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維修基金論文范文1
論文關鍵詞：物業維修基金保值增值
論文摘要：目前，隨著住房制度改革的不斷深化，住房商品化已經深入人心。同時，越來越多的商品房公共部位、設施設備的維修問題逐漸顯現出來，而此項工作的好壞會直接影響房地產業發展乃至影響社會安定，本文通過對房屋維修基金目前的現狀及存在主要問題的闡述，進行問題剖，來解決房屋維修基金目前出現的重點問題。
物業維修基金是指法律規定由業主交納的，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。它對于保障房屋的安全使用，維持與提高其使用功能，確保物業的保值增值等均有極其重要的意義。
一、物業維修基金的現狀
在我國，物業維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規定，但是卻也由此產生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國物業維修基金現狀從幾個方面看：
（一）關于維修基金的繳交。
1.維修基金繳納人?！段飿I管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。”顯然，繳交主體是業主，這是由專項維修資金的性質決定的?！稐l例》明確了“專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！睒I主購買了房屋在依法擁有房屋所有權的同時，也擁有了物業共用部位、共用設施設備的所有權，應當承擔共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造責任，這部分資金的支出應由購房業主承擔，而不應由已售房屋的開發商承擔。
2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以采用一次納，也可采用隨物業管理費用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業主責任意識尚不到位，在一些地方物業管理收費拖欠現象還嚴重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設計宜采用主要在購房時一次納，待物業使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業主續籌。
3.維修資金繳納數量。收取維修基金時主要應考慮在一般情況下，物業使用到一定年限內所需的資金量，可考慮按購房款的2～3％，或物業單體建安造價的一定比例。比較來看，按建安造價一定比例較為科學，但鑒于建安造價基數較購房款小得多，若采用建安造價為基數，則應適當提高交納比例。此外，還可以在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，將利用共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益主要用于補充專項維修資金，以減輕今后續籌資金的壓力。
（二）維修基金的管理現狀問題。在收取維修基金時候，通常都是在辦理入住手續時，開發公司強制代收房屋維修基金，辦理產權和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業主的權利得不到有效保障。這樣一筆數額較大的資金放在開發商的手里，安全性讓人擔心是可以想象的。開發商可以利用職權容易侵占房屋維修基金。而在管理維修基金時，雖然法規明確規定由業主大會行使監督權，但對如何監督卻沒有明確的說法。從客觀條件上，造成某些業主委員會成員鉆法律的空子，挪用甚至貪污數額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開發商往往成立項目開發公司，一旦項目開發銷售完后，項目公司也就不存在，業主所交的維修基金也就無法追繳。個別管理公司將維修基金據為已有；有的管理公司濫用維修基金，把本屬于管理費支出的設備設施的日常運行養護費用在維修基金里開支；要么盲目企求設備的更新，加大業主負擔。
有的地方規定維修基金的使用必經過業主大會批準，但由于業主大會召開難或業主大會不批準，導致該修的房屋或設備問題無法解決，影響業主的居住和物業安全使用。也有地方規定，當物業公共地方或公用設備設施發生維修、更新時，使用的能是維修基金的增值部分，由于銀行利息很低，維修基金增值太少，一方面大量維修基金閑置浪費，另方面業主又不愿再交維修基金。自維修基金上繳之后，單個業主就失去了維修基金的處分權，有些業主于是抱著“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”的心態對維修小區共同部位共用設施的事不大關心，不愿參與。這就導致了有的業主不交物業維修基金，維修基金使用方案無法通過，許多小區的維修基金自繳交之后多年閑置不用等情況。
（三）亂用維修基金問題。開發商在前期物業管理合同中往往把日常維護保養和維修不分，把理應由物業管理企業管理費用承擔的開支轉嫁給維修基金支出；前期物業管理合同也不區分保修期內和保修期滿后的維修責任，一概統統由業主用維修基金負擔。另外，有的開發商在前期物業管理期間，不交自己尚未出售的商品房的物業管理
費和物業維修基金，損害小區業主的利益。
二、解決物業維修基金管理存在的問題對策
要有效解決上述問題，筆者認為應對從以下幾個方面展開：
第一，確保開發商及施工單位履行品房保修義務。應制定商品房建設質量管理法律的實施細則，明確落實開發商在物業保修期內的維修責任。比如，由其為所建物業小區內的商品房建立維修基金或根據不同共用部位共用設施投保不同期限的物業財產保險。
第二，為了防止開發商和物業管理企業在前期物業管理中合謀侵吞挪用、不正確使用物業維修基金，切實維護業主的維修基金處分權，應在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區內公示，得到多數相關業主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經相當資質的評估中介機構評估鑒定結論。
第三，要在法律上明確規定建設單位承擔保修期內的保修義務的方式、違約責任，可以說是目前物業維修管理中的一個極大的問題。先負擔保修義務，后規定維修基金。立法應明確規定開發商與前期物業管理企業之間在管理使用維修基金上的連帶保證責任，以防開發商解散后，前期物業管理企業推諉塞責。
維修基金論文范文2
>> 天澤信息：專業源于“術業有專攻” 術業有專攻 聞道有先后 術業有專攻 聞道有先后，術業有專攻 待機有長短 術業有專攻 培養術業有專攻的職校生 探訪達人塑身秘笈 局部瘦身術業有專攻 術業有專攻 電商與物流的偽戰爭 術業有專攻 四款高端專用機箱推薦 善成事者，術業專攻 術業有專攻汽車經銷商集團的“微運營”誤區 吳錫奎： 立足骨科 術業專攻 BONO：職業西裝的術業專攻 小兒神經外科，術業更專攻 術業須專攻 玉米也一樣 我有專屬 瘦身我最行！ 術業有“磚”攻 投資,亦有專攻 海釣，魚有專攻 專攻·專業·專注 常見問題解答 當前所在位置：l，看到如圖1所示的界面。提供的功能相當專業，從購房能力評估到多種貸款方法，甚至稅費計算器、提前還貸計算器都已經提供。
首先按自己的財力來評估一下購房能力，如圖1所示，輸入購房資金（50萬元）、月收入（3000元）、購房支出（1500元）和還款年限（2年24期）、房屋面積（90平方米）等參數，單擊“開始計算”，得出計算結果。房屋總價：430000元、房屋單價：4777.78元/平方米、契稅：8600元、維修基金：8600元、首付款：86000元、保險費：425.27元、律師費：1290元、 抵押登記費：200-500元。
進行上述操作后，我們對于購房能力就心中有數了。接下來，我們可以嘗試一下等額本息還款法和等額本金還款法，所涉及的貸款類別、按揭成數、按揭年數、利率等多種情況，都可以在下拉式列表中選擇，十分詳盡。只要把上面的數值代入，可以計算并得到相應結果（如圖2、3）。接著再單擊“公積金貸款計算器”，然后輸入相應的參數，可以得到可以申請的最高貸款額度、最低還款額、最后期本金、最后期利息、總償還利息等我們關心的信息（如圖4）。這樣我們就進行比較了，哪種方式貸款最為劃算。購房不易，自然要“能省則省”、“榨干每一滴油”。
當然了，房貸利息是相當高的，如果你有充足的錢，當然要提前還貸款。因此，這時可以試著單擊“提前還貸計算器”，然后輸入相應參數來計算一下提前還貸的情況，你會發現更為輕松。
而且，只要輸入最關鍵的數據─單價和面積即可快速獲得結果（如圖2）。
最后要說明的是，提供房貸計算器的網站還有很多，這里再推薦一個，在其中只要輸入收入金額（10000）、各項社會保險費（360）和起征額（一般為2000）即可得出個人所得稅（如圖5）。
當然，我們還可以通過在/zhuanti/2008protax/處計算。甚至可以在搜狗中輸入“個人所得稅”來直接計算（如圖6）。
三、圖表計算
小李是研發工程師，在辦公做報表或寫論文時，都需要在Word里插特別的圖表計算公式。Excel可以進行簡單的圖表計算，但是在專業設計里，沒法做出專業圖表的。如何才能做出專業圖表呢？利用e-Tutor來實現。只要打開/et2/graphing，再輸入相應的表達式（或函數），再單擊Graph（圖形）按鈕即可生成其圖像。我們可以對其進行放大、縮小等控制，也可以將其復制到其他文檔中（如圖7）。
另外，我們也可以通過Gcalc來進行圖表計算，首先要從210.21.68.17:82/down/jre-6u17-windows-i586-s.zip處下載并安裝Java Runtime Environment。接著打開/，單擊GCalc 2 applet按鈕即可看到如圖8所示的窗口。
四、專業計算
維修基金論文范文3
[關鍵詞]高職 畢業實習 物業管理 校企聯合
高職物業管理專業是管理基礎理論和管理技能緊密結合的復合型專業，所服務的行業具有綜合性、實務操作性強的特點。隨著物權法、新勞動合同法及新物業管理條例的出臺，企業人力資源管理和用工制度更嚴格，急需提高畢業生職業素質、實踐能力和就業競爭力。畢業實習是檢驗學生理論聯系實際能力和綜合素質、掌握實際崗位技能最直接、最有效的途徑，是通往就業的橋梁。下面談談我系物業管理專業學生畢業實習管理的一些體會。
1.時間安排。畢業實習安排在第三學年二月底到六月初，為期十四周。由于實習時間較長且連貫，學生崗位實際操作機會多，企業崗位安排靈活，對學生的考察充分。另外，學生之前已學完系專業教師與物企總經理和行業協會專家一起研討確定的各模塊課程，且采用多媒體案例教學，通過校內實訓室操作“物業管理系統”模擬軟件及面對任務的準崗位員在崗課堂模擬訓練，使學生對物業管理的主要內容和要求已有一定了解。同時聘請的兼職教師如企業總經理和行業領導舉辦的專題講座和座談。使學生思維更加開闊。加之一年級的社會實踐(二周)和二年級的專業認知實習(五周，不同類型管理規范的物業參觀和實習基地崗位基本操作)，為畢業實習作好了較充分的準備。
2.實習企業的選擇。畢業實習須以就業為導向，除實習基地企業外，實習前還要盡可能多地聯系具有一級和二級管理資質、社會聲譽好、品牌優、企業文化先進的物管企業，它們管理著不同類型物業，如新建中高檔智能小區、涉外小區、高層綜合辦公樓和商住樓、著名外資企業等。了解這些企業目前可供實習的崗位和要求。是否有新招聘學生的計劃；如有新項目企業更合適。這樣既滿足企業目前需求；學生又能從頭學起(從前期介入、早期參與和驗收接管開始)。對他們學習和就業都有利，且實習費用一般都由這些企業負擔。
3.校企聯合指導畢業實習和畢業論文。
3.1 簽訂實習協議。實習前與實習物企充分協商后校企雙方簽訂實習協議，明確雙方各自承擔的責任、義務和權利，同時聘請企業總經理或部門經理作實習和畢業論文指導及答辯老師。與學校實習指導教師一起細化實習考核表，包括實習的時間、進度、任務、崗位考核要求、考核成績評定方法等，共同指導畢業實習和畢業論文，從而保證學生在崗位上得到充分地實際學習和鍛煉，并使畢業論文的選題和內容能切實體現學生崗位操作與理論基礎知識的結合。
3，2崗位安排與實際操作。實習第一周由企業對學生進行內部培訓；內容包括企業領導介紹本企業文化和管理經營理念等。部門經理具體介紹各崗位規章制度、操作規范、程序和安全事項等。第二周由部門經理或主管參照學生簡歷所述特點，將學生分散在不同崗位，并指定一位師傅在崗位上進行“傳、幫、帶”。學生上崗時佩帶胸卡，以準工作者姿態、按企業作息時間與員工一起上下班，從基層做起，在崗位上直接動手、具體操作。譬如，在管理處前臺接待業戶，學會傾聽業戶各種意見。記錄他們反映的情況，學會與不同類型業戶進行交流與溝通。特別是跟師傅去做催收欠費工作時，學習如何根據業戶的經濟情況、目前心態、還款金額、還款態度等做好宣傳、解釋、溝通和說服工作等；在工程部門實習時，參加現場維修服務，了解屋頂水箱、地下室水泵檢修和業戶室內水管堵塞的原因等，以及停車庫、門禁系統智能管理軟件操作，掌握電梯運行維護管理，了解安防和消防聯動的現場操作程序等；裝修管理中，勸導阻止敲承重墻、違章搭建和高空拋物，以及管理建筑垃圾等；在財務部門實習能熟悉公司現行的收費制度和物業管理財務軟件的使用；參與公司物業報刊編輯和小區文化活動，特別是局域網上文化活動。如對寵物管理方法利弊進行網上辯論等{參加站崗安保、樓道保潔與花樹綠化養護和回訪管理。通過這些實際崗位實習。增強了學生吃苦耐勞精神、責任感、敬業精神和團隊精神，提高了動手能力和社交能力，而實際經驗的增加也有利于學生在畢業前考取企業認可的“物業管理員”上崗證等相關證書。另外，教師在指導學生實習時，也拍攝一些實習現場照片，收集學生實習素材以及企業的基礎資料，促進“雙師型”建設和教學效果的進一步改善。
3.3 畢業論文與實習崗位的關系。畢業論文內容充分反映了與崗位實習的相關性，主要涉及：在客戶服務部如何服務各種類型物業的業戶、投訴處理、公司品牌與人性化服務管理，物業前期管理、安保三防管理，不同季節的保潔、全裝修房裝修糾紛、如何處理物業與業主、業委會三方關系、物業收費和維修基金的管理使用、綠化養護管理與經營、保安巡更系統、車庫和門禁系統的智能化管理、會所特色經營管理等。還有具體崗位管理難點的處理建議。如停車位、寵物管理等。實習結束后學生人人參加畢業論文答辯，著重考察論文中理論結合崗位實踐能力，綜合能力和創新能力。畢業成績由畢業論文內容(占35％)、答辯情況(占15％)和實習平時崗位表現(占50％)綜合評定畢業成績，與高職學生培養特色相適應。由于實習安排組織得當、效果明顯，因此每年都有近75％的同學在實習結束后與實習單位鑒定了四聯單，其余學生借助在這些企業實習的良好背景，在畢業后不到一個月內都實現了就業。
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論文摘要:新世紀的來臨,人類社會的發展也進入了一個新時期,即新經濟時代。它引發了整個經濟和社會生活的變革,面對挑戰,我國住宅產業如何發展才能提高行業的整體效益,文章從五個方面進行了探討。
一、經營理念的現代化
眾所周知,世界經濟已經進入了一種與傳統經濟不同的可實現高增長、低通脹的經濟運行狀態,即“知識經濟時代”或“新經濟時代”,它的本質是以知識創新和信息傳播來推動經濟高速增長,依靠增加產品的科技含量來發展生產,而不是單純地依靠增加產量來發展生產主要表現為產品質量、檔次的提升。由于提高科技含量只是使產品提高了附加值,不增加產品的數量;信息則是無形的、非物質實體的,當然也不會造成物質形態的產品積壓。因而就能成功避免產品積壓問題,這在目前住宅市場空置房總量仍居高不下的情況下.尤其具有現實意義。
“新經濟”給予我們住宅產業最主要的啟示,就是要與時俱進地樹立起新的理念、其中很重要的一個理念就是追求“規模效益、知識效益,氰息效益”相統一。即不再單純地追求規模經營、規模效益,而是把規模、知識、言息三個效益放在起.通盤籌劃,綜合考慮。一方面提高產品科技含量;另方面利用信息來捕捉商機,加強市場調查和市場預測,選準市場細分日標,拓展營銷,求得利潤最大化。
日前,一些開發企業日益看中大盤開發,一些輿論也宣稱地產開發進入大盤時代_這固然有其必要性和合理性,因為大盤較易營造良好的居住環境.有利于降低開發成本和開展營銷,可以獲得規模效益。從城市規劃來看,也利于盤活老城區)、口,改善城市的功能布局。但是大盤開發受外部環境因素影響大,風險也大,容易造成大量空置。而城市里的許多零星地塊也重待我們去開發利用,如出讓用地的剩余小地塊,規劃里模糊的地塊邊緣的小地塊,化整為零批出的小地塊等這些地塊有其本身的賣點、首先是地段較好.交通便捷,易與外界交流;其次,由于地塊狹小,多以建高層為主,視野開闊;而且開發周期短,利于資金周轉,風險也相對較小:開發商如果在提高產品的科技和信息含量上做足文章,開發出具有卜分鮮明的個性特色的現代化產品,做小盤也是可以取得好效益的。
二、產品品質的現代化
住宅產業發展進步的標志,要看住宅總體性能,及產品品質的現代化程度知識經濟和信息社會的來臨,帶動了整個社會文明以及生活觀念的進步,引發了對住宅性能新的定義與要求。人們對住宅的質量要求不僅是工程質量,還有功能質量、環境質量、物業管理的服務質量、人文質量和文化氛圍質量住宅不再僅能住,還有對居住舒適、方便、安全以及住宅智能化、對外信息聯絡等多方面的要求。目前,已經有一批具有新經濟意識或信息產業背景的投資者進人了住宅產業,他們把重點放在了提高住宅產品的科技含量和信息含量上,使產業發展增加了新的動力和活力。同時,資深業者也在迅速提高對新經濟時代來臨的敏感度,出現了許多優秀的作品,這些成功的樓盤,除了更提高戶型、朝向.環境、生活社區服務等方面的傳統品質以外,而且又努力增加了新體系、新結構、新工藝方面的新品質,以及網絡、寬帶等智能化社區,“居家與辦公融為一體”等充滿信息時代的特征艦點.以提高商品的現代化水平,增加新的賣點。
三、住宅生產的現代化
如何能高效地開發出物美價廉、有特色賣點的房地產商品,搶占市場先機,爭取好的效戶益,成了當前一個非?，F實的問題。而要提高住宅開發的效率和質量,就必須推動住宅生產的現代化。與發達國家相比,我國住宅生產中部品化和部品生產工業化水平還很低,住宅施工中科技進步貢獻率遠遠低于資本投入貢獻率。手工操作的生產方式,必然建設周期長,成本消耗高,經濟效率低。我國住宅建設勞動生產率,人均竣工面積多年來在30平方米左右徘徊,發達國家一般在120-140平方米之間,我們僅占其1/5一1/6,而能源消耗卻是發達國家的3-4倍,且建筑質量通病也大量存在。住宅產業要改變這種高投入、低效率的狀況,就必須加快我國住宅部品化和部品生產工業化的進程。即以提高勞動生產率和工程質量為目標,按現代化生產方式和高技術組合改造傳統建筑施工體系,采用先進技術、工藝和設備實行科學的施工組織和管理,推行標準化設計、工業化生產、裝配化施工、規范化管理的社會化大生產,實現技術進步貢獻與勞動生產率的雙增長四、住宅流通的現代化從當前房地產業運行狀況、產業結構來看,流通環節相對薄弱。一是開發商的銷售理念陳舊落后,且缺乏誠信意識;二是銷售方式仍以手工作坊式為主,個人開發個人出售,一家一個售房部,尚未形成社會化、專業化、規?；臓I銷網絡;三是中介服務發展較慢.且缺乏規范。以致造成行業整體銷售效率低、成本高等間題:
解決流通環節的通病,要在優化產業結構方面下功夫,即要實現住宅產業內各個行業和專業的優化配置和專業分工的細化,以實現流通環節的現代化,改變一個開發企業橫跨生產、流通、消費整個產業鏈的狀況。
分工細化是社會生產力進步的表現.也是促進生產力發展的主要因素。針對目前住宅流通市場的低效率運作狀態.應當加快培育社會化、專業化、規范化的銷售網絡,以降低銷售成本,解決相關的市場間題;同時,下大力氣培育規范的、發達的中介行業,如建立行業內統一的經紀和信息傳播機構,重點培育一批信譽好、實力強的營銷商等。
四、住宅消費的現代化
