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住宅專項維修資金管理辦法范文1
一、我縣住宅公共部位維修資金管理政策亟需完善
我縣自1994年開始提取維修基金以來，為規范維修基金的歸集、管理和使用，縣政府及建設、財政等相關部門相繼出臺了一系列規范性文件。目前我縣公共部位維修資金管理的政策依據，主要是年縣政府印發的《縣住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行規定》和年縣財政局、建設局聯合印發的《關于加強住宅共用部位、共用設施備維修基金歸集與管理的通知》。從這兩個文件施行的情況來看，雖然對規范維修基金的管理發揮了積極的作用，但也顯現出執行力不夠、可操作性不強等不足。特別是近年來，屋面漏水等涉及公共部位維修的問題層出不窮，每年由此而導致的上訪投訴也與日俱增，現行政策既不能很好地解決歷史遺留問題，也無法完全適應住宅建設發展的新形勢和新要求。因此，完善住宅公共部位維修資金管理現行機制，建立行之有效的歸集管理模式，已是群眾安居樂業、社會和諧穩定的當務之急。
二、公共部位維修資金的歸集力度亟需加強
解決公共部位維修矛盾的關鍵是資金。住宅的性質不同，公共部位維修資金歸集的情況也不一樣。首先來看房改房:1994年我縣在公有住房標準價出售和1999年公有住房由標準價向完全產權過渡時，即分別按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位維修基金。全縣按房改政策出售的住房共380多棟5100多套，涉及211個單位和部門，共歸集到維修基金1492.02萬元。但15年來，因住房維修、企業改制等原因，絕大部分公共部位維修基金已返還給了繳存單位，部分單位和小區的維修基金早已使用殆盡。據統計，目前我縣維修基金賬面可用余額共282.89萬元，在住房資金管理中心開設維修基金帳戶的211個單位和部門中，賬面余額5萬元以上的僅9家，不足萬元的竟多達138家。由于公房出售后長年失修失養，住宅公共部位的維修矛盾日漸突出，加之近年來維修費用日益上漲，目前僅存的、有限的一點兒維修基金已是杯水車薪。再看商品房:從2007年鵬程·時代交付使用起，我縣開始征收商品住宅公共部位維修基金，歸集比例為個人2%、建設單位1%。截至目前，共歸集資金85萬元。隨著我縣房地產開發市場的迅猛發展，商品住宅公共部位維修基金歸集工作還有待于進一步加強。最后來看其他性質的住宅：由于我縣商品房公共部位維修基金起征時間較晚，1996年至年間建成的商品房、經濟適用房和集資房均沒有按規定建立維修基金。因維修資金無法落實，住宅公共部位維修矛盾始終無法化解，購房居民苦不堪言卻投訴無門，行業管理部門深感其苦卻無能為力。
三、公共部位維修資金的管理體制亟需理順
如果說住宅公共部位維修基金是公共部位維修的保障，那么，建立規范、順暢的管理體制則是確保維修基金物盡其用的前提。強化住宅公共部位維修基金管理的作用，一是確保維修基金用到該用的地方，即保證資金的安全，而不至于被擠占、挪用；二是保證維修基金能用到需要用的地方，而不至于在需要動用維修基金的時候卻要通過上訪投訴來解決。我縣從1994年建立住宅公共部位維修基金開始，一直實行住房資金管理中心專戶管理、縣房改辦監督使用的管理模式。1999年住房資金管理中心劃歸財政局、房改辦與房管局合并以后，縣政府于2001年在《縣住宅公共部位共用設施設備維修基金管理暫行規定》中，明確“縣建設局和財政局負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用”。表面看來，原來縣體改辦一個部門管的成了兩個部門管，管理力度有所加大。但事與愿違的是，管理體制的變化不僅沒有收到預期目的，反而顯露出許多弊端。由于體制不順，兩個管理部門之間心存顧忌，不愿管，也放不開手腳去管，以至于政府的一些政策規定無法落到實處；由于體制不順，“分棟建立維修基金臺帳”等基礎性的工作至今，由于體制不順，各單位在資金管理中心的維修基金帳戶余額越來越少；同時，由于體制不順，因公共部位維修而上訪的群眾找哪個部門都解決不了問題，最后往往只好不了了之。
四、公共部位維修資金的續籌機制亟需建立
從1994年推行住房制度改革至今，兩次房改形成的售房款收入和維修基金收入共計7460.12萬元。截止2009年5月31日，15年間已累計返還各單位售房款和維修基金6963.82萬元。在返還的6963.82萬元中，如果一半用于公共部位維修，那么平均每年公共部位維修的資金就需要232.13萬元。而當前，全縣公共部位維修資金賬面余額僅282.89萬元，絕大多數單位的維修基金賬面余額已經無法滿足任意一項公共部位維修的資金需求。若不盡快建立行之有效的公共部位維修基金續籌機制，就是再規范、再有效的管理，恐怕也無法改變維修資金越來越少的局面。如果說房改房的維修資金是杯水車薪的話，那么，1996年至2005年間建成的一大批經濟適用房、集資房和商品房就完全是無米之炊了。這一批住宅由于建成年限較短，目前維修矛盾還不是特別尖銳，但隨著住宅的自然老化、毀損，屋面漏水、下水道堵塞等各種問題必然會接踵而至。而防患于未然的唯一辦法，就是向業主續籌維修基金。其實我縣早在2001年出臺的《縣住宅公共部位、公用設施設備維修基金管理暫行辦法》中，就提出了續籌維修基金的概念，但由于沒有明確的政策規定和具體的操作程序，至今沒有任何實際的進展。所以，完善住宅公共部位維修資金管理的重中之重，就是針對我縣住宅維修資金不足的現狀，分門別類地建立維修資金的續籌機制，使之具有強制性、可行性和可操作性。
強化住宅公共部位維修資金管理，不僅是保證住宅正常使用、改善民生的利民之舉，也是促進社會穩定的和諧之基。結合當前我縣住宅公共部位維修基金管理現狀，建議采取以下對策措施：
目前我縣維修基金管理的政策依據，還是2001年出臺實施的《縣住宅公共部位、公用設施設備維修基金管理暫行辦法》，由于該辦法的執行力不夠、可操作性不強，且部分條款與建設部、財政部2007年12月的《住宅專項維修資金管理辦法》不相符合，迫切需要進行相應調整后，用于指導我縣住宅專項維修資金的管理。
二、加大住宅專項維修資金的歸集和續籌力度。
一是嚴把房屋產權登記關，確保所有新建商品房按照《住宅專項維修資金管理辦法》規定的比例足額交存維修資金；二是針對無維修資金或維修資金不足的住宅制定出臺維修基金續籌辦法，建議根據住宅的不同情況，采取隨物業管理費按月定額收取、住宅交易時強制性收取等有效措施向業主續籌維修基金。三是建議政府從維修基金增值收益或其他渠道籌集資金，建立全縣住宅公共部位維修專項基金，專項用于矛盾突出而又確實無法解決的住宅公共部位維修，維護社會的穩定。
三、規范住宅專項維修資金的管理使用程序。
根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有，資金管理的主體不是建設局和財政局，也不是房管局和住房資金管理中心，而是業主委員會。因此，理順住宅專項維修資金的管理使用程序，首先必須強化業主委員會建設，并按照規定把維修資金移交給業主委員會管理，建設、財政等主管部門只對維修資金管理和使用行使指導監督職能，讓業主委員會在維修資金的管理、使用、續籌等方面真正發揮作用。
四、強化專項維修資金使用的監管。
由于公共部位維修項目工程標的額較低，一般沒有進入公開招投標程序，實施過程中也沒有質量監督機構介入，以至于施工隊伍大多是一些無資質、無專業技術的草臺班子，維修質量無法保證，往往是前面的矛盾還未解決，后面的問題已經出現。因此，建議依靠物業管理組建專業維修隊伍，住宅公共部位的維修一律限定由物業管理企業實施，維修質量由業主委員會和公共部位直接受益人共同把關負責，建設、財政等主管部門要建立資金撥付會審制度，加強對資金使用情況的審查監督。這樣，增加物業管理企業責任，又強化了業主委員會的管理意識，主管部門、受益業主也無法置身事外，確保專項維修資金用到“刀刃”上。
住宅專項維修資金管理辦法范文2
乙方（區、縣住房城鄉（市）建設委、房管局）：
丙方（業主大會、業主委員會住宅專項維修資金開戶銀行）：
在發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，根據《北京市物業管理辦法》（北京市人民政府令第219號）和《北京市住宅專項維修資金管理辦法》相關規定，甲、乙、丙三方經協商一致，就劃轉住宅專項維修資金時，甲方同意乙方組織代修并從維修工程涉及的業主交存的住宅專項維修資金中支付相應費用，簽訂本協議書。
一、甲方授權同意，發生以下危及房屋使用安全等緊急情況之一，且物業服務企業、甲方未按規定對住宅共用部位、共用設施設備實施維修和更新、改造的，乙方可以組織代修，費用從相關業主住宅專項維修資金賬戶中列支；其中涉及已售公有住宅的，應當從售后公有住宅住房專項維修資金中列支：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；
（四）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；
（六）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。
二、乙方應當嚴格按照本市有關規定組織代修。
三、丙方應當根據本協議和乙方出具的支付指令及時從所涉及業主住宅專項維修資金賬戶中列支維修及更新、改造費用劃轉至維修單位。
四、乙方出具的支付指令包括：
1、《支取匯總表》（維修資金系統生成并打印）；
2、《支取清冊》（維修資金系統生成并打?。?/p>
3、《北京市住宅專項維修資金政府組織代修項目資金支付通知》（見附件）。
乙方出具的支付指令需加蓋乙方公章并與本協議公章一致。如乙方公章發生變更，需在變更之日起 日內到丙方辦理公章變更手續。
五、本協議一式三份，甲方、乙方和丙方各執一份。甲方在住宅專項維修資金申請劃轉時將加蓋公章的本協議書復印件交北京市住房資金管理中心區縣管理部留存。本協議書自三方簽字、蓋章后生效。
甲方： （蓋章）
代表：（說明身份） （簽字）
乙方： （蓋章）
代表： （簽字）
丙方： （蓋章）
代表： （簽字）
注：如果非法定代表人或業主委員會主任簽字，應有授權委托書。
附件：
北京市住宅專項維修資金政府組織代修項目資金支付通知（適用于資金劃轉至業主委員會專用賬戶后政府組織代修）
編號： 區【 】年 第 號 XX－1版
小區坐落及名稱 區（縣） 街道（鄉鎮） 大街（路） 號 小區物業類別 高層住宅 多層住宅 獨立式住宅 其他 建筑物竣工時間 年 月業主委員會（業主大會）全稱 備案單編號維修單位全稱 資質證書編號資金使用用途 區（縣） 小區 號樓 維修工程項目工程款總額（萬元） 工程對應建筑物總面積（平方米） 工程費用分攤標準（元/平方米）
住宅專項維修資金管理辦法范文3
關鍵詞：物業；專項維修資金；管理使用；問題；對策
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
一、物業專項維修資金管理使用中存在的問題
(一)住宅專項維修資金歸集中存在的問題
隨著《住宅專項維修資金管理辦法》的頒發與進一步落實，各地在全面歸集住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金）方面采取了加大宣傳力度，將發放房屋所有權證書與是否繳存住宅專項維修資金掛鉤等切實有效的措施，使得首期住宅專項維修資金的繳存得以走上正軌，但當前還存在以下三個方面的問題。第一，維修資金的設立滯后于商品房的建設， 在確定要繳納維修資金時，有的小區可能已全部銷售，有的小區橫跨兩個時段，而已銷售的商品住宅未予以補交。第二，自維修資金設立以來，在很長的一段時間里，各地在執行過程中都存在人情或權利等多種方式的減免， 直至2008年建設部和財政部頒發的《住宅專項維修資金管理辦法》實施后，這種情況才得以遏制。第三，業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期繳存額30%的，未進行續交。以上這三方面的問題給住宅專項維修資金的使用和管理帶來了很大的隱患，是當下必須面臨和解決的問題。
(二)住宅專項維修資金使用中存在的問題
當前， 住宅專項維修資金的使用存在兩個方面的問題， 一方面是真正需要使用該資金的業主申請使用很艱難，另一方面是違規使用及對使用的監管不嚴。業主申請使用住宅專項維修資金難： 一是源于前面提到的住房專項維修資金繳存的不均衡， 同一個小區或同一棟樓、同一個單元有的業主繳存了而有的業主沒繳存，要動用這筆資金，當然不合規也不合理。二是源于有關管理部門或物業公司不作為或人為設置障礙。有的管理部門對住宅專項維修資金的用途、其所有權屬于誰、在什么情況下可以使用、申請使用的手續和程序等沒有進行廣泛的大力的宣傳， 致使業主不知道如何使用、向誰申請，甚至很多業主不知道專項維修資金的所有權仍是他自己的、是他今后可以使用的。三是《住宅專項維修資金管理辦法》規定，未成立業主大會的， 維修資金的使用由物業服務企業或業主提出使用建議，由資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，再由資金管理部門審核同意；成立了業主委員會的，業主委員會審核決定。而實際中，有很多小區沒有成立業主委員會，業主之間也互不相識，要把2/3 的業主召集起來并不是一件容易的事。
(三)續籌階段中存在的問題
隨著房屋使用年限的延續，首次繳納的住房專項維修資金已遠遠不能夠保證業主房屋安全維修的使用，隨之而來的就是專項維修資金的續籌問題。由于廣大業主沒有自覺關注住房專項維修資金管理的意識，而住房專項維修資金的管理者對使用專項維修資金公示透明度不高，在續籌過程中會出現部分業主不愿續繳的現象，從而會引發業主之間、業主和專項維修資金管理者之間的矛盾。所以，住房專項維修資金不足，不僅會影響房屋的正常維修，還會影響到社會的安定和諧。
(四)制度執行中存在的問題
建設部165號令立法已界定住房專項維修資金在保證住房維修資金正常使用的前提下，業主大會、售房單位或主管部門可以按照國家有關規定，制定住房專項維修資金組合存儲和購買國債的計劃，實現住房專項維修資金保值增值。這本是解決專項維修資金不足、續籌難的很好途徑。但是，作為管理者的歸集中心，沒有“缺錢花”的壓力，體會不到廣大業主和售房單位因專項維修資金不足，導致公共設施設備年久失修而帶來的危害?，F在按季度計息的存儲方法彌補不了通貨膨脹給廣大業主的房屋養老錢所帶來的損失。希望作為政府部門的歸集中心增強服務意識，提高工作效率，盡快采取措施，實現住房專項維修資金的保
值增值。
二、強化住房專項維修資金的管理措施
(一)構建健全的專項資金監督法律體系
專項資金支出監督法、專項資金投資監督法、專項資金預算監督法、專項資金收入監督法、政府采購監督法以及國庫資產管理監督法等共同構成專項監督法律體系。完善專項資金監督法律體系，一是立足于專項資金監管行為要求的基礎之上，以公共財政框架要求為依據，進一步明確專項資金監督的職能和權限。同時，不斷改善信息化監督管理手段，為開展專項資金信息化監管提供有效工具；二是完善《預算法》、《政府采購法》以及《會計法》等專項資金相關法律法規，以此為依據，全面落實專項資金支出監督檢查、大額專項資金支出管理以及財會工作秩序的規范和整頓等工作。從而確保專項資金監督管理工作順利高效開展。 (二)加快業主維權意識的形成
首先要逐步提高廣大業主對住房專項維修資金管理的參與意識。住房專項維修資金管理部門要在完善專項維修資金管理制度的同時有義務加大宣傳和推廣力度，使業主充分了解住房專項維修資金的作用及使用范圍，制定細則要言簡意賅，滿足業主的知情權，有利于業主的理解和操作，積極參與住房專項維修資金的管理；其次要完善業主自治機構，建立業主委員會，通過召開業主大會來表達業主的意愿，形成決策，由業主委員會代表全體業主行使決定權；最后使用專項維修資金要采用陽光工程，吸收廣大業主自主參與，選用公開招標方式選擇維修工程公司及設備的采購，專項維修資金的使用明細及分攤情況要采用公示的方式告知所有業主.使業主充分了解專項維修資金的使用情況。
(三)加強住房專項維修資金的使用管理
應構建一套高效完整的住房專項維修資金的繳存、歸集與申請使用制度，嚴格根據規范的操作流程進行，實行統一歸集，專款專儲，?？顚Ｓ?，所有人決策，政府監督，按照繳交主體構建單獨的賬戶。盡快研發住房專項維修資金網絡核算管理系統，利用信息平臺，在網上達到提交數據和業主分類查詢的目的，使業主擁有充分的知情權。同時要進一步完善內部控制機制，提高專項維修資金的管理水平。為確保住房專項維修資金的可持續性，各有關部門要盡快研究相關的法規政策，制定出高效、可操作的住房專項維修資金的續籌辦法。
(四)加強住房專項維修資金的監管力度
住房專項維修資金是業主的共有財產，保證住房專項維修資金的依法規范運作從而保護業主的利益是一個非常重要的問題，制定嚴格高效的住房專項維修資金監管制度勢在必行。加強監審部門對住房專項維修資金的歸集、使用、管理過程的監督力度，以確保住房專項維修資金按照政策規定使用；制定相關的法律法規，嚴懲未繳、漏繳、挪用專項維修資金的相關人員，用法律來保障住房專項維修資金的安全。充分利用網絡平臺，建立操作性強的住房專項維修資金核算管理系統，業主可以在銀行繳費，在網上及時了解或自行查詢個人賬戶明細，這樣既可以提高住房專項維修資金的規范管理，又可以保障廣大業主的合法權益不受侵犯，確保住房專項維修資金的管理和使用公開公正，陽光透明。
結語
總而言之，通過明確合法合理的管理主體，界定清晰的繳交主體，并設計一套有關維修資金由業主委員會自主管理使用的規則，使得這筆資金能夠在一個合理科學的管理模式下更好地為業主服務，解決維修資金管理使用中存在的一些問題。當然，人們只能在理性有限的前提下去盡力做得盡善盡美，這也決定了這種模式未必會完美無缺。所以，當我們發現了更好的制度設計，更有利于業主的管理模式后，我們就應當堅定拋棄舊有的制度或者管理模式，轉而采用新的科學的管理模式。
參考文獻
[1]滕樹凝.物業專項維修資金管理系統的設計與實現[D].山東大學，2012.
住宅專項維修資金管理辦法范文4
第二條 溫州市行政區域范圍內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。 本辦法所稱的物業專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)，是指由業主交存的專項用于物業共用部位（以下簡稱共用部位）、物業共用設施設備（以下簡稱共用設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
第三條 專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。
第四條 溫州市物業主管部門會同財政部門負責全市專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督工作。市物業維修資金管理中心(以下稱市維修資金管理機構)具體負責鹿城區、龍灣區、溫州經濟技術開發區專項維修資金的日常管理工作。 甌海區、各縣（市）物業主管部門會同財政部門負責本行政區域內專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督工作，并指定機構負責專項維修資金的日常管理工作。
第二章 專項維修資金的交存
第五條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存專項維修資金： （一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。 （二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。 （三）住宅小區外用于銷售的獨立非住宅。
第六條 首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。 物業首期專項維修資金交存的標準，多層為每平方米建筑安裝平均造價的5%，小高層、高層為每平方米建筑安裝平均造價的6%。市物業主管部門會同市財政部門可以適時提出專項維修資金交存標準的調整方案，報市人民政府批準后公布執行。 建筑安裝平均造價由市物業主管部門會同市財政部門根據溫州市當年竣工實際建筑安裝工程造價進行測算，定期公布。
第七條 拆遷安置房首期專項維修資金按照下列規定交存： （一）在9月1日前領取拆遷許可證組織拆遷的，由建設單位交存。 （二）在9月1日后領取拆遷許可證組織拆遷的，屬合法拆遷面積或者視同合法拆遷面積的，由建設單位交存；增加部分面積，由業主交存。
第八條 新建物業首期專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋權屬初始登記之前，按照物業總建筑面積和本辦法第六條、第七條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。 未出售物業的專項維修資金由建設單位交存，待物業出售時向業主收取。
第九條 維修資金管理機構應當通過招標方式，公開選擇商業銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。
第十條 收取專項維修資金，維修資金管理機構應當出具財政部門統一監制的專用票據。 業主在辦理房屋權屬登記時，應當提交專項維修資金交存的專用票據。
第十一條 業主大會成立前或者業主大會未決定實行業主自主管理的,專項維修資金由維修資金管理機構代為統一管理。
第十二條 專項維修資金實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。 業主委員會應持下列材料到所在地維修資金管理機構辦理專項維修資金移交手續，并報所在地物業主管部門備案： （一）業主自主管理專項維修資金書面報告。 （二）業主大會自主管理專項維修資金的決議。 （三）專項維修資金劃轉后的賬目管理單位。 （四）專項維修資金使用、續籌辦法及應急支取預案。 （五）專項維修資金賬目管理制度。 （六）專項維修資金有關的其他材料。 維修資金管理機構應當在收到上述材料之日起10個工作日內，通知專戶管理銀行將該專項維修資金本息劃轉至業主委員會在專戶管理銀行開立的專項維修資金專戶，并將收支賬目等有關資料移交業主委員會。
第十三條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的，業主應當按照下列規定續交維修資金： （一）專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構向業主出具《專項維修資金續交通知書》，并抄送業主委員會、社區組織；業主應當在收到續交通知之日起90日內將維修資金存入專項維修資金專戶。 （二）專項維修資金實行自主管理的，由業主委員會按照業主大會通過的續籌方案，通知業主續交維修資金；業主應當按照續交通知的要求將維修資金存入專項維修資金專戶。 （三）專項維修資金可以由物業服務企業、業主委員會或者社區組織代收代交；負責代收代交的單位，應當及時將代收代交的專項維修資金明細情況，在物業管理區域內公布，并抄送所在地維修資金管理機構。
第十四條 本辦法實施前未建立或者未按規定交存首期專項維修資金的物業，維修資金管理機構應當向業主出具《專項維修資金補建補交通知書》，并抄送業主委員會、社區組織。業主應當在接到補建補交通知之日起90日內，按照本辦法規定的交存標準、交存方式將維修資金存入專項維修資金專戶。 第
十五條 業主未按規定續交、補交專項維修資金的，業主委員會或者社區組織應當督促其交存；業主經督促仍不交存的，業主委員會可以依法向人民法院。第三章 專項維修資金的使用
第十六條 專項維修資金屬于業主所有，專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第十七條 專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十八條 共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用，按照下列規定分攤： （一）屬于整個物業管理區域的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，并從小區業主交存的專項維修資金中列支。 （二）屬于單幢物業的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由該幢全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，并從該幢業主交存的專項維修資金中列支。 （三）屬于一個單元的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，并從該單元業主交存的專項維修資金中列支。 專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建筑面積由相關業主按比例分攤。業主委員會可以委托物業服務企業按照標準向相關業主收取。
第十九條 維修、更新和改造項目有下列情形之一的，應當采取招標方式擇優確定維修單位： （一）維修費用總額超過30萬元的。 （二）單項維修工程費用超過5萬元的。 （三）業主大會決定實行招標的。 維修、更新和改造項目有下列情形之一的，應當委托工程造價咨詢單位進行項目審價： （一）維修費用總額超過10萬元的。 （二）單項維修工程費用超過5萬元的。 （三）業主大會決定進行項目審價的。 工程招標、監理和審價費用計入維修、更新和改造成本。
第二十條 專項維修資金實行代管的，使用專項維修資金按照下列規定辦理： （一）物業服務企業或者相關業主根據維修、更新和改造項目的實際，提出《專項維修資金使用方案》（以下簡稱《使用方案》），《使用方案》應當包括維修、更新和改造的項目、費用預算、列支范圍等。 （二）《使用方案》向專項維修資金列支范圍內的業主公示7日。 （三）《使用方案》經列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過或者簽字同意。 （四）物業服務企業或者相關業主持專項維修資金使用申請表、《使用方案》、施工合同等材料，向所在地維修資金管理機構申請列支。 （五）維修資金管理機構應當在收到申請材料之日起5個工作日內進行審核：符合規定的，予以核準，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉至物業服務企業，未實施物業服務的劃轉至維修單位；不符合規定的，出具不予列支通知書。 （六）工程竣工驗收合格后，物業服務企業或者相關業主應當將工程決算向專項維修資金列支范圍內的業主公示7日。 （七）物業服務企業或者相關業主持下列材料向維修資金管理機構申請辦理工程結算： 1.工程決算單； 2.維修、更新和改造工程的費用票據； 3.相關業主意見反饋表； 4.維修費用分攤明細表； 5.其他相關材料。
第二十一條 專項維修資金實行自主管理的，使用專項維修資金按照下列規定辦理： （一）物業服務企業或者相關業主提出《使用方案》。 （二）《使用方案》向專項維修資金列支范圍內的業主公示7日。 （三）《使用方案》經列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過或者簽字同意。 （四）物業服務企業或者相關業主持專項維修資金使用申請表、《使用方案》、施工合同等材料向業主委員會申請列支。 （五）業主委員會同意列支的，應當將有關材料報所在地維修資金管理機構備案；維修資金管理機構應當及時出具備案證明。 （六）業主委員會憑所在地維修資金管理機構的備案證明，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉至物業服務企業，未實施物業服務的劃轉至維修單位。 （七）工程竣工驗收合格后，物業服務企業或者相關業主應當將工程決算向專項維修資金列支范圍內的業主公示7日。 （八）物業服務企業或者相關業主持下列材料與業主委員會辦理工程結算： 1.工程決算單； 2.維修、更新和改造工程的費用票據； 3.相關業主意見反饋表； 4.維修費用分攤明細表； 5.其他相關材料。
第二十二條 下列項目日常維修費用，除物業服務合同約定由物業服務企業承擔的外，可以在專項維修資金中列支： （一）電梯、消防、避雷設施設備的檢測費用。 （二）共用設施設備日常修理費用。
第二十三條 日常維修項目使用專項維修資金，按照下列規定辦理： （一）物業服務企業提出《使用方案》，經業主委員會或者社區組織核定后，在物業管理區域內公示3日。 （二）《使用方案》在公示期內無異議或者有異議的業主少于1/3，視為業主同意。 （三）物業服務企業持專項維修資金使用申請表、《使用方案》等材料，向所在地維修資金管理機構申請列支。 （四）維修資金管理機構應當在收到申請材料之日起3個工作日內進行審核，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉至物業服務企業。 （五）日常維修費用經業主委員會或者社區組織核實后，物業服務企業應當將日常維修費用的使用情況，在物業管理區域內公示3日，并公布舉報電話。 （六）物業服務企業向維修資金管理機構申請辦理結算。
第二十四條 物業管理區域按首期交存的專項維修資金總額的5%作為應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運、消防系統故障等緊急情況下搶修。 發生前款規定的緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區組織核實，可直接撥付應急備用金。物業服務企業或者相關業主應當立即組織維修，必要時先行墊付維修費用。 發生第一款規定的緊急情況，物業服務企業或者相關業主未及時進行維修的，物業主管部門可以組織代修或者責令物業服務企業維修，維修費用從相關業主專項維修資金分戶賬中列支。
第二十五條 下列費用不得從專項維修資金中列支： （一）依法應由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備保修期內的維修、更新和改造費用。 （二）依法應由相關專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。 （三）因人為損壞，應由當事人承擔的共用部位、共用設施設備的修復費用。 （四）根據物業服務合同約定，應由物業服務企業承擔的共用部位、共用設施設備的維修、養護費用。 （五）尚未辦理物業承接驗收移交手續所發生的，應由建設單位承擔的維修費用。
第二十六條 下列資金應當轉入專項維修資金滾存使用： （一）專項維修資金的存儲凈利息。 （二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益。 （三）利用物業共用部位、共用設施設備所得收益，但業主大會另有決定的除外。 （四）利用物業管理區域共用部位或者其他場地停放汽車收取的臨時停車費，但業主大會另有決定的除外。 （五）共用設施設備報廢后回收的殘值。 （六）其他按照規定應當納入的資金。 第
二十七條 業主委員會及其成員，不得參與承接本物業管理區域內維修、改造、更新項目的具體業務。
第四章 專項維修資金的監督管理
第二十八條 專項維修資金應當專戶
存儲、?？顚Ｓ?。專項維修資金應當建立明細帳：以物業管理區域為單位設立總帳，按幢建帳，以每獨立戶號設立分戶帳，核算到戶，記載分戶專項維修資金的交存、使用、結存等情況。第二十九條 專項維修資金中當年交存或者使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。
第三十條 在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。 除本辦法規定的使用范圍外,不得將專項維修資金出借,不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得利用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。
第三十一條 物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。原業主未交存首期專項維修資金或者未按規定續交、補交專項維修資金的，原業主應當與受讓人協商，并在辦理房屋權屬轉移登記前按規定足額交存。
第三十二條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使物業滅失的,業主可憑原交存的專用票據或者有關證明，到維修資金管理機構辦理分戶賬注銷手續，支取分戶賬中專項維修資金的余額。
第三十三條 專戶管理銀行應當每月向維修資金管理機構或者業主委員會發送專項維修資金銀行存款對賬單。 維修資金管理機構或者業主委員會應當定期向業主公布下列情況： （一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額。 （二）發生列支的項目、費用和按戶分攤情況。 （三）業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。 （四）其他有關維修資金的情況。 業主對公布情況有異議的，可以向維修資金管理機構或者業主委員會要求復核。維修資金管理機構或者業主委員會應當及時將復核情況告知相關業主。
第三十四條 專項維修資金應當建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。 物業服務企業或者業主委員會應當及時公布維修資金使用情況，接受業主監督。維修資金管理機構應當每年不少于一次公布本行政區域內維修資金交存、使用、管理情況。 第三十五條 物業主管部門應當加強對專項維修資金使用情況的監督，發現在使用上存在安全隱患或者違反規定的，應當責令限期整改。
第三十六條 專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門有關規定，并依法接受財政、審計部門監督。 專項維修資金的管理經費，由維修資金管理機構按照規定的標準編制全年預算支出總額，報同級財政部門批準后，在專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。 第五章 法律責任
第三十七條 挪用專項維修資金的，依照國務院《物業管理條例》第六十三條規定，由縣級以上房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第三十八條 物業主管部門、維修資金管理機構、財政部門及其工作人員有下列情形之一的，依照《浙江省物業專項維修資金管理辦法》第三十條規定，由相關行政機關按照管理權限對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任： （一）未依照本辦法規定及時核準、撥付專項維修資金，造成損害后果的。 （二）未按照本辦法規定進行管理，造成專項維修資金流失的。 截留、挪用、侵占專項維修資金的。 有其他、、行為的。
第三十九條 違反專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定，依法追究法律責任。
第四十條 物業服務企業與業主委員會或者業主因專項維修資金的使用發生糾紛，當事人可以自行協商解決；協商不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院。
第六章 附則
住宅專項維修資金管理辦法范文5
關鍵詞：住宅專項維修資金 安全問題 濮陽市
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2016）08-187-03
一、針對住宅專項維修資金安全問題的改進思路
建立維修資金使用安全環境，必須要分析使用過程存在哪些安全隱患及防范方法。維修資金使用過程具有周期長、參與角色多、責任和義務主體更替頻繁等特點。我們根據使用過程的不同階段逐一分析。
1.使用項目申報階段。根據《住宅專項維修資金管理辦法》及各地方性維修資金管理辦法規定，一般由業主申請，物業服務企業提出使用建議或使用方案，并由業主委員會審核同意后向主管部門申請或備案。其中有三點容易出現問題：
（1）申報工程項目是否在維修資金允許的范圍內。
（2）因普通人缺乏工程造價專業知識，難以判斷維修工程造價是否合理，有沒有發生亂報、多報、錯報的情況。
（3）在收集列支范圍的業主簽名過程中，是否存在偽造業主簽名、代替業主行使表決權利的情況？另外，業主具有知情權，維修方案是否公示？是否對業主存在隱瞞、欺騙、有意不公開不透明的情況。
對維修范圍，可以建設或強化維修項目分類管理，規范工程項目范圍對工程造價合理性，需要建立相應的維修工程審價制度。對于保障業主的知情權和表決權，一方面要加強業主自我管理意識，另一方面建立維修資金審計制度和公示體系。
2.工程施工階段。由于業主或物業缺乏專業的施工管理能力，難以確保工程質量。一般問題出在：
（1）施工方未經過公平、公開挑選。
（2）施工合同的簽訂是否較好的維護業主利益。
（3）施工過程及用料得不到有效監督和控制，工程質量得不到保證。
對此可利用建設領域管理的經驗，建立相應的維修工程招投標制度和工程監督制度。提出對施工企業進行優選、對施工過程質量進行管控的法律指導。
3.資金使用劃撥工程。備案通過劃撥資金階段，資金的安全管理容易出現以下幾個方面問題：
（1）維修項目完工后管理部門的資金審核是否能嚴格把關？資金的撥付方式是否合理？
（2）使用劃撥資金如何在相關業主賬戶中進行合理分攤？
（3）專用管理銀行劃撥程序是否確保規范、安全？
上述問題表明，資金劃撥階段是保證資金安全的重要關口。資金劃撥時必須預想到劃撥出去之后，有可能出現資金被占用、挪用、錯誤劃撥的風險。因此通過各種風險后果的分析，應通過加強對資金劃撥要件完善及核實、正確進行分攤、對支出手續和目標賬戶的核對等手段，確保資金出口安全。
此外，行政主管部門在對資金使用監督管理時，需要考慮監督管理執行效率。如果備案審查過程和資金撥付手續過于細致、繁瑣，會增加使用申報難度，降低使用效率。因此，一要規范流程、提高運轉效率；二要積極引導業主參與管理、物業服務企業積極協助；三要充分利用技術手段，提高申報、審核、投票、公示等環節的執行效率。最終各個層面的措施，均是為了建立有序、規范流程，在各個環節保障業主決策權和知情權。并對業主缺乏專業判斷能力的方面，通過加強制度設計、引入專業機構等辦法，綜合構建維修資金使用安全的環境。
二、優化管理模式，創新住宅專項維修資金使用監督機制
要確保維修資金使用安全，首先要從管理模式及機制上想辦法、求實效。建立業主自我管理、物業服務企業協助管理、行政主管部門監督管理和專戶銀行監督資金風險的多方參與管理的維修資金使用“三管一控”新模式。
1.引導強化業主自我管理。根據《物權法》等相關法律政策的規定，維修資金的所有權人是業主，因此業主享有法律范圍內對資金的決策權。管理部門應當充分保障業主的知情權、參與權及決策權。應采取措施喚起業主的共同事務決策參與意識，引導業主加強自我管理。可采取的措施包括通過各種途徑宣傳維修資金相關知識和政策，對業主委員會及物業服務公司展開定期專項培訓等，培養業主的參與意識，使業主了解自己的權益及如何保障合法權益。
（1）通過各種途徑加強對業主維修資金政策的普及。根據我們了解，目前很多業主對維修資金政策不甚了解，甚至對資金的性質及如何使用一無所知，為保障其權益，必須加強對業主的政策宣傳。
（2）開展對業主委員會、物業服務企業的專項培訓工作。業主委員會及物業服務企業在維修資金使用中扮演著舉足輕重的角色，但實踐中他們的作用往往得不到應有的發揮，究其原因在于缺乏責任心、缺乏公共管理意識及專業知識等原因。因此對他們的管理行為極待加強。建議管理部門加強業主自治自律體系建設，通過深入研究、創新方式，推進物業項目業主委員會及物業服務企業的責任心和服務意識建設?？梢酝ㄟ^組織定期培訓活動，開展先進業委會及物業服務企業的評選，促進業主委員會及物業服務企業人員合法維權、依法履職。
2.規范服務企業協助管理。根據國務院《物業管理條例》的規定，物業服務企業是與業主委員會簽訂物業服務合同，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和持續的活動組織。因此物業服務企業具有積極參與維修資金管理的責任。因此，應采取措施加強物業服務企業相關管理工作，促使物業服務企業協助管理。如通過標準量化評價物業服務企業對維修資金相關活動的誠信力度、支持力度和執行結果，與物業服務企業的誠信檔案、資質審批等方面掛鉤（具體方式根據地方物業管理情況需單獨設計）。
可以出臺相關政策要求物業服務企業積極誠信履職，如在選擇施工單額（比如10萬元以上）時，必須通過招投標的方式確定施工企業。在維修資金申請使用工程中物業服務企業應及時對工程施工企業資質、維修方案工程報價、業主簽名及分攤明細予以公示。在業務服務合同中明確物業服務企業對工程施工、工程質量負有監督責任。不負責任的，對工程施工造成不良影響的，應按照物業管理條例的相關規定和物業服務合同進行處罰或要求賠償。
3.加強行政主管部門監督管理。維修資金有資金數額大、管理項目多等特點，決定了維修資金管理的復雜性。對于維修資金的使用，管理部門應規范操作行為，嚴格進行程序監督。把好“四關”：
第一，把好材料審核關，對使用維修資金的申請資料進行嚴格的完備性、合法性、有效性審查。在特殊情況下，要對是否屬于維修資金使用范圍、資金使用方案的合理性以及業主簽名的真實性進行核實。公示、分攤時，發現問題，及時處理.
第二，把好現場勘查關，為確保資金的安全合理使用，管理部門必須進行現場勘察。對使用維修資金達到一定資金（如5萬元以上）的工程，行政部門可以派出兩名以上專業人員進行現場勘察和拍照，并估算工程量、工程造價等，防止套用、濫用維修資金的現象發生。
第三，把好工程驗收關，行政管理部門要監促業主、業主委員會、物業服務企業和施工單位搞好工程驗收，并簽署督促業務、業主委員會、物業服務企業和施工單位搞好工程驗收，并簽署工程驗收報告。沒有完善的工程驗收報告，不撥出最后一筆工程款項。
第四，把好層級管理聯防關，完善市、區（縣）、街道三級維修資金管理機制，強化區域屬地管理。對重大維修資金使用項目，可實行市、區（縣）、街道管理部門聯防監控。
4.做好專戶管理銀行風險監控。資金支出時，可能發生資金劃撥至非正常使用對象賬戶上的情況，即資金被挪用。因此專戶管理銀行應仔細審查專用票據真偽、是否具備支出條件，認真核實維修工程費用數額、施工企業專用賬戶等情況。核準確認后，方可劃撥資金。如發現專用票據不符、專用賬戶不對、支出手續不齊全的，應立即停止辦理。并及時與行政主管部門取得聯系，切實查明原因。防止資金支付發生意外，把好資金出口安全。
三、完善濮陽市住宅專項維修資金合同范本，加強維修資金使用的監管
當前資金使用方面的政策較粗，對維修資金的使用范圍分攤方式以及維修過程中的程序把控沒有操作性強的統一規定，對相關角色的約束力不足，也是造成過程漏洞的原因之一。因此需要細化相關政策，完善相關制度。
1.細化使用過程操作規范。對于維修資金的使用范圍，各地方的維修資金管理辦法都有明確規定，即用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造等。
但對于不得使用維修資金范圍的規定不盡相同?！蹲≌S修資金管理辦法》對不得從維修資金中列支的情況進行了明確規定，通過分析，我們認為該辦法的規定較為合理。而某些地方或者沒有將應由當事人承擔的費用排除在列支之外，或者沒有將應由相關單位如供水、供電應承擔的費用排除在外，特殊情況除外。這種不統一的規定給資金使用的操作帶來混亂，且損害了業主的合法權益，容易造成資金的濫用。因此建議各地對維修資金的使用范圍進行明確規定，包括例外情形等。
對于維修資金的分攤方式，各地均有原則性的規定，即遵循“誰受益，誰分擔”原則。但是在實踐中出現了受益與分攤不一致的情形，導致損害了分攤人的權益。與此同時也出現了“受益”難以界定的問題，如一樓用戶不使用電梯，是否應當分攤維修費用？由此產生了對“誰受益，誰分擔”原則合法性及合理性的質疑。維修資金的正確分攤與否直接關系業主的切身利益，因此建議管理部門對資金的分攤方式出臺實施細則予以規范。
2.制定并完善了濮陽市房屋住宅專項維修資金使用程序。
（1）申請單位（人）帶相應證件。查詢維修資金、制定維修方案（施工方做預算、施工方由申請單位、人確定）、電腦輸入、相關業主簽字
（2）業主簽字完成后，要經過以下程序：一是勘察現場；二是公示（預算公示7天、相關單位、業主自行公示）；三是物業公司、業委會或相關業主簽字、蓋章；四是組織施工。
（3）工程竣工。一是驗收：相關單位、業主組織驗收簽字蓋章；二是申請單位（人、施工方）做決算；三是勘察現場；四是決算公示7天；五是通知申請單位（人）開發票；六是整理相關手續轉財務科。
維修資金使用程序是根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號文件第三章）、《河南省住宅專項維修資金管理實施細則》【豫建（2012）76】文件第二十條、第二十一條規定進行辦理。
3.引入第三方參與監督制度。管理部門對資金的安全使用負有監管責任，但一般來說管理部門缺乏相關專業人員，也不具備審計、監理的職能和資質，為確保資金使用過程的合理、合法，我們建議引入第三方專業機構參與維修資金的使用過程，建立工程的招投標管理制度、工程審價制度以及維修資金財務核算審計制度等。
四、規范操作流程，打造住宅專項維修資金使用安全鏈條
在維修資金使用過程中，業主委員會或物業服務企業不按程序操作的現象時有發生，容易造成使用混亂或漏洞。因此，如何規范維修資金操作流程，打造安全鏈條，顯得尤為重要。
1.管好源頭，加強審查備案。維修工程使用方案審查是管好維修資金使用的第一環節，主管部門必須從源頭抓起。
2.理清責任，規范辦理流程。申請使用、備案審查、組織施工、工程驗收、申請列支、資金劃撥是維修資金使用的基本操作流程，這些流程環環相扣，稍有不慎，維修資金使用安全鏈條就可能出現裂痕，甚至斷裂。因此，要嚴格劃清管理部門、業主委員會、物業服務企業、專戶管理銀行的責任，明確分工，嚴格規范操作流程，并對違反操作規定使用維修資金的行為予以嚴厲處罰，打造結構緊密、防控到位的維修資金使用安全鏈條。
3.管住出口，把好最后一道關。資金劃撥是最后一道程序，行政管理部門應認真核實維修工程驗收報告、工程質量監理報告、資金預決算審核報告、維修工程發票和相關公示相片資料等。專戶銀行要對撥付款項資料進行仔細核查。確認無誤后，才可開具維修工程費用專項票據進行撥款。
五、加大智力支撐，提升住宅維修資金使用環節安全
維修資金的規范管理離不開信息化系統建設。系統建好了，資金管理的工作往往能事半功倍。因此建議加大資金和技術投入，建立和完善一套可與互聯網相互訪問的維修資金信息化管理系統。實現短信通知服務、電子對賬單傳送、業主網上投票、維修服務對象數據庫、資金使用統計分析等功能，為業主、業主委員會、物業服務企業、專戶管理銀行和行政主管部門搭建高效的信息平臺。減少信息不對稱。確保業主的知情權，構建技術防范維修資金使用風險的監管體系。
1.提供多種告知服務，提升業主監督能力。使用過程應充分保障業主的知情權、參與權及監督權?？梢岳眯畔⑵脚_將維修資金使用項目的工程造價、涉及戶數、分攤方案、小區公示、業主表決、賬戶余額及增值收益等信息。通過發送手機短信、電子郵件和開通有線電視陽光政務等技術手段，及時告知每位業主，方便業主隨時掌握情況。提升業主主動參與和監督的能力。
（1）方便業主查詢。業主可通過信息平臺及時查詢責任主體、維修方案、資金使用、工程施工等信息。
（2）提供便民服務。物業服務企業可通過信息平臺對小區共用部位、共用設施設備的當前狀態、維修記錄、資金使用進行登記和管理，便于業主隨時查詢。
（3）及時告知業主。行政管理部門可利用信息平臺將維修資金使用項目的工程造價、涉及戶數、分攤方案、小區公示、業主表決、賬戶余額及增值收益等信息，通過發送手機短信、電子郵件等形式，及時告知每位業主。也可“住宅共用部位、共用設施設備維修項目分類”、“維修工程計價規范或標準”、“維修工程造價指數”等內容，便于業主掌握維修工程的使用范圍和計費標準。
（4）設置反饋渠道。通過信息平臺及時使用申請、投票表決、維修結果等公示信息，業主如有異議，可以直接進行咨詢、建議、投訴和舉報
2.建立住宅維修資金使用數據庫，提高審查質量和效率。為加強對維修資金使用數據的分析和管理，總結經驗，提高管理水平，建議建立設施設備信息庫及維修對象數據庫。
（1）將每個物業管理區域建立設施設備信息庫，記錄各類設施設備的維護維修信息，制定檢修、維護計劃和重要設施設備的維修預警機制，提高維修資金的合理利用效率。
（2）將使用維修資金維修的物業進行分類羅列，對已備案的維修項目的基本要素進行歸類整理，建立維修對象數據庫，供管理人員參考其有關信息數據進行判斷，提高備案審查的質量和效率。
（3）加強信息數據采集和分析，為安全提供數據支持。通過加強信息數據的采集，并在數據基礎上進行量化分析，通過信息化技術為資金使用安全提供科學依據，藉此強化管理。
（4）加強資金使用數字影像檔案管理。將資金使用方案、工程審價、工程監理等數據存檔備案，對維修工程造價、合同、竣工驗收報告及業主簽字等重要材料通過數字影像檔案技術，轉換為可長期保存的數據資料，便于查閱、核實和審計工作。
（5）加強中介機構信用檔案管理。對中介機構在維修工程實施過程中的各種違法違規行為進行監督，記錄信用檔案，并與資質評定、信用等級、工程選聘掛鉤。
3.加強信息數據統計分析。精確統計住宅維修資金使用量、維修工程類型、維修對象使用頻率等基本信息數據，提供科學的統計分析報告，對相關數據進行類比，摸索維修資金使用的內在規律，預測維修對象的使用周期，初步判斷資金使用的趨勢走向，為維修資金的安全使用提供有力支撐。
4.保障住宅維修資金使用簡便規范。當發生屋頂、墻體嚴重滲漏、電梯故障、消防設施出現功能障礙等危及房屋安全或嚴重影響業主正常使用的緊急情形時，維修工程的資金使用按照緊急使用程序辦理。物業服務企業或業主委員會只須提出書面緊急使用方案，經主管部門核實后，便可先使用后備案、邊公示邊施工。待維修工程竣工后，再組織嚴格的評估驗收工作，補辦相關手續。緊急使用程序簡化了資金使用操作流程，保障了緊急維修工程及時維修，維護了業主的切身利益。
5.保障住宅維修資金使用監管力度。我們要重點抓好“四項審查”。一是審查維修工程是否屬于使用范圍。對每項維修工程都指派工作人員到現場勘察，仔細查明工程屬性、維修原因、列支對象等要素，發現超出使用范圍的，及時予以糾正。二是審查使用方案是否嚴格按要求進行公示。使用方案必須包括維修項目、費用預算、列支范圍、分攤金額等。三是審查工程造價是否合理。當工程造價超過10萬元上，則建議采取招投標的方式選擇施工企業。四是審查維修工程竣工驗收報告是否符合要求。認真核實業主委員會或業主代表、物業服務企業、施工企業是否已經認可工程質量，并簽署了工程驗收報告。對工程規模較大或工程質量要求較高的項目，積極建議聘請工程監理機構，確保工程質量。
6.保障住宅維修資金使用安全。濮陽市實行了住宅維修資金專戶銀行管理，資金支出時，必須經管理部門審核后才開具專用票據，再由專戶管理銀行核準確認后將維修費用直接劃轉至施工企業。
六、結束語
維修資金和其他資金如社?；稹⒐e金等在性質方面有相通之處，即都屬于個人所有資金。所有權的歸屬決定了對資金的責任及處置權。因此維修資金的管理是備受各界關注的敏感話題。對于管理部門來說，資金管理關系到業主的切身利益和公信力，責任重大。維修資金使用管理更具有其復雜性，其復雜性源于資金的所有權人、管理部門、使用申請人、維修工程實施方、第三方專業機構等各方面利益主張、責權和義務的不同。對此，我們要把握住維修資金制度設計的初衷，在此基礎上平衡各方關系、梳理各方責任義務。通過管理模式創新、政策制度完善、操作流程規范，借鑒國內其他城市較好的管理實踐和引入較新的技術手段，促使管理行為規范運作，保障業主的知情權、決策權、監督權，提高資金使用效率，從而維護業主的合法權益。
參考文獻：
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住宅專項維修資金管理辦法范文6
第一條本實施細則適用于全縣范圍內新建用于銷售的物業保修金（以下簡稱保修金）的交存、使用、退還、管理和監督。
第二條專項維修資金管理機構負責全縣范圍內物業保修金收存、核算、退還等日常管理工作。
專項維修資金管理機構應當按有關規定在商業銀行開立專戶，專項儲存保修金，以物業區域為管理單位設賬管理。
保修金管理機構收取交存保險金時，應當開具省財政廳監制的專用票據。
縣物業主管部門會同縣財政部門負責保修金管理的指導和監督。
第三條本實施細則后竣工的用于銷售的物業，建設單位均應當按照本辦法的規定交納保修金。
第四條建設單位辦理商品房預售時，根據《*住宅物業保修金管理辦法》第八條規定應當一次性向物業專項維修資金管理機構交納保修金，作為物業保修期內保修費用的保證,并存入按有關規定在指定的商業銀行開設的專戶內。本實施細則前已辦理商品房預售的，其保修金須在房屋初始登記前交清。具體交納標準為：不帶電梯的多層物業16元/M2，帶電梯的多層、小高層物業22元/M2，高層物業26元/M2。今后交納標準的調整，由物業主管部門會同財政部門和價格主管部門根據城市房屋建筑安裝工程平均造價的變化情況，定期測算公布。
建設單位不按本辦法的規定交納或者補交保修金的，不得辦理權屬初始登記手續，由物業主管部門責令限期交納；逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并依法給予處罰。
第五條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。正常使用條件下，住宅物業保修期限為：
1、屋面防水工程不低于8年；
2、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年；
3、供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；
4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；
5、房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。
6、開發建設區域內的道路、綠化、其他設施設備按建設單位施工合同約定的保修年限確定，最低不得少于一年。
本辦法所稱的保修期限自建筑工程竣工驗收備案后首套物業交付之日起計算。
第六條在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，可以啟動使用保修金：
1、物業交付后，業主發現房屋建筑工程存在質量問題的；
2、物業區域內未按批準的規劃設計方案進行配套設施建設或有關設施不配套，存在質量問題的；
3、物業管理區域外由開發建設單位配套建設的道路、綠化、其他設施設備存在質量問題或不履行養護管理職責的。
第七條申請使用保修金，需提供以下資料：
1、業主發現房屋建筑工程存在質量問題的，由業主提供以下材料：
⑴保修金使用申請；
⑵有相應檢測資質的檢測機構或具有司法鑒定資格的專業部門出具的工程質量認定報告或書面意見；
⑶維修方案及預算（含檢測鑒定費用）。
2、物業區域內未按批準的規劃設計方案進行配套設施建設或有關設施不配套，存在質量問題的，由業主委員會（未成立業主委員會的為社區居民委員會）提供以下材料：
⑴保修金使用申請；
⑵相關行政主管部門出具的書面意見；
⑶實施方案及預算。
3、物業管理區域外由建設單位配套建設的道路、綠化、其他設施設備存在質量問題或不履行養護管理職責的，由相關行政管理部門提供以下材料：
⑴保修金使用申請；
⑵相關行政主管部門出具的書面意見；
⑶實施方案及預算。
物業主管部門收到申請后，經核實在保修期內且出具工程質量認定報告或書面意見的機構符合法定資質的，書面通知督促開發建設單位組織維修或提出解決方案，建設單位在收到書面通知后十五個工作日內不組織維修，也不提出解決方案的，由業主、業主委員會（未成立業主委員會的為社區居民委員會）或相關行政主管部門組織維修，并通知物業維修資金管理機構在保修金中列支維修費用，同時告知物業開發建設單位。
第八條保修金的存儲期限為8年，自房屋建筑工程竣工驗收備案之日起計算。
物業維修資金管理機構應當在房屋建筑工程竣工驗收備案之日起滿8年的前一個月內，將擬退還保修金事項在相關的物業區域內予以公示。無異議的，按照前款規定將保修金本金和同期銀行活期存款利息退還給建設單位。
第九條保修金增值收益的15%用于保修金管理費用，納入部門預算管理，并與保修金分賬核算，納入非稅收入管理，由縣財政部門監管。
第十條保修金管理機構在保證保修金正常支付和安全的前提下，可用于購買一級市場國債或轉為銀行定期存款，實現增值保值，不得挪作他用。
第十一條建設單位因歇業、破產或出現其他情形，致使單位不存在的，縣物業主管部門應當進行公示，公示期為30天。公示期滿無異議的，其原交存保修金本息余額，轉入同一物業區域物業專項維修資金。
第十二條建設單位歇業、破產時，其欠繳的保修金或者應當支付的物業維修費用，納入企業財產清算程序。
第十三條物業主管部門或者其他有關行政管理部門和保修金管理機構的工作人員違反本辦法規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
1、截留、挪用、侵占保修金；
2、未按照本辦法規定進行管理，造成保修金流失的；
3、在保修金使用審核、撥付中，故意刁難或者拖延的；
