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地產基金方案范文1
法定代表人：仰融，董事長。
委托人：宋蘆生，男，漢族，1955年4月21日出生，住安徽省合肥市中市區紅星路135號15幢302號，該公司總經理。
委托人：李默，北京市創世律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：江蘇匯鴻國際集團土產進出口股份有限公司，住所地江蘇省南京市白下路91號匯鴻大廈15樓。
法定代表人：馬馳，董事長。
委托人：倪同木，江蘇天豪律師事務所律師。
委托人：倪明，江蘇天豪律師事務所律師。
原審被告：合肥華僑經濟開發公司，住所地安徽省合肥市天長路70號。
法定代表人：丁華榮，總經理。
原審被告：合肥華華豐畜禽經濟開發有限責任公司，住所地安徽省合肥市合六路291號西郊井崗鋪。
法定代表人：崔建望，董事長。
委托人：丁華榮，男，漢族，1956年8月24日出生，住安徽省合肥市西市區蕪湖路31號515室，該公司董事。
上訴人合肥東方房地產開發有限公司（以下簡稱東方公司）為與被上訴人江蘇匯鴻國際集團土產進出口股份有限公司（以下簡稱匯鴻公司）、原審被告合肥華僑經濟開發公司（以下簡稱華僑公司）和合肥華豐畜禽經濟開發有限責任公司（以下簡稱華豐公司）債務轉讓、商品房預售合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院（2001）皖民一初字第02號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
經審理查明：1997年6月6日，東方公司與合肥合利物業發展有限公司（以下簡稱合利公司）簽訂《翠竹園小區整體轉讓協議書》，約定東方公司將小區以1.5億元人民幣轉讓給合利公司。合利公司根據東方公司的全權委托書組建經營、管理、銷售、財務機構，保證翠竹園項目的交接。移交后小區項目所發生的債權債務由合利公司負責。協議書簽訂之日起，東方公司向合利公司移交土地證、規劃許可證、建筑執照、施工圖紙及相關技術資料、東方公司總經理給合利公司的全權委托書，此外還有東方公司的公章、財務專用章、合同專用章及有關法律文件等。
1997年6月24日，東方公司總經理宋蘆生出具《委托書》一份，內容是：根據東方公司業務發展需要，即日起授權丁華榮全權負責經營有關公司業務。該《委托書》上有宋蘆生的簽名和東方公司章。丁華榮時任合利公司副總經理、華僑公司副總經理、華豐公司董事。
1997年6月25日，華僑公司向江蘇省土產進出口集團股份有限公司（以下簡稱土產公司）出具蓋有公司章和法定代表人名章的文件一份，內容是：經97年6月25日土產公司與華僑公司核對往來帳項，截止1996年12月31日華僑公司尚欠土產公司48743616.8元，華僑公司確認上述債務無誤。
1997年7月2日，丁華榮用華僑公司的信函紙出具“收條”一張，內容是：今收到東方公司公章、財務專用章、營業執照副本、貸款證。“即日起如發生有關一切問題由我負責全權處理并承擔一切法律責任。”
同年7月15日，東方公司致函給合利公司、華僑公司、華豐公司法定代表人丁華俊和合利公司副總經理丁華榮，稱因合利公司沒有履行完畢《翠竹園小區整體轉讓協議書》中約定的有關付款的協議內容，同時獲如合利公司用東方公司印章和土地證在銀行簽訂貸款抵押擔保合同書，因此東方公司決定收回其公司印章并取消對丁華榮的《委托書》。7月19日，華僑公司致函東方公司總經理宋蘆生，稱15日來函收悉，“我方所拿貴公司印章僅為輸土地變更之用，在辦理完土地變更手續后印章完好交還貴司”。但直至1998年10月，東方公司印章仍未收回。
1997年12月11日，丁華榮代表東方公司與土產公司、華僑公司簽訂《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》一份，合同約定：土產公司向東方公司預購工程編號為A114、B110、B111、B113、B114、B116棟，建筑面積20155.28平方米的住宅房屋，售價每平方米2425元，購房款合計48876550元。第3條約定，土產公司以華僑公司出具的“債務確認書”載明的債權中相當于購房款的部分全額充抵其應付的購房款，1元債權充抵1元購房款。合同一經簽訂，土產公司對華僑公司的債權中相當于購房款的部分即轉讓給東方公司。對剩余部分債權土產公司保留對華僑公司的追索權，但此時應視同土產公司已向東方公司全額支付購房款，工方公司應立即向土產公司開具已收到全額購房款的收款收據。東方公司向華僑公司主張債權的時間和方式由雙方另行協商，但不影響東方公司和土產公司雙方的權利義務。東方公司應于1998年7月31日前將房屋交付土產公司，否則除非土產公司同意，土產公司有權隨時解除合同，東方公司向土產公司支付購房款總額10%的違約金。合同解除后，三方的債權債務轉讓關系隨之解除，土產公司有權依華僑公司出具的債務確認書向華僑公司主張債權。該合同蓋有東方公司、華僑公司、土產公司的印章，丁華榮代表東方公司簽名，丁華俊代表華僑公司簽章，張云龍代表土產公司簽名。
合同簽訂當天，丁華榮向土產公司出具了其為經辦人并簽字的總計48876549.93元的購房款收據，加蓋了東方公司的財務專用章，但財務主管、記帳、出納、審核各項皆為空白。東方公司沒有收到匯鴻公司實際的購房款。
另查明，土產公司于1998年1月更名為江蘇匯鴻國際集團土產進出口股份有限公司。翠竹園小區B區房屋沒有取得《商品房預售許可證》。
1998年10月19日，東方公司、華僑公司、華豐公司與匯鴻公司簽訂《協議書》一份，載明：東方公司要求延遲交付匯鴻公司購買的翠竹園住宅小區6棟房屋。由于東方公司不能按期交房構成違約，應于1999年2月28日前支付給匯鴻公司購房款10%的違約金。匯鴻公司同意東方公司在1999年2月28日前向匯鴻公司交付房屋。華僑公司、華豐公司為東方公司延遲履行交房義務提供保證并愿意對東方公司交付房屋及支付違約金承擔連帶責任。合同蓋有東方公司、華僑公司、華豐公司的印章，丁華榮代表東方公司、華僑公司、華豐公司三家在合同上簽字。
再查明，東方公司與合利公司簽訂的《翠竹園小區整體轉讓協議書》，因合利公司的法定代表人丁華俊被舉被涉嫌詐騙被捕，合同沒有得到全部履行。
2001年2月28日，匯鴻公司向安徽省高級人民法院起訴，請求被告東方公司、華僑公司、華豐公司履行交付房屋的義務并支付違約金8455643元。
一審法院認為：東方公司出具委托書、公章及翠竹園小區的開發資料的真實意思是為辦理翠竹園小區轉讓手續。丁華榮以東方公司名義與匯鴻公司簽訂商品房預售合同，沒有東方公司的追認，丁華榮的行為應屬無權行為。但根據《中華人民共和國合同法》第四十九條的規定，行為人沒有權、超越權或權終止后以被人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效。丁華榮以東方公司名義簽訂商品房預售合同時，出具了東方公司的授權委托書、公司公章、財務專用章、營業執照副本和翠竹園小區的相關開發資料，客觀上形成了丁華榮有簽訂商品房預售合同的權的表象。盡管東方公司曾函告丁華俊和丁華榮收回其授權委托，丁華俊也回函稱東方公司印章僅為辦理土地使用權變更手續之用，但此函件沒有對外公示，東方公司未能收回其公章，因此匯鴻公司有理由相信丁華榮有權。丁華榮代表東方公司與匯鴻公司簽訂商品房預售合同所產生的法律后果應由東方公司承擔。在1998年10月9日的《協議書》中，丁華榮雖然代表東方公司、華僑公司、華豐公司三家簽字，但系代表合同一方為保證匯鴻公司債權實現所為，不符合雙方的特征。華僑公司對其1997年6月25日向匯鴻公司出具的債務確認書當庭表示對其真實性不持異議，因此對華僑公司要求匯鴻公司舉證說明債務形成過程的答辯意見不予支持。由于翠竹園小區B區沒有取得商品房預售許可證，因此根據《中華人民共和國房地產管理法》的規定，匯鴻 公司與東方公司簽訂的商品房預售合同中關于B區五幢房屋的預售部分無效。東方公司應履行向匯鴻公司交付A114幢房屋的義務并支付延遲交付的違約金。翠竹園小區A114幢房屋已經出售36套，絕大部分購房戶已經入住，因此東方公司還應向匯鴻公司交付與A114幢已出售房屋面積和樓層相同的房屋。由于合同雙方對不能交付合同約定的房屋的違約責任未作約定，因此對東方公司不能全部交付A114幢房屋的責任問題不予處理。東方公司雖然沒有收到匯鴻公司的購房款，但根據合同約定，匯鴻公司對華僑公司的債權轉移給東方公司并以此購買商品房，東方公司出具了收款收據，證明東方公司同意代華僑公司承擔對匯鴻公司的債務。翠竹園B區五幢房屋的預售被確認無效后，東方公司應按合同約定的價格向匯鴻公司返還購房款。華僑公司、華豐公司應對東方公司未履行交付房屋的義務及東方公司逾期交房的違約金承擔連帶責任。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、《中華人民共和國房地產管理法》第四十四條第一款第（四）項、《中華人民共和國擔保法》第十八條、最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第一條、《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第八條之規定，該院判決：一、匯鴻公司與東方公司、華僑公司簽訂的《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》及《協議書》中關于B110、B111、B113、B114、B116五幢房屋的預售部分無效，其余部分有效；二、東方公司于判決生效后30日內向匯鴻公司交付翠竹園小區A114幢203、204、206、403、405、406、504、505、603、604、605、608室共12套房屋及翠竹園小區內面積為1124平方米的房屋（與A114幢已經出售的36套房屋面積相同、樓層相同）；三、東方公司于判決生效后30日內向匯鴻公司交付延遲交房違約金1040116.4元，華僑公司、華豐公司承擔連帶責任；四、東方公司于判決生效后30日內返還匯鴻公司購房款38475386元；五、駁回匯鴻公司其它訴訟請求。一審案件受理費252288元，由東方公司負擔176601.6元，匯鴻公司負擔50457.6元，華僑公司、華豐公司負擔25228.8元。財產保全費211030元，由東方公司負擔147721元，匯鴻公司負擔42206元，華僑公司、華豐公司負擔21103元。
東方公司不服一審判決向本院提起上訴，請求撤銷一審判決，駁回匯鴻公司的訴訟請求。理由是：1、一審法院關于表見的認定是錯誤的。匯鴻公司對丁華榮的權未盡必要的審查義務，不能僅憑東方公司總經理開具的授權范圍為“經營”的委托書就認定丁華榮享有權。本案名為商品房預售，實為債務轉讓，即由東方公司承擔華僑公司對匯鴻公司的全部近5000萬元的債務，而東方公司營業執照的注冊資金僅為2000萬元，對此公司總經理宋蘆生無權決定。丁華榮的無權行為不具有代東方公司承擔華僑公司債務的權客觀表象，匯鴻公司完全能夠推斷出丁華榮所獲授權為有限授權，匯鴻公司認定丁華榮為有權，在主觀上存在惡意或重大過失。2、合同簽訂過程中存在雙方甚至三方的行為，違反相關的法律規定。3、B區房屋沒有取得預售許可證，本案合同標的在法律上明顯履行不能，匯鴻公司對此明顯疏忽。4、《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》及《協議書》中俁同當事人之間不平等，東方公司的利益沒有得到保護。東方公司沒有收到預售房款，匯鴻公司與丁華榮竟合謀開具收款收據，其目的就是讓東方公司為華僑公司承擔債務。匯鴻公司長期以來也一直沒有要求東方公司將收款收據更換為正式發票。購房款收據沒有相應的基礎關系支持，不能適用票據無因性理論。丁華榮以東方公司名義對華僑公司承諾擔債務屬自己和雙方。對此，匯鴻公司應為明知。5、按照房地產管理法第44條和建設部《城市商品房預售管理方法》第十條的規定，商品房預售所得款項必須用于有關的工程建設，預售合同應報縣級以上人民政府房地產主管部門和土地管理部門登記備案。匯鴻公司回避并違反了法律規定。6、自預售合同簽訂后，即使合同已經延遲履行，匯鴻公司也沒有向東方公司主張過債權。7、對于合同無效，東方公司沒有主觀過錯，亦未因該合同無效造成任何經濟損失，因此東方公司不應承擔任何責任。8、東方公司對于消除丁華榮非法權的不良影響已盡勤勉義務，包括去函取消對丁華榮的委托并請求安徽省高級人民法院在1998年8月當庭收繳合利公司持有的東方公司印章。9、《協議書》中載明，華僑公司和華豐公司對東方公司交付房屋及支付違約金承擔連帶責任，一審法院僅讓華僑公司、華豐公司就違約金承擔連帶責任，一審法院僅讓華僑公司、華豐公司就違約金承擔連帶責任不妥。10、一審法院認定B區房屋的預售行為無效，同時卻判令東方公司返還38475386元的購房款，是將無效合同按有效處理，沒有法律和合同依據。房屋預售合同中約定，如東方公司不能履行交房義務，合同解除后，匯鴻公司仍向華僑公司主張債權。丁華榮開具收款收據時欠缺相應的權和民事行為能力。國家稅務局《關于對外商投資企業和外國企業發票管理的暫行規定》第十四條規定：任何單位和個人未經稅務機關批準不得用白條或其他收款憑證代替發票。東方公司是中外合資企業，丁華榮開具收款收據的行為無效。
匯鴻公司答辯稱：簽訂合同時，匯鴻公司盡到了合理的審查義務，聘請了律師參與訂立合同。匯鴻公司沒有見過合利公司與東方公司之間的《翠竹園小區整體轉讓協議書》。東方公司的委托書中沒有限定丁華榮的權限，也沒有及時對外公示撤銷授權或向善意第三方通知情況。認為丁華榮在匯鴻公司簽訂商品房預售合同時是有權。請求維持一審判決。
丁華榮華豐公司、華僑公司發表意見稱：華僑公司與土產公司之間債務的形成是十幾年的交易中產生的。華僑公司提出以合利公司收購的翠竹園小區在建房屋以預售的方式沖抵該筆債務，土產公司對合利公民事與東方公司之間的《翠竹園小區整體轉讓協議書》是明知的，在簽訂商品房預售合同時丁華榮向匯鴻公司提供了這份合利公司與東方公司之間的《翠竹園小區整體轉讓協議書》。合利公司與東方公司之間的賬目已經進行清理。丁華榮應土產公司要求開具的收款收據時匯鴻公司實際上并未付款。
本院認為：丁華榮作為合利公司和華僑公司的副總經理，在1997年12月11日代表東方公司與土產公司、華僑公司簽訂《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》時明知東方公司總經理《委托書》的授權目的和范圍，在東方公司已取消對其的委托授權的情況下，卻仍代表東方公司與匯鴻公司簽訂與《翠竹園小區整體轉讓協議書》無關的商品房預售合同，是沒有權的行為?！?lt;翠竹園小區>商品房預售（購）合同》的內容本身不是單純的商品房預售，該合同的目的就是為了使匯鴻公司實現其對華僑公司的債權，其實質是華僑公司以東方公司的房屋向匯鴻公司抵償其債務，商品房預售只是以上目的的表現形式。對于以東方公司的房屋抵償華僑公司的債務，丁華榮沒有東方公司任何形式上的授權，匯鴻公司也沒有理由相信丁華榮有權。一審法院認定本案中表現成立不當。丁華榮身為華僑公司副總經理東方公司表示以其房產為華僑公司償債，屬于自己的行為，該行為不發生法律效力。因此，《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》第3條關于匯鴻公司付款行為的約定是無效的。一審法院認為丁華榮開具的收款收據表明東方公司同意代華僑公司承擔對匯鴻公司的債務的認定是沒有依據的。丁華榮的簽訂該合同時東方公司的行為明顯損害東方公司的權益，匯鴻公司明知丁華榮的身份，在簽訂《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》時未盡合理的審查義務，存在疏忽和懈怠，對該行為無效負有過錯。丁華榮以東方公司名義向匯鴻公司開具收款收據的行為，也是不發生法律效力的。匯鴻公司未支付購房款，一審法院認定翠竹園小區B區預售合同因未取得預售許可證而無效，卻判決東方公司向匯鴻公司返還購房款，系適用法律錯誤。綜上，本院對匯鴻公司起訴要求東方公司、華僑公司、華豐公司交付房屋的訴訟請求不予支持，根據《中華人民共和國合同法》第四十八條、第四十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項和第（三）項的規定，判決如下：
一、撤銷安徽省高級人民法院（2001）皖民一初字第02號民事判決；
二、駁回匯鴻公司的訴訟請求。
地產基金方案范文2
【關鍵詞】2016 房地產 基金
以2010年為元年開始算起，人民幣房地產基金已經進入了第五年，盡管期間金融環境以及政策空間存在諸多限制，但人民幣房地產基金已經的確開始倔強成長，發展的模式也開始百花齊放，在這樣的基礎上，中期內我國私募房地產基金存在著樂觀的變因，而這些變化將引領我國房地產行業進入新的周期。
一、判斷一：投資、退出渠道趨于多元化
從投資業態角度來看，住宅機會型基金依然當道，但地產基金對于不同地產業態的興趣正在萌芽，主要可分為三類：商業地產：一線城市核心地段的寫字樓仍處于租金和出租率上升周期，專業化的基金團隊得以迅速成長并品牌化；養老地產：在我國逐步邁入老齡化社會的背景下，不少地產基金已經在養老地產尤其是以養老公寓為主的模式中開始顯露身影；產業地產：在海外市場，近半地產投資規模都投向產業地產，美國REITs產品市場份額中產業地產占據重要權重，國內產業升級所帶來的產業園區需求使得基金多了一個新興投資領域。
從退出渠道來看，美國、新加坡等資產證券化程度較高的國家，私募房地產基金最好的退出渠道都在于REITs、CMBS等產品，通過將物業打包上市，再進入證券市場流通，凱德置地的地產開發模式即是最好的示范。而近期以來，國內資產證券化開始起步，海印股份等多個地產公司開始嘗試通過資產證券化進行融資，相信未來借助國內資產證券化等渠道的興起，國內人民幣房地產基金將迎來更多元化的退出渠道以及流通活力。
二、判斷二：股權、夾層投資將成主流
目前市場上多數股權投資實質上都是一種夾層投資或者股權與債權結合的過渡模式。夾層投資滿足房企項目公司短期資金需求，融資成本高，償還期限短，需要企業抵押物擔保；同時兼有股權的性質，但不以獲取分紅和股東權益為目的，又被業界稱之為債權形式的“高利貸”。在股權與債權結合的投資模式中，股權投資僅占項目公司全部所需融資額的少部分，其余部分通過債權方式投入，以確保項目的風險和收益率相對穩定，投資期限通常超過過橋投資。而純粹的股權投資注重被投資企業未來發展前景和資本增值，且參與企業經營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，借助退出機制出售持股獲利，由于期間委托成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，在國內資本市場并不受歡迎。
結合前文判斷，當LP構成趨于成熟、基金管理公司更加注重團隊以及品牌的內生性建設，勢必將帶來整個基金行業投資策略的發革。私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產市場注入長期發展資金。股權投資作為一種戰略投資，將是私募房地產基金未來發展趨勢。
三、判斷三：大資管時代下戰略合作契機
自2012年5月以來，新一輪的監管放松，在擴大投資范圍、降低投資門檻以及減少相關限制等方面，均打破了證券公司、期貨公司、銀行、保險公司、信托公司之間的競爭壁壘，為私募房地產基金行業與其他金融行業合作帶來了可能性，在未來法律限制進一步放寬的假設前提下，險資、養老金、證券公司等都可以通過其資管業務投資私募房地產基金，未來房地產基金行業將存在龐大的潛在機構投資者以及通過各大資管平臺間接投資的個人投資者。
通過合作，整個私募房地產基金行業的游戲玩法可能都發生發化。在募集階段，房地產基金可以借由各種資管平臺的產品設計不同的基金結構和募資方案，為投資人打造個性化的財富管理方案。在投資階段，各個資產管理機構除了能為地產基金管理機構帶來充足流動性，還能通過各大資管機構的資源為基金項目池帶來儲備。在退出階段，傳統的回收和項目出售方式將被更為復雜的金融工具所代替，比如資產證券化和REITs。想的更進一點，隨著支付寶、微信支付等網絡支付的興起，未來私募房地產基金完全可能和這些渠道合作，產品的購買和兌付將更加便捷?？偠灾?，技術驅勱以及金融變革將為私募房地產基金帶來新的生命力。
四、判斷四：管理重心向團隊品牌變遷
國內的房地產基金大多附屬于房地產開發商，對外部項目采取審慎和逐步開放的態度，因此房地產基金被僅僅理解為開發商一個新的融資渠道，這樣的模式對于打造一個持久基金品牌并無益處。過去兩年房地產基金的爆發，可能更多地需要歸因于國內房地產市場融資手段的轉移而非獨立房地產基金管理人的崛起，在混亂的大環境下，房地產基金管理人的獨立品牌與投資管理能力也就很難得到凸顯。
從國際經驗來看，基金管理人體現獨特的專業投資與項目管理能力，并為投資人創造與風險相適應的回報，開始真正形成一批而非零星房地產基金管理公司的品牌，是一個資產管理行業成熟的先決條件。在美國，一個標準的房地產基金，可以同時持有多個項目，通過各個項目時間上的搭配，以及項目需求資金大小的配置，讓各種規模、期限和收益率的項目合理搭配起來，實現風險收益最大化，而基金管理人最核心的能力就是對投資品類進行合理組合，而這需要長期積累的專業判斷。因此，一個基金經理曾經管理過的基金個數、基金規模以及收益率就成了投資人挑選基金的首要條件。
參考文獻：
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地產基金方案范文3
房地產暴利，主要指的是三方面集團利益：1國家地方政府；2房地產開發商；3炒房客。說給房地產瘦身，好多人不喜歡聽。這主要是牽涉自己利益，和認識水平有限引起的。前段時間我已經說的很明白這個觀點。也是房地論核心內容的一部分。
說房地產暴利
首先是房地產商不愛聽。這是他們切身核心利益所致，你看過哪個資本家嫌棄過利潤高的，資本家的本性就是剝削掠奪。只要有利潤盡一切可能，達到目的。管他出什么不正當方式，只要能得到。這也就加強了在房地產行業鏈中的重要角色。他們是唱主角的。一切社會資源由他們支配調劑。包括許多當地政府都被綁架了。當地政府的利益需要他們來完成，成為個寄生蟲產業鏈核心。這就造成房地產房價高最核心問題。開發商有自主的一面，也有被動無奈的一面。是黑是白都是他們頂在前面。老百姓罵高價房，也是他們罪魁禍首，首當其沖。因為開發商是直接導火索和執行者。從拿地到開發，土建，管理，交房。整個產業鏈他們都得操心，承擔巨大風險。不過現在的房地產行業已經是很成熟的行業。行業風險幾乎為零。只要開發出質量合理的房子，就不會虧本，只會賺錢。要承受國家當地政府各種稅費的管理攤派。要和這些稅費周折交易斡旋。這也提高了他們不陽光運營成本。
其次是當地政府利益集團不愛聽。他們利益關系，只要是房地產行業，是個部門都要去拔幾根毛。能拔則拔，不能拔的也去拔，越多越好。房地產開發商，見人也得發，叫爺。否則就難以賺得巨額利潤。給你找個碴子，日子就好過。爺大了就得好好伺候，爺小了就得隨意打發，只要不來擾事就好。土地買賣是政府最大利益受惠者。其次是各種攤派費稅，交易稅，契稅，管理費，品種繁雜的稅費。請看文章后面的統計。
在其次是炒房客，這部份人的利益是房地產最終結的利益，是大利益中寄生的利益，是這部人過大過強的放大了房地產暴利的本性。這部分人過大的放大了剛需的數量。增加了社會承受力。制造了社會的負擔。擠走了真實剛需人的飯碗。造成使得這些人沒飯吃，沒房子住的一部分原因。
針對這三點利益集團，國家現在還沒完整科學的治理辦法。我在去年房地論中就系統的分析到這點，科學解決這些問題。根本的科學治理，實施房地產社會資源平衡基金體制。解決稅費改革平穩過渡。徹底改革國家政府對社會資源稅費的高度壟斷支配。徹底打破開發商巨額暴利核心，釜底抽薪，給其合理利潤，尊重其科學合理開發。徹底打破炒房客利益集團瘋狂炒作，截斷其高利潤化，提高其炒房成本，直到入不敷出?；具_到現在共同富裕人人有房子住的基本需求。房子基本功能居住，其次是保值，然后是增值。
國家現有的財稅體制對這些利益集團都沒徹底解決。沒有閉合產業鏈合理科學的管理。因為自己也是最大寄生利益集團的一部分。與其沆瀣一氣，和利益集團捆綁在一起，這是根本利益決定的。政府也沒辦法的辦法。因為當地需要發展GDP財稅運作運營，都需要錢。這都得從這里取。房地產利潤大啊，好取好拿。經濟結構長期畸形不合理造成的，包括在南方沿海發達地區都是這樣。長期依賴房地產。確立房地產社會資源平衡基金體制就能解決這些所有問題。基金獨立于財稅體制亂攤派稅費體制。成為國家全民當地的儲蓄。保障當地開發基金提取，保障當地居民貧困人住房困難資金困難的問題。保障當地房地產經濟危機泡沫發生或破滅或困難時，隨時提供資金救市。最重要的是保障當地政府財稅經濟結構平穩過度發展。保障當地經濟健康持續發展。保障貧富共同發展富裕。
下面就把政府對房地產行業攤派的各項稅費明細出來
一、房地產立項階段：
1編制可行性研究報告書費
二、房地產辦理用地階段：
2征地管理費
3土地權屬登記費
4土地出讓金
5土地使用稅
6耕地占用稅
7土地增值稅
8地產交易手續費
9土地評估費
10地下管網、市政路網圖費
11用地放（定）線費
三、房地產房屋拆遷階段：
12房屋拆遷管理費
13房屋拆遷補償安置費
14房屋拆遷費
四、房地產勘察設計階段：
15工程監理費
16工程地質勘察費
17建筑工程設計費
18二次精裝修設計費
19室外園林綠化設計費
20鋁合金門窗幕墻設計費
21專業鋼結構工程設計費
22設計合同監證費
23設計合同印花稅
24設計營業稅
25設計合同審核費
26勘察合同審核費
27設計方案評審費
五、房地產項目報驗階段：
28工程報建手續費
29市政公用設施配套費
30建筑工程質量監督費
31建筑工程安全監督費
32人防方案審核費
33人防工程異地建設費
34施工臨時用電占用費
35永久供電設施安裝費
36供水管徑基本費
37供水管道施工安裝費
38消防方案審核費
39消防驗收檢測費
40編制環保評估報告書費
41環保方案評估審核費
42環保檢測費
43園林綠化方案評審費
44園林竣工現場檢測費
45氣象防雷方案審核費
47技術質量監督方案審核費
48竣工技術質量檢測費
49節水方案審核費
50安全監控方案審核費
51工程竣工安全監控檢測費
52施工圖紙審核費
53民工工資保證金
54工程建設保證金費
55建筑工程定位放線費
56主體竣工現場環境檢測費
六、招投標階段：
57工程招標或登記費
58工程招標公告費
59工程招標有形場地租用費
60工程招標專家評標費
61工程招標費
62工程預算編制費
七、房地產施工階段：
63建筑工程施工費
64工程保險金
65施工合同印花稅
66施工營業稅
67施工污水排放費
68建筑施工作業時間許可證費
69建筑噪音超標費
70建筑碴土處置費
71施工占道費
72占道挖掘費
73燃氣設施安裝費
74燃氣設計、開戶費
75電話和網絡設施費
76電視信號開戶費
77門窗幕墻檢測檢驗費
78非常規材料檢測費
80生活用水檢測費
81水池消毒清洗費
82工程結算審核費
83生活垃圾清運費
八、房地產竣工銷售階段：
84房屋建筑面積測量費
85房屋評估費用
86房地產銷售經紀費
87房屋買賣契稅
88房屋交易手續費
89房屋所有權登記費
90房產檔案保管費
91房屋變更登記費
92提供利用房地產檔案收費
93出具房地產等項證明收費
94房地產抵押登記管理費
95抵押貸款合同公證費
96房地產抵押貸款評估費
97抵押貸款手續費
98抵押財產保險費
99房屋拍賣費用
100房屋維修基金
101項目前期的物業管理費
九、房地產企業相關費用：
102開發企業營業稅
103城市建設維護稅
104教育費附加
105開發企業所得稅
106車船、房屋和土地使用稅
107財務費用
108職工工資
109職工醫療、失業、工傷、計生、退休金和住房公基金
110行政管理費
111物業管理費
112各團體協會年會員費
113企業各種年檢費
114各種技術人員的培訓注冊費
115法律顧問咨詢費
116財務年審計或法人審計費
地產基金方案范文4
調查顯示，最近幾年私募股權投資基金和私募對沖基金已經成為世界上最為主流和活躍的投資機構，兩種基金完全市場化的運作、靈活和極富吸引力的激勵機制吸引了大量最為頂尖的人才投身PE行業中。
那么，當PE基金這一發源于境外、在境外的商業環境和法律環境下逐步成長和成熟起來的舶來品遭遇中國獨特的法律環境、商業環境和私募基金市場的發展初期階段將會出現什么問題？發展過程中又會擦出那些火花呢？近日，《融資中國》記者專訪了中倫律師事務所合伙人陳芳女士。
《融資中國》：請簡單介紹下中倫和它的優勢。
陳芳：中倫律師事務所創建于1993年，十多年來不僅幫助許多中外客戶取得成功，自身也因此而發展壯大。從一家最早只有幾個律師的小型事務所，發展成為一家真正意義上的大型合伙制律師事務所。我們最根本的長遠戰略目標：使我們的服務意識和服務水準成為最佳，使中倫成為每個客戶最信賴的伙伴。
從合伙人人數、創收指標、法律服務專業領域的市場地位等綜合性指標來看，中倫所多年來在全國律師事務所排名中位居前列。作為一家立足中國、面向全球不同行業客戶的綜合性法律服務機構，中倫旨在不斷地適應經濟全球化和服務專業化的新趨勢，鞏固自身在私募基金、私募股權投資、資本市場等領域的傳統優勢。
此外，中倫經過長期的摸索和實踐，并在研究國內外律師事務所的成功管理經驗的基礎上，形成了適合實際情況的“緊密型合作和公司化管理”模式。這個模式最大程度整合了中倫在各專業領域的資源，提升了核心競爭力，形成事務所跨越式發展的內部基礎，確保最大程度為客戶在各專業領域提供可持續的、最優質的服務。
《融資中國》：作為合伙人，您個人最關心和擅長的領域是什么？
陳芳：說不上擅長，經驗多一點而已。我先后為數十家各類私募基金的設。立提供全程法律服務。涉足（PE/VC基金、產業投資基金、房地產基金、藝術品基金及其他另類投資基金）的募集、設立及投資、收購兼并、資本市場、兼并收購
重組領域。
非要說擅長的話，可能是創新型架構基金相關法律服務吧。
《融資中國》：您認為當前情況下非外資背景的基金管理人（發起人）和有外資背景的基金管理人（發起人）面臨的重要問題是什么？解決這些問題，中倫方面有什么經驗和考慮。
陳芳：前者比如不同背景的機構投資者在考慮認繳特定基金出資時，基于其行業監管政策、基于其國有、民營、富有個人、相關金融機構或者地方政府引導基金等不同背景，其對于基金管理人都有哪些要求和利益訴求，如何設計好的基金產品更好地滿足前述投資者的特定要求。比如目前選擇的基金法律結構是否會對基金未來對擬上市企業（“目標公司”）進行股權投資、對特定房地產項目進行股性或債性投資帶來障礙，目標公司是否會由于基金股東的法律結構對其上市申請帶來不利影響。
有外資背景的基金管理人（發起人）面臨的重要問題比較重要的是：關于外國投資者參與境內私募股權基金、私募房地產人民幣基金最新的法律和政策環境，各地的實際執行情況，QFLP的實際執行情況及實際效果等。針對含有外資背景的基金而言，目前選擇的基金法律結構對于基金未來對擬上市企業進行股權投資、對特定房地產項目進行股性或債性投資是否會帶來不利影響，接受基金投資的擬上市公司是否會由于基金的法律結構對其上市申請帶來不利影響。
中倫律師基于在私募股權投資基金領域長期豐富的市場經驗，能夠理解私募基金的行業及商業特點，熟練掌握國際上私募基金的基本條款和機制，尤其深刻理解私募基金在中國特定法律環境、特定商業環境和發展階段下的本土化特色，進而有針對性地設計出國際化與本土化相結合的法律及商業解決方案。
《融資中國》：請簡單談談中倫在PE領域的情況與優勢。
陳芳：中倫在私募股權投資領域有著豐富的實踐經驗，為各類發起人在中國設立各種類型的私募股權投資基金，包括但不限于各類結構的有限合伙制基金、信托型基金、信托加有限合伙結構基金、契約型基金、公司制和非法人制外商投資創業投資企業、公司制創業投資企業（中心）等。此外，證監會允許基金子公司從事資產管理業務，我們在以資產管理計劃形式的私募基金領域也積極做了嘗試。
中倫律師熟知私募基金的商業運行規律及行業背景，尤其深刻理解私募股權基金在中國落地后的本土化特點，包括不同背景的GP發起人，不同背景的LP，包括基金發起方和參與方在分別擁有項目源優勢、資金源優勢或者品牌優勢、以及其他諸如地方政府及行業背景資源優勢情況下，這些主體獨特的利益訴求和價值關注點以及它們博弈的規律，也積累了針對前述本土化特點在代表GP和LP不同角色時能夠設計出并熟練掌握滿足不同主體、尤其是平衡各方利益關系的基金結構、合伙協議架構體系和關鍵條款、及募集談判時的策略和技巧。與此同時，中倫律師業也能夠協助客戶針對不同背景的基金提出基金激勵機制方案的建議。
此外，中倫也在為境內個人或者機構在境外設立離岸美元基金和境內機構管理離岸基金項目中，就境內主體對外投資和對外提供服務所需的審批程序及與此有關的稅務和外匯方面的事宜積累了相當的操作經驗。
整體上來說，中倫的PE基金法律服務的團隊同時從事大量的私募股權投資和IPO法律服務，服務團隊的業務經驗貫穿私募股權投資的全部業務流程。中倫的私募股權投資服務植根于類似的有核心競爭力的上下游或者常規法律服務。
《融資中國》：中倫在PE領域提供的“一站式”服務頗為業內稱道。請簡單談談您的看法。
地產基金方案范文5
多年來，希望打破銀行貸款單一融資渠道的地產商數不勝數，但礙于政策藩籬，實質性的突破一直沒有出現。2007年伊始，國內首只投資工業廠房領域的房地產信托基金（即REITS）――領銳房地產信托基金在天津濱海新區正式發起，注冊資本10億元，此舉標志著國內推進房地產信托投資基金試點進入了實際操作階段。
原中房總裁、領銳基金發起人之一的孟曉蘇表示：“希望今年能夠推出房地產信托基金，（即使）可能不一定是我的?！?/p>
孟曉蘇并非首次試水房地產金融創新。1996年，在孟曉蘇等多位專家的建議下，銀行開始辦理住房抵押貸款業務。1998年，銀行開始嘗試抵押貸款證券化。2003年，孟曉蘇提出反向抵押貸款。2005年，他開始建議推出房地產信托基金。
據悉，目前，天津市已將房地產信托投資基金試點納入濱海新區金融改革綜合配套方案上報國務院，正在審批中。
2006年，國內600家信托機構，存活下來的僅1/10。而以租金收益為支撐的房地產信托基金能否贏得投資者的信任呢？政府對房地產信托基金給予政策支持的條件成熟了嗎？
《經濟》雜志專訪了孟曉蘇，就房地產信托投資基金試點的諸多問題進行了深入的交流探討。
與決策層步調一致
事實上，孟曉蘇的房地產信托基金有特定的內涵，孟曉蘇認為，“房地產”、“信托”這樣的字眼容易誤導輿論和投資者，他更傾向于使用“物業增值投資基金”、或者“物業收益投資基金”這樣的名詞，來代替房地產信托基金。領銳基金的特別之處在于，不投向非租賃投資，與開發商通過銷售樓盤獲取利潤不同，領銳基金通過長期持有物業獲得穩定的租金現金流，并將90%的收益用于向投資人分紅。
目前中國的經濟適用房、廉租房發展緩慢，中央乃至地方政府壓力很大，而主要的癥結在于租賃市場不成熟，機構物業所有者的缺失。目前國內出租的房源來自個人投資者，這樣的租賃市場是不完善的。
而另一方面，中國大量的資金苦于找不到風險較小、回報穩定的機會，如果通過信托基金來發展租賃市場、經濟適用房以及廉租房，可以一舉兩得。“以經濟適用房為例，盡管國家允許經濟適用房可售可租，然而，只見買經濟實用房的，沒見到出租的?！彼悦蠒蕴K建議，通過政策支持房地產信托基金培育國內租賃市場。目前國外的租賃市場相當大一部分是靠基金來支撐，發育較為成熟。
很顯然，孟曉蘇的這個定位是刻意與決策層保持一致。2007年1月11日，中國人民銀行副行長吳曉靈在中國人民銀行和建設部聯合主辦的“中國房地產金融論壇”上明確表示，在資金最為緊張的前期建設階段，房地產企業不能通過大規模的REITs來解決融資問題。大多數國家發展REITs產品的主要出發點是為中小投資者參與商業性不動產投資提供便利，而非解決房地產開發融資問題，各國的REITs主要投資于成熟優質的收益型物業。
穩定器
房地產信托基金有一個非常特別之處是，可以起到房地產行業穩定器的作用。房地產信托基金通過產生一批物業的長期持有者，減少短期買進賣出帶來的價格波動。如，在一些西方發達國家大量物業被基金持有，一家公司通常管理多個基金，擁有多處的物業。長期持有房產的基金將起到一個社會穩定器的作用，可以幫助老百姓租到房。
近幾年，投資性購房需求成為房地產泡沫的助推力之一，如溫州炒房團便是其中典型的例子。在股市低迷的時候，這筆資金從股市退出，進入房地產市場；當股市復蘇時，這筆資金再度沖進股市。投資性的購買需求導致房價的波動，成為房地產泡沫破裂的隱患之一。如果通過房地產信托基金培育一批長期持有房產的業主群體，將會起到穩定房價的效果。
大量的外資涌入中國，賭人民幣升值，給中國帶來了通貨膨脹的壓力，民間閑散資金炒作房地產，這些都給中國的金融環境帶來不穩定的因素。以租金為主要收入來源的房地產信托投資基金如果破冰，將有助于讓這些可能帶來金融隱患的不利因素朝穩定因子的方向化解。
三種模式
實際上，房地產信托基金在國外已經有成熟的操作方式。比如，新加坡的房地產信托基金需要向投資者說明用途，如購買的寫字樓的數量、位置等。香港的領匯基金是操作比較成功的房地產信托投資基金，募集資金時，詳細說明募集金額，募集的資金用于購買政府辦公樓、寫字樓底層的物業，說明停車場的面積、停車位的數量、租金，以及6.7%的收益率。
基金的使用方向通常為房地產商建成的成熟的樓宇。開發商通常不會自己經營出租業務。基金受到投資者的歡迎，其中一個實惠是無所得稅，選擇基金來經營物業出租，比通過房地產企業經營收益高?；鸾洜I出租業務是比較理想的模式，房地產商也可借此較快地獲得資金回籠。
根據信托投資基金的用途，大體可以分為投于工業產房、基礎設施和廉租房等。
投于工業產房的基金可以獲得穩定的租金收益，對于工業企業來說，可以從建廠房轉為租廠房，減少了融資成本。領銳房地產信托基金就是計劃收購天津等地的成熟工業廠房，而非住宅或商業地產項目。
第二種形式是投入到基礎設施，基金把公路、橋梁等基礎設施打包上市，先行融資，投資者可以從日后的過橋費、過路費中獲得收益。第三種方式是購入廉租房出租，收取租金。
不被看好的產業投資基金
與房地產信托基金一樣備受矚目的房地產產業投資基金，卻不被孟曉蘇看好?！拔覐氖路康禺a已經十幾年了，房地產產業基金風險大，不要抱有幻想?！彼岬?，“從國外引資沒有問題，但如果在國內搞私募，不太可能被（決策層）支持”。
地產基金方案范文6
商業地產開發運營現狀及資金障礙分析
住宅地產和商業地產在開發運營上存在著本質差異，住宅開發的核心是獲得廉價土地和健康的現金流，一個項目完整的操作周期是2~3年，售后交給物業管理公司，不存在后續經營發展問題。而商業地產的本質是商業，地產只是實現商業價值的載體，一個商業項目的操作周期要5~8年（含建設和運營）。目前國內很多地產商均以開發住宅地產的思路和手法對商業地產實施運營開發，在項目未建成之前就將集中型商業散售。散售后，小業主往往基于自身利益的考慮，以租金價值為取向而忽視業態之間的促進發展，極易造成鄰里業態的沖突，如火鍋店旁邊是高檔時裝、化妝品店比鄰寵物店等尷尬情況。[18]而散售的商業街由于缺乏統一管理運營導致個體經營性的短視，致使開張時紅火，兩年后成為“死街”。對于商業地產來說，持有并運營零售型商業部分更便于統籌協調、合理定位、商業安排；反之，商業地產的核心競爭力就無法完全體現，而長期持有商業資產及運營導致的大量資金缺口往往是目前許多商業地產商必須面對的嚴酷現實。
（一）資金流動性不強
目前國內商業地產的主要運作模式是以重資產為主的香港模式和以售養租為主的萬達模式。以香港模式運營的商業地產企業通過獲取一、二線城市傳統商業核心區域的土地或舊商業，通過移植現代、時尚的香港商業物業理念，實現與周邊商業的差異化競爭，多以城市綜合體或單體零售商業為主，商業部分完全自持，由開發商打造的香港專業商業管理團隊進行零售物業的運營管理。初期投資回報較低，2~3年后物業進入成熟運營期后實現了高于同行或周邊區域的租金水平和分成收益，以較高的租金貼現低成本的土地，快速收回成本實現盈利。該模式雖從長期看可為企業帶來經營和資產增值雙重收益，但對開發商的資金實力要求很高，要求能夠承受較高的一次性資本投入和前期的商業培育再投資。萬達模式運營的商業地產企業基于低地價、政府扶持、核心區位、訂單式招商等成體系的產業鏈整合優勢，通過綜合體項目中公寓、寫字樓、住宅的銷售回報補貼大型商業的投資和運營的虧損，不可售持有型物業在整個項目中一般不超過30%，以銷售型物業產生的現金流收回項目的整體投資，以接近“零成本”的價值持有集中商業或酒店，等待時機將持有型資產上市實現證券化，投資人獲利退出。為滿足持有資產進入證券化平臺的要求，萬達商業項目的租金絕對值較低，且租金回報相對于高售價處于很低的水平，在犧牲一定收益的條件下實現了較穩定的現金流運營。以售養租模式雖然在一定程度上解決了商業地產運營的大量資本沉積問題，但低租金模式不利于商業的培育，使物業價值提升不快，背離了商業運營的基本原理。通過比較，我們可以看到，不論是重資產持有模式還是以售養租模式都無法從根本上解決商業地產運營中資金流動性不強的問題。
（二）融資渠道不暢
鑒于商業地產的經營屬性，不但在開發階段需要大量的資金投入，在竣工開業后仍然需要在1~3年的培育期繼續投資，通過進入品牌的調整、商業性宣傳活動、價值客戶的固化等措施，促進租金、分成收益、資產三項指標穩定提升。即便如此，如果僅僅依靠租金凈收益償還已有投資，保守計算需要8~20年，近期投資開發建設的商業物業由于土地價格的增加，投資回收期還會相應延長。國內商業地產商往往通過銀行、信托公司、保險機構、外資等進行融資，以融資資金投資住宅等其他高回報的產品，補貼商業運營的虧損，但目前也出現了融資渠道不暢的問題。首先，銀行配合國家房地產調控政策收緊了貸款規模。依據國家對住宅地產市場投機行為調控整頓的要求，自2009年開始各家商業銀行收緊了對整個地產行業的貸款規模。如調高首付款支付比例、上調房屋貸款利率、實際利率執行基準利率上浮等。2012年在穩健貨幣政策的指導下，各商業性銀行的貸款額度還會降低，同時會加大對保障性住房和中小型生產企業的傾斜扶持，商業性房地產開發商通過銀行融資投向住宅，通過住宅銷售補貼商業運營虧損的做法無法實施。第二，信托因凈資本核算指標和房地產產品監管而主動壓縮業務。2011年5月各商業銀行的總行根據銀監會要求，全面叫停銀（行）信（托）合作，房地產信托的發行從“事后報備”變更為“事前審批，一事一議”。而2011年2月12日銀監會下發的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》（銀監發【2011】11號）則對信托公司的凈資本、風險資本計算標準和監管指標做出了明確規定，并嚴格要求2011年底進入“結算期”。由于房地產融資類信托產品對凈資本金要求數額明顯高于其他工業、服務業信托產品，直接導致信托公司2012年主動壓縮房地產信托業務。第三，保險資金因投資能力、比例限制和缺乏專業管理團隊而很少涉足商業地產。2010年9月保監會印發了《保險資金投資不動產暫行辦法》（保監發【2010】80號），保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品，可以采用債權、股權或者物權方式投資不動產，但僅限于商業不動產、辦公不動產、保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產，但并不是所有的保險企業都有參與的資格。根據《辦法》規定，投資不動產的保險公司上一會計年度末償付能力充足率需不低于150%且投資上季度末償付能力充足率不低于150%；上一會計年度盈利、凈資產不低于1億元人民幣；具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩定。目前符合條件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少數幾家大型公司。《辦法》對投資比例也有謹慎的規定，即投資不動產的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產的3%；投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不得高于本公司上季度末總資產的10％。由于投資比例的限制，缺乏案例、實際操作細則，沒有專業的商業運營團隊支持，大型保險公司對于投資商業地產抱謹慎態度，僅基于自用考慮，在一線城市收購了一些已經建成的、核心區域的寫字樓。第四，外資因政府審批及結匯障礙進入困難?，F行法律法規明確限制外資以債權投資房地產，以股權方式投資房地產企業需要商務部、外匯管理局、國家工商總局聯合審批。鑒于對自身投資安全性的考慮，外商資金往往選擇在國內開發商獲得土地并追加了部分建設投資后，以股權并購或增資的方式進入項目，此行為需要上述三部局聯合審批方能實施。外資股權若要實現股東分紅，換匯后匯出境外，也需要相同的審批程序和時間。外資僅在股權投資和退出兩個環節就要耗費1~2年的時間，本來離岸的低成本資金由于“空轉1~2年”，變成了與國內“熱錢”成本相當的資金，喪失了經濟優勢。如果再綜合政治意識形態對投資風險的放大效應，境外資金的成本已經明顯高于國內的資金。在商業地產的發展機遇期，如何妥善解決資金流動性不強與融資渠道不暢的突出問題，充分挖掘商業地產開發運營鏈條中各個環節的融資價值，釋放參與建設企業和政府的吸金性，實現各種權益的經濟最大化，提高外部投資人的注資興趣點，促使持有型資產變現流動，將是新時期商業地產發展必須考慮與解決的重要問題。以下筆者根據全價值鏈理論與國內外商業地產經營的成功模式，提出全價值鏈商業地產模式并進行分段解析。
商業地產全價值鏈股權投資模式及其創新點
價值鏈理論是由邁克爾•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行業競爭者、供應商的議價能力、購買者的議價能力、潛在進入者威脅與替代品威脅五種競爭力構成的“五力模型”中，只有靈活運用成本優勢戰略、差異化戰略、縫隙市場戰略等才能在激烈的商業競爭之中勝出。公司應該視具體情況和自身特點來選擇戰略方針，同時要考慮連接產品或者供給的系列渠道。波特首次將這種渠道稱為價值鏈，并在每一條價值鏈上區分出內部后勤、生產或供給、外部物流及配送、市場營銷及售后服務等五種主要的活動，而每一項活動都伴隨著各自的派生活動，每一家公司的價值鏈相應地融入一個更為廣闊的價值體系中。[19]在價值鏈理論的基礎上，針對我國商業地產面臨的背景情況與自身特點，對商業地產運營中的土地供應方（政府）、生產或供給方（建設總包方）、市場營銷（基金管理公司）、售后服務（商業運營團隊）等鏈條環節的價值進行深度挖掘，并對這些環節融入更為廣闊的價值體系中的關系進行系統梳理，試圖運用金融手段實現商業地產運營的全價值鏈體現。股權投資是指企業或個人購買的其他企業（準備上市、未上市公司）的股票或以貨幣資金、無形資產和其他實物資產直接投資于其他單位，通過投資取得被投資單位的股份，目的是為了獲得較大的經濟利益，這種經濟利益可以通過分得利潤或股利獲取，也可以通過其他方式取得。目前學者們研究的股權投資形式主要有三種：一是商業資產信托，二是私募股權基金，三是類REITs資本化平臺（詳見表2）。本文根據目前國內研究的主要股權投資形式中投資人權利義務、投資人關系、資金特點及發展現狀，結合商業地產價值鏈上政府、開發商、建設總包方、商業運營團隊與潛在商業購買人的價值取向，將股權投資的幾種形式與債權投資形式結合起來，設計了商業地產全價值鏈股權投資模式。主要由四種不同的股權投資方案組成，一是政府為主導的私募產業基金；二是以建設總包方為主導的建設開發集合計劃（權益與現金集合信托計劃，以收益權為劣后級、社會資金為優先級的集合信托計劃）；三是由商業資產潛在購買者參與組成金融衍生方案；四是商業地產運作成熟后通過REITs平臺上市的公募基金方案，這四種新方案加上原有的傳統商業銀行融資模式構成了系統的、多元性的并具有延展性的商業地產產業融資模式（詳見圖2）。
商業地產全價值鏈股權投資模式的創新之處有以下幾點：創新之一：公私搭募。按照不同商業階段回報率的不同匹配相適應的資金，在建設或并購期借助持有商業的品牌價值和對未來居住價值的提升，提高公寓、寫字樓、配套住宅的銷售價格，以較高的回報率平衡前期進入項目的社會性資金的高風險。商業進入成熟期后，每年實現了持續穩定的租金收入，風險大幅降低，適合進入公眾融資平臺，成為非專業性公眾投資人的可選投資產品。尊重并量化投資風險，合理搭配公眾和私人性資金。創新之二：資金個性配置。針對項目的不同業態（如零售商業、公寓、寫字樓等），面向未來可能持有或熟悉該業態運作的機構投資人募集資金，既符合國家對于“面對特定的、有風險識別能力的投資人進行募資”的客觀要求，又能降低未來階段性投資到期退出的兌付風險。創新之三：私募平臺，政府調控。政府投資的國有“沉沒資產”———核心區的國有商業用地或資產進入基金，吸引國有和社會投資人投資，選擇專業建設和運營團隊負責中期的建設和后續運營，政府以土地或資產供應為手段，以區域或行業的視角對商業性基礎建設投資和運營進行調控，達到合理刺激居民消費，擴大內需的目的。創新之四：以利貼息。在項目的開發期，以項目工程款收益權為建設總包單位融資，并將建設總包單位獲得的“額外浮動利潤”以轉移支付的方式支付給信托投資人，既幫助建設總包單位開拓了潛在的市場，又彌補了企業融資難的客觀問題。創新之五：商業物業定制。提前鎖定潛在的長租期大面積租戶、未來資產持有人，為其定制商業物業，并將未來資產持有人引入私募平臺，約定持有人按工程進度支付購房款；請長租期大面積租戶配合開發商申請銀行開發貸款并約定進入運營期后，開發貸款轉為經營性貸款。充分利用定制模式，減輕開發期的資金壓力。創新之六：物業租金提前分紅。未來商業租戶和潛在的持有人可選擇在預售前以資金投資私募平臺，不但可以全程監控目標物業的建設質量和進度，也可以作為投資人獲得基金或信托的分紅，其實質就是通過投資的前置，提前獲得了標的物業的租金分紅。
全價值鏈商業地產運營鏈條分析
房地產開發工作以項目為單位實施，最顯著的特性是唯一性、可借鑒但不可全盤復制性。從可行性研究到設計任務書下達這一階段（業內統稱為前期）的工作直接決定了項目的成敗，商業運營團隊的主要任務除對項目進行市場調研、客群分析、未來租金分析外，還應依據項目的控規要求對各個業態的比例進行調整———原則是未來使用功能優先，內部布局和功能優化為主，外立面裝飾變化為輔。融資團隊的主要任務是基于各業態的未來銷售、持有意向，按全壽命原則組合各方面的資金，實現投資方利益最大化?，F在規劃的城市未來綜合商業體的主要業態以零售商業、公寓、寫字樓、酒店為主，該平臺的利益方有政府、建設總包、潛在的租戶、可能的業主、某個業態整體購買人等，各參與方的訴求不同，給項目帶來的潛在價值不同，成功的基金方案應該在最大程度上優化、整合各方訴求，為項目創造最有可能的開發運營環境。
（一）通過商業產業開發私募基金實現政府公信力的商業價值
政府在出讓土地獲得利益的同時，維護社會穩定、解決就業、創造持續稅收等方面的訴求也在加強。為了便于統籌管理與整體經營，我們應該充分發掘政府公信力價值。全國性的開發商可以考慮與省或直轄市一級的政府設立商業產業開發私募基金，即在地方政府融資平臺外，依托政府公信力重點整合和改造省屬（直轄市屬）范圍內的原輕工業、供銷社、物資局的商業資產、土地，形成具有投資價值的商業資產包，地方政府出地、專業商業開發運營商出錢并負責運營。當地政府的投資公司和開發商出種子資金，注冊實體作為基金的GP③和次級LP④，吸收當地大型企業、社保和養老基金、社會資金作為基金的優先級LP⑤，共同發起商業產業基金，專注于商業資產包的開發、運營。這種模式可以充分利用政府信用和建設管理團隊的專業性吸收社會資金，由開發運營商掌握項目的管理權，政府以土地出資作為GP和次級LP，不但可以全程監督項目的開發和運營，預防經營風險，指導微觀實體運營支持政府的宏觀政策，還可以獲取常規收益（次級LP）和額外的超額收益（GP）。此外，政府對持有型商業物業在開業之初的地方性稅收的減免、城市配套基礎設施費用的減免、政府同意商業內部的功能布局優于外立面的形象工程、協調消防和人防部門接受在法規內的創新性設計等宏觀政策性的支持，會對項目的成本、工期、銷售價格、后期使用成本等產生良性的影響。
（二）通過以利貼息的信托計劃實現建設總包方的融資價值
由于建設總包方一般是輕資產運營企業，在已有的債權融資模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融資價值。商業地產全價值鏈股權投資模式中，建設總包方以工程應收賬款權益委托發行信托計劃，由建設方的母公司做增信擔保⑥，投標時按全額取費⑦，引入信托計劃以股權形式投資來減輕開發商的資金壓力。因開發商獲得總包方的信托融資，原本給開發商讓利優惠⑧的6%~8%有可能作為利息轉移支付給信托計劃，開發商對此信托計劃承擔連帶責任，并承擔部分利息費用，當后期財務成本較低的銀行貸款或銷售收入足以支付信托本金和收益時，信托投資最先退出。如果建設總包方的母公司或關聯單位出于自用、改善資產結構或投資獲利的目的，有意整棟購買寫字樓、公寓或商業，可以將其在基金的投資與目標物業鎖定，在托管銀行設立專戶，建設總包單位對基金的投資專門用于支付目標物業的工程款。該融資方案的核心是將第三方在項目中的權益證券化并投資于項目的開發過程中，首先，使建設單位因具有強有力的資金支持與其他同行相比更具競爭力而獲得項目，原來的工程墊資成為股東出資通過股權方式進入項目公司，可按出資比例獲得項目支付的分紅。第二，建設總包方初期借用較銀行利息高的信托融資，一旦低成本的銀行貸款進入，即刻替換信托資金，通過提升高成本資金的流動性變相降低資金使用成本。第三，工程款利潤取費中原本讓利給開發商的6~8個百分點作為部分利息貼現給信托計劃，剩余部分利息約為7~9個百分點，⑨等同于建設單位向銀行貸款的利息，不會額外增加建設單位的財務成本。第四，將建設總包的潛在購買價值在銷售環節體現，以量身定制的模式降低了銷售壓力、舒緩了募資壓力，同時也開拓了一條持有型物業的退出渠道。
（三）通過不同金融產品資金鏈實現商業資產購買客戶的投資價值
商業地產全價值鏈股權投資模式還可以使商業資產的購買客戶包括整體購買客戶與小業主通過參與資金鏈中不同金融產品的投資，實現他們的投資價值。這些客戶可以次級LP的身份參與初期的政府產業基金，以優先級LP身份參與總包方發起的信托計劃，也可以公眾投資人的身份參與類REITs平臺融資。基金作為項目公司的股東，可以在注資前與原股東簽訂對賭合約，基金對部分物業享有優先購買權、優先租賃權，一旦觸發行權條件（例如基金退出、獲得預售許可），基金的投資人作為物業的潛在購買者和租賃人與物業資產的持有人項目公司可以直接簽訂房屋買賣或長期租約。一般大面積需求的租賃客戶相對于小面積租賃客戶而言是處于優勢地位的，如果基金或商業管理公司作為若干小面積租賃客戶的代表，在項目建設之初，就以專業化的知識和經驗籌劃未來的運營，并統一協調業主和租戶在租期、租金漲幅、業主更替、使用功能等方面的利益，無疑為后期商業租金的增加、商業物業價值的增加奠定了良好的基礎，實現了業主、租戶雙贏的良好局面。這種模式對潛在的商業購買客戶、小業主的吸引力有三點：一是提前鎖定了目標物業。將銷售或租賃工作延伸至項目初期，以認購基金份額的形式提前鎖定物業的潛在購買者和租賃人。二是房屋購置首期款支付周期的延長降低了小業主的經濟壓力。三是以基金分紅的形式提前獲得了資產投資的“租金”收益。
（四）通過類REITs平臺實現商業產業基金原始股東的財富價值
將產生穩定租金收入的成熟商業資產進入類REITs平臺，通過資產證券化的方式向不特定的公眾募集資金。通過類REITs平臺融資，借助資本市場的“市盈率”杠桿對商業資產的租金進行放大，實現了投資商業產業基金原始股東財富價值的增加；資產進入平臺后通過專業團隊的運營，以定期派發紅利的形式為公眾提供穩定的收益。
結論
綜上所述，成功開發運營商業地產的核心是“優秀的商業策劃、招商、運營管理團隊”和“基于商業物業全壽命的證券化資本運作”，這兩個核心的本質是對地產行業“人”和“財”價值的深度挖掘，進而通過地產即“物”這個載體實現“人”與“財”被挖掘價值的經濟體現，筆者將這種基于深度挖掘地產開發要素的模式定義為“全價值鏈商業地產模式”。
其核心是以股權投資模式、按商業物業不同開發運營階段組合不同類型的資金，通過資金放大“人、財、物”在開發鏈條中的附加價值，確保持有型商業物業運營和處置價值的最大化。全價值鏈商業地產模式的核心是以輕資產運營方式將運營與重資產剝離，以費用收費模式替代資產收益。具體操作方式是運用私募股權投資（PE）、信托計劃與公募基金（REITs）相組合的金融手段在不同階段為商業地產項目開發、收購和持有經營提供強大的資金支持。通過私募基金投資開發型物業，并對商業物業進行先行收購和管理，充當預上市資產的孵化器，待成熟后出售給上市基金。資產管理公司即房地產基金管理者，對私募和公募基金的參股或控股使得其在整個資本運作過程中有足夠的控制力。在操作的全過程中遵循資產類型與投資人相匹配的原則，實行物業細分，即按照不同標準進行物業分類，并為每種細分的資產匹配相應的PE或REITs。在商業物業可行性研究分析的初期，開發商就需要將政府（土地供應平臺）、建設總包單位（建設平臺）、租戶和購買人（商業運營平臺）、基金及基金管理公司（融資平臺）等資源進行深度價值挖掘，目的是募集資金開發建設、提前鋪路鎖定銷售對象、拓展退出渠道。全價值鏈商業地產模式的精髓是對產業鏈參與單位的資源整合，建立動態的、多贏的、風險互擔的利益價值共同體。目前國內大型的、持有型商業資產一般交易周期普遍較長、交易價格不高，造成這種客觀現實的主要原因是購買人對物業未來價值的測算差異、缺乏專業的商業運營團隊來支持購買決心、短期內無法了解現有租戶對物業持續租賃的忠誠度等。
