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席慕蓉詩集范文1
關鍵詞:容積率 城市規劃 指標 影響
中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A
正文：
目前大型城市項目備受關注,特別是在土地市場遭遇寒流的今天城市綜合體以及業態組合的互補、投資回報的高效持久以及對城市競爭力提升作用顯著等因素成為地方政府及開發商追捧的熱點。
開發商對容積率的分析重點主要表現在三個層面
一是業態的合理性
二是產品的可實現性
三是經濟的可盈利性
基于此容積率分可沿以下思路：
定性：土地性質、業態組合 重點研究業態組合的聯動性
定量：業態的組合比例、建設規模 重點研究容積率
容積率是由市場需求、城市規劃及項目成本平衡三個層面共同影響并催生出來的。
一、 關于市場
涉及到一個概念的問題,業態、區域位置、建筑設計、社會價值、發展潛力、綜合效應等諸如此類的問題并非是某一個項目獨有的東西。
(一) 技術層面
市場定位
1、 項目市場是代表城市生活與消費的豐富性與完整性，提升了消費者的生活品質
2、 項目的業態與招商成果必須最大化的實現項目的價值，產生品牌聯動效應。這里要明確以下問題：
a、整合資源以滿足消費者的市場需求；
b、如何為客商提供最好的商業環境？
5 如何持續提升項目的價值
6 how to achieve integration of resources to business planning and peripheral industry
7 如何最大程度的實現城市綜合體的社會效應與價值
The realization of social effect and value city complex in 7 to the greatest degree
（二）處理好以下幾個關系
1、城市與項目的關系——城市特色、文化、城市功能和增強的圖像必須與項目本身的特質結合。
2、開發時序與市場的關系——城市綜合體項目的開發是漸進的，首期的開發對整個項目至關重要。根據產品的市場接受度和價值判斷的不同，然后結合企業和項目進行開發。
2, the relationship between local and overall -- the development of a city complex project must be gradual should say a period equal to the period beginning is critical to the operation of the whole project. The relationship between local the same and whole also penetrated into every stage of investment, sales, promotion level operations because both to build the project's overall image and highlight the focus and core of local.
3, the development of sequential relationship -- depending on the market for product acceptance degree of difficulty and the project of different products of value judgment and then combined with the actual situation of enterprises and projects such as the demand for funds, demolition, land form and so on.
個人意見是：先做酒店
一般來說，我們打造城市綜合體首先開發的業態會是公共商業比較多，大概有以下三個原因：
a、商業投資價值最高，可以確認市場價值最大的認可，符合大多數人們的投資心理；
(2) the first start the business can put the value of the whole project to a new level after that housing prices can sell higher
b、首次啟動商業可以聚集人氣，甚至可以通過特色商業將生地炒成熟地，把整個項目的價值提升到一個新的層次，無論是從價格還是從企業品牌來說，對后期產品開發都非常有利；
(3) is another factor Pusu blurred risk residential market is currently more than commercial. Finally, office and residential depending on the market situation.
c、另一個因素是撲簌迷離的住宅市場，其風險目前已經超過商業。3、租售的關系——也就是說銷量部分和什么時間銷售的問題。一些物業只能出租而一些物業必須要賣掉，所有的主力商店最好不要賣，要賣就賣臨街的店鋪。
5, market speculation and rational operation of the relationship -- project must be elevated to the social level and the actual operation must fall to the market level is a false one.
4、市場炒作與理性操作的關系——項目一定要提升到社會層次，而且實際操作一定要落到市場層面上來，一虛一實。
6, development and operation of the relationship -- this is to say that we actually do a developer or a problem for operators this is the strategic needs of enterprises according to enterprise development strategy to consider but one thing is for sure this project as a city complex operation is one of the key will win.
二，關于設計
容積率決定了什么？
決定了不同產品類型之間配比 決定了不同的產品形態 決定了不同的面積區間 決定了不同的產品戶型使用功能 因為容積率決定不同類型的產品，決定了客戶不同的客戶層面。
建筑形式與容積率之間的系數對比(各個城市日照間距要求不同，同一容積率指標要求下的業態稍有變化) TOWNHOUSE聯排別墅 0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.9 4、5層疊加 0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.1 6層多層 1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.7 11層小高層 1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.5 18層高層 2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.2
1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。 2、容積率0.3~0.5，一般獨別墅項目，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯排別墅，就可以解決這個問題了。 3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。 4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環境可以做的更好。如果其中夾雜低層甚至聯排別墅，那么環境相比而言只能算是一般了。 5、容積率1.2~1.5，正常的多層項目，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是一大賣點。 6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目。 7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項目。 8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目（18層以內）。 9、容積率3.0~6.0，高層項目（建設高度100米以內）。 10、容積率6.0以上，摩天大樓項目。
比如有一個項目投資商要求某一城市用地6500㎡，規劃容積率為3.6，建筑資源覆蓋率要求35%，由你來規劃這個項目，首先我們要大概計算下在這個指標體系的建筑層數為多少層，總建筑面積是多少。（總建筑面積（地上）=用地面積X容積率=6500X3.6=23400㎡；建筑履蓋率=建筑占地面積/用地面積）在建筑建筑履蓋率用足的情況下，建筑占地面積=建筑履蓋率X用地面積 =35%X6500=2275M2； 在建筑底層面積與標準層相差不多的情況下，建筑平均層數=地上總建筑面積/建筑底層面積=23400/2275≈10層 3.0的多層其實也不奇怪,首先我們要了解多層的定義,是以層數為定義標準,容積率是以面積為定義標準,兩者其實并不相沖突. 但是我們的建筑布局，這涉及到日照間距的問題；一般情況下我們可以通過規范查找各個城市的日照間距等要求，開發商只要滿足這個即可。
When it comes to qualitative, quantitative analysis of front and design is mainly quantitative work practice.
三、分析
經濟層面上城市的最優容積率就是投入產出的最大化,具體到一個項目也是同樣的道理,首先要考慮的是投入與產出關系的平衡問題。作為開發主體的開發商必定要結合項目所在城市的經濟條件及其自身的發展戰略,由宏觀至微觀審慎地進入。
確定城市不同功能土地的最優比例和開發強度從來都是城市規劃面臨的核心問題,從城市經營的角度來看我們就可以對這個問題的本質有更深刻的理解,在這個問題上各地政府扮演著自相矛盾的角色。
根據收益最大化的原則應當是可以盈利的部分比例越大越好,但非盈利部分過低反過來會影響土地的價值,最優的比例應當是用最少的支出獲得最大的土地收益,投入土地轉讓費、拆遷安置費等以獲得土地達到可以使用的條件投入建設工程費用,以獲得房屋達到可以出售條件從而獲取售房款的收入,由此可見容積率也不是越大越好。
結語:
總之這樣一個城市綜合體項目好比一臺復雜、龐大而精細的儀器從構思、設計、生產、安裝直至運轉任何一個環節無論是宏觀的還是微觀的都必須精準最大程度減少誤差，這臺機器才能產生最大的效率，它是一個強大的系統工程從虛落實，才能一步一個腳印穩扎穩打的完成項目。
【參考文獻】
席慕蓉詩集范文2
關鍵詞：工業地產 私募基金 融資方式
伴隨著一系列調控政策的出臺，房地產、商業地產市場步入了一個相對低迷期，與走勢不確定的住宅市場相比，工業地產正在調控風暴下勃興，工業地產開發正逐漸成為各大小開發商關注的焦點。工業地產區別于傳統的開發區的一個重要特點就是對工業地產開發主體的資金實力要求較高，能夠保證所需的資金投入，所以，融資的成功與否是工業地產開發的關鍵。
一、地產私募基金概述
私募基金是受我國政府主管部門監管的，向不特定投資人公開發行受益憑證的證券投資基金而言，是一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金進行的一種集合投資。隨著地產調控的不斷深入，銀行融資收緊，加上央行連續上調存款準備金率，房企融資已是難上加難，這給地產私募基金帶來了發展的機會。房地產私募基金的出現豐富了我國的房地產金融市場，為我國投資者提供更多參與房地產投資的機會，它將社會上閑散民間資本聚集起來，形成資金規模優勢，通過有豐富房地產投資經驗的專業基金管理公司管理，分散投資風險。私募基金投資到房地產項目中去，可以優化被投資企業的項目融資結構，滿足行業內日益增長的多樣化融資需求。由于房地產私募基金主要投向優勢企業的盈利狀況好的項目，客觀上促進了有限資源的優化配置，十分有利于那些擁有好項目的優秀中小房地產企業發展壯大。
我國房地產企業設立的私募房地產投資基金處于初期發展階段，本土私募房地產投資基金在2011年加快了前進的步伐。據清科研究中心統計，截至2011年三季度，共有22只私募房地產基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機構募集基金數量及金額占比分別超過80%和70%。目前活躍在中國市場的私募房地產投資基金可大致分為兩類，一種是以鼎暉房地產基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨立私募房地產投資基金，另一種是由房地產企業成立基金管理公司發起設立的房地產基金，其中主要代表包括金地集團旗下的穩盛投資以及榮盛房地產開發有限公司旗下的榮盛泰發基金等。
二、政策規范
2007年6月1日起施行的《中華人民共和國合伙企業法》，為中國本土有限合伙型基金的成立和運作提供了法律依據。2008年12月《國務院辦公廳就金融促進經濟發展三十條意見》的（十九）是：加強對社會資金的鼓勵和引導。拓寬民間投資領域，吸引更多社會資金參與政府鼓勵項目，特別是災后基礎設施重建項目。出臺股權投資基金管理辦法，完善工商登記、機構投資者投資、證券登記和稅收等相關政策，促進股權投資基金行業規范健康發展。2010年4月28日國務院常務會議上確定了2010年重點改革任務，包括“加快推進政策性金融機構改革，啟動資產管理公司商業化轉型試點。加快股權投資基金制度建設?！薄∥覈姆康禺a私募基金市場雖然剛開始起步，但隨著我國資本市場的完善，未來房地產私募基金的發展不可限量。比如，清華房地產總裁商會近年來在該領域進行了不斷的探索和實踐，相繼有商會成員成立華房聯合、華房天津、重慶華房和華房天津多支房地產私募股權基金。國內房地產私募股權基金呈現出一派繁榮的景象。在國家層面上，央行、證監會、銀監會和各地方政府的高層也開始越來越重視活躍的私募基金，紛紛出臺了規范政策。房地產私募股權基金在我國的蓬勃發展的大趨勢是必然的。
三、工業地產私募基金（以萬通為例）
中國有著世界上最大的市場，住宅領域出現了萬科這種世界級的公司，零售領域是萬達，但是在工業地產領域我們整個行業還處于非常原始的起點。工業地產是中國房地產領域的新藍海。未來10年之內工業地產將會出現一個非常大的世界級公司，這是一個必然。而萬通地產在工業地產投資方面也做好了充分的準備。為了實現轉型，萬通在軟實力方面實現了提升。首先是專業化的工業地產管理者的引進，“萬通新創” 的核心人才都是從普洛斯、安博等世界頂級的工業地產公司引進來的；其次，軟實力的核心即是房地產金融的能力。到目前為止萬通已經管理著5支基金，將近36億的資產規模。萬通在2012年將會發第一支工業地產基金，也是中國首支人民幣工業地產基金，預期10億元的規模。
萬通投資基金的幾個特點：第一、定位是持有收租型的商用地產；第二、不做債類基金，與投資者風險共擔、收益共擔，每個基金里面萬通自己都會參與20%左右；第三、投資組合。每支基金會分散到四個4—5個項目；第四，長周期。投資期限跨越一個周期，通常是“5+1+1”，也就是5—7年的期限，這樣才能保證投資不受短期市場波動影響。萬通的基金產品面向的是追求長期穩健收益、關注價值投資的客戶。
熱衷投資地產的投資者可以通過私募形式“曲線”投資地產業，而缺少資金的地產商也可以通過私募募集到所需資金緩解資金鏈，或者擴大規模，或者轉型。工業地產開發融資中應該將工業地產私募基金納入考慮范圍。地產私募將是地產融資的一個主要發展方向，在制定融資計劃的過程中多學習借鑒國內外已有的設立私募基金的經驗，使得這種融資方式更好的為工業地產開發服務。
參考文獻：
席慕蓉詩集范文3
【關鍵詞】 城市軌道交通; 融資模式; 政府融資; 市場化融資
長期以來，我國軌道交通緩慢主要是受資金困擾。由于城市軌道交通投資巨大，僅靠政府投資是不現實的。為了解決資金，加快我國軌道交通建設的步伐，國務院辦公廳下發了《關于加強城市快速軌道交通建設管理的通知》(國發辦[2003]81號文)，提出實行投資渠道和投資主體多元化，鼓勵資本以合資、合作或委托經營等方式參與軌道交通投資、建設和運營。
1城市軌道交通項目融資模式
城市軌道交通融資的基本模式有政府融資和市場化融資兩種模式。
1.1政府融資模式
政府融資以政府信用為基礎，通過特定的政府融資主體展開，實行“政府職能、運作”。其融資主體是經政府授權，代表政府進行軌道交通建設的具備法人資格的實體。
資金來源渠道主要包括:(1)政府財政撥付的資本金(自有資金)，包括各級政府的財政預算內資金、城市建設基金、土地批租收入、人防專項資金、地方政府按規定收取的各種費用及其他預算外資金等;(2)國債資金;(3)國內政策性銀行的政策性貸款;(4)境內外發行國際債券;(5)向外國政府或國際組織貸款;(6)依托于政府信用的商業貸款等。
政府投融資主體采用直接投資方式進行投資，既可以采取獨資方式，也可以采取控股、參股或其他方式進行。政府投融資主體代表政府以股權方式投入，其他企業的資金依法享有股東權益，一般不享有政府行政管理職能。
1.2市場化融資模式
市場化融資是以企業信用或項目收益為基礎，以商業貸款、發行股票等商業化融資為手段，籌集資金并加以運用的金融活動。
市場化融資的主要融資渠道有:(1)項目融資，包括PPP、BOT、BOO、TOT、ABS等;(2)國際金融機構貸款，包括國際貨幣基金組織貸款、世界銀行貸款、亞洲開發銀行貸款等;(3)租賃融資;(4)國內商業銀行的商業性貸款;(5)私募發起人、發行股票等股權融資;(6)依托企業信用發行企業債券;(7)留存收益等內源融資;(8)國外政府貸款。
1.3政府融資模式與市場化融資模式的比較
政府融資能依托政府財政和良好的信用，快速籌措到資金，操作簡便，融資速度快，可靠性大。其融資量的大小，取決于政府的財政能力和所能提供的信用程度。缺點是對政府財政產生壓力，受政府財力和能提供的信用程度所限，融資能力不足;不利于企業進行投資主體多元化的股份制改制，不利于企業轉換經營機制。
市場化融資可以吸收其他投資者參與項目建設，減輕對政府財政的依賴，完成投資主體多元化的股份制改造。缺點是融資速度慢;企業信用融資受企業信用程度所限，融資能力有限;可靠性較差，操作復雜。
2探索新的融資模式
2.1城市軌道交通建設投融資與土地儲備機制相結合
根據城市總體規劃、土地利用總體規劃、軌道交通規劃，政府土地儲備機構對軌道交通站點周邊一定范圍內土地進行儲備，通過土地儲備運作機制，將土地增值收益納入土地儲備專項資金，支持軌道交通的建設。
其運作的基本思路是:政府部門劃出站點周邊一定范圍的土地資源，明確軌道交通建設單位、土地儲備機構對站點周邊建設區、實施區和控制區范圍，將納入儲備與投融資機制的土地分期、分批地由授權成立的土地儲備運作機構負責開發，由該機構和政府取得地塊的控制權。在土地開發過程中，土地儲備機構承擔部分投融資責任，由其融資后實施土地收購、儲備和整理開發，將生地變熟地，再在土地一級市場上進行公開招、投標，將土地轉讓給土地經營者(大多為房地產開發商)，獲得土地開發升值效益，部分專項資金用于投融資，部分進入土地儲備基金。
2.2國內銀行境外籌資
建設銀行為上海軌道交通明珠線(一期)工程項目，在境外籌資10.8億法郎的法國政府混合貸款。其中包括中國建設銀行與法國外貿銀行的政府貸款、中國建設銀行與巴黎國民銀行牽頭的幾家法國銀行的出口信貸。中國建設銀行作為貸款的轉貸行，法國巴黎國民銀行、法國興業銀行、法國巴黎巴銀行作為出口信貸的主、副牽頭行，法國外貿銀行作為政府貸款的行。此種做法值得國內其他城市借鑒。
2.3設立城市軌道交通投資基金
投資基金是一種機構性集體化投資工具和融資方式，基金發起人以發行受益憑證或股份的形式將眾多小額投資者的資金聚集起來交由專業投資機構管理，通過組合投資方式以獲得投資收益和增值。
通過設立城市軌道交通產業投資基金，可以在較短的時間內籌集到較大規模的長期建設資金，實現儲蓄向投資的有效轉化，并以股權形式投資于城市軌道交通領域。不僅大大增加了社會閑散資金的投入，降低了資金風險，而且可以直接提高項目資本金比例。我國的國民儲蓄已經突破13億元人民幣，并繼續呈現高增長態勢，如果能夠化儲蓄為投資，就能為產業投資基金提供豐富的資金供給。此外，各類公益性基金和保險基金、養老基金也可以為城市軌道交通產業投資基金的發展開拓另一條重要的資金渠道。
2.4民間主動融資
民間主動融資PFI(Private-Finance-Initiative)是以私人資本和貸款方式進行融資的。通過招投標，獲得特許權的民間財團負責項目的開發建設和維護，并在特許期結束時將所經營的項目完好地、無債務地歸還政府，屆時政府可以自己繼續經營也可以在項目的有效壽命期內另行招標。這種方式在國外許多國家得到，如:芬蘭的收費公路、瑞典的輕軌鐵路、葡萄牙的橋梁、西班牙和以色列的高速公路等。我國香港特別行政區的西區海底隧道由西區海底隧道股份公司采用PFI方式于1997年建成，價值75億港元。由于我國民間資本存在著巨大潛力，FPI模式將隨著我國投資與體制的完善而在軌道交通項目建設中起到重要的作用。
2.5地鐵與房地產捆綁式開發
其中包括地鐵車站周邊的商鋪出租及物業開發、地鐵廣告經營權、車站冠名權、車站多媒體車輛運行信息顯示間隙的廣告權以及等等。
3融資風險
融資活動中存在著各種風險。融資風險有可能使投資者、項目法人、債權人等各方蒙受損失，所以應對融資方案中存在的風險進行識別、比較，并提出規避風險的措施。
城市軌道項目的融資風險主要包括:資金供應風險、風險、生產風險、信用風險、及風險等。
3.1資金供應風險
資金供應風險是在項目實施過程中由于資金不落實，導致建設工期延長，工程造價上升，使原定投資效益目標難以實現的可能性。
導致資金供應風險的因素包括:(1)已承諾出資的股本投資者由于出資能力有限而不能兌現承諾;(2)原定發行股票、債券計劃不能實現;(3)既有法人由于經營狀況惡化，無力按原計劃出資。
為防范資金供應風險，應認真做好資金來源可靠性分析。選擇資金實力強、既往信用好、風險承受能力強的投資者。
3.2金融風險
項目的金融風險主要包括放貸銀行自身的生存能力、利率風險及匯率風險。
利率隨金融市場情況而變動，未來市場利率的變動會引起項目資本成本發生變動。如果采用浮動利率，則項目的資金成本會隨著利率的上下浮動而變動;如果采用固定利率，項目的資金成本不會隨著未來利率的下降而下降，但相對成本將升高。為了防范利率風險，應對未來利率的走勢進行分析，以確定采用何種利率。
如果項目使用了外匯貸款，未來匯率的變動會引起項目資金成本發生變動以及未來還本付息費用支出的變動。為了防范匯率風險，應對外匯的匯率走勢進行分析，以確定外匯幣種及結算方式。
3.3生產風險
對于地質條件及拆遷復雜的項目會項目的工期，而對于貸款比例較大的項目，能否按期開工、完工并開通運營則受所融取資金的影響。生產風險主要通過一系列的融資文件和信用擔保協議來防范。應對不同的生產風險時，應設計不同的合同文件，就材料、勘測設計、施工設備的租賃、運輸等簽訂有約束力強的長期合同，在項目文件中訂立嚴格的條款與涉及承包商和材料設備供應商的有延期懲罰、固定成本，以及項目效益和效率的標準。
3.4信用風險
為防范信用風險，應在建設和運營過程中，對于勘測、設計、施工及材料設備供應等均采用公開招標的方式，選擇資信狀況良好、技術力量和資金雄厚的承包商和供應商，把信用風險降低到最低限度。
3.5政治及法律風險
政策的穩定性以及特許權、稅收等因素的變化屬于政治風險。政治風險的防范只能依靠國際與國家的力量及法律法規予以保護。
如果國外貸款比例較大，管理法律風險的最好辦法是從項期工作開始通過聘請律師對放貸國的法律風險進行系統、全面的，制定相應防范措施，防止由于法律漏洞而造成的不必要的損失。
4結束語
城市軌道交通建設資金投入巨大，融資能否順利如期完成，是決定能否正常運營并還本付息的關鍵所在。目前國內關于城市軌道交通項目的融資渠道還比較單一，大部分資本金與借貸資金是通過政府出資與國內政策性銀行的貸款。所以，只有積極借鑒國外經驗，探索新的融資模式并對其風險進行識別規避，才能促進我國城市軌道交通的健康快速。
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席慕蓉詩集范文4
關鍵詞：公路建設項目 融資模式 融資意識 融資特征
公路建設項目中，因對公路基本屬性的分析不同，將公路分為經營性公路和非經營性公路。為了公路建設事業的可持續性發展，兼顧公平與效益，對不同的公路采取不同的融資模式。非經營性公路以國家投資為主，經營性公路以國家投資為導向，主要依靠市場來融資，實行收費制?？傮w來說，我國的公路建設要建立起以國家政策性投資為基礎，以市場型融資為主導的，多渠道、多形式、多層次的融資體制。
1.我國公路建設項目的融資模式
目前，我國公路建設的融資主要是由中央財政投資、地方財政投資、政策性銀行貸款、商業性銀行貸款、外資貸款、發行股票、轉讓收費公路經營權等幾方面構成。由于公路建設投資大、周期長、回收慢等特點，籌集大量資金僅依賴國內銀行貸款和地方政府投資是難以解決的。
1.1國家財政補助
交通運輸部一般會對國家干線公路、國家高速公路網內高速公路按照一定標準給予補助。這是目前我國公路建設的一個主要資金來源。其實質是國家出資，但補助的金額十分有限。
1.2地方籌資
地方籌資建設公路是近幾年我國公路建設的一個突出特點。各地，尤其是東部經濟較發達地區在認識到公路建設對地方經濟的重大促進作用后，紛紛投資建設公路，但融資渠道單一，地方財政投資配套外，多為商業性銀行貸款，融資數量有限。
1.3利用外資
利用外資是我國公路發展的一種輔助融資渠道。公路建設利用外資的主要方式是外方間接投資，包括外國政府貸款和國際金融組織貸款。外商直接投資及國際證券融資在我國公路行業起步較遲。然而，我國有許多成功利用外資修建公路的例子，但是利用外資存在談判審批時間長、審批條件嚴格、引進資金有限等問題。
1.4銀行貸款
銀行貸款是我國公路建設融資的主渠道，包括政策性銀行貸款和商業性銀行貸款。近幾年表現為高速公路建設以政策性銀行貸款為主，國省道及地方道路以商業性銀行貸款為主。通過銀行貸款融資數額較大，但貸款利息負擔較重。
1.5發行股票與轉讓收費公路經營權
“八五”期末，公路行業就開始醞釀利用股份制改造，對一些效益好的收費公路進行資產重組，并上市發行股票融資。進入“九五”后，利用證券市場融資有了突破。
2.我國公路建設項目的融資特點
2.1明顯的外源性融資特征
我國公路建設對內源融資重視不夠，外源融資膨脹過快，表現為明顯的外源性融資特征。內源融資是指企業內部融通的資金，是企業長期融資的一個重要來源，它主要由留存盈利和折舊構成。選擇內源融資方式，可以節約交易費用，減少所得稅支出，有利于提高投資收益。由于公路基礎設施投資規模巨大及國家財政投入不足等原因，我國公路企業融資結構卻是另外一種截然相反的情形：以外源融資為主，占企業融資結構中的比例高達70%-80%，內源性融資嚴重不足。
2.2銀行貸款比例過高，造成系統風險
改革開放后，我國公路基礎設施建設資金來源發生了很大變化，突出一點是國家預算內的投資比重逐年下降，銀行貸款的比重逐年上升，并成為主要的資金來源。目前，高速公路使用的銀行貸款主要有政策性貸款、銀行商業性貸款、國外政府貸款和國際金融機構貸款。銀行貸款很大程度上緩解了公路建設資金嚴重不足的矛盾，但巨額的銀行貸款普遍造成企業資產負債率過高，在自有資金不足的現實情況下，銀行也將面臨巨大的潛在風險。
2.3負債結構不合理，融資成本過高
主要表現在直接融資發展緩慢，間接融資比重過高，融資結構嚴重失衡，造成融資成本增加。我國公路建設債務以銀行中長期貸款為主，貸款期限一般為5到15年，收費公路收費期限從15年到30年不等。收費公路建成初期，由于網絡沒有形成，通行費收入往往低于預期，而這個時候銀行貸款又必須還本付息，人為地形成還貸困難，影響了公路資產質量。發達國家公路建設基本上是以國家信用為基礎，進行低成本的債券類融資，而我國公路建設資金以中長期銀行貸款為主，和企業債券、公司債、短期融資券、資產證券化等相比，我國公路建設增加了30%以上的財務成本。
2.4建設成本不斷增高，融資需求越來越大
我國資源有限，不論是土地資源，還是其他資源。越往后，資源將會越來越少，建設成本將會越來越高。以高速公路為例，原材料價格與勞動成本的上漲、國家土地政策的緊縮、拆遷補償政策的完善導致高速公路建設成本不斷上升。隨著高速公路越來越多的向偏遠地區和山區發展，復雜的地質條件、橋隧比例上升、運輸成本增加等將更加導致建設成本不斷增高。
2.5東中西部地區發展不均衡
從建設進程看，東部地區遠快于中西部地區。在2005年己建成高速公路中，東部、中部和西部地區分別為20279公里、13339公里和11717公里，分別約占本地區公路里程的2.04%、1.11%和0.93%，東部地區高速公路建設明顯快于中西部地區，建設任務與資金壓力遠小于中西部地區。從目前可利用的高速公路存量資產看，三大地區同樣存在很大差距。東部和中部地區投資效益與債務質量較好，具有較強的融資能力和融資空間，西部地區較差。雖然西部地區獲得了較多的中央轉移支付資金，但是過低的交通規費與通行費收入，導致西部地區省份的高速公路不僅市場融資能力有限，并且資本金籌措中的地方配套資金落實方面也存在很大難度。
3.結語
總之，我們在公路建設項目的融資上而言，利用外源性的融資模式之外，還要積極地進行內源性融資模式的探索，如BOT模式的探索。爭取建立起成熟的以國家政策性投資為基礎，以市場型融資為主導的，多渠道、多形式、多層次的融資體制。
參考文獻：
[1]盧毅，楊顯昌.高速公路營運管理成本控制[M].北京：中國科學技術出版社.2009.
席慕蓉詩集范文5
論文摘要:針對新經濟時代的基本特征，指出財務管理的重要目標之一就是把人的知識資本作為最重要的一種資源優化配置，知識性資產將是財務管理的重心。
以知識的開發與使用為核心內容的新經濟時代，正在引導著全新的市場模式、 企業 模式和創造價值過程，甚至導致對工作的重新定義。在這種新的經濟背景下，傳統的財務管理受到了嚴峻的挑戰，一種新的財務管理模式正在逐步形成。
1新經濟時代財務管理的目標注重知識資本的價值
1.1新經濟時代企業財務管理把追求經營者和員工的薪金收入最大化、稅后利潤分配最大化作為重要的目標之一
新經濟時代是以人的知識的占有為基礎的經濟 發展 階段，人的知識資源、智慧資源、能力資源成為創造財富、決定企業乃至整個社會和經濟發展的最重要、最關鍵的資源。高度智慧的員工能夠根據一定目標，產生新創意、新構想、新設計、新發明，從而不斷創造新產品、新產業、新的游戲規則，開辟新的市場，使企業贏得新的競爭優勢。所有這些都是由具有較高知識水平的員工的創造性決定的，所以說員工的知識價值在企業的財務核算與管理過程中，所占的比重將相對上升。
在新的經濟時代，企業財務管理目標更應考慮擁有較高知識水平員工的收人，使薪金和技能、知識水平呈較高程度的正相關，在企業內部建立一種知識資本的利潤分享制度，為擁有先進的技術而享有參與稅后利潤分配的權利，企業經理及職工的個人收入與企業的盈利、其個人資產積累(增長)和企業長遠發展緊密聯系起來，增強企業員工的參與意識，充分調動他們的積極性、主動性和創造性。
1.2財務管理的目的更注重社會整體效益的提高
隨著國際貿易自由化程度的提高， 交通 、運輸和通訊的高速發展，生產能力的不斷提高，技術進步速度的加快，國際市場已經進入了一個前所未有的高度國際化和空前專業化的新階段。這個國際經濟新階段的一個重要特征是生產的高度分工與協作。在經濟全球化的背景下，企業的國家概念甚至不再重要，企業產品設計可，能在美國的某一公司，軟件編制但卻在英國，工程設計可能來自德國，而最終的銷售可能委托給
2新 經濟 時代，在財務管理的內容中知識專利等無形資產的比重將增大
新經濟時代是一種以信息產業為基礎的經濟過程，人的知識作為一種無形資產，將成為新經濟中 企業 投資與管理的核心。同時，高度發達的數字 網絡 設施從根本上改變了傳統的企業組織管理模式。 電子 商務、虛擬辦公、輔助制造等一系列技術的運用。使得現行財務管理中的成本核算體系、內部責任 會計 體系、內部價格轉移體系和內部審計稽核體系等受到一定的影響，使現行會計核算體系和財務管理的內容發生了深刻的變化。
2.1知識性資產將是財務管理的重心
新經濟對企業經營的最重要的影響是無形資產如商譽、專利權、技術秘密等在企業資產中的比重越來越大。這使財務管理的核心從有形資產轉向無形資產。而且其內容將超出現行的無形資產的基本范疇，除專利權、版權、 計算 機軟件外，許多不可辨認的如企業商譽、企業管理能力等在知識經濟條件下將越來越重要。
2.2新經濟對傳統的產權理論提出了挑戰
在傳統的 工業 經濟社會，企業的產出主要取決于資本的投人，出資者享有企業的剩余索取權，排斥勞動對企業剩余的分配權;在從工業經濟向新經濟過渡過程中，信息和知識技術以及接受、利用、加工、創造這些信息和技術的員工在整個財富創造過程中的作用越來越重要。知識資本成為未來現金流量的主要決定因素，因此，財務管理的內容也要發生相應的轉變。
席慕蓉詩集范文6
【關鍵詞】 模板技術 網站生成 內容 工作流 內容過濾
網站是溝通政府與公眾之間最主要的渠道之一，但是由于政府部門的工作人員對于計算機的掌握情況都不夠專業，面對網站復雜的建設工作難以勝任，這種情況下就需要對于網站內容管理系統的設計與運行進行全面的規劃。
一、網站內容管理系統設計原則
1.實用性。網站內容管理最重要的設計原則就是應該具有簡單實用的特點，這樣能夠便于用戶的瀏覽與操作。2.安全性。網站內容管理的另一個設計原則就是要注重安全性，尤其是對于用戶的個人信息以及對于網絡病毒或者黑客的攻擊的預防能力。3.多樣性。網站內容管理系統還應該具備多樣性的特點，重視自身的優勢與特色，從而讓用戶能夠對于養成經常瀏覽的熱情，進一步豐富用戶群體。
二、系統總體設計
1.數據庫設計。對于網站內容管理系統的總體設計結構應該包含兩大部分，第一部分是體系結構，另一部分是開發平臺的設計。系統的體系結構存在很多中不同的體系，所以應該要重點的進行設計。在本文所使用的案例來進行設計的體系結構主要采用了三種不同的架構模式，從而使系統數據與邏輯處理能夠獨立運行，這樣的處理也能夠更好的保障網絡的安全性與移植性。
1）表示層。表示層就是能夠直接給用戶提供操作功能的展示頁面，也是程序設計的UI，同時還具有等功能的空間集合。用戶通過網站能夠直接瀏覽到表示層，進而處理各種請求和交互響應。2）業務層。業務層，就是通過對于系統內部的各種應用程序來進行邏輯業務處理的層級，能夠通過APE.NEI中的各種業務邏輯來進行類庫形式的封裝處理。通過.NET類庫能夠對表示層的用戶請求做出響應和處理的原則。3）數據層。數據層就是根據業務層的業務處理邏輯與用戶請求來繼續數據處理與運算的層級。數據層能夠對于服務器中存儲的各種數據和等應用程序的訪問數據來進行大量的運算與處理，進一步增強這些處理類型的邏輯運算的能力，從而增大對于數據庫數據的各種請求與操作。數據庫。數據庫是網站管理系統的最主要的構成部分，一方面通過數據庫的處理能夠保證快速、及時、準確的響應用戶請求，另一方面能夠通過數據庫的處理來簡化管理系統的操作流程，使得管理系統具備簡單易學的特點。
2、模塊設計。1）引擎功能。所謂的引擎功能主要負責的就是處理用戶的訪問請求，通過訪問請求來處理相關的參數設計，然后根據這些參數來對于管理模板的內容進行標簽化的處理，從而替換成為真正的內容來進行設計，最后能夠將這些內容以不同的形式來完成用戶的請求與處理工作。2）管理功能。模板的管理功能在于將網頁的各層次進行由內到外的處理，通過系統自帶的各種不同的模板來進行排列，并且針對模板進行例行維護與管理，從而實現系統模板所提供的各種功能。根據用戶的個人需求來增加自定義模板，還可以維護功能模板的在線編輯、實時查看、修改模板、刪除等處理信息。3）審核功能。審核功能的主要工作就是將工作流納入到系統之后，而且還能夠自動轉換為文檔的狀態，從而具有自主流動的特點，并且實現規范化的擦哦做那個。通過審核功能能夠將用戶個人的上傳與的內容先行處理，這樣就能夠保證用戶上傳的內容能夠進行系統的自動過濾。4）內容管理。內容管理功能的主要工作就是處理系統所接收到的各種數據來源，所以內容管理功能是系統管理的重要構成之一。通過內容管理來對內容進行實時的修改、刪除以及查看等最基本的操作，并且還能夠對于信息的處理進行實時的編輯，從而更加靈活的對文檔內容進行分頁、添加圖片等功能。
三、網站內容管理實現
1.建站流程。建站流程分為幾個步驟，首先是用戶提出的建站請求，根據建站請求來提供相關的資料，包括圖片、文字、產品等信息。然后就是雙方按照約定來進行雙方協商網站建設內容，修改補充，達成共識。2.系統測試。在建站完成之后，需要對于網站進行功能等方面的實際測試，知道雙方經過協商之后滿意為止，然后通過接入本地互聯網之后，實現網絡瀏覽，才能夠最終確認。客戶通過登入網站之后來進行驗收，這樣就表明網站已經正式開通完成。
結束語：本文通過基于模板技術的網站內容管理系統的設計與實現進行了全面的分析，分別介紹了基于模板技術網站內容管理系統的總體結構設計和基于模板技術網站內容管理系統的功能模塊劃分倆個方面。
參 考 文 獻