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“維修資金”由誰管，一直是人們關注的問題，而政府代管是當前最為普遍的管理方式。那么，業主的錢為什么一定要政府介入管理？
1.政府管理的理論基礎
“維修資金”是住房的保障資金，更是社會保障體系中的重要部分。其不僅關系到開發單位、物業服務企業、業主等多方主體的利益，更關系到人身安全、社會穩定。政府介入“維修資金”管理的合理性與必要性來自政府職能的轉變。“責任政府”要求政府要負責市場監督、社會管理和公共服務。而社會保障的公共屬性、市場失靈、制度環境因素、新公共管理理論等各種因素，都決定了政府必須介入管理。隨著“服務政府”的提出，政府的介入管理還要有“顧客至上”的服務意識，優化行政服務，適應市場化社會的需要。
2.政府管理存在政策依據
《辦法》規定：業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。這為政府管理維修資金提供了政策上的支撐。不僅如此，《辦法》還對政府管理維修資金提出了一些政策性的指導：一是政府主管部門代管維修資金時，要委托一家商業銀行進行專戶專存。二是在業主申請使用維修資金時，政府主管部門有責令改正權和審核同意權；審核同意后，應通知銀行劃出維修資金。三是政府主管部門每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，并向業主公布相關情況。四是政府主管部門對開發建設單位、業主、銀行等個人和單位的違規行為有責任追究權。
3.政府管理存在現實需要
從“維修資金”管理的內容看，交存方面單純依靠業主自覺性歸集“維修資金”不可能不大，而政府的歸集能力無疑是最強的，政府可借助強制性措施完成歸集。從“維修資金”的使用方面看，業主由于缺乏工程維修知識，因此選擇維修方案也往往較困難。物業公司畢竟是以盈利為目的的企業，在使用從“維修資金”中難以避免不合規現象。而政府的經驗更豐富，可在保障資金安全的基礎上實現“維修資金”的維修功能。從“維修資金”涉及眾多業主，資金的安全和公平使用都是業主特別關心的問題，而政府的信息公開程度大，監督力度也更強。從“維修資金”的管理主體看，小區成立業主大會后，可選擇自行管理維修資金或委托物業服務企業管理。但由于業主公共權利意識缺失、民主參與意識淡薄，小區業主大會成立比例較低，大量“維修資金”處于無人監管而政府不得不管的狀態。即使有的小區成立了業主大會，業主自治和物業服務企業管理模式受諸多因素制約，難以有效運行，還需要政府必要的介入管理。
二、政府在住宅專項維修資金管理中存在的問題
在討論了政府介入管理合理性與必要性之后，回歸“維修資金”的現實管理問題。政府在“維修資金”的管理中，可發揮哪些作用？在資金的代管上，政府首先要保障資金的安全，同時可合理選擇投資方式實現閑置資金的保值增值。在資金的使用上，由于涉及單位較多、流程較繁瑣，政府應在保障資金合理公平使用的同時，高效管理資金。在資金的監管上，政府可通過信息公開，監督不合規現象，借助公共權力追究違規單位法律責任。但目前政府在“維修資金”的管理上還存在一些不足之處。
1.“維修資金”投資過于保守，難以實現保值增值
為了確保“維修資金”的安全，政府管理部門目前主要以活期存款方式存放維修資金，少數城市將“維修資金”轉向定期存款或購買國債。但是，面對近年較高的通貨膨脹率，這些投資方式過于保守，“維修資金”難以實現保值增值。由于我國法制尚不健全，缺乏誠信體系，若在建筑物需要維修、更新和改造時再籌集“維修資金”太困難，容易貽誤維修時機。因此“，維修資金”的歸集基本在業主入住前就完成。結果必然是大量資金處于閑置狀態。“維修資金”數額理論值巨大，動輒幾千萬元、上億元，個別城市甚至達到了幾十億元、上百億元，如此一筆巨額資金若管理不善，將會引發一系列社會問題。
2.信息管理系統缺失，管理效率低下
目前，大部分城市政府管理部門對“維修資金”的管理并未形成一個完整的信息管理系統，導致資金的管理效率低下。在整個“維修資金”的管理中，業主信息極其重要，可以說貫穿管理始終。從業主交存到銀行專戶專存，從業主申請使用到政府身份審核再到銀行劃款，以及政府對資金情況的監管，幾乎每一個環節都涉及業主信息。而信息管理系統的缺失必然會帶來業主信息管理不善、工作效率低、執法遇阻等問題。“維修資金”使用難就是最為典型的管理問題之一?！掇k法》、《中華人民共和國物權法》均規定“維修資金”的使用申請要達到面積、人數雙重“三分之二”業主同意的要求。而采用傳統的紙質方式投票，不僅工作量大、耗時久、成本高，如果業主不在還無法投票表決，很難實現預期效益。此外，信息管理系統的缺失導致業主身份識別困難。當前，住宅小區規模往往較大，動輒成百上千人，若要申請使用“維修資金”，政府管理部門在審核申請時識別業主信息就要耗時很久，大大降低了“維修資金”的使用效率。
3.政府監督不力，業主利益受損而束手無策
“維修資金”的安全和依法使用是其管理的根本要求。而目前由于政府監管不到位，資金安全存在潛在威脅。自“維修資金”制度實行以來，物業服務企業挪用盜用“維修資金”的案例層出不窮。例如，鄭州“豐樂花苑”的業主發現，2013年2月20日“維修資金”被扣除100多元，咨詢后才知是物業公司申請“維修資金”達40多萬元，且第一筆資金已到賬，而業主們對這筆資金的使用毫不知情。這反映出政府在審核、監督上不力。不僅如此，政府對維修期內房地產開發商對房屋維修責任的監督力度也不夠。“維修資金”是用于保修期滿后的維修、更新、改造。如果維修期內房屋出現問題，應由開發商承擔責任。但當房屋出現問題時，很多開發商將責任推給施工方或一拖再拖，業主也沒辦法。此時也無法動用“維修資金”，這就使得很多維修期內的房子得不到及時的維修。
三、對政府管理住宅專項維修資金的建議
對上述問題，政府管理部門首先要弄清楚自身在“維修資金”管理中應起到的作用。目前，“維修資金”管理制度還處于發展初期，政府在提供必要引導與監督的同時，面對“維修資金”管理中的難題應積極應對，疏通管理的各個環節，提高工作效率，推動“維修資金”制度健康快速發展。
1.評估維修準備金，拓寬保值增值渠道
面對“維修資金”保值增值的壓力，政府首先要做的就是協調好“維修資金”的維修功能和保值增值。建議采用“維修準備金+增值投資”的管理模式，即一部分資金作為維修準備金以活期存款方式存在銀行，以保障住宅小區日常的簡單維修，其余閑置資金用于保值增值的投資。一是在維修準備金上，政府要投入必要的力量衡量合理的額度或比例，進而小范圍試點，最后推廣應用。二是政府應積極拓寬保值增值渠道，可通過加強與銀行、保險等金融機構的合作，加速開發專項維修資金適用的保值增值產品。在尊重業主意愿的基礎上，實現多渠道保值增值。例如，針對“維修資金”數額巨大且具有特殊性，可與商業銀行協議存款，充分利用協議存款流動性強、收益率高等優勢，實現“維修資金”的保值增值。
2.開發“維修資金”信息管理系統，提高管理效率
要緩解“維修資金”使用難的問題，建立“維修資金”信息管理系統成為必然。但是建立信息系統不是一天兩天的事，需要政府管理部門牽頭。政府管理部門一是要注重業主檔案信息的管理，建立檔案管理系統。在業主交存“維修資金”時，就做好業主信息的錄入和整理工作。同時，政府管理部門應加大“維修資金”管理制度的宣傳力度，強化業主信息更新的重要性。二是在系統設計上，可建立電子投票子系統來解決投票難的問題。例如，2008年，廈門率先推出了電子投票系統，隨后深圳、北京、廣州、上海、長沙、南京等城市也開啟了電子投票系統。在南京物業網首頁就可找到“業主表決平臺”，小區業主可通過用戶名、密碼進行公共決策。通過電子投票系統投票不僅便民、準確度高，而且更加高效透明，易于管理部門進行存檔。因此，政府管理部門可借鑒這些城市的成功經驗，采用電子投票系統，一定程度上緩解“維修資金”使用難的問題。
3.建立行業誠信系統，促進市場監督不良企業
針對目前開發商對該維修的房屋不負責、物業服務企業挪用盜用維修資金等行為，政府在加強“維修資金”審計、管理、監督力度的同時，可建立行業誠信系統。企業的信用在市場競爭中是非常重要的元素，一個信用不良的企業難以在市場上長期生存，相反，信用良好的企業將獲得更多的機會。通過建立行業誠信系統，并將“維修資金”相關部分作為企業誠信評價體系的指標，以此引入市場力量進一步監督企業的不良行為，規范開發商行業、物業服務行業的發展，最終更好地保護業主的合法權益。
作者：樊麗君 單位：南京信息工程大學中國制造業發展研究院 南京信息工程大學經濟管理學院
