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信托投資范文1
曾在多個行業打拼過的C先生，經過努力奮斗為自己和家人創下豐腴的財富。多年來，對財經感興趣的他，也一直在尋找讓資產“保鮮”、增值的方法。
第一次親密接觸
2002年，股市行情不遂人意，風險增大。此時，C先生偶然得到一個消息――北國投發起了一個關于朝陽區政府CBD的配套設施的信托項目。根據他的了解，過去信托公司發行的信托產品大多是針對機構，出人意料的是本次項目面向個人投資者發售，所承諾的收益也具誘惑力，遠勝的當時銀行存款利率。C先生此前并沒有買過任何信托產品，多少還是心存疑慮的。但考慮到擔保人是朝陽區的財政局，覺得由政府出面擔保，應該靠譜！于是，他拿出了五十萬參與了這次“信托之旅”。結果天隨人愿，產品到期后，信托公司順利地兌付了本金與利息，C先生才隱約覺得，信托或許真是一種讓財富穩健增值的好方法！
從那以后，C先生就一直關注信托產品，并尋找適合自己的項目進行參與。十余年光景，轉瞬即逝，對于信托理財，C先生很是感慨：“其實，理財不等于‘發財’，信托只是一種比較好的理財工具，它的投資回報率高于銀行存款或國債。不過，不同的信托產品也有相應的風險。選擇信托產品時，不能只看收益而不顧風險?！?/p>
C先生認為，對于信托產品可能會出現的風險要考慮到最壞的情況，譬如這個行業可能會發生怎樣的風險。以房地產信托產品為例，當房地產公司的資金鏈比較緊張時，會發生不能及時兌付的風險。很多房地產項目都是用土地做抵押擔保。一旦出現風險，即便土地價格沒有大幅下跌，如果拍不出去，就意味著抵押物不能變現。若出現上述問題，不同的信托公司在處理上也有不同的風格。大一點的公司顧忌信譽會用自己的資金來補償投資者，但是，這類情況不能作為一種常態，畢竟合約里信托公司沒有這個義務，風險是投資人自擔的。因而，選擇行業的時候應該更加審慎。
再者，要看信托公司的能力。一般來說，信托公司覺得風險很大的項目并不會去實施。不過，有的公司風格不一樣，愿意去冒一些風險。C先生過去也曾耳聞過一些項目出了問題，“投入的資金畢竟是自己‘血汗錢’，豈能兒戲？”
多年購買信托理財產品，C先生頗有心得，他語重心長地告訴記者，考量信托產品的好壞，最關鍵的是要看項目的擔保、抵押物是否有效。把握好這一點，在選擇產品時可能會事半功倍。C先生表示，選擇自己相對熟悉的領域或者多了解信托公司的操作風格，對項目的評估會有一些幫助。此外，一些專業理財公司推薦的項目，C先生也會去考慮，一些考證的工作理財公司都替他做好了，也會加快他做決定的時間，而不是一個人“孤軍奮戰”。
隨著對信托的了解，C先生也接觸了不少第三方理財機構。盡管自己購買信托產品有十多年的時間，但是他覺得自己仍是業余人士，需要專業的指導和幫助。自前年開始，他便與唐古拉財富建立了密切的聯系?！八麄冇袑I的理財師，信托公司在發行新項目時，經過他們的過濾，會推薦一些較好的項目。我會多聽聽他們的意見，不過也不會放棄自己的判斷?！盋先生如是說。
穩健第一
在與C先生的交談中，他頻頻提到的詞匯就是“穩健”。他笑言自己的投資風格是“不求利益最大化，但求穩健”。只選擇穩健的信托公司，獲得穩健的收益。正是因為如此，這么多年他所選擇的信托產品基本沒出現過問題。與其說是幸運，不如說是“穩健”的理財風格起了“療效”。
不過，C先生也曾經冒過險。記得當時有一個煙廠的項目，之所以購買是考慮到煙草行業的利潤較為穩定。美中不足的是，項目的抵押物為煙廠的生產線。經過分析，他覺得生產線其實有很大的風險。工廠利用生產線生產，那么擔保物就有價值；如果不拿來生產成品煙，其價值便會大幅貶值。最后，他還是下了決心購買了這一產品。好在到期后兌付本金還有差不多8%的收益，C先生的心也算落地。他不由地感慨，沒有任何投資是不具風險的，只有盡量將之最小化才最重要。
2011年，國家出臺了較為嚴格的房地產信托項目，C先生覺得此時再投資房地產是極為不明智的?！芭c政府導向相違背，那么你會冒很大風險” 。不僅房地產市場不景氣，股市行情也不明朗。于是，去年上半年，C先生增加了一定比例的資金投入到固定類收益的信托產品中，以期對沖風險?！安皇撬械氖虑樽约憾寄茏龀稣_的判斷，因而，更需要把雞蛋放到不同的籃子里”。信托只是理財的一個籃子，投資者多了一個選擇，可以對沖風險，何樂而不為呢！
當記者詢問是否滿意這么多年來信托的收益時，C先生給予了肯定的答案。他說：“理財不是賭博，我尋求的是資產可持續地增長”。此外，調整自己的心態也很重要，賺與賠都是自己判斷的結果，不能讓自己受煎熬，要做好心理準備。
對于今年的投資計劃，C先生仍處于觀望中。他覺得一些礦產、能源的項目可能會有所好轉，也一直在關注。不過，從目前來看，房地產市場并不樂觀。因而，他不打算再做房地產的信托項目了。
信托投資范文2
《信托投資公司管理辦法》
第十三條信托投資公司的設立應當具備下列條件:
(一)有符合《中華人民共和國公司法》和中國人民銀行規定的公司章程;
(二)有具備中國人民銀行規定的入股資格的股東;
(三)具有本辦法規定的最低限額的注冊資本;
(四)有具備中國人民銀行規定任職資格的高級管理人員和與其業務相適應的信托從業人員;
(五)具有健全的組織機構、信托業務操作規則和風險控制制度;
(六)有符合要求的營業場所、安全防范措施和與業務有關的其他設施;
(七)中國人民銀行規定的其他條件。
中國人民銀行可以根據經濟發展的需要和信托市場的狀況對信托投資公司的設立申請進行審查。
第十四條信托投資公司的注冊資本不得低于人民幣3億元。
信托投資范文3
投資者從來沒有像今年這樣高度關注信托，產品甫發即遭“秒殺”。如果說今年的金融理財類產品中收益率最高、又相對安全的，一定非信托莫屬了。動輒 10% 左右的收益率，讓投資者魂牽夢縈，只是擔心自己的錢能否湊夠數！
誠如某信托公司經理所言，目前泛資產管理總的規模大概是 25萬億左右，銀行的理財余額到 9月末是 6.73萬億，保險 11 月末是 6.92萬億，基金管理公司是 2.57萬億，證券公司是 1萬多億，而信托行業到 11月末是 6.98萬億，可謂是一枝獨秀！
不少投資者對信托了解不多，最終令自己的投資留下了不少遺憾。信托投資者要想順利拿到本息，有些方面不可不知。
剛性兌付搖搖欲墜
2012年信托危機事件出了不少，雖說到目前還沒有發生過信托到期不支付的情況，但風險逐漸顯露，業內人士普遍認為，“剛性兌付”被打破是必然趨勢。
事實上，信托“剛性兌付”僅是行業內約定俗成遵守的理念，并無法律約束力。多年來信托產品運行中真正發揮作用的是監管部門對風險管理和處置的重視以及信托公司風險管理和處置措施的及時、得當。但今年來，隨著信托規模的不斷增大，兌付風險不斷暴露，“剛性兌付”不斷被業內人士爭議，正如某信托公司經理說的那樣，“風險自負等相關內容是客戶手抄到合同上去的，我們沒有義務無論盈虧都要‘剛性兌付’。”
信托合同認真對待
在此背景下，投資者不能再盲目迷信“剛性兌付”，要擦亮雙眼看信托合同。某知名信托記者微博顯示，“投資者如果不看盡調報告，是不會知道信托公司到底拿錢干了什么的！現如今，投資者和信托公司簽的資金信托合同，滿篇屁話、廢話，名詞解釋一大堆，融資方情況，核心交易結構，能不說就不說，能模糊就模糊。投資者呢，心照不宣，剛性兌付，才懶得管呢！這就是‘白板合同’！”
“不少投資者對合同并不是太上心， 關鍵擔心能否買到信托產品。”京城某信托公司財富管理中心經理表示，事實上， 在信托合同中已經包含了投資人需要的所有信息，且具體信托計劃具體分析。要搞清楚信托財產稅費的承擔和其他費用是如何界定和核算，以及要對信托終止時信托財產的歸屬及分配方式做詳細了解；然后重點要對風險的揭示、信托財產損失后的承擔主體及承擔方式和信托當事人的違約責任及糾紛解決方式進行詳細了解，知道可能存在什么風險，投資者是否可以承受，進行評估決定是否購買該款產品；最后還要對受托人辭任（職責終止）事項及新受托人的選任以及其他事項進行了解。
另外，還要關注不同類別受益權項下信托利益的計算和分配。其中詳細列明信托利益的計算、優先受益權項下信托利益的計算以及一般受益權項下信托利益的計算。通過計算公式可以計算信托預期收益率。但是更直接的方式就是查看信托計劃說明書，針對預期收益率有相關說明。
最后，還應對風險進行揭示并提出相應的風險防范措施。盡職調查是信托公司內部針對項目進行的事前風控，在信托合同中并沒有詳細信息，投資者可以到信托公司進行查詢。
門檻不低謹慎進入
針對信托誘人的高收益，投資者對資金準入門檻和自己的資金情況一定要清楚，不小心也會有損失。在新信托辦法中提出了合格投資人的概念，一種是投資一個信托計劃的最低金額不少于 100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；另一種是個人或家庭金融資產總計在其認購時超過 100萬元人民幣，且能提供相關財產證明的自然人；最后一種是個人收入在最近三年內每年收入超過 20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近三年內每年收入超過 30萬元人民幣，且能提供相關收入證明的自然人。
另一方面，信托產品期限從 50天到兩年不等，如果有長期資金，方可投入兩年期產品。否則，一旦買了兩年期產品， 不到期卻急用錢時，就需要轉讓，可以口頭或書面形式向信托公司提出轉讓申請， 轉讓雙方自行協商轉讓事宜，包括轉讓價格、收益分割、手續費承擔等。
各系產品風險不同
一個信托投資者悄悄告訴記者，選擇信托產品，首先要選對信托公司，不同背景的信托公司承擔風險的能力大不相同。目前的 67家信托公司按照投資背景的不同，通常分為央企系、銀行系、地方財政系和民營系信托。
央企類信托的產品風格在所有信托公司里是最保守的。此前，有一條微博這樣揶揄央企信托老總，拼死拼活多賺個三五億，大老板根本不會看在眼里， 反倒是要搞出風險來的話，位置多半不保。有的老總，年輕，想做點事，把激勵機制要下來了，市場化招聘了團隊。這下就沒有退路了， 業務團隊如狼似虎，你不做，這幫人拿槍逼著你做。此微博內容值得投資者玩味。
據了解， 目前有銀行背景的信托公司共有三家，建設銀行成立的建信信托，興業銀行的興業國際信托，交通銀行成立的交銀信托。
眾所周知，銀行系信托背靠銀行這棵大樹，擁有巨額的存款資源和海量的客戶資源，使其在業務開展、產品銷售等方面具有不可比擬的優勢。但從 2011 年三家銀行系信托的凈利潤來看，并不占優。 2011年，建信信托、交銀信托和興業信托分別實現凈利潤 3.29億元、 1.59 億元和 2.04億元，同比分別增長 89.08%、
91.22%和168.91%。
不少地方性的信托公司資金背景是地方政府財政局，俗稱地方系。其產品往往是地方政府財政局管轄區內企業融資的需求，且往往會加入一些政府部門財政隱含的擔保。
信托投資范文4
一、合同雙方
借方：
貸方： 信托投資公司
二、貸款種類
本合同項下貸款為流動資金貸款，不得挪作他用。
三、貸款幣種及金額
幣種：
金額： （大寫）
四、貸款用途：
五、貸款期限：自至 ，共計 天。
六、利率與計息
1.利率：
（a）按年利率 %計算；
（b）按貸方劃款日倫敦銀行同業拆放同期利率加（libor＋ ）計算。
2.計息：按貸款實際發生額半年結算一次，上半年六月二十日，下半年十二月二十日，如借方未于計息日付應付利息，上述貸款利率按實際用款天數（360日/年）計息。
3.起息：按實際匯出日起計息。
4.如中國銀行總行制定的計息辦法發生變化時，本合同將按新的辦法執行。
七、還款
1.借方應嚴格按還款計劃或本合同規定還款；
2.借款方提前還款時，應在預計償還日前十五天書面通知貸方并獲得貸方的認可。對不經貸方認可而提前歸還的貸款部分，貸方將向借方收取一次性%的承擔費；
3.借方因故無法按期還款時，應于規定還款日前一個月向貸方提出延期還款的申請，并準備辦理有關展期的手續。經貸方批準同意展期的部分，不予罰息。
八、保證
1.借方保證向貸方提交的所有資料必須是合法、真實、有效的文件。
2.借方保證本合同項下的貸款專款專用，不挪作他用。
3.借方保證按時向貸方提交使用貸款的有關資料，接受貸方的監督和檢查。
4.借方由于變更、改制、承包或經主管部門批準關、停、并、轉時，保證最遲于一個月以前通知貸方，并立即清償所有債務。經貸方同意，借方可將債務轉移給接收單位或新設單位，但接收債務單位必須與貸方重新簽訂貸款合同，合同簽訂以前，貸方隨時有向借方追償債務的權利。
5.貸方保證按照合同的條款及用款計劃及時向借方提供貸款。
九、違約責任
1.無論何方，亦無論因何種原因、何種方式拒絕執行或拖延執行本合同規定的所有條款之任何一項，均視為違約行為，應按下述條款或通過法律程序予以解決。
2.如借方不按合同規定，擠占挪用本合同項下的貸款時，貸方將按人民銀行有關規定在原有貸款利率基礎上加收%的罰息；
3.如貸方未按本合同或用款計劃規定按時撥付款項，借方有權要求貸方按實際違約金額及延誤天數，按罰收逾期貸款的同等利率向借方支付違約金。
4.如借方未按本合同或還款計劃規定按期還款時，貸方將給予借方 天的寬限期，如在寬限期內借方仍不能清償全部款項，則貸方將對借方加收未償還部分每日 %的罰息。
5.如借方在貸方加收罰息及多次通知、警告后仍不能償還貸方貸款時，貸方有權通過法律手段向借方追償所有未還資金。
十、擔保：
十一、合同生效
本合同自雙方有權簽字人簽字并加蓋公章之日起生效。
十二、仲裁
本合同執行期間，如發生爭議，借、貸雙方首先應協商解決。如協商不成，交由 仲裁委員會仲裁。此仲裁是終局的。由此發生的一切費用由敗訴方負擔。
十三、本合同正本一式二份，借、貸雙方各執一份；副本若干，份數不限。
借方：貸方： 信托投資公司
有權簽字人： 有權簽字人：
蓋章：蓋章：
信托投資范文5
關鍵詞：信托投資 企業 競爭力 發展
隨著近些年來我國金融市場的對外開放與貿易往來，信托投資企業的投資建設問題愈發受到各界人士所關注與重視。為此，如何加強信托投資企業的核心競爭力，針對影響信托投資企業發展制約的內外因素進行研究就成為了當前金融界與業內人士共同關心的課題。
1.影響信托投資企業發展的內外制約因素
1.1內部因素
（1）公司內部戰略部署。對于不少新注冊的投資信托業而言，往往在公司建立初期有著宏偉的目標與遠大的理想抱負，并且提出了以優質服務打造顧客放心產品的公司口號。但是，值得指出的是，公司建立之初的發展，如果戰略部署與各項決策不能考慮到實際公司發展現狀。
（2）公司組織結構不合理、管理機制落后
不少信托公司自建立之初直至公司有了發展起色或規模進一步壯大后，仍然按照原先的公司組織機構框架進行組織管理，從而使得公司業務渠道的拓展效率大不如從前，影響交易活動的暢通，最終使自身公司推崇的信托產品難以符合市場需求。
（3）監管政策限制。按照當前宏觀經濟金融環境做出判斷，從2010-2011年的經濟環境來看，可以說對信托投資行業發展很是不利，尤其是證券投資類信托、房產信貸類信托等的傳統向當前市場經濟轉型受到很大制約與影響。其中，股票市場的持續低迷，以及信托信托證券開戶等受到限制，都說明了信托投資無疑受到監管政策嚴厲約束，即信托發展在當前來看市場發展門檻較高并會受到政策限制。
1.2外部因素
（1）市場基礎與理論基礎不佳。如果從信托投資認識程度與從業法律完善方面看待信托投資企業的建設與發展問題。不難發現，我國信托投資業的市場服務需求明顯不足，并且國內體系機制完善程度也有待提升。因此，信托投資業如果在國內實現占據市場經營主要地位必須完善法規體系制度基礎與建立市場服務需求。
（2）市場約束。信托市場體系機制仍然處于不完善狀態。也就是說，當前信托市場主客不分，主體與客體之間被動局面的形成嚴重制約了信托投資業得發展，阻礙了市場流通渠道的積極形成。另外，信托市場信譽程度一直是當前信托投資業備受關注的重點問題，不少投資人多信托認知程度不高，很難在段階段內對信托樹立起投資體系所需的信譽形象。
（3）運用約束。信托投資企業的業務開拓、市場服務需求的重塑與建立等需要經營資金與相關技術提供支持。尤其是資本資金方面存在的資金籌措、融資困難問題的本質性不予解決給信托投資業帶來了經營瓶頸。目前信托行業的業務拓展渠道多半與市政基礎建設與地產項目有直接關聯，存在一定的投資效益。但是，這些項目的經營收益常常存在隱性承諾收益的現象，所以即使政府對信托產品加以支持，不少中小投資仍然對短期投資所創造的經營收益感興趣，為此短期的服務設施建設與地產項目等的信托市場業務渠道也就顯得有限與稀缺。
2.強化信托投資企業核心競爭力的實行舉措
2.1客觀客戶定位
從信托行業起步發展直至當前來看，我國信托投資公司的主要客戶主體就是同為金融組織機構的銀行存戶們，他們要求投資收益率高于銀行存款和國債、投資風險低、至少保證投資本金不受損失，而對流動性的要求相對較少。但基于集合信托資金信托只能發行的信托合同份額較少， 如果信托投資公司只定位于這一客戶群體，則其理財規模偏小、單位成本偏高。因此，從長期看， 信托投資公司必須拓寬客戶群體，將富裕的個人投資者、商業保險和企業年金、企業客戶等包括進來，但這些客戶對信托產品的風險和收益率均有較高的要求,信托投資公司應在信托理論研究的基礎上開發出符合特定客戶要求的信托產品，推進產品創新。
2.2拓寬銷售渠道、適應國家宏觀經濟政策調控
信托投資業有著自身的客戶來源與營銷體系，從而才能為需求的客戶主體提供優質服務。因此，為了進一步拓寬銷售渠道，應當聯合銀行、證券業、保險公司組織機構等加大營銷渠道；同時，隨著信貸規模調整，國家對基礎設施投資、促進內需及調整經濟結構的相關政策出臺：一是進一步加大對基礎設施項目的投資，利用現有資源，擬積極開展與地方政府的接洽，在預期資金需求量大且收益穩定的前提下，以信托方式帶動社會資金投入基礎設施建設，促進信托資產規模及信托報酬的穩定發展。
2.3挖掘核心盈利投資的創新模式
信托投資企業可結合當前市場經營范疇的多元化、以及同行業投資產品的亮點、自身服務功能的創新獨到之處去進一步完善市場需求。如針對不同產品的服務主體，對產品種類加以創新設計，在營銷、貸款、投資、資金籌措、租賃等方面加以改進與完善，從而才能進一步發揮出自身公司的投資優勢，全面強勢的形成信托投資公司的核心盈利創新模式。
3.結 語
信托投資公司提高自身核心競爭實力的過程任重而道遠。為此，這就需要公司內部全體職工能夠培養自身樂觀的工作心態、樹立務實的責任意識，并把公司文化作為自身工作的指導原則，積極處理好自身工作事務，實現各項資源的優化與利用，以此才能促進信托業持續化發展與健康經營。
參考文獻：
[1] 姚鐘華.文化營銷與企業核心能力構建[J].佛山科學技術學院學報(社會科學版), 2010,(03).
信托投資范文6
關鍵詞：房地產證券化；房地產信托投資基金（REITs）發展建議
一、房地產證券化概述
房地產的資產證券化主要是以股票、債券、信托基金或者收益憑證的形式把房地產投資的收益權分配給不同的投資者，使其獲得收益權利的同時轉嫁相應的投資風險。與傳統的融資方式不同，房地產證券化不需要考察融資發起人的資信水平，主要考量融資人部分資產的未來收入能力。資產本身的償付能力和資金需求者本身的資信能力是完全割裂的
二、房地產證券化類型
房地產投資參與的形式的方法多種多樣，可以是股權形式、債券形式，收益憑證等，同樣，房地產證券化的形式也是豐富多彩，形式大體分為房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。
房地產抵押貸款債權的證券化是指以一級市場即發行市場上的抵押貸款組合為基礎， 通過不同抵押貸款的組合發行抵押貸款類型證券進行融資的方式，從而使債權證券化，提高流通性。而房地產投資權益的證券化，又稱商業性房地產投資證券化，它是以房地產投資信托為基礎，將房地產直接投資轉化為有價證券，這樣就使得投資者與投資標的物之間的物權關系變為擁有有價證券的債權關系，從而增加了房地產投資的流動性，分散了風險。
一方面，從金融機構的角度出發，銀行及其他擁有的房地產債權的金融機構將資產分割成小單位面值的有價證券出售給廣大投資者，在資本市場上籌集資金，再把籌集來的資金用以再發放房地產貸款或再投資，提高了資金的流動性；另一方面，從非金融機構出發，房地產開發經營企業將房地產這種固定資本形態的資產轉化為具有流動的證券商品，通過發售這種證券商品在資本市場上籌集資金，減少債務比例，同時降低風險。
房地產資產證券化的實質就是將占用資金量巨大的房地產動產化、細分化，發揮證券市場的功能，利用股票、債券、信托等有價證券，實現房地產資本的投資大眾化，使商業經營專業化的同時分散風險。通過房地產證券化的操作為房地產市場提供充足的資金，借助金融市場的力量和運作方式，推動房地產業與金融業的發展。它既是一種金融創新，更是全球金融民主化發展的重要組成部分。
三、房地產證券化特征
（一）極大增強了房地產市場的資金流動性，有利于房地產產權運行機制的建立
房地產市場是一個占用資金巨大的市場，動輒十幾億元、幾十億元、甚至上百億元的資金；需要的資金除了部分自籌以外，大多數需要銀行貸款，會對開發企業造成較大的資金壓力。而如果進行房地產證券化，則可以減少開發單位的資金占用，這樣可以提高發起人的資本充足率。如果以股權投資的方式存在，同時還可以降低開發企業的負債率，使其可以放更多的經歷專注于專業性的管理，分散產權的同時細化專業分工。
（二）安全系數高，風險分散
不管是股權、債券或者信托基金等方式，在投資分散的同時，都不同程度地分散了房地產項目的風險。由于證券化風險隔離的設計，投資者的風險只取決于基礎資產現金流的收入自身，而不是以發起人的整體信用為擔保，且和發起人的破產風險隔離，和SPV（特設機構）的破產風險隔離，這就保證了投資人是該地產項目的未來受益人，即未來現金流，風險獨立且分散。
（三）房地產證券化的實施將大大降低資金進入的“門檻”，且種類多樣。
傳統的房地產行業有著多種的準入限制和資金要求，這使得中小投資者無法參與其中獲得相應的收益，而房地產證券化根據不同投資者的喜好設計出了投資產品種類多樣，例如債券、信托基金、過手證券、轉付證券、收益憑證等，利于中小投資者參與到房地產行業。
四、房地產資產證券化的重要形式--REITs
房地產投資信托基金，英文名Real Estate Investment Trust，縮寫為REITs，屬于房地產證券化的一種重要方式。從國際范圍來講，房地產投資信托基金（REITs）是以發放收益憑證方式籌集特定多數投資者的資金，并由特定的投資機構進行房地產投資的管理，并定期將房地產經營的收益按照比例分配給投資者的一種信托基金。這種信托基金在國際上大多是公募，屬于開放式。REITs在美國和歐洲大多是上市的，面向大眾投資人。在中國，REITs僅限于私募的方式進行，類似于封閉式基金。
（一）REITs的運作方式
REITs運作主要分為兩種方式，第一種先成立特殊目的載體公司（SPV）， 由SPV向投資者發行收益憑證，然后將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將經營這些商業物業所產生的現金流用來向投資者還本歸息；第二種是項目發展人或者開發商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專門的REITs，以其每年的租金、按揭利息等收益作為標的資產，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發收益紅利，實際上這種方式提供的是一種類似債券的投資方式。就目前房地產行業的發展情況而言，寫字樓、商場等商業地產的現金流的穩定性遠較傳統住宅地產的現金流強，所以，REITs一般只適用于商業地產。
另外，從國際上來看，幾乎所有REITs的經營模式都是現行收購商業地產產權并出租，靠租金回報投資者，開發性投資的REITs存在微乎其微。因此，REITs和一般意義上的房地產項目融資是不同的，它出售的是未來地產項目穩定的現金流收益。
（二）REITs的融資優勢
REITs所吸納的資金來源廣泛，并且后期的投資選擇及運作管理都是由專業房地產開發管理團隊進行運作，因此在資金規范管理、投資策略的制定上都具有先決的優勢條件。REITs 對于投資者而言風險較低，低于股票投資的風險，回報相對穩定。首先，一般REITs是由專業的房地產公司發起并進行管理的，可以合理地選擇資質較好的投資項目，并對其進行較為專業的管理，所以，它可以從經營管理上降低投資風險。其次，可以廣泛投資于各種類型的房地產項目，通過這種操作模式，分散了投資風險。再次，REITs投資可以獲得穩定的租金收入，有一筆持續穩定的現金流，且收益率比較可觀。最后，對于房地產企業來說，不同于債務融資，REITs是以股權形式的進行投資，這種方式不會增加企業的債務負擔。如果是采取銀行貸款的方式進行融資，那么房地產企業就要到期還款，財務壓力較大，而且針對于那些短期內回報低的項目，房地產企業也難以就向銀行申請貸款；同時，REITs采用分散投資的策略以及降低風險的投資原則，并且規定針對一個房地產企業的投資不會超過基金凈值的規定比例，這樣的設計有利于保護企業對于項目的控制權和經營權。
五、我國房地產證券化的意義和發展REITs建議
意義：
首先，房地產信托基金等證券化的方式把資金通過發行有價證券的形式融入到房地產市場，是對銀行為手段的間接融資的極大補充。其次，房地產證券化有利于金融安全，降低系統性風險。最后，疏通了房地產行業的資金流動，可以緩解中國金融體系的錯配問題。
建議：
（一）進一步完善與房地產證券化相關的法規和政策
目前我國資產證券化實行中存在著法律、會計和稅收制度不健全的問題，需要在中國現有市場條件下逐步地去摸索，進一步完善，借鑒美國和日本等證券化發展較為成熟的經驗，健全我國的相關政策和法規，用法治的手段保護各方的利益不受損害。政府在證券化的過程中做好定位，該市場發揮作用的方面利用市場的自發功能調節，該進行規范的領域做出相應標準及配套，奠定證券化發展的基礎。
（二）建立和完善信托企業的信用制度
建立信托企業信用制度，把相關規定納入法律體系；建立信托企業征信體制，對信托企業信息類型進行劃分，逐步實現征信數據的開放；發展信用中介機構；建立標準化的信托企業征信數據庫；建立健全失信懲罰制度；規范發展信用評級行業；通過各種努力完善信托企業的信用機制，以維護信托企業的健康發展。
（三）規范信息披露制度
金融投資公司應在企業年報中披露各類風險、風險管理情況以及公司治理等各種信息，并保證各類信息的真實性、準確性、及時性以及完整性，并在會計附注中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。避免向關聯公司注資、或由關聯公司進行擔保等使投資者陷于風險的情況發生。
