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地產宣傳方案范文1
一、當前商業地產營銷策劃中存在的問題
通過對于當前商業地產營銷策劃工作情況的調查來看，當前商業地產營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進行改善和調整，將直接影響到商業地產營銷策劃工作效能的發揮。具體來講，其主要體現在以下幾個方面：
1.商業地產營銷策劃的出發點失準商業地產營銷策劃的出發點失準，是現階段很多商業地產開發商容易犯的錯誤。其主要體現在以下兩個方面：其一，過分的相信銷售業績與廣告營銷之間的關系，覺得只要地產營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業地產開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當前商業地產營銷策劃方案的賣點缺乏特色，過度的炒作，常常出現營銷內容與實際商業地產產品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費者的反感，是起不到任何營銷效果的。
2.商業地產營銷策劃的能力很不足商業地產營銷策略的能力不足主要表現在策劃方案比較陳腐，缺乏實際的競爭能力。通過對于實際的商業地產策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創新精神，多數情況下都以同質化的方式來進行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調來進行宣傳。當然，這不僅僅與當前商業地產產品開發創新機制不健全，商業地產建筑時尚元素，現代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關聯，但是其主要的還是內因，那就是商業地產營銷團隊策劃的能力不足，難以結合不同的產品，實現有針對性的商業地產營銷策劃。
3.商業地產營銷策劃的準備很欠缺完善科學的商業地產營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準備工作，那就是市場調研工作的開展。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，并沒有做好充足的市場調研的工作。具體表現為：以單一調查的方式去開展，忽視了樓盤規模，出現隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機械化，脫離樓盤實際情況，忽略消費者消費能力，過度強調樓盤的高檔性，出現了策劃盲目性的情況。
二、商業地產營銷策劃問題的解決策略
1.樹立正確的商業地產營銷策劃理念樹立正確的商業地產營銷策劃理念，簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的有針對性，而不是實現其與實際銷售業績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規避策劃炒作的現象，避免盲目炒作，實現廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發揮；樹立實事求是的基本原則，從消費立場出發，做到廣告策劃內容的真實性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的信息資訊。
2.打造專業的營銷策劃團隊專業化的營銷策劃團隊，也是解決當前商業地產營銷策劃問題的關鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團隊成員業務素質，積極開展專業化的營銷策劃培訓，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評價機制，實現營銷策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度，實際銷售業績之間的融合，實現對于具體營銷方案的考核，由此實現對于對應營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發營銷策劃人員的工作積極性。
3.實現科學的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準備工作，是保證營銷策劃定位科學性的關鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：首先，積極做好市場調研工作，收集和整理最前沿的市場數據，全面了解消費主力和能力的基礎上，實現對于建筑前景的預測；其二，在預測報告的基礎上，實現對于商業地產產品金正能力的評估，并且借助計算機信息技術，實現具體數據網絡體系的構建，為制定營銷策劃方案做好夯實的數據基礎；其三，界定商業地產的目標消費群體，對于其收入情況，購買力狀況進行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎上實現對于消費目標的界定。
三、結束語
地產宣傳方案范文2
房地產營銷策劃方案原則
無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。
一、獨創原則
無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。獨創具有超越一般的功能，它應貫穿房地產策劃項目的各個環節，使房地產項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產策劃要達到獨創，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：
(一)房地產策劃觀念要獨創。策劃觀念是否獨創、新穎，關系到策劃人的基本素質。有的人策劃觀念經常有新的創意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產項目中，能在強敵中站穩了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創新出奇的。廣州有個大型住宅區，開盤時以高素質、高價位出現，其有獨創性的策劃觀念，獨具一格，使很多顧客下定金購房。
(二)房地產策劃主題要獨創。主題是房地產開發項目的總體主導思想，是發展商賦予項目的靈魂。策劃主題是否獨創、新穎，立意是否創新，關系到房地產項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨創，與市場發展潮流有很大的關系。當人們都沉醉在市中心區建住宅的時候，一些有遠見的發展商卻發起一場郊區化運動，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅
小區，迎合市民們返回大自然的心理狀態;在人們欣賞小區內花草成片的時候，一些有創見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風景悅人。
(三)房地產策劃手段要獨創。房地產策劃手段就是房地產策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克的發展商卻用復合手段策劃樓盤，地產業和體育業的復合，引領了房地產策劃領域的新里程。策劃手段獨到，往往會達到意想不到的效果。廣州遠洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進行延伸、發揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術、舒適和優美。策劃手段獨到，增大了人們的購買欲。
二、整合原則
在房地產開發項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經過整合以后就會團結一起，為整個項目的發展服務。
為了有效地整合好房地產開發項目的客觀資源，必須做到以下幾點：
第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。
第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。
第三，要善于挖掘、發現隱性資源。如創新、獨到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發現，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創造。
三、客觀原則
客觀原則是指在房地產策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調研、分析、預測，提高策劃的準確性。③在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。
四、定位原則
所謂定位，就是給房地產策劃的基本內容確定具置和方向，找準明確的目標。房地產開發項目的具體定位很重要，關系到項目的發展方向。一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。要在房地產策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：
第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產項目的總體定位，包括開發項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規模，項目的功能身份，項目的發展方向，等等。小的方面是房地產項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產項目的總體定位確定了項目的總置和方向，對項目的具體定位有指導、約束作用;房地產項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。
第二，把握各項定位內容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內容的內涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。其次，每項定位內容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務。
第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。如對建筑設計定位，建筑設計的最新理念不能不了解，設計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創新?是停留現狀還是適度超前?這都要根據開發項目的總體定位下有所取舍，確定方向。
五、可行原則
可行性原則是指房地產策劃運行的方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果?？尚行栽瓌t就是要求房地產策劃行為應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現不必要的差錯。貫徹房地產策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：
(一)策劃方案是否可行。在房地產策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產策劃的本質特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優秀、最可行的方案是項目成功的基礎。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。
(二)方案經濟性是否可行。策劃方案的經濟性是指以最小的經濟投入達到最好的策劃目標。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運作保駕護航。
(三)方案有效性是否可行。房地產策劃方案的有效性是指房地產策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達到甚至超過方案設計的具體要求。策劃方案要達到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益;二是所冒的風險最小，失敗的可能性最小，經過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實現策劃的預定目標。
六、全局原則
全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導原則。從房地產策劃的整個過程來講，它分為開局、析局、創局、選局、布局、運局、饋局和結局過程，每個過程都跟全局有密切的聯系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。
房地產策劃全局原則的主要要求是：
(一)房地產策劃要從整體性出發，注意全局的目標、效益和效果。在整體規劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調研階段，如果圖省事，不深入了解當時的市場狀況,競爭態勢、對手強弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結果會造成慘重的失敗。
(二)房地產策劃要從長期性出發，處理好項目眼前利益和長遠利益的關系。
(三)房地產策劃要從層次性出發，總攬全局。房地產策劃是個大系統，任何一個系統都可以被看成是一個全局。而系統是有層次性的，大系統下有子系統，子系統下還有孫系統，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應該同上一層次的戰略要求相符合。
(四)房地產策劃要從動態性出發，注意全局的動態發展。房地產市場是變化莫測的，變化發展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態規律，掌穩全局，避免市場變化觸動全局的根基。
七、人文原則
人文原則是強調在房地產策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環節中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數量和質量水平、人口的局、年齡結構、家庭婚姻等表現出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等表現出的社會思想。在房地產策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：
(一)對我國人文精神的精髓要深入的領會。在房地產策劃中把握準人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。
(二)運用社會學原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運行的具體規律，開發出的房地產項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。
(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產策劃必須把文化因素滲透到開發項目中去，才能迅速占領市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發的理念和模式首先是中國傳統文化的代表儒家思想的建大功、立大業及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導中國傳統文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統家庭的溫馨。
(四)通過民族文化的積累，促進產品及企業品牌的形成。
八、應變原則
所謂應變就是隨機應變，它要求房地產策劃要在動態變化的復雜環境中，及時準確地把握發展變化的目標、信息，預測事物可能發展變化的方向、軌跡，并以此為依據來調整策劃目標和修改策劃方案。
房地產策劃的應變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：
(一)增強動態意識和隨機應變觀念。
(二)時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎材料和客觀依據，這個基礎和依據變化了，策劃也應該隨之變化，否則，其策劃就失去了準確性、科學性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統性和可靠的信息資料。
(三)預測對象的變化趨勢，掌握隨機應變的主動性。
(四)及時調整策劃目標，修正策劃方案。當客觀情況發生變化影響到策劃目標的基本方面或主要方面時，要對策劃目標作必要的調整，自然也就要對策劃方案進行修正，以保證策劃方案與調整后的策劃目標相一致。
房地產營銷策劃方案
前 言
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業城項目是房地產開發公司開發的精品物業，將成為市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
商業城座落于市城區北部的廣場旁，是地產開發公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據本項目五個一的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4. 啟動一個前衛市場：崇尚創投性商業、休閑式購物，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售(招商)目標
2. 銷售目標分解
四、營銷階段計劃
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態
1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售。
2.入市姿態：以全市乃至西北地區財富地產、休閑購物形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：商業城財富地產投資商業是我市首家也是唯一一家將商業開發從建造建筑產品上升到營造全新休閑購物方式，倡導投資財富地產、獲取穩定回報的投資理念。
2.區位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新財富投資，穩定回報理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
地產宣傳方案范文3
一、認真貫徹執行房地產調控政策，確保房地產市場健康發展
1、認真貫徹執行近國務院、建設部等部門關于調控房地產市場的各項政策，督促各房地產開發企業遵守宏觀調控政策的各項要求。嚴把商品房期房轉讓關，減少和杜絕惡意炒房現象的發生。配合相關部門編制完成海鹽縣住房建設規劃和住房保障規劃，為房地產市場的健康穩定發展奠定扎實基礎。出臺商品房預銷售申報計劃制度，實施一次性預售面積以1.5萬平方米以上可售住宅房源為單位進行申報，進一步加強商品房銷售管理，規范房地產市場經營秩序，防止捂盤惜盤，準確公布20*年商品房建設和供應計劃，使居民能更好地明白消費、理性消費。
2、開展房地產調控政策執行情況的檢查工作。根據上級省市建設部門要求，制訂了我縣開展房地產調控政策執行情況檢查工作方案。以縣房地產市場秩序專項整治聯席會議的名義，召開發改局、國土局、財政局等相關部門參與的工作部署會議，落實各相關部門管理職能內的各項政策執行情況的檢查工作。從各部門已經完成的自查工作來看，總體情況較好，沒有發現違反相關政策的情況。
3、根據房地產市場形勢的變化，及時擬定促進我縣房地產市場穩定發展的相關政策。8月，根據我縣房地產市場階段性特點，及時組織在開發和即將開發的房地產項目老總召開房地產形勢分析會。會議邀請縣國土資源局、人行海鹽支行等相關部門領導參加。會議全面分析了我縣房地產市場出現的階段性特點，并通報了*市本級及周邊縣市房地產市場主要特征，要求房地產企業認清形勢，采取有效措施應對市場出現的變化，穩定我縣房地產市場。12月，經我們建議，縣政府牽頭召開了房地產開發企業、政府各相關部門參加的座談會，在聽取各方意見建議后，由我們擬定了促進我縣房地產市場健康穩定發展的相關政策，并報政府審議。
二、加強市場監管力度，促進行業有序發展
1、繼續抓好在房地產開發項目的監管工作。一是把好商品房銷售關。對符合預售條件的11個房地產開發項目核發了20份《商品房預售證》，核定預售面積35.71萬平方米。二是商品房預（銷）售使用《商品房預（銷）售網上即時備案系統》，實現即銷售即時備案。全縣共有17家房地產開發企業進入該套系統銷售商品房，有利于進一步規范我縣商品房預（銷）售管理，同時，房地產開發企業的資質、樓盤信息、房源信息通過該系統實現了統一管理，為下一步實現透明銷售打好了基礎。三是切實加強住宅小區竣工綜合驗收的后續監督和管理。繼續實行住宅小區竣工綜合驗收實行備案制度，嚴格把好商品房交付使用關。共有9個項目共43.95萬平方米商品房在交付使用前對竣工驗收資料進行了審核備案。四是對商品房交付實施保修卡制度。商品房保修卡制度實施以來，已有三個住宅小區、近2000戶業主拿到了商品房保修記錄卡。對規范房地產開發企業的售后服務行為，提高物業服務質量，維護企業和購房者雙方的合法權益起到良好的助推作用。
2、繼續抓好物業管理工作。一是加大物業管理宣傳力度。在海鹽電視臺新聞綜合頻道制作宣傳物業管理的系列公益廣告，在全縣范圍內進行宣傳，提高我縣居民物業消費意識。二是繼續在新建住宅小區中推行物業管理?！昂ｍ嵢A庭”、“金域藍灣”、“貝沙港灣”、“盛世嘉園”、“金色港灣”等住宅小區先后引進了前期物業管理，新增物業管理的房屋面積64.54萬平方米；三是廣泛深入地開展《浙江省物業管理條例》宣傳和貫徹工作，在開展物業管理的住宅小區中積極引導和指導成立業主委員會工作。指導、幫助“新城南苑”、“嘉州海岸”、“涼亭花苑”、“南方花苑”、“怡城花苑”等住宅小區召開首次業主大會，成立業主委員會。指導“金源花苑”、“金涌花苑”等住宅小區業主委員會開展換屆工作。指導“新橋花苑”、“金源花苑”等住宅小區重新選聘物業服務企業。指導“金三閣小區”、“南方花苑”、“怡城花苑”等較小規模小區業主委員會，因原物業企業退出而又沒有能選聘到新的物業服務，實行自主管理。四是繼續抓好物業維修專項資金的歸集、管理和使用工作。歸集物業維修專項資金592.82萬元，累計歸集3638.34萬元，使用物業維修專項資金41.18萬元，累計支出67.06萬元。委托開發的物業維修專項資金管理軟件，目前正在最后調試階段。
3、開展“平安小區”創建工作。根據鹽平安［20*］1號《關于深入開展系列平安創建，推進“平安海鹽”建設的實施意見》要求，制訂了創建工作實施方案，召開了各物業服務企業、武原派出所、武原鎮綜治辦、各社區居委會參加的創建工作動員會，對創建工作進行了具體部署。各物業企業根據小區實際條件，申報了*年各小區創建計劃。年底根據年初創建平安小區的星級計劃，結合縣技監局對高層電梯運行檢查，我處對部分住宅小區的安全、制度等方面進行檢查。明年初將按照實施方案協調各相關部門，抓好檢查考核等工作。努力打造“發案少、秩序好、環境優美、居民滿意”的星級“平安小區”，推進“平安小區”創建工作。
三、組織實施實事工程，切實為民排憂解難
1、老住宅小區整治。一是在社區上報的基礎上，結合群眾反映比較比較突出集中的地塊，經討論后確定了*年整治的初步方案。二是組織現場勘察，確定整治內容，分析各區塊開展整治的必要性和可行性。并根據勘察結果，及時對初步方案進行了調整，明確了*年整治對象。共涉及7個社區，9個區塊18幢居民樓，居民數469戶，合計建筑面積3.3萬平方米。三是做好各項前期工作。委托時代建筑設計院進行方案和概算編制，并召開縣發改、財政、審計等相關部門參加的方案評審會。按照小型工程招投標辦法，確定元通建設、海建建設、海安建設三家市政企業為三個標段的施工單位。四是組織工程實施。整治工程于8月18日開工，各標段工程已全部結束，完成投資60萬元。
2、樓道亮化工程。政府從關注民生的角度，把縣城老住宅小區、樓院的樓道亮化工程列為今年政府實事工程。經過前期組織社區居委會開展的兩次調查摸底，并經我處工作人員到現場察看后，基本上摸清了縣城老住宅小區和樓院的樓道亮化存在的問題。無樓道照明設施的，有56幢居民樓98個樓道，涉及居民數924戶，有樓道照明設施無均分器的，有201幢居民樓434個樓道，涉及居民數4316戶?？偟膩碚f，涉及面廣，樓道照明設施不亮的現狀較為復雜，造成樓道不亮的主要原因是同一個樓道的居民戶沒有統一好意見，即其中有居民戶不愿承擔樓道照明設施改造費用和運行電費。在學習了周邊縣市樓道亮化工程的經驗做法后，結合我縣的實際情況，制定了財政投入和市場運作相結合的模式來實施我縣的樓道亮化工程。主要是由財政負責樓道燈亮化工程建設，廣告公司負責燈箱廣告建設并承擔今后的維修、維護和運行費用，供電部門負責安裝樓道燈電表，廣告公司通過運作樓道燈箱廣告來獲取收益。通過洽談確定了海鹽電力廣告公司作為實施主體，財政補助20萬元資金，安裝工程已基本結束。
四、其它方面工作
成功舉辦人居濱海新城－海鹽縣第七屆房地產展銷會。本屆展會展館總面積近2300平方米，設置23個標準展位，共有11家房地產開發企業和10家家居裝飾裝修、廚衛精品、空調等相關企業加盟參展，還有金融、住房公積金管理、物業服務等七家單位提供現場咨詢服務，展會內容十分豐富。本屆展會的成功舉辦，一是為房地產開發企業宣傳公司形象、展示樓盤品質搭建了集中展示平臺；二是為廣大市民群眾選房購房提供了一個便捷的機會；三是較好地宣傳了我縣20*年房地產的開發建設總體情況，使需要購房的市民群眾能更加理性消費，為我縣房地產市場的健康發展奠定良好的基礎。
地產宣傳方案范文4
一、指導思想
深入貫徹落實科學發展觀，以推進房地產稅收一體化管理為契機，以計算機網絡為依托，應用估價技術進一步加強房地產交易環節計稅價格的管理，規范二手房交易納稅申報行為，堵塞房地產稅收征管工作中存在的漏洞。通過開發房地產交易價格評稅軟件，建立房地產交易價格核定應用功能，將其應用于實際征管工作中核定計稅價格，用核定結果與納稅人申報價格相比較，按照就高原則確定計稅價格，征收交易環節各項稅收。在核定功能的應用過程中，通過定期評測核定效果，及時調整基準價格和價格影響因素修正系數，調整完善評稅軟件。同時切實做好房地產評稅的技術革新準備、基礎數據積累和人才培養工作。
二、組織領導及工作職責
（一）成立領導小組。
成立市應用房地產估價技術評估存量房交易價格申報工作領導小組，負責外部聯絡、組織推動工作，制定評稅方案，實施項目管理，落實評稅小組職責分工及督查督辦工作，并會同相關部門指導評稅業務等。
（二）成立實施小組。
實施小組由市地稅局、市財政局、市國土環境資源局、市住房和城鄉建設局、市統計局、市住房保障與房產管理局、市民政局等部門組成。實施小組辦公室設在市地方稅務局直屬分局，主要職責為提出具體評稅操作方案，應用實施方案，組織相關人員培訓，并負責具體實施等工作。
三、工作原則
（一）合法原則。房地產評稅應按國家法律、法規的規定進行，評稅所依據的數據和資料必須合法有效，評稅的方法必須符合國家的有關規定。
（二）公平原則。房地產評稅的標準、評稅的時點要一致，評稅的結果要客觀公正。
（三）務實原則。房地產評稅工作要始終立足萬寧實際，既注重科學系統又注重嚴謹規范；既體現萬寧特色又注重廣泛的實用性；既能滿足房地產稅改革要求，又能滿足當前加強房地產稅征管工作的需要。
四、具體工作方法
（一）構建完整的信息平臺。
1.數據采集。市住房保障與房產管理局負責定期收集市房屋建安工程造價的標準值和房屋的坐落地址、小區名稱、房屋類別、建筑結構、房屋總層數、房屋所在層數、建筑面積、房型、建成時間、交易時間、交易類型、交易價格等指標；市住房和城鄉建設局負責收集房屋朝向、面臨景觀、是否靠海、有無電梯、建筑密度、綠化率和容積率等指標；市國土環境資源局負責定期收集土地基準地價和地價指數信息。各部門所采集數據應完整及時地提供給地稅部門，市地稅局從納稅人申報資料獲取稅源信息，并采取外包方式組織稅源普查等方法獲取房地產的其他基礎數據。
2.資料審核。根據土地基準地價和房屋建安造價標準，以及房地產交易市場的平均收入、成本和費用等指標，從客觀、準確、完整的原則出發，在評稅專家顧問組的指導下，對采集的數據資料進行認真審核，保證數據資料的完整性、合理性與邏輯性。
3.信息錄入。集中組織人員采取一邊錄入、一邊再次審核的辦法，以確保數據的準確和全面。構建完整有效的數據平臺，將錄入信息與各部門共享，形成對房地產稅稅源信息的動態監控管理。對信息錄入工作量大的可采取外包方式，聘請專人在相關職能部門的指導下完成。
（二）建立公平的評估體系。
1.確定評稅方法。以住建、房管、土地管理等部門現有工作成果及政府頒布的分類房產建安造價標準、城鎮基準地價資料為基礎，結合市場調查結果和專家意見，確定一套科學的評稅方法。
2.制定評稅技術標準。市地稅局在住建、房產、國土等部門的配合下，對本地區房地產交易市場及影響房地產價格的因素進行深入調查，根據調查結果，在評稅專家顧問組的指導下制定評稅技術標準。
3.建立評稅軟件體系。根據評稅技術標準，選擇軟件系統，并根據房地產市場特點、價格影響因素及房地產稅收征管工作情況，在評稅專家顧問組的指導下，對國家稅務總局確定的房地產評稅軟件的功能設置、基準價格及指標、公式和參數等進行本地化修改及檢驗。
（三）確定可行的征管辦法。
1.奠定數據基礎。采集大量的房產、土地詳細數據，進一步摸清房地產稅源情況，全面掌握納稅人的應稅房地產信息，為開展二手房交易價格的監控提供有力的數據支持。
2.確定征管辦法。通過調查研究，將評估征稅的數據指標與現行政策下的數據指標進行比較分析，分別測算出計稅依據、稅負等，依此制定切實有效的房地產稅征管辦法。
五、實施步驟
（一）確定評稅標準。按照財政部、國家稅務總局和省財政廳、省地稅局有關文件精神，在評稅專家顧問組的指導下，采用“市場比較法”確定評稅的有關要素。即結合全市住宅類房屋的實際，對全市范圍內按照房屋在實物、權益、區位等狀況上相同或基本相同，各影響房屋價格的因素相同或基本相同，各房屋的價格未來走勢趨向相同或基本相同的原則劃分若干區片，在每一區片內選取可比實例，確定可比基準價格標準，經樓層、朝向、建筑面積等價格修正系數調整后，求取待評估房地產交易計稅評估價格。此項工作于年月至年月完成（責任單位：市財政局、市地稅局、市住房和城鄉建設局、市國土環境資源局、市住房保障與房產管理局）。
（二）評稅軟件本地化開發。以選擇的評稅軟件為基礎，結合我市實際，在評稅專家顧問組的指導下，提出房地產評稅軟件本地化業務需求;擬定評稅軟件開發技術方案，明確有關技術需求，通過招投標選中一家軟件公司，負責評稅軟件的開發、測試、完善。此項工作于年月至年月完成（責任單位：市財政局、市地稅局）。
（三）采集相關數據。委托一家房地產專業評估機構，按照房地產評稅的統一要求，運用評稅方法確定收集數據的項目，按類別編制表格，組織信息普查，獲取評稅所需基礎數據;市地稅局向住建、國土等部門提供房地產的基礎數據，逐步實現信息實時傳輸;對相關數據進行嚴格審核，審核未通過的數據及時進行補充采集。此項工作于年月至年完成（責任單位：市財政局、市地稅局、市住房和城鄉建設局、市國土環境資源局）。
（四）評稅軟件運行及評稅結果分析。利用計算機輔助評稅軟件進行評稅，在評稅的基礎上，進行數據分析;將評稅技術應用于房地產稅收一體化中的二手房營業稅、土地增值稅和契稅的征收過程，強化一體化稅收征管。此項工作于年月至年月完成（責任單位:市地稅局）。
六、保障措施
（一）建立部門協調工作機制。明確各部門職責，形成工作合力。市財政局主要負責工作經費的籌措，參與方案的制定以及工作的組織協調。住建、房產、國土等部門主要負責收集并提供房地產的建安造價、基準地價及地價指數信息、房地產交易價格、房產坐落地信息、規劃容積率、建筑密度等房屋土地基本情況的數據資料，參與評稅標準制定和評稅軟件的本地化，配合做好資料的采集、錄入工作，并配合將評稅結果應用到稅收征管工作中。市地稅局主要負責整個方案的制定和評稅工作的組織協調，組織評稅標準的制定和評稅軟件的本地化，實施數據指標的采集、審核、錄入和評稅的具體日常工作。
（二）組織人員培訓。聘請房地產評估、計算機、財稅等領域的專家和教授，組成評稅工作專家委員會，負責指導評稅指標的確定和評稅系統的研發;從財政、地稅、住建、房產、國土等職能部門抽調業務技術人員從事具體評稅工作;不定期舉辦房地產評估知識培訓班，聘請專家授課，就房地產基本制度與政策、房地產開發經營與管理、房地產估價理論與方法、房地產估價案例與分析、房地產估價相關知識等內容，對參與工作的具體人員進行培訓，明確評稅工作的業務流程及工作方法。
地產宣傳方案范文5
關鍵詞：供應鏈成本；房地產開發公司；成本控制
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A
原標題：基于供應鏈理論的房地產企業成本控制探析——以X房地產開發公司為例
收錄日期：2012年8月24日
當前，無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產業已進入買方市場，消費者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應鏈管理理論，運用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。
一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本
（一）供應鏈管理的概念。供應鏈管理（簡稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下，為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業（組織）有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現，出于對成本的考量，無疑是供應鏈管理的出發點和實質。
（二）房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中，房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下，房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在，并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的，供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發公司成本控制存在的問題
（一）土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性，而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金，但由于土地手續遲遲辦理不到位，導致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。
（二）設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有：
1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺，產品設計缺陷及后續設計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后，工程造價和設計方案缺乏有效結合，導致工程造價控制不力。
（三）政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續進展緩慢，從而嚴重延誤后續各環節，尤其是導致項目預售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
（四）施工、材料設備采購環節
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商，導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中，對工程變更及現場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。
（五）銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環節成本控制中存在的問題有：
1、銷售與工程施工節奏不一致，導致存貨過大，造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。
（六）物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理，該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題，從而導致業主索賠、拖欠物業費，物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建
（一）X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1：X房地產開發公司供應鏈結構模型。（圖1）結合X房地產開發公司的項目組織結構，其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規劃設計費等；開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等；下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。
（二）X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題，引入供應鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環節成本控制。經分析，X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右，可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：
（1）在做土地征用可行性方案論證時，系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。
（2）運用價值工程等技術手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。
（3）規避土地閑置費的繳納。
2、設計環節成本控制。根據有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：
（1）提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。
（2）引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較，并應用價值工程最優方案。
（3）引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
（4）運用價值工程的原理，進行多方案的技術經濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。
（5）提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
（6）推行產品標準化，以此減少開發新產品的研發等投入成本。
3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預售回籠資金，降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎上，還要權衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環節成本控制
（1）招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
（2）嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度，工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預防。在發生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
（3）加強現場簽證的審查，減少現場簽證的盲目性?，F場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現場簽證管理制度。
（4）推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算，節約時給予獎勵，超出時由施工作業隊自行承擔，從施工作業隊結算金額中扣除，這樣施工作業隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。
（5）組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間；其次，應把好材料領用關和投料關，降低材料損耗率。
6、銷售環節成本控制
（1）引入資金成本概念，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。
（2）嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產生實效。
7、物業管理環節成本控制
（1）物業管理前置到設計階段及招標環節，參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節，對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權，此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發生。
（2）做好備品備件的采購、保管、領用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。
（3）提高物業服務水平，增加業主滿意度，從而提高收費率，降低物業運營成本。
本文從理論方法上構建了一種有別于傳統方式的房地產企業成本管理模式。其優勢表現在將供應鏈管理思想引入到房地產企業的成本管理中，能將整個供應鏈條的策劃、設計、顧問服務、施工、材料設備采購、銷售及物業管理活動聯系起來，在最短的時間內以最低的成本為顧客提供最大的價值，以贏得競爭優勢。
主要參考文獻：
[1]許龍.房地產企業現代成本管理體系研究[D].重慶大學，2004.5.
[2]任夏儀等.目標成本管理在房地產開發企業中的應用[J].財會研究，2008.3.
[3]楊秀凱.房地產企業全程成本控制的思考與對策[J].財經學習，2009.1.
[4]王新芳.房地產開發成本控制研究[D].西安科技大學，2008.
地產宣傳方案范文6
關鍵詞:供應鏈成本;房地產開發公司;成本控制
當前,無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產業已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。
一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本
(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現,出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發點和實質。
(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中,房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下,房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性,而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有:
1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺,產品設計缺陷及后續設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。
(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續進展緩慢,從而嚴重延誤后續各環節,尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設備采購環節
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中,對工程變更及現場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環節成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理,該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業主索賠、拖欠物業費,物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建
(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。
(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環節成本控制。經分析,X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右,可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規避土地閑置費的繳納。
2、設計環節成本控制。根據有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設計人員素質,加強設計人員經濟意識。
(2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較,并應用價值工程最優方案。
(3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(6)推行產品標準化,以此減少開發新產品的研發等投入成本。
3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環節成本控制
(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現場簽證的審查,減少現場簽證的盲目性?，F場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算,節約時給予獎勵,超出時由施工作業隊自行承擔,從施工作業隊結算金額中扣除,這樣施工作業隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。
6、銷售環節成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產生實效。
7、物業管理環節成本控制
