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不動產基金投資范文1
東方證券渠道已拓寬 效率待提高
利率敏感性資產降低幅度較大
《保險資金運用管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)大大拓寬了保險資金的投資渠道和運用范圍,除了明確無擔保企業(公司)債券的投資比例外,還規定保險資金可以投資未上市企業股權和產業基金,投資不動產,提高了債權投資計劃的投資比例,并且不對股票和股票型基金投資各自做出限制。
從新規定可以看出,保險資金對未上市企業股權和產業基金、不動產、債權投資計劃的投資比例大幅度提高,再加上股票和股票型基金的投資比例,對非利率敏感性資產投資從26%提高到了45%,債券和銀行存款等利率敏感性資產降低到55%,并且這其中還可以投資20%的收益率較高的無擔保企業(公司)債券。(見圖)
利率敏感性資產投資比例降低,保險資金的投資收益將不再單單受利率波動的約束,大大提高了利差收益。
一般情況下,加息將增加投資部門的壓力。在銀行渠道,居民對壽險保單的認識更多的是儲蓄理財的替代品,在利率較低和銀行渠道銷售的其他金融產品收益率較低時,銀行渠道的保單銷售良好,銀保保費收入增長幅度較快,但隨著利息升高及金融市場的火爆,保戶的逆向選擇將必然造成銀行渠道保單的退保和保費收入的下降。銀保渠道的保費收入與利率及基金、理財產品的收益率具有較強的負相關性。利率提高,萬能險的結算利率也在提高。這無疑增加了投資部門的壓力。
另外,加息會分流銀保渠道的保費收入。在其他金融產品收益率提高的情況下,銀保的萬能、分紅產品的優勢將減弱,將會出現資金分流。從保費發展的歷史趨勢上看,銀保渠道保費收入的漲幅與利息及股票型基金凈值的漲幅是負相關的。
利率敏感性資產投資比例降低,保險公司的投資收益受利率波動的影響減弱,相對于負債成本,將更能獲得相對穩定高效的投資收益,對保險公司的保費收入和利潤構成將有更多的正面貢獻。
另外,放開對未上市企業股權和產業基金、不動產的投資,提高債權投資計劃的投資比例,這些投資渠道受利率波動的影響較小,也不受股市漲跌的漲跌影響,而且投資期限較長,符合保險資金安全長期的投資要求。
投資渠道的使用效率需要提高
從資金的性質上看,保險資金與社?；鹁哂休^高的相似性,都有資產負債的匹配要求,都需要進行長期投資,對投資收益都有較高的安全性和穩定性要求。從投資渠道上來看,保險資金與社?；鸬耐顿Y渠道也有較強的類似性。
按照規定,社?；鹜顿Y銀行存款+國債+政策性金融債的比例不得低于40%,投資股票的比例不超過30%;2008年4月,經國務院批準,社保基金投資產業基金和市場化股權投資基金的總體投資比例不超過全國社?；鹂傎Y產的10%。
社?；鸷捅ｋU資金的資金性質和投資渠道具有較強的類似性,但與保險資金相比,社保基金的投資收益要高很多。2001年以來,社保基金的平均投資收益率為9.75%高出保險資金5個百分點。說明社?；鸬耐顿Y能力和資金利用水平大大高于保險行業。值得注意的是在2005年以前,這兩類資金投資收益率相差不多,保險資金的投資收益率在有些年份甚至高于社保基金。但隨著投資渠道的放開,社保基金的投資收益率大大提高,并與保險資金拉開了距離,說明社?；鸬耐顿Y渠道使用效率高于保險資金。
在股票投資上,社?；鸬耐顿Y采取市場化運作。根據《全國社會保障基金投資管理暫行辦法》的規定,股票的投資主要是采用委托投資方式,通過公開招標,在證券市場中選擇最適合的投資管理人來投資運作。從成立至今,社?；饡x擇了十家境內投資管理人,包括九家基金公司和一家證券公司。截至2009底,十家境內委托投資管理人管理了40個投資組合。每個投資組合分別由不同的基金經理按照既定的投資策略和投資風格進行獨立運作。
在股權投資方面,社保資金的投資能力較強。截至2008年底,社保基金投資了中比基金、渤海產業基金、弘毅投資基金和鼎暉投資基金等4家股權投資基金。2009年,社保基金又完成了對中信綿陽基金的投資。投資金額達到數百億元。
各家公司在股權及不動產投資方面的優勢
目前保監會還沒有推出保險資金股權投資、不動產投資的投資細則和投資指引。不動產、股權投資隱含的風險大,需要保險公司更高的風險控制能力和項目選擇能力。比較來看,中國人壽、中國太保和中國平安各自具有不同的優勢。中國人壽在國有大中型企業的股權投資方面有優勢、中國太保在上海的國有企業股權投資方面具有優勢,中國平安主要通過平安信托進行股權投資,市場化程度比較高。
平安信托是平安集團進行項目投資的主要平臺,隨著保險資金股權投資辦法的出臺,平安信托在人力和項目方面都為保險資金的股權投資做好了充分的準備。平安集團的保險資金可以接手平安信托下信托資產投資的項目,進行項目投資,以縮短項目投資的程序,提高投資效率。目前平安信托下的信托資產投資項目是將來保險資金項目投資的蓄水池。
保險行業投資策略
隨著保險資金投資渠道的進一步放開,保險資金的利率敏感性資產投資比例降低,保險公司的投資收益受利率漲跌的限制減弱,相對于負債成本,將更能獲得相對穩定高效的投資收益,對保險公司的保費收入和利潤構成將有更多的正面貢獻。
另外,放開對未上市企業股權和產業基金、不動產的投資,提高債權投資計劃的投資比例,這些投資渠道受利率的漲跌影響較小,也不受股市漲跌的波動影響,而且投資期限較長,符合保險資金安全長期的投資要求。
保險資金投資渠道的放開,投資收益將會大幅度提高,保險股的業績將會有較好的表現。新會計準則也改變了新業務虧損的局面,使新承保業務在前幾個保單年度也能在財報中確認利潤。
清科集團險資開閘 2200億涌入PE市場
《辦法》明確險資可以投資未上市企業股權,按照截至2010年6月底4.52萬億元的保險資金規模計算,預示著將有2,260億元的龐大資本量涌入中國PE市場,為飽受資金匱乏之苦的LP市場注入一針“強心劑”。
險資終獲LP資格具有“里程碑”意義
保險資金具有資本量龐大、投資周期長等特性,與PE一般5-7年的投資周期以及相對較低流動性的特點相適應,是僅次于養老基金的最適合投資于PE的機構投資者。從國際上看,優質企業股權是保險資金的重要投資領域,保險資金投資未上市企業股權是國際通行做法。在我國,早在2008年10月,國務院批準保險資金可以投資未上市優質企業的股權,盡管細則尚未出臺,但這一舉措無疑為保險公司增加拓寬投資渠道、乃至未來投資PE提供了契機。此次保監會出臺的《辦法》作為我國保險資金運用領域的一個綱領性文件,正式為保險資金投資未上市公司股權“開閘放水”,也意味著保險資金將繼社保之后成為PE市場生力軍。此次LP群體再度擴展,合格機構投資者隊伍繼續壯大,對我國PE市場將產生重大而深遠的影響。
亟待《保險資金未上市公司股權投資實施細則》出臺
目前,我國相關政策已允許保險公司投資于非上市企業股權及相關金融產品,但《辦法》中第十五條明確規定:嚴禁保險資金從事創業風險投資。對于此項規定的執行,存在概念界定的問題,即創業風險投資(VC)偏重于早期投資,而所謂“投資未上市公司股權”則主要指中后期、Pre-IPO階段投資(PE)。保險資金特點不是以追求高收益為主,而是追求合理的資產負債匹配和穩健的保值增值,因此法律對于險資投資也一直持穩妥態度。考慮到創業風險投資存在流動性及各種風險,險資將更加謹慎地推進這一領域業務的展開。對于相應概念的明確界定,還有待具體實施細則的出臺。
保險資金投資于未上市企業的股權投資,保監會等相關部門希望能夠選擇國內一些經營管理規范、投資能力強,能夠有效控制風險的保險機構開展這方面的試點,但此次出臺的《辦法》中尚未對準入門檻做出具體限定。另一方面,保險機構如何開展PE投資業務(投資上市公司股權)或以LP的身份投資于PE基金(投資上市公司股權相關金融產品)也依然沒有具體操作細則作為指引。因此,《保險資金未上市公司股權投資實施細則》亟待出臺。
可以預見,一旦相應細則出臺,PE市場必將成為保險公司的投資新領域。然而,選擇企業進行股權投資是一項非常復雜的流程,投資前期需付出大量的時間和精力成本,因此險企參與股權投資在政策上允許只是一方面,現實情況是很多中小保險公司應在投資風險評估實力方面有所加強。此外,PE專業團隊的建立,以及具有增長潛力的優質項目資源儲備也都將是其PE業務拓展的關鍵。
長江證券分紅險準備金評估利率或將提升
保險公司長期預期收益率將得到提升
基礎建設投資和不動產投資將是固定收益類投資的有效替代?；A建設投資和不動產投資的收益率比固定收益類投資(如銀行存款及債券投資)高,不論對公司的自由資金還是準備金對應的投資資金都具有更高的投資價值。不動產投資還同時具有預防通貨膨脹的功能,對于分紅險,萬能險及公司自有資金的投資都是非常有益的補充。
假設固定收益類投資(銀行存款及債券投資)平均年化收益率為4%,并以10%的基建投資和10%的不動產投資替代固定收益類投資,則預計其對總投資收益的增加在25BP到65BP。
目前銀行5年以上貸款利率約為5.94%,而2007年5年以上貸款利率曾達到7.83%的高位,由于基建投資的收益率與銀行貸款利率具正相關性,因此,在目前加息周期的情況下,預期未來新增基建投資的收益率還將進一步提升。
分紅險準備金折現率或將升高
不動產基金投資范文2
1、智利社會保障基金的投資管理智利從20世紀80年代初期開始實行獨特的養老金制度,核心內容就是:以實施完全積累的個人賬戶為主體,由民營機構運作,政府加強風險控制并提供最低養老金保障。智利養老基金的投資是逐步放寬的,最初只允許投資于政府發行的公債。后逐步擴大到公司證券、公共設施等。這些資產中,大約2/3為私人部門債權。智利資本市場將私營部門引入養老保險基金的運作管理當中。智利中央銀行與養老金基金監管局共同履行投資管制的職責,實施嚴格的“一人一賬戶、一公司一基金”的養老保險基金結構,保持了基金的簡單、透明以便對其實施監督、管理。
2、西歐主要國家社會保障基金的投資管理以英國為代表的西歐國家的現代保障制度,是在第二次世界大戰后逐步建立和完善的。法國以債券投資為主附帶股票和不動產投資,英國以股票投資為主附帶債券和不動產的投資。社會保障基金統一由政府管理,行政機構與經辦機構適當分離。法國在設置社會保障經辦機構方面做了適當的分工,其基金管理體系由三部分組成:社會保險組織總局及其分布各地的分攤金收費處,支付管理機構和國家賬戶管理院。英國社會保障基金把制定政策與執行政策的機構分開,在社會保障部下設置了四個局,這些部門各自相互獨立地開展工作,并逐步實行企業化管理。
3、美國社會保障基金的投資管理美國是典型的市場經濟國家,社會保障基金實施專業化管理,保證?？顚Ｓ煤陀囝~積累,并能預先考慮到未來的支出負擔。美國社會保障基金分為聯邦和州兩個層次,聯邦政府直接管理基本養老保險基金,但采取保守的投資策略,限制它只能購買聯邦政府的特別債券,但是州政府管理的可以加入風險投資行業。美國社會保障基金由政府、社會組織和團體分別管理,并盡量把權限下放到地方和基層,以提高工作效率。而且美國社會保障事務管理與基金管理也是分離的,它建立了收、支、管、投相分離的管理體制。
對策和建議
綜合國外社會保障基金投資管理的經驗,我們要探索出一條適合本國國情的社?；疬\營道路。為確保社會保障基金的安全運作,我有以下幾方面建議。
1、投資更注重科學組合。如英國和法國雖然是兩種不同的投資組合,但結果都取得了讓人滿意的投資收益。這說明投資組合并沒有固定模式,最要緊是要適合本國國情。發展中國家普遍存在社會保障基金“投資惰性”現象,即管理機構明知某種投資效益高,但由于怕冒風險,怕麻煩而采取回避態度。我們應在投資中追求高收益和低風險的最佳資產組合,使社保基金的投資收益高于物價和工資的增長速度。
不動產基金投資范文3
中國社科院研究收入分配的專家顧嚴在近期指出，目前中國的基尼系數已經超過了0.4的警戒線，收入差距已經處于高水平，城鄉整體的基尼系數持續上升并達到0.465，2005年將迅速逼近0.47。任何一個國家的社會保障，對該國的經濟發展、社會穩定和人民的安居樂業都起到不可替代的防護作用，在我國目前貧富差距逐漸擴大的嚴峻形勢下，越來越凸現出社會保障的重要性。
社會保障基金對于社會保障服務而言，猶如血液對于人體，如果血液供應不足，將會導致人體的貧血甚至其它嚴重后果。被老百姓俗稱作“養命錢”的養老保險基金和被稱作“救命錢”醫療保險基金都屬于社會保障基金的范疇，由此可見社會保障基金在人們心中的重要程度。社會保障基金的構成見表（1）。
表(1)社會保障基金的構成
基本養老保險基金
基本醫療保險基金
社會保險基金失業保險基金
（由企業和個人繳費組成）工傷保險基金
生育保險基金
中央財政撥入資金
國有股減持和股權劃撥資產
社會保障基金全國社會保障基金投資收益所形成的基金
（由中央政府集中管理,經國務院批準以其它方式
統一使用）籌集的基金
補充保障基金企業年金
（由企業和個人繳費形成）企業補充醫療保險基金
(資料的整理源自：張左己.《領導干部社會保障知識讀本》[M].中國勞動社會保障出版社,2002)
2004年06月28日,全國社會保障基金理事會理事長項懷誠指出“目前中國社會保障面臨的最大問題就是資金缺口太大”，他認為，現在養老基金只有1447億元，每年來源于企業和職工上繳的養老保險基金也僅僅40億元左右。因此要面臨兩個難題，一是基金數量太少，二是國家財政撥不了錢，補不了這個缺口。盡管這一結論主要針對的是養老保險基金，但醫?；鹜瑯哟嬖诤艽蟮膲毫Α目陀^現實來看，我國已經在2000年成為人口老齡化社會，并且下崗和失業人員以及進城農民工的數量逐漸增多；從主觀意愿來看，存在著參保主體在繳費中的詐行為、醫療費用的支出難以控制等問題。上述因素都對社保基金的存量帶來了巨大壓力，其增值欲望也越來越強烈。
針對這一宏觀背景，本文分別從“實行新的社保基金籌資政策”和“嘗試新的社?；鹜顿Y渠道”這兩個方面來探討這一問題，前者是籌資方式，特點是資金聚集時間快，但缺乏穩定性，后者是投資方式，特點與前者正好相反。
二籌資方式：實行新的社保基金籌資政策
（一）劃撥部分國有資產
在過去的很長一段時間里，我國實行的是“現收現付”的低工資政策，職工的工資收入中沒有包括補償勞動力所需要的醫療保險費用。這一塊費用首先直接進入企業利潤，全部上交給國家之后，再由國家通過“統收統支”方式，將其中的一部分變為固定資產或其他有形資產的投資資金，并以此建立起了一大批國有企業。
從國有資產的本質來看，它來源于人民的長期勞動積累，即“國有資產屬于全體人民”，因此，變現部分國有資產，用于防止和彌補社?；鸬娜笨冢恰叭≈诿?，用之于民”的合情合理舉措。在具體操作上，可以按照現行的“統帳結合”的基本社會保險制度，原有的國企職工可從國有資產(或國有股東權益)中得到對應于自己之前付出的那一份社保補償金，并根據他們在工作時期中的已扣費年限，以及職工本人在扣費年限中的最高工資（或平均工資等，具體可參照國有資產的存量大小來選擇）記入他們的個人賬戶。另外，對于醫療保險而言，可以按照同樣的劃撥標準來充實他們的大病統籌基金，以防止他們在患大病時“因病致貧”。
此外，對于國企而言，將部分國有經營資產撥付給老職工（或已退休職工）的社?；?有助于解決國有股“一股獨大”窘境，在有效推進國企改革的同時，也有利于解決目前的股市之困。還需注意的是，我國滬市的股指從2001年6月14日達到2245點的顛峰期，直至2005年6月份的1000－1100點左右（曾經在2005年6月份瞬間跌破1000點大關），長達4年的熊市使很多投資基金公司感到生存維艱，有的甚至已經轉向或破產。因此，剝離部分國有資產，改善非流通股“一股獨大”的局面，可以繁榮股市，從而有利于發展投資基金組織，最終使資本市場得以健康發展和壯大。
（二）開征以社會保障稅（或費改稅）為主的新稅種
首當其沖應該考慮開征社會保障稅（或費改稅），這將給社保基金提供巨大而穩定的資金來源。
從理論上分析，首先從經濟運行角度來看，社會保障基金是社會生產、社會穩定的必要成本，屬于公共物品，因此它的來源最好是通過納稅而不是通過繳費，以消除“搭便車”行為。再從法學角度來看，“繳費”是權利，而“納稅”是義務，費改稅后，可以糾正人們以往的觀念，使人人都把它視作義務而非權利，從而減少和杜絕逃費現象。
從國外的實際情況來看，社會保障稅起源于美國。美國早在1935年就通過了歷史上第一部社會保障法典——《社會保障法》。雖然社會保障稅是一個年輕的稅種，但在許多經濟發達國家已經成為頭號稅種。并且社會保障稅占稅收總額的比重在不斷攀升。據統計，在經濟合作和發展組織（OECD）成員國中，社會保障稅占稅收總額的比重，從1965年的18%迅速增長到1995年的25%，發達國家社會保障稅比重的增長更是迅猛。以美國為例，社會保障稅占稅收總額的比重，由1986年的37％躍居到1993年的41%，成為該國聯邦稅收中的頭號稅種。眾多發展中國家社會保障稅占稅收總額的比重也高達25％－35％。在巴西、阿根廷等發展中國家，社會保障稅也已經成為第一大稅種。據國際貨幣基金組織（IMF）統計，目前實行社會保障稅的國家已經達到132個。
再回顧我國的實際情況，我國及許多轉型國家一直沒有開征社會保障稅，仍采用政府統籌社?；鸬男问?，這類似于準社會保障稅，缺乏強制性和公平性，導致我國在社保基金管理方面不如稅收管理那樣嚴格和規范。據資料顯示，從1986年到1998年間，全國有上百億元的社會保障基金被違規挪用，至今仍有幾十億元的資金尚未收回。這種現象必然會嚴重損害社會保障的體系和投保人的信心，使社會保障費收繳困難。我國第十屆全國政協會議上，許多政協委員也紛紛提議，盡快開征社會保障稅。鑒于社會保障基金籌集和支付的方式、范圍和標準直接影響國民收入的分配和再分配，進而影響國民的收入差距，政府可以在結合我國實際情況的前提下，借鑒國外相關經驗。
除了考慮開征社會保障稅外，隨著我國經濟不斷發展，可以考慮開征遺產稅和贈與稅，并加大個人收入調節稅和利息稅的征收力度，從而在調節國民收入的再分配、縮小貧富差距的同時，把這些稅收所得的一部分納入社?；?。
（三）打通民間籌資渠道
截至2003年底，我國居民的銀行存款已突破人民幣11萬億元，占全國75%的人口已經達到小康水平，其中18%的人口已經進入富裕階層。由此可見，通過民間籌資來補充醫保基金已經有了一定的經濟基礎。
1、創建并發行“社保國債”債券
由于我國股市目前面臨“股權分置”的難題，該問題解決之前，股市行情極有可能持續低迷，再加上中央銀行利率從1996年5月1日至2002年的連續八次降息，國債已經成為城市居民供不應求的最受歡迎投資品種。據統計，2002年我國的國債負債率（國債余額/GDP）僅為10%~12%，離國際通行的60%警戒線相隔很遠；財政赤字負擔率（財政赤字/GDP）也只有1%~2%，同樣遠離3%的國際警戒線。因此，我國的國債發行空間較大，在今后的若干年內，可以在防止通貨膨脹的前提下分批增發一定數額的社保國債。
2、創建并發行“社保福利彩票”
隨著國民經濟的發展，社會財富也在日趨增加。我國可以借鑒國外相關經驗，嘗試發行“社保福利彩票”，通過積聚社會閑散資金來籌集社會保障資金。
根據我國已有的福利彩票政策，自2001年開始，國務院將福利彩票發行費用比例從不高于20%下調到不高于15%，公益金比例從不低于30%上調到不低于35%，對于彩票公益金的分配，民政部以福利彩票2000年的實際所得為基數，以后年度公益金超過該基數部分，80%上繳財政部用于支持社會保障基金，其余的20%則劃入民政部。由此可知，改進后的福彩相關政策對于福彩資金的提留而言，已經越來越多，因此，“醫保福利彩票”的發行、購買數量大小和由此產生的醫保基金增加額呈正相關。
再換一個角度來看，我國的社會保障體系構成中，社會救濟和社會福利是惟一被納入財政預算（即完全由政府負擔）的支出項目，對此，我國已經成功地發行了諸如“中華風采”以及一些省份的“地方風采”等福利彩票，這種“取之于民，用之于民”的籌資特征符合大眾心態，因此，人們已經普遍認同了投資購買福利彩票的想法。既然社會救濟和社會福利可以依靠發行彩票進行籌資，社會保險本身就強調個人需要承擔一定責任，因此也可以采用同樣的方式進行醫保基金的籌資。
3、建立社會保障捐贈基金
從國外的經驗來看，許多大機構、大企業和富裕人士每年都會捐贈一筆固定的款項進行慈善活動，以提高其企業及個人的知名度和美譽度。再看我國，據相關資料記載，《福布斯》中文版日前公布了2005年中國慈善榜，入選的100家國內企業總捐贈額近5億元人民幣，其中來自北京的世紀金源投資集團以8432萬元位居榜首，上海的福禧投資控股有限公司以1124萬元名列第八，并且，國外的匯豐銀行和花旗集團也分別捐贈了2258萬元和2043萬元。
國內外的捐贈行動，不僅可以增加我國社?；鸬拇媪浚挚梢蕴岣呔栀浧髽I社會知名度和和捐贈人士的公眾美譽度，還可以通過資金的二次分配來調整我國的貧富差距，可謂“一舉三得”，因此，政府應該通過地通過輿論力量，大力宣傳社?；饘V大人民群眾的重要性，以獲得更多的捐贈資金。
三投資方式：嘗試新的社?；鹜顿Y渠道
依據我國2001年12月20日頒布的《全國社會保障基金投資管理暫行辦法》第29條，劃入社保基金的貨幣資產的投資，按成本計算，應符合下列規定：1.銀行存款和國債投資的比例不得低于50%。其中銀行存款的比例不得低于10%。在一家銀行的存款不得高于社?；疸y行存款總額的50%。2.企業債、金融債投資的比例不得高于10%。3.證券投資基金、股票投資的比例不得高于40%。
從上述政策規定來看，社?；饏⑴c資本市場運作的方式還存在一些不足之處。首先，銀行存儲和投資國債的收益率均偏低，不能滿足彌補社?；鸬娜笨?；其次，金融投資工具的結構失衡，使國債投資成為重中之重，導致政府還款壓力過大；再者，由于目前國內股市尚需規范，導致社保基金的投資選擇過少。綜上所述，社?；鹉壳霸谫Y本市場上的運行效率，總體上處于低績效狀態，因此，除了上述政策提及的那些金融投資工具外，還可以嘗試如下選擇。
（一）指數化投資
指數化投資是一種試圖完全復制某一證券價格指數，或者按照證券價格指數編制原理構建投資組合而進行的證券投資，具有風險分散、費用低廉、選擇性強、透明度高等方面的優勢。按此種方式投資的基金稱為指數基金。
從國外來看，指數化基金起源地——美國的股票市場上，超過90％的股票基金收益增長率都低于著名的“標準普爾500指數”（即“標普500”）的增長率，而以“標普500”作為目標指數的指數基金投資收益，遠遠超過了一般類型的股票基金投資收益，這就使得指數化投資策略備受市場關注，促使指數基金得到了迅猛發展，到2001年4月，美國的指數基金總數已經高達510個，發展非常迅猛。
再結合我國的實際情況來看，指數基金主要投資于深滬股兩市的大盤指數。如前文所述，我國滬市的股指從2001年6月份的2245點降低至2005年6月份的1000－1100點左右，完全有悖于社保基金的“高收益性、高安全性、低風險性、高流動性”要求，但是從長期來看，國家在妥善解決“股權分置”、“一股獨大”等痼疾之后，深滬兩市的股指應該會呈長期上漲趨勢，因此，長期投資于該品種將能產生比較穩定的收益。并且，不久前我國深滬交易所聯合推出的“深滬300指數”為我國證券市場的指數化投資奠定了堅實基礎，因此，我國在適當的時候可以建立社保指數基金，并分批、有步驟、穩健地進行指數化投資。
（二）投資于抵押貸款
抵押貸款是指銀行在發放貸款時，要求借款人以自己的資產作為抵押。一方面，由于借方有財產作為借款抵押，因此風險較??；另一方面，貸款收益相對較高，因此可將其作為醫?；鸬囊环N投資選擇工具。
在實際操作上，首先，從社?；鹜顿Y的社會效益角度出發，應該把關系國計民生的行業和企業作為貸款對象，以保證投資安全和收益的穩定。再從企業的角度出發，一方面，多年來金融市場的資金短缺，企業難以從銀行獲得信貸資金；另一方面，隨著國家金融體制改革的深化和國企經營機制的轉換，國企投資渠道將多樣化。這兩方面都為社?；疬x擇貸款對象提供了標準。
其次，從社?；鸬姆諏傩远?，可以考慮采取如下的抵押貸款方式，例如借給被保險人用于購買住房，同時以所購房產作為抵押。這樣做，不僅可以滿足社?；鸬谋Ｖ翟鲋敌枰?，而且可以提高被保險人的購房支付能力。這對于緩解人們住房的緊張局勢、促進住房制度改革以及拉動內需等方面都將發揮重要作用。
（三）投資于不動產
不動產是指土地、住宅、廠房、辦公樓等財產。投資于不動產不僅需要巨額資金，而且其流動性比較差。但出現通貨膨脹時，不動產的貨幣價格也會隨著通貨膨脹率的比例增加，因此，在經濟膨脹時期，它可以作為達到保值效果的一種投資方式。
在新加坡，大量公積金投資于機場、港口、通訊、電力等基礎設施。近幾年來，尤其是隨著西部大開發的進行，我國通過發行國債借入的資金，大部分都用來投資到基礎設施建設上，但限于國力，仍然不能全部緩解發展經濟的障礙。醫?；鹑绻軈⑴c投資基礎設施建設，就可在一定程度上幫助緩解該瓶頸限制，促進國家經濟更快發展，同時也可使自身保值增值。
投資不動產的收益也主要來自兩個方面，一是通過出租獲取租金，二是獲取買賣不動產時的增額價差。聯系目前我國職工住房緊張和住房制度改革的緊迫性和長期性，我國社?；饘Σ粍赢a的投資時，一方面可以以住宅建設為主，在取得適當收益的前提下，將住宅出售或出租給被保險人。另一方面,由于電力、石化、交通等國家基礎設施建設項目風險小，有穩定的未來收入現金流，而且這些項目一般回報率較高，并且具有巨大的增長潛力，因此也可作為投資對象。
另外，優勢產業也可作為我國的不動產投資對象。一方面，可使社?；皤@得穩定安全的收益，另一方面，優勢產業也急需大量資金來支持和壯大自身的發展。因此，對社?；鸷屯顿Y接受方而言，是一個雙贏的投資行為，即“占優博弈”。
隨著國外的各種金融衍生工具不斷推陳出新，我國社保基金的投資方式也要隨之不斷進行調整，在時機成熟時可以推出更多的金融投資工具，例如，投資于回購協議（筆者認為，在具體操作上有點類似于買賣期貨），并充分運用投資組合理論、套利定價理論等投資理念。
不動產基金投資范文4
從負債累累到200億美元的股權投資，再到380億美元的管理資產
北極星地產金融公司（NorthStar Realty Finance，NYSE： NRF）于2004年在紐交所上市，作為一家REITS公司融資6.478億美元。上市之初，公司以商業地產的抵押貸款和CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商業地產抵押貸款支持證券）為主要投資方向，并通過發行CDO（Collateralized Debt Obligation，擔保債務憑證）將所投資產的優先級部分證券化出售給其他機構投資人以放大資金杠桿，而自己僅保留投資的劣后部分。到2008年時，公司的不動產債權及不動產證券投資總額已達到50億美元（含證券化的表外部分），但由于公司發行在外的CDO大多附有“當標的資產的市值或財務狀況不符合某些基礎條件時，發行方有回購義務”的條款，所以，在金融危機期間，北極星地產金融公司累計確認了超過15億美元的投資損失，并使公司股價大幅下挫，到2009年2月時，股價較2007年1月已下跌了88%，到2010年時公司旗下子公司的多項債務出現違約，并面臨訴訟風險。
勉強撐過金融危機的北極星地產金融公司，在危機后期開始積極轉型，包括以凈租賃方式大量投資于醫療養老物業、酒店類資產和活動房屋等經營性物業資產，并在二級市場上折價收購了多個私募地產基金的LP份額（有限合伙份額）包；同時，公司還發起了多只非交易型REITS，分拆了資產管理公司以及歐洲的地產投資業務……
截至2015年三季度，北極星地產金融公司的對外投資總額已超過200億美元，其中，直接投資的經營性物業資產約170億美元，另有約14億美元的私募地產基金投資；而金融危機前的最主要投資標的――商業地產的債權及證券投資額――已減少到27億美元。
此外，加上2014年被分拆為獨立上市公司的北極星資產管理公司（NYSE： NSAM），公司的管理資產總額達到380億美元，另有兩只封閉式債權投資基金和1只非交易型BDC已經提交注冊申請，在2015年四季度和2016年陸續發起融資。
那么，在負債累累的背景下，北極星地產金融公司是如何轉型的？轉型后的北極星地產金融公司又面臨哪些考驗？
金融危機中，抵押貸款證券化業務慘遭滑鐵盧
上市之初，北極星地產金融公司主要通過發行商業不動產的抵押貸款、然后將其證券化出售來獲取收益，其中，約60%-70%是第一抵押權貸款，80%-90%是以LIBOR為基準的浮動利率貸款。公司通過將這些抵押貸款打包成CDO，然后再將其中的優先級部分在N-Star品牌下分拆出售給機構投資人以放大資本杠桿，而自己只保留劣后部分，這一策略在金融危機前一度創造了豐厚的收益。
2007年時，為了進一步放大資本杠桿，公司又發起了證券投資基金NorthStar Real Estate Securities Opportunity Fund，對外融資8100萬美元，該證券投資基金主要投資于CMBS、CDOs等證券化資產的次級部分，或其他REITS公司發行的信用債，其中，有相當一部分資金投資于北極星地產金融公司自己發起的N-Star品牌的CDO產品的劣后部分，從而使北極星地產金融公司的劣后投資也由表內資產轉為表外資產。
到2007年底，公司的資產負債表內僅保留了約25億美元的不動產債權投資、約5.5億美元的不動產證券投資，以及約11億美元的經營性物業直接投資；相應的，當時公司的業務部門主要有以下三塊組成――不動產債權投資、不動產證券投資和凈租賃模式下的經營性物業投資，其中，經營性物業投資在公司總資產中的占比只有24%，如果考慮表外資產，則實際的債權投資比例更高。
但隨著金融危機的爆發，這些債權資產的風險開始大規模暴露，到2009年時，公司債權投資部門的不良率上升到了4.91%，2010年不良率已超過了10%，相應的，N-Star品牌下的CDO資產大幅縮水，2007-2008年公司所投證券的平均評級還能保持在Baa2/BBB的投資級水平，但2009年上述證券的平均評級已降低到Ba2/BB，到2010年進一步降低到B2/B，其市值更大幅貶損60%-70%，并面臨平倉（Margin Call）壓力；實際上，即使到了2015年，公司所持有的N-Star品牌的CDO資產的市值也只恢復到當初面值的六成左右。
2010年隨著美國會計政策的變更，公司更不得不將N-Star品牌的表外CDO全部表內化，結果導致2010年表內的證券投資總額從上年的3.36億美元大幅上升到16.91億美元，相應的，證券化負債也從上年的5.85億美元上升到22.59億美元，這還沒有包括全部的證券化負債――截至2010年底，公司的證券化債務總額達到44.49億美元，如果加上表外部分，公司的債務總額將超過62億美元，而當時的凈資產值只有12.8億美元，實際的財務杠桿率（帶息負債/凈資產）已接近5倍。
在債務額大幅上升的同時，公司的證券化融資渠道和資本市場融資渠道都被封閉，傳統的信貸融資額度也被大幅縮減，到2009年時，公司的信用貸款額度更被完全減至零。2010年，北極星地產金融公司度過了最艱難的一年，不僅面臨嚴峻的現金流危機，同時還遭遇多項債務違約訴訟，并面臨CDO產品的回購壓力，現有的債務也面臨到期再融資的問題，融資成本更大幅攀升，公司只能通過折價拋售其所持有的債權資產及其他證券資產來維持現金流，這期間，公司股價已大幅下挫了近九成。
2012年，隨著后危機時代的到來，北極星地產金融公司的融資環境有所放松，公司也由此啟動了轉型之路。管理層將2011年以前的不動產債權和不動產證券投資都定義為Legacy Investment（有毒資產）。截至2012年底，有毒資產合計占到公司資產總值的50%，而這些投資都主要通過危機前發行的CDO來提供融資支持，其中不少CDO面臨回購壓力。
2013年，公司開始將N-Star品牌的CDO主動清算，即，在回購日，將標的資產出售，回籠的資金用于回購CDO項下的負債，平均的回購成本雖然只相當于面值的34%，但也讓公司確認了不少投資損失；而剩下的幾只未回購的CDO，多數已經不符合壓力測試標準，其標的資產的管理權已轉移給第三方，僅余少數幾只CDO仍停留在資產負債表上。
截至2015年三季度末，公司的不動產債權投資總額減少到20億美元（表內為5.9億美元），另有約7億美元的不動產證券投資（表內為4.6億美元），在投資組合總值中的占比從上市之初的80%-90%下降到15%。
上述不動產債權投資和不動產證券投資預計在2015年可貢獻2.35億美元的凈利息收益，并在上半年貢獻了約2000萬美元的升值收益，但此前公司的不動產債權和證券投資已累計減計了約17億美元的投資損失。
從凈租賃業務入手轉型經營性物業的直接投資
2011年，隨著后危機時期的到來，北極星地產金融公司逐步恢復了融資能力。這一年公司在私募市場發行股票融資6900萬美元，發行可轉債融資1.63億美元，并從富國銀行處獲得了新的附帶回購協議的抵押融資支持。2012年資本市場的大門重新向地產企業開放，這一年公司從股票市場融資3.83億美元，發行優先股融資2.62億美元，發行可轉債融資7900萬美元。2013年公司再次發行普通股融資14億美元，發行優先股融資1.93億美元，發行可轉債融資3.35億美元……
用這些錢，北極星地產金融公司開始大舉拓展它在凈租賃物業上的投資。所謂凈租賃模式（Net Lease），通常是指REITS等不動產領域的長期投資人將經營性物業資產從經營者手中買下后再返租給原來的經營者，有時也會為經營者定制開發物業或將合同到期的單一租戶物業轉租給其他經營者，但租期一般都在10年以上，且由承租方（物業的經營方）自行負擔與物業相關的所有稅費，包括物業的維護費用、保險費用及物業稅等。在凈租賃模式下，物業持有人（通常為REITS公司）幾乎不提供任何物業管理服務，其經營利潤率通?？梢赃_到90%以上（不含折舊攤銷），租金收益相對穩定，但增幅較??；而且由于這類物業大多為單一租戶，具有較強的定制性，所以，當主要租戶破產違約時，物業轉租的難度較大，物業持有人的盈利水平也在很大程度上取決于主要租戶的財務狀況。
不過，由于在凈租賃模式下，對物業持有人的經營能力要求較低，所以，北極星地產金融公司在由資產證券化向直接股權投資的轉型過程中仍選擇了以凈租賃模式來持有經營性物業資產。為了競爭，公司降低了對租戶財務狀況和資信水平的要求，而更加強調物業本身的通用性。
截至2015年三季度末，北極星地產金融公司傳統的凈租賃物業組合的總值約7.8億美元，相當于公司股權投資組合總值的5%，共有64處建筑、880萬平尺（約96萬平米）的可租賃面積，平均的出租率為96%，平均的剩余租期9年，預計2015年可貢獻凈經營收益6200萬美元，其中，50%來自工業地產，42%來自單一租戶的辦公樓，8%來自零售物業。
從傳統凈租賃領域延伸進入醫療養老地產的凈租賃市場
為了避開激烈的市場競爭，北極星地產金融公司決定在凈租賃領域開辟新的市場空間。它先是合資成立了Wakefield，主要投資于養老物業，然后再以凈租賃模式返租給當地的養老社區運營商。2009年北極星地產金融公司將Wakefield平臺上合資方的股權買下，并計劃將旗下養老地產業務單獨分拆上市。但受到金融危機影響分拆計劃被擱置，直到2013年公司才通過發行非交易型醫療養老REIT NorthStar Healthcare Income突破了醫療養老物業的融資瓶頸，NorthStar Healthcare首輪募集資金11億美元，后又將融資目標提高到18億美元，目前已累計完成15.5億美元的融資計劃。
2014年，隨著公司債權投資風險的逐步出清，北極星地產金融公司成功增發股票融資13億美元，發行優先股融資2.42億美元；2015年上半年，公司再次發行普通融資13億美元，并在7月發行優先票據融資3.4億美元，融資成本也從此前的7%以上下降到4.625%。在資本市場的融資支持下，公司先是在2014年以40億美元的總價（其中11億美元以定向增發的股票支付）收購了一家非交易型的醫療養老REIT Griffin-American Healthcare REIT II；2015年5月，北極星地產金融公司又以8.9億美元代價購入了一個養老物業組合的60%權益，該物業組合由32處獨立居住型養老社區構成。
截至2015年三季度末，公司醫療養老物業的總值已經從2013年的不到6億美元猛增到68億美元，占公司股權投資組合總值的46%，該物業組合由495棟建筑的28104張床位構成，平均的出租率87%，平均的剩余租期8.7年，2015年預期可貢獻4.27億美元的凈經營收益，預期的凈租金回報率約6.4%，其中，83%的收入來自于運營商支付的租金，17%來自于運營商經營收益的分享――上述物業大多以收購返租的形式租賃給養老社區的運營商或醫院、護理機構等，前十大運營商合計租賃了公司245棟建筑的22235張床位，占床位總數的79.1%，貢獻了公司醫療養老部門凈經營收益總額的56.9%。
不動產基金投資范文5
在整個大資管行業中，公募基金是最具代表性的資產管理業務形態，按份募集、組合投資，管理人按照持有人利益優先原則履行謹慎勤勉職責，基金持有人按份承擔風險、獲取收益。與其他資產管理業態相比，公募基金最大的優勢是《基金法》賦予了基金財產的獨立性地位，信托法律關系落實到產品運作各個層面，包括風險自擔的產品設計和銷售規范、強制托管制度、每日估值制度、信息披露制度、公平交易制度以及嚴格的監管執法，是投資者權益保護最為充分的大眾理財行業。
截至2016年底，公募基金資產規模達9.16萬億元，產品數量達3867只，是我國A股市場持股比例最高的專業機構投資者。公募基金個人有效賬戶數達到2億戶，85%的基金賬戶資產規模在5萬元以下。自開放式基金成立以來至2016年末，偏股型基金年化收益率平均為16.52%，超出同期上證綜指平均漲幅8.77個百分點；債券型基金年化收益率平均為8.05%，超出現行3年期銀行定期存款基準利率5.3個百分點；公募基金已經成為普惠金融的典型代表，為上億消費者創造了巨大收益和金融便利。公募基金在助力養老金保值增值方面也做出重大貢獻。截至2015年底，全國社?；鹳Y產規模約1.91萬億元，成立14年來年化收益率達到8.8%，超過同期年均通貨膨脹率6.4個百分點，資產增值效果顯著。基金管理公司作為全國社?；鹱钪饕奈型顿Y資產管理人，在18家管理人中占16席，管理了超過40%的全國社?；鹳Y產，在機構投資者中樹立了良好聲譽。
二、公募基金出現結構性失衡，遭遇發展困境
一是投資工具屬性弱化，資本市場買方功能受到削弱。2012年以來，銀、證、保等各類金融機構資產管理業務規模呈爆發式增長，但是，運作最為規范、真正做到“賣者有責、買者自負”的公募基金規模僅有9.16萬億元，占比不足10%。以精選標的為目標的股票型基金份額規模自2013年以來持續下降，與2012年末相比減少52.6%（2015年提高股票型基金持倉下限也是重要因素）。與此同時，混合型基金大量興起，精選個股、長期投資讓位于趨勢擇時，對投資標的內在價值的關注讓位于短期波動收益，投資工具屬性弱化。2008年以來，公募基金持有A股總市值的比重持續下降，由歷史最高的7.9%下降到歷史最低的3.4%。公募基金的價值投資、長期投資功能嚴重弱化，無論是作為大眾理財的專業化工具，還是作為資本市場的買方代表，公募基金的主體地位遠未體現。
二是資金流入流出波動大，缺少長期投資生態鏈條。從資金來源看，公募基金以散戶化投資為主，真正的長期機構資金占比很小，養老金、保險資金等有長期配置需求的資金主要通過專戶管理，對公募基金無法起到支持作用。產業鏈發育不足，過多依賴外部銷售渠道，代銷關系削弱了公募基金募集職責，銷售利益最大化加劇頻繁申贖，公募基金認申贖總量與資產余額之比達到320%，其中，貨幣型基金認申贖總量與資產余額之比高達550%；從持有期限看，多數基金投資者并沒有把基金作為長期配置工具，平均持有期短，少于一年的占44%，少于三年的占67%。
三是公司治理偏離信托要求，投資人利益無法在治理層面得到充分保證。與上市公司類似，公募基金同樣面臨國有股話語權獨大，股權治理僵化，董事會功能受限、受托責任履行不充分等問題，股東利益尤其是大股東利益主導管理人行為和管理績效評價。從基金公司與投資者的關系看，公司治理困境導致公募基金過于追求短期規模和業績增長，投資人利益無法在治理層面得到充分保證；從基金公司與員工的關系看，公司治理困境導致對人才專業價值重視不足，缺少長效激勵約束機制，核心人才隊伍不穩定，多年來人才流失嚴重，2015年基金經理離職率達24.4%，創歷史新高（2016年有所降低，為12.5%）。
四是投資運作短期化，缺少長期核心價值。當前，短期功利主義是制約公募基金行業發展的重要原因，結構化產品、定增基金、定制基金等短期資金驅動型產品層出不窮，短期化行為突出。公募基金如果不能投資于未來，那么自身也就沒有未來。環境保護、社會責任和公司治理即ESG原則是公募基金投資于未來的重要標準，全球諸多有影響力的機構投資者已經建立并遵循比較規范的ESG投資基準，有力推動了公募基金的發展，我國還停留在少數探索性實踐階段，缺少系統的、與我國資本市場和經濟轉型需求相匹配的ESG投資與評價體系。
五是大資管法律基礎不統一，沖擊信托文化根基。從整個資產管理行業看，各類資產管理業務的上位法既有《基金法》，也有《商業銀行法》、《信托法》、《保險法》，導致在監管層面，既有信托關系主導的突出投資人利益優先原則的監管規則，也有民商關系主導的遵從平等合同主體地位的監管規則，受托財產法律屬性不清晰，相關主體受托責任不明確，出現大量信貸業務與投資業務混同、違背委托人根本利益的現象，“剛性兌付”、“資金池”、“通道”、高杠桿結構化產品等違背資產管理本質的業務屢禁不止，助長了投機文化，沖擊大眾理財本質和信托文化根基。分業式監管疊加以機構為主的監管，導致大資管行業監管標準各異，監管標準與業務性質發生錯配，風險無法得到充分披露和有效監管，監管空白和監管套利帶來的負面影響已十分突出。
三、公募基金的出路與供給側改革方向
以公募基金為代表的資產管理I需要一場全面的供給側改革，完成行業的自我革命，真正承擔起提供普惠金融和推動產業創新的責任。
一是按實質重于形式原則統一行業法律基礎和監管規則。應當推動《證券法》和《基金法》成為規范資本市場各類活動的根本大法，擺脫部門法束縛，強化功能監管，統一同類業務行為規則。資產管理業應當全面遵循《基金法》作為信托關系專門法所確立的各項原則和規范，根據公開募集和非公開募集兩類產品的特征制定針對性監管標準，統一公私募產品運作規范。公募類產品必須滿足面向非特定對象募集的特定要求，保證產品結構簡單，低杠桿或無杠桿，保證高流動性和申贖自由；私募類產品必須滿足合格投資者要求，對投資者進行充分信息披露。各類資產管理業務均必須杜絕資金池業務，杜絕“保底保收益”，嚴守不“剛性兌付”的底線，回歸“賣者盡責”、“買者自負”的受托理財本質。
二是完善股權治理和激勵約束，建設行業信用文化。應積極推進基金管理公司健全以董事會為核心的公司治理機制，強化管理層信托責任和行業信用管理，推動基金管理公司股權構成多元化，鼓勵專業人士、成熟私募機構參與設立基金管理公司。在私募基金領域，已經初步形成登記備案、資金募集、合同指引、內部控制、信息披露、投資顧問到資金托管和中介服務的完整自律規則體系，中國證券投資基金業協會將依托法律法規和自律規則要求，積極打造私募行業機構、人員誠信數據庫，為從業人員建立完整的從業信用記錄，使私募基金管理人成為公募基金管理人的合格后備軍。公募基金管理人要優化激勵約束機制，培養投資管理人的風險控制意識，以及對公司和客戶利益的忠誠；堅持持有人利益優先原則，產品的業績表現和風險控制相結合，打造股東、員工、持有人利益協調一致的可持續發展平臺；創造鼓勵創新、容忍失敗的發展環境。
三是系統推進ESG責任投資，發揮公募基金長期價值。在基礎資產端，應建立上市公司ESG評價指標體系，出臺上市公司ESG相關信息披露指引，基于ESG信息披露開展對上市公司踐行ESG有效性的評價，最終建立符合中國國情、價值觀統一、真正創造長期收益的上市公司ESG指數。在投資工具端，應建立公募基金ESG投資評價體系，改變短期規模業績導向，鼓勵公募基金真正發揮買方優勢和專業化價值，根據被投企業公司治理、社會與環境義務的改善和長期價值創造進行投資決策，提升長期回報能力。在資產配置端，應推動有稅收遞延優惠支持的三支柱養老金建設，將短期理財資金轉化為以長期投資為目標的個人賬戶養老金或公募型FOF產品，遵循ESG原則進行長期資產配置，從資金端約束資產管理機構的投資行為，形成投資人、資產管理機構、企業經營者利益一致、行動一致的良性發展機制。由上市公司ESG評價體系與信息披露、基金ESG指數以及長期資金ESG配置基準構成的ESG發展原則有利于全面改善中國資本市場基礎資產質量，激發經濟增長的技術新動能，推動上市公司和公募基金履行社會公民責任，為全社會貢獻長期價值增長。
四是發展不動產證券化和公募REITs，豐富長期投資工具。在綠色發展和經濟提質增效過程中，將產生大量具有持續穩定現金流的優質公共基礎設施和服務項目，對這些公共基礎設施和服務項目進行資產證券化并上市交易，通過公募REITs完成標的挑選和組合持有，可以極大地拓展傳統資本市場服務實體經濟的廣度和深度。不動產證券化+公募REITs可以實現公共不動產的社會化投資和長期持有，讓長期資金與長期資產通過股權而非債權的方式有效對接，縮短融資鏈條，切實降低實體經濟部門杠桿率。公募REITs可以充分發揮公募基金運作規范、監管透明的制度優勢，在傳統股票和債券之外，為公眾投資于優質不動產、獲取長期穩健收益提供專業化工具，為全民共享經濟發展成果提供理想渠道。
不動產基金投資范文6
一、我國社?；鸬奶卣?/p>
隨著我國社會保障體系的不斷完善，我國社?；鸬囊幠Ｈ找纨嫶?。截至到2005年，我國各項社會保險基金的規模已達到18455億元。伴隨社會保障制度的進一步發展，社保基金積累的資金越來越多，從而我國社保基金便出現資金規模龐大，保值問題突出；投資收益率低，急需實現增值等特征。由于社保基金投資運作應該遵循的基本原則是：在保證基金資產安全性、流動性的前提下，實現基金資產的增值。因此，從社?；鸬倪\作和投資來看，對風險較小的投資采取直接投資模式，對風險較大的投資運用委托投資的模式，這樣既有利于分散風險，又有利于發揮專門投資機構的專業優勢。
二、社?；鹜顿Y方式的借鑒及分析
根據我國社保基金的特征可以對社保基金投資的潛在市場做出以下分類，并根據各種市場對社保基金保值增值的能力及特點加以闡述。
1、安全穩定的貨幣市場
貨幣市場基金。
這是一種具有高安全性、高流動性和高穩定性的投資基金品種，完全符合社?；鹑胧械幕疽?。貨幣市場基金在國外已有相當規模的發展，但是目前在我國，貨幣市場規模還不大、品種單一,機制還不夠順暢。尤其是現在的貨幣市場業務,只是債券回購、銀行同業拆借和商業票據，因而貨幣市場基金只是低風險低收益的基金品種。
銀行存款及大額可轉讓存單。
銀行存款是社保基金入市以前基金資產的最主要形式。大額可轉讓存單是定期銀行存款的一種金融衍生工具，性質上與貨幣基金相似，在美國根據其流動性還可以簽發支票。投資大額存單是為了滿足定期存款流動性需要，相對于短期存款所能獲得的利息收益更大。但這兩種投資工具都面臨通脹及利率波動的影響。
銀行票據及商業票據。
作為貨幣市場的主要投資工具，主要包括中央銀行票據、銀行背書的商業匯票、銀行承兌匯票等。社?；鹨赃@幾種方式投資，可以獲得較高于銀行存款的收益，同時保持較強的流動性，是社保基金直接入市的可靠選擇途徑。
2、證券市場為社?；鹜顿Y提供了廣闊的領域
首先，股票市場是證券市場上最重要的組成部分之一，也是融資能力最強，資本規模最大的市場。社保基金進入股市將給資本市場帶來一個雙贏的局面。我國證券市場正在迅速擴張，根據我國股票市場有代表性的過去五年上證指數的數據進行分析計算，股票年均收益率為11.9%，扣除交易稅費在10.5%左右，這個平均的收益率已經包括了股市的大幅上漲和大幅下跌產生的影響。相對于國債投資來看，我國近期發行20年期國債票面利率為3.85%。按上述收益率以及40%的股票和60%的國債組合計算社?；鸬拈L期收益率約為6.51%，比單純國債利率多69%。從短期看，投資股市風險相對較大；但從長期看，風險是可以控制的。由于目前社?；鸬拇蟛糠止善辟Y產都配置在安全可靠的范圍內，社?；饝斶m當擴大股票投資比例。
其次，國債是以國家信用發行的債券，存在的風險幾乎為零，是社?；鹑胧兄饕x擇的投資工具之一。但是，在去年10月份央行加息以前，國債平均收益率僅為2.27%和同期銀行存款利率基本持平。在今年3月份再次加息以后，社?；鹜顿Y國債帶來的收益就更少，加上通貨膨脹的影響，持有國債的成本進一步加大，無法滿足社?；皤@得較高增值的要求。
另外是企業債券、金融債券及可轉換債券。此類債券是債券市場上主要的投資品種，風險較大。出于安全考慮社保基金不易大規模進入，可以在投資組合中以較小的比例持有。從2003年全國社保基金的投資收益情況來看，持有企業債券1億元，金融債券5億元，除國債以外的債券收益為2371萬元，投資規模比較合理。
此外還有證券投資基金，這是一種間接進入市場的模式。社?；鹂梢酝ㄟ^購買基金份額，或委托專營證券基金管理公司代為管理基金資產。社?；鹑胧匈Y金委托基金管理公司進行投資管理，使受托基金公司受到來自社保基金理事會的更為嚴格的監督，投資過程的嚴格監督以及投資信息對社?；鹄硎聲母咄该鞫榷际沟没鸸驹谕顿Y運營期間必須遵循更加專業化的原則，提高對行情把握和個股選擇的準確度，完善市場風險防范手段，提高應對市場突變情況的能力。更重要的是，基金管理公司擁有大量的專業投資人才，廣泛的信息渠道，能及時靈敏的對市場變化做出反應，提高社?；鸬倪\作效率。
3、海外市場
國內資本市場不可分散的風險主要表現在兩個方面,一是股票市場波動比較大,市場盈利率水平比較高,股息收益低；二是產品結構單一,固定收益證券市場非常不發達,沒有任何避險工具可以使用。這些問題不可能在短期內解決。為抵消這些風險,社保基金必須在系統之外的投資領域獲得更符合其自身需求的投資機會,來彌補本地市場的不足。因此，社保基金可以考慮投資到海外，因為海外有比較發達的資本市場，豐富多樣的投資品種，健全的對沖機制，這些條件均是社?；鹜顿Y組合必要組成條件。除了海外的資本市場以外，投資不動產業是分散風險的一種選擇，不過對具體目標的選擇和確定有一定的難度，為此可以委托海外投資機構代為管理或是通過海外專業投資咨詢機構的幫助做出選擇。
4、不動產市場及產業市場
從投資組合理論及分散風險的角度分析，社保基金入市不一定要局限于資本市場，投資工具的選擇也不一定要局限于金融工具。當我們都把注意力集中在資本市場的同時也許會把風險集中過來，因而根據經驗設想，是否能把社?；鸬耐顿Y擴展到一些未涉及卻具有可行性的市場，如房地產市場、企業的大型設備的融資租賃、大型工程項目以及金融租賃等，甚至是目前覺得不可行卻具有潛在可能性的市場，這樣使得社?；鸬木揞~資金既能達到保值增值的目的又能促進另一些行業的發展。
目前，我國正處于房地產高開發時期，如能借鑒國外的成功經驗，通過有效的法規及管理摒棄那些失敗的做法，對于消除我國房地產的泡沫，提高房地產發展質量都大有裨益。同時也不失為社保基金投資組合的一種選擇。另外，我國的經濟正處于長期高速的發展時期，許多行業都需要大量的資金支持，社保基金可以將資金投入到產業領域，一方面為企業提供融資租賃或金融租賃從而實現資產增值，同時可以將這部分投資證券化以實現流動性。另一方面也促進我國資產證券化的發展。這些都是豐富社保基金投資品種的選擇。
社?；鸬耐顿Y不僅可以延伸到創業投資領域，還可以適時地進入教育領域。雖然我國的教育仍然是事業性質而非產業化，但是國家對教育的投資占GDP的份額極小，絕對額遠遠低于發達國家。我國的教育事業，特別是在高?？蒲?、提高學生動手能力、培養學生創新能力以及支持大學生創業等方面，僅靠國家的財政撥款是無法滿足眾多高校、廣大學生對教育資源的需求的。因此，教育資金的來源需要多領域多渠道的支持。社保基金擁有長期的資金，追求長期的保值增值，從這一點看投資教育完全符合要求。教育市場有著穩定收入來源，而且對人力資本投資的增值潛力是巨大的。從另外一個角度看，社?；鹜顿Y教育將使不同階層、不同年齡段的人享受到社會保障的益處，使得社會保障帶來的受益面覆蓋更廣。據此，為了保持這部分資金的流動性，可以從金融創新的角度設想，創造一種叫做“教育投資券”的金融工具，使其在二級市場上流通。這樣，在證券市場既多了一種投資工具，投資者又多了一種投資選擇，教育事業的發展也能得到的有力的資金支持而長足的發展。
參考文獻：
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