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信托基金范文1
這些年來，中國經濟的增長是伴隨著房地產業的迅猛發展而前行的。隨著中國房地產業的迅速發展，人們往往會看到一種現象，即每每房地產業發展到一個高峰、房價高企的時候，國家就會出臺政策加強管理，其中一個很重要的措施就是銀根的緊縮。
金融業可謂是現代經濟發展中最核心的一個行業，其地位的重要性是其他行業無法撼動的。房地產業的重要性就突出地表現在，一旦房地產業出現了問題，出現了風險，實際上就是金融的風險。在這種情況下，國家就必須進行調控。在前兩年，中國房地產的區域市場確實出現了很大的泡沫，如上海、杭州、溫州、北京等一些地區房價飛升，房地產市場的泡沫非常大，如果國家宏觀政策不進行及時的干預，后果不堪設想。
金融業的確是現代經濟發展中最核心的一個行業，而房地產業作為國民經濟的一個支柱性產業，加強宏觀調控和促進房地產業的發展這兩者之間其實并不矛盾。房地產業作為國民經濟的支柱產業，在目前來說還有很多不規范的地方。國家出臺宏觀調控政策，提高信貸條件，就是要使房地產市場更加規范化。房地產業要是崩盤的話，就會導致國民經濟顛覆性的衰退，人們購買的樓房就有可能成為一種負資產。
土地和資金是房地產行業存在和發展關系最密切的兩個重要因素，在國家宏觀調控的情況下，很多房地產公司都陷入了融資無門的境地。而正是這一境地激發了房地產信托基金的發展。對房地產商而言，自有資金的開發平均下來實際上還不到30%，大量是借助銀行的資金、信托的資金，特別主要是銀行的資金在支撐房地產業的發展。
地產商們的融資渠道中，銀行不可能再成為唯一的對象了，特別是房地產信托基金進入房地產市場，真正表明了銀行不再是唯一融資的老大了。地產商們也有了更多的融資渠道。據了解，招商地產就擬與上海國際信托有限公司設立資產支持信托，信托品種為期限不超過三年的10億元資金。再如上海，浦東新區已向監管部門提出申請，要求設立基礎設施物業增值基金。浦東新區正在申請的這種基礎設施物業增值基金，就是房地產投資信托基金。通過信托進行融資，無疑是地產商們應對其資金鏈問題的一個最有效的辦法。有人戲稱房地產信托基金成了地產商們的最后一根稻草。
我們看到，在宏觀調控的背景之下，房地產上市公司們上演資金鏈危機的絕不僅僅只是一兩家，有的公司積極與房地產信托基金合作，而一些公司也在積極地展開自我拯救，只是各家所用的方法不同罷了。如泛海集團，其方式就是減持自己持有的民生銀行14479.2萬股，獲得20多億資金。這筆資金對泛海集團建設的那些地產項目而言，如同久旱逢甘霖。
盡管招商地產在謀求著與房地產信托基金的合作，值得注意的是目前與房地產信托基金合作的地產商并不是很多，但可以預見的是，在融資困境中地產商們將和房地產信托基金迎來一個合作的?；蛟S這一輪合作將如同當初的定向增發、發行公司債一樣成為融資競賽。
對于房地產信托，政策上似乎也一直處于一種游移的狀態。雖然2005年后，隨著國家宏觀調控的展開，銀監會先后了212號文和54號文，以規范房地產信托，防范房地產信托風險。但對于房地產信托，相關管理層也并不是持不允許其發展的態度。房地產業被納入信托是從2003年6月央行出臺121號文件開始的，隨即成為房地產企業2004年和2005年融資的一個重要品種。隨著2006年中國金融市場在加入WTO體系后的全面開放，地產金融市場也跟著發生深刻的變化。房地產信托投資基金這一新的金融工具為投資房地產的人提供了金融產品，也為房地產發展提供了新的融資工具。另據一些媒體報道的數據來看，2007年11月，信托公司集合資金信托計劃的63%投向金融領域，而投向房地產領域的則僅僅占總規模的2%。12月，這一比例卻發生了明顯的變化：該月度投向金融領域的集合資金信托計劃占總規模的49%，而房地產信托的占比則達到了43%。從這些數據中，我們可以想象的是，房地產信托基金也在迎來一個很好的發展時機。
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1.1 房地產投資的形式
房地產投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發投資和房地產置業投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產企業股票投資、房地產企業證券投資、房地產投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產投資信托基金，這是間接投資當中較為新型的一種投資方式，也是擴大房地產融資渠道的途徑之一。
1.2 房地產投資信托基金的含義
所謂的房地產投資信托基金指的是以收益憑證的發行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機構或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發展不夠成熟的階段。
2 房地產投資信托基金的風險類型
2.1 客觀風險(系統性風險)
2.1.1 政策風險
政策風險指的是在進行房地產投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產投資信托基金的收益產生不同程度的影響。涉及到房地產投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產投資基金管理的相關條例的制定。如果國家政策對房地產投資資金進行較為緊縮性的管理，則有可能導致房地產投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產開發方面的影響。如果國家政策對于房地產的開發采取限制性政策，則有可能導致房地產投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價格的調整，房屋的價格決定房地產企業的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。
2.1.2 法律風險
房地產投資信托基金的法律風險指的是在進行房地產信托基金投資的過程中，由于房地產信托基金的管理是由專門的投資機構進行的資金的統計和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機構進行管理，而沒有較為具體的針對房地產投資信托基金設立的相關條例，保障呈現出不夠完善的狀態。但出現這一現象的原因與房地產投資信托基金的成熟性有著密不可分的關系，隨著立法的完善這一風險會逐漸趨于減小。
2.1.3 金融風險
金融狀況的好壞對于各個經濟領域都有著較大的影響。房地產投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產行業來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態趨向于緊張的時候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導致房地產商的房屋收益無論是從時間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的打壓，從而影響到房地產投資信托基金投資者的收益情況，產生投資風險。
2.2 主觀因素造成的風險(非系統性風險)
2.2.1 項目風險
在房地產項目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產投資信托基金雖然是房地產融合資產的重要方式，但一個房地產項目的籌建資金只靠一種方式進行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因為國家土地政策的改變對房地產項目的籌備和推進所起到的影響，都有可能成為房地產投資信托管理基金不穩定的情況，項目的不穩定性甚至會影響投資收益或直接導致出現虧損。
2.2.2 經營和管理風險
房地產企業在房地產的建設過程中不僅要在項目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產建設的過程中，房地產企業對于整個建設工程的經營和管理也是影響房地產收益的重要因素之一。在房屋建設經營過程中，有可能由于施工過程的管理不當而導致房屋建設工程的成本過高或者是出現一系列的房屋質量問題，這些經營和管理過程中出現的影響房屋銷售的因素都會對房地產投資信托基金的收益產生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產商經營過程出現問題的主要原因之一，可能導致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產企業的經營和管理不當以及市場的不穩定性是導致信托基金產生風險的重要因素。
2.2.3 流動性風險
所謂的流動性風險就是指在投資過程中，由于投資產品的流動性和靈活性不強而導致的一種風險現象。這一現象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進行房地產投資信托基金投資的時候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態資產形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產企業在房地產建設過程中出現困損，無力償還投資的本金的時候，投資方無法變現信托基金，則有可能導致此處所提及的流動性風險。
3 風險防范的方式
3.1 信托公司加強內部的管理和控制
信托公司指的是在房地產投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進行管理、統計并負責將收益下放給投資人的一種專門的投資機構。前文提到，房地產投資信托基金的法律保障是在進行房地產投資信托基金投入的時候對信托機構安全性的保護。使信托公司嚴格按照法律規定對投資者的投資基金進行管理和分配。當然，這一過程的完成除了需要靠法律規制之外，還需要信托公司對自身的員工進行一定程度的培訓和訓練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應當完善信托公司內部的監督控制管理機制，對每個員工的工作態度進行監督，對投資基金進行謹慎妥善的處理。
3.2 建立完善的風險規避機制
風險規避機制的建立主要也是針對信托公司進行風險防范提出的相應的措施和建議。在進行房地產投資信托基金的投資之前，雖然部分風險是不可預計的，但是同樣也存在許多風險是可以預計的。例如，信托公司可以對融資的房地產企業以往的房地產建設經營狀況以及企業本身的資金狀況進行一定程度的了解，以對經營風險進行一定的評估，然后再進行投資。除此之外，信托公司也應當對市場等可能存在潛在風險的因素進行相應的了解，以通過這種方式對可能遇到的風險進行估計，并針對這些潛在風險建立相應的較為完善的風險規避機制。
3.3 分散進行多樣化組合投資
在進行房地產投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對單一的投資項目而進行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產企業的項目情況及相關的經營情況，但企業可能由于在房地產企業進行項目經營的過程中方法不當而造成較大的利益損失。因此，在投資者進行房地產投資信托基金投資的過程中可以對多個項目進行投資，以此來分散在投資過程中可能存在的風險。
3.4 增加信托產品的流動性
前文提到由于房屋和土地的流動性相對較差導致其在投資過程中所存在的風險較大。因此為了解決這一流動性風險，信托公司可以在進行信托基金管理的時候對基金進行合理的分配，以此來增強信托公司所信托產品的流通性。除此之外，風險一旦發生，則具有不可逆轉的特點。因此，信托公司還應當積極與銀行及其他金融機構合作，為投資人進行質押或擔保服務，從而實現在一定程度上減少投資人虧損的風險。
3.5 進行合理的風險分擔設計
上文提到將投資渠道多元化是進行風險承擔的重要方式之一，但是實際上在房地產投資的過程中，如果整個項目產生虧損，承擔虧損的并不只是投資者個人，而是由房地產企業、信托公司、商業銀行、第三方擔保機構以及保險公司等多方面的相關單位對風險進行共同承擔。但是由于這些相關方所承擔的責任及各自經濟實力的差距，因此在進行風險分擔的過程中應當進行合理的風險分擔設計方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。
3.6 房地產企業對房屋建設過程進行合理的管理
要想減小投資方在進行房地產投資過程中所需要面臨和承擔的風險，除了需要投資方及信托公司進行相應的風險預測及防范之外，房地產企業對于房地產工程建設過程的管理以及對于整個銷售進程的推進都對房地產投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實現房地產企業對房屋建設進程合理地經營和管理，也是控制房地產投資信托基金風險的重要方式之一。
3.7 政府機關合理制定房地產投資信托基金的管理規則
由于房地產投資信托基金投資方式具有較大的風險性。因此，在進行房地產投資信托基金投資的過程中，國家政府機關也應當從投資者的利益角度出發制定相應的房地產投資信托基金的管理規則，并通過這種規則對我國房地產行業的融資渠道當中信托基金所占的比重進行一定程度的規定，使個人投資者受到的影響和面臨的風險不至于太大。除此之外，在規則制定的借鑒方面，應當選取與我國經濟類型及國情相似的國家進行借鑒，而不應當過度借鑒美英等與我國經濟具有較大差異的國家。
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通知
建設銀行各省、自治區、直轄市分行，計劃單列市（區）分行，深圳市分行，成都市分行，南京市中心支行：
根據人民銀行銀發（1987）280號文“關于專業銀行信托投資機構資本金問題的通知”精神，為了正確反映撥付信托投資公司資本金情況，特增設“480撥付信托基金”科目，核算建設銀行向其所屬信托公司撥付的資本金，撥付時記付方，退回或收回時記收方。各行原通知“經營投資”科目向所屬信托投資公司撥付的資本金應轉入“撥付信托基金”科目反映。
“480撥付信托基金”科目列資金平衡表第五頁第十行；歸屬人民銀行統一會計報表“0597信托資金及投資”科目內。
以上請轉知所屬執行。
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關鍵詞：房地產投資信托基金 契約型 公司型 新制度經濟學
房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱BEITS)是一種專門投資于房地產的信托產品。其內在的理念起源于19世紀中葉在馬薩諸塞州波士頓市設立的商業信托。20世紀60年代美國稅法補充條款的出臺，賦予房地產信托和封閉式共同基金一樣的稅收政策。出現了第一家現代意義上的BELTS。經過半個世紀的發展，美國REITS的資產規模已超過4000億美元，占有全球市場的絕對比例。除美國外。澳大利亞的BEITS產業發展迅速。成為僅次美國的全球最大BELTS市場。亞洲的韓國、新加坡、日本等國家也紛紛制定和完善相應的制度和法律為BEITS在本國的發展鋪平道路。并使得BELTS在本國成功上市。目前，在我國雖然還不存在完全意義上的房地產投資信托基金產品。但是作為準BEITS的房地產投資信托計劃發展迅速，因此研究BELTS的組織結構特點具有重要的現實意義。
一、房地產投資信托基金的組織分類
BELTS是通過發行收益憑證募集資金，交由專業機構投資運作，基金主要投資于商業地產。所得收益絕大部分分配給BE，ITS持有者的一種資金運作模式。按組織結構來分。目前主流的BEITS模式主要有兩種：契約型、公司型。這也是美國BELTS發展至今所歷經的兩種模式，其它國家和地區大都借鑒了美國BEITS的組織模式，雖然名稱上可能不一致。但本質上相同。
(一)契約型組織模式
契約型是REITS最早的組織模式。20世紀90年代之前。它是美國市場上REITS的主流組織模式，隨著公司型的出現，其地位才逐漸被后者取代。但是，契約型仍然是美國之外的其它國家和地區BEITS的主流模式之一。
契約型BELTS是根據一定的信托契約組織起來的投資行為。一般由投資者、基金托管機構和基金管理機構三方共同簽訂和約。按信托原則設立的房地產投資基金。這是一種按照特定契約成立的“集體財產形態”，而通常不是獨立的公司或法人形態。其契約流程可簡單概括為：投資者作為基金資本的所有權人投資后以委托人(受益人)的身份存在、房地產投資信托基金的經理人以受托人的身份行使基金的經營管理權、基金托管機構以托管人身份行使基金財產的保管和監督權。三方以信托合同為基礎各自行使自己的權力并履行義務。在支付基金管理者和托管人約定的管理費和托管費后，基金投資運營的增值收益所得歸投資者所有。
(二)公司型組織模式
公司型BEITS是按公司法設立的具有獨立法人財產權，能獨立行使民事權力。承擔民事義務的企業組織形式。它是由具有相同投資目標和投資特性的企業或個人形成的公司聚合體。投資者通過購買公司股份成為股東?？赏ㄟ^出席股東大會、選舉董事等方式參與基金公司的重大決策。并由基金公司董事會行使基金公司的法人財產所有權?；鹜ㄟ^內部自設管理人或委托外部獨立的基金管理公司對基金資產進行投資管理?；鸲聲鸸芾砉镜慕洜I和管理活動進行監督。其組織機構如圖二所示。
二、REITS的組織機構成本分析
新制度經濟學中的一個基本命題就是對人類社會生產和經濟生活中的組織模式以及產權制度特征、所有權安排和治理機制等問題進行分析研究。在新制度經濟學的概念中，企業作為一系列契約的組合。其存在的根本原因就是降低交易成本、提高資源利用效率。為此就必須解決好所有權和經營權分離所造成的一系列問題。房地產投資信托基金作為一種特殊的企業組織模式。也面臨著同樣的問題。具體而言。由所有權和經營權分離所造成的成本可稱為組織成本，進一步可分為顯性組織成本和隱性組織成本。
(一)顯性組織成本
REITS作為一種有組織、專業化的集合投資模式，無論其形成或是運營都需要付出一定的組織成本。這包括投資者達成設立基金契約的簽約成本、支付給基金經理人的管理費和績效獎勵支出以及稅收支出三個方面。
1、契約型REITS。包括了以上提到的三個方面的成本支出。以信托的形式設立REITS，雖然可通過減少設立相關的投資決策與審查、投資后監督管理等方面的制度安排降低制度成本。但由于基金穩定性、基金財產的獨立性、委托一等問題不可避免，使得契約型REITS的簽約成本較高。另外。由于契約型REITS本身并不是獨立的主體，所以通常需設立托管人制度來對基金進行財務核算，這也多了一道制度成本。而在稅收方面，由于各個國家針對契約模式制定的標準不同，因此契約型REITS并沒有體現出明顯的制度優勢。
2，公司型REITS。公司制是現代企業組織發展較為完善的一種企業制度，它通過多樣化的相對完善、嚴格的法人治理機制的設計。能夠較好地降低和防范“委托一”風險，因此公司型REITS的簽約成本相對較低。在營運成本方面，因為其與基金的管理模式有很大關系，所以與契約模式相比，公司型REITS并沒有體現優勢。但在稅收方面，雙重納稅制度加大了公司型REITS的運營成本。這是因為公司型REITS是作為一個獨立的法人實體存在，首先需繳納公司所得稅，然后才能向股東進行利潤分配。而股東在獲得利潤分配后同樣要繳納所得稅。目前，一些國家(如美國)已經通制定相應的稅收政策較好的解決了公司制的雙重納稅問題。
(二)隱性組織成本
房地產投資信托基金進行房地產投資和管理時，需委托給職業基金經理人或專業投資管理機構，因此形成了特殊的“委托一”關系，相應的成本也由此產生。它包括基金經理人為謀求自己的利益而犧牲投資者利益的道德風險成本以及為監督基金經理人的行為并對其實行約束措施的監督約束成本。具體體現在三個方面：①道德風險問題。即由受托人的不良行為給委托人或收益人帶來損失的可能性；②激勵制度，即委托人為提高受托人的投資管理積極性而與受托人約定的薪金報酬機制；③約束機制，即委托人為避免受托人因道德風險和機會主義行為給自己帶來損失而采取的約束措施。
1、契約型REITS。與證券投資基金領域具有相對完備的信息披露制度不同，從事房地產投資，由于所投資的項目(如寫字樓、爛尾樓)等不具有公開信息，股權又不具有較高的流動性。通過市場的力量來對基金管理人的管理行為進行約束相對較弱。另外，房地產投資的高度技術性妨礙了托管人(商業銀行)監督職
能的發揮。因此，集所有權和經營權與一身的基金經理人一旦發生道德敗壞，實施機會主義行為，對投資者造成的影響就很大。
在契約型REITS的基金組織中，委托人與受托人約定一定比例的基金投資凈收益作為受托人經營管理基金取得成功業績的報酬，以此激勵受托人的投資管理積極性。但在契約型REITS中，基金經理人僅對由其過錯導致投資基金虧損的部分負有限責任，而對一般的基金經營虧損無須承擔任何責任。因此。契約型REITS下基金經理人承擔的風險較小，委托人給予其較高比例基金投資凈收益的可能性不大。
也正是因為契約型REITS經理人對風險承擔的有限性，使得契約型REITS的約束比公司型REITS的要弱。當然，聲譽機制可能會起到一定的約束作用。但總體而言。并沒有表現出比公司型更明顯的制度優勢。
2、公司型REITS。在公司型REITS中，基金經理人掌握日常決策權。而日常投資活動又不可能全部經過董事會討論和決策。加上基金經理人往往不持有公司的股份，合同自由原則在公司制下受到很大限制，使得其不能像有限合伙那樣隨意約定對基金經理人的約束條款。在這種情況下?；鸾浝砣说耐顿Y決策很多情況下是憑良心和職業道德做事，發生道德風險的可能性較大。
此外，公司型REITS中經理人的激勵機制不足，經理人一般僅能獲得固定薪酬。而通過利潤分成和股權激勵的方式來提高經理人的投資積極性在公司型下又有一定的困難。另外，公司型下多重“委托一”關系的設計雖然可以較好地約束基金經理人的投資行為，保證基金的穩健經營，但多重性的制度性程序也可能成為公司制的一個包袱，產生各種問題。
三、結論及啟示
通過以上分析可以看出，房地產投資信托基金具有不同的組織形式和治理機制。契約型和公司型各具優劣，發揮著不同的作用，形成了不同的房地產投資基金特色。但是，我國現有的與REITS發展密切相關的《公司法》《證券法》《合同法》和《信托法》等在不同領域中、不同程度上對兩種模式的發展都有限制，可以說每種模式既有發展優勢又面臨發展障礙。大多關于REITS模式選擇的研究認為，以契約型基金的形式發展REITS是法律障礙最小的路徑。但筆者認為，與契約型相比，公司型REITS在我國更具發展前景。
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2007年，我國房地產金融市場正在由以銀行信貸為主導向資本市場為主導的模式逐漸轉變。隨著領匯、泓富、越秀在香港上市REITS，并一舉獲得成功，深國投、華聯、大連萬達、華潤、華銀控股等多家知名商業地產投資企業將目光投向了房地產投資信托基金(下文簡稱REITs)這一新鮮事物，都在為爭吃國內REITS這第一個螃蟹而緊鑼密鼓地準備著。
目前，我國的房地產存量很大，客觀上要求設立REITs，既可拓寬房地產企業融資途徑，改變房地產高度依賴銀行信貸的局面，又可讓中小投資者可以在資本市場分享房地產業的發展。房地產投資信托基金這種新的投資載體對于促進我國商業地產行業發展，豐富投資者投資渠道有很重要的作用。但該市場在我國的發展處于萌芽起步階段，仍有待加強對REITs的研究和運用。
資料來源：根據中國產業投資咨訊網房地產數據庫整理。
一、房地產投資信托基金的特點及優勢
房地產投資信托基金即“Real Estate Investment Trusts”，其縮寫是REITs。REITs是一種以發行信托基金的方式募集資金，由從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的專業投資信托機構投資于房地產領域，并將投資收益按比例分配給基金持有者的一種信托產品。
(一)REITs的特點
第一，REITs屬于股權類投資產品，但與投資于股票、外匯、期貨等的投資基金不同，其主要投資于房地產，與房地產市場波動和證券市場波動都有緊密聯系。第二，由于REITs可以上市交易，因而具備與股票一樣的流動性，但其投資者只享有收益權和知情權，這是與股票普通股的投資者最大的區別。第三，REITs的市場價格形成依賴于其所擁有房地產的基礎價值。第四，REITs的所有權和經營權相分離，同時保持信托財產獨立性和信托管理的連續性，并受到很嚴厲的監管。第五，REITs是資金信托和財產信托的結合，其他投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來獲得受益憑證，而REIT在接受貨幣資金的同時，還接受房地產。
(二)REITs的優勢
REITs的設立嚴格遵循信托的基本原則，實行有效的監管，運作透明度高，通過對股東結構的規定，增強了REITs的流動性，避免了將RElTs作為一個單純的套現工具。這就可以很好地保護投資者的利益。REITs對持股數量沒有限制，投資者既可以只購買一股，也可以擁有數股，所需的資本金很低。投資者可以根據自己的情況隨時買賣所持REITs的股份，因而具有相當高的流動性。REITs所募集的資金一般委托專業的管理公司進行集中管理。有經驗的房地產專業人員擅長于股市運作，并且時刻關注市場的變化，進行多元化組合投資，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，可有效降低投資風險，取得較高的投資回報。
另外，作為一種現代房地產金融投資工具，REITs是對各方均有利的一種多贏安排。無論從房地產開發商、投資者，還是從受托人、社會來分析，REITs都是利大于弊的。在開發商看來，REITs解決了它們的融資之困，讓它們擺脫了銀行的限制，使之資金流源源不斷，資金鏈更為順暢。站在投資者角度，由于目前民間個人資本和機構投資者投資渠道極為狹窄，證券市場尚不能滿足廣大投資者的投資理財需求。而REITs的出現為公眾提供了在傳統的股票、債券之外參與商業性房地產權益投資的機會，公眾可以將大量資金通過REITs投入到房地產業，分享宏觀經濟增長帶來的收益。而就受托人而言，REITs為信托業帶來了一個新的發展契機，有利于信托機構的增長。對社會來說，“居者有其房”仍是社會穩定的一個相當關鍵的因素，REITs使房地產企業更高效率、低成本地開發地產，在某種程度上保證了房屋的供給。
二、我國發展REITS的必要性
(一)我國需要完善的房地產金融體系
20世紀末期，許多新興的發達國家和地區，例如新加坡、韓國和中國香港，通過借鑒發達國家的經驗，都成功地實現了房地產金融領域的創新。我國房地產金融的創新產品遠落后于這些國家。當前我國房地產金融體系存在的問題具體表現在以下幾個方面：
第一，房地產金融過度依賴銀行體系。從表1，我們可以看到盡管自籌資金有所增加，國內貸款占資金來源比例有所下降，但是其他資金來源所占比例幾乎達到50%。顯然，這種對銀行的高度依賴性的房地產資金供給是我國房地產金融問題的集中體現。通過銀行體系來支持整個房地產金融，使金融政策的變化往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，造成“一收就死，一放就亂”的局面，不利于國家財政政策和貨幣政策的實行。
第二，房地產金融的資金融通效率偏低。我國金融資源配置能力較弱，一方面存在著較大的資金缺口，另一方面卻有大量資源閑置。
第三，房地產金融的系統性風險偏高。實質上，房地產金融的系統性風險問題是資金來源的銀行高度依賴性及融通效率低下帶來的。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。如果商品房最終大量積壓，開發商無法支付銀行貸款與建筑商費用，只能將房子抵押給銀行與建筑商，但建筑商的資金也是銀行貸款，結果也只好把開發商抵押給他的房子再抵押給銀行。在這條資金鏈中，銀行是最后的“風險承擔者”。隨著我國房地產投資和房地產貸款的大量增加，這種高度集中的風險如果不能得到很好的控制，將會形成整個金融體系的系統風險，最終由于多米諾骨牌效應，造成嚴重的金融危機。美國的次貸危機就是一個很好的例子。
而REITs的引入則可以豐富房地產融資手段，很大程度上解決這些問題。
(二)我國信托業發展的需要
信托作為一種財產管理制度，與銀行、保險和證券并稱為現代金融的四大支柱。信托公司在經營范圍方面具有其他金融企業無可比擬的優勢。從改革開放到1998年的20年間，我國信托業幾經波折，經歷了多次的治理整頓。1999年3月，國務院下發國發第12號文，進行信托業最徹底的一次清理整頓。我國正逐步完善信托制度，讓信托業走上了規范之路。目前，各國的信托業青睞房地產信托，因為一方面有房子和地做擔保風險更??；另一方面房地產項目周期短，在目前信托財產的流動性問題還不能很好解決之時，房地產項目的資金運用周期更容易被委托人所接受?？梢哉f，要實現我國信托快速跟上全球潮流并成為房地產界與金融界的雙贏交易，REITs是不二選擇。
三、我國REITS發展模式的選擇
(一)組織形式的選擇
按照不同的方式分類，REITs的組織形式可采取公司型或契約型、開放型或封閉型。
1.公司型與契約型的選擇
鑒于公司型和契約型REITs各有優勢和缺點，我國REITs選擇公司型還是契約型，需要從我國實際出發，權衡利弊。本文認為，我國的REITs應首選契約型的組織形式。這是因為：
(1)REITs法律出臺尚需時日
我國REITs主體法缺位，目前沒有專門針對產業投資基金的立法。而發展公司型REITs對法律的要求較高。按照我國《公司法》規定，公司的對外投資還不得超過公司凈資產的50%，這不利于REITs的發展。從實踐來看，我國目前基金主要集中在證券業，且只存在契約型基金，尚無公司型基金，所以公司型REITs的實踐條件暫時不成熟。因此，為了盡快推出REITs，可選擇從契約型REITs導入，這樣法律的要求會低一些，推進的步伐會快很多。
(2)其他國家的經驗借鑒
長遠來看，公司型REITs是必然的發展趨勢，因為公司運作模式和流通機制更符合投資者的要求和REITs本身的要求。而從RElTs的發展趨勢來說，許多國家由于原來基金制度采用契約型為主的組織結構，在為REITs立法時也就確定了契約型為主的組織形式。因此，我國發展REITs也不能一蹴而就，需要循序漸進。
2.開放型與封閉型的選擇
按基金的受益憑證可否贖回、買賣方式的不同，REITs可分為開放型和封閉型。根據我國現階段法律完善程度、房地產業發展階段和資本市場狀況，同時考慮到初期REITs的發展應以穩定為主，減少風險發生的可能性，本文認為目前適合發展契約型的房地產投資信托，且應以封閉型的基金為主。在后續的發展中，再以契約型REITs為調整對象，逐漸發展公司型REITs。
(二)運作流程的選擇
確定了我國REITs的初級階段應該發展契約型以封閉型為主的REITs，本文對其運作流程做了初步的設計。
1.REITs的參與者
REITs的直接參與者主要包括發起人(基金管理人)、托管機構和投資者三個實體。根據現行的情況，REITs的發起人必須是在REITs的審核過程中，按我國有關規定成立的、由監管部門認可的、合格的信托投資公司或基金管理公司?；鸸芾砣诉€可以由發起人共同出資組建的專門的基金管理公司。托管機構指受投資者委托的機構，為投資者托管基金資產。我國可由商業銀行、投資銀行擔任這一角色。投資者是REITs的實際持有者，對REITs產品進行投資，包括機構投資者和個人投資者。REITs還需要其他一些機構的參與，如資產管理公司、資產評估機構、律師、房地產中介商、會計師都是REITs正常運作不可或缺的組成。
2.具體的運作流程設計
結合我國情況，具體的運作流程是：首先由發起人也就是受托機構，依法設立REITs，采用公募的方式投資者私募發行REITs的受益證券以獲得資金；然后，發起人組建基金管理公司擔任基金管理人，進行經營管理，由基金管理人參照管理咨詢公司的建議，按照風險分散原理，選擇不同類型的房地產商業地產、物業項目及其他經主管機關核準投資的項目進行多元化投資組合，通過集中專業管理，有效地降低風險，獲取較高經濟收益。投資者憑受益憑證可以得到現金分紅。在這個流程中，我們針對的是所選擇的契約型、以封閉型為主的REITs。見圖1。
圖1 適合我國的REITs運作流程
(三)管理模式的選擇
契約型REITs的管理機構為受托人委員會。受托人委員會通常由三名以上受托人組成，其中大多數受托人必須是“獨立”的。所謂獨立受托人是指該受托人與REITs的投資顧問和其附屬機構沒有任何直接或間接利益關系。受托人的主要職責是負責制訂REITs的業務發展計劃并指導其實施。REITs還需要聘請專業顧問公司和經理人員來負責公司的日常事務與投資運作，并實行多樣化投資策略，有效降低投資風險，取得較高投資回報。
(四)投資方向
我國REITs的投資方向需要緊密結合我國的經濟發展水平和房地產業所處的發展階段，并且隨著房地產業的發展，要相應地調整投資范圍的側重點。這樣才能實現以發展REITs來促進房地產業發展的目的。為加強基金的風險控制，REITs需要以具有穩定現金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業物業為主，也可以專門投資于某種特定類型的房地產項目，向專業化的方向發展。投資的房地產項目必須具備兩個條件：產權清晰并且完整；能獲取穩定、已經完成的產生持續的現金流收入。
(五)監管機制
如果不對REITs進行規范和約束，其極有可能會成為房地產商炒作的工具而無法達到其設立的目標。
通過關于REITs的立法來明確投資基金參與者的權利、義務及行為規范。立法應貫穿基金的設立、募集、交易及基金終止的整個過程，包括申請的受理、審批、監管、處罰等多方面的內容。同時考慮由證監會負責REITs的行政管理監督。另外，可以設立相關協會，監督REITs的日常操作，確?；鸸芾砉炯捌鋸臉I人員的規范操作，減少違規現象。同時，為了最大限度地保障投資人的利益，要強化REITs信息披露制度，建立嚴格的信息批露制度，盡可能使各類信息包括房地產信息、國家政策信息和金融信息及時、準確地傳遞給信息需求者。還應該利用輿論的力量，合力推動REITs基金管理人、托管機構規范合法經營。
(六)退出機制
與公司相似，REITs的最終目的都是為了追逐利潤，因而建立其退出制度尤其重要。根據國外的經驗，參考風險投資的推出機制，本文認為REITs可選擇回購基金股份和通過上市進行股權轉讓來實現REITs的資金回收。
四、結論
信托基金范文6
關鍵詞：廉租房融資房地產投資信托基金（REITs）
我國廉租房建設融資現狀
（一）資金來源分析
廉租房建設是健全我國住房保障體系的重要舉措之一，因此國家對廉租房問題給予高度的重視并不斷增加財政投入，但是廉租房政策從1998年實行至今，只解決了很小一部分低收入群體的住房問題，實際效果不盡如人意，對緩解日益緊張的住房壓力可以說是杯水車薪。究其原因，筆者認為廉租房建設發展很大程度上受制于日益緊缺的資金來源。
目前，我國廉租房開發建設資金的主要來源有財政專項資金撥款，住房公積金增值收益，社會保障基金，土地出讓金凈收益，社會捐贈。但是它們從根本上都是來源于國家的財政收入，直接受政府的管轄和支配。除了建設，政府還要承擔后期房屋修繕費用，物業管理費用等各項后期追加投資。這種過度依靠的財政撥款的融資模式，導致廉租房建設阻力重重，中央和各地政府也因此面臨巨大的財政壓力。
（二）資金缺口測算
國務院《2009-2011年廉租住房保障規劃》中指出，從2009年起到2011年，我國計劃在三年時間內基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題，同時進一步健全實物配租和租賃補貼相結合的廉租住房制度。2009至2011年，我國計劃新增廉租住房518萬套，目標覆蓋人口共計709萬人，新增發放租賃補貼涉及191萬戶居民。以廉租房人均面積為16.26平方米，未來三年覆蓋人口709萬，普通簡裝修小戶型建筑物每平方米造價為1795 元為基礎數據進行測算：2009-2011年廉租房建設實施實物補貼需要的資金總量為：20430690萬元。根據住房城鄉建設部的最新統計的數字顯示，截至2009 年6月，我國已完成廉租住房項目投資310億元，計劃投資1048億元?？鄢@部分已經提供了住房保障的資金，新建廉租房資金缺口至少為685億元。隨著社會保障體系的完善，將會有更多人納入廉租房保障體系中，到時候廉租房的建設資金將遠不止這個數字。所以若廉租房建設僅依靠政府財政純政策性的支持，將會出現更大的資金缺口。
REITs介入廉租房融資體系的可行性分析
2005年兩會期間，全國工商聯住宅產業商會為解決廉租房融資難的問題提出了一個提案：“發展房地產投資信托基金，建立廉租房體系，解決低收入群體住房需求，防范房地產金融風險?！狈康禺a投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是指通過發行基金收益憑證募集資金作為基金資產，然后將基金資產交由專業投資管理機構運作管理，專門投資于房地產項目或業務，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態。從本質上看屬于資產證券化的一種方式，其典型的運作方式是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利。
（一）REITs介入廉租房融資體系的模式
我國廉租房只租不售，現金回流小，但是租金收益穩定的情況，可以采取REITs的運作方式，具體的運作模式如圖1所示：由政府無償劃拔廉租房用地，規劃廉租房建設方案，審批符合標準的住戶，由信托公司負責籌集建設資金、建設開發廉租房（或者尋找可供投資回購的二手房源），出租給審核通過的低收入群體，管理及維護相關物業，將每年的租金和政府補貼扣除各項成本費用及相關稅收后作為分紅分給投資人，在這個過程中，政府提供一定的稅收減免和信用擔保。
（二）可行性分析
1.快速有效解決融資問題。REITs參與廉租房融資之后，可以將資本市場大量的閑置資金募集起來，吸引養老基金，保險基金投入廉租房的建設。這種投資不僅周期長可以保證廉租房建設的長期性需要，又可以在短時間內有效緩解財政壓力，彌補廉租房建設開發的資金缺口，盡快解決低收入人群住房問題。財政部門可以將補貼款項直接轉給信托公司，由信托公司統一規劃運用，各住戶上交的租金也可以直接劃歸信托公司使用和管理，既減少政府資金在各部門之間來回周轉麻煩，又提高了資金的利用效率。廉租房管理部門可以借鑒水電費收繳系統，將住戶工資賬戶與信托公司的賬戶直接掛鉤，這樣既保證租金的定期回流又可以時時監督住戶的收入情況，一定程度上有助于退出機制的完善。
2.科學規范管理建設基金。在實際操作中，信托公司可以將廉租房的財政補貼與其它資金結合一起進行投資或者將長期穩定的租金收益回報暫時彌補其它高風險投資項目的投資收益，有效降低資金的投資風險，使信托公司所控制的資金可以統籌管理，提高資金升值能力。同時，在政府相關部門的監督下，信托公司要定期針對財政補貼和租金收入的分配使用情況向相關部門提交詳細的財務報表，防止信托公司將該資金流失或不合理利用。這樣商業化的運作資金可以有效地防止資金在周轉過程中的挪用現象，在廉租房實際操作中保證公平公正。
3.保證REITs收益率。目前，我國廉租房市場有大量穩定的住房需求，相比而言廉租房房源卻遠遠不足，而且這種現象未來數年將不會改變，所以新建的廉租房或新回購的二手房都能保證較高的入住率，入住戶也都會按時足額繳納租金，這些穩定的租金量可以保證未來的收益回報。另一方面，因為政府在廉租房REITs運作中不僅無償提供土地，大大降低開發成本，還會在后期提供各種稅費減免以及相應的政策照顧，保證投資基金能達到預定的收益率，同時也為信托公司的業務發展和開拓市場提供便利。另外，在廉租房REITs的運作中隱含了政府的信用保證，比普通投資產品風險小，收益穩定，但又比國債收益率高，這將會吸引眾多投資者參與其中。
新模式效益增進分析
（一）政府效率提高
1.實現政府職能轉變。將政府直接主導型的融資方式轉變為政府引導下的商業化運作模式，將廉租房管理的具體運作交給信托公司，政府只負責政策上的支持和監督，保證信托公司的的有效運作即可，避免直接插手具體事務操作，這樣既保證效率的同時又加強了監督，使政府由管理型政府轉變為責任性政府。
2.節省政府開支。如果政府將廉租房的物業管理，后期維護，資金管理等業務都轉移給了信托公司，政府完全可以避免相應的開支和人員安排，節省更多的人力物力用于監管，而且信托公司可以聯合專業的物業管理公司，基金托管公司，管理顧問公司，高效地安排除審核入住外其它的事情，節省政府的精力和開支，優化廉租房管理結構。
3.提高廉租房基金使用的透明度。政府直接操作廉租房租金，信息不能及時對外公開，資金在各級各地方政府之間流轉緩慢，程序復雜，這個過程中可能會產生腐敗貪污現象，造成大筆廉租房租金被挪用，增加保障性資金風險。如果政府將租金及財政補貼作為收益直接交由信托公司管理，將資金更專業更高效的利用于其它投融資活動，提高資金的收益率。另外，根據《信托法》及相關規定，廉租房信托必須有嚴格的監管機制和信息披露機制，加上眾多投資人和財政部門的監督，使得廉租房的租金及政府補貼等相關資金可以被有效利用。
4.實現廉租房統籌管理?，F行的由各級政府負責的運作模式，由中央，各地方政府分別補貼，像北京這樣的大城市甚至將廉租房按照區縣劃分，分別管理，造成各地區間的相互推托責任，申請審核、補貼發放過程中的運作略有不同，影響廉租房住戶在區縣間轉移和入住時間。同時，財政撥款的層層劃撥一定程度上影響了補貼資金的使用效率，也減少了這部分資金所具有的風險承擔能力和升值能力。由信托公司接管后，中央政府可以直接下撥補貼資金到信托公司的賬戶，避免資金分割同時也減少了資金無效率周轉的時間，使得國家財政補貼可以及時進入再升值的階段，從而在整體上提高信托基金的收益率，吸引更多投資者。
（二）低收入者受益增加
1.享受優質房源和高水平物業管理。由于REITs在開發之初會找專業評估機構評估回購二手房或者新建廉租房的市場價值，結合房產的地理位置，開發成本，管理費用等多個方面綜合考慮投資回報率，所以只有運作規范，市場前景好的房地產項目才能得到REITs的積極支持，因此，REITs的介入能夠有效地幫助市場辨別優質房源，提高二手房的回購使用，促進房地產行業內部結構調整。
另外，信托公司會聘請專業的物業管理公司進行管理，提供更專業的物業服務，而政府在減少實際操作事物的同時必將把更多的精力用于監管，這樣政府和信托公司互相補充，互相制約，更加有利于完善廉租房體系的建設。
2.擴大廉租房體系保障范圍。房地產信托基金吸納了大量閑置資本，它的介入會使整個廉租房體系中的資金量擴大，政府只須補充資本回報收益與廉租房租金之間的差額即可，這使得政府有更充裕的資金用于廉租房建設和開發，提高補貼金數額，降低廉租房準入標準，使得更多低收入者可以被納入廉租房保障體系中。
（三）信托公司風險降低
信托公司可以獲得穩定的投資收益，降低信托基金整體風險。廉租房REITs是以廉租房的租金收入加上政府補貼扣除各種費用后作為投資收益支付給投資人的。雖然收益率不高，但是每年國家投入大量資金用于保障性住房建設和補貼，這給投資者提供了穩定的收益回報。
同時，廉租房的空置率很低，租金受市場房價影響較小，可以保證每月穩定的租金回流，所以長期穩定的租金來源大大降低投資廉租房建設的資金風險，這樣其整體投資虧損風險相應降低，為信托公司長久穩健地發展提供保障。還有REITs投資廉租房建設開發有政府信用作擔保，無形中增強了其社會公信度，為信托公司積累信譽，提高競爭力，為該公司其它基金項目的開發拓寬市場。
結論
REITs參與廉租房的融資建設，可以有效利用金融創新產品來擴大資金來源的渠道，不僅能彌補政府財政投入的不足，緩解廉租房融資的壓力，還能減少政府在廉租房實際運作中的直接參與，逐步向商業化運作轉變，提高整體效率，從而加快廉租房建設進程，使更多低收入者早日住進優質的廉租房?？梢哉f，REITs介入廉租房融資是一種多方共贏的改進模式，值得借鑒推廣。
房地產投資信托基金介入廉租房融資這一課題，從2005年提出建議至今已五年有余，但是受到經濟危機和國家調控房地產行業的阻礙發展緩慢。時至今日，在中央大力推進保障房建設的背景下，廉租房REITs這一金融創新產品才終于從建議走到了試點實踐，相信之后能有較快的進展。當然，解決廉租房發展問題絕非易事，這一過程漫長而艱難，一方面需要政府的積極推動和多方協調，以及包括稅收減免，風險管理等配套政策的支持，另一方面REITs的介入是否真的能發揮其作用也需要在實踐過程中得以檢驗和改進。
參考文獻：
1.王小雪. REITs參與廉租房建設的可行性研究[J].中國房地產，2009.11
2.雷蕙，宇羅華.關于REITs在廉租房融資運用中的探討[J].市場論壇，2008.12
