前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的住宅專項維修資金管理思考，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
摘要：只有做好住宅專項維修資金的籌集、使用和監管，發揮物業的正常使用功能、價值，才能切實保障業主的合法權益。因此，文章從住宅專項維修資金的籌集、使用和監管三個方面，論述了當前維修資金的相關規定、存在問題，并有針對性地提出解決對策，對進一步加強住宅專項維修資金的管理具有積極的現實指導意義。
關鍵詞：住宅；住宅專項維修資金；資金管理
住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。維修資金管理采取專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督原則。據寧鄉市物業維修資金管理中心公布的數據顯示，截至2019年底，全市物業專項維修資金總額達16.3億元，使用總額為3000萬元。維修資金數額大、涉及業主多，物業維修費用分攤操作難，因此，做好維修資金的籌集、使用和監管，發揮物業的正常使用功能、價值，才能切實保障業主的合法權益。
1住宅專項維修資金籌集
1.1相關規定
根據《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規定，維修資金籌集分為首次籌集和續籌兩種情形。其中，首次籌集：“商品住房”業主應在簽訂網簽合同時，將首次維修資金存入專戶。“已售公有住房”業主應在入住手續辦理前，將首次維修資金存入公有住房專戶或交由售房單位存入公有住房專戶。續籌：業主分戶賬面維修資金余額不足首次交存額30%，根據規定應進行“續交”。
1.2存在的問題
近年來，隨著商品房的開發宣傳力度的加大，業主對于認繳住宅專項維修資金的認識有了較大幅度的提升，目前住宅專項維修資金的首次籌集較為順利。但當業主分戶賬面住宅維修資金余額不足首次交存余額的30%后需要續交，或新《辦法》頒布實施前未交納維修資金的首次籌集，缺少必要的限制或強制手段，完全靠業主的自主意識，一旦遇到維修資金不足需要續交時，成功續交的案例較少，影響了維修資金的正?；I集和使用。
1.3解決措施
一方面，要繼續加強《辦法》等法規的宣傳力度，保持專項資金的首次籌集率；另一方面，要重點做好特殊情況下維修資金的首次籌集。例如，已售公有住房而未按《辦法》交存首次維修資金的，不動產登記可不予辦理房屋產權登記；針對已入住并辦理的業主未交付首次維修資金的，可賦予小區業主委員會負責督促其交納，經督促仍未交納的，可賦予其享有相應的訴訟權力，增強首次籌集的約束力。未成立業主委員的，首次籌集工作則可由住房管理部門委托街道辦事處或居委會負責監督。此外，要重點解決維修資金的續交問題。隨著住宅使用年限的延長，越來越多的住房進入了維修的高峰期，而隨著時間的推移，維修資金總額會逐漸減少，需要“及時續交”。除了《辦法》中的相關規定，還應強調可以由維修資金專戶管理銀行或開戶行負責通知業主續交，業主委員會負責督促業主續交，必要時，業主委員會可以向法院提起訴訟，利用法律手段增強續交的執行力。而未成立業主委員的，續交工作則可由住房管理部門委托街道辦事處或居委會負責監督。針對已售公有住房維修資金續交的，應在相應的法規中進一步明確，可考慮由房管部門統籌使用，或者明確售房單位與業主按比例續交。
2住宅專項維修資金使用
2.1相關規定
根據《辦法》規定，住宅專項維修資金使用分兩種情況：第一種是維修資金劃轉業主大會前需要使用的，應由維修資金列支范圍內專有部分占建筑總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過（雙“2/3”）。
2.2存在的問題
維修資金使用主要存在使用難和使用不當兩大難題。前者，從雙“2/3”的嚴格規定，無論是哪個環節“2/3”的標準沒有達到，都無法使用維修資金，尤其當小區公共設施或設備遭遇急需維修而需要動用維修資金時，難以在短時間內完成維修資金使用前的程序性規定，造成法定決策程序難以得到有效貫徹落實。后者，在實際應用中突出表現為維修資金列支范圍存在“擴大化”，或者維修資金使用列支程序不規范等。前者有如，房屋也有使用保修期，在這個時間段內出現問題時，應當由施工單位或者開發商承擔維修義務，而不應使用維修資金；又如，公共綠化、電梯保養等所需費用本應由物業管理費支付。后者有如，未嚴格執行“雙2/3”要求，或者未按規范程序表決通過，擅自委托物業公司使用維修資金，業主利益得不到有效保障。
2.3解決措施
針對維修資金使用難、使用不當等突出問題，一方面，要根據住宅小區的實際使用情況，針對維修的實際需要，根據公共設施或設備維修的輕重緩急提前做好分類，針對不同情況，提前做好維修預案。例如，將小區中公共設備的常規性維護，一些臨時損壞的公共設施需要維護而使用的維修資金項目，業主大會給小區的物業管理公司負責，由物業公司作出決定，并在維修結束后由業主委員會對其維修資金使用情況進行監督審核，發現問題，及時督促物業公司整改。又如，對于住宅小區增設或者改造較大項目時，交由小區物業公司，通過其專業機構制定維修預算方案，符合“雙2/3”的，即可按照預算方案執行。當遇到需要緊急維修或者更換使用維修資金的，應賦予物業公司直接使用維修資金的權力，但維修完成后應接受業主或者業主委員委托的專業機構對物業公司的行為進行審核，出現違規情況時應通過法律渠道解決。此外，主管部門應制定更為細致、簡便的維修資金使用細則或辦法，結合住宅小區的使用情況，規范維修資金使用，維護業主正當權益。
3住宅專項維修資金監管
3.1相關規定
根據《辦法》規定，維修資金使用需經業主及業主委員會審查同意。換言之，維修資金在劃轉業主大會管理前（或后）應由業主及業主委員會負責監督管理和審核批準使用，并依法接受審計部門的審計監督。
3.2存在的問題
在實際監管過程中，業主或業主委員會在監管涉及住宅共用部位、共用設施設備使用維修資金時，不僅要掌握一定的專業財務知識，還要掌握共用部位、共用設施設備使用是否屬于列支范圍。即維修資金監管不僅涉及程序性監督，還涉及實體性監督，對監管人員的綜合素能要求較高。例如，業主或者業主委員會審核住宅小區維修方案時，對住宅維修方面的法律法規、政策、工程技術及維修項目的成本核算等一些專業性強的工作難以提出專業的審核意見，達不到專業核定標準，也難以發揮應有的審核效果，最終影響住宅專業維修資金的使用效率。又如，住宅小區內的公用設施超過使用年限存在重大安全隱患，依然在繼續使用的；住宅小區建筑物外墻面脫落，未及時處理會影響居住安全的，等等。這些安全隱患如不及時消除，都會給小區的公共安全埋下安全隱患，需要廣大業主在審核維修方案時及時發現、指出，通過審核、監督彌補維修方案內容，發揮監督審核的應有價值。
3.3解決措施
住宅專項維修資金屬于房屋的“養老錢”，直接關乎每一位業主的切身利益。因此，要切實規范維修資金的使用，加強維修資金的監管。一方面，需要主管部門積極發揮監管作用，加強維修資金監管，協助業主做好專項維修資金的使用，繼續加強審計監督、財務監督。另一方面，要積極要求工程咨詢、鑒定機構等第三方中介組織參與，發揮第三方中介組織的審計、咨詢、審價、法律等專業服務，有效解決專業知識不足的難題。此外，也要積極發揮業主及業主專業委會會的監督作用，一方面，要加強維修資金領域知識的宣傳，將相關知識匯編成冊，在小區居民中廣泛散發，提升業主監督能力；另一方面，要定期公示維修資金收支等使用情況。在小區公示欄等公共場所張貼維修資金列支情況，讓業主掌握維修資金的現狀及使用情況，接受所在小區人員的監督?？梢?，維修資金合理、規范使用離不開有效監督。政府相關職能部門、第三方中介組織和業主及業主委員會的監督缺一不可。通過政府及其相關職能部門的依法監督，第三方組織機構的專業監督，以及業主及業主委員會的監督為補充，最終形成監督合力，增強監督實效，確保維修資金的規范使用。
4結束語
總之，要嚴格按照《辦法》的具體規定和要求，從住房專項維修資金的籌集、使用和監督等環節入手，不斷完善制度的內容和執行力，保障廣大業主的合法權益，推動小區物業長遠發展，積極構建和諧社會。
參考文獻：
[1]季如進,王為.住宅專項維修資金的籌集[J].住宅與房地產,2009(10):31-35.
[2]毛立彤.住宅專項維修資金管理中的問題[J].合作經濟與科技,2011(15):46-47.
[3]張志瑜.住房專項維修資金管理和使用中存在的問題分析與研究[J]財經界,2013(27):77-78.
[4]周秋花.淺談物業專項維修資金的共性問題及對策[J].財富時代,2019(7):146.
[5]陳淑云,王佑輝,邵典.住宅專項維修資金管理模式創新研究——以泰州“住房醫保”模式為例[J].湖北社會科學,2019(10):63-69.
作者:劉志成 單位:湖南省寧鄉市住房保障服務中心
