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維修基金管理辦法范文1
一、我縣住宅公共部位維修資金管理政策亟需完善
我縣自1994年開始提取維修基金以來，為規范維修基金的歸集、管理和使用，縣政府及建設、財政等相關部門相繼出臺了一系列規范性文件。目前我縣公共部位維修資金管理的政策依據，主要是年縣政府印發的《縣住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行規定》和年縣財政局、建設局聯合印發的《關于加強住宅共用部位、共用設施備維修基金歸集與管理的通知》。從這兩個文件施行的情況來看，雖然對規范維修基金的管理發揮了積極的作用，但也顯現出執行力不夠、可操作性不強等不足。特別是近年來，屋面漏水等涉及公共部位維修的問題層出不窮，每年由此而導致的上訪投訴也與日俱增，現行政策既不能很好地解決歷史遺留問題，也無法完全適應住宅建設發展的新形勢和新要求。因此，完善住宅公共部位維修資金管理現行機制，建立行之有效的歸集管理模式，已是群眾安居樂業、社會和諧穩定的當務之急。
二、公共部位維修資金的歸集力度亟需加強
解決公共部位維修矛盾的關鍵是資金。住宅的性質不同，公共部位維修資金歸集的情況也不一樣。首先來看房改房:1994年我縣在公有住房標準價出售和1999年公有住房由標準價向完全產權過渡時，即分別按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位維修基金。全縣按房改政策出售的住房共380多棟5100多套，涉及211個單位和部門，共歸集到維修基金1492.02萬元。但15年來，因住房維修、企業改制等原因，絕大部分公共部位維修基金已返還給了繳存單位，部分單位和小區的維修基金早已使用殆盡。據統計，目前我縣維修基金賬面可用余額共282.89萬元，在住房資金管理中心開設維修基金帳戶的211個單位和部門中，賬面余額5萬元以上的僅9家，不足萬元的竟多達138家。由于公房出售后長年失修失養，住宅公共部位的維修矛盾日漸突出，加之近年來維修費用日益上漲，目前僅存的、有限的一點兒維修基金已是杯水車薪。再看商品房:從2007年鵬程·時代交付使用起，我縣開始征收商品住宅公共部位維修基金，歸集比例為個人2%、建設單位1%。截至目前，共歸集資金85萬元。隨著我縣房地產開發市場的迅猛發展，商品住宅公共部位維修基金歸集工作還有待于進一步加強。最后來看其他性質的住宅：由于我縣商品房公共部位維修基金起征時間較晚，1996年至年間建成的商品房、經濟適用房和集資房均沒有按規定建立維修基金。因維修資金無法落實，住宅公共部位維修矛盾始終無法化解，購房居民苦不堪言卻投訴無門，行業管理部門深感其苦卻無能為力。
三、公共部位維修資金的管理體制亟需理順
如果說住宅公共部位維修基金是公共部位維修的保障，那么，建立規范、順暢的管理體制則是確保維修基金物盡其用的前提。強化住宅公共部位維修基金管理的作用，一是確保維修基金用到該用的地方，即保證資金的安全，而不至于被擠占、挪用；二是保證維修基金能用到需要用的地方，而不至于在需要動用維修基金的時候卻要通過上訪投訴來解決。我縣從1994年建立住宅公共部位維修基金開始，一直實行住房資金管理中心專戶管理、縣房改辦監督使用的管理模式。1999年住房資金管理中心劃歸財政局、房改辦與房管局合并以后，縣政府于2001年在《縣住宅公共部位共用設施設備維修基金管理暫行規定》中，明確“縣建設局和財政局負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用”。表面看來，原來縣體改辦一個部門管的成了兩個部門管，管理力度有所加大。但事與愿違的是，管理體制的變化不僅沒有收到預期目的，反而顯露出許多弊端。由于體制不順，兩個管理部門之間心存顧忌，不愿管，也放不開手腳去管，以至于政府的一些政策規定無法落到實處；由于體制不順，“分棟建立維修基金臺帳”等基礎性的工作至今，由于體制不順，各單位在資金管理中心的維修基金帳戶余額越來越少；同時，由于體制不順，因公共部位維修而上訪的群眾找哪個部門都解決不了問題，最后往往只好不了了之。
四、公共部位維修資金的續籌機制亟需建立
從1994年推行住房制度改革至今，兩次房改形成的售房款收入和維修基金收入共計7460.12萬元。截止2009年5月31日，15年間已累計返還各單位售房款和維修基金6963.82萬元。在返還的6963.82萬元中，如果一半用于公共部位維修，那么平均每年公共部位維修的資金就需要232.13萬元。而當前，全縣公共部位維修資金賬面余額僅282.89萬元，絕大多數單位的維修基金賬面余額已經無法滿足任意一項公共部位維修的資金需求。若不盡快建立行之有效的公共部位維修基金續籌機制，就是再規范、再有效的管理，恐怕也無法改變維修資金越來越少的局面。如果說房改房的維修資金是杯水車薪的話，那么，1996年至2005年間建成的一大批經濟適用房、集資房和商品房就完全是無米之炊了。這一批住宅由于建成年限較短，目前維修矛盾還不是特別尖銳，但隨著住宅的自然老化、毀損，屋面漏水、下水道堵塞等各種問題必然會接踵而至。而防患于未然的唯一辦法，就是向業主續籌維修基金。其實我縣早在2001年出臺的《縣住宅公共部位、公用設施設備維修基金管理暫行辦法》中，就提出了續籌維修基金的概念，但由于沒有明確的政策規定和具體的操作程序，至今沒有任何實際的進展。所以，完善住宅公共部位維修資金管理的重中之重，就是針對我縣住宅維修資金不足的現狀，分門別類地建立維修資金的續籌機制，使之具有強制性、可行性和可操作性。
強化住宅公共部位維修資金管理，不僅是保證住宅正常使用、改善民生的利民之舉，也是促進社會穩定的和諧之基。結合當前我縣住宅公共部位維修基金管理現狀，建議采取以下對策措施：
一、修訂出臺新的《住宅專項維修資金管理辦法》。
目前我縣維修基金管理的政策依據，還是2001年出臺實施的《縣住宅公共部位、公用設施設備維修基金管理暫行辦法》，由于該辦法的執行力不夠、可操作性不強，且部分條款與建設部、財政部2007年12月的《住宅專項維修資金管理辦法》不相符合，迫切需要進行相應調整后，用于指導我縣住宅專項維修資金的管理。
二、加大住宅專項維修資金的歸集和續籌力度。
一是嚴把房屋產權登記關，確保所有新建商品房按照《住宅專項維修資金管理辦法》規定的比例足額交存維修資金；二是針對無維修資金或維修資金不足的住宅制定出臺維修基金續籌辦法，建議根據住宅的不同情況，采取隨物業管理費按月定額收取、住宅交易時強制性收取等有效措施向業主續籌維修基金。三是建議政府從維修基金增值收益或其他渠道籌集資金，建立全縣住宅公共部位維修專項基金，專項用于矛盾突出而又確實無法解決的住宅公共部位維修，維護社會的穩定。
三、規范住宅專項維修資金的管理使用程序。
根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有，資金管理的主體不是建設局和財政局，也不是房管局和住房資金管理中心，而是業主委員會。因此，理順住宅專項維修資金的管理使用程序，首先必須強化業主委員會建設，并按照規定把維修資金移交給業主委員會管理，建設、財政等主管部門只對維修資金管理和使用行使指導監督職能，讓業主委員會在維修資金的管理、使用、續籌等方面真正發揮作用。
四、強化專項維修資金使用的監管。
由于公共部位維修項目工程標的額較低，一般沒有進入公開招投標程序，實施過程中也沒有質量監督機構介入，以至于施工隊伍大多是一些無資質、無專業技術的草臺班子，維修質量無法保證，往往是前面的矛盾還未解決，后面的問題已經出現。因此，建議依靠物業管理組建專業維修隊伍，住宅公共部位的維修一律限定由物業管理企業實施，維修質量由業主委員會和公共部位直接受益人共同把關負責，建設、財政等主管部門要建立資金撥付會審制度，加強對資金使用情況的審查監督。這樣，增加物業管理企業責任，又強化了業主委員會的管理意識，主管部門、受益業主也無法置身事外，確保專項維修資金用到“刀刃”上。
維修基金管理辦法范文2
商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關房屋維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位交納房屋維修基金。首期專項維修資金交存的現行標準為：高層(含帶電梯的多層)90元/平方米、多層(含別墅)50元/平方米。
法律依據：
《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第五條
商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。
（來源：文章屋網 ）
維修基金管理辦法范文3
【關鍵詞】房屋維修基金；合理利用；探討分析
1、房屋維修基金概述
房屋維修基金是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后大修、中修及更新、改造的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修及更新、改造，不得挪作他用。其中，共用部位一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。房屋維修基金是伴隨著城市化的發展而產生相當于給城市群體住房建立的“醫療保險金”。它關系到群體住房的正常使用和安全，與全體業主和社會公共利益密切相關。隨著中國城鎮化建設步伐的不斷加快，中小城市人口不斷增多，城市建設規模不斷增大，房屋維修基金的重要性也不斷凸顯住房專項維修資金的管理、使用和監督也成為人們關注的熱點。
2、房屋維修基金合理利用探討和分析
2.1當前房屋維修基金使用中存在的問題
隨著經濟的快速發展，我國物業管理產業越來越規范。房屋維修基金的管理和使用相對要規范有序和有效。但在經濟不發達地區及很多中小城市，物業管理產業起步相對較晚，覆蓋面較窄，規范化程度也不高，主要存在以下幾個方面的問題：
（1）使用申報程序繁瑣。 根據當前政策法規，使用房屋維修資金，必須經過小區超過半數業主同意。有些涉及小區更新改造的重大項目還必須在征得住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上（即雙三分之二以上）的業主同意后，才可以使用住宅專項維修資金。而目前在一部分中小城市，尤其是經濟不算發達的地區，小區物業管理不平衡，且很多小區的業主公眾意識不強，業主大會很難組織召開，業主無法通過業主大會或者業主委員會表達利益、形成決策，對于住房公共部位的維修，有的人甚至認為事不關己，不想動用自己所屬的那份的維修資金。同時，由于住宅專項維修資金申請使用的程序比較繁瑣，整個過程需要準備10余項材料，且大部分還需要業主簽字同意，讓很多業主和物業管理單位嫌麻煩，而對那些既沒有物業管理又沒有設立業主大會的小區業主來說，組織更加不易。此外，在很多中小城市廣大業主對住房維修資金的知情面很窄，僅限于“住房維修資金的籌集使用情況”，而該項資金的交存、使用、增值收益、結存情況，發生列支的項目、費用和分攤情況以及業主分戶賬中住房維修資金交存、使用、增值收益和結存情況以及其他有關住房維修資金使用和管理情況等，業主則很難知情，導致與維修無關的業主不愿參與決策，出現了物業公司積極，業主觀望，業主委員會尷尬的局面。
（2）房屋維修基金管理不規范。由于財政體制和管理的原因，目前在大部分中小城市，財政部門沒有明確指定和開設房屋維修基金銀行專戶，實行專項存儲，專款專用，而是將房屋維修基金納入財政預算外資金一起管理，與預算外資金混存使用，存在被挪用的可能性。為確保維修資金的安全和保值增值，財政和房管部門應將暫不需動用的房屋維修基金以組合存款的方式存放在銀行專戶里對維修資金產生的利息，每年均按規定分攤至業主的個人賬戶，其中當年繳存的按銀行活期利息結算，上年繳存的按一年定期利息結算。而在一些中小城市，房屋維修基金往往被轉成了財政或房管部門的一筆額外收入或用作管理費用。
（3）房屋維修基金使用中存在“惜用和濫用”的誤區。根據規定業委會掌握小區專項維修資金的使用審批權利，在實際操作中有些業委會片面考慮為維修資金增值而惜金如命，以避免任期內可能產生的維修資金續籌的難題的矛盾。對物業公司提出的必須對公共設備、公共設施的維護更新項目往往給予否定。而有些業委會則不認真履行對專項維修資金的審批監管，對維修項目具體內容以及使用的合理性不管不問，如果再遇到有些業委會個別人為私利而濫用權利，造成專項維修資金開支過大。同時有些物業管理單位為降低管理成本，聽任設備設施帶病運行，導致非正常的設備大修而增加維修資金額外支出。以上三種情況都會形成和加深小區業主與物業公司、業主與業委會、物業公司與業委會之間的矛盾。
2.2房屋維修資金合理利用方法探析
房屋維修基金的科學合理利用是有效維護消費者權益，保證社會穩定和諧的重要因素之一，因此需要做好房屋維修基金的合理利用，主要包括以下幾個方面：
（1）做好房屋維修基金的宣傳工作，提高業主加入的積極性。首先需要進一步完善房屋維修基金相關制度及規范并加大宣傳推廣力度，使業主家喻戶曉、熟悉和了解相關政策、引導業主參與和調動自主管理的積極性，讓業主也投入到維修資金的使用監管中來，以加強業委會及業主對維修資金使用監管力度。其次要進一步提高業主對房屋維修資金的知情程度。明確房屋維修資金的具體使用范圍，如大、中、小修的維修內容和使用條件，了解房屋維修資金的具體使用的實際運作流程。規范物業管理企業對維修資金的項目立項、審批、公示、驗收、賬目公布程序。主動接受業主和業委會的監督，提高業主對維修資金管理的信任度。
（2）建立強制性應急使用維修資金的相關制度。積極探索住房維修資金使用的簡易程序?？梢栽O立應急使用渠道，在緊急情況下可先使用住房維修資金，再補辦手續，能夠使老舊危房以及突發損壞能及時妥善地得到維護和修繕，加快中小城市物業管理產業的發展速度，督促和指導各小區成立業主委員會，探索開展移交給物業管理企業代管的模式。切實發揮住房“醫療保險金”便民利民的作用。
例如北京住建委根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，為解決當發生危及房屋使用安全等緊急情況，規定可以在不征求雙三分之二以上業主同意情況下，先使用專項維修資金進行房屋維修，此種危急情況共有六種。六大緊急情況是指：
a危及房屋使用安全等緊急情況包括屋面防水損壞、滲漏嚴重，經多次補漏后仍難以解決的；
b樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；
c電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的，定期檢驗時被責令停梯整改的；
d高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵發生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；
e專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；
f消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。
同時為規范應急使用制度，既要嚴格審批，又要簡化程序。而應急使用的申請程序應避免重復申請。出現緊急情況后，先由相關部門進行鑒定，小區業委會認證后即可組織施工，維修完成后再進行驗收、審核、結算。事實證明實行了應急維修制度后，大大減少業主的有效投訴，減少業主與物業公司、業委會之間的糾紛，取得了良好的效果。目前各地都根據當地實際情況，紛紛制定應急使用的相關管理規定。
（3）規范和強化對房屋維修基金的專戶專賬專項管理。進一步建立和完善統一歸集、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監督的房屋維修基金管理體系。認真研究制定房屋維修基金的增值方式，確保房屋維修基金的保值和增值，并嚴格將房屋維修基金增值收益轉入房屋維修資金滾存使用，不得挪作它用。同時，對未繳納房屋維修資金的住房，根據實際情況制定補繳辦法。例如在二手房進行交易時，原業主未繳存首次房屋維修基金或者所繳存的房屋維修基金余額不足規定標準的，由交易當事人協商足額繳存后，方能辦理住房所有權轉移登記等。此外，還應進一步加大對違法、違規使用房屋維修基金行為的查處力度，嚴肅追究挪用房屋維修資金的責任人員的法律責任。隨著政府監督房屋維修基金去向力度的加大，相關法律、法規制訂的完善以及業主對于自身應享受權利的提高，房屋維修基金所存在的問題將會逐步迎刃而解。
3、結束語
隨著經濟的快速發展，我國的物業行業發展越來越科學化和規范化。物業公司需要做好房屋維修資金的管理和利用工作，其科學化的利用將最大程度上保證業主的利益，促進社會和諧有序的發展。
參考文獻：
[1]住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法.建設部，財政部頒布.2008
[2]深圳市住宅區公用設施專用基金管理規定，深圳市住建局頒布.2012
維修基金管理辦法范文4
岐山縣農村飲水工程點多、線長、面廣，兼有公益性、扶貧性，運行管理難度大。為了建立農村飲水安全工程長效機制，實現良性運行，保障群眾飲水安全。縣上出臺了《岐山縣農村供水管理辦法》及時下發了《關于加快解決農村飲水安全工作的通知》，從深化管理體制入手，所有工程都落實了管理責任，他們的主要做法是：
一、六位一體，加強組織領導
農村飲水安全工程是為群眾辦實事的一件惠民工程?？h委、縣政府高度重視，召開專門會議，專題研究農村飲水安全工程建設和管理工作，一是成立了由縣長任組長，主管縣長任副組長，水利、財政、計劃、土地等部門負責人為成員的農村飲水安全工程建設領導小組，實行縣級領導包抓責任制，與各鄉鎮簽訂了目標責任書，把完成任務情況納入各鄉鎮年度目標任務考核主要內容。二是出臺了《岐山縣農村供水管理辦法》，及時下發了《關于加快解決農村飲水安全工作的通知》，明確了發展思路和目標，推行“六位一體化”管理，明確了部門工作職責，即：縣水行政主管部門負責農村供水工程的建設與管理；縣財政部門負責全縣農村供水工程的資金管理；縣計劃部門負責全縣農村供水工程項目的管理；縣物價部門負責全縣農村供水水價的管理；縣衛生部門負責全縣農村供水工程的水質管理；縣環保部門負責全縣農村供水工程水源保護。全縣上下形成合力，有力地保障了農村飲水安全項目的順利實施。
二、五個統一，統籌科學規劃
在農村飲水工程建設中，岐山縣堅持統籌規劃，規模發展的思路，對農村供水項目規劃建設實行“五個統一”的原則：即統一資源調配，統一規劃設計，統一質量標準，統一水質監測，統一規范管理?？傮w上實現了水源、建設、經營、管理、服務一體化。“十一五”期間，我們按照優先利用地表水，合理開采地下水，城鄉聯網發展集中供水工程的原則，組織技術力量，認真組織編制了總體規劃和階段性規劃，由專業設計單位完成了集中供水工程初步設計。5年共建成農村集中供水工程67處，受益人數9.2萬人，其中萬人以上集中供水工程6處，受益人數5.78萬人。2009年投資600多萬元建成的千山集中供水工程，利用苜蓿河水庫水源，解決了2個鄉鎮、11個行政村2.05萬人飲水問題；投資174萬元建成的蔡家坡東堡子供水工程，利用泉水資源，解決了3個行政村及蔡家坡鎮區單位、學校1.5萬人的飲水安全問題。同時，開發利用深井水源，增添水處理設施和消毒設施，解決渭北原區及淺層地下水污染地區的飲水不安全問題
三、兩項制度，規范建設管理
岐山縣水利局抽調專人，成立了農村飲水安全項目指揮部辦公室，全面負責飲水工程的建設管理。一是實行“四制”保證建設質量。按要求對工程所需主要材料及施工單位實行招投標制，擇優選擇適宜的材料和專業施工隊伍，實行合同制管理。聘請專業監理公司承擔工程監理任務，由監理單位派駐監理人員采取旁站式監理的方式對工程建設各個環節和程序進行監督，確保工程質量。二是“三級把關”嚴格工程驗收。工程完工后，先由施工單位和項目建設單位自驗，并完成竣工報告、竣工圖紙和財務決算報告等竣工資料，申請初驗；再由縣級水利、計劃、財政等相關管理部門組成聯合驗收小組進行初驗；初驗合格后，申請省市主管部門進行竣工驗收，再交付使用，確保了工程質量優良。
四、三級機構，實現垂直管理
農村飲水工程點多、線長、面廣，兼有公益性、扶貧性，運行管理難度大。我們從深化管理體制入手，成立了水利局管理的農村自來水管理站和鄉（鎮）水務站，在受益村成立了農村供水協會。共同承擔各個供水工程的運行管理。一、對聯村集中供水工程由農村自來水管理站代表水利局實行縣級統管。對建成的千山、鳳家莊等6個萬人以上規模集中供水工程，由縣水利局組建供水管理站（廠），委托縣農村自來水管理站實行專業化管理，機構編制由縣編制辦核定，人員在水利系統內部調劑解決?，F有23名管理人員，實現了運營管理由粗放轉向集約化、規范化，加快了供水商品化、管理現代化、服務社會化進程。二是單村集中供水工程實行鄉鎮水務站直管。對近年來新建的劉家河、溫家村等兩千人以上的32處飲水工程，由各鄉鎮水務管理站直接管理，各水廠的負責人由鄉鎮水務管理站人員兼任，聘請村民代表參與管理。三是推行供水協會管理。各鄉鎮建立農村供水協會，對供水人口在兩千人以下的飲水工程推行用水戶參與的“議事會”制度，實行民主化管理。
五、一份基金，保障長久運行
為了有效解決農村供水工程普遍存在的飲水工程“養老”問題，岐山縣按照《水利工程管理體制改革實施辦法》和水利工程日常維修養護資金的規定要求，結合實際，認真調研，爭取政府支持，提請縣政府常務會研究出臺了《岐山縣農村供水管理辦法》和《岐山縣農村供水工程維修基金籌集管理實施細則》，建立了供水工程維修基金制度，給農村飲水工程“上了保險”。一是明確了提取辦法。維修基金提取根據工程年限不同以15年為界，制定了兩種記取辦法。運用15年以上的，對主體工程部分，按固定資產原值的20%核定維修基金，并按受益人口核算，由縣財政每人每年補貼1元，年可提取維修基金26.6萬元。運行期在15年以內的，按照工程的實際供水量分攤核算，考慮到農民的承受能力，維修基金現階段從水費中提取一半，另一半由縣級財政予以補貼，年可提取維修基金55.48萬元。分支管道和進戶工程由受益戶自籌解決。二是嚴格基金管理。維修基金實行統一管理，專戶儲存，專款專用。按月從水費中提取的維修基金及時收繳存入專戶。財政補貼部分由縣財政局在水利建設基金、水資源費、財政預算資金中列支，年初核定后一次性劃撥專戶統一管理。維修基金的使用范圍包括大修理和日常修理兩種。三是規定了使用程序。使用維修基金時,必須由供水工程管理單位編制更新改造計劃，制定大修實施方案，明確大修的目的和修理內容，按隸屬關系逐級申報批準后，方可動用。周原水廠供水范圍涉及京當鄉張家、西塢、賀家、京當4個行政村，年售水量6.08萬噸，年可積累維修基金2.43萬元，保證了工程日常維護和大修費用。維修基金制度的建立可以有效地解決農村飲水工程長期以來維護管理難的問題，為供水工程良性運營、持續發揮效益奠定了基礎。
六、四季監測，保障了水質安全
維修基金管理辦法范文5
【關鍵詞】住宅專項維修資金；中間業務平臺；管理自動化
0.項目背景
住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。建設部、財政部令第156號《住宅專項維修資金管理辦法》于2008年1月1日施行。
目前，福建省住宅專項維修資金管理如下：住宅專項維修資金歸集由各地市市房管局、市財政局統一監督管理，各區（市）縣的分支機構統一負責。歸集的住宅專項維修資金存在銀行的專戶，專戶以物業管理區域為單位，按幢立賬，明細到房屋門牌號，為每戶業主設立了明細賬，記錄著住宅專項維修資金繳存、使用、結存情況。
由于住宅專項維修資金管理、使用涉及眾多主體，包括銀行、開發公司、物業公司、業主委員會，廣大業主。手工管理方式面臨管理成本高、工作效率低、勞動強度大、數據精度低等問題，無法滿足業務需求。為加強住宅專項維修資金的管理，維護房屋產權人和使用人的合法權益，保障住宅正常的維修、使用，需要通過信息化的手段建立專項維修資金管理平臺，實現住宅專項維修資金的自動化管理。
1.項目實施的必要性
房地產作為我國的國民經濟支柱產業，發展迅猛。2013年我省商品房銷售面積4676.16萬平方米，比上年增長43.5%。以每平米平均繳納50元住宅專項維修資金粗算，僅2013年全省新增住宅專項維修資金23.38億元。由于各地制定的住宅專項維修資金交存標準不同，實際新增住宅專項維修資金遠超23.38億元。根據《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條：“住宅專項維修資金專項應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用?！鼻易≌瑢ｍ椌S修資金支取程序復雜。對我行而言，住宅專項維修資金金額大、沉淀穩定，有巨大的市場潛力。目前福建省內多家商業銀行都早已購買建設了住宅專項維修資金管理系統供住宅專項維修資金的主管機構使用，從而介入穩定、龐大的住宅專項維修基金，余額沉淀穩定，極少發生支取。
各家銀行提供的管理系統也不盡相同，且沒有互聯。一個市、縣的主管機構可以接入數家不同的銀行系統。在各家銀行的協助下，我省一些地區已實現了住宅專項維修資金的自動化管理。因此，介入住宅專項維修資金市場的前提需要我行開發一套獨立的住宅專項維修基金管理平臺。
2.業務效益分析
（1）根據《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修基金使用頻率不高，對于銀行來說，繳存的資金更穩定、帶來的收益也相對較高；同時住宅專項維修基金可以購買國債，可以帶動銀行理財類業務的發展。
（2）通過住宅專項維修資金項目的建設，銀行將實現與財政局、房產管理局、公用房屋管修處等多個部門的深入合作，提升銀行整體服務水平，并以財政為切入點，逐步將銀行業務延伸至各家的房產局、物業公司等。
（3）通過本項目，可以做好與建設局的關系，深挖建設局的其他資金，進一步擴大合作關系。
（4）做好住宅專項維修基金的維護工作，具有廣泛的社會效益，可以提升銀行的知名度。
（5）“居者有其屋”，房屋是生活必需品。隨著中國經濟走強，城市化進程的推進，房地產業快速發展，住宅專項維修基金規模必將不斷擴大。全省性的接入住宅專項維修基金管理平臺后，可以一勞永逸，即使暫時沒有介入機會的地區，未來一旦有機會切入，省去系統開發的時間。
3.技術方案分析
3.1主要業務流程
3.1.1繳存流程
（1）房管局維護開發公司、物業公司、業務委托會等維修資金業務相關單位信息。
（2）房管局維護小區、自然幢、房屋信息。
（3）業主或單位到房管中心辦理繳費；房管中心審核業主繳存資料，錄入業主信息和繳存信息，打印繳存通知書。
（4）業主或單位持繳存通知書到郵儲銀行柜臺辦理繳存。
（5）郵儲銀行通過中間業務平臺配套處理模塊驗證繳款通知書，驗證通過進行收繳記賬，并打印繳款憑證。
（6）業主或單位持繳款憑證到房管中心柜臺進行繳存審核。
3.1.2支取流程
（1）業主或單位到房管中心進行維修對象申請。（2）房管中心維護維修項目及各級主管審核。（3）房管中心打印支用憑證。（4）業主或單位持憑證到郵儲銀行柜臺辦理支取。（5）郵儲銀行通過中間業務平臺配套處理模塊驗證支用憑證，驗證通過進行支出記賬，并打印支取憑證。
3.1.3日終流程
（1）日終住房維修資金管理平臺接收郵儲銀行當日交易明細文件，并根據文件進行核對調整。（2）每日日終住房維修資金管理平臺根據業主賬號屬性進行利息基數的更新。當遇到計息日時，系統根據利息基數、利率、入帳比例計算利息。
3.2系統需求分析
3.2.1住宅專項維修資金管理系統主要功能
住宅專項維修資金管理系統主要提供給房管機構使用，按功能可以劃分為以下子系統：
（1）業務應用子系統。
單位信息管理。
單位指的是開發公司、物業公司、業務委托會等維修資金業務相關單位。相關單位持單位信息注冊表到房管局業務前臺進行注冊登記。
住房信息管理。
住房信息管理包括小區管理、自然幢管理、房屋信息管理。
開發企業填寫小區信息、自然幢以及房屋信息注冊表，由主管部門工作人員錄入系統。系統對小區、自然幢、房屋信息進行建檔，為每個房屋開設維修資金個人戶。
資金繳存。
資金繳存包括：資金初繳、資金補繳、資金續繳。
開發商向房管局申報相關住房信息，房管局將住房信息導入系統，系統自動計算應繳金額，生成應繳資金記錄。開發商代收維修資金或通知業主自繳。開發商或業主先到房管局前臺辦理繳存申請，然后持繳款通知書到銀行繳款。
資金支用。
資金支用包括維修項目申報、分攤管理、現場勘查、項目審批等。
住宅保修期滿之后，當共用部分或共用設施需要維修時，物業公司可以向房管局申報維修項目，房管局錄入項目信息，確定維修資金分攤范圍和方式。
業務人員審查相關資料，進行項目現場勘查，發起項目審批，經各級主管審批通過后，系統生成維修資金支用憑證。前臺業務人員打印維修資金支取憑證，物業公司持取憑證到承辦銀行辦理維修資金支取。
個人戶變更。
個人戶變更管理包括個人戶過戶、銷戶。
當房屋產權發生變化時，業主持相關資料到房管局前臺辦理過戶或銷戶，房管局審核通過后，系統變更業主資料。
當涉及維修資金退款的，經房管局審批，前臺打印資金支取憑證，業主持支取憑證到承辦銀行前臺支取。
（2）賬務管理子系統。
本子系統實現維修資金繳存、資金支用和資金支取的賬務處理、日終對賬調賬、日終利息核算、日終個人賬戶結算以及提供相關賬務報表。
（3）銀行接口子系統。
本子系統為承辦銀行提供交易接口，支持承辦銀行發起資金繳存、資金支用、資金退款、繳存憑證打印、查詢、對賬等交易，實現系統與承辦銀行的賬務同步。該子系統需要郵儲銀行中間業務平臺做相應的配套開發。
3.2.2住宅專項維修資金管理系統銀行端功能
住宅專項維修資金管理系統銀行端功能可以整合在郵儲銀行的全國中間業務平臺上，主要功能有資金繳存、資金支出、取消、對賬。
（1）個人客戶資金繳存。
個人客戶持繳款通知書到銀行前臺，前臺向中間業務平臺發起交易。中間業務平臺先向維修資金管理系統發起資金繳存確認交易，當確認成功后，如果是現金交易，前臺收取現金，打印繳款憑證；如果是折卡繳費，中間業務平臺向儲蓄系統發起扣款交易，交易成功后，前臺打印繳款憑證。
（2）個人客戶資金支出。
個人客戶持資金支取通知書到銀行前臺，前臺向中間業務平臺發起交易。中間業務平臺先向維修資金管理系統發起資金支取確認交易，當確認通過后，如果是現金交易，前臺支付現金，打印支取憑證；如果是折卡交易，中間業務平臺向儲蓄系統發起存款交易，交易成功后，前臺打印存款憑證。
（3）公司客戶資金繳存。
公司客戶先將應繳資金轉入銀行指定分戶，然后持繳款通知書到銀行前臺。前臺人員和會計確認資金到賬后，向中間業務平臺發起交易。中間業務平臺先向維修資金管理系統發起資金繳存確認交易，當確認成功后，登記交易明細，前臺打印繳款憑證。
（4）公司客戶資金支出。
公司客戶持資金支取通知書到銀行前臺，前臺向中間業務平臺發起交易。中間業務平臺先向維修資金管理系統發起資金支取確認交易，當確認通過后，中間業務平臺向公司系統發起存款交易，交易成功后，前臺打印存款憑證。
（5）資金繳存取消。
前臺向中間業務平臺發起取消交易，如果原交易是賬戶扣收，中間業務平臺先向核心系統發起扣款取消交易，核心系統返回成功后，中間業務平臺再取消原交易，如果原交易不涉及賬戶，中間業務平臺直接取消原交易。中間業務平臺處理成功后，返回結果信息到前臺，前臺打印取消憑證。
（6）資金支出取消。
前臺向中間業務平臺發起取消交易，如果原交易是賬戶交易，中間業務平臺先向核心系統發起存款取消交易，核心系統返回成功后，中間業務平臺再取消原交易，如果原交易不涉及賬戶，中間業務平臺直接取消原交易。中間業務平臺處理成功后，返回結果信息到前臺，前臺打印取消憑證。
（7）對賬。
中間業務平臺日終生成日交易明細文件，上送到維修資金管理系統，由維修資金管理系統進行對賬和調賬處理。
（8）清算及結算。
在福建郵儲銀行開設“住宅維修資金”分戶。中間業務平臺每日在郵儲營業前自動從房管中心在郵儲開立的對公賬戶劃撥預定額度資金到省分行“住宅維修資金”分戶。
客戶持繳款通知書到銀行前臺繳存時，資金實時歸集到省分行“住宅維修資金”分戶。個人客戶持資金支取通知書到銀行前臺取款時，資金實時從省分行“住宅維修資金”分戶減少。日終當日繳存剩余資金自動存入房管中心在郵儲開立的對公賬戶。
3.2.3系統建設方案
建議住宅專項維修資金管理系統采用全省集中模式，系統應用的主要設備部署在福建郵儲銀行省郵政金融計算中心，包括Web服務器、應用服務器、數據庫服務器等。各市、縣維修資金主管部門PC終端通過專線接入福建郵儲銀行省郵政金融計算中心，訪問管理系統獲取服務。出于安全考慮，平臺不提供互聯網訪問服務。由于住宅專項維修資金管理系統是提供給省內各地維修資金主管部門使用，行業應用特點突出，目前已有不少第三方廠商為各商業銀行提供了成熟的產品，因此可購買有過成功實施案例的第三方成熟產品，從而縮短實施周期，提高系統穩定性。
住宅專項維修資金管理系統銀行端功能部署在郵儲銀行的全國中間業務平臺上，全國中間業務平臺通過福建郵儲銀行的省外聯前置與住宅專項維修資金管理系統對接，實現資金的繳存、支出、對賬等處理。住宅專項維修資金管理平臺銀行端功能銀行端功能采取自主開發。
維修基金管理辦法范文6
關鍵詞：農村飲水；運行管理；成效及建議
中圖分類號： TV 文獻標識碼： A
農村飲水安全工程建設直接影響著農民群眾的生產、生活，因此，濮陽縣委、縣政府特別關心，把該項工作列為對群眾承諾的“十件實事”之一。根據我縣的實際情況，積極探索、認真研究，通過各種途徑截止2013年底共解決了506個行政村49.98萬人的飲水安全問題，完成工程總投資24067.9萬元，建成集中供水工程56處，其中千噸萬人工程14處。解決后的村莊的經濟實力、村民的精神狀態、健康狀況、村容村貌等都有明顯改變。農村飲水安全工程的建設有力地促進了當地經濟的發展，加快了當地農村奔小康的步伐，被群眾稱頌為“民心工程”、“德政工程”。
我縣農村飲水安全工程建設雖然取得了重大進展，總體運行情況是好的，建設管理工作取得了一些經驗，但也有一些不足。國家以巨額資金投入建設的農村飲水安全工程，必須通過健全合理的建后運行管理來保障其長期可持續使用。其中產權明晰、管理責任落實，是工程良好運行和長期持續發展的基礎。濮陽縣在這方面做了大量的工作。
一、積極推行農村飲水安全工程專業化管理體系建設
為進一步加強我縣農村飲水安全工程的管理，確保農村群眾飲水安全，濮縣政【2011】5號文件了《濮陽縣人民政府關于加強農村飲水安全工程管理工作的意見》。文件中健全了管理機構，明確了管理職責。成立了濮陽縣農村飲水安全管理辦公室，辦公地點在濮陽縣水利局，負責對全縣農村飲水安全工程進行統一管理。各鄉鎮成立農村飲水安全管理站，配備專職人員，負責本轄區內供水工程的管理。明確了各級管理站內部管理職責及分工，建立了完善的管理制度，并制定了《濮陽縣農村飲水安全工程集中供水站管理暫行規定》、《用水戶協會章程》、《財務管理制度》、《衛生管理制度》、《水質監測制度》、《安全運行制度》、《供水設備檢修制度》等一系列運行管理制度，確保工程的正常運行?？傮w指導工程的運行管理。在這個基礎上，才能實現一系列激勵機制，加強水費計收，滿足工程維護管理和更新建設的需要。
二、建立縣級農村飲水安全工程水質監測機構
自2005年實施農村飲水安全工程以來，水質檢測工作一直是委托濮陽縣衛生局防疫站定期為水源水、出站水及管網水進行水質指標監測和檢驗。2011年根據上級通知精神，2011年農村飲水安全工程已建立水質檢測中心，水質檢測中心建成后由濮陽縣農村飲水安全管理辦公室進行管理，定期為水源水、出站水及管網水進行水質指標監測和檢驗，確保供水水質達標，切實讓群眾喝上安全水、放心水。
三、進一步完善農村飲水安全工程維修基金使用和管理辦法
農村飲水安全工程維修是確保工程長期發揮效益的重要環節。濮縣政【2011】5號文件中明確了農村飲水安全工程維修基金的籌措渠道：一是縣財政每年列支一部分資金，作為維修基金；二是農村飲水安全水費中的維修費和折舊費。制定了《濮陽縣農村飲水安全工程維修基金管理使用暫行辦法》。明確了維修基金的籌措，維修基金的標準核定和收取，維修基金的管理及使用等。
四、完善了工程移交手續，建立了農村飲水安全檔案管理制度
根據《河南省農村飲水安全項目建設管理辦法實施細則》的規定，制定了《濮陽縣農村飲水安全工程管理辦法》。根據辦法要求，農村飲水安全工程項目驗收合格后，及時進行了清產核資，明晰了工程產權，落實了管理主體，并辦理工程移交手續。工程管理因地制宜地采取租賃、承包等多種管理形式?？h級管理機構對工程管理情況各項工作進行指導、監督。
我縣的農村飲水安全工程管理主要形式為：在飲水工程完工并驗收后，一部分采取承包、拍賣等形式把工程的管理權轉讓給個人；二是交給村集體管理。三是移交村級用水戶協會，由村級用水戶協會選派人對工程進行經營管理，向用水戶收取水費。
對于千萬人大型集中供水站，均為承包經營，將供水站的經營權承包給個人或組織，飲水安全工程運行管理部門對其經營管理活動進行指導和監督，雙方以合同的方式明確各自的權利和義務。
濮陽縣飲水工程建立健全了技術檔案管理制度。歸檔資料包括：工程竣工報告、工程監理報告、工程招投標及合同資料、設計文件、圖表、驗收文件、工程決算、水質監測記錄、施工日志等，資料真實完整，由濮陽縣農村飲水安全管理辦公室派專人管理。
五、切實加強農村飲水安全工程建后管理監督檢查
農村飲水安全工程供水安全，事關人民群眾身體健康和生命安全。濮陽縣水利局切實加強領導，強化責任追究，采取措施，對全縣農村飲水安全工程的經營行為和服務質量進行規范和監督。農民用水協會是基層飲水安全工程管理的重要監督組織，農村民用水協會組織的健全和規范，對管理工作起到非常重要的作用。搞好群眾監督，管理中發揮群眾及用水戶的監督作用，提高群眾參與管理的意識，是搞好工程管理的重要保證。濮陽縣水利局不定期的參與縣電視臺、縣電臺組織的政風行風熱線節目，讓廣大人民群眾積極反映群眾問題、意見。加強宣傳，監督反映工程管理中存在的問題，使農村飲水安全工程長期發揮效益。
六、確定合理的供水價格
以保證工程良性運營為目的，充分考慮用水戶的承受能力，科學核定供水價格。濮陽縣水利局會同有關單位、集中供水站、涉及村村委代表、用水戶代表進行水價座談會，在充分聽取涉及村村委代表、用水戶代表、用水企業代表的意見和建議后，水費價格標準分別為： 1.5元/立方米，按月按表收取。供水站要定期及時公布用水量水費收取情況，嚴禁借收取水費進行“搭車”收費，確保水費計收公開、透明、合理。
七、運行管理中存在的問題
目前濮陽縣農村飲水安全工程在運行管理上還存在以下幾個方面的問題：
1）、農村飲水安全工程運行成本高、虧損嚴重
由于農村飲水安全工程管理網長，涉及面廣，因用水量不大，致使單位成本過高，使農村供水站有一半處于嚴重虧損的局面。虧損的主要原因有：一是農村居民用水量小，存在大馬拉小車；二是大型供水工程管網長，管道損壞率高，因路程遠維修不及時，造成水損大；三是大型供水工程管網線路長，需二次加壓電耗大，直接增加供水成本；四是農村用戶分散，路程遙遠，加大了水費征收難度，增加了水費收繳費用。四是在運行中，跑、冒、滴、漏現象存在，損失的水無法計量。另外還有市場運行機制、水價形成機制、管理監管等許多深層的問題要進一步探索。
2）、農村飲水安全工程在水費收交方面存在問題
目前農村飲水安全工程供水運行成本每立方米為1.5元，其中：電費0. 68元，電費支出占供水成本的45%，電價過高無疑加大了農民水費負擔，同時也導致農村飲水安全工程運行費用高，提高了水價成本。
八、建議
1）建議國家出臺政策，解決農村飲水安全中的電費問題，在一定的情況下下調關于農村飲水安全中的電費，以緩解電費帶來的負擔。保證農村飲水安全工程的正常運轉。
2）、進一步加大對農村安全飲水工程的扶持、服務和監管。農村飲水安全工程建成以后，我們要“飲水思源”，尤其思“遠”，要謀劃長遠的管理機制。在政策上，政府部門應加大扶持，建議對照上級相關規定，結合本縣實際情況，由縣政府出臺一套完善的《濮陽縣農村飲水安全管理辦法》，并在更新改造中引導供水站走向良性循環，發揮長期的效益。
