的稅收受理、審核、審批、查詢以及納稅通知書、完稅證明等與稅收相關的內容。對整個稅收征管流程實現網上辦理，對房地產交易的各種稅源可以進行有效地控制。
2.3加強部門協作,提高征管效率
（1）稅務部門應加強與房地產相關行政部門的配合，防止漏征的現象發生，要從一開始就控制房地產企業的信息，防止新辦房地產企業的稅收漏征現象。政府各個行政職能部門應對那些沒有繳納稅務證明的房地產企業，不予辦理房地產立項，不允許房地產項目施工，還應要求銀行等金融機構不予辦理開戶或貸款事宜。相關部門只有憑借房產企業納稅證明才能給予辦理相關業務，如此以來，就可以促進房地產企業積極繳納稅收。
（2）國稅部門和地方稅務部門應加強業務之間的協作，目前我國房地產稅收中規定：房地產企業所得稅應在國稅部門繳納，而營業稅則去地方稅務部門繳納。因此特別是對于一些新成立的房地產企業，國稅和地稅部門應加強協作，防止因職能屬性不同而造成房地產企業的稅收流失形象發生。
3 全文小結
綜上所述，房地產行業的稅收流失現象必須要得到各個稅收部門的重視，加強對稅收流失的治理，采取行之有效的措施，政府各個職能部門通力協作，改善我國目前房地產行業稅收流失的現狀，使我國稅收工作達到一個新的高度。
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房地產行業審計重點范文4
【關鍵詞】房地產企業 整體成本控制
我國房地產行業在21世紀后進入一個迅速發展的時代，房地產經濟已是國民經濟的主要組成部分，是地方財政收入的支撐力量。房地產的價格關乎我國國計民生，是牽動國民和中央神經的焦點。保證我國房地產行業健康、穩步地發展是我國目前的一項重要任務。我國房地產行業經過多年的發展，已取得較大的成就，萬科和保利等優秀的全國性的房地產龍頭企業相繼出現。但是大部分的房地產企業仍然是小型企業，受外資加入和國家調控政策的影響，競爭顯得更為激烈。特別是2008年國際金融危機的影響，使我國房地產行業已結束了暴利階段，由粗放型發展模式進入集約型的發展模式。由于房地產具備高投入、工程建設的周期較長、受相關政策和市場等因素的影響較大等特點，因此，房地產行業是一個高風險的行業。隨著房地產市場的持續擴大、行業之間的競爭進入白熱化，房地產行業也進入規范化管理，房地產企業在保證其項目的質量合格外，應當實現房地產企業利潤的最大化，因此需要不斷進行有效地管理與成本控制。
一、房地產企業成本控制的重要性
尤其目前房地產行業的競爭逐漸激烈，開發過程日益復雜化，因此要求房地產企業在開發建設的過程當中決策水平與專業操作技巧有更高的水準。即在成本控制的多個環節當中，會抓住主要的矛盾與節點，使得房地產成本控制的各個環節都具有科學性、合理性，以實現房地產企業決策之時所定的預期利潤值。我國近幾年房地產發展歷史過程當中證明了一個事實：成本超出預期和工期過于延長等是房地產企業進一步發展所面臨的難題。房地產企業如何用最少的付出，在所預期的時間內開發出適合市場需求的產品，是房地產企業所關注的主要問題。所以，房地產成本的管理與控制貫穿于項目開發的各個項目，成本控制是房地產企業各個部門的責任，伴隨著項目開發的各個階段。
二、當前房地產成本控制存在的缺陷
（一）成本控制體系尚未形成全面系統性
我國房地產企業通常實施靜態成本控制手段。即是以計劃價格為根本，以工程結束后的核算作為重點。以此同時，因為房地產行業的目標成本核算是由開發商經過對市場的科學預測，確定最終的銷售價格，為確保滿足期望利潤之下，在項目開發之前所指定的成本指標，這個項目指標是企業所付出最高投資的最高限額。由于財務人員對于成本的控制是根據合同進行制定的，無法從項目的開發全過程對成本進行系統地控制與把握。與此同時，因為房地產企業的項目開發周期較長，從項目的確定到工程的竣工一般需經過策劃準備、設計定型、施工和竣工等4個階段，存在較多的不確定因素。可是，因為當前我國房地產企業成本管理與控制體系尚未形成全面系統性，導致房地產企業的成本管理、控制嚴重脫離實際，導致了只注重建筑安裝成本的控制，卻忽略了設備與器具費用等成本的控制，有的只是關注項目主體工程的項目成本，卻忽略了對其他項目成本進行有效地控制。
（二）成本控制過程過于形式化
由于當前我國多數房地產企業于成本整體控制工作當中，事前的控制環節較為薄弱，過于注重事后的總結，缺乏項目施工過程當中的成本控制。導致成本控制工作過于形式化，只是一種事后行為。個別房地產企業即使于職能部門上獨立地設置審計部，可它的職責也只是事后審計項目的工程造價，未能發揮其原本的功效；一些房地產企業雖然對成本進行預算與控制，可缺乏了實際的操作力與客觀解決問題的能力。
三、房地產企業整體成本控制措施
（一）土地成本的控制措施
房地產開發項目于建設與土地元素密不可分，必須占用一定的土地。因此必須付出土地的使用費。房地產企業如何根據自身的實際，對收益與風險進行充分的考慮后，制定出科學合理的競買策略，最終確定了土地的競買報價，努力用最小的代價與風險獲取利益最大化，從而打敗對手？這便需要得當的措施，運用靈活的競買策略和技巧、戰略戰術，將會取得更大的勝算。
1.不平衡的報價措施。倘若土地進行招標時采取評分法，房地產企業應當經過認真、科學地分析，并且結合企業本身的優勢，使得自身的綜合評分比其他企業還高。倘若房地產企業自身的實力較強，對于招標的工程造價具有比較大的把握，便報短期的建筑周期，出讓的土地金額可較高，從而獲取較高的評分。
2.高低的報價措施。如果建筑項目要求較高的專業水平，而潛在的競爭對手比較少時，便運用較低的報價措施，如果企業所參與的項目發展的前景較好，導致競爭的對手比較多，便采取較高的報價措施。
3.合縱連橫的投標措施。倘若房地產企業由于競買的需要和互補之間存在不足，為了避免行業之間的惡性競爭，應當采取合縱連橫的投標措施。
4.志在必得的報價措施。倘若房地產企業由于自身的發展需求，甚至不惜用微利或者是微虧進行較高的報價，以確保項目的志在必得。房地產企業于土地競買的工程當中，先對土地進行詳細、認真地分析，然后做出一份詳細的策劃，再依據市場的競爭狀況以及企業自身的發展需求，與上述的措施進行有效地結合，在競買的過程當中保持穩定的心理，從容地應對競爭，使得土地的使用權志在必得。
（二）財務成本的控制措施
房地產的財務成本當中最主要的是資金成本，房地產資金成本指的是企業為了籌集以及使用資金所付出的代價。房地產企業均想用最少的資金成本獲得企業本身需要的資金額，而對財務成本的分析有利于房地產企業正確地選擇籌資方略，有助于企業選擇籌資方案，以獲得籌資效益的最大化。在激烈的房地產競爭市場環境當中，房地產企業資金成本的高低受多方面因素的綜合作用。
1.房地產市場的總體經濟環境。總體經濟環境對于房地產企業當中資本的供給以及需求有著直接影響。房地產的無風險報酬率是總體經濟環境變化的直接反映。倘若貨幣需求有所提升，但是供給卻沒有隨著增加，投資人的投資收益率就會相應地提高，房地產企業的資金成本相應地得到上升。倘若貨幣需求有所下降，投資收益率便會有所降低，企業的資金成本也相應地下降。
2.證券市場因素。證券市場因素對證投資的風險有著直接的影響，證券市場因素即是證券的市場流動的難易程度與價格的波動。倘若證券市場的流動性較差，會導致投資者的交易行為相對地困難，其風險便會加大，收益率便會相應地提高。
3.房地產企業內部的經營狀況與融資情況。其指的是房地產企業的經營風險與財務風險大小的變動。經營風險指的是房地產企業投資決策所體現出的結果，具體表現于其資產收益率的更變上，財務風險指的是房地產企業籌資決策所體現出的結果，具體表現于普通股收益率的更變上。倘若房地產企業的經營風險與財務風險相對較大，投資者將會提出提高投資收益率的要求。
（三）工程成本的控制措施
1.在項目前期進行成本控制。項目前期指的是項目規劃、方案設計以及施工圖紙設計等階段。依據項目設計的程度,并且結合以往的實際經驗數據以及市場價格、該項目的市場定位等因素，并且根據實際情況進行及時的調整與修正，確定出合理、科學的成本控制目標。
2.確保成本控制具體化房地產企業整體成本控制的目標確定之后，相關管理部門（比如：合約與財務部門）必須及時地進一步分析成本測算值，使得成本控制具體、細節化。
3.充分地對建材市場進行調研,掌握相關的新工藝與新材料。廣泛地收集本行業市場和產家單位的信息，以能夠協助相關部門設計更多的設計選樣,以實現較多的材料可替代,從而降低工程的成本。
4.完善工程設計的變更程序和現場簽證的制度。對工程設計變更之前的相關成本評審制度進一步地完善,對簽字權限的相關工作人員進一步明確。
5.建立并且完善房地產企業整體成本的預警制度。成本的預警制度即是成本的管理部門和相關部門之間的合作，在項目發展的各個階段過程當中，依據項目具體的發展情況及時地調整其成本臺賬，并對相關的成本變動進行及時的反饋，從而有效地消除導致成本發生異常波動的不利因素。
（四）提高房地產整體成本控制的工作人員的綜合素質
房地產企業整體成本控制質量的優劣，很大程度上與相關的工作人員的綜合素質密切聯系。提高成本控制工作人員的綜合素質，有助于提高成本控制的有效性；有助于提高市場風險預測的確定性；有利于提高房地產資源的使用率，以達到預期成本控制的目標。因此，房地產企業必須對成本控制工作人員的選聘上進行嚴格地把關，并且注重對其的培養與管理。必須重視其職業道德水平，特別是對企業的會計工作人員，在注重其技術專業水平之外，更應當注重培養其自我約束的能力和責任感，以滿足企業整體成本控制的要求。
四、總結
在房地產市場競爭日益激烈化的條件下，只有不斷地對整體成本控制進行創新，建立健全并且規范整體成本控制體系，加強房地產企業整體成本控制的管理，才能夠使得房地產企業適應市場發展形勢，得到進一步的發展與壯大。在整體成本控制的管理上，應當建立并且完善企業的成本控制措施，在預期成本的指導之下，充分地發揮企業相關部門之間的合作，與此同時，必須保證成本控制能夠伴隨于項目的每一個階段，以有效地控制成本、降低工程費用，使得企業在保證施工質量前提下實現效益的最大化。
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房地產行業審計重點范文5
一、房地產企業實施內部控制的背景
1.行業特點要求加強企業內部控制
房地產企業具有開發項目成本發高投資額度大、經營活動的資金密集性、經營業務的服務性的特點，這些特性決定了房地產企業的發展更易受到自然條件、經濟因素、政策導向以及管理水平的限制，因而面臨較大的內外部風險
2.有效的房地產企業內部控制是外部環境的要求
2008年金融危機爆發后，全球經濟還未走出低谷，持續低迷，而近年來國家連續頒布了一系列不利于房地產企業發展的宏觀調控政策，使得房地產行業陷入了危機中。國家對房價調控的力度不斷加大，從而導致房地產企業之間的競爭也日益激烈，面臨著更大的經營風險和生存壓力。在如此嚴峻的形勢下，切實加強內部控制，提高自身的風險防范和應對能力，對我國房地產企業來說顯得極其緊迫和現實。
3.完善的房地產企業內部控制是建立現代企業制度的必要途徑
加強內部控制是提高現代企業管理水平的一個主要手段。房地產企業是我國經濟的一個命脈，要實現房地產企業健康和可持續發展的目標，必須加強內部控制這個關鍵部分。內部控制是指確保識別可能阻礙實現某些目標的風險因素并采取預防措施，它貫穿于所有的業務部門。只有加強和完善了房地產企業內部控制，才能建立一個完善的內部控制制度，不僅是建立現代企業制度的需要，而且提高了房地產企業的內部監督管理水平，使得房地產企業可以更好的持續發展。
二、我國房地產企業內部控制中存在的問題
新世紀以來，隨著我國經濟的進一步發展，房地產行業也乘風破浪、飛速發展，數以萬計的房地產企業迅速崛起，做大做強。在內部控制政策方面，我國頒布了與市場相對應的《基本規范》和《應用指引》，共形成了具有我國特色的內部控制理論體系基本框架。房地產企業在高速發展的同時，內部控制也存在著一定的問題，制約著其健康的發展，具體主要體現在以下方面：
1.領導階層對加強內部控制的意識淡薄
我國房地產企業從發展初期開始就開始存在著明顯的企業產權結構問題，其原因是大股東持有率過高，影響了小股東的權利和利益。同時這樣的企業產權結構不利于企業控制權、執行權和監督權的執行。我過經濟在近十幾年來都有著高質量平穩的發展，尤其是在2000年到2008年之間，房地產企業在這一段時間內發展迅速，市場非常好，前景特別樂觀，所以大部分房地產企業將精力放在了地產開發和銷售上，比較重視外部市場，較少主義企業內部控制問題，沒有意識到企業產權結構出現了問題，只著眼與市場沒有考慮企業長遠的發展不僅需要成本控制、會計控制，更需要企業內部控制，有些企業甚至把內部控制看成企業發展的束縛，更多引發了企業內部人員矛盾，不利于企業的和諧發展。
2.缺少相關組織架構
大部分房地產企業其實也都制定了自己的內部控制，但多數都形同虛設，沒有得到很好的執行，一方面是因為市場好，因此企業重點工作都集中在了房地產開發與銷售，對企業的內部控制不太重視，另一方面，其實大部分企業都沒有對內部控制太上心，缺少相關組織結架構，所以許多內部控制都不夠科學合理，時常直接引入其他企業的方案，這樣既不能針對自身企業進行管理控制，很多細節問題一旦發生，沒有照參的方案，這樣的內部控制缺乏實用性，故請專業組織架構合理的有針對性的內部控制非常有必要。
3.企業內外部監督乏力
內部審計和監督缺失，激勵機制不合理。嚴格的內部審計和監督是內部控制目標得以實現的重要途徑。內部控制應當與在治理結構、機構設置及權責分配、業務流程等方面形成相互制約、相互監督的局面。企業內部控制應當與企業的規模、業務范圍、風險水平相適應的，并隨著實際情況的變化而不斷改變。如果一個企業的內部控制不能在實際工作中應用，就算它設計的再完美、在嚴密，也是沒有實際意義的。盡管當前一些房地產企業建立了一些內部控制制度，但是總體來看這些內部控制制度還是不太完善，存在一些缺點，并且沒有得到較好的執行。目前大多數房地產企業沒有建立與企業內部控制執行掛鉤的獎懲機制，不能很好地使員工能投入到內部控制的建設與執行中。
4.財務人員的職業道德和業務素質也不能夠完全滿足內控需要
很多會計工作人員缺乏職業理想和敬業精神，總是認為自己工作忙，沒有時間去學習會計法規，充實自己，使自己的思想和會計處理技巧能跟上時展的腳步，這就使得他們不能很好的遵紀守法、依法辦事。很多單位內部審計人員多為會計部門的工作人員，出現了“自己做的賬目自己審計”，使得企業內部審計多為形式，根本起不到監督和檢查的作用。再者，盡管有關部門每年都要進行財務賬目處理，但因其檢查范圍、時間的局限性以及檢查人員的大意，也不能對單位內部控制監督提供強有力的保證。在現實工作中，大部分會計人員為大專學歷水平，更有甚者為非會計專業人士，這就造成了他們業務處理能力低下，對會計工作應付差事，不利于企業內部控制的執行和監督。
5.信息化水平不夠
眾所周知，我國的信息化發展起點低，速度緩慢，進而在當前的信息化水平下無法滿足企業內部控制的基本要求。在會計信息系統中，企業的所有會計數據都保存在計算機中，所以在現實工作中，沒有授權的人可以盜取授權者身份進行會計數據篡改、偽造，并且可以不留下一絲痕跡。與此同時，運用會計信息化軟件處理企業會計賬目，會計人員對會計數據進行直接的修改或數據的在輸入都變得更加容易，這就使得憑證與賬簿的保管只是形式，基本起不到監督作用。因此，由于會計信息化系統的不完善，使得企業內部控制工作目標在當前情況下不能很好的實現。
三、加強房地產企業內部控制的策略措施
針對房地產企業內部控制的現狀和當前存在的問題，建議從以下方面采取措施，加以改善。
1.提高企業領導對內部控制的重視，進行風險評估
內部控制是是為了達到某些目的而進行的一系列的管理過程，內部控制的實施經常會運用風險管理方法，內部控制是基于風險的控制過程，是對風險評估和管理的必要過程。通過內部控制的實施，可將風險控制在一定的范圍內，確保企業的經營按照既定的目標前進。風險評估是企業及時識別、系統分析經營活動中與實現內部控制目標相關的風險，合理確定風險應對策略，企業應當全面、持續的收集相關信息，結合實際情況，及時進行風險評估。另外，建立房地產企業的SWOT分析。完善的SWOT分析，能夠幫助房地產企業進行比較全面的風險評估，從而選擇出最有利于公司進行內部控制的決策。
2.完善投資決策
在當前復雜的國際和國內經濟環境下，房地產投資是否能夠盈利還是一個未知數。在國家不斷實施各種政策來進行調控的今天，房地產行業的未來將何去何從也并不是很明晰。然而，一些房地產企業基于舊有經驗，依然投入大筆資金，追求資產增長，而不顧過高的負債，輕視資金回籠，僅僅看重短期收益，而不看重企業的可持續發展。這種情況下，房地產企業做出的投資決策必定不夠科學合理。企業為保證資金資產安全、提高公司經營效率和盈利能力，就要盡可能地避免錯誤的決策。
3.做好預算控制
結合房地產企業的日?；顒?，要采用項目預算與資金預算相結合的預算模式。項目預算的對象主要是企業將要開發的產業目標。預算內容包括：項目建設的可行性、對投資費用的設計規劃、項目開發成本及期間費用、借款計劃和最終受益等。
資金預算的過程包括：企業各部門對資金申報需申報的合理性、企業權利機構對申報進行匯總、權利機構以公司的整體資金為依據，整體目標為標準實行動態預算。資金預算的權利機構依據一定的標準，將工作層層分解到各部門的責任中心，因此，企業工作任務的執行單位便成為各個責任中心。每個責任中心通過編制匯總工作完成年度項目預算工作和資金預算工作，建立相應的預算報備體系，隨時將信息傳給上一級，以此對預算進行跟蹤和檢查，從而對資金實行動態管理，有效的保證了房地產企業整體預算目標的順利進行。
4.加強資本結構管理和運營資本管理，使房地產的資金得到最合理有效的運用
要加強資本結構管理和運營資本管理，使房地產的資金得到最合理有效的運用。就要通過努力降低成本和提高員工工作效率的方法提高效益。要通過財務報告中現金流量凈額這一指標的分析，來了解企業的財務狀況。具體包括：現金流出的變化指標可以預測企業是否將會面臨財務危機，現金流入的指標結合相應的成本數據可以反映企業的真實活力情況。若發生利潤上升、現金流下降的現象，則說明企業的收益下降，此時，企業應引起高度重視；若企業在某段時間內利潤大于現金流，說明企業有虛構利潤的嫌疑。在房地產企業內部，現金凈流量可以很好的反映企業的財務風險，所以企業要高度重視，及時評估，及時發現問題，解決問題。
5.建立高效的房地產企業的信息化管理系統
信息化管理是房地產行業未來發展的重要環節。每一個房地產企業也都應當運用計算機和各種先進的網絡技術，建立起本公司的信息管理系統，從搜集到儲存，到加工，以及輸出和使用等各個環節都要密切關注，以保證信息資料的完整、準確、及時、權威和易于使用，用以滿足企業對信息的需求。沒有充分有效的信息資源，企業其他資源的運動就失去方向，內部控制就無從談起，也不再需要。
四、結束語
房地產行業審計重點范文6
【關鍵詞】資金管理 風險控制 使用監督
房地產企業具有投資大、建設周期長、收益高、風險高、項目地域性、受國家政策影響大等特點，是典型的資金密集型行業。我國的房地產業發展只有十幾年的歷史，但如何將企業做大做強、可持續發展是每一個企業都必須思考和研究的問題。
房地產企業只有在資金預算、資金渠道、資金環節等各個組成部分是健全、合理和協調的，才能實現資金的良性循環、周轉、保值增值，從而保證企業再生產的順利進行和不斷擴大。而房地產企業在解決資金問題時，首先要概算做這個項目需要多大的資金投入，比如土地購置費，報建報規費，拆遷費，前期工程費，設計費，建造成本，稅費等等。如果資金不到位，項目建設周期延長，工程成本增加，利潤空間降低，使企業生產經營陷入困境，從而引發生產、經營、銷售、資金回籠等各方面的不利影響，最終導致企業無法生存。企業的資金來源主要是自有資金和銀行長短期貸款，如果資金預算過高，增大融資，增加融資費用，造成浪費，同樣會變相的增加開發成本，而且有一部分融資利息大于同期銀行貸款利率，國家稅務規定不準列支成本或費用，更不能在企業所得稅和土地增值稅前扣除，這樣就會增加稅負，使總體成本畸高，就不能保證合理的利潤，甚至造成虧損，得不償失。
在國家調控，融資困難的經濟形勢下，為了實現房地產企業有生存空間，資金預算與控制管理顯得尤為重要。在此淺談幾點建議：
一、資金的預算管理
資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。房地產開發企業資金預算管理的關鍵點在于企業現金流和開發項目數量，開發進度的精準匹配和銜接，企業應通過不同的資金預算形式，將開發項目不同階段的資金流與企業非項目資金進行統籌計劃和平衡，為合理調配資金和使用服務。有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率，促進有效使用資金打下良好的基礎。年初，財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃，它由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內容構成，其中：資金預算最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額;預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。通過編制企業年度資金預算計劃，能夠明確企業年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉“脈搏”，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生。預算方案編制完成后要求要嚴格執行，根據房地產企業項目的拓展、項目的開發計劃制定、項目開發等不同階段對資金預算進行分析調整，提高預算執行的準確度。
二、資金的使用管理
房地產開發企業的資金集中使用主要在三個階段：
第一階段：土地獲取資金支出，包括土地的投標、競標、支付土地出讓金、繳納相關稅費，補償拆遷安置費等；第二階段：建安資金支出，包括房地產的項目設計、建筑、裝修、裝飾、外部景觀設計、社區環境規劃等方面的支出；第三階段：營銷資金的支出：包括房地產項目的品牌、營銷、推廣、客戶服務、相關銷售準備活動等事項的費用支出。因此，房地產企業要視資金集中使用的不同階段，依據資金預算，在開發過程中合理利用資金，要保證資金的合理利用，首先又要控制資金風險。而企業資金風險主要有使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險主要表現為企業的投資風險，它是一種事先可控制的風險，因此對此類風險應加強事先控制。加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審做到科學化，專業化，盡量把預計風險發生的概率控制在最低程度。企業在重大投資等問題上要形成有效的決策約束機制，不能個人說了算，資金的流向與控制相連接，要求跟蹤管理。資金的在途風險一般發生在企業資金結算過程中，所以在結算票據選擇上尤為重要。一般企業在同城結算業務中主要以“貸記憑證”，“轉賬支票”為結算手段，在實際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結算手段。資金的或有風險主要是公司為其他企業提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業務擔保等，對外擔保企業要求有完善的審批程序。其次是資金管理的內部控制，每次支付項目工程款時，要嚴格遵守財經紀律與公司付款審批程序與制度，營銷策劃部、預算部，工程部，材料部，財務部與各施工單位及材料供應商等務必進行多方核對，方能付款。而且每次付款，嚴格審查合同中的付款條款，按合同要求的付款方式支付，查看工程進度和工期，參照事先的預算資金額度，對超預算的，特殊的大金額支付，查明原因，在可控的范圍內付款，控制結算差錯，將風險降到最低，保證企業資金的安全使用。
三、資金的監督管理
企業應定期，不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題，特別是應收賬款，預付賬款，其他應收款等往來賬目應逐筆實行跟蹤管理，應將部門負責人，業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞賬損失降到最低程度。企業還可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督，前移監督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。如果企業發現內部審計失效，不能起到應有的監督作用，必要時請外部審計機構進行突擊性審查，分析監督失控的原因，對內部控制做專項審計，出具內部控制審計報告，提請董事會完善資金的監督管理制度。
房地產企業效益和資金預算管理與控制是密切相關的，要切實做好和加強房地產企業資金的管理和控制，做到優化資金結構。在通貨膨脹，物價猛漲，國家大力調控房地產行業的今天，要想在房地產行業留有一席之地，必須拓寬籌資渠道，控制投資風險，盤活沉淀資金，提高資金利用效率，促進提高整個企業經濟效益。
參考文獻
[1]苗潤生，楊金觀.《現代財務管理》.經濟管理出版社，2006年7月.
